COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO

A cláusula de reserva de domínio se opera quando o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço. Nesse caso, só a posse é transferida ao comprador. O domínio, no entanto, permanecerá com o vendedor, que, por sua vez, só transmitirá a propriedade àquele após o recebimento integral do preço.

Abaixo, para ilustrar o tema, segue decisão do TJ-SC.

"A 4ª Câmara de Direito Civil do TJ, ao apreciar agravo de instrumento de decisão da 2ª Vara Cível da Capital, concedeu antecipação de tutela para determinar que um automóvel Fiat Siena, negociado entre Rafael Jorge e Elias Teixeira da Rosa - mas com reserva de domínio em nome do banco Itauleasing -, retorne ao antigo proprietário até o definitivo julgamento do processo original, em trâmite no 1º grau.

Segundo os autos, Elias adquiriu o veículo de Rafael mas, na sequência, não só deixou de honrar as prestações concernentes ao arrendamento como também os demais tributos afetos ao veículo – Seguro DPVAT, IPVA, taxa de licenciamento, etc. Além disso, registrou expressiva quantidade de infrações de trânsito, cujos pontos seguem direto ao prontuário da CNH de Rafael. 

"Demonstra ser mais consentânea à situação o restabelecimento do `status quo´ anterior ao pacto, mesmo porque é Rafael Jorge quem continua juridicamente responsável pelo veículo e pelo adimplemento das parcelas do arrendamento mercantil perante a arrendante", anotou o desembargador Luiz Fernando Boller, relator do agravo.

Chamou sua atenção, também, o elevado número de infrações cometidas por Elias no período. "A expressiva quantidade de infrações de trânsito cometidas por Elias Teixeira da Rosa (30 autuações, mais 31 multas), somada à inadimplência do Seguro DPVAT, taxa de licenciamento e IPVA, perfazem débito superior a R$ 4.300, evidenciando o risco de lesão grave e de difícil reparação a que Rafael Jorge está submetido", concluiu Boller.

Além de determinar a imediata reintegração da posse direta do veículo, o relator determinou a suspensão do registro de pontos na CNH de Rafael. A decisão foi unânime. (Agravo de Instrumento n. 2010.061585-7)".

No que diz respeito ao descumprimento do contrato, cabe enfatizar que o Código de Defesa do consumidor preceitua no artigo 53:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Já o Código Civil dispõe nos artigos abaixo sobre o dever do alienante de notificar o comprador, no caso de descumprimento do pagamento, bem como das opções entre retomar o bem ou exigir o pagamento das prestações, in verbis:

Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.

Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.

Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA POR ADMINISTRAÇÃO

A Lei 4.591 de 1964 dispõe no artigo 58:

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;

II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato.

Apesar da indicação na lei sobre a responsabilidade dos proprietários, em algumas relações contratuais, a Incorporadora assume a responsabilidade pela construção da obra, bem como pelos valores devidos para a realização da construção, quando tais numerários são pagos diretamente ao vendedor das frações ideais. Veja o julgado abaixo sobre o tema:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO). DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS POR ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA QUE RESTOU RESPONSÁVEL POR TODA A ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO, INCLUSIVE PELO RECEBIMENTO DAS PARCELAS PAGAS PELOS CONDÔMINOS. 1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código de Processo Civil. O Eg. Tribunal a quo dirimiu as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas partes. 2. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do artigo 58 da Lei nº 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, sendo incabível, em regra, que a incorporadora figure no pólo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio. 3. Contudo, no caso ora em análise, embora exista a figura do condomínio, os valores devidos para a realização da construção eram pagos diretamente ao alienante das frações ideais, o qual se confunde com os incorporadores, restando ao condomínio, somente, a fiscalização das obras realizadas, razão pela qual não há falar em carência da ação, respondendo os réus, em tese, pela devolução dos valores pagos e pelos eventuais danos decorrentes do alegado inadimplemento da obrigação. 4. Recurso especial conhecido em parte, e, nesta parte, provido. (REsp 426934 / SP, Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, data de julgamento: 16/03/2010)". (grifo nosso).

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DANO MORAL COLETIVO

STJ entende que banco pagará dano moral coletivo por manter caixa preferencial em segundo andar de agência

"O Banco Itaú terá de pagar dano moral coletivo por manter caixa de atendimento preferencial somente no segundo andar de uma agência bancária em Cabo Frio (RJ), acessível apenas por escadaria de 23 degraus. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a condenação de R$ 50 mil porque considerou desarrazoado submeter a tal desgaste quem já possui dificuldade de locomoção.

A ação civil foi ajuizada pelo Ministério Público fluminense, que teve êxito na demanda logo em primeira instância. A condenação, arbitrada pelo juiz em R$ 150 mil, foi reduzida pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro para R$ 50 mil. O tribunal reconheceu a legitimidade do MP para atuar na defesa dos direitos difusos e coletivos, que se caracterizam como direitos transindividuais, de natureza indivisível, assim como dos interesses ou direitos individuais homogêneos, decorrentes de origem comum.

Mas o Itaú ainda recorreu ao STJ, alegando que não seria possível a condenação porque a demanda é coletiva e, portanto, transindividual, o que seria incompatível com a noção de abalo moral, essencial à caracterização da responsabilidade civil nesses casos.

O relator, ministro Massami Uyeda, destacou que, embora o Código de Defesa do Consumidor (CDC) admita a indenização por danos morais coletivos e difusos, não é qualquer atentado aos interesses dos consumidores que pode acarretar esse tipo de dano, resultando na responsabilidade civil.

“É preciso que o fato transgressor seja de razoável significância e transborde os limites da tolerabilidade. Ele deve ser grave o suficiente para produzir verdadeiros sofrimentos, intranquilidade social e alterações relevantes na ordem extrapatrimonial coletiva”, esclareceu o relator.

Para o ministro Uyeda, este é o caso dos autos. Ele afirmou não ser razoável submeter aqueles que já possuem dificuldades de locomoção (idosos, deficientes físicos, gestantes) à situação desgastante de subir 23 degraus de escada para acessar um caixa preferencial. O ministro destacou que a agência tinha condições de propiciar melhor forma de atendimento.

O valor da condenação por dano moral coletivo é revertido para o fundo estadual previsto na Lei da Ação Civil Pública (Lei 7.347/85)".

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=104679.