DIREITO EMPRESARIAL: Marca, direito autoral, transferência de teconologia e franquia

STJ se posicionou em alguns temas ligados ao Direito Empresarial, tais como: 1) Concorrência; 2) Propriedade intelectual; 3) Empresários x consumidores; 4) Transferência de tecnologia ou o “know-how”; e 5) Contratos de franquia. Segue a notífica publicada no site do STJ:

"Com a intensificação do comércio e a dinamização da economia é comum às empresas ou indústrias recorrerem ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) para se protegerem da concorrência. Na maior parte das vezes, os advogados se amparam em direitos relativos à propriedade intelectual, ao código comercial, ao direito do consumidor, entre outros. Os argumentos são os mais variados possíveis, mas, em síntese, é a sustentabilidade do negócio que se busca garantir, seja por meio de proteção da tecnologia ou de marcas ou patentes.
Há casos que, para as empresas, a palavra final é dos organismos internacionais, como a OMC (Organização Mundial do Comércio), criada em 1985. Há aqueles em que a solução parte do próprio Estado ou dos órgãos especializados. Mas há os que envolvem situações corriqueiras que devem ser definidas caso a caso pelas turmas de direito privado do STJ.
Um dos casos decididos pelo STJ no ano passado envolveu a guerra na produção de suco de laranja. A Associação Brasileira de Exportadores de Cítricos (Abecitrus) buscou evitar que informações de empresas ligadas a ela fossem reveladas numa investigação empreendida pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e pela Secretaria de Direito Econômico (SDE), órgãos ligados ao Ministério da Justiça. A associação foi acusada de formação de cartel no fornecimento da matéria-prima.
A Abecitrus alegava que os dados apreendidos não poderiam se tornar públicos em razão do sigilo industrial e, por isso, invocou o direito à privacidade. O processo originário, iniciado pela União, referia-se à busca e apreensão de objetos pertencentes à associação que pudessem ter relação com a eventual formação de cartel.
O relator do caso, ministro Herman Benjamin, entendeu que o direito apontado teria que se conciliar com o interesse público. “Diante do conflito de valores, vislumbro a possibilidade de se adotar uma posição intermediária, que assegure, a um só tempo, a privacidade da empresa e o interesse público na apuração administrativa e penal dos fatos descritos”, assinalou o ministro, na ocasião.
A decisão do ministro, referendada pela Segunda Turma, determinou que o processo administrativo tramitasse na SDE sob sigilo até o final do julgamento da apelação nos autos da ação cautelar de busca e apreensão.

Vantagens competitivas

A tecnologia ou o “know-how” é o conhecimento que traz vantagens competitivas ao negócio. Às vezes, os empresários se unem por meio de simples parcerias ou de contratos de assistência técnica. Mas quando o acordo não sai como esperado, o Judiciário é chamado a dar uma solução.
É o caso de uma empresa americana, localizada em Massachusetts, nos Estados Unidos, denominada PerKins School For The Blind. Ela assinou um contrato de transferência de “know-how” para produção de máquinas em braile por uma empresa brasileira. Não houve registro de patentes, mas, ainda assim, a empresa americana desejava impedir o uso da marca e a produção do equipamento. O STJ garantiu que a empresa brasileira produzisse o maquinário até que o Judiciário analisasse a questão de mérito.
Os contratos de “know-how” ou de transferência de tecnologia envolvem o conhecimento de matéria que, geralmente, não pode ser patenteado. No Brasil, as patentes são concedidas pelo Instituto Nacional de Propriedade Intelectual (INPI), instituído na década de 70. É esse órgão que tem a competência para regular a transferência de tecnologia ou se pronunciar sobre tratados ou convênios. A propriedade industrial é regulada pela Lei nº 9.279/1996, invocada em muitos casos em que se discute concorrência ou proteção de marcas.
No quesito proteção de marcas, muitas questões curiosas chegam ao STJ. O uso de personagens em camisetas sem autorização, por exemplo, segundo a Corte, é uma violação do nome da empresa, e não de direito autoral, como sustentava a acusação. Feirantes foram apreendidos vendendo produtos de grandes empresas como Warner, Hanna Barbera e Walt Disney e sofreram denúncia por violação ao direito autoral.
Segundo o relator, ministro Napoleão Maia Filho, a “expressão à interioridade do autor se perde quando a ideia é incorporada ao processo industrial, com a produção em massa e mecanizada de produtos, não mais vislumbrando a originalidade própria as obras intelectuais”. Para o ministro, a criatividade do autor sucumbiu diante da escala de produção industrial em massa.
Outro julgamento envolvendo proteção de marcas foi o que permitiu à grife francesa Hermè conviver em harmonia no território nacional com a brasileira Hermes. O STJ rejeitou a tentativa dos brasileiros de impedir que a companhia francesa explorasse os seus produtos com essa marca no Brasil. Ambas atuam no mesmo ramo de atividades, só que uma se destina ao mercado de luxo enquanto a outra à venda por catálogos. As marcas traduziam expressões idênticas e a única diferença era o acento gráfico.

Decisões sobre franquias
Disputas comerciais chegam ao STJ envolvendo especificamente o contrato de franquias. Segundo o artigo 2º da Lei nº 8.995/1994, a franquia é uma estratégia utilizada em administração que tem como propósito, entre outros, a venda de uma licença em que o detentor da marca cede ao franqueado o direito de usar sua marca ou patente.
Esse conceito se desenvolveu no mundo, segundo cartilha “O que é Franquia”, do Ministério do Desenvolvimento e Indústria e Comércio Exterior, após a guerra civil americana, quando a empresa de máquinas de costura Singer estabeleceu uma rede de revendedores nos Estados Unidos.
Num dos casos julgados pelo STJ, a Quarta Turma manteve uma decisão que condenou franqueados da Rede Wizard a se absterem do uso da marca, da reprodução de livros didáticos e de materiais para professores, bem como ao ressarcimento pelos danos gerados.
O STJ também julgou caso envolvendo disputa em contratos de franquia da empresa Yázigi, que beneficiou os franqueados. Segundo cartilha do Ministério do Desenvolvimento, houve uma mudança nos negócios do mundo quando se chegou à conclusão de que o verdadeiro produto de uma empresa não é o que se vende, mas a empresa em si.

Prudência nas decisões
Segundo decisão do STJ, a Corte deve agir com prudência ao interferir em processos de natureza comercial. Durante um julgamento este ano, o Tribunal modificou uma decisão que havia condenado a antiga empresa de bebidas Antártica Polar a pagar indenização a uma de suas distribuidoras por quebra de contrato.
A distribuidora, no caso, tinha a exclusividade de revenda em alguns municípios e, para continuar com esse benefício, teria feito uma série de investimentos que acabou por gerar prejuízo pela não continuidade do negócio. De acordo com a distribuidora, haviam sido feitos investimentos na padronização da frota de caminhões, na adoção de medidas no programa de controle de estoques, na aquisição de funcionários, na compra de computadores, entre outros. O contrato teria sido rompido sem nenhuma justificativa plausível, segundo a revendedora.
Para a maioria dos magistrados que julgaram o caso, a suspensão das atividades na distribuição de bebidas é um direito bilateralmente assegurado às partes, não se revestindo de nenhum abuso que gerasse indenização. “É válida a cláusula contratual que permite o rompimento unilateral do vínculo, sem que haja qualquer indenização pela parte contrária”, afirmou, na ocasião, o desembargador convocado Honildo de Mello Castro". Processos: Resp 695792; MC 16648; HC 145131; MC 13103; Resp 649261; RMS 9556; Ag 850487; Resp 222246; Resp 1112796; Resp 261145.

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/objeto/texto/impressao.wsp?tmp.estilo=&tmp.area=398&tmp.texto=99663.

CONTRATO DE CORRETAGEM: pagamento de comissão

Quando o promitente vendedor desistir do contrato de promessa de compra e venda, deve o corretor devolver a comissão paga? Entendemos que não.

DIREITO CONTRATUAL: Obrigação de dar coisa certa

Segue uma decisão bem didática que apresenta as principais características da modalidade obrigacional de dar coisa certa.

Comentários disponíveis em: http://www.cc2002.com.br/jurisprudencia.php?id=1245.

"TJSC. Obrigação de dar coisa certa. Arts. 233 a 242 do CC/2002. No que consiste. Sobre a obrigação de dar coisa certa, ensina Arnaldo Rizzardo: "Por este tipo de dar, o devedor fica obrigado a entregar ou fornecer ao credor um bem determinado, especificado ou individuado. Assim, entregar a coisa na compra e venda; o uso na locação; o imóvel no arrendamento; o bem que servirá de garantia no penhor; o dinheiro no mútuo. Aduz Washington de Barros Monteiro: `A coisa certa há de constar de um objeto preciso, que se possa distinguir, por característicos próprios, de outros da mesma espécie, a ser entregue pelo devedor ao credor, no tempo e modo devidos". Cabe, pois, ao devedor, fornecer ao credor coisa certa, especificada, seja móvel ou imóvel; é ele obrigado a passar para o credor a coisa indicada no contrato, mesmo que se apresente menos valiosa que outra, posto que a vontade das partes se firmou sobre a constante no acerto de vontades, salientando Caio Mário da Silva Pereira: `O devedor não se desobriga com a entrega de coisa diversa, ainda que seja mais valiosa, porque o credor não é obrigado a recebê-la. (Direito das Obrigações, Forense, 1999, 17ª ed., p. 78). E continua: "Há a exigibilidade de um tipo de ação: dar coisa certa. Não significa doar, ou fazer liberalidades. Envolve a entrega, ou a transferência, mas nem sempre com a finalidade de transmitir o domínio, ou de constituir um direito real. Pode-se entregar para outros objetivos, como para locação, para o usufruto, ou o simples uso, e até para o depósito. O significado de dar, pois, é amplo, envolvendo as múltiplas dimensões que enseja o recebimento dos bens" (op. cit., p. 81)". (grifo nosso).

Segue ementa:

PROCESSUAL - OBRIGAÇÃO PARA ENTREGA DE COISA CERTA - FIXAÇÃO DE MULTA DIÁRIA - POSSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 621 DO CPC – VALOR. Com relação à multa prevista no parágrafo único do art. 621 do Código de Processo Civil, “a regra é de que, tendo a multa a função de estimular o réu ao cumprimento da obrigação, não deva ser fixada em valores ínfimos ou simplesmente simbólicos, pois, assim sendo, deixará de cumprir seu papel mais expressivo, que é justamente o de exercer sobre o réu pressão capaz de estimulá-lo a efetivamente cumprir a obrigação” (Luiz Rodrigues Wambier e Tereza Arruda Alvim Wambier). (TJ-SC. Agravo de Instrumento n. 2003.009498-9. Canoinhas. Relator: Des. Marcus Tulio Sartorato. Data da decisão: 10.11.2003).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Propriedade e duplicidade de registro

O proprietário de registro mais antigo de imóvel tem preferência em caso de duplicidade? Pode ser resolvida a demanda com base no princípio da prioridade? Segue decisão do STJ sobre o tema.

"O proprietário que detém o registro há mais tempo do imóvel, com duplicidade, tem preferência sobre este. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, havendo duplicidade de registro de um mesmo imóvel, a demanda se resolve com base no princípio da prioridade, no qual tem precedência o registro anterior. A decisão foi tomada durante julgamento de recurso especial interposto pela compradora de um terreno de 4.000m² na região da Pampulha, em Belo Horizonte.

A autora do recurso especial adquiriu, em 1975, o terreno, que fazia parte de um espólio na então região de Bento Pires Cardoso (atual Pampulha). Contudo, uma área de 16.035m² na mesma região, que incluía os 4.000m² da compradora, havia sido adquiria, em 1972, por outra pessoa. Após o falecimento do inventariante do espólio, o juiz do inventário tomou conhecimento da duplicidade dos registros do terreno e, em 1987, cancelou ambos.

O comprador dos 16.035m² não ingressou na Justiça para reaver seu registro, mas para garantir a propriedade do imóvel optou por comprá-lo novamente, em 1979, das mãos de uma imobiliária. Ele só obteve a matrícula do imóvel em 1994. Já a compradora do terreno de 4.000m² ingressou na Justiça pedindo a revalidação do seu registro e obteve ganho de causa, com sentença transitada em julgado em setembro de 2000. Com isso, foi tornado sem efeito o cancelamento de 1987 e o registro do imóvel retroagiu à data da compra (1975).

Na ocasião da sentença, a compradora tomou conhecimento de que o imóvel estava ocupado pelo comprador dos 16.035m², sendo que ali havia sido instalado um restaurante. A proprietária ingressou com ação reivindicatória de posse na Justiça mineira, mas teve o pedido negado na primeira instância. O tribunal de Justiça local julgou a apelação da compradora, mas decidiu favoravelmente ao proprietário que já estava estabelecido no local e detinha a posse do terreno há mais tempo.

A Quarta Turma do STJ entendeu que a ação não poderia ter sido julgada como possessória, uma vez que para garantir a ação reivindicatória basta que o réu possua ou detenha o imóvel, mesmo sem ter a sua posse. “O título de propriedade se sobrepõe à posse que não se respalde em matéria de direito obrigacional”, afirmou o relator, ministro Luis Felipe Salomão.

Para o ministro, “não há que se falar em posse justa do demandado (aquele que recomprou o imóvel) se este, ao ter o seu registro cancelado, não buscou os meios legais à sua revalidação, preferindo comprar, pela segunda vez, a área que está sobreposta à da outra proprietária”.

Disponível em: http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=99561&utm_source=feedburner&utm_medium=twitter&utm_campaign=Feed%3A+yahoo%2FZtYh+%28STJNoticias%29&utm_content=Twitter.

EMPREITADA A PREÇO DE CUSTO

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO EM REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. LEGITIMIDADE DO ADQUIRENTE. O DEVER DO CONSTRUTOR E INCORPORADOR NÃO SE ESGOTA COM A APRESENTAÇÃO DAS CONTAS À COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO CONDOMÍNIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS NA PRIMEIRA FASE DA AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. - A Lei 4.591/64 trata os adquirentes de unidades autônomas construídas sob o regime de administração, ou preço de custo, como condôminos, mesmo enquanto não há propriedade comum, instituindo uma Assembléia Geral e uma Comissão de Representante como órgãos aptos a manifestar a vontade deste condomínio, tudo no intuito de prestigiar o associativismo e facilitar a proteção dos interesses de um grupo disperso de contratantes. Assim, em atenção a seus fins, essa formulação legal não deve ser tomada como excludente de outras garantias, mas apenas como um reforço a elas. - Na construção a preço de custo, o incorporador e/ou construtor se comprometem a administrar interesse alheio, para a construção de uma unidade individual e exclusiva, que, quando pronta, não comporá a parte comum do condomínio edilício. Por isso, não é razoável que a Comissão, representando o condomínio de adquirentes, ente estranho ao compromisso de compra-e-venda, possa dar a última palavra sobre o direito individual à propriedade exclusiva que foi objeto da promessa. - Os adquirentes das unidades habitacionais detêm legitimidade para a propositura de ação de prestação de contas em face do construtor e/ou incorporador, a despeito das atribuições legalmente acometidas à Comissão de Representantes. Precedentes. - Vencida a parte ré, que apresentou vigorosa resistência, cabível a fixação de honorários de advogado na primeira fase da ação de prestação de contas. Precedentes. Recursos Especiais não conhecidos. (REsp 782.631/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/10/2008, DJe 23/10/2008)

RESPONSABILIDADE NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Segue julgado do STJ sobre responsabilidade na incorporação imobiliária.

DIREITO CIVIL. CONTRATO. PERMUTA. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRA NÃO CONCLUÍDA. VENDA DAS UNIDADES A TERCEIROS DE BOA-FÉ. RESCISÃO DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. DEFERIMENTO. ART. 40, § 2º, LEI N. 4.591/64. RECURSO PROVIDO I - Em contrato de permuta, no qual uma das partes entra com o imóvel e outra com a construção, não tendo os proprietários do terreno exercido atos de incorporação - uma vez que não tomaram a iniciativa nem assumiram a responsabilidade da incorporação, não havendo contratado a construção do edifício - não cumprida pela construtora sua parte, deve ser deferida aos proprietários do imóvel a reintegração na posse. II - O deferimento, no entanto, fica condicionado às exigências do § 2º do art. 40 da Lei das Incorporações, Lei nº 4.591/64, para inclusive resguardar os interesses de eventuais terceiros interessados. III. - Recurso Especial provido. (REsp 879.548/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/08/201, DJe 25/08/2010) (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Incorporação imobiliária

Divulgo o treinamento Incorporação imobiliária: como evitar quebras de contratos.

• Dia 09/12/10.

• Horário: 18:30h. às 21:30h.
•Instrutora: Bruna Lyra Duque.
•As vagas são limitadas.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/agenda.htm.

DIREITO IMOBILIÁRIO: Certidões de imóveis riscos para o comprador

O STJ decidiu: "Comprador de imóvel assume riscos ao não exigir certidões judiciais". Como fica essa questão? É dever do vendedor entregar a certidão ao comprador? Segue a notificação do STJ.

Quem compra imóvel “enrolado” em processo judicial fica sujeito a suportar as consequências, a menos que consiga provar que não tinha como saber da existência do litígio – e o ônus dessa prova é todo seu. Do contrário, o comprador terá de se submeter aos efeitos da decisão que a Justiça vier a dar à disputa entre o vendedor e a outra parte.
A advertência foi feita na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pela ministra Nancy Andrighi, relatora de um recurso cujo autor tentava evitar a perda do apartamento que havia adquirido de um banco. Este, por sua vez, arrematara o imóvel em leilão, no curso de uma execução hipotecária.
“O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado”, afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária ao recurso, foi unânime.
Em 1986, a Caixa Econômica Federal executou a dívida de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento a leilão, sendo arrematante o Banco Morada S/A. O casal entrou na Justiça e quase seis anos depois conseguiu anular o leilão.
Enquanto a Justiça discutia os recursos do caso, em 1996 – quando já havia sentença anulando a arrematação – o Banco Morada assinou contrato de promessa de venda com outra pessoa, negócio finalmente concluído em 2001. Em 2007, o casal obteve decisão favorável à reintegração na posse do imóvel e ao cancelamento de quaisquer registros de transferência da propriedade para terceiros.
O Código de Processo Civil diz que, na compra de um bem sob litígio, a sentença judicial estende seus efeitos ao comprador. Segundo a ministra Nancy Andrighi, essa regra deve ser atenuada para se proteger o direito do comprador que agiu de boa-fé, “mas apenas quando for evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida”.
Desde 1985, para a transferência de imóveis em cartório, a legislação exige que sejam apresentadas certidões sobre existência ou não de processos envolvendo o bem objeto da transação e as pessoas dos vendedores.
“Não é crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça a existência da ação distribuída em nome do proprietário, sobretudo se o processo envolve o próprio bem”, acrescentou a relatora. Ela disse ainda que “só se pode considerar de boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição”.
O mais grave, no caso, é que, embora não houvesse registro da existência do processo junto à matrícula do apartamento no cartório de imóveis, ainda assim o contrato de compra e venda informava que o comprador tinha solicitado as certidões dos distribuidores judiciais, estando, em princípio, ciente das pendências existentes sobre o imóvel.
O recurso foi interposto contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2), que já havia concordado com a reintegração do casal (os proprietários originais) na posse do imóvel. Ao tomar essa decisão, o TRF2 observou que nada impedia o comprador de mover ação indenizatória contra o Banco Morada, tanto pelo valor investido no negócio como por eventuais benfeitorias realizadas no apartamento" (Grifo nosso).

DIREITO EMPRESARIAL: Marca e importação

Na esfera da distribuição de produtos importados, pode o dono da marca opor ao adquirente do produto restrições de redistribuição? A decisão abaixo entende que não pode, já que a colocação do produto no mercado esgota o seu direito de propriedade industrial.

PROPRIEDADE INDUSTRIAL. DIREITO DE MARCAS. IMPORTAÇÃO PARALELA DE PRODUTOS ORIGINAIS SEM O CONSENTIMENTO DO TITULAR DA MARCA NO BRASIL. CONCORRÊNCIA DESLEAL. INOCORRÊNCIA. 1. As importações paralelas são realizadas à margem do sistema de distribuição seletiva criado pelo fabricante do produto e titular do direito de propriedade industrial, mas uma vez autorizada a importação pelo titular do direito da marca, ou por quem estava autorizado para tanto, o produto original entra licitamente no mercado nacional. 2. Tendo em vista que as importações paralelas, lícitas, são contratos firmados com o produtor/titular do direito da marca no estrangeiro, ou com quem tinha o consentimento deste para comercializar o produto, ou seja, um distribuidor no país em que é realizada a operação, não pode o titular da marca opor ao adquirente do produto restrições de redistribuição, pois a colocação do produto no mercado esgota o seu direito de propriedade industrial, ainda que a titularidade da marca no Brasil seja diversa da titularidade da marca no exterior. 3. A proteção do direito marcário, teleologicamente, não visa proteger o titular do direito contra utilização da marca por quem comercializa produtos originais, com entrada lícita no país, ainda que obtidos por meio de importação paralela, pois o sistema não tem o objetivo de proteger os canais de distribuição impostos pelo fabricante/titular da marca. 4. A proibição absoluta desse tipo de mercado, desde que a importação tenha sido realizada licitamente, não seria compatível com a livre iniciativa, prevista no art. 1º e 170 da CF. 5. O reconhecimento da ilicitude da importação realizada pela Importex e da posterior distribuição dos produtos pela ré, exigiria o revolvimento do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial. Incidência da Súmula 7/STJ. 6. Recurso especial não conhecido. (STJ. REsp 609.047/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/10/2009, DJe 16/11/2009) (grifo nosso).

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_internacional.htm.

DIREITO EMPRESARIAL: Contrato de arrendamento área médica

Entendemos que cabe, sim, alegar hipossuficiência do arredante, num contrato de arrendamento mercantil firmado entre clínica médica e fornecedor internacional. No entanto, não foi esse o entendimento do STJ na decisão abaixo.

PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO. ARRENDAMENTO MERCANTIL. APARELHOS ELETRÔNICOS. DIAGNÓSTICO MÉDICO. FORO DE ELEIÇÃO. VALIDADE. CDC. HIPOSSUFICIÊNCIA. AFASTAMENTO. 1 - Em contrato de arrendamento mercantil de sofisticados aparelhos de diagnóstico médico é válido o foro de eleição, porque não se aplica ao CDC e, por isso mesmo, fica afastada a alegação de hipossuficiência do arrendante. Precedentes iterativos da Segunda Seção. 2 - Recurso especial não conhecido. (REsp 661.137/SP, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 26/04/2005, DJ 23/05/2005 p. 299)

DIREITO EMPRESARIAL: Responsabilidade dos sócios e da sociedade

Cabe arguir a teoria da aparência na relação empresarial? Nos atos praticados para além das forças contratualmente conferidas ao sócio, ainda que ultrapassem o objeto social, a sociedade responderá perante o credor?

Segue entendimento do STJ.

DIREITO COMERCIAL. SOCIEDADE POR QUOTAS DE RESPONSABILIDADE LIMITADA. GARANTIA ASSINADA POR SÓCIO A EMPRESAS DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. EXCESSO DE PODER. RESPONSABILIDADE DA SOCIEDADE. TEORIA DOS ATOS ULTRA VIRES. INAPLICABILIDADE. RELEVÂNCIA DA BOA-FÉ E DA APARÊNCIA. ATO NEGOCIAL QUE RETORNOU EM BENEFÍCIO DA SOCIEDADE GARANTIDORA. 1. Cuidando-se de ação de declaração de nulidade de negócio jurídico, o litisconsórcio formado no pólo passivo é necessário e unitário, razão pela qual, nos termos do art. 320, inciso I, do CPC, a contestação ofertada por um dos consortes obsta os efeitos da revelia em relação aos demais. Ademais, sendo a matéria de fato incontroversa, não se há invocar os efeitos da revelia para o tema exclusivamente de direito. 2. Não há cerceamento de defesa pelo simples indeferimento de produção de prova oral, quando as partes, realmente, litigam exclusivamente em torno de questões jurídicas, restando incontroversos os fatos narrados na inicial. 3. A partir do Código Civil de 2002, o direito brasileiro, no que concerne às sociedades limitadas, por força dos arts. 1.015, § único e 1.053, adotou expressamente a ultra vires doctrine.
4. Contudo, na vigência do antigo Diploma (Decreto n.º 3.708/19, art. 10), pelos atos ultra vires, ou seja, os praticados para além das forças contratualmente conferidas ao sócio, ainda que extravasassem o objeto social, deveria responder a sociedade. 4. No caso em julgamento, o acórdão recorrido emprestou, corretamente, relevância à boa-fé do banco credor, bem como à aparência de quem se apresentava como sócio contratualmente habilitado à prática do negócio jurídico. 5. Não se pode invocar a restrição do contrato social quando as garantias prestadas pelo sócio, muito embora extravasando os limites de gestão previstos contratualmente, retornaram, direta ou indiretamente, em proveito dos demais sócios da sociedade fiadora, não podendo estes, em absoluta afronta à boa-fé, reivindicar a ineficácia dos atos outrora praticados pelo gerente. 6. Recurso especial improvido. (REsp 704.546/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2010, DJe 08/06/2010) (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Cabe pedido de antecipação de tutela na ação de despejo?

A ação de despejo, segundo a Lei 8.245 de 1991, é a demanda que promoverá a retirada forçada do locatário do imóvel. São situações que ensejam o despejo, conforme a referida lei:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Quanto à questão da antecipação de tutela, segue decisão do STJ:

RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CABIMENTO. 1. A antecipação de tutela é cabível em todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo. 2. Recurso provido. (STJ. REsp 595.172/SP, Rel. Ministro PAULO GALLOTTI, SEXTA TURMA, julgado em 21/10/2004, DJ 01/07/2005 p. 662) (grifo nosso).

RESPONSABILIDADE CIVIL DA UNIÃO: vacinação e reparação dos danos

Segue abaixo parte da matéria publicada, no dia 28/09/10, no jornal A Gazeta.

"Donos de cães e gatos podem pedir reembolso de gastos
Muitos donos de animais que que tiveram reações após tomarem a vacina relataram que não foram orientados sobre as possíveis reações do medicamento e reclamaram dos gastos que tiveram com medicação e internação. Mas eles podem ingressar com ação de indenização por danos materiais, e, nesse caso, requerer reembolso daquilo que gastaram em decorrência do tratamento dos animais em clínicas particulares.
A advogada Bruna Lyra Duque afirma que, comprovando-se que a vacina fornecida pelo Sistema Único de Saúde (SUS) causou as reações indesejáveis, é de responsabilidade da União arcar com a indenização por danos materiais.
"A União tem o dever de exercer a sua atividade administrativa com absoluta segurança, a fim de não causar dano aos indivíduos e animais", ressalta Bruna, que afirma que a reparação dos danos deve ser feita. (...)
O valor das consultas varia. Em algumas clínicas elas podem custar de R$ 50,00 a R$90,00 dependendo do horário do atendimento. Já a internação custa em média R$ 180,00 por dia, fora os medicamentos". (Jornalista: Melina Mantovani).

Disponível: http://gazetaonline.globo.com/_conteudo/2010/09/672336-ministerio+mantem+vacinacao+de+animais.html.

Aponto, na íntegra, meu posicionamento sobre o assunto:

1. Os donos dos animais podem ingressar com ação de indenização por danos materiais, e, neste caso, podem requerer reembolso daquilo que gastaram em decorrência do tratamento dos animais em clínicas particulares;
2. Em outras situações provenientes de problemas com vacinas, já existem decisões, envolvendo vítimas e não animais, nas quais o juiz entendeu que a vítima precisa demonstrar apenas a ocorrência do dano e o nexo de causalidade entre o prejuízo suportado e a atuação do Estado;
3. Cabe ressaltar que, para o pleito da ação indenizatória, o autor deve comprovar que a vacina foi fornecida pelo Sistema Único de Saúde. Neste caso, trata-se de responsabilidade objetiva da União arcar com a indenização por danos materiais;
4. Se a vacina for de responsabilidade do Estado sem a participação da União, a responsabilidade será objetiva do Estado e esteve deverá arcar com a devida indenização; e
5. Por fim, o fundamento para tal temática reside no fato de que o Estado (ou a União, a depender da responsabilidade pela vacina) tem o dever de exercer a sua atividade administrativa com absoluta segurança, a fim de não causar dano aos indivíduos e animais. Tal dever está, portanto, vinculado ao dever de incolumidade, cuja violação enseja a reparação dos danos independentemente de culpa.

DIREITO IMOBILIÁRIO: STJ entende que construtora não pode cobrar juros antes da entrega do imóvel

É permitida a cobrança de juros, antes da entrega das chaves, no contrato de promessa de compra e venda com financiamento direto com a construtora? Veja entendimento do STJ.

"As construtoras que negociam imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo promitente comprador antes da entrega das chaves. Decisão nesse sentido foi tomada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso com o qual a construtora Queiroz Galvão pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba.

A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, o qual considera nulas as cláusulas de contrato tidas por abusivas.

Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves". Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.

No caso julgado pela Quarta Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada “poupança”. Ela entrou na Justiça com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo ganhado em primeira e segunda instâncias. A construtora recorreu ao STJ.

“Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.

Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o ministro.

Ao proclamar seu voto contra o recurso da construtora, no que foi acompanhado por toda a Turma, o relator concluiu que, “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”. (grifo nosso)

Disponível em: http://stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=99042

DIREITO IMOBILIÁRIO: Fiança na locação comercial

Na locação comercial, o locatário pode ser também a garantia pessoal, sob a forma de fiança, do acordo? Na perspectiva do locador, entendemos que não será este um contrato seguro, caso ocorra o inadimplemento. Segue decisão do STJ sobre o tema.

LOCAÇÃO. FIANÇA RECÍPROCA. Na espécie, os ora recorridos celebraram um contrato de locação comercial no qual figuraram como fiadores de si mesmos. O contrato foi executado judicialmente, o que resultou na penhora do único imóvel residencial de propriedade de um dos recorridos. O juízo da execução, acolhendo manifestação dos locatários fiadores, revogou a penhora por entender inválida a fiança de si mesmo, decisão que foi mantida em sede de agravo de instrumento pelo tribunal a quo. No REsp, os recorrentes, entre outras alegações, sustentam não haver nenhuma incompatibilidade entre o fato de alguém ser, de um lado, locatário de imóvel e, de outro, um dos fiadores dele próprio, tal como no caso, até porque não há nenhuma restrição de ordem legal. Nesta instância especial, reiterou-se o entendimento de que é válida a fiança prestada pelo próprio locatário quando há mais de um, hipótese em que se configura, na verdade, uma fiança recíproca, uma vez que um locatário é considerado fiador dos outros e vice-versa, afastando a invalidade do contrato. Contudo, não se restabeleceu a penhora realizada sobre o bem de família do locatário fiador; pois, a despeito da validade da fiança prestada pelos recorridos que autoriza a penhora do bem de família, entendeu-se caber ao juiz da execução verificar a necessidade do restabelecimento da referida penhora em observância ao princípio da menor onerosidade para o executado. Nesse contexto, a Turma, ao prosseguir o julgamento, deu parcial provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 183.648-SP, DJ 1º/7/2002; REsp 62.198-SP, DJ 9/6/1997, e AgRg no Ag 1.158.649-RJ, DJe 29/3/2010. REsp 911.993-DF, Rel. Min. Laurita Vaz, julgado em 2/9/2010 (grifo nosso).

DIREITO EMPRESARIAL: Planos de negócios internacionais

A empresa, no âmbito do Direito Internacional, deve se preocupar com diversos fatores, dentre eles se destacam as questões societárias, os investimentos estrangeiros e as questões contratuais. Qual seria o papel do advogado nessa área?

Seguem algumas atividades importantes:
- Confecção, auxílio na negociação e revisão de contratos internacionais;
- Análise e revisão de contrato de transporte de mercadorias, apuração da responsabilidade do transportador, análise do contrato de seguro, etc.
- Assessoria e representação da empresa cliente nas reuniões para fechamento de negócios, acordos de confidencialidade, memorandos de entendimento, análise de propostas, análise de documentos, etc.; e
- Análise de procedimentos de exportação e importação.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_internacional.htm

DIREITO CONTRATUAL: O simples descumprimento do contrato gera dano moral?

Sobre os temas descumprimento do contrato de compra e venda e dano moral, segue decisão abaixo.

INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais ajuizada pela recorrente, que firmou contrato de compra e venda de um kit de casa pré-moldada de madeira, pelo qual pagou à vista, mas a recorrida não entregou a casa e, sem explicações, fechou as suas instalações no local contratado. Discute-se, no REsp, a compensação por danos morais, visto que o TJ deu parcial provimento à apelação da recorrida, afastando os danos morais por serem oriundos de inadimplemento contratual. Ressalta a Min. Relatora que, apesar de a jurisprudência deste Superior Tribunal ser, em regra, no sentido de que o inadimplemento contratual, por si só, não gera danos morais, tal entendimento deve ser excepcionado em algumas hipóteses, por exemplo, no caso dos autos, em que da própria descrição das circunstâncias que perfizeram o ilícito material seja possível verificar as consequências psicológicas e de angústia vivida pela recorrente resultantes do inadimplemento culposo. Assevera que, no caso, não houve o simples inadimplemento contratual de compra e venda da casa, pois a recorrida, além de frustrar e violar o direito constitucional à casa própria, agiu com descaso, conduta agravada pelo fato de fechar suas instalações no local da contratação sem quaisquer explicações ou mesmo fornecer seu novo endereço. Diante do exposto, a Turma reconheceu excepcionalmente a ocorrência de danos morais". (REsp 1.025.665-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2010 (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Contrato de locação

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre Contrato de Locação.

PERGUNTA DO LEITOR:"Se a pessoa aluga um imóvel por um ano, em uma imobiliária, e existe no imóvel a placa de uma outra imobiliária vendendo o imóvel, e se o inquilino pede para que a placa seja tirada, tendo em vista que é incomodado diariamente por pessoas que querem ver o imóvel (...). Pergunta-se: Se o inquilino resolver sair do imóvel, antes do término do contrato, porque o proprietário não cumpre a sua promessa de retirar a placa, e os inquilinos se acham incomodados com as visitas constantes ao imóvel para vê-lo, este não é um motivo justo para o inquilino não pagar a multa contratual, tendo em vista que o proprietário deu causa ao fato? E se o inquilino tiver assinado um título de capitalização, não é ilegal que a imobiliária ameace o inquilino de que se o mesmo não pagar a multa, a imobiliária ficará com a posse do título? Caso eu resolvesse entrar com uma ação (...) seria Indenização? Ação de não fazer? E quanto ao IPTU que nunca me foi cobrado, mas, quando eu fui devolver as chaves me cobraram no todo? De quem é a culpa de eu nunca ter recebido os boletos para pagar? (editado)".

RESPOSTAS: Seguem respostas às dúvidas apresentadas.

1. Primeiramente, seria interessante analisar o contrato para verificar como fica a questão de visita do imóvel para nova locação.
2. O inquilino só deve pagar a multa contratual quando der causa ao descumprimento do contrato.
3. A caução só pode ser utilizada quando ocorrer o descumprimento do acordo.
4. A ação de obrigação de não fazer pode ser cumulada com pleito indenizatório, desde que todas as alegações sejam, de fato, provadas.
5. Quanto ao IPTU, se o contrato contemplar que o pagamento deste tributo é um dever do locatário, o débito deve ser pago por este, na forma do artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato, a saber:

Artigo 22, inciso VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato (grifo nosso);

DIREITO IMOBILIÁRIO: Estrutura contrato de compra e venda de bem imóvel

Posto, em caráter apenas de sugestão, uma estrutura a ser observada na confecção dos contratos de compra e venda de bem imóvel.

DIREITO EMPRESARIAL: Contrato de parceria nos negócios imobiliários

Segue estrutura do contrato de parceria para negócios imobiliários. Ressalto que é apenas uma orientação, ou seja, as partes podem ampliar ou reduzir a sua estrutura contratual, a depender do negócio a ser firmado.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm

DIREITO IMOBILIÁRIO: Condomínio fechado

DIREITO IMOBILIÁRIO: desistência da promessa de compra e venda

Cabe intervenção do juiz para reduzir o preço ajustado numa promessa de compra e venda? Quanto o promitente vendedor pode reter em caso de desistência do negócio por parte do promitente comprador? Segue abaixo julgado do TJ-PR.

APELAÇÃO CÍVEL - AÇÕES DE REVISÃO E RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - DECADÊNCIA DO DIREITO DE REVER O AJUSTE - INOCORRÊNCIA - INTELIGÊNCIA DOS ARTIGOS 178, INCISO II E 2.028, DO NOVO CÓDIGO CIVIL - REVISÃO DO PREÇO DE VENDA DOS IMÓVEIS, PARA ADEQUÁ-LOS AO VALOR ATUAL DE MERCADO - IMPOSSIBILIDADE - ADQUIRENTES QUE ACEITARAM COMPRAR O IMÓVEL PELO PREÇO AJUSTADO - RESPEITO À AUTONOMIA DA VONTADE - RETENÇÃO REDUZIDA PARA 10% DOS VALORES PAGOS - DESCABIMENTO DE FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PELO USO DO IMÓVEL QUANDO A REINTEGRAÇÃO DE POSSE FICA CONDICIONADA AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS E À RESTITUIÇÃO DE PARTE DO PREÇO PAGO - PRECEDENTES DESTA CÂMARA. 1. Exercido o direito dentro do prazo legalmente previsto para tanto, não há que se falar em decadência. 2. Inexistindo abusividade na relação jurídica celebrada entre as partes, não é possível a intervenção do Poder Judiciário visando a redução do valor do imóvel. 3. "Se os compradores aceitam a quantia pedida pela incorporadora para a aquisição de imóveis, não incumbe ao Poder Judiciário interferir nesse ponto, o que seria tratado de outra forma caso fosse evidente qualquer nulidade contratual ou estivessem sendo cobrados sobre tal valor juros abusivos, capitalizados ou que ferissem a nossa legislação." (TJPR - Apelação Cível n.º 405.550-3 - rel. Des. José Maurício Pinto de Almeida - Julgamento: 24.08.2007). 4. "Esta Sétima Câmara Cível tem reiteradamente decidido que a retenção do percentual de 10% (dez por cento), do valor pago pela parte promitente compradora, em prol da promitente vendedora, para fazer frente às despesas operacionais suportadas por essa, é justo e dentro dos limites da razoabilidade." (Apelação Cível n.º 463.989-4 - rel. Des. Ruy Francisco Thomaz - Julgamento: 11.03.2008). 5. "Estando a reintegração de posse condicionada, nos termos da sentença, à restituição prévia dos valores pagos pelo comprador, descabe a instituição de aluguel pelo tempo de ocupação do imóvel." (Apelação Cível n.º 463.989-4 - rel. Des. Ruy Francisco Thomaz - Julgamento: 11.03.2008). 6. Apelação cível parcialmente provida. TJPR - 7ª C.Cível - AC 0483371-8 - Foro Regional de Fazenda Rio Grande da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Des. Guilherme Luiz Gomes - Unânime - J. 05.08.2008) (grifo nosso).

DIREITO DIGITAL: Valor probatório do contrato eletrônico

É possível considerar como prova judicial um contrato eletrônico sem o uso de assinatura criptográfica? Segue entendimento do STJ quanto ao valor probatório do contrato eletrônico.

"Os milhares de contratos firmados diariamente no Brasil via Internet têm o mesmo peso jurídico de uma prova oral, e o consumidor, que realiza um negócio desta natureza, precisa saber disso.

O alerta foi dado pelo ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ), Ruy Rosado de Aguiar, um estudioso das novas implicações jurídicas decorrentes do crescimento das relações virtuais de consumo. Segundo ele, o comprovante da realização de um negócio virtual, que costuma ser impresso e guardado pelo consumidor, não tem valor jurídico como prova documental. O consumidor deve ter conhecimento que existe um sistema moderno, já adotado em outros países, denominado criptografia. Só com ele é possível controlar a autenticidade e a veracidade de informações contidas nas cláusulas do documento eletrônico. Do contrário, haverá sempre a possibilidade do negócio ser desfeito, em função de impugnação da outra parte, explicou o ministro. Sem o uso de assinatura criptográfica, não se obtém documento eletrônico com força probante em juízo, afirmou.

O sistema criptográfico funciona com duas chaves: uma pública, que é do conhecimento de todos; e outra privada, que é apenas do conhecimento do emissor. Com a decodificação da mensagem pela chave pública estabelece-se que o documento é autêntico (ou seja, há o vínculo da assinatura ao documento assinado).

O contratante deve saber que está realizando o negócio sem essa cautela que não é usada no Brasil, alertou o ministro. Segundo ele, a senha é um sistema que protege, mas não garante a veracidade do que passa a constar do computador.

Segundo o ministro Ruy Rosado de Aguiar, até que seja aprovada legislação específica, o comércio eletrônico deve obedecer aos princípios do Código de Defesa do Consumidor, de 1990, que pode ser adaptado à nova realidade. Embora recente, o Código foi elaborado sem ter em vista o contrato eletrônico, daí a necessidade de compatibilização de suas normas com essa nova realidade, afirmou.

(...) O ministro detalhou aspectos do tema Defesa do Consumidor - Contratos via Internet, partindo da constatação de que a Internet modificou substancialmente o direito civil no Brasil, alterando o conceito sobre o direito das obrigações e modificando a vida das pessoas.

Arrependimento - Para Ruy Rosado, é perfeitamente aplicável aos negócios realizados através da rede mundial de computadores, a cláusula de arrependimento (art.49 CDC), em que o consumidor tem o direito de voltar atrás em sua decisão, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial. O site da empresa ofertante não pode ser considerado dependência do estabelecimento. O consumidor está em casa, conectado ao computador, realizando um negócio à distância e pode estar recebendo influências externas para fazer a compra, afirmou Ruy Rosado. O ministro informou que a tendência é aplicar aos contratos eletrônicos a lei do domicílio do ofertante, embora isso possa ser alterado em defesa consumidor. Bastaria que o fornecedor adotasse o endereço de um país onde não há lei de proteção ao consumidor, como Ilhas do Caribe ou do Pacífico, para deixá-lo em completo desamparo, alertou. Pode ocorrer que uma loja virtual seja registrada em um país, mas seu titular tenha estabelecimento em outro, por isso, segundo o ministro do STJ, é indispensável que o ofertante identifique seu endereço físico no site" (grifo nosso).

AS OBRIGAÇÕES NATURAIS NO CÓDIGO CIVIL DE 2002

EXISTEM OBRIGAÇÕES NATURAIS NO CÓDIGO CIVIL?

Para compreender essa questão, recomendo a leitura do artigo "As obrigações naturais no Código Civil de 2002", elaborado em co-autoria com Caio Souto Araújo.

O artigo está disponível no Portal Âmbito Jurídico: https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/as-obrigacoes-naturais-no-codigo-civil-de-2002/.

SUMÁRIO: Introdução – 1. Análise histórica da obrigação natural - 2. As obrigações naturais na codificação atual – 3. Uma análise dos efeitos das obrigações naturais: obrigações que possuem dívida sem responsabilidade – Considerações finais – Referências.

PALAVRAS-CHAVE: Obrigações naturais – histórico – inexigibilidade.

DIREITO IMOBILIÁRIO: jurisprudência STJ sobre consórcio imobiliário

Segue abaixo interessante notícia do STJ sobre o tema consórcio imobiliário.

Disponível em: http://www.blogger.com/post-create.g?blogID=2983889495314869550

"O mercado de consórcio para aquisição de bens móveis e imóveis registra franco crescimento no Brasil. Segundo a Associação Brasileira das Administradoras de Consórcios (Abac), no primeiro semestre do ano, o ramo imobiliário contabilizou aproximadamente 600 mil consorciados ativos. O número de novas cotas cresceu 16,2% em comparação ao mesmo período do ano passado, superando as expectativas do setor. Mas nem sempre a participação em consórcio termina na aquisição da casa própria ou do carro novo. E quando não há acordo para a anulação do negócio, o destino é um só: o Poder Judiciário. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem vasta jurisprudência neste tema. Confira.

Devolução de parcelas

No consórcio, modalidade de aquisição de bens, quando o membro desiste do grupo, ele tem direito à restituição das parcelas pagas, sob pena de se admitir o enriquecimento ilícito dos demais participantes e da administradora do negócio. Porém, o STJ firmou o entendimento de que a devolução não pode ser deferida de forma imediata.

O fundamento dessa jurisprudência está no julgamento de um recurso especial em que o relator, ministro Ruy Rosado de Aguiar (aposentado), ponderou que “quem ingressa em negócio dessa natureza e dele se retira por disposição própria não pode ter mais direitos do que o último contemplado com o bem, ao término do prazo previsto para o grupo”. Isso porque a desistência é sempre um incidente negativo para o grupo, que deve se recompor com transferência de cota, extensão do prazo ou aumento no valor das prestações. Dessa forma, deve-se impor ao desistente o mesmo ônus de quem cumpre regularmente com as obrigações e aguarda a última distribuição do bem.

Assim, quem desiste de consórcio tem direito ao reembolso das parcelas pagas, mas apenas 30 dias após o encerramento do grupo, considerando a data prevista no contrato para entrega do último bem. É a partir desse momento que passam a incidir os juros moratórios, que são devidos mesmo nos contratos firmados na vigência da Portaria n. 190/1989 (revogada), que vedava o pagamento de juros e correção monetária.

Taxa de Administração

A taxa de administração, indicada no contrato, é a remuneração da administradora pelos serviços prestados na formação, organização e administração do grupo até o seu encerramento. As administradoras de consórcios possuem total liberdade para fixar sua taxa de administração, nos termos do artigo 33 da Lei n. 8.177/1991 e da Circular n. 2.766/1997 do Banco Central. Esse é o entendimento firmado pela Corte Especial do STJ, no julgamento do EREsp n. 927.379.

A decisão da Corte Especial afastou a aplicação, nos contratos de consórcio, do artigo 42 do Decreto n. 70.951/1972, que estabelece limites para taxas de administração no percentual de 12% do valor do bem com preço de até 50 salários-mínimos e 10% para bens acima desse valor. A Lei n. 8.177/1991 atribuiu a competência para regulamentar e fiscalizar os consórcios ao Banco Central, que, por meio de circular, deixou ao arbítrio das administradoras o estabelecimento de sua taxa de administração.

Legitimidade passiva e ativa

Quando o consorciado desiste ou é excluído de um grupo de consórcio e vai à Justiça cobrar a devolução das parcelas pagas, muitas administradoras tentam se eximir da ação, alegando ilegitimidade. Argumentam que, por serem meras mandatárias de grupo de consórcio, elas não seriam parte legítima para figurar na demanda.

O STJ já firmou o entendimento de que as administradoras têm legitimidade para figurar no polo passivo de ações relativas à devolução de quantia paga pelo consorciado desistente. Nesse caso, aplica-se a regra do artigo 12, inciso VII, do Código de Processo Civil.

Outra questão consolidada na jurisprudência do STJ é quanto à legitimidade do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Idec) para propor ação coletiva em defesa dos direitos dos consorciados.

A Corte já decidiu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) incide nos negócios jurídicos celebrados entre as empresas responsáveis pelo consórcio e os consorciados. O artigo 82, inciso IV, do CDC estabelece que estão legitimadas para propor ação coletiva as associações legalmente constituídas há pelo menos um ano e que incluam entre os seus fins institucionais a defesa dos interesses e direitos protegidos pelo CDC. O Idec se enquadra nesses requisitos.

Havendo relação de consumo e legitimidade do Idec para propor ação, resta saber se o direito dos consorciados são caracterizados como direitos individuais homogêneos. Os ministros do STJ entendem que sim, pois decorrem de origem comum, que, no caso julgado, é a nulidade de cláusula contratual.

Eleição de foro

De acordo com a jurisprudência do STJ, é abusiva cláusula de eleição de foro nos contratos de adesão a grupos de consórcios. Nos casos que envolvem interesses dos consumidores, o foro competente para processamento da ação de exibição de documento para instrução revisional de contrato de consórcio não é eleito no instrumento, devendo prevalecer o do domicílio do consumidor hipossuficiente.

Uma empresa administradora de consórcio recorreu ao STJ, alegando que a cláusula de eleição de foro não seria abusiva porque os consumidores, além de residirem em diversas localidades, teriam conhecimento suficiente para entender o que estão contratando. No entanto, o STJ aplicou o que determina o CDC, que estabelece a competência do foro de domicilio do consumidor, com a finalidade de facilitar o exercício de sua defesa.

Inadimplência após posse do bem

Quem participa de um consórcio, recebe e usufrui do bem por longo período, e deixa de pagar as prestações, não tem os mesmos direitos de quem desiste ou é excluído do consórcio antes de receber o bem. Foi o que aconteceu com um consumidor que aderiu a um grupo de consórcio para aquisição de automóvel. Ele foi contemplado logo no início do plano e ficou com o automóvel alienado fiduciariamente por quase três anos, tendo pago apenas 22 das 60 prestações.

A administradora ajuizou ação de cobrança e conseguiu retomar o veículo, que foi vendido a terceiros por valor inferior ao débito do consorciado. A empresa foi novamente à Justiça para obter a diferença. Na contestação, o consumidor ofereceu reconvenção, pedindo a devolução das parcelas pagas. O pedido da empresa foi atendido e o do consumidor negado.

No recurso ao STJ, o consumidor alegou ofensa ao Código de Defesa do Consumidor. Argumentou que a retomada ou devolução do bem não afeta a obrigatoriedade de devolução das prestações pagas. A relatora, ministra Nancy Andrighi, afirmou no voto que haveria indisfarçável desequilíbrio se fosse dado ao consumidor o direito de restituição integral do valor pago após quase três anos de uso de um bem que sofre forte depreciação com o tempo.

Nesse caso, os ministros do STJ entenderam que o tema da alienação fiduciária se sobrepõe ao tema do consórcio. Como o consumidor já tinha usufruído do bem, as regras incidentes, no caso de posterior inadimplemento, são as do Decreto-Lei n. 911/1969, que trata de alienação fiduciária. O recurso do consumidor foi negado" (grifo nosso).

DIREITO EMPRESARIAL: contrato de parceria

Qual é o objeto do contrato? Como firmar a parceria? São perguntas essenciais que devem ser respondidas no momento das negociações preliminares.

A parceria pode ser utilizada em diversos ambientes empresariais, tais como: prestação de serviços na área imobiliária, fornecimento de produtos, agronegócios, prestação de serviço médico, parcerias na área de saúde entre clínica x médicos ou entre hospitais x médicos, transferência de tecnologia, e-commerce, exploração e produção de petróleo e gás, licenciamente de marcas, patentes e desenhos industriais, cessão de direitos autorais, distribuição e logística, negociações internacionais, dentre outros.

Os empresários, na formalização do negócio, muitas vezes esquecem do essencial: a prudência na confecção do contrato de parceria e a observância de cláusulas essenciais.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

BOLETO E COBRANÇA DE TARIFA BANCÁRIA

É devida a cobrança da tarifa bancária no boleto para aquisição de produto/serviço? Como fica essa questão nas negociações imobiliárias?

Questionamos: se a Lei 8.245 de 1991 regula a locação de imóvel predial urbano, como aplicar tal norma equiparando os locatários aos consumidores? Entendemos que não cabe aplicar o CDC nas resoluções de conflitos entre locador e locatário, quando o objeto de discussão é imóvel predial urbano regulado pela lei do inquilinato.

Dispõe o artigo 39 do CDC:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:
I – condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;
III – enviar ou entregar ao consumidor, sem solicitação prévia, qualquer produto, ou fornecer qualquer serviço;
V – exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva
VI – executar serviços sem a prévia elaboração de orçamento e autorização expressa do consumidor, ressalvadas as decorrentes de práticas anteriores entre as partes;

Abaixo julgado que trata do tema.

(...) Considerada indevida a cobrança de determinada quantia desembolsada pelo consumidor, sua devolução só não se dará em dobro caso comprovada a hipótese de engano justificável, como consta do art. 42, § único, do CDC, in fine. Para conceituação do que seria o engano justificável, vale a analogia ao art. 138 do Código Civil, que ao tratar da anulabilidade do negócio jurídico, toma por condição que as declarações de vontade tenham emanado de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal. Não pode ser considerado engano justificável (assim entendido como erro que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal) a transferência, ao consumidor, de gastos cujo ônus deveriam recair sobre o fornecedor, a teor da regra geral inserta no art. 325 do Código Civil, uma vez que a emissão de boletos para pagamento de tarifas bancárias pode-se equiparar ao fato do credor de que trata o referido dispositivo da lei civil.A inexistência de expressa proibição, por parte do Conselho Monetário Nacional, quanto à cobrança de tarifa de emissão de boleto, não equivale à sua autorização, até porque não o é exaustivo o rol do art. 1º da Resolução Bacen nº. 2.303/96, que trata dos serviços bancários cuja cobrança ao consumidor é vedada. Desprovimento do recurso. Obs: Apelação Cível 2007.001.01976. TJRJ. 2007.005.00330 - EMBARGOS INFRINGENTES. CAPITAL - PRIMEIRA CAMARA. CIVEL – Unanime. DES. MARCOS ALCINO A TORRES - Julg: 25/03/2008.

Segue julgado contrário à cobrança na relação locatícia.

Bem imóvel – Repetição do indébito – Cobrança indevida de taxa de emissão de boleto bancário – Ausência de previsão contratual nesse sentido – Determinação de devolução integral dos valores cobrados a esse título à apelante - Recurso da autora provido, nessa parte. (25ª Câmara de Direito Privado. Apelação Cível n. 838.098-0/9. Relator: Amorim Cantuária. 03.04.07).

ANÁLISE HISTÓRICA DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES

Aos alunos da disciplina Direito das Obrigações,

Recomendo, para a primeira aula, a leitura do artigo "Análise histórica do Direito das Obrigações".

O artigo está disponível no seguinte portal: http://jus.com.br/revista/texto/10030/analise-historica-do-direito-das-obrigacoes.

DIREITO EMPRESARIAl: Micros e pequenas empresas

Como resolver um conflito proveniente de uma relação contratual no ambiente empresarial? A assessoria jurídica preventiva pode minimizar a quebra da relação contratual, ou, até mesmo, minimizar os riscos do negócio.

Algumas exemplos de situações vivenciadas nas micros e pequenas empresas:

• Assessoria na elaboração e resolução de conflitos dos seguintes contratos empresariais: alienação fiduciária, agência e distribuição, cessão de direitos, comissão, comodato, compra e venda, corretagem, franquia, leasing, licença de uso de marcas e patentes, licenciamento de software, locação comercial, mandato mercantil, parcerias, mútuo mercantil, penhor mercantil, permuta, prestação de serviços, representação comercial, telecomunicações, transferência de tecnologia, dentre outros.
• Resolução de conflitos nas questões envolvendo concorrência desleal, uso indevido de marcas, nome empresarial, domínio, desenhos industriais e patentes.
• Cobrança e recuperação de créditos: controle dos riscos da inadimplência, cobrança extrajudicial e cobrança judicial.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

DIREITO IMOBILIÁRIO: hipoteca no contrato de compra e venda

Cabe indenização por dano moral em razão da demora injustificada na liberação do ônus hipotecário? O julgado abaixo trata do tema.

DANO MORAL. DEMORA. LIBERAÇÃO. HIPOTECA. Após o pagamento das parcelas do contrato de compra e venda de bem imóvel, os ora recorridos tiveram que se deslocar, por diversas vezes, ora à construtora com quem contrataram ora ao agente financeiro e, por fim, até o registro de imóveis, para verem regularizada a situação do imóvel, com a liberação do gravame hipotecário, obrigação, aliás, que não lhes cabia. Competia ao ora recorrente proceder ao levantamento da hipoteca, sem que houvesse qualquer necessidade de diligência por parte dos recorridos, que cumpriram suas obrigações contratuais. Assim, todas essas circunstâncias levam a concluir pela indenização por dano moral em razão da demora injustificada na liberação do ônus hipotecário. Logo, não se cuida de mero descumprimento contratual, mas de ato ilícito que deve ser reparado. Diante do exposto, a Turma negou provimento ao recurso. (STJ. REsp 966.416-RS, Rel. Min. Massami Uyeda, julgado em 8/6/2010). (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Condomínio x Construtora

Dispõe o artigo 618 do Código Civil brasileiro:

Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Segue julgado sobre o tema:

“Responsabilidade civil - Construção - Ação de obrigação de fazer com pedido de convolação em perdas e danos - Procedimento proposto por condomínio em face da construtora - Vícios na edificação dos prédios que acarretaram diversos reparos, não assumidos pela requerida - Comprovação - Conversão em indenização que deve abranger todas as obras necessárias para o retorno do imóvel ao seu estado normal de uso - Adoção de montante intermediário entre o indicado jurisperito e pelo assistente técnico do autor - Aplicação dos elementos mais adequados daqueles trabalhos à hipótese - Recurso da ré parcialmente provido” (Comarca de São Paulo - 29ª Câmara de Direito Privado. Apelação Cível com Revisão n. 960.691-0/5. Rel.: Francisco Thomaz. Julgado em: 19 dez. 2006). (grifo nosso).

Maiores informações em: http://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm

DIREITO IMOBILIÁRIO: vaga de garagem com matrícula própria

O STJ sumulou a matéria quanto à penhora da vaga de garagem com registro próprio. Segue a notícia.

A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou a edição de súmula sobre a possibilidade de penhora da vaga de garagem que tenha registro próprio. A nova súmula recebeu o número 449. O novo verbete tem como referência as leis n. 8.009, de 29/3/1990, e n. 4.591, de 16/12/1964. A primeira trata da impenhorabilidade do bem de família, e a segunda dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. A súmula 449, cujo ministro Aldir Passarinho Junior é o relator, recebeu a seguinte redação: “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”. Precedentes tanto das turmas da Primeira Seção, responsável pela apreciação das causas envolvendo direito público, quanto das da Segunda Seção, que julga as questões relativas a direito privado, embasam a súmula. O mais antigo deles data de 1994 e teve como relator o ministro Milton Luiz Pereira. No recurso (REsp 23.420), apresentado pelo estado do Rio Grande do Sul contra um casal, a Primeira Turma decidiu que o box de estacionamento, como objeto de circulação econômica, desligado do principal, pode ser vendido, permutado ou cedido a outro condômino, saindo da propriedade de um para o outro, continuando útil à sua finalidade de uso, visto que não está sob o domínio da comunhão geral, mas identificado como unidade autônoma. Nessa condição, é penhorável para garantia de execução, sem as restrições apropriadas ao imóvel de moradia familiar. O julgamento foi unânime (grifo nosso).

SÚMULA N. 449-STJ. A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora. (Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, em 2/6/2010).

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=97559

CURSOS DIREITO IMOBILIÁRIO

Seguem abaixo os cursos de Direito Imobiliário do mês de junho organizados pelo escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS.

Os cursos podem também ser ministrados in company.

• Teoria e prática do Direito Imobiliário.
• Como elaborar contratos de locação após as alterações na lei do inquilinato.

Mais informações: http://www.lyraduque.com.br/projetos.htm

CONTRATO DE LOCAÇÃO: prazo de 30 meses?

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre o prazo do contrato de locação.

PERGUNTA DO LEITOR: "Gostaria de tirar uma dúvida, pois estou muito confuso, sobre o prazo de alugar imóvel (...) As imobiliárias dizem que por lei tenho que alugar por 30 meses e que antes deste prazo eu não posso pedir o imóvel. Eu gostaria de alugar por 18 meses (...). Se alugá-lo por 18 meses posso pedi-lo no final do contrato? Isto está dentro da lei? Na nova lei do inquilinato houve alguma mudança neste sentido?" (Editado).

MINHAS RESPOSTAS: Não há determinação na Lei do Inquilinato sobre um prazo engessado para o contrato de locação. Assim, você pode estipular o prazo que lhe seja mais conveniente. Na prática, as imobiliárias indicam o prazo de 30 meses para proteger o locador.

A Lei 8.245/91 estabelece, nos artigos 46 e 47, situações que ensejarão a extinção do contrato a depender do prazo estipulado, a saber:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

No caso do artigo 46, a denúncia é chamada de vazia, já que não precisa de nenhuma justificativa. Já no artigo 47, a denúncia será cheia, pois precisa ser fundamentada.

Por fim, a Lei do Inquilinato não sofreu nenhuma alteração neste ponto.

Projeto de lei: Câmara aprova prazo para ressarcir consumidor por pagamento indevido

Segue notícia sobre interessante projeto de lei que trata do prazo para o consumidor ser ressarcido em razão de cobranças indevidas feitas pelos fornecedores de produtos e serviços. Questionamos, no entanto, o seguinte: pode o resultado da negociação ficar entre o consumidor lesado e o fornecedor do produto ou do serviço?

Câmara aprova prazo para ressarcir consumidor por pagamento indevido

"A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) aprovou nesta terça-feira prazo de até 10 dias para que os consumidores sejam ressarcidos por valores pagos indevidamente. O prazo será contado a partir da data da entrega da reclamação feita pelo consumidor ao fornecedor.

O prazo de 10 dias é resultado de uma emenda aprovada pela Comissão de Defesa do Consumidor ao Projeto de Lei 3600/08, do deputado Vinicius Carvalho (PTdoB-RJ). A proposta original determinava o prazo de 24 horas para devolução dos valores pagos de forma injustificada.

Hoje, o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078/90) já estabelece que o consumidor cobrado por quantia indevida tem direito ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros. A lei, contudo, não determina prazo para o ressarcimento. O CCJ analisa apenas a constitucionalidade da proposta. O relator, deputado Colbert Martins (PMDB-BA), concordou com o texto. Como a aprovação foi em caráter conclusivoRito de tramitação pelo qual o projeto não precisa ser votado pelo Plenário, apenas pelas comissões designadas para analisá-lo. O projeto perderá esse caráter em duas situações: - se houver parecer divergente entre as comissões (rejeição por uma, aprovação por outra); - se, depois de aprovado pelas comissões, houver recurso contra esse rito assinado por 51 deputados (10% do total). Nos dois casos, o projeto precisará ser votado pelo Plenário., a proposta seguirá para análise do Senado, caso não haja recurso para votação pelo Plenário.

O texto original do projeto também estabelecia que o ressarcimento ao consumidor seria efetuado preferencialmente por meio de depósito em conta corrente ou cheque nominativo. Emenda da Comissão de Defesa do Consumidor retirou essas preferências. Dessa forma, a definição do modo de ressarcimento será resultado de negociação entre o consumidor lesado e o fornecedor do produto ou do serviço. Ambas as modificações ao texto original foram ratificadas pela CCJ". (grifo nosso).

Disponível em: http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/CONSUMIDOR/148488-CAMARA-APROVA-PRAZO-PARA-RESSARCIR-CONSUMIDOR-POR-PAGAMENTO-INDEVIDO.html

Contrato de cheque especial

Quais são os parâmetros para promover ação de revisão de cláusula de contrato de cheque especial? Segue julgado abaixo sobre o assunto.

"REPETITIVO. CHEQUE ESPECIAL. JUROS REMUNERATÓRIOS. A Seção, ao julgar recurso representativo de controvérsia (art. 543-C e Res. n. 8/2008-STJ) sobre a legalidade da cobrança de juros remuneratórios decorrente do contrato bancário, quando não há prova da taxa pactuada ou quando a cláusula ajustada entre as partes não tenha indicado o percentual a ser observado, reafirmou a jurisprudência deste Superior Tribunal de que, quando não pactuada a taxa, o juiz deve limitar os juros remuneratórios à taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central (Bacen), salvo se menor a taxa cobrada pelo próprio banco (mais vantajosa para o cliente). Anotou-se que o caso dos autos é uma ação de revisão de cláusula de contrato de cheque especial combinada com repetição de indébito em que o tribunal a quo constatou não haver, no contrato firmado, o percentual da taxa para a cobrança dos juros remuneratórios, apesar de eles estarem previstos em uma das cláusulas do contrato". (REsp 1.112.879-PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/5/2010) (grifo nosso).

Direito empresarial – Como confeccionar contratos mistos no ambiente empresarial?

Vivemos na fase dos contratos complexos ou mistos, ou seja, torna-se difícil atuar num negócio sem criar links com outros acordos.

Complexos são os negócios que decorrem da mistura de diversos elementos contratuais, que se reúnem em nova figura, inclusive, algumas vezes não regulamentadas na lei. Aqui as partes obedecem à regulamentação privada. Exemplo: contratos de hospedagem que envolvem depósito de bens; prestação de serviços com a venda de bem; parcerias e concessão de uso de software (envolvem garantias, assistência técnica, manutenção, etc.). Nestes casos, alguns itens devem ser observados:

• Fugir do tipo “contrato padrão”. Não existem modelos. Cada negócio demanda a construção de um acordo específico.
• Cuidados na elaboração do contrato, observando as necessidades dos contratantes e sem deixar as cláusulas muito genéricas.
• Criar uma estrutura clara e coerente dos contratos, a saber: objeto, forma e condições de pagamento, duração do contrato, garantias, extinção, cláusula penal etc.
• Acompanhar a execução dos contratos.

Mais informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm

CURSOS DIREITO IMOBILIÁRIO VITÓRIA-ES

Seguem abaixo os cursos de Direito Imobiliário do mês de junho organizados pelo escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS.

• Teoria e prática do Direito Imobiliário.
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Informações: contato@lyraduque.com.br

Contrato internacional: cláusula de eleição de foro

A cláusula de eleição de foro no contrato internacional pode ser invalidada? O julgado abaixo define a qualificação jurídica do contrato e o local de cumprimento das obrigações para confirmar a validade da referida cláusula.

"Discutiu-se a validade de cláusula de eleição de foro (na Itália) prevista no contrato celebrado que envolve a aquisição de motocicletas estrangeiras. Assim, a solução do litígio passa pela definição da qualificação jurídica do contrato e identificação do local de cumprimento das obrigações. Quanto a isso, o tribunal de origem firmou tratar-se de um contrato de importação, o que afasta a incidência da Lei n. 6.729/1979, a qual se refere à concessão comercial entre os produtores e distribuidores de veículos automotores de via terrestre. Assentou, também, que as obrigações deveriam ser cumpridas no país estrangeiro, notadamente a entrega das motocicletas e seu respectivo pagamento. Daí a conclusão do acórdão recorrido de que não incide, na demanda, o disposto no art. 88 do CPC, decisão que não pode ser revista por força das Súmulas ns. 5 e 7 do STJ. Por último, anote-se que a validade da cláusula de eleição de foro, diante da ausência de hipossuficiência da recorrente e de qualquer impedimento de seu acesso à Justiça, tal como apregoou o tribunal de origem, é confirmada por precedente deste Superior Tribunal no sentido de que a eleição do foro estrangeiro é válida, exceto quando a lide envolver interesses públicos". (STJ. REsp 1.177.915-RJ, Rel. Min. Vasco Della Giustina, julgado em 13/4/2010) (grifo nosso).

Contratos agência, distribuição e representação

Questionamos: os contratos de agência, distribuição e representação são negócios idênticos? Entendemos que não. Existem distinções entre os contratos, a partir dos seguintes pontos: 1) natureza das atividades intermediadas; e 2) presunção ou não da exclusividade.

Dispõe o artigo 1º da Lei 4.886/65:

Art . 1º Exerce a representação comercial autônoma a pessoa jurídica ou a pessoa física, sem relação de emprêgo, que desempenha, em caráter não eventual por conta de uma ou mais pessoas, a mediação para a realização de negócios mercantis, agenciando propostas ou pedidos, para, transmití-los aos representados, praticando ou não atos relacionados com a execução dos negócios.

Por sua vez, dispõe o artigo 710 do Código Civil:

Art. 710. Pelo contrato de agência, uma pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona determinada, caracterizando-se a distribuição quando o agente tiver à sua disposição a coisa a ser negociada.Parágrafo único. O proponente pode conferir poderes ao agente para que este o represente na conclusão dos contratos.

Sobre o tema, segue o julgado abaixo:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE DISTRIBUIÇÃO. CONTRATO VERBAL. EXCLUSIVIDADE. No contrato de distribuição o distribuidor se obriga a adquirir do distribuído mercadorias geralmente de consumo para posterior colocação no mercado, por conta e risco próprio, estipulando-se como contraprestação um valor ou margem de revenda. O contrato verbal de distribuição, conquanto possível, não permite a presunção de eventual exclusividade, incumbindo àquele que a alega a sua comprovação”. (Processo 1.0145.04.158740-6/001, Rel. Des. José Flávio de Almeida. 31/05/2008). (grifo nosso).

CONTRATOS INTERNACIONAIS

No âmbito do Direito Internacional, a empresa deve se preocupar com diversos fatores, dentre eles se destacam as questões societárias, os investimentos estrangeiros e as questões contratuais. Qual seria o papel do advogado nessa área?

Seguem algumas atividades importantes:

- Confecção, auxílio na negociação e revisão de contratos internacionais;
- Análise e revisão de contrato de transporte de mercadorias, apuração da responsabilidade do transportador, análise do contrato de seguro, etc.
- Assessoria e representação da empresa cliente nas reuniões para fechamento de negócios, acordos de confidencialidade, memorandos de entendimento, análise de propostas, análise de documentos, etc.; e
- Análise de procedimentos de exportação e importação.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_internacional.htm

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS

O contrato firmado entre imobiliária e proprietários de imóveis deve ser muito bem confeccionado a fim de gerar segurança jurídica para os envolvidos, já que existem, nessas relações contratuais, variados vínculos, a saber: 1) prestação de serviços; e 2) mandato.

Dessa forma, na elaboração do contrato torna-se importante delimitar os direitos e deveres advindos da realização dos serviços e, ainda, da execução da administração do negócio.

Para realçar a importância do tema, segue abaixo julgado do TJ/MG que avaliou a postura de uma empresa imobiliária diante do proprietário do imóvel.

"AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. MANDATO. NEGLIGÊNCIA DO MANDATÁRIO NO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS. DEVER DE REPARAÇÃO. Comprovado que a administradora (mandatária) não agiu com zelo e diligentemente na execução do contrato de administração de imóvel, causando prejuízos ao locador (mandante), faz-se presente o dever de indenizar (art. 667 Código Civil)". (TJ/MG. Apelação Cível 1.0702.06.305256-8/001).

ARTIGO: A responsabilidade civil no contrato de empreitada

Divulgo a publicação do meu artigo "A responsabilidade civil no contrato de empreitada" na Revista Âmbito Jurídico.

Sumário: 1. Introdução – 2. Noções conceituais: 2.1 A natureza jurídica do contrato de empreitada; 2.2 A classificação da empreitada - 3. A responsabilidade pelos riscos - 4. A entrega e a garantia da obra – 5. O preço - 6. Extinção da empreitada – 7. Considerações finais. Referências.

Disponível em: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=7304

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO: multa e violação à cláusula de exclusividade

Questiono: a multa contratual pode sofrer redução sob o argumento da violação da função social do contrato?

De acordo com o artigo 413 do Código Civil isso seria possível, desde que obrigação principal tenha sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo.Veja a decisão abaixo.

"MULTA. COBRANÇA. CONTRATO. DESCUMPRIMENTO. Na ação de cobrança de multa ajuizada devido ao descumprimento da finalidade do contrato de prestação de serviços de limpeza e conservação nas instalações da empresa ré, as partes comprometeram-se a não contratar nenhum funcionário ou representante da cocontratante na vigência do ajuste e até 120 dias após o término deste, o que não foi respeitado. Com efeito, a Turma entendeu que, no caso, inexiste violação da função social do contrato quanto à cláusula contratual que prevê a multa, pois as partes livremente pactuaram entre si, não havendo desequilíbrio social, tampouco impedimento do acesso dos indivíduos a ele vinculados, direta ou indiretamente, ao trabalho ou ao desenvolvimento pessoal. Ademais, não se determinou vantagem exagerada para nenhuma das partes, tendo-se estabelecido, tão somente, um prazo razoável à limitação do direito de contratar da ré (art. 421 do CC/2002). O que se requer dos contratantes é que atuem em cooperação no mercado, conforme o princípio da boa-fé objetiva, durante a relação obrigacional e após o cumprimento do contrato". (STJ. REsp 1.127.247-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 4/3/2010) (grifos nossos).

A boa-fé no contrato de compra e venda de bem imóvel

O STJ analisa o tema boa-fé no contrato de compra e venda de bem imóvel. Assim, questiono: O comprador do imóvel deverá demonstrar, em juízo, que fez pesquisas em fóruns sobre a situação do imóvel? O princípio da boa-fé objetiva deve ser presumido nas relações contratuais? O Código Civil brasileiro trata do tema no artigo 422, a saber:

"Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé" (grifo nosso).

Segue notícia abaixo publicada no site do STJ:

"Para provar a boa-fé, na compra do bem, o comprador do imóvel deve demonstrar que fez uma pesquisa em fóruns judiciais do local do imóvel e da residência do vendedor referente aos últimos cinco anos para se certificar da inexistência de ações judiciais que coloquem em risco a venda. O entendimento é da ministra Nancy Andrighi, ao votar em processo que deve definir os critérios para a caracterização de fraude de execução na venda de bens imóveis. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça analisa a questão em julgamento de um recurso repetitivo e a ministra foi única a votar até agora, estabelecendo novos parâmetros para o reconhecimento da fraude pelo Judiciário. As informações são do Valor Econômico.
Para os advogados, o voto é benéfico aos credores de dívidas cobradas em ações judiciais. A Súmula 375 do STJ é o principal critério para a definição da fraude. Segunda a Súmula, o reconhecimento à fraude à execução depende do registro em cartório da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do adquirente do bem.
A prova de má-fé gera interpretações diversas na Justiça. Quando o credor entra com uma ação anulatória da venda do imóvel que garantia o pagamento de sua dívida em uma ação judicial, grande parte dos juízes considera que é preciso demonstrar que houve um conluio entre o comprador e o vendedor do imóvel com o objetivo de escapar da condenação judicial.
Em seu voto, a ministra Nancy sugere que a prova do desconhecimento quanto à existência de uma ação capaz de reduzir o devedor à insolvência ou de constrição sobre o imóvel deve ser feita mediante a apresentação de pesquisas feitas nos fóruns judiciais abrangendo as comarcas de localização do bem e de residência do alienante nos últimos cinco anos.
Outra inovação do voto da ministra é o marco temporal da ciência da ação judicial. Segundo o artigo 593 do Código de Processo Civil, a fraude à execução estaria caracterizada quando, ao tempo da alienação, correr contra o devedor uma demanda judicial capaz de causar a sua insolvência. Pela jurisprudência da Corte, considera-se que só a partir da citação do devedor se tem ciência da ação. Para a ministra Nancy, a redação do artigo é imprecisa e a existência de petição inicial distribuída ou despachada pelo juiz deve ser suficiente para caracterizar a ciência da ação" (grifo nosso).

Disponível em: http://www.stj.myclipp.inf.br/default.asp?smenu=destaques&dtlh=112976&iABA=Notícias&exp=

CONTRATO DE LOCAÇÃO

Segue minha sugestão de cláusula sobre o tema "Multa Contratual" no contrato de locação de imóvel predial urbano, após as alterações na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Maiores informações: ttp://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm

ASSESSORIA JURÍDICA IMOBILIÁRIA

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre a importância da assessoria jurídica imobiliária.

Assessoria jurídica imobiliária comporta uma atividade preventiva e, quando necessária, a atuação litigiosa. A assessoria é voltada para empresas administradoras, condomínios, corretores, construtoras, incorporadoras e outras empresas da área imobiliária. Dentre as atividades praticadas nesse ramo, elencamos as seguintes:

• Suporte na área contratual voltada para o direito imobiliário: elaboração e revisão de contratos de administração de imóveis, compra e venda, comissão, comodato, corretagem, convenção de condomínio, distratos, incorporação de imóveis, dação em pagamento, doação, empreitada, financiamento, locação, pactos de alienação fiduciária e hipoteca, permuta, promessa de compra e venda, promessa de cessão, regimento interno, dentre outros instrumentos.
• Análise de documentos e registros imobiliários;
• Atuação em cartórios de imóveis e órgãos competentes para regularizar a aquisição de bens;
• Atuação junto aos condomínios: cobrança judicial e extrajudicial das dívidas;
• Atuação nas ações sobre condomínios, desapropriações, loteamento urbano, patrimônio de afetação, penhora de imóvel, uso de imóvel público, usucapião, etc.

Informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm

CURSOS DIREITO IMOBILIÁRIO VITÓRIA-ES

Seguem abaixo os cursos de Direito Imobiliário do mês de abril organizados pelo escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS.

• Planejamento contratual na área imobiliária.
• Teoria e prática do Direito Imobiliário.
• Como elaborar contratos de locação após as alterações na lei do inquilinato.

Informações: contato@lyraduque.com.br

Prestação de serviço médico: responsabilidade solidária entre clínica e cirurgião

"No recurso especial advindo de ação de indenização por danos materiais e morais por erro do anestesista durante cirurgia plástica, a tese vencedora inaugurada pelo Min. Luis Felipe Salomão estabeleceu que, incontroversa, nos autos, a culpa do anestesista pelo erro médico, o que acarretou danos irreversíveis à paciente (hoje vive em estado vegetativo), essa culpa, durante a realização do ato cirúrgico, estende-se ao cirurgião chefe, que responde solidariamente com quem diretamente lhe está subordinado. Aponta que cabe ao cirurgião chefe a escolha dos profissionais que participam da sua equipe, podendo até se recusar a trabalhar com especialistas que não sejam de sua confiança. Consequentemente, explica que, no caso de equipes médicas formadas para realização de uma determinada intervenção cirúrgica, o cirurgião chefe, que realiza o procedimento principal, responde pelos atos de todos os participantes por ele escolhidos e subordinados a ele, independentemente da especialização, nos termos do art. 1.521, III, do CC/1916 e art. 932, III, do CC/2002 c/c com os arts. 25, § 1º, e 34 do CDC. Também ressalta que, uma vez caracterizada a culpa do médico que atua em determinado serviço disponibilizado por estabelecimento de saúde (art. 14, § 4º, do CDC), responde a clínica de forma objetiva e solidária pelos danos decorrentes do defeito no serviço prestado (art. 14, § 1º, do CDC). Destaca ainda que, em relação à responsabilidade da clínica no caso dos autos, não se aplica precedente da Segunda Seção (REsp 908.359-SC, DJe 17/12/2008) sobre a exclusão da responsabilidade dos hospitais por prestação de serviços defeituosos realizados por profissionais que nele atuam sem vínculo de emprego ou subordinação, apenas utilizando suas instalações para procedimentos cirúrgicos. Na espécie, o contrato de prestação de serviço foi firmado entre a autora, a clínica e o cirurgião, que é sócio majoritário da sociedade jurídica, sendo os danos decorrentes da prestação defeituosa do serviço contratado com a empresa, por isso responde solidariamente a clínica. Com esse entendimento, a Turma, por maioria, conheceu em parte do recurso e, nessa parte, deu-lhe provimento, condenando os recorridos, a clínica e o cirurgião, a pagar danos morais no valor de R$ 100.000,00, acrescidos de juros a partir do evento danoso e correção monetária a partir dessa data e a pagar os danos materiais, que devem ser apurados em liquidação de sentença por arbitramento, além de honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação. Note-se que o anestesista não foi parte integrante da lide. A tese vencida defendida pelo Min. João Otávio de Noronha, o Relator originário, consiste em que, diante do desenvolvimento das especialidades médicas, não se pode atribuir ao cirurgião chefe a responsabilidade por tudo que ocorre na sala de cirurgia, especialmente quando comprovado, como no caso, que as complicações deram-se por erro exclusivo do anestesista, em relação às quais não competia ao cirurgião intervir, e também afasta a responsabilidade solidária do cirurgião chefe, porquanto não se pode atribuir responsabilidade solidária pela escolha de anestesista de renome e qualificado. Por outro lado, o Min. Aldir Passarinho Junior acompanhou a divergência com ressalvas quanto à tese da responsabilidade do cirurgião chefe em relação ao anestesista, pois depende de cada caso. Precedente citado: REsp 258.389-SP, DJ 22/8/2005. REsp 605.435-RJ, Rel. originário Min. João Otávio de Noronha, Rel. para acórdão Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/9/2009". (Grifos nossos).