Artigo: Análise histórica do direito das obrigações

Aos alunos da disciplina Direito das Obrigações,

Leitura do artigo disponível em: http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=10030.

Resumo: O artigo aborda a análise histórica do Direito das Obrigações, perpassando os períodos da Antiguidade, Idade Média, Renascimento e Século XIX, tomando-os como parâmetro para delinear a evolução do Direito Obrigacional até os dias atuais.

COTAS DO CONDOMÍNIO: posicionamento pacífico do STJ

Dispõe o artigo 322 do Código Civil (CC) que "quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores".

Questionamos: tal artigo pode ser aplicado em qualquer tipo de relação jurídica de duração continuada? Segue abaixo posicionamento do STJ, explicando que a presunção indicada no CC não se aplica às cotas condominiais.

"COTA. CONDOMÍNIO. PRESUNÇÃO. QUITAÇÃO. A jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção deste Superior Tribunal pacificou-se no sentido de que as cotas condominiais são imprescindíveis à manutenção do condomínio, que sobrevive da contribuição de todos em benefício da propriedade comum de que usufruem. Elas representam os gastos efetuados mês a mês, de sorte que gozam de autonomia umas das outras, não prevalecendo a presunção contida no art. 322 do CC/2002 (correspondente ao art. 943 do CC/1916), de que a mais antiga parcela estaria paga se as subsequentes o estivessem. Diante disso, a Seção deu provimento aos embargos". (STJ. EREsp 712.106-DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgados em 9/12/2009).

DIREITO EMPRESARIAL: Como evitar transtornos jurídicos?

Quais transtornos jurídicos podem ser evitados na sua empresa? O ideal seria que todos os empresários cuidassem dos seus negócios de forma que os problemas jurídicos não alcançassem a empresa. Ocorre que, infelizmente, nem todos atuam dessa maneira. Advocacia preventiva, planejamento jurídico e gestão de risco são expressões que não deveriam se afastar da mente do bom empreendedor.

Indico quatro itens que devem ser observados pelo empreendedor:

1. CONTRATOS: atenção ao assinar contratos com cláusulas genéricas e sem especificação das responsabilidades dos contratantes. A organização contratual deve ser feita antes da abertura do negócio.
2. DIREITO DIGITAL: observar a responsabilidade civil da empresa quanto às questões de publicação das informações na Internet.
3. TRABALHISTA X PRESTAÇÃO DE SERVIÇO: cuidado ao assinar contratos com os empregados e prestadores de serviço. É importante fazer a correta distinção desses dois tipos contratuais.
4. PROPRIEDADE INTELECTUAl: registrar marcas e patentes é uma excelente iniciativa para o crescimento da empresa.

DIREITO IMOBILIÁRIO: Ação de despejo

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre o processo de despejo, diante das alterações promovidas na Lei do Inquilinato.

PERGUNTA:

"Sou locador e tenho um imóvel alugado (...). Houve separação dos conjuges locatários e a locatária inquilina ficou no apto e está morando no referido imóvel sem pagar aluguel e condomínio. (...) O processo de despejo por falta de pagamento encontra-se em tramitação. (...) Com a nova legislação, o processo de despejo pode ser agilizado? Ou seja, se a nova lei pode ter aplicada sobre esse contrato existente e que encontra-se nessa situação ?? Em caso positivo, bastaria uma liminar judicial? Ou uma petição do Juiz? O prazo seria de 15 dias para desocupação, pois não há mais garantia ??"

MINHA RESPOSTA:

De acordo com o relato do fato, faço as seguintes considerações:

1. O processo poderá ser agilizado, vez que as alterações processuais promovidas na Lei do Inquilinato são normas de ordem pública, assim, alcançam os contratos antigos.
2. Sugiro que entre com uma petição e peça aplicação do artigo 62 da Lei do Inquilinato, de acordo com a nova redação determinada pela Lei 12.112/2009.

PRESTAÇÃO DE SERVIÇO: "Imobiliária indeniza por erro"

Abaixo interessante decisão do TJ/MG que analisa erro no contrato de prestação de serviço provocado por uma imobiliária.

"Um casal mineiro receberá R$3 mil de indenização por danos morais da José Humberto Gomes, nome de fantasia da Imobiliária Chapadão, que utilizou o CPF do engenheiro L.D.L. apresentando-o como possuidor de um imóvel do qual ele era apenas fiador, o que gerou problemas junto à Receita Federal. A 12ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) considerou que o erro na declaração de Imposto de Renda da empresa caracterizou conduta negligente e merecedora de ressarcimento. De acordo com L.D.L., de 2002 a 2004 ele foi fiador da irmã no aluguel de um apartamento. No ano seguinte, quando o contrato já havia acabado, ele recebeu uma notificação da Secretaria da Receita Federal (SRF) na qual constava que ele havia omitido rendimentos de aluguéis no valor de R$1.350. “Tive problemas para declarar meu Imposto de Renda 2005, sofri processo crime por sonegação fiscal e ocorreu o lançamento de ofício de Imposto de Renda Suplementar de R$11 mil. Além disso, fiquei meses com o CPF irregular. Mas nem eu nem minha esposa possuímos imóveis em Uberaba, pois moramos em Brasília”, relatou o engenheiro, que ajuizou ação em abril de 2008. A Chapadão afirmou que, embora efetivamente tenha havido um engano na digitação do CPF do fiador em lugar do da locatária do imóvel e o equívoco tenha sido posteriormente sanado, o casal não provou suas alegações nem procurou a imobiliária para que esta corrigisse a informação junto à Receita Federal. “Uma simples declaração retificadora teria resolvido a questão. Sendo assim, a ação deve ser julgada improcedente”, argumentou. Em agosto do ano passado, sentença da 5ª Vara Cível de Uberaba julgou a causa improcedente. O magistrado fundamentou sua decisão na ausência de provas, no fato de que o engenheiro tinha outra pendência com a Receita Federal no valor de R$52.734 e no entendimento de que “a declaração de rendimento não passa da esfera de mero aborrecimento e dissabor”. L.D.L. recorreu em agosto, alegando que o lançamento dos seus dados pessoais configura erro na prestação de serviço e é ilícito, independentemente do fato de haver outra infração anterior. Ele também sustentou que o acontecimento não foi “apenas um aborrecimento”. “Se a simples restrição de crédito já causa danos, que dizer da falta do CPF?”, questionou. Na 2ª Instância, a decisão foi parcialmente reformada, com o arbitramento de indenização, por danos morais, de R$3 mil. “O fato de o autor possuir autuação anterior, relativa aos valores por ele recebidos no exterior, não deve impossibilitar o ressarcimento, pois a nova pendência tornou ainda mais penosa a regularização perante a Receita Federal”, ponderou o relator do recurso, desembargador Alvimar de Ávila".

Disponível em: http://www.tjmg.jus.br/anexos/nt/noticia.jsp?codigoNoticia=17003.

DIREITO IMOBILIÁRIO: Dívidas do condomínio

Quem tem responsabilidade pelo pagamento das dívidas referentes às tarifas cobradas pelo condomínio? Em regra, a responsabilidade é do proprietário do imóvel.

No julgado abaixo, o Desembargador entendeu que o responsável pelo débito cobrado é a promitente compradora e detentora da posse do imóvel.

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - IMÓVEL ALIENADO - RESPONSABILIDADE PELO DÉBITO DO CONDOMÍNIO EM ATRASO - PECULIARIDADES DE FATO. A responsabilidade pelo pagamento de taxas de condomínio pode ser atribuída a outra pessoa senão aquela em nome da qual está registrado o imóvel, como no caso de alienação do bem, com a transferência da posse e uso e gozo pelo promitente comprador, observadas as circunstâncias e peculiaridades do caso concreto. (TJ/MG. Proc. 1.0024.05.897354-6/001)".

O voto completo está disponível em: http://www.tjmg.jus.br/juridico/jt_/inteiro_teor.jsp?tipoTribunal=1&comrCodigo=0024&ano=5&txt_processo=897354&complemento=001&sequencial=&pg=0&resultPagina=10&palavrasConsulta=

Entrevista sobre as mudanças na lei do inquilinato

Segue o link da minha entrevista concedida ontem para a Rádio CBN:

• Tema: Mudanças na lei do inquilinato.
• http://gazetaonline.globo.com/index.php?id=/local/cbn/index.php.
• Programa: CBN Cotidiano.
• Jornalista: Mário Bonela.

ALTERAÇÕES LEI INQUILINATO

As principais alterações na lei do inquilinato são: multa proporcional, exoneração do fiador e celeridade no despejo.

1) MULTA: reduzida proporcionalmente ao tempo do contrato que já foi cumprido.

2) FIANÇA: Fiadores podem ser exonerados.

O fiador pode pedir para retirar o nome do contrato nos seguintes casos: separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, e, ainda, o fiador não será mais obrigado a ficar no contrato no caso de renovação automática do acordo.

3) DESPEJO: prazo máximo 45 dias. Antes demorava aproximadamente 14 meses.

Simplificação para a retomada do imóvel:

• 15 dias para pagar a dívida; e
• 30 dias para deixar o imóvel, quando o juiz julgar procedente a ação de despejo (artigo 63).