Questiono: a multa contratual pode sofrer redução sob o argumento da violação da função social do contrato?
De acordo com o artigo 413 do Código Civil isso seria possível, desde que obrigação principal tenha sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo.Veja a decisão abaixo.
"MULTA. COBRANÇA. CONTRATO. DESCUMPRIMENTO. Na ação de cobrança de multa ajuizada devido ao descumprimento da finalidade do contrato de prestação de serviços de limpeza e conservação nas instalações da empresa ré, as partes comprometeram-se a não contratar nenhum funcionário ou representante da cocontratante na vigência do ajuste e até 120 dias após o término deste, o que não foi respeitado. Com efeito, a Turma entendeu que, no caso, inexiste violação da função social do contrato quanto à cláusula contratual que prevê a multa, pois as partes livremente pactuaram entre si, não havendo desequilíbrio social, tampouco impedimento do acesso dos indivíduos a ele vinculados, direta ou indiretamente, ao trabalho ou ao desenvolvimento pessoal. Ademais, não se determinou vantagem exagerada para nenhuma das partes, tendo-se estabelecido, tão somente, um prazo razoável à limitação do direito de contratar da ré (art. 421 do CC/2002). O que se requer dos contratantes é que atuem em cooperação no mercado, conforme o princípio da boa-fé objetiva, durante a relação obrigacional e após o cumprimento do contrato". (STJ. REsp 1.127.247-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 4/3/2010) (grifos nossos).
O STJ analisa o tema boa-fé no contrato de compra e venda de bem imóvel. Assim, questiono: O comprador do imóvel deverá demonstrar, em juízo, que fez pesquisas em fóruns sobre a situação do imóvel? O princípio da boa-fé objetiva deve ser presumido nas relações contratuais? O Código Civil brasileiro trata do tema no artigo 422, a saber:
"Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé" (grifo nosso).
Segue notícia abaixo publicada no site do STJ:
"Para provar a boa-fé, na compra do bem, o comprador do imóvel deve demonstrar que fez uma pesquisa em fóruns judiciais do local do imóvel e da residência do vendedor referente aos últimos cinco anos para se certificar da inexistência de ações judiciais que coloquem em risco a venda. O entendimento é da ministra Nancy Andrighi, ao votar em processo que deve definir os critérios para a caracterização de fraude de execução na venda de bens imóveis. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça analisa a questão em julgamento de um recurso repetitivo e a ministra foi única a votar até agora, estabelecendo novos parâmetros para o reconhecimento da fraude pelo Judiciário. As informações são do Valor Econômico.
Para os advogados, o voto é benéfico aos credores de dívidas cobradas em ações judiciais. A Súmula 375 do STJ é o principal critério para a definição da fraude. Segunda a Súmula, o reconhecimento à fraude à execução depende do registro em cartório da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do adquirente do bem.
A prova de má-fé gera interpretações diversas na Justiça. Quando o credor entra com uma ação anulatória da venda do imóvel que garantia o pagamento de sua dívida em uma ação judicial, grande parte dos juízes considera que é preciso demonstrar que houve um conluio entre o comprador e o vendedor do imóvel com o objetivo de escapar da condenação judicial.
Em seu voto, a ministra Nancy sugere que a prova do desconhecimento quanto à existência de uma ação capaz de reduzir o devedor à insolvência ou de constrição sobre o imóvel deve ser feita mediante a apresentação de pesquisas feitas nos fóruns judiciais abrangendo as comarcas de localização do bem e de residência do alienante nos últimos cinco anos.
Outra inovação do voto da ministra é o marco temporal da ciência da ação judicial. Segundo o artigo 593 do Código de Processo Civil, a fraude à execução estaria caracterizada quando, ao tempo da alienação, correr contra o devedor uma demanda judicial capaz de causar a sua insolvência. Pela jurisprudência da Corte, considera-se que só a partir da citação do devedor se tem ciência da ação. Para a ministra Nancy, a redação do artigo é imprecisa e a existência de petição inicial distribuída ou despachada pelo juiz deve ser suficiente para caracterizar a ciência da ação" (grifo nosso).
Informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm
Aos alunos de Direito das Obrigações,
Indico a leitura do artigo "Teoria geral da obrigação solidária".
Resumo: O presente estudo busca analisar as obrigações sob um enfoque teórico geral, isto é, apresentando os seus principais contornos. Assim, delinearemos um estudo a partir da caracterização legal da solidariedade, por meio de uma configuração da sua fonte legal e convencional, bem como avaliando a solidariedade ativa e a solidariedade passiva, a partir de seus principais elementos conceituais. Apresentaremos, também, alguns entendimentos doutrinários e jurisprudenciais sobre os efeitos da solidariedade nas relações civis.
Sumário: 1. Introdução – 2. Caracterização das obrigações solidárias – 3. Fonte da solidariedade; 3.1 Distinção entre a obrigação solidária e a obrigação subsidiária – 4. As solidariedades ativa, passiva e mista – 5. Diferenças entre a indivisibilidade e a solidariedade. 6. Considerações finais – Referências.
Disponível em: https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/teoria-geral-da-obrigacao-solidaria/.
Segue abaixo interessante caso de cobrança de preços diferentes para pagamento em dinheiro e com cartão de crédito. A empresa tem esse direito? O consumidor é prejudicado?
"Um posto de combustível do Rio Grande Sul foi proibido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) a cobrar preços diferenciados para pagamentos em dinheiro e os previstos para pagamentos em cartão de crédito não parcelado, sob pena de multa diária de R$ 500,00. Por unanimidade, os ministros da Terceira Turma entenderam que o pagamento efetuado com cartão de crédito é à vista porque a obrigação do consumidor com o fornecedor cessa de imediato. O caso chegou ao Poder Judiciário em ação coletiva de consumo promovida pelo Ministério Público do Rio Grande do Sul. O juízo de primeiro grau determinou apenas a equiparação dos preços para pagamento em dinheiro e cheque à vista. No julgamento da apelação, o tribunal gaúcho manteve o preço diferenciado para pagamentos com cartão de crédito por considerar que o comerciante só recebe o efetivo pagamento após trinta dias. O relator do recurso no STJ, ministro Massami Uyeda, destacou inicialmente que, como não há regulação legal sobre o tema, deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Para decidir, o relator analisou as relações jurídicas do contrato de cartão de crédito. Há uma relação entre a instituição financeira que emite o cartão e o cliente, que paga uma taxa de administração. Há outra relação entre a instituição financeira e o comerciante, que transfere um percentual da venda em troca da total garantia de recebimento do crédito. Massami Uyeda concluiu que o pagamento por cartão de crédito garante ao estabelecimento comercial o efetivo adimplemento e que a disponibilização dessa forma de pagamento é uma escolha do empresário, que agrega valor ao seu negócio, atraindo, inclusive, mais clientes. Trata-se, portanto, de estratégia comercial que em nada se refere ao preço de venda do produto final. “Imputar mais este custo ao consumidor equivaleria a atribuir a este a divisão dos gastos advindos do próprio risco do negócio, de responsabilidade exclusiva do empresário”, afirmou o ministro no voto. A prática de preços diferenciados para pagamento em dinheiro e com cartão de crédito em única parcela foi considerada abusiva pelo relator. Isso porque o consumidor já paga à administradora uma taxa pela utilização do cartão de crédito. Atribuir-lhe ainda o custo pela disponibilização do pagamento, responsabilidade exclusiva do empresário, importa onerar o consumidor duplamente, o que não é razoável e destoa dos ditames legais, segundo o relator". (Grifos nossos).
Participarei como debatedora do I Painel Imobiliário ADEMI-ES.
Tema: A Nova Perfor-mance da Lei Inquilinária
Dia 30/03 às 19:00h.
Sede do CRECI-ES.
1. Se o imóvel está sendo utilizado para fim diverso daquele previsto em contrato, há, sim, descumprimento do acordo firmado.
2. Quanto à sublocação, dispõe o artigo 13 da Lei do Inquilinato:
Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. (Grifos nossos).
3. A sublocação seria ajustada, se você consentisse, entre locatário e sublocatário. Assim, o primeiro repassaria o valor do aluguel ajustado com você e cobraria o aluguel do sublocatário, ou seja, você não receberia nada pela sublocação propriamente dita, mas, apenas, pela locação originária.
4. O locatário deve utilizar o imóvel na forma convencionada e não “como bem entender”.
5. Sobre a postura da imobiliária, caso ela esteja se omitindo quanto à administração do imóvel, ela também está descumprindo o contrato de administração.
O julgado abaixo envolve dois temas interessantes do Direito Contratual: o contrato de depósito (estacionamento) e o contrato de seguro.
Questiona-se: A empresa que explora atividade de estacionamento deve pagar indenização à seguradora por roubo de carro sob sua guarda?
“O furto e o roubo de veículos constituem episódios corriqueiros, sendo um dos principais fatores a motivar a utilização dos estacionamentos, tornando inconcebível que uma empresa que explore a atividade enquadre tais modalidades criminosas como caso fortuito. O estacionamento deve ser visto, portanto, como causador, ainda que indireto, do dano, inclusive para efeitos de interpretação da Súmula 288/STF”, afirmou a ministra Nancy Andrighi, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao dar provimento ao recurso especial da companhia Mitsui Marine e Kyoei Fire Seguros S/A para prosseguir com a ação de regresso contra o estabelecimento garagista do qual o carro segurado pela Mitsui foi levado. A cia de seguros Mitsui Marine e Kyoei Fire ajuizou uma ação de indenização por danos materiais alegando estar no exercício de direito de regresso contra o proprietário do estacionamento onde o carro de sua cliente foi roubado. A seguradora pagou o valor do automóvel à segurada e pretende ser ressarcida pelo dono da garagem “por ser ele o causador do dano”. Também denunciou à causa a Real Previdência e Seguros S/A com que havia celebrado contrato de seguro com cobertura de responsabilidade civil garagista. A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido e condenou a Real Seguros a pagar R$ 42.570, (valor do carro) com juros legais e correção monetária, a partir do desembolso até o efetivo pagamento. A Real apelou da decisão e Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e acolheu a tese de caso fortuito: “Roubo do veículo no interior do estacionamento encerra caso fortuito que determina a não incidência da responsabilidade civil”. Inconformada, a Mitsui Marine recorreu ao STJ alegando ter o direito de regresso da seguradora frente ao estacionamento, nas hipóteses em que aquela indeniza o segurado devido ao roubo de veículo ocorrido dentro do estabelecimento garagista. A ministra Nancy Andrighi reconheceu os argumentos como válidos, ressaltando que há diversos julgados da Quarta Turma admitindo a ação regressiva da seguradora, uma vez que o “estacionamento é o responsável pela eficiente guarda e conservação dos mesmos, devendo, por isso, empreender todos os esforços necessários, dotando o local de sistema de vigilância adequado ao mister que se propõe a realizar”. A ministra salientou que não há como considerar o furto ou roubo de veículo como causa excludente da responsabilidade das empresas que exploram o estacionamento de automóveis, na medida em que a obrigação de garantir a integridade do bem é inerente à própria atividade por elas desenvolvida. “Afinal de contas, não fosse a falha do estacionamento na adoção de medidas capazes de impedir a ocorrência do furto ou roubo – eventos totalmente previsíveis à atividade garagista – o proprietário do carro não teria sido desapossado de seu bem e, por conseguinte, a seguradora não se veria obrigada a pagar a indenização”. Em seu voto, a relatora acrescentou: “Nos seguros automotivos, é óbvio que o cálculo do prêmio não leva em consideração o risco decorrente da ineficiência do serviço prestado pelos estacionamentos, de sorte que a seguradora na pode ser impedida de agir regressivamente contar estes”. Deste modo, a ministra, acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma, deu provimento ao recurso especial da Mitsui Marine e Kyoei Fire Seguros S/A. (Grifos nossos).
Sobre o tema revisão de contrato de compra e venda de bem para entrega futura, entendeu o STJ, no julgado abaixo, que os contratos firmados após 01/07/1994 somente podem ser corrigidos com periodicidade anual.
CONTRATO. CORREÇÃO MONETÁRIA. PERIODICIDADE. Trata-se, na hipótese, de contrato pelo qual a empresa ré obrigou-se a vender bem para entrega futura, podendo o preço ser reajustado em função do custo de produção ou de índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, conforme ajustado. A Turma entendeu, entre outras questões, que os contratos que têm por objeto obrigação pecuniária firmados após 1º de julho de 1994, ou seja, sob a égide do Plano Real, somente podem ser corrigidos com periodicidade anual. Entendeu, também, que, nas ações de conteúdo declaratório, como no caso dos autos, em que se quer ver reconhecida a aplicabilidade da Lei n. 9.069/1995 ao contrato firmado após a entrada em vigor do Plano Real, em que não haja condenação, os honorários serão fixados mediante a apreciação equitativa do juiz, nos termos do art. 20, § 4º, do CPC. Precedentes citados: REsp 647.181-ES, DJ 28/3/2005; REsp 160.504-RS, DJ 16/8/1999; AgRg no Ag 893.884-MS, DJe 14/4/2008; REsp 238.521-ES, DJ 20/3/2000, e REsp 396.699-RS, DJ 15/4/2002. (STJ. REsp 783.641-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 23/2/2010). (Grifos nossos).
Divulgo minha participação no Seminário Virtual "Temas do Direito Civil" do Portal Âmbito Jurídico.
Os interessados no evento poderão se inscrever até o dia 10/03. Maiores informações: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=seminarios_artigos&id_s=74
Dia 09/03
Notas explicativas sobre o contrato de prestação de serviço: uma abordagem à luz do Código Civil de 2002.
Autores: Bruna Lyra Duque e Carlos Alexandre Pascoal B. e Silva.
Dia 10/03
A responsabilidade civil no contrato de empreitada.
Autora: Bruna Lyra Duque.
A implantação do e-commerce pode ocorrer sem uma análise das implicações jurídicas advindas desse negócio? Entendemos que não.
Quais são os principais pontos a serem observados?
Maiores infomações: http://www.lyraduque.com.br/direito_digital.htm.
Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre as garantias do contrato de locação, de acordo com as alterações na lei do inquilinato.
PERGUNTA DO LEITOR: "Como administrador de imóveis sou obrigado a alugar imóveis sem garantia para ter direito aos novos prazos da ação de despejo? Se eu fizer uma locação nos termos desta lei alterada, posso pedir caução de 3 valores de aluguéis?"(Editado)
Na decisão abaixo, o STJ entendeu que a compra e venda de bem imóvel entre mãe e filha devia ser anulada. Tal entendimento encontra respaldo no artigo 496 do Código Civil brasileiro, a saber:
Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.
"A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que anulou a venda de um terreno adquirido ilicitamente pela própria filha da proprietária do imóvel. A operação foi realizada mediante a utilização de contrato de cessão de transferência de posse com o intuito de burlar expressa proibição de venda de ascendente para descendente sem o consentimento dos demais herdeiros.
No caso em questão, a proprietária do imóvel, uma senhora de 92 anos de idade, ajuizou ação de anulação e reintegração de posse contra sua filha e o suposto comprador do terreno situado no bairro de Nova Aliança, em Rio das Ostras. Os outros três filhos também ingressaram na ação como assistentes da mãe, alegando que a operação de compra e venda foi uma fraude arquitetada pela irmã, com o objetivo de burlar a proibição de venda de ascendente a descendente, detalhada no artigo 1.132 do Código Civil de 19916 (CC/16).
Na ação, a mãe sustentou que, embora nunca tenha realizado ou autorizado a transferência do terreno ou das casas, sua filha, que é dona do terreno vizinho, adquiriu parte do mencionado imóvel por instrumento público de cessão de posse outorgado por terceiro que figurou somente de forma simulada como comprador. Tanto é que, quatro meses depois, a filha adquiriu o imóvel do suposto comprador e construiu um muro divisório entre as duas casas instaladas no terreno.
O Juízo de Direito da Vara Única da comarca de Rio das Ostras entendeu que não houve dolo na operação, já que não se tratou de venda de ascendente a descendente, mas a sentença foi reformada pela 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. O TJ entendeu que a filha utilizou artifício ardiloso para induzir a mãe a praticar tal ato; anulou a operação de compra e venda e determinou que muro divisório construído entre as duas casas fosse demolido.
O suposto comprador recorreu ao STJ. Acompanhando o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, a Turma concluiu que o acórdão do Tribunal de Justiça valeu-se de informação trazida pelos assistentes, filhos da autora, no sentido de inexistir autorização destes para a realização da venda.
Para o ministro, o dolo alegado na inicial foi o fundamento central do acórdão recorrido, sendo a venda de ascendente a descendente um reforço à tese de que ocorrera mesmo uma falsa representação da realidade, causada pela conduta ardilosa dos réus. (Processos: Resp 695627). (Grifos nossos)
Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=96020
Quem tem o dever de pagar as despesas referentes às benfeitorias acrescidas ao imóvel alugado? O julgado abaixo impõe que a despesa pelo conserto de um portão seja assumida pela locatária.
"LOCAÇÃO. DESOCUPAÇÃO DO IMOVEL. DESPESAS COM CONSERTO DE PORTÃO ELETRÔNICO. RESPONSABILIDADE DA INQUILINA. - A partir do momento em que a prova produzida autoriza se concluir que o problema com o motor do portão eletrônico ocorreu quando o imóvel ainda estava em poder da inquilina, é sua a responsabilidade pelas despesas daí decorrentes. - Depoimento do técnico que efetuou o reparo, atestando que o valor de um motor novo era mais favorável do que o valor necessário para conserto (fl. 18). - Prova da despesa consistente na emissão de nota fiscal (fl. 19). - Cláusula de indenização prevista no contrato (13ª) que prevê valor equivalente a um locativo (R$ 400,00) para efetivação de pequenos reparos no imóvel e que não absorve necessidade de realização de despesas de maior vulto e comprovadamente ocorridas em face da utilização do imóvel pela inquilina. Necessidade de interpretação razoável do dispositivo contratual, sob pena de causar enriquecimento indevido. - Sentença confirmada por seus fundamentos. Aplicação da regra contida no art. 46 da Lei 9.099/95. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO". (Recurso Cível Nº 71002011690, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em 05/11/2009). (Grifos nossos).
"A Câmara analisa o Projeto de Lei 6692/09, que proíbe a recusa do pagamento de produtos ou serviços com cheques sem restrição bancária, com cartão de crédito ou de débito. A proposta, do deputado Capitão Assumção (PSB-ES), altera o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).
O autor do projeto destaca que o texto não proíbe a recusa de cheques com restrições na praça, mas impede práticas como a recusa de cheques de contas abertas há pouco tempo e restrições quanto a bancos, por exemplo.
Quem deve indenizar o consumidor contratante por problemas na aquisição de serviços turísticos? Há nítida divergência nos Tribunais a respeito. Segue abaixo um caso no qual a agência de turismo indenizou, em primeiro plano o consumidor, e, após, ingressou com ação regressiva em face da operadora de pacotes turísticos e da companhia aérea.
