ASSESSORIA JURÍDICA ESTRATÉGICA PARA NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS

Como evitar riscos contratuais antes de firmar o negócio?

Como elaborar uma proposta?

Contratos mais seguros: como estabelecer procedimentos contratuais?

Quais são os efeitos jurídicos de um contrato inadequado?

Os negócios imobiliários são estabelecidos em conexões simultâneas de variadas relações jurídicas e com diversos interesses em jogo. As conversas sobre o objeto do negócio podem iniciar com um simples telefonema, e, em seguida, diversos atos são providenciados, tais como: troca de e-mails, entrega dos documentos, assinatura das propostas, assinatura das promessas de compra e venda, pagamentos do sinal, registros do imóvel no cartório competente, dentre outros.

Em todos esses atos, medidas preventivas devem ser tomadas pelas partes. Isso requer diligência do corretor/vendedor/construtor/incorporador, postura ética e pautada na boa-fé por parte dos contratantes e muita habilidade na condução dos negócios.

A assessoria jurídica especializada entra neste cenário como um meio hábil para conduzir o negócio da forma mais segura possível aos envolvidos, objetivando evitar riscos futuros, quebras de contratos e inadimplementos desastrosos.

Conheça mais sobre a assessoria jurídica estratégica para negócios imobiliários em: http://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

PROCESSO DE ADOÇÃO: DESTITUIÇÃO DE PODER FAMILIAR

O CNJ editou o Provimento 36/2014 na tentativa de combater a morosidade nos processos de adoção no Brasil, objetivando acelerar o trâmite legal das famílias que desejam adotar e/ou pedir a destituição de poder familiar.

O provimento determina que as corregedorias de cada Tribunal de Justiça deverão investigar juízes que demorarem mais de um ano para prolatar sentenças.

Fonte: http://migre.me/j84Iu.

DESTITUIÇÃO DE PODER FAMILIAR

Explicando um pouco mais sobre a destituição de poder familiar, temos que o Estatuto da Criança e do Adolescente (Lei 8.060 de 1990) enaltece o princípio do melhor interesse da criança, que deve ser observado em quaisquer situações.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul assim se manifestou sobre o tema:

APELAÇÃO CÍVEL. DESTITUIÇÃO DO PODER FAMILIAR. ADOÇÃO. Devidamente comprovados os maus tratos e a negligência por parte da mãe e do companheiro dela, é de rigor a destituição do poder familiar. Por outro lado, devidamente comprovada as boas condições dos autores para o exercício do poder familiar sobre a menor, mostra-se adequada a sentença que concedeu a adoção em favor deles. NEGARAM PROVIMENTO. (Apelação Cível Nº 70052874716, Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Rui Portanova, Julgado em 15/08/2013) (grifo nosso).

ECA. DESTITUIÇÃO DE PODER FAMILIAR. DESINTERESSE DA GENITORA. RESIDÊNCIA INAPROPRIADA DA AVÓ MATERNA. Nestas espécies de demanda, deve-se primar sempre para o melhor interesse da criança, que se encontra em local inapropriado para o seu saudável desenvolvimento. Além do desinteresse da genitora, há notícia nos autos de que o estabelecimento comercial da avó materna, além de vender bebidas alcoólicas, funciona como local de prostituição. Assim, é de ser mantida a medida de proteção em entidade de abrigo, por atender às necessidades do menor. Negaram provimento. (AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 70009032285, SÉTIMA CÂMARA CÍVEL, TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO RS, RELATOR: JOSÉ CARLOS TEIXEIRA GIORGIS, JULGADO EM 18/08/2004).

Qual ação será proposta? Ação de destituição de poder familiar.

O que pedir? Nesse tipo de ação, será importante a comprovação da violação dos deveres inerentes ao poder familiar. Além disso, os interessados na adoção devem demonstrar melhores condições na criação e educação da criança.

Mais informações sobre medidas jurídicas no Direito de Família podem ser vistas em: http://lyraduque.com.br/familia.htm.

DESPESAS NA LOCAÇÃO

O contrato de locação é bilateral, pois envolve prestações recíprocas para os contratantes. Quanto às despesas previstas no contrato, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245 de 1991) estabelece algumas regras.

Por exemplo, o artigo 23, inciso XII, dispõe sobre as despesas ordinárias do condomínio e indica as chamadas reparações locatícias que ficam a cargo do locatário, como as despesas com pequenos consertos decorrentes do uso da coisa. Todavia, não responderá o locatário pelas despesas para a reconstrução do imóvel.

Já o artigo 22, inciso VIII, estabelece que pode ser imposto ao locatário o pagamento de impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

• Quem deve pagar pelas serviços de reparos, manutenções, consumo de água, energia e luz nas áreas comuns do edifício? O locatário, pois, nesses casos, tais despesas são ordinárias.
• Quem deve pagar pelo fundo de reserva, despesas com reformas no imóvel,  contratação de serviços de segurança, reformas na área de lazer, etc.? O locador, uma vez que essas despesas são extraordinárias, duradouras e agregam valor ao imóvel.

ATENÇÃO: é importante que o locatário, antes de assinar o contrato, analise atentamente as despesas fixas assumidas, podendo negociar alguns deveres contratuais, como por exemplo, o pagamento de cota extra ou do IPTU, como mencionado acima.

Quer entender mais sobre o direito imobiliário? Visite o site: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

INVENTÁRIO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Sabe o que significa promessa de compra e venda de bem imóvel? É um contrato inicial que determina as principais questões envolvendo a negociação acerca da entrega do bem imóvel e o pagamento do preço.

Imagine a seguinte situação: um indivíduo assina uma promessa de compra e venda de imóvel e, anos após a negociação, morre sem tornar a promessa um contrato definitivo (escritura pública). 

Os herdeiros podem incluir tais direitos oriundos da promessa no inventário? Para o Superior Tribunal de Justiça, o direito sobre imóvel adquirido por promessa de compra e venda ainda não registrada pode ser inventariado.

Tal decisão confirma entendimentos anteriores do Superior Tribunal que consideraram a validade dos contratos preliminares. Veja notícia publicada no STJ sobre o tema:

"A Quarta Turma do STJ permitiu a inclusão em inventário dos direitos oriundos de um contrato de promessa de compra e venda de lote, ainda que sem registro imobiliário.

Seguindo o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, a Turma reconheceu que a promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato.

Em seu voto, o ministro relator observou que compromisso de compra e venda de um imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro. Trata-se de um negócio jurídico irretratável, tal qual afirma a Lei 6.766/79.

Da mesma forma como ocorre nessa lei, o Código Civil classifica como um direito real o contrato de promessa de compra e venda registrado em cartório. Entretanto, “a ausência de registro da promessa de compra e venda não retira a validade da avença”.

Fonte: STJ.

Conheça mais sobre Direito Imobiliário e Direito das Sucessões em: http://lyraduque.com.br/atuacao.htm

LICENÇA DE USO DE MARCA

O contrato de licença de uso da marca é feito entre licenciante e licenciado, sendo direito do licenciante estabelecer meios de controlar efetivamente o uso e o zelo da marca.

Assim, se o licenciado não observar os padrões dos produtos e os serviços impostos pelo licenciante, pode-se falar em tutela inibitória para impedir a utilização da marca.

Segue o entendimento do STJ sobre o tema:

DIREITO EMPRESARIAL. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DA PADRONIZAÇÃO DOS PRODUTOS E SERVIÇOS NO CASO DE LICENÇA DE USO DE MARCA. É possível ao titular do registro de marca, após conceder licença de uso, impedir a utilização da marca pelo licenciado quando não houver observância à nova padronização dos produtos e dos serviços, ainda que o uso da marca tenha sido autorizado sem condições ou efeitos limitadores. De fato, o licenciamento de uso autoriza o titular do registro da marca a exercer controle sobre as especificações, natureza e qualidade dos produtos ou serviços prestados pelo licenciado, conforme disposto no art. 139 da Lei 9.279/1996. A marca é mais que mera denominação: traz em si o conceito do produto ou serviço que a carrega, identificando-o e garantindo seu desempenho e eficiência; possui feição concorrencial, distinguindo-a em relação às marcas dos concorrentes; facilita o reconhecimento e a captação de clientes; diminui o risco para a clientela, que conta com a padronização dos produtos, serviços, atendimento e demais atributos que a cercam. Assim, com a licença de uso, o licenciado compromete-se, ex lege, a preservar a integridade e a reputação da marca, obrigando-se a zelar por ela. Ao licenciante assiste o direito de exercer controle efetivo sobre a atenção do licenciado em relação ao zelo da marca que usa. Dessa forma, a não observância dos padrões dos produtos e serviços pelo licenciado para o uso da marca demonstra seu uso indevido e autoriza a tutela inibitória para impedir a utilização. Ademais, mostra-se irrelevante o fato acerca da inexistência de condições ou efeitos limitadores na autorização de uso, pois é da essência da própria marca que, quando utilizada por terceiros, tenha suas características respeitadas, pois a inobservância dos traços distintivos desvirtua a sua existência. REsp 1.387.244-DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 25/2/2014.