GESTÃO E ASSESSORIA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre o tema gestão do condomínio, assessoria  jurídica e dívidas dos condôminos.

PERGUNTA DO LEITOR: "O síndico pode estabelecer um procedimento administrativo para cobrança das dívidas dos condôminos?"

MINHA RESPOSTA: Com certeza a gestão do condomínio deve ser feita pautada em procedimentos, especialmente, para o controle da inadimplência.

A contratação de uma boa administradora é o primeiro passo a ser trilhado nesse processo de gestão. Depois, juntamente com os conselheiros e subsíndico, deve ser traçado o procedimento de cobrança, sempre observando o regimento interno e a convenção do condomínio.

Em segundo lugar, torna-se importante contratar uma assessoria jurídica para auxiliar o condomínio. Nesse caso, entendemos que essa assessoria não deve ser a mesma utilizada pela administradora. 

Defendemos a tese que a assessoria jurídica específica para o condomínio é a melhor forma de resolver os conflitos de interesses e auxiliar o síndico em suas tomadas de decisões, especialmente, para melhor analisar a tomada de decisões da própria administradora no tocante às repercussões legais de temas delicados (contabilidade, pagamento de empregados, contratações diversas, pagamentos de tributos, etc.).

A INADIMPLÊNCIA NOS CONDOMÍNIOS: proibição do uso da área comum, procedimentos de controle, tentativa de acordo e cobranças judiciais

Os bons pagadores geralmente não suportam custear despesas comuns que deveriam ser assumidas, também, pelo vizinho inadimplente.

Uma ferramenta que já está sendo utilizada e aceita pelos tribunais, no Brasil, é a proibição do uso da área comum do edifício pelo condômino inadimplente. 

O tema é delicado, mas já encontra respaldo na jurisprudência. O Tribunal de Justiça de São Paulo foi um dos pioneiros na análise do tema. Veja abaixo um resumo da decisão:

 “Deliberação que estipulou proibição do uso de áreas comuns ao condômino inadimplente - Assembleia - Declaração de nulidade - Necessidade - Sentença que julgou procedente a ação - Ratificação dos fundamentos do decisum. Aplicação do art. 252 do RITJSP/2009 - Recurso improvido” (TJ-SP. APL 792562220058260000. SP 0079256-22.2005.8.26.0000. Desembargador: Álvaro Passos. Julgamento: 25/05/2011. 7^a Câmara de Direito Privado).

Entendemos ser imprescindível a aprovação em assembleia geral, que deverá ser convocada para tal finalidade e com quorum específico, para a regulamentação das áreas comuns e a impossibilidade do uso pelo inadimplente.

A Lei 13.160 de 2008 também é outra ferramenta a ser utilizada pelo condomínio contra o inadimplente, pois esta permite o protesto das quotas condominiais e a inclusão do devedor no rol serviço de proteção ao crédito (Serasa e SPC).

Defendemos, ainda, que a boa gestão do condomínio, a contratação de uma administradora diligente e especializada, além disso, a contratação de assessoria jurídica específica (sem relação com a administradora), podem promover a redução no quadro de inadimplência.

Estabelecer um procedimento de controle do pagamento, e, consequentemente, do inadimplemento combinado com a viabilização de acordo extrajudicial são instrumentos mais céleres e econômicos para evitar ações judiciais de cobrança e, portanto, combater a inadimplência. 

No entanto, se as medidas administrativas não derem certo, o síndico deve tomar medidas ágeis para não ser responsabilizado civilmente e não gerar prejuízos ainda maiores para todo o condomínio.

VEJA SOBRE O TEMA: http://brunalyraduque.blogspot.com.br/2011/08/assessoria-juridica-para-condominio.html.

MULTA PARA CONSTRUTORA PARA O CASO DE DEFEITOS NO BEM

STJ entende que construtora deverá pagar multa por descumprimento do contrato. 

A decisão releva a preocupação do STJ em estabelecer, por meio de um dirigismo contratual, um critério razoável para equilibrar o contrato.

"É possível aplicar à construtora multa que o contrato previa apenas para a hipótese de inadimplemento do consumidor. Por outro lado, o comprador pode ter que pagar aluguéis pelo tempo em que morou no imóvel que apresentou defeitos na edificação, mesmo que eles decorram de culpa da construtora. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A consumidora ingressou com ação para rescindir contrato de compra e venda de uma casa nova, porque o imóvel foi entregue com atraso de mais de dois anos e com vários defeitos que a tornavam imprópria para uso. Haveria inclusive risco de desabamento. Ela morou no local por quatro anos. A sentença concedeu o pedido e determinou que fossem devolvidos à autora os valores pagos pelo imóvel. Além disso, a construtora foi condenada a pagar multa pela extinção do contrato. O juiz também julgou procedente o pedido feito pela construtora na reconvenção, em que requeria pagamento de aluguéis por parte da autora pelos quatro anos em que ocupou o imóvel. Porém, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) afastou a cobrança dos aluguéis, porque reduziria a indenização, premiando a construtora que entregou casa defeituosa. Daí o recurso da empresa ao STJ. O ministro Luis Felipe Salomão entendeu que esse pagamento não se relaciona com os danos decorrentes do fim do contrato, mas com o efetivo uso do bem alheio. Por isso, não importaria avaliar quem deu causa ao inadimplemento. Penalidade abusiva Por outro lado, o relator apontou que tanto o Código de Defesa do Consumidor (CDC) quanto princípios gerais de direito, além da equidade, apontam como abusiva a prática de impor penalidade exclusiva ao consumidor. Conforme o ministro, o fornecedor não pode ficar isento de sanção em situações de descumprimento análogas às previstas para o consumidor. “Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”, afirmou o relator. O ministro afastou, porém, a retenção em favor do consumidor concedida pelo TJSC dos valores relativos a comissão de corretagem e taxa de serviço, em vista de não terem natureza moratória. O relator ressaltou que esses custos já serão efetivamente suportados pelo fornecedor, que deverá arcar com as despesas mesmo devolvendo integralmente os valores pagos pelo consumidor na compra do imóvel. “Inverter a mencionada verba, em benefício do consumidor, consubstanciaria verdadeira indenização daquilo que efetivamente não foi gasto, providência que não se harmoniza com os mesmos princípios outrora elencados, e que serviram para dar suporte à inversão da multa moratória”, concluiu". (grifo nosso).

Disponível em: http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=106900&utm_source=agencia&utm_medium=email&utm_campaign=pushsco.

ASSESSORIA JURÍDICA PARA O COMÉRCIO ELETRÔNICO

Pensar o comércio eletrônico como um bom negócio, não significa que a sua implementação seja fácil. O planejamento estratégico é uma ferramenta imprescindível antes da abertura do empreendimento, e, ao lado desse planejamento, encontra-se também a análise jurídica.

Seguem alguns questionamentos interessantes sobre o comércio eletrônico:

1. Você sabe como será o recolhimento do ICMS?

2. Quais normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser observadas pela loja virtual?

3. Como a loja deve se posicionar diante do direito de desistência (arrependimento) do consumidor?

4. E os contratos com os fornecedores? A loja virtual firmará parceria?

5. Como fica a proteção à marca dos produtos a serem comercializados?

6. Como devem ser trabalhados/preservados os dados dos consumidores?

Todas essas perguntas são respondidas pela assessoria jurídica preventiva a ser avaliada antes da implementação do negócio.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_digital.htm.

CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS: natureza jurídica e risco do negócio

Qual é a essência do contrato de permuta?

"RESPONSABILIDADE CIVIL. PERMUTA DE IMÓVEIS. NEGÓCIO LIVREMENTE PACTUADO. AUSENCIA DE VÍCIO OU QUEBRA DE PRINCÍPIOS CONTRATUAIS PROTEGIDOS. Celebrado um negócio (permuta), cuja vontade dos contratantes na aceitação apresentou-se livre e consciente, a constatação posterior de que o valor atribuído aos bens recebidos pelos autores não correspondiam ao de mercado diz com o próprio risco do negócio, não se podendo falar em ofensa à boa-fé. Ademais, é da essência da permuta a alienação de coisa por outra, sendo irrelevante a paridade de valores entre os bens. Desproveram o apelo. Unânime. (Apelação Cível Nº 70036846269, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Julgado em 29/03/2012)". (grifo nosso).

PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE TELEFONIA

Cabe dano moral pela conduta reiterada da operadora de telefonia em efetuar cobranças indevidas relacionadas a serviços não contratados.

"RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE TELEFONIA. COBRANÇA DE SERVIÇOS NÃO-CONTRATADOS. RESTITUIÇÃO EM DOBRO ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR. REQUISITOS PREENCHIDOS. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. 1. Consoante a teoria da carga dinâmica da prova, o ônus de sua produção deve recair sobre a parte que detiver melhores condições de produzi-la, tudo como forma de se alcançar a justiça do caso concreto. 2. Não logrando êxito e parte-ré em demonstrar a exigibilidade do débito controvertido pela parte-autora, é de rigor seja julgado procedente o pedido de declaração de inexistência de débito. 3. Subsumindo-se a hipótese dos autos à norma contida no parágrafo único do art. 42 do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, revela-se cabível a restituição em dobro. 4. A situação vivenciada pela parte-autora transbordou a esfera dos dissabores inerentes à vida em sociedade, considerando-se, especialmente, a reiteração da conduta ilícita da parte-ré, apesar das diversas tentativas da parte-autora de suspender as cobranças indevidas na via administrativa. 5. Em situações como a dos presentes autos, deve preponderar, para a fixação da indenização por dano moral, sua natureza pedagógico-punitiva, o que não foi observado na sentença, impondo-se, assim, a sua majoração. 6. Tendo em conta as peculiaridades do caso concreto e os parâmetros fixados pelos §§ 3º e 4º do art. 20 do CPC, impõe-se a majoração da verba honorária, remunerando-se adequadamente o trabalho desenvolvido nos autos pelos patronos da parte-vencedora. PROVIMENTO DO APELO DA PARTE-AUTORA E DESPROVIMENTO DO APELO DA PARTE-RÉ. (Apelação Cível Nº 70036103646, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 25/11/2010)". (grifo nosso).

INVASÃO DE PERFIL

É aplicável a teoria da responsabilidade objetiva para o caso de invasão de perfil em rede social? 

A 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Maranhão (TJMA) reformou sentença da Justiça de 1º grau e julgou improcedente a ação de reparação de um usuário contra o Google Brasil Internet – responsável pela rede social Orkut. Segue notícia divulgada no site do Tribunal.

"A decisão unânime dos desembargadores foi de que a empresa não pode ser responsabilizada por ofensa moral causada por terceiro, não denunciada pelo ofendido ao provedor.

O Juízo da 7ª Vara Cível de São Luís havia condenado o Google a pagar R$ 5.450,00 por ofensas morais causadas ao dono da conta no site de relacionamento. O usuário entrou com recurso, inconformado com o valor fixado.

O Google Brasil também apelou ao TJMA e alegou que, em momento algum, o usuário notificou o provedor, denunciando o conteúdo abusivo inserido no seu perfil no Orkut. Afirmou ser técnica e juridicamente impossível o monitoramento, controle e bloqueio prévios de inserção de conteúdos.

Ferramenta- O desembargador Paulo Velten (relator) disse que, ao se cadastrar, utilizando login (nome de acesso) e senha, o usuário deve aceitar previamente os termos de serviço, bem como a política de privacidade. Observou que quem se julgar ofendido tem à disposição uma ferramenta própria para denunciar a página ou conteúdo alegadamente ofensivo (Política de Remoção, ferramenta “denunciar abuso”).

O relator lembrou que a Constituição Federal garante a plena liberdade de manifestação e expressão, e que o controle sobre qualquer forma de pensamento em meios de comunicação, incluindo a internet, há de ser posterior, repressivo, por meio de mecanismos disponibilizados ao ofendido.

Em razão disso, considerou impossível responsabilizar o Google por não exercer o controle prévio de informações divulgadas na sua rede social, ainda mais quando o usuário não comprovou ter utilizado a ferramenta disponibilizada para denunciar o abuso e nem informou em juízo, quando solicitado pelo Google, os endereços de páginas na internet (URL’s) onde as ofensas a sua pessoa foram postadas.

Velten citou precedentes de tribunais a respeito do tema, lembrou que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem decidido pela inaplicabilidade da teoria da responsabilidade objetiva em situações como a da hipótese e disse que o próprio usuário apontou, na ação cautelar, o suposto responsável pela invasão do seu perfil.

O relator considera que a circunstância exclui, por ausência de nexo de causalidade, a pretensão indenizatória movida contra o Google, mero hospedeiro do site de relacionamento. Julgou improcedente a ação de primeira instância, votou desfavoravelmente em relação ao recurso do usuário – em consequência da reforma da sentença de 1º grau – e deu provimento ao recurso do Google Brasil.

O desembargador Stélio Muniz (revisor) e a juíza Diva Mendes, convocada para compor quórum, acompanharam o voto do relator" (grifo nosso).

EMPREITADA E ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL

A advogada Bruna Lyra Duque participou da Jornada de Direito do Consumidor organizada pelo Portal Âmbito Jurídico com o artigo "O adimplemento substancial nos contratos de empreitada: uma análise civil e consumerista". 
SUMÁRIO: 1. Introdução; 2. A teoria do adimplemento substancial; 3. O negócio jurídico e a teoria do adimplemento substancial; 4. Os contratos de empreitada e a teoria do adimplemento substancial; 5. Considerações finais; Referências.

Disponível em: http://www.ambito-juridico.com.br/site/?n_link=seminarios_artigos&id_s=121.

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA: apreensão do bem

Inicialmente, cumpre advertir que dois negócios são firmados na compra e venda de veículo com alienação fiduciária, a saber: 1) Compra e venda; e 2) Mútuo com alienação fiduciária. Assim sendo, os direitos e deveres dos respectivos contratos devem ser separados, inicialmente, de forma a compreender as prestações devidas por cada contratante.

No caso do mútuo com alienação fiduciária, ocorrendo o inadimplemento, o credor poderá requerer a busca e apreensão do bem em caráter liminar.

Por outro lado, o devedor só terá direito ao pleito de devolução do bem, se no prazo legal (5 dias), pagar a totalidade da dívida, aí incluindo as parcelas vencidas e vincendas. Segue notícia divulgada recentemente, no site do STJ, sobre o tema.

"Na alienação fiduciária, bem apreendido só será restituído com pagamento integral da dívida, incluindo parcelas vincendas. No contrato de empréstimo garantido com alienação fiduciária, a posse do bem fica com o devedor, mas a propriedade é do credor, conforme determina a lei (Decreto-Lei 911/69). Se houver inadimplemento, cabe ao credor requerer a busca e apreensão do bem alienado, que será deferida liminarmente. Cinco dias após a execução da liminar, o credor passará a ser o exclusivo possuidor e proprietário do bem (propriedade e posse do bem serão consolidadas no patrimônio do credor). Quando isso ocorrer, o devedor somente terá direito à restituição do bem se, nesse prazo de cinco dias, pagar integralmente a dívida indicada pelo credor – tanto as parcelas vencidas como as vincendas. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que, por maioria, acompanhando voto do ministro Antonio Carlos Ferreira, proveu recurso do Banco Bradesco Financiamentos S/A". (STJ. REsp 1287402. Disponível em: http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=106060) 

Segue, no entanto, entendimento sobre o assunto que defende a ideia de manutenção do bem na posse do devedor, no caso de revisão contratual, com depósito da parte incontroversa da dívida ou caução.

AGRAVO REGIMENTAL EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - MANUTENÇÃO DO BEM NA POSSE DO DEVEDOR - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS - AGRAVO REGIMENTAL IMPROVIDO. É possível a manutenção do bem na posse do devedor na hipótese em que ajuíza ação revisional do contrato de alienação fiduciária questionando parte do valor do débito, demonstrando que a instituição financeira efetua a capitalização dos juros sem expressa previsão contratual, em contrariedade ao entendimento do STJ, e realizando o depósito do valor que entende devido, pois estão presentes, simultaneamente, os requisitos para a manutenção da posse do devedor, quais sejam, a propositura de ação contestando a existência integral ou parcial do débito, a demonstração clara de que a cobrança contraria jurisprudência consolidada do STF ou do STJ e o depósito da parte incontroversa do débito ou de caução idônea. (AgRg no REsp 1266793/PR, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/05/2012, DJe 29/05/2012) (grifo nosso).

INDENIZAÇÃO NO CONTRATO DE SEGURO

A seguradora não tem direito a se recusar a ressarcir o prejuízo em razão do dano ocasionado ao bem do segurado ser inferir ao valor da franquia. Vejamos a decisão do TJ-SC:

APELAÇÃO CÍVEL. INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. PROPRIEDADE ATINGIDA POR VENDAVAL. TELHADO DANIFICADO E DESLOCAMENTO DA ESTRUTURA. NEGATIVA DA SEGURADORA EM RESSARCIR O PREJUÍZO EM RAZÃO DE DANO ECONÔMICO INFERIOR À FRANQUIA. LAUDO DA EPAGRI QUE ATESTA AS CONDIÇÕES ATMOSFÉRICAS DE CHUVA FORTE E VENTOS NA REGIÃO, CONSIDERADOS FORTES NA ESCALA DE BEAUFORT. EVENTO INCLUÍDO NA APÓLICE. ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE VENDAVAL. PROVA FRÁGIL. INCIDÊNCIA DO CDC. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS DÚBIAS EM FAVOR DO CONSUMIDOR. INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA.   "Incontroversos a contratação do seguro, o recebimento do prêmio e o evento danoso [...], bem como ausente prova segura de fato modificativo, impeditivo ou extintivo do direito do autor, ônus que incumbe à ré (CPC, art. 333, II), compete à seguradora o pagamento da indenização necessária ao restabelecimento do status quo ante". Recurso conhecido e desprovido. (TJ-SC. Apelação Cível n. 2010.030656-3, de Ipumirim, rel. Des. Luiz Zanelato).

Outro tema interessante, relacionado ao dever de indenizar da seguradora, diz respeito à exclusão da cobertura securitária, quando o sinistro tem relação com atividade inerente à própria finalidade do bem objeto do seguro e com as atividades do segurado. Segue decisão sobre o assunto.

AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE INDENIZAÇÃO SECURITÁRIA. INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE SEGURO AUTOMOTIVO. COBERTURA PARA DANOS MATERIAIS PREVISTOS NA APÓLICE. CLÁUSULA EXCLUSÃO DE COBERTURA SECURITÁRIA POR DANO DECORRENTE DE OPERAÇÃO DE CARGA E DESCARGA. CLÁUSULA LIMITATIVA PREVISTA NO MANUAL DO SEGURADO. SINISTRO OCORRIDO EM OPERAÇÃO DE DESCARGA DE UMA MÁQUINA. EMPRESA METALÚRGICA QUE UTILIZA O VEÍCULO PARA TRANSPORTE DE PRODUTOS. ATIVIDADE INERENTE À PRÓPRIA FINALIDADE DO VEÍCULO UTILITÁRIO E À NATUREZA DO CONTRATO. NULIDADE DA CLÁUSULA DE EXCLUSÃO POR SER ABUSIVA. INCIDÊNCIA DO ARTIGO 51, INCISO IV E § 1º, INC. II, DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. OBRIGAÇÃO DE INDENIZAR. ORÇAMENTO ÚNICO ELABORADO POR EMPRESA IDÔNEA. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA E DESTITUÍDA DE ELEMENTOS PROBATÓRIOS. VALOR CONSTANTE DO ORÇAMENTO QUE DEVE SERVIR DE PARÂMETRO PARA A INDENIZAÇÃO. DEDUÇÃO DO VALOR DA FRANQUIA. POSSIBILIDADE. DANO PARCIAL. PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. INVERSÃO DOS ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.   Aplicam-se os princípios e regras do Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica existente entre empresa seguradora e os segurados, a teor do que dispõe o artigo 3º, § 2º, da Lei nº 8.078/90.   É nula a cláusula do contrato de seguro de veículo utilitário que que exclui da cobertura securitária o sinistro ocorrido em operação de carga e descarga, quando essa atividade é inerente à própria finalidade do veículo e às atividades da empresa. Incidência do artigo 51, inciso IV e § 1º, inc. II, do Código de Defesa do Consumidor.   Comprovadas as avarias do veículo em orçamento elaborado por empresa idônea e, não tendo sido o orçamento impugnado objetivamente mas apenas de forma genérica, o valor constante do documento deve servir de parâmetros para o arbitramento da indenização. Contudo, considerando-se que os prejuízos foram parciais, viável a dedução do valor da franquia estipulado na apólice, conforme cláusula expressa no contrato.   Provido parcialmente o recurso e, considerando-se que o apelante decaiu de parte mínima do pedido, impõe-se a inversão dos ônus da sucumbência para condenar os apelados ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios. (Apelação Cível n. 2012.035637-5, de Blumenau, rel. Des. Saul Steil) (grifo nosso).