A convivência com outras pessoas num mesmo ambiente nem sempre é harmoniosa. Diante dessa realidade, o Código Civil permite ao condomínio impor penalidades ao condômino que viola o regimento interno e a convenção condominial.
Quem é, pois, o condômino antissocial? É o condômino ou o possuidor que, por sua repetida conduta antissocial, gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores.
São exemplos de posturas antissociais nos condomínios: sujeito que não sabe utilizar objetos da área comum do prédio, sujeito que usa a sua propriedade indevidamente e afeta terceiros (pratica atividades ilícitas, faz barulhos exagerados, etc.), sujeito que usa incorretamente e repetidas vezes a sua vaga de garagem, sujeito que viola a propriedade do vizinho, dentre outras situações.
O que fazer nestes casos? O condomínio poderá aplicar uma multa pela infração cometida, conforme dispõe o artigo 1.337 do Código Civil:
Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem (grifo nosso).
Existe algum procedimento a ser observado pelo condomínio? Sim. Se a convenção não dispõe sobre a aplicação da multa, deverá ser convocada uma assembleia extraordinária com este fim específico e, ainda, a deliberação do tema deverá contar com a votação de três quartos dos condôminos.
Poderá ser proposta ação judicial para a exclusão do condômino antissocial? Sim. Veja o que dispõe o Enunciado 508, da V Jornada de Direito Civil, do Conselho da Justiça Federal:
Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5o, XXIII, da CF/88 e 1.228, § 1o, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2o, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal (grifo nosso).
A proposta do Enunciado foi feita pelo Desembargador Marco Aurelio Bezerra de Melo que esclareceu em sua justificativa: “(...) não se vulnera o direito de propriedade, na medida em que o condômino antissocial após a determinação judicial liminar ou definitiva poderá exercer outros poderes dominiais, como a própria alienação. O referido enunciado amolda-se ao atual estágio do direito civil em que se prestigia afuncionalidade dos institutos e o repúdio ao abuso do direito”.
Sobre o direito de defesa do referido condômino, assim se manifestou o Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:
A sanção prevista para o comportamento antissocial reiterado de condômino (art. 1.337, parágrafo único, do CC) não pode ser aplicada sem que antes lhe seja conferido o direito de defesa. (STJ. REsp 1.365.279-SP, Relator. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 29/9/15).
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