Quem sou eu

Doutora e Mestre do programa de pós-graduação stricto sensu em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Especialista em Direito Empresarial (FDV). Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu da FDV. Sócia fundadora do escritório Lyra Duque Advogados (www.lyraduque.com.br).

ASSESSORIA JURÍDICA EM DIREITO IMOBILIÁRIO - VITÓRIA/ES

A assessoria jurídica imobiliária, no âmbito empresarial, comporta 2 núcleos de prestação de serviço: 1) Atuação preventiva; e 2) Atuação litigiosa. A assessoria jurídica empresarial volta-se para construtoras, corretores, imobiliárias, administradoras de apart hotel, condomínios, incorporadoras e outras empresas da área imobiliária. Seguem as atividades praticadas nesse ramo:
  • Suporte na área contratual voltada para o direito imobiliário: elaboração e revisão de contratos de administração de imóveis, compra e venda, comissão, comodato, corretagem, convenção de condomínio, distratos, incorporação de imóveis, dação em pagamento, doação, empreitada, financiamento, locação, pactos de alienação fiduciária e hipoteca, permuta, promessa de compra e venda, promessa de cessão, regimento interno, dentre outros instrumentos.
  • Suporte jurídica a condomínio: recuperação de crédito (inadimplemento dos condôminos), gestão jurídica contratual (análise, revisão ou confecção dos contratos de prestação de serviços, adquisição de equipamentos, terceirização de serviços, manutenção, etc.), questões trabalhistas e resolução de conflitos extrajudiciais ou judiciais.
  • Análise de documentos e registros imobiliários; atuação em cartórios de imóveis e órgãos competentes para regularizar a aquisição de bens; suporte na elaboração e revisão de escrituras, convenções de condomínio, regimentos internos, estatutos de associações de lojistas, contratos de locação, etc.
  • Assessoria voltada para estruturação jurídica da incorporação imobiliária. Trata-se de análise prévia dos contratos que envolvem a incorporação, antes da sua real implementação, até a análise dos contratos de compra e venda de cada comprador. Exemplificação desse serviço: 1) análise da viabilidade jurídica do empreendimento; 2) análise dos contratos e documentos que envolvem a incorporação (memorial de incorporação, parceria, corretagem, prestação de serviço, permuta, financiamento, etc.); e 3) acompanhamento na confecção individual dos contratos de compra e venda de cada unidade imobiliária, quanto às questões jurídicas e cartorárias.
  • Assessoria voltada para a estruturação societária e parceria. Trata-se de análise dos contratos societários, dos contratos de Sociedade de Propósito Específico (SPE), confecção de documentos para a constituição do pool hoteleiro (estruturação de empreendimentos hoteleiros), etc.
  • Atuação na recuperação de créditos: controle dos riscos da inadimplência, cobrança extrajudicial e cobrança judicial;

Para maiores informações sobre assessoria jurídica na área do Direito Imobiliário em Vitória-ES: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

MULHER NÃO RESPONDE POR DÍVIDA CONTRAÍDA PELO MARIDO

A mulher pode, na defesa de sua meação (parte do patrimônio que tem direito), requerer a reserva do que foi penhorado, em determinada execução, movida contra o marido e sem a  autorização da esposa. 
Percebe-se, portanto, que a esposa não tem o dever de assumir dívida contraída apenas pelo marido, senão vejamos:
EMBARGOS DE TERCEIRO - PENHORA - GARANTIA LOCATÍCIA PRESTADA PELO MARIDO SEM A ANUÊNCIA EXPRESSA DA MULHER - MEAÇÃO DOS BENS DA ESPOSA QUE NÃO RESPONDE PELA LIQUIDAÇÃO DA DÍVIDA - INTELIGÊNCIA DO ART. 3º DA LEI N° 4.121/62. TRATANDO-SE, PORÉM, DE BEM INDIVISÍVEL, DEVEM PROSSEGUIR OS ATOS EXECUTÓRIOS, COM A RESERVA DA METADE DO PREÇO ALCANÇADO EM BENEFÍCIO DA VIRAGO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.(TJSP, Apelação c/ Revisão n.º1042448-00, Des. Rel. Francisco Thomaz, São Bernardo do Campo, 29ª Câm. Dir. Privado, D.J 27.02.2008, D.R 03.03.2008) 
Numa execução (cobrança de dívida) proposta pela instituição financeira, a esposa poderá ingressar com uma medida judicial (embargos de terceiro) para defender o seu patrimônio e, assim sendo, obter a reserva do valor obtido em razão da penhora do imóvel. Sobre o tema, segue o julgado abaixo:
EMBARGOS DE TERCEIRO - Suspensão da ação principal limitada ao bem objeto dos embargos - Reforço de penhora admitido - Meação da esposa - Bem indivisível pode ser penhorado por inteiro, reservando-se à mulher metade do preço - Recurso improvido. (TJSP, Agravo de Instrumento n.º 7180815-4, Des. Rel. Eduardo Sá Pinto Sandeville, São Paulo, 11ª Câm. Dir. Privado, D.J 16.01.2008, D.R 20.02.2008) 
Maiores informações: www.lyraduque.com.br.

SOCIEDADE DE PROPÓSITO ESPECÍFICO


A Sociedade de Propósito Específico – SPE é uma modalidade empresarial que tem sido, nos últimos anos, muito utilizada para viabilizar empreendimentos imobiliários.
No mercado imobiliário brasileiro a modalidade ganhou força após a falência de grandes construtoras e com o objetivo de gerar uma segurança jurídica maior aos mutuários.
Trata-se de uma modalidade de sociedade com  atividade restrita, geralmente com tempo determinado, e tem por finalidade limitar o risco econômico do empreendimento. É conhecida também como “special purpose entity”, ou “special purpose company”.
A grande vantagem da SPE é o envolvimento de todos os atores presentes no negócio, isto é, o investidor, a construtora, a incorporadora e a instituição financeira.
Na SPE o procedimento é o seguinte: 
  • Será criado um CNPJ próprio para sociedade, que, por sua vez, observará a estrutura da sociedade empresarial; 
  • A delimitação ficará por conta do objeto social, já que este terá fim específico voltado para o desenvolvimento da empreitada; 
  • Por fim, concluída a obra, a sociedade será extinta.

Na verdade, trata-se de uma boa opção para a separação de cada empreendimento das construtoras.

REVISÃO DE PENSÃO ALIMENTÍCIA

O Código Civil dispõe no artigo 1.699:
Art. 1.699. Se, fixados os alimentos, sobrevier mudança na situação financeira de quem os supre, ou na de quem os recebe, poderá o interessado reclamar ao juiz, conforme as circunstâncias, exoneração, redução ou majoração do encargo.
Assim, de acordo com a norma, a pensão pode ser alterada tanto para diminuir como aumentar o valor já estipulado em juízo. 
Um exemplo bem comum na área de família é a superveniência de fatores como desemprego, transtornos psicológicos e incapacidade para o trabalho de um dos cônjuges. Nesses casos, tais situações ensejariam o aumento da pensão pela superveniência do aumento das despesas combinada com a incapacidade do alimentado.
Seguem interessantes decisões sobre o tema de majoração da pensão:

"ALIMENTOS. MAJORAÇÃO.
Evidenciadas as excelentes possibilidades do genitor, por meio dos sinais exteriores de riqueza, deve a filha desfrutar do mesmo padrão. As condições de vida da prole não devem sofrer alteração com a separação dos pais, enquanto houver a mesma disponibilidade financeira. Apelo provido, em parte". (TJ-RS. Apelação Nº 70007288418).
“ALIMENTOS PARA FILHA. QUANTUM. SINAIS EXTERIORES DE RIQUEZA. Os alimentos devem ser fixados de acordo com a necessidade do alimentado, que faz jus a desfrutar de padrão de vida compatível com o do genitor, devendo-se levar em conta as reais possibilidades deste, que não aquelas por ele alegadas, mas as que a aparência do seu contexto de vida evidencia. (...). Recurso desprovido” (Apelação Cível nº 70004346482, 7ª CC do TJRGS, Rel. Des. Sérgio Fernando de Vasconcellos Chaves, em 19/06/2002).
Maiores informações: http://lyraduque.com.br/adr.htm.

INADIMPLÊNCIA

O jornal Globo News publicou recente matéria alertando que a "proporção de cheques sem fundos atinge maior nível em três anos" (Disponível em: http://g1.globo.com/globo-news/conta-corrente/videos/t/todos-os-videos/v/proporcao-de-cheques-sem-fundos-atinge-maior-nivel-em-tres-anos/2037858).
Neste cenário, os lojistas devem ficar atentos aos negócios firmados, especialmente, quanto à análise da situação cadastral dos compradores e quanto à capacidade de solvência dos mesmos.
Por outro lado, os consumidores precisam analisar melhor a sua capacidade financeira antes da aquisição de produtos e serviços. Tal verificação, antes de assumir a dívida, poderá evitar situações de superendividamento.
Quando constatada a inadimplência, a tentativa de acordo extrajudicial poderá ser a saída mais econômica para as partes.
Maiores informações: www.lyraduque.com.br.

ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL GERA INDENIZAÇÃO

Concedi, no dia 10/07/2012, entrevista para o programa “Fala Manhã” da TV Vitória. A matéria apresentou algumas orientações jurídica para o caso de atraso na entrega da obra.
O mercado imobiliário aquecido tem gerado alguns danos aos consumidores. O grande motivo de indenizações, no Judiciário, tem sido o atraso na entrega do imóvel. Nesse caso, três questões podem ser colocadas:
  •      O que fazer? 1) Pedir a resolução (término) do contrato, a devolução do valor pago à Construtora e a indenização pelo atraso na entrega do imóvel; ou 2) Exigir a entrega da obra e, ainda assim, pedir a  indenização pelo atraso.
  •        O que pedir? Aplicação da multa e dos juros em benefício do consumidor. Atualmente, o Judiciário tem aplicado valores de 0,5% a 1% sobre o valor de mercado do imóvel.
  •         Cabe pedido de indenização por dano moral? O STJ entende que sim.
Sobre o tema, já decidiu o STJ: 
"RESTITUIÇÃO. PARCELAS. IMÓVEL. CONSTRUTORA. A Seção reiterou o entendimento de que a construtora, promitente vendedora de imóvel, deve devolver integralmente a quantia paga pelo promitente comprador quando a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel foi por ela provocada – não entregou o imóvel na data estipulada –, uma vez que incide o disposto no art. 1.092, parágrafo único, do CC/1916 e não o art. 924 do mesmo codex". (STJ. REsp 644.984-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgados em 25/11/2009) (grifo nosso).





ENTREVISTA: como evitar transtornos ao comprar imóvel

Entrevista concedida ao programa Fala ES sobre o tema "Como evitar transtornos ao comprar imóvel na planta".

ASSESSORIA JURÍDICA PREVENTIVA PARA FRANQUIAS

O Portal do Franchising divulgou uma matéria sobre a abertura de franquias no Espírito Santo sob o título "As melhores franquias para abrir em Vitória, Vila Velha e Serra". (Disponível em: http://www.portaldofranchising.com.br/site/content/interna/index.asp?LarguraTela=1355&codA=321&codAf=373&codC=5&origem=noticias)
A advocacia preventiva na área de franquia, especialmente, antes da abertura do negócio, é um passo importante que precisa ser considerado pelo empresário. 
A circular de oferta de franquia (COF) precisa ser compreendida pelo possível franqueado. Além disso, aspectos técnicos do contrato precisam ser avaliados preliminarmente pelo advogado.
A COF é um documento que apresenta todas as informações referentes ao negócio, tais como contábil, financeiro e jurídico. Ocorre que tais informações são confeccionadas unilateralmente pelo franqueador e, dessa forma, precisam ser detidamente avaliadas pelo franqueado.
Maiores informações: www.lyraduque.com.br.


SEMINÁRIO DE DIREITO MINERÁRIO

Divulgamos o seminário de Direito Minerário que acontecerá no dia 08 de agosto de 2012, na Faculdade de Direito de Vitória (FDV).

Maiores informações: direito_minerario@live.com.

DANO MORAL NO STJ

Segue abaixo notícia divulgada no site do STJ que define em quais situações o dano moral pode ser presumido
"Diz a doutrina – e confirma a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) – que a responsabilização civil exige a existência do dano. O dever de indenizar existe na medida da extensão do dano, que deve ser certo (possível, real, aferível). Mas até que ponto a jurisprudência afasta esse requisito de certeza e admite a possibilidade de reparação do dano meramente presumido?
O dano moral é aquele que afeta a personalidade e, de alguma forma, ofende a moral e a dignidade da pessoa. Doutrinadores têm defendido que o prejuízo moral que alguém diz ter sofrido é provado in re ipsa (pela força dos próprios fatos). Pela dimensão do fato, é impossível deixar de imaginar em determinados casos que o prejuízo aconteceu – por exemplo, quando se perde um filho.
No entanto, a jurisprudência não tem mais considerado este um caráter absoluto. Em 2008, ao decidir sobre a responsabilidade do estado por suposto dano moral a uma pessoa denunciada por um crime e posteriormente inocentada, a Primeira Turma entendeu que, para que “se viabilize pedido de reparação, é necessário que o dano moral seja comprovado mediante demonstração cabal de que a instauração do procedimento se deu de forma injusta, despropositada, e de má-fé” (REsp 969.097).
Em outro caso, julgado em 2003, a Terceira Turma entendeu que, para que se viabilize pedido de reparação fundado na abertura de inquérito policial, é necessário que o dano moral seja comprovado.
A prova, de acordo com o relator, ministro Castro Filho, surgiria da “demonstração cabal de que a instauração do procedimento, posteriormente arquivado, se deu de forma injusta e despropositada, refletindo na vida pessoal do autor, acarretando-lhe, além dos aborrecimentos naturais, dano concreto, seja em face de suas relações profissionais e sociais, seja em face de suas relações familiares” (REsp 494.867).

Cadastro de inadimplentes
"No caso do dano in re ipsa, não é necessária a apresentação de provas que demonstrem a ofensa moral da pessoa. O próprio fato já configura o dano. Uma das hipóteses é o dano provocado pela inserção de nome de forma indevida em cadastro de inadimplentes.
Serviço de Proteção ao Crédito (SPC), Cadastro de Inadimplência (Cadin) e Serasa, por exemplo, são bancos de dados que armazenam informações sobre dívidas vencidas e não pagas, além de registros como protesto de título, ações judiciais e cheques sem fundos. Os cadastros dificultam a concessão do crédito, já que, por não terem realizado o pagamento de dívidas, as pessoas recebem tratamento mais cuidadoso das instituições financeiras.
Uma pessoa que tem seu nome sujo, ou seja, inserido nesses cadastros, terá restrições financeiras. Os nomes podem ficar inscritos nos cadastros por um período máximo de cinco anos, desde que a pessoa não deixe de pagar outras dívidas no período.
No STJ, é consolidado o entendimento de que “a própria inclusão ou manutenção equivocada configura o dano moral in re ipsa, ou seja, dano vinculado à própria existência do fato ilícito, cujos resultados são presumidos” (Ag 1.379.761).
Esse foi também o entendimento da Terceira Turma, em 2008, ao julgar um recurso especial envolvendo a Companhia Ultragaz S/A e uma microempresa (REsp 1.059.663). No julgamento, ficou decidido que a inscrição indevida em cadastros de inadimplentes caracteriza o dano moral como presumido e, dessa forma, dispensa a comprovação mesmo que a prejudicada seja pessoa jurídica".

Responsabilidade bancária
"Quando a inclusão indevida é feita por consequência de um serviço deficiente prestado por uma instituição bancária, a responsabilidade pelos danos morais é do próprio banco, que causa desconforto e abalo psíquico ao cliente.
O entendimento foi da Terceira Turma, ao julgar um recurso especial envolvendo um correntista do Unibanco. Ele quitou todos os débitos pendentes antes de encerrar sua conta e, mesmo assim, teve seu nome incluído nos cadastros de proteção ao crédito, causando uma série de constrangimentos (REsp 786.239).
A responsabilidade também é atribuída ao banco quando talões de cheques são extraviados e, posteriormente, utilizados por terceiros e devolvidos, culminando na inclusão do nome do correntista cadastro de inadimplentes (Ag 1.295.732 e REsp 1.087.487). O fato também caracteriza defeito na prestação do serviço, conforme o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor (CDC).
O dano, no entanto, não gera dever de indenizar quando a vítima do erro que já possuir registros anteriores, e legítimos, em cadastro de inadimplentes. Neste caso, diz a Súmula 385 do STJ que a pessoa não pode se sentir ofendida pela nova inscrição, ainda que equivocada".

Atraso de voo
"Outro tipo de dano moral presumido é aquele que decorre de atrasos de voos, o chamado overbooking. A responsabilidade é do causador, pelo desconforto, aflição e transtornos causados ao passageiro que arcou com o pagamentos daquele serviço, prestado de forma defeituosa.
Em 2009, ao analisar um caso de atraso de voo internacional, a Quarta Turma reafirmou o entendimento de que “o dano moral decorrente de atraso de voo prescinde de prova, sendo que a responsabilidade de seu causador opera-se in re ipsa” (REsp 299.532).
O transportador responde pelo atraso de voo internacional, tanto pelo Código de Defesa do Consumidor como pela Convenção de Varsóvia, que unifica as regras sobre o transporte aéreo internacional e enuncia: “responde o transportador pelo dano proveniente do atraso, no transporte aéreo de viajantes, bagagens ou mercadorias”.
Desta forma, “o dano existe e deve ser reparado. O descumprimento dos horários, por horas a fio, significa serviço prestado de modo imperfeito que enseja reparação”, finalizou o relator, o então desembargador convocado Honildo Amaral.
A tese de que a responsabilidade pelo dano presumido é da empresa de aviação foi utilizada, em 2011, pela Terceira Turma, no julgamento um agravo de instrumento que envolvia a empresa TAM. Neste caso, houve overbooking e atraso no embarque do passageiro em voo internacional.
O ministro relator, Paulo de Tarso Sanseverino, enfatizou que “o dano moral decorre da demora ou dos transtornos suportados pelo passageiro e da negligência da empresa, pelo que não viola a lei o julgado que defere a indenização para a cobertura de tais danos” (Ag 1.410.645)".

Diploma sem reconhecimento
"Alunos que concluíram o curso de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Católica de Pelotas, e não puderam exercer a profissão por falta de diploma reconhecido pelo Ministério da Educação, tiveram o dano moral presumido reconhecido pelo STJ (REsp 631.204).
Na ocasião, a relatora, ministra Nancy Andrighi, entendeu que, por não ter a instituição de ensino alertado os alunos sobre o risco de não receberem o registro de diploma na conclusão do curso, justificava-se a presunção do dano, levando em conta os danos psicológicos causados. Para a Terceira Turma, a demora na concessão do diploma expõe ao ridículo o “pseudo-profissional”, que conclui o curso mas se vê impedido de exercer qualquer atividade a ele correlata.
O STJ negou, entretanto, a concessão do pedido de indenização por danos materiais. O fato de não estarem todos os autores empregados não poderia ser tido como consequência da demora na entrega do diploma. A relatora, ministra Nancy Andrighi, explicou, em seu voto, que, ao contrário do dano moral, o dano material não pode ser presumido. Como não havia relatos de que eles teriam sofrido perdas reais com o atraso do diploma, a comprovação dos prejuízos materiais não foi feita".

Equívoco administrativo
"Em 2003, a Primeira Turma julgou um recurso especial envolvendo o Departamento Autônomo de Estradas de Rodagem do Rio Grande do Sul (DAER/RS) e entendeu que danos morais provocados por equívocos em atos administrativos podem ser presumidos.
Na ocasião, por erro de registro do órgão, um homem teve de pagar uma multa indevida. A multa de trânsito indevidamente cobrada foi considerada pela Terceira Turma, no caso, como indenizável por danos morais e o órgão foi condenado ao pagamento de dez vezes esse valor. A decisão significava um precedente para “que os atos administrativos sejam realizados com perfeição, compreendendo a efetiva execução do que é almejado” (REsp 608.918).
Para o relator, ministro José Delgado, “o cidadão não pode ser compelido a suportar as consequências da má organização, abuso e falta de eficiência daqueles que devem, com toda boa vontade, solicitude e cortesia, atender ao público”.
De acordo com a decisão, o dano moral presumido foi comprovado pela cobrança de algo que já havia sido superado, colocando o licenciamento do automóvel sob condição do novo pagamento da multa. “É dever da Administração Pública primar pelo atendimento ágil e eficiente de modo a não deixar prejudicados os interesses da sociedade”, concluiu".

Credibilidade desviada 
"A inclusão indevida e equivocada de nomes de médicos em guia orientador de plano de saúde gerou, no STJ, o dever de indenizar por ser dano presumido. Foi esse o posicionamento da Quarta Turma ao negar recurso especial interposto pela Assistência Médica Internacional (Amil) e Gestão em Saúde, em 2011.
O livro serve de guia para os usuários do plano de saúde e trouxe o nome dos médicos sem que eles fossem ao menos procurados pelo representante das seguradoras para negociações a respeito de credenciamento junto àquelas empresas. Os profissionais só ficaram sabendo que os nomes estavam no documento quando passaram a receber ligações de pacientes interessados no serviço pelo convênio.
Segundo o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial, “a própria utilização indevida da imagem com fins lucrativos caracteriza o dano, sendo dispensável a demonstração do prejuízo material ou moral” (REsp 1.020.936).
No julgamento, o ministro Salomão advertiu que a seguradora não deve desviar credibilidade dos profissionais para o plano de saúde, incluindo indevidamente seus nomes no guia destinado aos pacientes. Esse ato, “constitui dano presumido à imagem, gerador de direito à indenização, salientando-se, aliás, inexistir necessidade de comprovação de qualquer prejuízo”, acrescentou".