CONTRATO DE FRANQUIA: foro contratual

O STJ recentemente decidiu que o foro eleito pelas partes em contrato de adesão prevalece mesmo em ação de reparação de danos.

Segundo o STJ, "a regra do artigo 100, V, do CPC não se aplica em reparação de dano decorrente de descumprimento contratual".

Veja notícia divulgada pelo Superior Tribunal.

 “O foro eleito em contrato de adesão prevalece sobre o foro do local do fato ou do domicílio do réu? Os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entenderam que sim, desde que a eleição do foro tenha sido fixada no contrato sem vício social ou de consentimento.

A tese foi discutida no julgamento de um recurso especial interposto pela Fusos Comércio e Participações Ltda., detentora dos direitos do uso da marca Shell no Brasil. A empresa celebrou contrato de franquia com a Cuiabá Produtos Automotivos Ltda. para distribuição no varejo de óleos lubrificantes, graxas e outros produtos do gênero. O contrato elegeu o foro do Rio de Janeiro (RJ) para resolver problemas jurídicos decorrentes do negócio.

A Cuiabá Produtos Automotivos acabou ajuizando uma ação de reparação de danos na comarca de Cuiabá (MT). O magistrado de primeiro grau manteve a ação em Mato Grosso por entender que a cláusula de eleição de foro não era válida, pois feita num contrato de adesão, atendendo interesse de apenas uma das partes. O tribunal estadual confirmou o entendimento do juiz, aplicando a regra do artigo 100, inciso V, do Código de Processo Civil (CPC) – que, nas ações de reparação de dano, estabelece a competência do foro do lugar do ato.

O relator do recurso, ministro Sidnei Beneti, ressaltou que, de acordo com a atual jurisprudência do STJ, a regra do artigo 100, V, do CPC não se aplica em reparação de dano decorrente de descumprimento contratual. Além disso, o STJ já decidiu que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicado na relação entre franqueado e franqueador, de forma que ele não pode ser usado para discutir o foro.

A respeito da validade do foro de eleição, Beneti afirmou que o foro escolhido pelas partes em contrato deve ser observado mesmo nos casos em que a ação tenha o objetivo de buscar indenização por danos. “Nos termos da jurisprudência desta Corte, o foro de eleição apenas pode ser abandonado quando configurada dificuldade para exercício da ampla defesa ou abusividade da estipulação contratual”, destacou o ministro.

Seguindo o voto do relator, a Turma deu provimento ao recurso para invalidar todas as decisões eventualmente praticadas pelo juízo do foro de Cuiabá e declarar a competência do juízo do foro da comarca do Rio de Janeiro para processar e julgar a ação”. (grifo nosso).

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=102679.

SEMINÁRIO DE DIREITO IMOBILIÁRIO EM VITÓRIA - ES

Divulgo o seminário que acontecerá, na Faculdade de Direito de Vitória (FDV), no dia 05/08/2011. Segue a programação:

 19:00h às 20:40h – PALESTRA: TEMAS POLÊMICOS DA LEI DO INQUILINATO

 Palestrante: Roberto Senise Lisboa. Doutor. Promotor de Justiça e professor em SP.

Debatedor: Eduardo Perini. Mestre. Professor e advogado.

 21 às 21:50h. – PALESTRA: EXTINÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL

Palestrante: Bruna Lyra Duque. Mestre. Professora e advogada.

Debatedor: Thiago Felipe Vargas Simões. Mestre e doutorando. Professor e advogado.

 21:50 às 22:40h. - PALESTRA: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: QUESTÕES CIVIS E PROCESSUAIS ENVOLVENDO CEF, CONSTRUTORAS, INCORPORADORAS E CONSUMIDORES

Palestrante: Igor Britto. Mestre. Professor e advogado.

Debatedora: Bruna Lyra Duque. Mestre. Professora e advogada.

Para se inscrever, entre em contato com a FDV (tel. 3041-3672).

AÇÃO DE DESPEJO

O contrato de locação é um negócio de duração continuada, isto é, o acordo se prolonga no tempo. Nesse caso, as obrigações de pagar a quantia certa referentes aos aluguéis se mostram sucessivas (em determinado período).

Assim, questionamos: quais são as implicações dessa duração continuada no curso de uma ação de despejo? Nada mais razoável que se inclua os débitos vincendos na obrigação pecuniária exigida na petição inicial.

Segue o julgado abaixo que trata exatamente sobre tal questão:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA. BONIFICAÇÃO PELA PONTUALIDADE. A bonificação, pela pontualidade, é lícita, não implicando em multa para a situação de inadimplência. ENCARGOS DA LOCAÇÃO. OBRIGAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO ATÉ A DESPOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DO ART. 290, DO CPC. Previsto no contrato a responsabilidade do locatário pelo pagamento mensal de água, luz, IPTU, considera-se como obrigação de trato sucessivo a ser incluída na condenação, independentemente de declaração expressa do autor. Se no curso da ação o locatário aumenta a dívida com o não pagamento das despesas vincendas, nada mais justo que se inclua no débito a obrigação, que persistirá até a efetiva desocupação do imóvel. APELO PROVIDO. (Tribunal de Justiça do RS. Apelação Cível Nº 70010323954, Décima Sexta Câmara Cível, Relator Claudir Fidelis Faccenda, Julgado em 22/12/2004) (grifo nosso).

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: minuta da convenção do condomínio

PERGUNTA: Quem tem o dever de providenciar o registro, no cartório de registro de imóveis, da convenção do condomínio? Trata-se de uma providência a ser feita pela incorporadora ou pelo condomínio?

RESPOSTA: Cabe ressaltar o seguinte, no condomínio edilício, o dever de providenciar o registro da minuta, na forma do artigo 32, alínea j, da Lei 4.591 de 1964, será da incorporadora.

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. (grifo nosso).

Dentre as obrigações do incorporador, tal entidade deve viabilizar a criação de um condomínio antes da comercialização das unidades.

Assim, junto com o projeto de construção e outros documentos, deve-se requerer o arquivamento, no Registro Geral de Imóveis, da minuta da futura convenção do condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações.

Conforme ensina Pedro Elias Avvad (2009, p. 171), essa minuta deveria ser submetida a “re-ratificação na Assembleia de Instalação do Condomínio ou nas posteriores, mas o que mais comumente acontece é serem os condôminos convidados a aderir à Convenção no ato do recebimento das chaves”.

PRESTAÇÃO DE SERVIÇO: suspensão no abastecimento de água na Grande Vitória

A Constituição da República assegura que a concessionária responde objetivamente pelos danos ocasionados ao consumidor, então, aí reside o fundamento da questão que ora se apresenta, qual seja: sabemos que a suspensão do serviço público essencial pode gerar danos diversos ao consumidor. Citamos exemplos de alguns prejuízos evidenciados na Grande Vitória, nos últimos dias, pela falta de água: ausências no trabalho, paralisação da prestação de serviços a terceiros, aquisição de água com outros fornecedores, aquisição de alimentos em restaurante em razão da inviabilidade de providenciar alimentos nas residências, dentre outros. Nesse contexto, vários empresários tiveram que interromper as suas atividades pela falta de água, como ocorreu, em Vila Velha, nos restaurantes, nas escolas e nos supermercados, nos dias 06 a 09 de julho de 2011.

Cabe ressaltar que, em decorrência da interrupção do serviço, o consumidor tem direito de pedir redução do valor cobrado na sua fatura e só deverá pagar proporcionalmente pelo serviço prestado pela concessionária.

Do exposto, reiteramos que a responsabilidade da concessionária de abastecimento de água é de natureza objetiva. Quando ocorre a suspensão desse abastecimento e demonstrado o defeito na prestação do serviço, impõe-se o dever de reparar o consumidor pelos prejuízos daí decorrentes, sejam prejuízos de ordem material ou moral.

Seguem decisões nesse sentido:

"'APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE PARA O DESLINDE DA QUESTÃO -DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA - CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO - ABASTECIMENTO DE ÁGUA - SERVIÇO ESSENCIAL – INTERRUPÇÃO NO FORNECIMENTO - PARTICULAR OBRIGADO A ADQUIRIR ÁGUA DE TERCEIRO - RESPONSABILIDADE OBJETIVA (ART. 37, § 6º, CF/88 E ART. 22 DO CDC - EXCLUDENTES DE ILICITUDE NÃO VERIFICADAS - PROVAS – PREJUÍZOS DEMONSTRADOS - DEVER DE INDENIZAR - RECURSO DESPROVIDO. "'É cediço que as pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos respondem objetivamente pelos danos causados a terceiros, essa é a dicção do art. 37, § 6º, da CRFB/88 e do art. 22 do CDC. Portanto, uma vez configurados o dano e o nexo de causalidade, nasce para o lesado o direito ao ressarcimento dos ônus que teve de suportar (TJ/SC. Apelação Cível n. 2008.059924-0, de Itapema, Rel.: Des. Sérgio Roberto Baasch Luz, j. 02/03/09).

"AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - QUESTÃO DE FATO INCONTROVERSA - CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRENTE - SUSPENSÃO DO SERVIÇO DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA - CONCESSIONÁRIA DO SERVIÇO PÚBLICO - COMPANHIA ÁGUAS DE ITAPEMA - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA (CF, ART. 37, § 6º) - CAUSAS EXCLUDENTES DE RESPONSABILIZAÇÃO NÃO OPONÍVEIS - AOS CONSUMIDORES - PREJUÍZOS DECORRENTES DA CONTRATAÇÃO PARTICULAR DE FORNECIMENTO EMERGENCIAL DE ÁGUA - CUSTO ELEVADO - OBRIGAÇÃO DA CONCESSIONÁRIA DE RESSARCIR AOS USUÁRIOS - PLEITO DE DEDUÇÃO DO VALOR QUE A CONCESSIONÁRIA COBRARIA SE TIVESSE PRESTADO O SERVIÇO - POSSIBILIDADE - VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA". (TJ/SC. Apelação 2011.026341-7. Relator Des. Jaime Ramos. Decisão em 19 de maio de 2011.