Entenda o que mudou quanto à multa contratual com a nova lei do inquilinato
Autora: Bruna Lyra Duque
A nova lei do inquilinato entrará em vigor no dia 25 de janeiro de 2010. Vários pontos importantes foram reformulados, dentre eles, tem-se a questão da multa contratual para a extinção antecipada do contrato provocada pelo locatário.
A Lei em vigor estabelece, no artigo 4º, que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador recuperar o imóvel alugado. O locatário, no entanto, “poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. Tal artigo refere-se, todavia, ao Código Civil de 1916.
Assim, a nova lei prevê uma redação diferente para o artigo 4º, a saber: "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada".
Diante deste quadro, pode-se questionar: Há limite para aplicação da multa? O que alterou a nova lei do inquilinato? Na verdade, tal alteração se ajusta ao artigo 413 do Código Civil brasileiro de 2002, que estabelece um parâmetro de razoabilidade e proporcionalidade para a aplicação da cláusula penal compensatória no contrato de locação.
Em relação à primeira pergunta, o atual Código Civil, no artigo 412, estabelece que o limite é o valor total da obrigação. Sobre a segunda pergunta, a nova lei sugere uma redução proporcional ao valor estabelecido inicialmente no contrato, de acordo com o tempo que falar para o término do negócio, ou seja, a multa deve ser calculada somente na proporção das prestações contratuais ainda não cumpridas.
Do exposto, entendemos que a nova Lei do Inquilinato acertou quanto aos ajustes na multa contratual, não podendo mais ser adotada uma penalidade contratual exagerada sem considerar o tempo para o término do período locatício. Ademais, caso tal postura seja adotada, poderá o locatário prejudicado ingressar com um pedido de revisão judicial da cláusula penal.
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