LEI DO INQUILINATO: mudanças nos contratos inferiores a 30 meses

Mais um projeto de lei busca promover alterações na Lei 8.245 de 1991 (Lei do Inquilinato). Segue notícia publicada no site do Senado.

"O aquecimento da economia nos últimos 12 meses impactou o mercado imobiliário e elevou o preço dos aluguéis no país. Indicador de referência para reajustar a maioria dos contratos de aluguel, a variação do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) acumulada no período chegou a 11,5%. Mas projeto de lei (PLS 25/10) que aguarda relator na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) poderá ajudar a desacelerar esse ritmo de crescimento.

A intenção do autor, senador Antonio Carlos Júnior (DEM-BA), é ampliar a oferta de imóveis para alugar e, assim, segurar a alta nos preços com mudanças na Lei 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos. O senador sugere aumentar as garantias dos proprietários e, dessa forma, incentivá-los a disponibilizar mais casas e apartamentos para aluguel.

Menos de 30 meses

A principal alteração do projeto refere-se aos contratos inferiores a 30 meses. Atualmente, esses contratos são renovados automaticamente por prazo indeterminado e dispõem ainda de algumas condições para dificultar a retomada do imóvel pelo seu dono. Entre elas, está a comprovação de necessidade de uso próprio, desemprego do locatário ou falta de pagamento do aluguel. Se o pedido não se enquadrar nas exigências, só será possível propor ação de despejo cinco anos após o início do contrato de locação. O projeto acaba com esses requisitos e dá ao locador o direito de denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo prazo de 60 dias para desocupação.

Outra garantia prevista pelo PLS 25/10 aos proprietários de imóveis alugados por menos de 30 meses é que, se instaurar ação de despejo, esse locador não terá mais de aguardar os seis meses para desocupação assegurados ao locatário que contestar a ação a tempo e concordar em sair. Mas isso valerá em apenas duas hipóteses: se o proprietário precisar do imóvel para moradia própria, de seu cônjuge, descendente ou ascendente ou para a realização de obra aprovada pelo poder público.

Antonio Carlos Júnior quer também livrar o locador de débitos deixados pelo inquilino em contas de telefone, energia elétrica, gás, água e esgoto. Assim, propõe que o proprietário pode pedir às empresas fornecedoras desses serviços, mediante comprovação da locação do imóvel, a transferência da titularidade dessas contas para o inquilino até a efetiva desocupação do imóvel".

Disponível em: http://www.senado.gov.br/noticias/jornal/noticia.asp?codEditoria=826&dataEdicaoVer=20110131&dataEdicaoAtual=20110131&nomeEditoria=Projetos

CONTRATO DE CORRETAGEM: cláusula de exclusividade

É legal a cláusula de exclusividade prevista nos contratos de corretagem de imóveis? Tal tema encontra-se previsto nas Resoluções 458/95 e 492/96 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI).

Concordamos com decisão no tocante ao aspecto que a "criação dessa restrição ao exercício profissional configura afronta direta ao princípio da reserva legal". Veja o acórdão do TRF da 5ª Região que já se manifestou sobre o assunto.

ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CRECI-PB - CONSELHO REGIONAL DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS DA PARAÍBA. RESOLUÇÃO Nº 458/95 E Nº 492/96 DO COFECI - CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE COMO REQUISITO PARA ANÚNCIO DA OFERTA PÚBLICA DE VENDA NOS CONTRATOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL PARA PROPOR A AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DISCUSSÃO DA LEGALIDADE DA CLAÚSULA.- O cerne da questão posta a deslinde diz respeito à verificação da legalidade da cláusula de exclusividade presente nos contratos de corretagem de imóveis, prevista nas Resoluções de nº 458/95 e 49296, ambas de iniciativa do COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis, para que seja possível a divulgação pública da venda desses bens. Teor da Resolução 458/95: Art. 1º. Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária. Teor da Resolução 492/96: Art. 1º. Instituir, 'ad-referendum' do E. Plenário, multa no valor de 1 (uma) a 3 (três) anuidades, consoante disposições contidas no artigo 1°, itens I-A e II e respectivo Parágrafo Único da Resolução-COFECI n° 315/91, aplicáveis às pessoas físicas e jurídicas que anunciarem publicamente sem estarem de posse de contrato escrito de intermediação imobiliária com exclusividade, previsto no art. 1º da Resolução - COFECI nº 458, de 15 dezembro de 1995; Art. 2º. Em caso de reincidência, a multa aplicada será de 02 (duas) a 06 (seis) anuidades consoante disposições contidas no artigo 1°, item I-B, e respectivo Parágrafo Único da Resolução-COFECI n° 315/91.- A impugnação do órgão ministerial, referente ao art. 1º da Resolução nº 458/95 e aos arts. 1º e 2º da Resolução nº 492/96, ambas do COFECI, apresenta claros reflexos sobre os direitos dos consumidores, haja vista serem estes os usuários dos serviços de corretagem imobiliária. Tratando-se, portanto, de relação de consumo em que estão envolvidos usuários indeterminados e das mais variadas espécies, é de ser reconhecida a existência de interesses difusos e coletivos a serem tutelados pelo MPF.- Inexiste na Lei nº 6.530/78, responsável por regulamentar a profissão de corretor de imóveis, qualquer previsão acerca da exclusividade nos contratos de intermediação imobiliária para se realizar a oferta pública. A única exigência feita por esta lei, em seu art. 20, inciso II, refere-se à necessidade de o corretor ter em mãos documento escrito que autorize o anúncio da proposta de transação.- A criação dessa restrição ao exercício profissional configura afronta direta ao princípio da reserva legal.- A cláusula de exclusividade também importa em afronta à ordem econômica, por tolher a livre concorrência entre os corretores de imóveis, e às relações de consumo, ao impedir os consumidores de escolherem livremente mais de um profissional da área.- Inexiste no ordenamento jurídico brasileiro, espaço para os conhecidos regulamentos autônomos ou independentes do Direito europeu, que seriam, conforme leciona Eduardo García de Enterría (ENTERRÍA, Eduardo García; FERNÃNDEZ, Tomás-Ramón. Curso de Derecho Administrativo, vol. I, septima edicion. Madri: Civitas, 1996. p. 200), aqueles que não completariam nem desenvolveriam nenhuma lei prévia, surgindo, na verdade, à margem da lei, sustentando-se por si mesmos.- No Código Civil de 1916, em vigor à época da edição das Resoluções, não havia qualquer previsão da modalidade de exclusividade e com o advento do Novo Código Civil foi trazida apenas a faculdade de ela ser acordada entre o corretor e o proprietário do imóvel, por meio de seu art. 726, não havendo qualquer obrigação nesse sentido.- Em razão da ilegalidade da previsão de cláusula de exclusividade nos contratos de corretagem para fins de divulgação da venda do imóvel, mostra-se descabida a multa administrativa por falta de embasamento normativo.- Precedente: TRIBUNAL - QUARTA REGIÃO, AC - 200571000239485/RS, QUARTA TURMA, Decisão: 29/08/2007, D.E. 10/09/2007, Relator MÁRCIO ANTÔNIO ROCHA.Apelação não provida.ACÓRDÃOVistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Primeira Turma do Egrégio Tribunal Regional Federal da 5ª Região, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, voto e notas taquigráficas constantes dos autos, que integram o presente julgado. ( TRF 5ª Região. Processo 200405000033384. Relator: José Maria Lucena. Julgado em: 30 de outubro de 2008). (grifo nosso).

O Blog "O Gestor Imobiliário também comentou essa decisão. Disponível em: http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2011/01/resolucoes-45895-e-49296-cofeci-luta.html.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

RESPONSABILIDADE DO PODER PÚBLICO

Indico a leitura da entrevista concedida para o Jornal ES Hoje sobre o tema responsabilidade do Poder Público pelos danos causados pelas chuvas.

FIANÇA LOCATÍCIA

O seguro fiança é uma modalidade de garantia indicada no artigo 37, inciso III, da Lei 8.245 de 1991, a saber:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
III - seguro de fiança locatícia.

Essa modalidade de garantia se perfaz da seguinte forma: o segurado (locatário) paga um valor à seguradora e esta, por sua vez, assumirá os prejuízos causados ao locador em caso de descumprimento do contrato de locação, tais como: inadimplemento dos aluguéis e encargos locatícios, descumprimento de cláusulas contratuais, etc.

Ocorre que algumas seguradoras excluem da cobertura do seguro situações importantes e que, quando configuradas, podem gerar inconvenientes ao locador, a saber: não pagamento do condomínio, deterioração no imóvel, pintura no imóvel, etc.

Segue decisão sobre o assunto:

"AÇÃO DE COBRANÇA. SEGURADORA. FIANÇA LOCATÍCIA. COBERTURA. DANOS. LUCROS CESSANTES. 1 - Em se tratando de seguro contratado para fiança locatícia, incumbe à seguradora suportar os prejuízos causados com a locação, cuja cobertura foi contratada pelo locador. 2 - Danos ao imóvel, ainda que provocados pelo locatário, mas cuja cobertura foi excluída, não podem ser cobrados da seguradora e nem são causa de indenização a título de lucros cessantes pelo tempo em que o imóvel deixou de ser alugado. 3 - Apelação provida em parte". (TJ-DF. 20040111206438APC, Relator JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, julgado em 02/09/2010, DJ 09/09/2010 p. 119). (grifo nosso)

ATRASO NO VOO: Responsabilidade da empresa aérea

O passageiro tem direito à indenização quando a empresa transportadora atrasa excessivamente o horário do voo.

Sobre o assunto, dispõe os artigos 734 e 737 do Código Civil:

Art. 734. O transportador responde pelos danos causados às pessoas transportadas e suas bagagens, salvo motivo de força maior, sendo nula qualquer cláusula excludente da responsabilidade.

Parágrafo único. É lícito ao transportador exigir a declaração do valor da bagagem a fim de fixar o limite da indenização.

Art. 737. O transportador está sujeito aos horários e itinerários previstos, sob pena de responder por perdas e danos, salvo motivo de força maior.

Ora, ocorrendo atrasos habituais provocados por problemas de gestão das transportadores, tais problemas não podem ser repassados aos passageiros e não se configuram como situações de excludentes de responsabilidade.

Segue abaixo decisão do STJ que apresenta argumentos quanto ao cabimento da indenização.

"CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO DE VÔO INTERNACIONAL. INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA AÉREA. "CONTRATO DE COMPARTILHAMENTO". REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7-STJ. DANO MORAL. VALOR. CONVENÇÃO DE VARSÓVIA. CDC. PREVALÊNCIA. TARIFAÇÃO NÃO MAIS PREVALENTE. VALOR AINDA ASSIM EXCESSIVO. REDUÇÃO. I. A questão acerca da transferência da responsabilidade para outra transportadora, que opera trecho da viagem, contrariamente ao entendimento das instâncias ordinárias, enfrenta o óbice das Súmulas n. 5 e 7-STJ. II. Após o advento do Código de Defesa do Consumidor, não mais prvalece, para efeito indenizatório, a tarifação prevista tanto na Convenção de Varsóvia, quanto no Código Brasileiro de Aeronáutica, segundo o entendimento pacificado no âmbito da 2ª Seção do STJ. Precedentes do STJ. III. Não obstante a infra-estrutura dos modernos aeroportos ou a disponibilização de hotéis e transporte adequados, tal não se revela suficiente para elidir o dano moral quando o atraso no vôo se configura excessivo, a gerar pesado desconforto e aflição ao passageiro, extrapolando a situação de mera vicissitude, plenamente suportável. IV. Não oferecido o suporte necessário para atenuar tais situações, como na hipótese dos autos, impõe-se sanção pecuniária maior do que o parâmetro adotado em casos análogos, sem contudo, chegar-se a excesso que venha a produzir enriquecimento sem causa. V. Recurso especial parcialmente conhecido e provido em parte, para reduzir a indenização a patamar razoável". (STJ. REsp 740.968/RS, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 11/09/2007, DJ 12/11/2007, p. 221) (grifo nosso).

Ainda sobre o tema, segue notícia divulgada no site do Conselho Nacional de Justiça.

"Reclamações nos juizados especiais dos aeroportos crescem 47% em janeiro"

Atrasos e cancelamentos frequentes, salas de embarque e desembarque lotadas, filas para tomar um simples cafezinho, entrar no elevador e até mesmo ir ao banheiro. Os problemas enfrentados pelos brasileiros na hora de voar fizeram crescer o número de reclamações nos juizados especiais que funcionam nos aeroportos JK, em Brasília, Congonhas e Guarulhos, em São Paulo, e Santos Dumont e Galeão, no Rio de Janeiro.
Somente nos 13 primeiros dias deste ano, foram realizados 1.834 atendimentos, média diária de 141, bem acima da registrada em dezembro – 96, um crescimento de 47%. O juizado especial do aeroporto Santos Dumont registrou o maior número de reclamações (516), seguido pelo de Brasília (472), Guarulhos (407), Galeão (306) e Congonhas (133).
Os juizados especiais dos aeroportos foram instalados por orientação da Corregedoria do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), em parceria com as justiças estadual e federal. O atendimento é gratuito e pretende solucionar conflitos entre passageiros e companhias aéreas que envolvam valores de até 20 salários mínimos, sem a necessidade de advogado.
Os cinco juizados especiais de São Paulo, Rio e Brasília conseguiram solucionar por meio de conciliação 30% das cerca de 7.900 mil reclamações recebidas desde que entraram em funcionamento, em julho de 2010. Mais de 17 mil pessoas já foram atendidas por essas unidades de Justiça.
Atraso – O estudante Pedro Henrique Silva Mattia, de Cuiabá, foi um dos que recorreu ao juizado do aeroporto de Brasília por problema de atraso enfrentado no mês de janeiro. Ele passava férias no Nordeste e precisou retornar às pressas devido a um problema de saúde na família. Pouco antes de embarcar, tentou, sem sucesso, alterar o destino para São Paulo, para onde sua irmã fora levada às pressas para fazer uma cirurgia. Pedro então decidiu aproveitar o voo da volta, que faria escala em Brasília, para pegar um avião da capital federal para a paulista. Não conseguiu.
O avião saiu de Recife com mais de quatro horas de atraso e ele perdeu o voo que sairia de Brasília para São Paulo. Pedro procurou a empresa que o levou até a capital federal, mas esta não se responsabilizou pela perda do voo da concorrente. A preposta da companhia foi chamada ao Juizado Especial e ofereceu ao passageiro a possibilidade de ele comprar uma passagem na tarifa econômica e embarcar no primeiro voo. O estudante comprou o bilhete, no valor de R$ 183, e seguiu viagem. Agora, vai tentar reaver o prejuízo na Justiça.
De acordo com a Anac, se o passageiro tivesse comprado um bilhete único, mesmo que os trechos fossem operados por companhias diferentes (esse é o caso de voos chamados code-share), ele teria direito de ser reacomodado em voo da mesma companhia ou da concorrente, já que a empresa que vendeu o bilhete se responsabiliza pelo transporte do passageiro até o seu destino final.
No caso relatado, no entanto, foram dois bilhetes diferentes, ou seja, dois contratos de transporte distintos. Nesse caso, não cabe a reacomodação, porque o passageiro não se apresentou para o voo da segunda companhia no tempo correto, ficando sujeito ao pagamento de taxa de remarcação, dependendo do perfil da tarifa adquirido, ou a comprar outra passagem.
Porém, a Resolução n º 141 da Anac, em vigor desde junho, determina que a companhia aérea entregue uma declaração por escrito ao passageiro no caso de atraso, cancelamento ou preterição. Com esse documento em mãos, ele pode obter uma indenização nos órgãos de defesa do consumidor ou na Justiça, comprovando o prejuízo causado pela companhia que movitou a perda do segundo voo". (grifo nosso)

Disponível em: http://www.cnj.jus.br/index.php?option=com_content&view=article&id=13390:reclamacoes-nos-juizados-especiais-dos-aeroportos-crescem-47-em-janeiro&catid=1:notas&Itemid=675

CONTRATO DE SEGURO SAÚDE: direito do consumidor à indenização por dano moral

É injusta, para o STJ, a recusa de cobertura do seguro saúde.

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. PLANO DE SAÚDE. NEGATIVA ILEGAL DE COBERTURA. DANO MORAL. CABIMENTO. 1. A agravante não trouxe argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa de provimento ao agravo regimental. 2. Conquanto geralmente nos contratos o mero inadimplemento contratual não enseja o direito ao ressarcimento dos danos morais, a jurisprudência desta Corte é assente no sentido de que, considerada injusta a recusa de cobertura de seguro de saúde, é devida a indenização pelo agravamento da situação de aflição psicológica e de angústia no espírito do assegurado. Precedentes. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no Ag 1100359/MT, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2010, DJe 03/12/2010) (grifo nosso).

CONDOMÍNIO: uso de área comum

A área comum pode ser usada exclusivamente por um condômino?

No caso abaixo, o princípio da boa-fé objetiva foi utilizado para flexibilizar o artigo 1.331 do Código Civil brasileiro, que preceitua:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Segue decisão do STJ sobre o caso.

"CIVIL. CONDOMÍNIO. É POSSÍVEL A UTILIZAÇÃO, PELOS CONDÔMINOS, EM CARÁTER EXCLUSIVO, DE PARTE DE ÁREA COMUM, QUANDO AUTORIZADOS POR ASSEMBLÉIA GERAL, NOS TERMOS DO ART. 9º,§ 2º, DA LEI Nº 4.591/64. A DECISÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM, BASEADA NO CONJUNTO PROBATÓRIO, NÃO PODE SER REEXAMINADA, EM FACE DA SÚMULA 7/STJ. 1. O Tribunal "a quo" decidiu a questão com base nas provas dos autos, por isso a análise do recurso foge à mera interpretação da Lei de Condomínios, eis que a circunstância fática influi na solução do litígio. Incidência da Súmula 07/STJ. 2. O alcance da regra do art. 3º, da Lei nº 4.591/64, que em sua parte final dispõe que as áreas de uso comum são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino", esbarra na determinação da própria lei de que a convenção de condomínio deve estabelecer o "modo de usar as coisas e serviços comuns ", art. 3º, § 3º, "c", da mencionada Lei. Obedecido o quorum prescrito no art. 9º, § 2º da Lei de Condomínio, não há falar em nulidade da convenção. 3. Consoante precedentes desta Casa: "o princípio da boa-fé objetiva tempera a regra do art. 3º da Lei nº 4.591/64" e recomenda a manutenção das situações consolidadas há vários anos. (Resp nº.s 214680/SP e 356.821/RJ, dentre outros). Recurso especial não conhecido". (STJ. RECURSO ESPECIAL Nº 281.290 - RJ (2000/0102074-9). Ministro Luis Felipe Salomão). (grifo nosso).

CONDOMÍNIO: alteração da convenção

É possível promover a alteração da Convenção Condominial?

"1) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - MULTA - INFRAÇÃO - PREVALÊNCIA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - ALTERAÇÃO DO CRITÉRIO QUANTITATIVO DA MULTA PELO REGIMENTO INTERNO - MAIORIA QUALIFICADA E INTENÇÃO EXPRESSA DE ALTERAR A CONVENÇÃO - AUSÊNCIA - RECONHECIMENTO. Constando da Convenção de Condomínio que suas disposições somente podem ser modificadas mediante voto de dois terços de todos os condôminos e em Assembléia Geral Extraordinária designada para este fim, não pode sobre elas se sobrepor o Regimento Interno, ainda que este também tenha sido aprovado nos mesmos termos, mas não com o fito de modificar a Convenção". (TAC/SP - Ap. c/ Rev. 670.230-00/5 - 7ª Câm. - Rel. Juiz MIGUEL CUCINELLI - J. 12.8.2003).

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: obra inacabada

Cabe pedido cumulativo de retenção das unidades vendidas com proveito da obra inacabada, no caso de descumprimento do contrato por incorporadora imobiliária? Segue posicionamento do STJ.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS. OBRA INACABADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INCORPORADORES. VENDA DE UNIDADES EM BENEFÍCIO DA CONCLUSÃO DA OBRA.VALORES A SEREM APURADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. 1. Em se tratando de ação ordinária ajuizada com o propósito de assegurar o cumprimento de contrato de incorporação imobiliária, não compromete a consistência e inteireza do pedido inicial a simples circunstância de a obra estar concluída à época do julgamento do recurso de apelação. 2. Hipótese em que o pedido cumulativo, para que sejam revertidos em proveito da obra os recursos provenientes da venda de apartamentos que caberiam à ré, está intrinsecamente relacionado com a decisão proferida na ação cautelar preparatória, que determinou a retenção dessas mesmas unidades em garantia da eficácia de eventual condenação. 3. Recurso especial provido. (STJ. REsp 913.172/ES, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 05/08/2010, DJe 19/08/2010) (grifo nosso)

PROMESSA DE COMPRA E VENDA: reajuste e arras

Segue interessante decisão do TJ-DF sobre reajuste e arras (sinal) na promessa de compra e venda de imóvel.

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. INTERESSE RECURSAL. DECADÊNCIA. ARRAS. ÍNDICE SETORIAL (ICCB). IGP-M. CLÁUSULA PENAL. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA NA RECONVENÇÃO. 1. Não há interesse recursal quanto à alegada impossibilidade jurídica de um dos pedidos, por ser genérico, se a sentença decidiu exclusivamente sobre os demais que versaram sobre cláusulas contratuais especificadas na inicial. 2. O prazo decadencial previsto no CDC 26 não se aplica à demanda de revisão de cláusulas contratuais. 3. A perda das arras pressupõe ajuste claro e expresso sobre a natureza penitencial. 4. Até a entrega do imóvel, o negócio pode ser reajustado pelo índice setorial pactuado - Índice da Construção Civil de Brasília (ICCB) - que reflete as variações dos custos para a sua construção. 5. É válida a contratação do IGP - M como índice substitutivo e que servirá para os reajustes posteriores à entrega das chaves. 6. É inadmissível a cumulação de cláusulas penais compensatórias para a hipótese de rescisão contratual, prevalecendo a mais benéfica ao consumidor. 7. Consoante jurisprudência do TJDFT, a base de cálculo da cláusula penal deve ser o valor efetivamente pago pelo promitente comprador e não o valor atualizado do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido do vendedor. 8. Não merece subsistir cláusula resolutória expressa desconforme ao CDC 51, XI e 54, § 2º. 9. Não havendo condenação, os honorários de sucumbência devidos na reconvenção, que foi julgada prejudicada, devem ser fixados à luz do CPC, 20, § 4º. (TJ-DF. Processo 20030110216636 APC. Relator FERNANDO HABIBE, 5ª Turma Cível, julgado em 15/12/2010, DJ 14/01/2011 p. 142). (grifo nosso).

MULTA CONTRATUAL NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Segue minha sugestão de cláusula sobre o tema "Multa Contratual" no contrato de locação de imóvel predial urbano, após as alterações na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Maiores informações: ttp://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DIREITO DAS OBRIGAÇÕES: INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

Segue notícia do STJ que reconheceu a aplicação do dano moral em ricochete.

"A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um motorista condenado a pagar indenização por danos morais aos pais de uma menina atropelada por ele. O réu havia alegado que o casal não é parte legítima para pleitear a compensação por danos morais sofridos em decorrência do acidente com a filha.

O acidente aconteceu em Minas Gerais. A menina caminhava por uma calçada quando foi atropelada pelo veículo que o réu conduzia. O motorista causador do acidente não observou a preferencial existente em um cruzamento e acabou sendo atingido por um segundo veículo, que por sua vez o impulsionou em direção à vítima.

Foi ajuizada ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais pelos pais – representando a si mesmos e à filha menor de idade. O homem foi condenado a pagar à menina indenização por danos materiais no valor de R$ 7.617,72 e compensação por danos morais no montante de R$ 20 mil. O recurso de apelação do réu foi rejeitado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).

No recurso especial, o homem sustentou que os pais não tinham legitimidade para pleitear a compensação por danos morais e que o acórdão do TJMG não admitiu a dedução do valor do seguro obrigatório da indenização judicialmente fixada, desrespeitando a Súmula 246/STJ. Afirmou, ainda, caber a denunciação da lide do condutor do segundo veículo.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, considerou que não cabe a interposição de recurso especial quando ocorre violação de súmula. “Mesmo que assim não fosse, a análise dessa questão encontraria óbice na Súmula 7/STJ”, afirmou.

Sobre o cabimento da denunciação da lide, a ministra constatou que no acórdão ficou comprovado que o acidente ocorreu por culpa exclusiva do réu. Para alterar a decisão proferida pelo TJ/MG, portanto, seria preciso reexaminar fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. A relatora ressaltou que, mesmo que não houvesse tal impedimento, o motorista recorrente não impugnou todos os fundamentos utilizados pelo TJ/MG para justificar sua condenação, incidindo a Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal (STF).

Quanto à legitimidade dos pais para propor a ação, a ministra considerou que “são perfeitamente plausíveis situações nas quais o dano moral sofrido pela vítima principal do ato lesivo atinja, por via reflexa, terceiros, como seus familiares diretos, por lhes provocarem sentimento de dor, impotência e instabilidade emocional.”

Para a ministra, trata-se de danos morais reflexos. Embora o ato tenha sido praticado diretamente contra determinada pessoa, seus efeitos acabam por atingir, indiretamente, a integridade moral de terceiros. “É o chamado dano moral por ricochete ou préjudice d’affection, cuja reparação constitui direito personalíssimo e autônomo dos referidos autores”, completou.

A relatora reiterou ainda que o STJ já acatou em diversas ocasiões a possibilidade de indenização por danos morais indiretos ou reflexos, sendo irrelevante, para esse fim, a comprovação da dependência econômica entre os familiares lesados". (grifo nosso).

Disponível em:http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=100482

DIREITO IMOBILIÁRIO: INDENIZAÇÃO POR VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO

Segue abaixo notícia divulgada no site do TJ/DF que trata de uma decisão na qual uma construtora deve indenizar os adquirentes por defeitos no imóvel.

"A Construtora xxx foi condenada a pagar R$ 20 mil a um casal por danos morais, devido a defeitos na construção de imóvel comprado pelos autores. Além da indenização, a construtora terá de corrigir os defeitos. A decisão do juiz da 1ª Vara Cível de Taguatinga foi confirmada pela 1ª Turma Cível do TJDFT. Não cabe mais recurso ao Tribunal.

Na 1ª Instância, os autores alegaram que adquiriram na planta um apartamento de um condomínio em Águas Claras. A venda foi intermediada pela corretora JGM Imóveis. Após a entrega das chaves, os autores verificaram que os pontos de TV e interfone não funcionavam e alegaram que foram informados de forma incorreta quanto à possibilidade de reforma do apartamento. Além disso, houve infiltrações na suíte, no teto da sala e no quarto, descolamento da cerâmica do piso e entupimento nos ralos do terraço. Eles pediram indenização contra as duas empresas.

Em contestação conjunta, as duas rés alegaram que todos os problemas ocorridos no imóvel vieram da realização de obras sem o acompanhamento de um engenheiro. Segundo as rés, a instalação de um deck no terraço teria perfurado a manta de impermeabilização e a retirada da parede da cozinha teria sido feita de modo abusivo.

Na sentença, o juiz explicou que as provas técnicas evidenciaram vícios na construção do imóvel. A causa do descolamento da cerâmica está associada à falta de aderência entre o fundo da peça e sua base. O material utilizado para impermeabilização de pisos de terraço descoberto não tem grande tradição e a forma como foi aplicado não ofereceu aderência.

Quanto aos focos de infiltração no apartamento, a perícia acusou que a camada de proteção mecânica imediatamente acima da impermeabilização tinha espessura menor que o indicado. Apenas a infiltração na suíte do casal foi atribuída à intervenção dos autores que instalaram deck e banheira de hidromassagem.

Como os problemas no apartamento se deram apenas por vício na construção, o juiz condenou apenas a primeira ré, Construtora Argus, a realizar os reparos necessários no apartamento, devendo refazer o serviço de impermeabilização do pavimento do terraço e outros procedimentos técnicos no prazo máximo de 35 dias corridos. Além disso, condenou a construtora a indenizar em R$ 10 mil reais cada um dos autores a título de danos morais.

Na 2ª Instância, o relator confirmou a sentença e negou o recurso da ré. Esta alegou que não travou nenhuma relação comercial com os autores e que a responsabilidade com problemas da construção não se estende a problemas causados por terceiros.

O relator explicou que a relação entre as partes é de consumo e que a prova técnica contrariou a tese de culpa concorrente dos autores quanto aos defeitos da obra. O desembargador ressaltou a ocorrência de danos morais pelo fato de a situação atingir a saúde dos moradores. "(...) As conseqüências dos vícios da construção não foram puramente estéticas, mas de situação que atinge a saúde, já que o apartamento onde residem tornou-se um ambiente insalubre", afirmou. A decisão da Turma foi unânime". (TJ/DF. 1ª Turma Cível do TJDFT. Processo: 20070710049322). (grifo nosso).

Disponível em: http://www.tjdft.jus.br/trib/imp/imp_not.asp?codigo=15285.

CONDOMÍNIO: Projeto proíbe venda de garagem

Segue abaixo informativo da Câmara dos Deputados a respeito do projeto de lei que proíbe venda de vaga na garagem de prédio.

O artigo 1.331 do Código Civil atualmente apresenta a seguinte redação:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Ementa do projeto: Altera o § 1º do art. 1.331 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em condomínios edilícios.

"Tramita na Câmara o Projeto de Lei 7803/10, do Senado, que proíbe proprietários de imóveis residenciais ou comerciais de venderem suas vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio.
O texto ressalta, no entanto, que o aluguel das garagens poderá ser permitido caso haja autorização na convenção de condomínio. A proposta altera o Código Civil (Lei 10.406/02).
Autor da proposta, o senador Marcelo Crivella (PRB-RJ) argumenta que a medida trará mais segurança ao impedir que pessoas estranhas frequentem o prédio.
A proposta tramita em caráter conclusivo e será analisada pelas comissões de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição e Justiça e de Cidadania".

Disponível em: http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/CIDADES/192292-PROJETO-PROIBE-VENDA-DE-VAGA-NA-GARAGEM-DE-PREDIO.html.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Divulgo abaixo entrevista concedida ao Jornal ES TV 1ª Edição da TV Gazeta. A matéria apresenta algumas orientações na compra de imóvel.

Seguem os assuntos abordados:

• Alerta quanto à aquisição de imóvel. Deve-se observar a área interna da unidade imobiliária, bem como, a área comum do prédio.
• Possibilidade de ajuizamento de ação indenizatória para o caso de aquisição de apartamento com defeitos ocultos.

"Saiba quais são os principais cuidados que se deve ter na hora de comprar um imóvel
O sonho pode virar pesadelo!

A compra de um imóvel é a realização de um sonho, e muitas vezes é resultado do trabalho de uma vida inteira. Por isso, antes de fechar o negócio é importante ficar atento a tudo, aos mínimos detalhes. Porque o sonho pode virar um pesadelo".

Disponível em: http://gazetaonline.globo.com/_conteudo/2011/01/738410-saiba+quais+sao+os+principais+cuidados+que+se+deve+ter+na+hora+de+comprar+um+imovel.html

AÇÃO REIVINDICATÓRIA

O proprietário de imóvel abandonado pode propor ação reivindicatória para retomar o bem? Segue decisão do STJ.

"O proprietário de imóvel abandonado não precisa de ação reivindicatória para retomar imóvel abandonado. Por isso, não há interesse que justifique a ação, diante da desnecessidade e inutilidade da decisão, mesmo que favorável ao autor. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Os espólios dos três proprietários de imóvel em Santa Maria (DF) ajuizaram ação contra terceiro, que ocuparia um lote na área. A Justiça do Distrito Federal negou legitimidade aos autores, em razão da falta de interesse de agir. A ação foi extinta, sem resolução de mérito.

Para a ministra Nancy Andrighi, o Tribunal de Justiça local (TJDFT) acertou ao afirmar que sem a prova de que o imóvel estava na posse ou detenção de terceiro, faltaria aos autores interesse de agir, já que o atendimento da pretensão não causaria nenhuma modificação concreta.

Os autores sustentavam no recurso que o simples fato de o imóvel estar vazio não implicava necessariamente na falta de posse do réu. Quanto à tese, a relatora não divergiu. Porém, no caso concreto, o TJDFT afirmou que “o imóvel se encontra vazio, sem qualquer ocupação de coisas ou pessoas e sem qualquer indício de ato de posse, não havendo evidências de que lá reside o apontado réu”. O oficial de Justiça ainda certificou ter encontrado “o referido lote desocupado, sem moradores e sem edificações”.

A ministra Nancy Andrighi esclareceu que a ação reivindicatória tem três requisitos: a prova da titularidade do domínio do autor sobre o imóvel, a individualização da coisa e a posse injusta pelo réu. “Pressupõe, portanto, a existência de um proprietário não-possuidor, que age contra um possuidor não-proprietário”, completou. E, citando jurisprudência do tribunal, concluiu: “Se não há quem injustamente ocupe o imóvel, o proprietário não precisa de decisão judicial para reavê-lo”.

Disponível em: http://www.stj.jus.br