DIREITO IMOBILIÁRIO: Condomínio fechado

DIREITO IMOBILIÁRIO: desistência da promessa de compra e venda

Cabe intervenção do juiz para reduzir o preço ajustado numa promessa de compra e venda? Quanto o promitente vendedor pode reter em caso de desistência do negócio por parte do promitente comprador? Segue abaixo julgado do TJ-PR.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÕES DE REVISÃO E RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECADÊNCIA DO DIREITO DE REVER O AJUSTE - INOCORRÊNCIA - INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 178, INCISO II E 2.028, DO NOVO CÓDIGO CIVIL - REVISÃO DO PREÇO DE VENDA DOS IMÓVEIS, PARA ADEQUÁ-LOS AO VALOR ATUAL DE MERCADO - IMPOSSIBILIDADE - ADQUIRENTES QUE ACEITARAM COMPRAR O IMÓVEL PELO PREÇO AJUSTADO - RESPEITO À AUTONOMIA DA VONTADE - RETENÇÃO REDUZIDA PARA 10% DOS VALORES PAGOS - DESCABIMENTO DE FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PELO USO DO IMÓVEL QUANDO A REINTEGRAÇÃO DE POSSE FICA CONDICIONADA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E À RESTITUIÇÃO DE PARTE DO PREÇO PAGO - PRECEDENTES DESTA CÂMARA. 1. Exercido o direito dentro do prazo legalmente previsto para tanto, não há que se falar em decadência. 2. Inexistindo abusividade na relação jurídica celebrada entre as partes, não é possível a intervenção do Poder Judiciário visando a redução do valor do imóvel. 3. "Se os compradores aceitam a quantia pedida pela incorporadora para a aquisição de imóveis, não incumbe ao Poder Judiciário interferir nesse ponto, o que seria tratado de outra forma caso fosse evidente qualquer nulidade contratual ou estivessem sendo cobrados sobre tal valor juros abusivos, capitalizados ou que ferissem a nossa legislação." (TJPR - Apelação Cível n.º 405.550-3 - rel. Des. José Maurício Pinto de Almeida - Julgamento: 24.08.2007). 4. "Esta Sétima Câmara Cível tem reiteradamente decidido que a retenção do percentual de 10% (dez por cento), do valor pago pela parte promitente compradora, em prol da promitente vendedora, para fazer frente às despesas operacionais suportadas por essa, é justo e dentro dos limites da razoabilidade." (Apelação Cível n.º 463.989-4 - rel. Des. Ruy Francisco Thomaz - Julgamento: 11.03.2008). 5. "Estando a reintegração de posse condicionada, nos termos da sentença, à restituição prévia dos valores pagos pelo comprador, descabe a instituição de aluguel pelo tempo de ocupação do imóvel." (Apelação Cível n.º 463.989-4 - rel. Des. Ruy Francisco Thomaz - Julgamento: 11.03.2008). 6. Apelação cível parcialmente provida. TJPR - 7ª C.Cível - AC 0483371-8 - Foro Regional de Fazenda Rio Grande da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Des. Guilherme Luiz Gomes - Unânime - J. 05.08.2008) (grifo nosso).

DIREITO DIGITAL: Valor probatório do contrato eletrônico

É possível considerar como prova judicial um contrato eletrônico sem o uso de assinatura criptográfica? Segue entendimento do STJ quanto ao valor probatório do contrato eletrônico.

"Os milhares de contratos firmados diariamente no Brasil via Internet têm o mesmo peso jurídico de uma prova oral, e o consumidor, que realiza um negócio desta natureza, precisa saber disso.

O alerta foi dado pelo ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ), Ruy Rosado de Aguiar, um estudioso das novas implicações jurídicas decorrentes do crescimento das relações virtuais de consumo. Segundo ele, o comprovante da realização de um negócio virtual, que costuma ser impresso e guardado pelo consumidor, não tem valor jurídico como prova documental. O consumidor deve ter conhecimento que existe um sistema moderno, já adotado em outros países, denominado criptografia. Só com ele é possível controlar a autenticidade e a veracidade de informações contidas nas cláusulas do documento eletrônico. Do contrário, haverá sempre a possibilidade do negócio ser desfeito, em função de impugnação da outra parte, explicou o ministro. Sem o uso de assinatura criptográfica, não se obtém documento eletrônico com força probante em juízo, afirmou.

O sistema criptográfico funciona com duas chaves: uma pública, que é do conhecimento de todos; e outra privada, que é apenas do conhecimento do emissor. Com a decodificação da mensagem pela chave pública estabelece-se que o documento é autêntico (ou seja, há o vínculo da assinatura ao documento assinado).

O contratante deve saber que está realizando o negócio sem essa cautela que não é usada no Brasil, alertou o ministro. Segundo ele, a senha é um sistema que protege, mas não garante a veracidade do que passa a constar do computador.

Segundo o ministro Ruy Rosado de Aguiar, até que seja aprovada legislação específica, o comércio eletrônico deve obedecer aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, de 1990, que pode ser adaptado à nova realidade. Embora recente, o Código foi elaborado sem ter em vista o contrato eletrônico, daí a necessidade de compatibilização de suas normas com essa nova realidade, afirmou.

(...) O ministro detalhou aspectos do tema Defesa do Consumidor - Contratos via Internet, partindo da constatação de que a Internet modificou substancialmente o direito civil no Brasil, alterando o conceito sobre o direito das obrigações e modificando a vida das pessoas.

Arrependimento - Para Ruy Rosado, é perfeitamente aplicável aos negócios realizados através da rede mundial de computadores, a cláusula de arrependimento (art.49 CDC), em que o consumidor tem o direito de voltar atrás em sua decisão, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial. O site da empresa ofertante não pode ser considerado dependência do estabelecimento. O consumidor está em casa, conectado ao computador, realizando um negócio à distância e pode estar recebendo influências externas para fazer a compra, afirmou Ruy Rosado. O ministro informou que a tendência é aplicar aos contratos eletrônicos a lei do domicílio do ofertante, embora isso possa ser alterado em defesa consumidor. Bastaria que o fornecedor adotasse o endereço de um país onde não há lei de proteção ao consumidor, como Ilhas do Caribe ou do Pacífico, para deixá-lo em completo desamparo, alertou. Pode ocorrer que uma loja virtual seja registrada em um país, mas seu titular tenha estabelecimento em outro, por isso, segundo o ministro do STJ, é indispensável que o ofertante identifique seu endereço físico no site" (grifo nosso).

AS OBRIGAÇÕES NATURAIS NO CÓDIGO CIVIL DE 2002

EXISTEM OBRIGAÇÕES NATURAIS NO CÓDIGO CIVIL?

Para compreender essa questão, recomendo a leitura do artigo "As obrigações naturais no Código Civil de 2002", elaborado em co-autoria com Caio Souto Araújo.

O artigo está disponível no Portal Âmbito Jurídico: https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/as-obrigacoes-naturais-no-codigo-civil-de-2002/.

SUMÁRIO: Introdução – 1. Análise histórica da obrigação natural - 2. As obrigações naturais na codificação atual – 3. Uma análise dos efeitos das obrigações naturais: obrigações que possuem dívida sem responsabilidade – Considerações finais – Referências.

PALAVRAS-CHAVE: Obrigações naturais – histórico – inexigibilidade.

DIREITO IMOBILIÁRIO: jurisprudência STJ sobre consórcio imobiliário

Segue abaixo interessante notícia do STJ sobre o tema consórcio imobiliário.

Disponível em: http://www.blogger.com/post-create.g?blogID=2983889495314869550

"O mercado de consórcio para aquisição de bens móveis e imóveis registra franco crescimento no Brasil. Segundo a Associação Brasileira das Administradoras de Consórcios (Abac), no primeiro semestre do ano, o ramo imobiliário contabilizou aproximadamente 600 mil consorciados ativos. O número de novas cotas cresceu 16,2% em comparação ao mesmo período do ano passado, superando as expectativas do setor. Mas nem sempre a participação em consórcio termina na aquisição da casa própria ou do carro novo. E quando não há acordo para a anulação do negócio, o destino é um só: o Poder Judiciário. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem vasta jurisprudência neste tema. Confira.

Devolução de parcelas

No consórcio, modalidade de aquisição de bens, quando o membro desiste do grupo, ele tem direito à restituição das parcelas pagas, sob pena de se admitir o enriquecimento ilícito dos demais participantes e da administradora do negócio. Porém, o STJ firmou o entendimento de que a devolução não pode ser deferida de forma imediata.

O fundamento dessa jurisprudência está no julgamento de um recurso especial em que o relator, ministro Ruy Rosado de Aguiar (aposentado), ponderou que “quem ingressa em negócio dessa natureza e dele se retira por disposição própria não pode ter mais direitos do que o último contemplado com o bem, ao término do prazo previsto para o grupo”. Isso porque a desistência é sempre um incidente negativo para o grupo, que deve se recompor com transferência de cota, extensão do prazo ou aumento no valor das prestações. Dessa forma, deve-se impor ao desistente o mesmo ônus de quem cumpre regularmente com as obrigações e aguarda a última distribuição do bem.

Assim, quem desiste de consórcio tem direito ao reembolso das parcelas pagas, mas apenas 30 dias após o encerramento do grupo, considerando a data prevista no contrato para entrega do último bem. É a partir desse momento que passam a incidir os juros moratórios, que são devidos mesmo nos contratos firmados na vigência da Portaria n. 190/1989 (revogada), que vedava o pagamento de juros e correção monetária.

Taxa de Administração

A taxa de administração, indicada no contrato, é a remuneração da administradora pelos serviços prestados na formação, organização e administração do grupo até o seu encerramento. As administradoras de consórcios possuem total liberdade para fixar sua taxa de administração, nos termos do artigo 33 da Lei n. 8.177/1991 e da Circular n. 2.766/1997 do Banco Central. Esse é o entendimento firmado pela Corte Especial do STJ, no julgamento do EREsp n. 927.379.

A decisão da Corte Especial afastou a aplicação, nos contratos de consórcio, do artigo 42 do Decreto n. 70.951/1972, que estabelece limites para taxas de administração no percentual de 12% do valor do bem com preço de até 50 salários-mínimos e 10% para bens acima desse valor. A Lei n. 8.177/1991 atribuiu a competência para regulamentar e fiscalizar os consórcios ao Banco Central, que, por meio de circular, deixou ao arbítrio das administradoras o estabelecimento de sua taxa de administração.

Legitimidade passiva e ativa

Quando o consorciado desiste ou é excluído de um grupo de consórcio e vai à Justiça cobrar a devolução das parcelas pagas, muitas administradoras tentam se eximir da ação, alegando ilegitimidade. Argumentam que, por serem meras mandatárias de grupo de consórcio, elas não seriam parte legítima para figurar na demanda.

O STJ já firmou o entendimento de que as administradoras têm legitimidade para figurar no polo passivo de ações relativas à devolução de quantia paga pelo consorciado desistente. Nesse caso, aplica-se a regra do artigo 12, inciso VII, do Código de Processo Civil.

Outra questão consolidada na jurisprudência do STJ é quanto à legitimidade do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) para propor ação coletiva em defesa dos direitos dos consorciados.

A Corte já decidiu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) incide nos negócios jurídicos celebrados entre as empresas responsáveis pelo consórcio e os consorciados. O artigo 82, inciso IV, do CDC estabelece que estão legitimadas para propor ação coletiva as associações legalmente constituídas há pelo menos um ano e que incluam entre os seus fins institucionais a defesa dos interesses e direitos protegidos pelo CDC. O Idec se enquadra nesses requisitos.

Havendo relação de consumo e legitimidade do Idec para propor ação, resta saber se o direito dos consorciados são caracterizados como direitos individuais homogêneos. Os ministros do STJ entendem que sim, pois decorrem de origem comum, que, no caso julgado, é a nulidade de cláusula contratual.

Eleição de foro

De acordo com a jurisprudência do STJ, é abusiva cláusula de eleição de foro nos contratos de adesão a grupos de consórcios. Nos casos que envolvem interesses dos consumidores, o foro competente para processamento da ação de exibição de documento para instrução revisional de contrato de consórcio não é eleito no instrumento, devendo prevalecer o do domicílio do consumidor hipossuficiente.

Uma empresa administradora de consórcio recorreu ao STJ, alegando que a cláusula de eleição de foro não seria abusiva porque os consumidores, além de residirem em diversas localidades, teriam conhecimento suficiente para entender o que estão contratando. No entanto, o STJ aplicou o que determina o CDC, que estabelece a competência do foro de domicilio do consumidor, com a finalidade de facilitar o exercício de sua defesa.

Inadimplência após posse do bem

Quem participa de um consórcio, recebe e usufrui do bem por longo período, e deixa de pagar as prestações, não tem os mesmos direitos de quem desiste ou é excluído do consórcio antes de receber o bem. Foi o que aconteceu com um consumidor que aderiu a um grupo de consórcio para aquisição de automóvel. Ele foi contemplado logo no início do plano e ficou com o automóvel alienado fiduciariamente por quase três anos, tendo pago apenas 22 das 60 prestações.

A administradora ajuizou ação de cobrança e conseguiu retomar o veículo, que foi vendido a terceiros por valor inferior ao débito do consorciado. A empresa foi novamente à Justiça para obter a diferença. Na contestação, o consumidor ofereceu reconvenção, pedindo a devolução das parcelas pagas. O pedido da empresa foi atendido e o do consumidor negado.

No recurso ao STJ, o consumidor alegou ofensa ao Código de Defesa do Consumidor. Argumentou que a retomada ou devolução do bem não afeta a obrigatoriedade de devolução das prestações pagas. A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou no voto que haveria indisfarçável desequilíbrio se fosse dado ao consumidor o direito de restituição integral do valor pago após quase três anos de uso de um bem que sofre forte depreciação com o tempo.

Nesse caso, os ministros do STJ entenderam que o tema da alienação fiduciária se sobrepõe ao tema do consórcio. Como o consumidor já tinha usufruído do bem, as regras incidentes, no caso de posterior inadimplemento, são as do Decreto-Lei n. 911/1969, que trata de alienação fiduciária. O recurso do consumidor foi negado" (grifo nosso).

DIREITO EMPRESARIAL: contrato de parceria

Qual é o objeto do contrato? Como firmar a parceria? São perguntas essenciais que devem ser respondidas no momento das negociações preliminares.

A parceria pode ser utilizada em diversos ambientes empresariais, tais como: prestação de serviços na área imobiliária, fornecimento de produtos, agronegócios, prestação de serviço médico, parcerias na área de saúde entre clínica x médicos ou entre hospitais x médicos, transferência de tecnologia, e-commerce, exploração e produção de petróleo e gás, licenciamente de marcas, patentes e desenhos industriais, cessão de direitos autorais, distribuição e logística, negociações internacionais, dentre outros.

Os empresários, na formalização do negócio, muitas vezes esquecem do essencial: a prudência na confecção do contrato de parceria e a observância de cláusulas essenciais.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

BOLETO E COBRANÇA DE TARIFA BANCÁRIA

É devida a cobrança da tarifa bancária no boleto para aquisição de produto/serviço? Como fica essa questão nas negociações imobiliárias?

Questionamos: se a Lei 8.245 de 1991 regula a locação de imóvel predial urbano, como aplicar tal norma equiparando os locatários aos consumidores? Entendemos que não cabe aplicar o CDC nas resoluções de conflitos entre locador e locatário, quando o objeto de discussão é imóvel predial urbano regulado pela lei do inquilinato.

Dispõe o artigo 39 do CDC:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I – condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;
III – enviar ou entregar ao consumidor, sem solicitação prévia, qualquer produto, ou fornecer qualquer serviço;
V – exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva
VI – executar serviços sem a prévia elaboração de orçamento e autorização expressa do consumidor, ressalvadas as decorrentes de práticas anteriores entre as partes;

Abaixo julgado que trata do tema.

(...) Considerada indevida a cobrança de determinada quantia desembolsada pelo consumidor, sua devolução só não se dará em dobro caso comprovada a hipótese de engano justificável, como consta do art. 42, § único, do CDC, in fine. Para conceituação do que seria o engano justificável, vale a analogia ao art. 138 do Código Civil, que ao tratar da anulabilidade do negócio jurídico, toma por condição que as declarações de vontade tenham emanado de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal. Não pode ser considerado engano justificável (assim entendido como erro que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal) a transferência, ao consumidor, de gastos cujo ônus deveriam recair sobre o fornecedor, a teor da regra geral inserta no art. 325 do Código Civil, uma vez que a emissão de boletos para pagamento de tarifas bancárias pode-se equiparar ao fato do credor de que trata o referido dispositivo da lei civil.A inexistência de expressa proibição, por parte do Conselho Monetário Nacional, quanto à cobrança de tarifa de emissão de boleto, não equivale à sua autorização, até porque não o é exaustivo o rol do art. 1º da Resolução Bacen nº. 2.303/96, que trata dos serviços bancários cuja cobrança ao consumidor é vedada. Desprovimento do recurso. Obs: Apelação Cível 2007.001.01976. TJRJ. 2007.005.00330 - EMBARGOS INFRINGENTES. CAPITAL - PRIMEIRA CAMARA. CIVEL – Unanime. DES. MARCOS ALCINO A TORRES - Julg: 25/03/2008.

Segue julgado contrário à cobrança na relação locatícia.

Bem imóvel – Repetição do indébito – Cobrança indevida de taxa de emissão de boleto bancário – Ausência de previsão contratual nesse sentido – Determinação de devolução integral dos valores cobrados a esse título à apelante - Recurso da autora provido, nessa parte. (25ª Câmara de Direito Privado. Apelação Cível n. 838.098-0/9. Relator: Amorim Cantuária. 03.04.07).