DIREITO CONTRATUAL: O simples descumprimento do contrato gera dano moral?

Sobre os temas descumprimento do contrato de compra e venda e dano moral, segue decisão abaixo.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais ajuizada pela recorrente, que firmou contrato de compra e venda de um kit de casa pré-moldada de madeira, pelo qual pagou à vista, mas a recorrida não entregou a casa e, sem explicações, fechou as suas instalações no local contratado. Discute-se, no REsp, a compensação por danos morais, visto que o TJ deu parcial provimento à apelação da recorrida, afastando os danos morais por serem oriundos de inadimplemento contratual. Ressalta a Min. Relatora que, apesar de a jurisprudência deste Superior Tribunal ser, em regra, no sentido de que o inadimplemento contratual, por si só, não gera danos morais, tal entendimento deve ser excepcionado em algumas hipóteses, por exemplo, no caso dos autos, em que da própria descrição das circunstâncias que perfizeram o ilícito material seja possível verificar as consequências psicológicas e de angústia vivida pela recorrente resultantes do inadimplemento culposo. Assevera que, no caso, não houve o simples inadimplemento contratual de compra e venda da casa, pois a recorrida, além de frustrar e violar o direito constitucional à casa própria, agiu com descaso, conduta agravada pelo fato de fechar suas instalações no local da contratação sem quaisquer explicações ou mesmo fornecer seu novo endereço. Diante do exposto, a Turma reconheceu excepcionalmente a ocorrência de danos morais". (REsp 1.025.665-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2010 (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Contrato de locação

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre Contrato de Locação.

PERGUNTA DO LEITOR:"Se a pessoa aluga um imóvel por um ano, em uma imobiliária, e existe no imóvel a placa de uma outra imobiliária vendendo o imóvel, e se o inquilino pede para que a placa seja tirada, tendo em vista que é incomodado diariamente por pessoas que querem ver o imóvel (...). Pergunta-se: Se o inquilino resolver sair do imóvel, antes do término do contrato, porque o proprietário não cumpre a sua promessa de retirar a placa, e os inquilinos se acham incomodados com as visitas constantes ao imóvel para vê-lo, este não é um motivo justo para o inquilino não pagar a multa contratual, tendo em vista que o proprietário deu causa ao fato? E se o inquilino tiver assinado um título de capitalização, não é ilegal que a imobiliária ameace o inquilino de que se o mesmo não pagar a multa, a imobiliária ficará com a posse do título? Caso eu resolvesse entrar com uma ação (...) seria Indenização? Ação de não fazer? E quanto ao IPTU que nunca me foi cobrado, mas, quando eu fui devolver as chaves me cobraram no todo? De quem é a culpa de eu nunca ter recebido os boletos para pagar? (editado)".

RESPOSTAS: Seguem respostas às dúvidas apresentadas.

1. Primeiramente, seria interessante analisar o contrato para verificar como fica a questão de visita do imóvel para nova locação.
2. O inquilino só deve pagar a multa contratual quando der causa ao descumprimento do contrato.
3. A caução só pode ser utilizada quando ocorrer o descumprimento do acordo.
4. A ação de obrigação de não fazer pode ser cumulada com pleito indenizatório, desde que todas as alegações sejam, de fato, provadas.
5. Quanto ao IPTU, se o contrato contemplar que o pagamento deste tributo é um dever do locatário, o débito deve ser pago por este, na forma do artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato, a saber:

Artigo 22, inciso VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato (grifo nosso);

DIREITO IMOBILIÁRIO: Estrutura contrato de compra e venda de bem imóvel

Posto, em caráter apenas de sugestão, uma estrutura a ser observada na confecção dos contratos de compra e venda de bem imóvel.

DIREITO EMPRESARIAL: Contrato de parceria nos negócios imobiliários

Segue estrutura do contrato de parceria para negócios imobiliários. Ressalto que é apenas uma orientação, ou seja, as partes podem ampliar ou reduzir a sua estrutura contratual, a depender do negócio a ser firmado.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm

DIREITO IMOBILIÁRIO: Condomínio fechado

DIREITO IMOBILIÁRIO: desistência da promessa de compra e venda

Cabe intervenção do juiz para reduzir o preço ajustado numa promessa de compra e venda? Quanto o promitente vendedor pode reter em caso de desistência do negócio por parte do promitente comprador? Segue abaixo julgado do TJ-PR.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÕES DE REVISÃO E RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECADÊNCIA DO DIREITO DE REVER O AJUSTE - INOCORRÊNCIA - INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 178, INCISO II E 2.028, DO NOVO CÓDIGO CIVIL - REVISÃO DO PREÇO DE VENDA DOS IMÓVEIS, PARA ADEQUÁ-LOS AO VALOR ATUAL DE MERCADO - IMPOSSIBILIDADE - ADQUIRENTES QUE ACEITARAM COMPRAR O IMÓVEL PELO PREÇO AJUSTADO - RESPEITO À AUTONOMIA DA VONTADE - RETENÇÃO REDUZIDA PARA 10% DOS VALORES PAGOS - DESCABIMENTO DE FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PELO USO DO IMÓVEL QUANDO A REINTEGRAÇÃO DE POSSE FICA CONDICIONADA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E À RESTITUIÇÃO DE PARTE DO PREÇO PAGO - PRECEDENTES DESTA CÂMARA. 1. Exercido o direito dentro do prazo legalmente previsto para tanto, não há que se falar em decadência. 2. Inexistindo abusividade na relação jurídica celebrada entre as partes, não é possível a intervenção do Poder Judiciário visando a redução do valor do imóvel. 3. "Se os compradores aceitam a quantia pedida pela incorporadora para a aquisição de imóveis, não incumbe ao Poder Judiciário interferir nesse ponto, o que seria tratado de outra forma caso fosse evidente qualquer nulidade contratual ou estivessem sendo cobrados sobre tal valor juros abusivos, capitalizados ou que ferissem a nossa legislação." (TJPR - Apelação Cível n.º 405.550-3 - rel. Des. José Maurício Pinto de Almeida - Julgamento: 24.08.2007). 4. "Esta Sétima Câmara Cível tem reiteradamente decidido que a retenção do percentual de 10% (dez por cento), do valor pago pela parte promitente compradora, em prol da promitente vendedora, para fazer frente às despesas operacionais suportadas por essa, é justo e dentro dos limites da razoabilidade." (Apelação Cível n.º 463.989-4 - rel. Des. Ruy Francisco Thomaz - Julgamento: 11.03.2008). 5. "Estando a reintegração de posse condicionada, nos termos da sentença, à restituição prévia dos valores pagos pelo comprador, descabe a instituição de aluguel pelo tempo de ocupação do imóvel." (Apelação Cível n.º 463.989-4 - rel. Des. Ruy Francisco Thomaz - Julgamento: 11.03.2008). 6. Apelação cível parcialmente provida. TJPR - 7ª C.Cível - AC 0483371-8 - Foro Regional de Fazenda Rio Grande da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Des. Guilherme Luiz Gomes - Unânime - J. 05.08.2008) (grifo nosso).

DIREITO DIGITAL: Valor probatório do contrato eletrônico

É possível considerar como prova judicial um contrato eletrônico sem o uso de assinatura criptográfica? Segue entendimento do STJ quanto ao valor probatório do contrato eletrônico.

"Os milhares de contratos firmados diariamente no Brasil via Internet têm o mesmo peso jurídico de uma prova oral, e o consumidor, que realiza um negócio desta natureza, precisa saber disso.

O alerta foi dado pelo ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ), Ruy Rosado de Aguiar, um estudioso das novas implicações jurídicas decorrentes do crescimento das relações virtuais de consumo. Segundo ele, o comprovante da realização de um negócio virtual, que costuma ser impresso e guardado pelo consumidor, não tem valor jurídico como prova documental. O consumidor deve ter conhecimento que existe um sistema moderno, já adotado em outros países, denominado criptografia. Só com ele é possível controlar a autenticidade e a veracidade de informações contidas nas cláusulas do documento eletrônico. Do contrário, haverá sempre a possibilidade do negócio ser desfeito, em função de impugnação da outra parte, explicou o ministro. Sem o uso de assinatura criptográfica, não se obtém documento eletrônico com força probante em juízo, afirmou.

O sistema criptográfico funciona com duas chaves: uma pública, que é do conhecimento de todos; e outra privada, que é apenas do conhecimento do emissor. Com a decodificação da mensagem pela chave pública estabelece-se que o documento é autêntico (ou seja, há o vínculo da assinatura ao documento assinado).

O contratante deve saber que está realizando o negócio sem essa cautela que não é usada no Brasil, alertou o ministro. Segundo ele, a senha é um sistema que protege, mas não garante a veracidade do que passa a constar do computador.

Segundo o ministro Ruy Rosado de Aguiar, até que seja aprovada legislação específica, o comércio eletrônico deve obedecer aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, de 1990, que pode ser adaptado à nova realidade. Embora recente, o Código foi elaborado sem ter em vista o contrato eletrônico, daí a necessidade de compatibilização de suas normas com essa nova realidade, afirmou.

(...) O ministro detalhou aspectos do tema Defesa do Consumidor - Contratos via Internet, partindo da constatação de que a Internet modificou substancialmente o direito civil no Brasil, alterando o conceito sobre o direito das obrigações e modificando a vida das pessoas.

Arrependimento - Para Ruy Rosado, é perfeitamente aplicável aos negócios realizados através da rede mundial de computadores, a cláusula de arrependimento (art.49 CDC), em que o consumidor tem o direito de voltar atrás em sua decisão, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial. O site da empresa ofertante não pode ser considerado dependência do estabelecimento. O consumidor está em casa, conectado ao computador, realizando um negócio à distância e pode estar recebendo influências externas para fazer a compra, afirmou Ruy Rosado. O ministro informou que a tendência é aplicar aos contratos eletrônicos a lei do domicílio do ofertante, embora isso possa ser alterado em defesa consumidor. Bastaria que o fornecedor adotasse o endereço de um país onde não há lei de proteção ao consumidor, como Ilhas do Caribe ou do Pacífico, para deixá-lo em completo desamparo, alertou. Pode ocorrer que uma loja virtual seja registrada em um país, mas seu titular tenha estabelecimento em outro, por isso, segundo o ministro do STJ, é indispensável que o ofertante identifique seu endereço físico no site" (grifo nosso).

AS OBRIGAÇÕES NATURAIS NO CÓDIGO CIVIL DE 2002

EXISTEM OBRIGAÇÕES NATURAIS NO CÓDIGO CIVIL?

Para compreender essa questão, recomendo a leitura do artigo "As obrigações naturais no Código Civil de 2002", elaborado em co-autoria com Caio Souto Araújo.

O artigo está disponível no Portal Âmbito Jurídico: https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/as-obrigacoes-naturais-no-codigo-civil-de-2002/.

SUMÁRIO: Introdução – 1. Análise histórica da obrigação natural - 2. As obrigações naturais na codificação atual – 3. Uma análise dos efeitos das obrigações naturais: obrigações que possuem dívida sem responsabilidade – Considerações finais – Referências.

PALAVRAS-CHAVE: Obrigações naturais – histórico – inexigibilidade.

DIREITO IMOBILIÁRIO: jurisprudência STJ sobre consórcio imobiliário

Segue abaixo interessante notícia do STJ sobre o tema consórcio imobiliário.

Disponível em: http://www.blogger.com/post-create.g?blogID=2983889495314869550

"O mercado de consórcio para aquisição de bens móveis e imóveis registra franco crescimento no Brasil. Segundo a Associação Brasileira das Administradoras de Consórcios (Abac), no primeiro semestre do ano, o ramo imobiliário contabilizou aproximadamente 600 mil consorciados ativos. O número de novas cotas cresceu 16,2% em comparação ao mesmo período do ano passado, superando as expectativas do setor. Mas nem sempre a participação em consórcio termina na aquisição da casa própria ou do carro novo. E quando não há acordo para a anulação do negócio, o destino é um só: o Poder Judiciário. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem vasta jurisprudência neste tema. Confira.

Devolução de parcelas

No consórcio, modalidade de aquisição de bens, quando o membro desiste do grupo, ele tem direito à restituição das parcelas pagas, sob pena de se admitir o enriquecimento ilícito dos demais participantes e da administradora do negócio. Porém, o STJ firmou o entendimento de que a devolução não pode ser deferida de forma imediata.

O fundamento dessa jurisprudência está no julgamento de um recurso especial em que o relator, ministro Ruy Rosado de Aguiar (aposentado), ponderou que “quem ingressa em negócio dessa natureza e dele se retira por disposição própria não pode ter mais direitos do que o último contemplado com o bem, ao término do prazo previsto para o grupo”. Isso porque a desistência é sempre um incidente negativo para o grupo, que deve se recompor com transferência de cota, extensão do prazo ou aumento no valor das prestações. Dessa forma, deve-se impor ao desistente o mesmo ônus de quem cumpre regularmente com as obrigações e aguarda a última distribuição do bem.

Assim, quem desiste de consórcio tem direito ao reembolso das parcelas pagas, mas apenas 30 dias após o encerramento do grupo, considerando a data prevista no contrato para entrega do último bem. É a partir desse momento que passam a incidir os juros moratórios, que são devidos mesmo nos contratos firmados na vigência da Portaria n. 190/1989 (revogada), que vedava o pagamento de juros e correção monetária.

Taxa de Administração

A taxa de administração, indicada no contrato, é a remuneração da administradora pelos serviços prestados na formação, organização e administração do grupo até o seu encerramento. As administradoras de consórcios possuem total liberdade para fixar sua taxa de administração, nos termos do artigo 33 da Lei n. 8.177/1991 e da Circular n. 2.766/1997 do Banco Central. Esse é o entendimento firmado pela Corte Especial do STJ, no julgamento do EREsp n. 927.379.

A decisão da Corte Especial afastou a aplicação, nos contratos de consórcio, do artigo 42 do Decreto n. 70.951/1972, que estabelece limites para taxas de administração no percentual de 12% do valor do bem com preço de até 50 salários-mínimos e 10% para bens acima desse valor. A Lei n. 8.177/1991 atribuiu a competência para regulamentar e fiscalizar os consórcios ao Banco Central, que, por meio de circular, deixou ao arbítrio das administradoras o estabelecimento de sua taxa de administração.

Legitimidade passiva e ativa

Quando o consorciado desiste ou é excluído de um grupo de consórcio e vai à Justiça cobrar a devolução das parcelas pagas, muitas administradoras tentam se eximir da ação, alegando ilegitimidade. Argumentam que, por serem meras mandatárias de grupo de consórcio, elas não seriam parte legítima para figurar na demanda.

O STJ já firmou o entendimento de que as administradoras têm legitimidade para figurar no polo passivo de ações relativas à devolução de quantia paga pelo consorciado desistente. Nesse caso, aplica-se a regra do artigo 12, inciso VII, do Código de Processo Civil.

Outra questão consolidada na jurisprudência do STJ é quanto à legitimidade do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) para propor ação coletiva em defesa dos direitos dos consorciados.

A Corte já decidiu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) incide nos negócios jurídicos celebrados entre as empresas responsáveis pelo consórcio e os consorciados. O artigo 82, inciso IV, do CDC estabelece que estão legitimadas para propor ação coletiva as associações legalmente constituídas há pelo menos um ano e que incluam entre os seus fins institucionais a defesa dos interesses e direitos protegidos pelo CDC. O Idec se enquadra nesses requisitos.

Havendo relação de consumo e legitimidade do Idec para propor ação, resta saber se o direito dos consorciados são caracterizados como direitos individuais homogêneos. Os ministros do STJ entendem que sim, pois decorrem de origem comum, que, no caso julgado, é a nulidade de cláusula contratual.

Eleição de foro

De acordo com a jurisprudência do STJ, é abusiva cláusula de eleição de foro nos contratos de adesão a grupos de consórcios. Nos casos que envolvem interesses dos consumidores, o foro competente para processamento da ação de exibição de documento para instrução revisional de contrato de consórcio não é eleito no instrumento, devendo prevalecer o do domicílio do consumidor hipossuficiente.

Uma empresa administradora de consórcio recorreu ao STJ, alegando que a cláusula de eleição de foro não seria abusiva porque os consumidores, além de residirem em diversas localidades, teriam conhecimento suficiente para entender o que estão contratando. No entanto, o STJ aplicou o que determina o CDC, que estabelece a competência do foro de domicilio do consumidor, com a finalidade de facilitar o exercício de sua defesa.

Inadimplência após posse do bem

Quem participa de um consórcio, recebe e usufrui do bem por longo período, e deixa de pagar as prestações, não tem os mesmos direitos de quem desiste ou é excluído do consórcio antes de receber o bem. Foi o que aconteceu com um consumidor que aderiu a um grupo de consórcio para aquisição de automóvel. Ele foi contemplado logo no início do plano e ficou com o automóvel alienado fiduciariamente por quase três anos, tendo pago apenas 22 das 60 prestações.

A administradora ajuizou ação de cobrança e conseguiu retomar o veículo, que foi vendido a terceiros por valor inferior ao débito do consorciado. A empresa foi novamente à Justiça para obter a diferença. Na contestação, o consumidor ofereceu reconvenção, pedindo a devolução das parcelas pagas. O pedido da empresa foi atendido e o do consumidor negado.

No recurso ao STJ, o consumidor alegou ofensa ao Código de Defesa do Consumidor. Argumentou que a retomada ou devolução do bem não afeta a obrigatoriedade de devolução das prestações pagas. A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou no voto que haveria indisfarçável desequilíbrio se fosse dado ao consumidor o direito de restituição integral do valor pago após quase três anos de uso de um bem que sofre forte depreciação com o tempo.

Nesse caso, os ministros do STJ entenderam que o tema da alienação fiduciária se sobrepõe ao tema do consórcio. Como o consumidor já tinha usufruído do bem, as regras incidentes, no caso de posterior inadimplemento, são as do Decreto-Lei n. 911/1969, que trata de alienação fiduciária. O recurso do consumidor foi negado" (grifo nosso).

DIREITO EMPRESARIAL: contrato de parceria

Qual é o objeto do contrato? Como firmar a parceria? São perguntas essenciais que devem ser respondidas no momento das negociações preliminares.

A parceria pode ser utilizada em diversos ambientes empresariais, tais como: prestação de serviços na área imobiliária, fornecimento de produtos, agronegócios, prestação de serviço médico, parcerias na área de saúde entre clínica x médicos ou entre hospitais x médicos, transferência de tecnologia, e-commerce, exploração e produção de petróleo e gás, licenciamente de marcas, patentes e desenhos industriais, cessão de direitos autorais, distribuição e logística, negociações internacionais, dentre outros.

Os empresários, na formalização do negócio, muitas vezes esquecem do essencial: a prudência na confecção do contrato de parceria e a observância de cláusulas essenciais.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

BOLETO E COBRANÇA DE TARIFA BANCÁRIA

É devida a cobrança da tarifa bancária no boleto para aquisição de produto/serviço? Como fica essa questão nas negociações imobiliárias?

Questionamos: se a Lei 8.245 de 1991 regula a locação de imóvel predial urbano, como aplicar tal norma equiparando os locatários aos consumidores? Entendemos que não cabe aplicar o CDC nas resoluções de conflitos entre locador e locatário, quando o objeto de discussão é imóvel predial urbano regulado pela lei do inquilinato.

Dispõe o artigo 39 do CDC:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I – condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;
III – enviar ou entregar ao consumidor, sem solicitação prévia, qualquer produto, ou fornecer qualquer serviço;
V – exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva
VI – executar serviços sem a prévia elaboração de orçamento e autorização expressa do consumidor, ressalvadas as decorrentes de práticas anteriores entre as partes;

Abaixo julgado que trata do tema.

(...) Considerada indevida a cobrança de determinada quantia desembolsada pelo consumidor, sua devolução só não se dará em dobro caso comprovada a hipótese de engano justificável, como consta do art. 42, § único, do CDC, in fine. Para conceituação do que seria o engano justificável, vale a analogia ao art. 138 do Código Civil, que ao tratar da anulabilidade do negócio jurídico, toma por condição que as declarações de vontade tenham emanado de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal. Não pode ser considerado engano justificável (assim entendido como erro que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal) a transferência, ao consumidor, de gastos cujo ônus deveriam recair sobre o fornecedor, a teor da regra geral inserta no art. 325 do Código Civil, uma vez que a emissão de boletos para pagamento de tarifas bancárias pode-se equiparar ao fato do credor de que trata o referido dispositivo da lei civil.A inexistência de expressa proibição, por parte do Conselho Monetário Nacional, quanto à cobrança de tarifa de emissão de boleto, não equivale à sua autorização, até porque não o é exaustivo o rol do art. 1º da Resolução Bacen nº. 2.303/96, que trata dos serviços bancários cuja cobrança ao consumidor é vedada. Desprovimento do recurso. Obs: Apelação Cível 2007.001.01976. TJRJ. 2007.005.00330 - EMBARGOS INFRINGENTES. CAPITAL - PRIMEIRA CAMARA. CIVEL – Unanime. DES. MARCOS ALCINO A TORRES - Julg: 25/03/2008.

Segue julgado contrário à cobrança na relação locatícia.

Bem imóvel – Repetição do indébito – Cobrança indevida de taxa de emissão de boleto bancário – Ausência de previsão contratual nesse sentido – Determinação de devolução integral dos valores cobrados a esse título à apelante - Recurso da autora provido, nessa parte. (25ª Câmara de Direito Privado. Apelação Cível n. 838.098-0/9. Relator: Amorim Cantuária. 03.04.07).

ANÁLISE HISTÓRICA DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES

Aos alunos da disciplina Direito das Obrigações,

Recomendo, para a primeira aula, a leitura do artigo "Análise histórica do Direito das Obrigações".

O artigo está disponível no seguinte portal: http://jus.com.br/revista/texto/10030/analise-historica-do-direito-das-obrigacoes.

DIREITO EMPRESARIAl: Micros e pequenas empresas

Como resolver um conflito proveniente de uma relação contratual no ambiente empresarial? A assessoria jurídica preventiva pode minimizar a quebra da relação contratual, ou, até mesmo, minimizar os riscos do negócio.

Algumas exemplos de situações vivenciadas nas micros e pequenas empresas:

• Assessoria na elaboração e resolução de conflitos dos seguintes contratos empresariais: alienação fiduciária, agência e distribuição, cessão de direitos, comissão, comodato, compra e venda, corretagem, franquia, leasing, licença de uso de marcas e patentes, licenciamento de software, locação comercial, mandato mercantil, parcerias, mútuo mercantil, penhor mercantil, permuta, prestação de serviços, representação comercial, telecomunicações, transferência de tecnologia, dentre outros.
• Resolução de conflitos nas questões envolvendo concorrência desleal, uso indevido de marcas, nome empresarial, domínio, desenhos industriais e patentes.
• Cobrança e recuperação de créditos: controle dos riscos da inadimplência, cobrança extrajudicial e cobrança judicial.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

DIREITO IMOBILIÁRIO: hipoteca no contrato de compra e venda

Cabe indenização por dano moral em razão da demora injustificada na liberação do ônus hipotecário? O julgado abaixo trata do tema.

DANO MORAL. DEMORA. LIBERAÇÃO. HIPOTECA. Após o pagamento das parcelas do contrato de compra e venda de bem imóvel, os ora recorridos tiveram que se deslocar, por diversas vezes, ora à construtora com quem contrataram ora ao agente financeiro e, por fim, até o registro de imóveis, para verem regularizada a situação do imóvel, com a liberação do gravame hipotecário, obrigação, aliás, que não lhes cabia. Competia ao ora recorrente proceder ao levantamento da hipoteca, sem que houvesse qualquer necessidade de diligência por parte dos recorridos, que cumpriram suas obrigações contratuais. Assim, todas essas circunstâncias levam a concluir pela indenização por dano moral em razão da demora injustificada na liberação do ônus hipotecário. Logo, não se cuida de mero descumprimento contratual, mas de ato ilícito que deve ser reparado. Diante do exposto, a Turma negou provimento ao recurso. (STJ. REsp 966.416-RS, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado em 8/6/2010). (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Condomínio x Construtora

Dispõe o artigo 618 do Código Civil brasileiro:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Segue julgado sobre o tema:

“Responsabilidade civil - Construção - Ação de obrigação de fazer com pedido de convolação em perdas e danos - Procedimento proposto por condomínio em face da construtora - Vícios na edificação dos prédios que acarretaram diversos reparos, não assumidos pela requerida - Comprovação - Conversão em indenização que deve abranger todas as obras necessárias para o retorno do imóvel ao seu estado normal de uso - Adoção de montante intermediário entre o indicado jurisperito e pelo assistente técnico do autor - Aplicação dos elementos mais adequados daqueles trabalhos à hipótese - Recurso da ré parcialmente provido” (Comarca de São Paulo - 29ª Câmara de Direito Privado. Apelação Cível com Revisão n. 960.691-0/5. Rel.: Francisco Thomaz. Julgado em: 19 dez. 2006). (grifo nosso).

Maiores informações em: http://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm

DIREITO IMOBILIÁRIO: vaga de garagem com matrícula própria

O STJ sumulou a matéria quanto à penhora da vaga de garagem com registro próprio. Segue a notícia.

A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou a edição de súmula sobre a possibilidade de penhora da vaga de garagem que tenha registro próprio. A nova súmula recebeu o número 449. O novo verbete tem como referência as leis n. 8.009, de 29/3/1990, e n. 4.591, de 16/12/1964. A primeira trata da impenhorabilidade do bem de família, e a segunda dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. A súmula 449, cujo ministro Aldir Passarinho Junior é o relator, recebeu a seguinte redação: “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”. Precedentes tanto das turmas da Primeira Seção, responsável pela apreciação das causas envolvendo direito público, quanto das da Segunda Seção, que julga as questões relativas a direito privado, embasam a súmula. O mais antigo deles data de 1994 e teve como relator o ministro Milton Luiz Pereira. No recurso (REsp 23.420), apresentado pelo estado do Rio Grande do Sul contra um casal, a Primeira Turma decidiu que o box de estacionamento, como objeto de circulação econômica, desligado do principal, pode ser vendido, permutado ou cedido a outro condômino, saindo da propriedade de um para o outro, continuando útil à sua finalidade de uso, visto que não está sob o domínio da comunhão geral, mas identificado como unidade autônoma. Nessa condição, é penhorável para garantia de execução, sem as restrições apropriadas ao imóvel de moradia familiar. O julgamento foi unânime (grifo nosso).

SÚMULA N. 449-STJ. A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora. (Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, em 2/6/2010).

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=97559

CURSOS DIREITO IMOBILIÁRIO

Seguem abaixo os cursos de Direito Imobiliário do mês de junho organizados pelo escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS.

Os cursos podem também ser ministrados in company.

• Teoria e prática do Direito Imobiliário.
• Como elaborar contratos de locação após as alterações na lei do inquilinato.

Mais informações: http://www.lyraduque.com.br/projetos.htm

CONTRATO DE LOCAÇÃO: prazo de 30 meses?

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre o prazo do contrato de locação.

PERGUNTA DO LEITOR: "Gostaria de tirar uma dúvida, pois estou muito confuso, sobre o prazo de alugar imóvel (...) As imobiliárias dizem que por lei tenho que alugar por 30 meses e que antes deste prazo eu não posso pedir o imóvel. Eu gostaria de alugar por 18 meses (...). Se alugá-lo por 18 meses posso pedi-lo no final do contrato? Isto está dentro da lei? Na nova lei do inquilinato houve alguma mudança neste sentido?" (Editado).

MINHAS RESPOSTAS: Não há determinação na Lei do Inquilinato sobre um prazo engessado para o contrato de locação. Assim, você pode estipular o prazo que lhe seja mais conveniente. Na prática, as imobiliárias indicam o prazo de 30 meses para proteger o locador.

A Lei 8.245/91 estabelece, nos artigos 46 e 47, situações que ensejarão a extinção do contrato a depender do prazo estipulado, a saber:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

No caso do artigo 46, a denúncia é chamada de vazia, já que não precisa de nenhuma justificativa. Já no artigo 47, a denúncia será cheia, pois precisa ser fundamentada.

Por fim, a Lei do Inquilinato não sofreu nenhuma alteração neste ponto.

Projeto de lei: Câmara aprova prazo para ressarcir consumidor por pagamento indevido

Segue notícia sobre interessante projeto de lei que trata do prazo para o consumidor ser ressarcido em razão de cobranças indevidas feitas pelos fornecedores de produtos e serviços. Questionamos, no entanto, o seguinte: pode o resultado da negociação ficar entre o consumidor lesado e o fornecedor do produto ou do serviço?

Câmara aprova prazo para ressarcir consumidor por pagamento indevido

"A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) aprovou nesta terça-feira prazo de até 10 dias para que os consumidores sejam ressarcidos por valores pagos indevidamente. O prazo será contado a partir da data da entrega da reclamação feita pelo consumidor ao fornecedor.

O prazo de 10 dias é resultado de uma emenda aprovada pela Comissão de Defesa do Consumidor ao Projeto de Lei 3600/08, do deputado Vinicius Carvalho (PTdoB-RJ). A proposta original determinava o prazo de 24 horas para devolução dos valores pagos de forma injustificada.

Hoje, o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078/90) já estabelece que o consumidor cobrado por quantia indevida tem direito ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros. A lei, contudo, não determina prazo para o ressarcimento. O CCJ analisa apenas a constitucionalidade da proposta. O relator, deputado Colbert Martins (PMDB-BA), concordou com o texto. Como a aprovação foi em caráter conclusivoRito de tramitação pelo qual o projeto não precisa ser votado pelo Plenário, apenas pelas comissões designadas para analisá-lo. O projeto perderá esse caráter em duas situações: - se houver parecer divergente entre as comissões (rejeição por uma, aprovação por outra); - se, depois de aprovado pelas comissões, houver recurso contra esse rito assinado por 51 deputados (10% do total). Nos dois casos, o projeto precisará ser votado pelo Plenário., a proposta seguirá para análise do Senado, caso não haja recurso para votação pelo Plenário.

O texto original do projeto também estabelecia que o ressarcimento ao consumidor seria efetuado preferencialmente por meio de depósito em conta corrente ou cheque nominativo. Emenda da Comissão de Defesa do Consumidor retirou essas preferências. Dessa forma, a definição do modo de ressarcimento será resultado de negociação entre o consumidor lesado e o fornecedor do produto ou do serviço. Ambas as modificações ao texto original foram ratificadas pela CCJ". (grifo nosso).

Disponível em: http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/CONSUMIDOR/148488-CAMARA-APROVA-PRAZO-PARA-RESSARCIR-CONSUMIDOR-POR-PAGAMENTO-INDEVIDO.html

Contrato de cheque especial

Quais são os parâmetros para promover ação de revisão de cláusula de contrato de cheque especial? Segue julgado abaixo sobre o assunto.

"REPETITIVO. CHEQUE ESPECIAL. JUROS REMUNERATÓRIOS. A Seção, ao julgar recurso representativo de controvérsia (art. 543-C e Res. n. 8/2008-STJ) sobre a legalidade da cobrança de juros remuneratórios decorrente do contrato bancário, quando não há prova da taxa pactuada ou quando a cláusula ajustada entre as partes não tenha indicado o percentual a ser observado, reafirmou a jurisprudência deste Superior Tribunal de que, quando não pactuada a taxa, o juiz deve limitar os juros remuneratórios à taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central (Bacen), salvo se menor a taxa cobrada pelo próprio banco (mais vantajosa para o cliente). Anotou-se que o caso dos autos é uma ação de revisão de cláusula de contrato de cheque especial combinada com repetição de indébito em que o tribunal a quo constatou não haver, no contrato firmado, o percentual da taxa para a cobrança dos juros remuneratórios, apesar de eles estarem previstos em uma das cláusulas do contrato". (REsp 1.112.879-PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/5/2010) (grifo nosso).