Questiono: a multa contratual pode sofrer redução sob o argumento da violação da função social do contrato?
De acordo com o artigo 413 do Código Civil isso seria possível, desde que obrigação principal tenha sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo.Veja a decisão abaixo.
"MULTA. COBRANÇA. CONTRATO. DESCUMPRIMENTO. Na ação de cobrança de multa ajuizada devido ao descumprimento da finalidade do contrato de prestação de serviços de limpeza e conservação nas instalações da empresa ré, as partes comprometeram-se a não contratar nenhum funcionário ou representante da cocontratante na vigência do ajuste e até 120 dias após o término deste, o que não foi respeitado. Com efeito, a Turma entendeu que, no caso, inexiste violação da função social do contrato quanto à cláusula contratual que prevê a multa, pois as partes livremente pactuaram entre si, não havendo desequilíbrio social, tampouco impedimento do acesso dos indivíduos a ele vinculados, direta ou indiretamente, ao trabalho ou ao desenvolvimento pessoal. Ademais, não se determinou vantagem exagerada para nenhuma das partes, tendo-se estabelecido, tão somente, um prazo razoável à limitação do direito de contratar da ré (art. 421 do CC/2002). O que se requer dos contratantes é que atuem em cooperação no mercado, conforme o princípio da boa-fé objetiva, durante a relação obrigacional e após o cumprimento do contrato". (STJ. REsp 1.127.247-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 4/3/2010) (grifos nossos).
O STJ analisa o tema boa-fé no contrato de compra e venda de bem imóvel. Assim, questiono: O comprador do imóvel deverá demonstrar, em juízo, que fez pesquisas em fóruns sobre a situação do imóvel? O princípio da boa-fé objetiva deve ser presumido nas relações contratuais? O Código Civil brasileiro trata do tema no artigo 422, a saber:
"Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé" (grifo nosso).
Segue notícia abaixo publicada no site do STJ:
"Para provar a boa-fé, na compra do bem, o comprador do imóvel deve demonstrar que fez uma pesquisa em fóruns judiciais do local do imóvel e da residência do vendedor referente aos últimos cinco anos para se certificar da inexistência de ações judiciais que coloquem em risco a venda. O entendimento é da ministra Nancy Andrighi, ao votar em processo que deve definir os critérios para a caracterização de fraude de execução na venda de bens imóveis. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça analisa a questão em julgamento de um recurso repetitivo e a ministra foi única a votar até agora, estabelecendo novos parâmetros para o reconhecimento da fraude pelo Judiciário. As informações são do Valor Econômico.
Para os advogados, o voto é benéfico aos credores de dívidas cobradas em ações judiciais. A Súmula 375 do STJ é o principal critério para a definição da fraude. Segunda a Súmula, o reconhecimento à fraude à execução depende do registro em cartório da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do adquirente do bem.
A prova de má-fé gera interpretações diversas na Justiça. Quando o credor entra com uma ação anulatória da venda do imóvel que garantia o pagamento de sua dívida em uma ação judicial, grande parte dos juízes considera que é preciso demonstrar que houve um conluio entre o comprador e o vendedor do imóvel com o objetivo de escapar da condenação judicial.
Em seu voto, a ministra Nancy sugere que a prova do desconhecimento quanto à existência de uma ação capaz de reduzir o devedor à insolvência ou de constrição sobre o imóvel deve ser feita mediante a apresentação de pesquisas feitas nos fóruns judiciais abrangendo as comarcas de localização do bem e de residência do alienante nos últimos cinco anos.
Outra inovação do voto da ministra é o marco temporal da ciência da ação judicial. Segundo o artigo 593 do Código de Processo Civil, a fraude à execução estaria caracterizada quando, ao tempo da alienação, correr contra o devedor uma demanda judicial capaz de causar a sua insolvência. Pela jurisprudência da Corte, considera-se que só a partir da citação do devedor se tem ciência da ação. Para a ministra Nancy, a redação do artigo é imprecisa e a existência de petição inicial distribuída ou despachada pelo juiz deve ser suficiente para caracterizar a ciência da ação" (grifo nosso).
Informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm
