REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVOGAÇÃO DE DOAÇÃO POR INGRATIDÃO. ARTS. 555 E 557, III DO CÓDIGO CIVIL. NÃO COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA AUTORA. ART. 333, I DO CÓDIGO CIVIL. DESENTENDIMENTO FAMILIAR QUE NÃO SE CARACTERIZA COMO INGRATIDÃO. DECISÃO CORRETA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Para que seja possível a revogação da doação, nos moldes previstos pelo art. 555 do Código Civil, faz-se necessária a prova da ingratidão, que não ocorreu no caso concreto. 2. A revogação da doação é medida excepcional, de modo que "não pode ficar sob o pálio da vontade das partes". Assim, um simples desentendimento familiar, em que há ofensas recíprocas e ambas as partes saem magoadas, não é suficiente para ensejar a revogação da doação. 3. Recurso conhecido e não-provido". (TJPR - 18ª C.Cível - AC 175019-2 - Foro Regional de São José dos Pinhais da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba -  Rel.: Fernando Wolff Bodziak - Unânime - J. 19.07.2006).

CONTRATO DE FRANQUIA: cláusula de não concorrência e deveres contratuais

Inicialmente, cabe esclarecer que o contrato de franquia é regulado pela Lei 8.955 de 1994, sendo um contrato firmado entre franqueador e franqueado, no qual o primeiro cede ao segundo o direito de uso de marca ou patente, associado ao direito de distribuição exclusiva ou semi-exclusiva de produtos ou serviços e, conforme estabelecido no acordo, também ao direito de uso de tecnologia de implantação e administração de negócio ou sistema operacional desenvolvidos pelo franqueador, mediante remuneração, sem vínculo empregatício entre as partes.

1. CLÁUSULA DE NÃO CONCORRÊNCIA

A cláusula de não concorrência visa proteger o franqueador, no caso de extinção do contrato. Tal obrigacão de não fazer impede o franqueado, pelos próximos dois anos após o fim do contrato, operar um negócio semelhante ao sistema de franquia do franqueador.

Ocorre que tal cláusula encontra restrição na sua aplicação quando se analisa o princípio constitucional da livre iniciativa. Assim, questiona-se: pode uma cláusula de não fazer violar a livre iniciativa de uma empresa após a extinção de um pacto? Qual é o limite para estipulação da cláusula de não concorrência, também chamada de cláusula de barreira?
Entendemos que quanto à aplicação da cláusula de não concorrência, num conflito de interesses, será necessário ponderar os interesses em jogo sem exagerar no peso atribuído à restrição da prática da atividade pelo franqueado, especialmente, se considerar que o franqueado já praticava a atividade econômica antes da formação da franquia. Outrossim, se o franqueado descumpre o contrato, abusa do seu direito e age em nítida concorrência desleal deverá ser penalizado por tal ato. Nesse caso, cabe falar em aplicação da restrição para garantir os interesses do franqueador (uso da marca, transferência de know how, etc.).

2. DIREITOS E DEVERES DAS PARTES

Outro ponto interessante a ser analisado na franquia, é a questão da atenção ao se estipular direitos e deveres no contrato.

Sobre o tema deveres contratuais, interessante foi a opção do Desembargador, no julgado abaixo, ao adotar o princípio da equidade na resolução de conflitos de interesses na esfera patrimonial.

"Negócio de franquia rescindido e que cria obrigações em caso de transferência da licença - Oportunidade de ser realizado um julgamento de equidade para compor os interesses finais, em virtude de não ter sido alcançado o preço mínimo convencionado e que geraria um crédito em favor do ex-franqueado - Provimento, em parte, reduzindo o valor da condenação para R$ 23.000,00. (TJ-SP. Apelação Cível 01901256720108260100. Câmara Reservada de Direito Empresarial – Relator Ênio Zuliani - 07/02/2012 - Votação Unânime - Voto no 23124)".

Segue abaixo outro julgado sobre a temática de aplicação de juros e multa em decorrência do uso indevido de marca:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE FRANQUIA E USO DE MARCA. FIXAÇÃO DE ASTREINTES EM PROCESSO CAUTELAR. QUESTÃO PREJUDICADA. DANO MORAL E MATERIAL. CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE.  JUROS MORATÓRIOS EM MULTA COMINATÓRIA. TERMO INICIAL. PREPARO. INSUFICIÊNCIA. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO CONDUZ À REJEIÇÃO DO RECURSO. DANO MORAL. MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. REVISÃO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. I - Quanto à alegação de que a fixação de astreinte, pela legislação vigente à época dos fatos, pressupunha casos de descumprimento de comando contido em sentença transitada em julgado, não em medida cautelar, fica superada a discussão, tendo em vista o seu enfrentamento em anterior recurso especial, interposto contra acórdão proferido em agravo de instrumento. II - Aferir acerca da existência ou inexistência de provas suficientes para embasar a condenação por danos morais e materiais demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, soberanamente delineado pelas instâncias ordinárias, o que é vedado em âmbito de recurso especial, à luz do enunciado 7 da Súmula desta Corte. III - Os juros de mora sobre valor devido a título de multa devem incidir a partir do descumprimento da liminar concedida, fixando a sanção, e não do trânsito em julgado dessa decisão. IV - Diante de equívoco cometido pelo aparelho judiciário, ao informar o valor do preparo, não pode a apelação deixar de ser conhecida por deserta. V - É possível a intervenção desta Corte para reduzir ou aumentar o valor reparatório por dano moral apenas nos casos em que o quantum arbitrado pelo acórdão recorrido se mostre irrisório ou exagerado, situação que não ocorre no caso concreto. Recursos especiais não conhecidos. (REsp 818.799/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 10/09/2007, p. 231)

QUESTÕES POLÊMICAS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

O artigo 22 da Lei 9.514/1997 prevê:

"A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

No caso de inadimplemento do devedor, nos contratos de financiamento com alienação fiduciária, a Lei 9.514 não prevê sobre as seguintes questões:

1) E se for necessária nova avaliação do imóvel para apurar valorização do bem?

2) E se for necessária a avaliação para avaliar o valor das benfeitorias acrescidas ao bem?

3) Qual será o efeito do descumprimento da obrigação para o devedor que descumpriu o contrato no início do ajuste daquele que se caracterizou como inadimplente ao término do pacto?
Segue abaixo julgado do TJ/MG sobre o tema:
"RESCISÃO DE CONTRATO - FINANCIAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DAS ARRAS - FRUIÇÃO - POSSIBILIDADE JURÍDICA - CORREÇÃO MONETÁRIA - DE-SEMBOLSO EFETIVO. - O comprador que dá causa à rescisão contratual tem direito de pleitear a restituição das parcelas pagas, com perda, a favor do vendedor, do sinal ou arras, e verba a título de cláusula penal pelo rompimento. - Sobre as parcelas a serem restituídas em decorrência da resolução do contrato, devem incidir correção monetária, a partir do efetivo desembolso, e juros moratórios, a partir da citação, uma vez que este é o momento em que tais valores se tornaram exigíveis da parte ré. - Apelação provida". (TJ-MG. Processo 2.0000.00.437054-3/000. Julgado em 18/05/2004).

MULTA PARA ATRASO DE OBRAS

Mais um projeto de lei sobre o tema "multa para atraso de obras".

“Para Sinduscon, construtoras devem estender prazos e, com isso, aumentar os preços”

“Em análise na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei 178/11 prevê a criação de multa para um dos problemas que mais incomodam quem compra um imóvel na planta: o atraso na entrega. Se aprovado, o documento pode tornar nula as cláusulas contratuais que estabelecem tolerância para atrasos e obrigar as construtoras a uma indenização correspondente a 2% do valor do contrato, acrescida de ju­­ros de 1% ao mês até a data efetiva da entrega”.

Fonte: http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1124538.

COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO

A cláusula de reserva de domínio se opera quando o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço. Nesse caso, só a posse é transferida ao comprador. O domínio, no entanto, permanecerá com o vendedor, que, por sua vez, só transmitirá a propriedade àquele após o recebimento integral do preço.

Abaixo, para ilustrar o tema, segue decisão do TJ-SC.

"A 4ª Câmara de Direito Civil do TJ, ao apreciar agravo de instrumento de decisão da 2ª Vara Cível da Capital, concedeu antecipação de tutela para determinar que um automóvel Fiat Siena, negociado entre Rafael Jorge e Elias Teixeira da Rosa - mas com reserva de domínio em nome do banco Itauleasing -, retorne ao antigo proprietário até o definitivo julgamento do processo original, em trâmite no 1º grau.

Segundo os autos, Elias adquiriu o veículo de Rafael mas, na sequência, não só deixou de honrar as prestações concernentes ao arrendamento como também os demais tributos afetos ao veículo – Seguro DPVAT, IPVA, taxa de licenciamento, etc. Além disso, registrou expressiva quantidade de infrações de trânsito, cujos pontos seguem direto ao prontuário da CNH de Rafael. 

"Demonstra ser mais consentânea à situação o restabelecimento do `status quo´ anterior ao pacto, mesmo porque é Rafael Jorge quem continua juridicamente responsável pelo veículo e pelo adimplemento das parcelas do arrendamento mercantil perante a arrendante", anotou o desembargador Luiz Fernando Boller, relator do agravo.

Chamou sua atenção, também, o elevado número de infrações cometidas por Elias no período. "A expressiva quantidade de infrações de trânsito cometidas por Elias Teixeira da Rosa (30 autuações, mais 31 multas), somada à inadimplência do Seguro DPVAT, taxa de licenciamento e IPVA, perfazem débito superior a R$ 4.300, evidenciando o risco de lesão grave e de difícil reparação a que Rafael Jorge está submetido", concluiu Boller.

Além de determinar a imediata reintegração da posse direta do veículo, o relator determinou a suspensão do registro de pontos na CNH de Rafael. A decisão foi unânime. (Agravo de Instrumento n. 2010.061585-7)".

No que diz respeito ao descumprimento do contrato, cabe enfatizar que o Código de Defesa do consumidor preceitua no artigo 53:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Já o Código Civil dispõe nos artigos abaixo sobre o dever do alienante de notificar o comprador, no caso de descumprimento do pagamento, bem como das opções entre retomar o bem ou exigir o pagamento das prestações, in verbis:

Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.

Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.

Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA POR ADMINISTRAÇÃO

A Lei 4.591 de 1964 dispõe no artigo 58:

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;

II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato.

Apesar da indicação na lei sobre a responsabilidade dos proprietários, em algumas relações contratuais, a Incorporadora assume a responsabilidade pela construção da obra, bem como pelos valores devidos para a realização da construção, quando tais numerários são pagos diretamente ao vendedor das frações ideais. Veja o julgado abaixo sobre o tema:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO). DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS POR ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA QUE RESTOU RESPONSÁVEL POR TODA A ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO, INCLUSIVE PELO RECEBIMENTO DAS PARCELAS PAGAS PELOS CONDÔMINOS. 1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código de Processo Civil. O Eg. Tribunal a quo dirimiu as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas partes. 2. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do artigo 58 da Lei nº 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, sendo incabível, em regra, que a incorporadora figure no pólo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio. 3. Contudo, no caso ora em análise, embora exista a figura do condomínio, os valores devidos para a realização da construção eram pagos diretamente ao alienante das frações ideais, o qual se confunde com os incorporadores, restando ao condomínio, somente, a fiscalização das obras realizadas, razão pela qual não há falar em carência da ação, respondendo os réus, em tese, pela devolução dos valores pagos e pelos eventuais danos decorrentes do alegado inadimplemento da obrigação. 4. Recurso especial conhecido em parte, e, nesta parte, provido. (REsp 426934 / SP, Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, data de julgamento: 16/03/2010)". (grifo nosso).

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DANO MORAL COLETIVO

STJ entende que banco pagará dano moral coletivo por manter caixa preferencial em segundo andar de agência

"O Banco Itaú terá de pagar dano moral coletivo por manter caixa de atendimento preferencial somente no segundo andar de uma agência bancária em Cabo Frio (RJ), acessível apenas por escadaria de 23 degraus. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a condenação de R$ 50 mil porque considerou desarrazoado submeter a tal desgaste quem já possui dificuldade de locomoção.

A ação civil foi ajuizada pelo Ministério Público fluminense, que teve êxito na demanda logo em primeira instância. A condenação, arbitrada pelo juiz em R$ 150 mil, foi reduzida pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro para R$ 50 mil. O tribunal reconheceu a legitimidade do MP para atuar na defesa dos direitos difusos e coletivos, que se caracterizam como direitos transindividuais, de natureza indivisível, assim como dos interesses ou direitos individuais homogêneos, decorrentes de origem comum.

Mas o Itaú ainda recorreu ao STJ, alegando que não seria possível a condenação porque a demanda é coletiva e, portanto, transindividual, o que seria incompatível com a noção de abalo moral, essencial à caracterização da responsabilidade civil nesses casos.

O relator, ministro Massami Uyeda, destacou que, embora o Código de Defesa do Consumidor (CDC) admita a indenização por danos morais coletivos e difusos, não é qualquer atentado aos interesses dos consumidores que pode acarretar esse tipo de dano, resultando na responsabilidade civil.

“É preciso que o fato transgressor seja de razoável significância e transborde os limites da tolerabilidade. Ele deve ser grave o suficiente para produzir verdadeiros sofrimentos, intranquilidade social e alterações relevantes na ordem extrapatrimonial coletiva”, esclareceu o relator.

Para o ministro Uyeda, este é o caso dos autos. Ele afirmou não ser razoável submeter aqueles que já possuem dificuldades de locomoção (idosos, deficientes físicos, gestantes) à situação desgastante de subir 23 degraus de escada para acessar um caixa preferencial. O ministro destacou que a agência tinha condições de propiciar melhor forma de atendimento.

O valor da condenação por dano moral coletivo é revertido para o fundo estadual previsto na Lei da Ação Civil Pública (Lei 7.347/85)".

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=104679.

A RESPONSABILIDADE PELA FISCALIZAÇÃO DAS OBRAS E OS DANOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Nos últimos anos, percebe-se em todo o Estado do Espírito Santo obras e construções desenfreadas. Será que todas elas são fiscalizadas?

E os frequentes casos judiciais de indenizações pleiteando perdas e danos por vícios nas obras? Prédios são disponibilizados aos consumidores com defeitos aparentes, rachaduras e trincas visíveis, blocos de gessos caindo nas varandas, prédios com problemas desde o início da construção e materiais utilizados com baixa qualidade. Esses são os casos mais frequentes de reivindicações no Poder Judiciário capixaba, que, aliás, vem crescendo em número assustador.

Cada proprietário deve ficar atento a qualquer indicação de danos à estrutura do seu apartamento e, também, do prédio onde reside, como é o caso das rachaduras nas áreas externas, trincas espalhadas no apartamento, infiltrações nas garagens e áreas de lazer, bem como manchas amarelas espalhadas pelas paredes.

Sabe-se que o construtor assume a obrigação de resultado, durante e após a execução da obra, que só estará concluída com a entrega da obra em perfeito estado. O trabalho do construtor, portanto, deve respeitar as normas técnicas e as determinações legais que regulam as atividades de engenharia e arquitetura.

Neste cenário, sabe-se que a responsabilidade pela fiscalização das obras é do Poder Publico. Para o Direito, tal responsabilidade é chamada de objetiva, pois encontra-se baseada no risco gerado pela atividade administrativa, e decorre das inúmeras atividades ordinárias ou extraordinárias praticadas pelo Estado e Município.

A Prefeitura, Administração Pública municipal, tem o dever de fiscalizar as obras por meio dos setores competentes, isso porque, conforme a Constituição da República, compete ao município “promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano”.

Além disso, é por meio do plano diretor que a prefeitura poderá exercer a sua atividade sancionatória para o caso de descumprimento da legislação de controle do uso e ocupação do solo.

Esse controle das edificações e obras ocorre por meio do licenciamento. Na sequência, na construção, reforma ou em obras indicadas em lei, quando tudo estiver em perfeita condição, será concedido o alvará de construção.

Por fim, registra-se que o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) tem a sua participação, pois é a entidade que certifica os profissionais aptos a confeccionarem os projetos das obras, conforme determina a legislação específica.

Assim, as prefeituras devem tomar iniciativas para preservar a segurança das pessoas e seus bens, além de eliminar os riscos e ameaças à integridade física de todos. 

TREINAMENTO LYRA DUQUE ADVOGADOS

O escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS convida seus clientes e parceiros para participarem do treinamento, conforme prospecto abaixo.

Maiores informações: contato@lyraduque.com.br.

 

TREINAMENTO: CURSO DE DIREITO IMOBILIÁRIO

1.              JUSTIFICATIVA

O curso tem por meta estudar as principais práticas contratuais inerentes ao ramo imobiliário.

2.              OBJETIVOS

Atualizar, de forma específica, os conhecimentos necessários para a gestão contratual no que tange aos seguintes aspectos: responsabilidade dos contratantes, formação, revisão e extinção dos contratos.

O curso demonstrará como elaborar cláusulas contratuais mais seguras, possibilitando maior segurança para a confecção de acordos nas práticas comerciais rotineiras.

3.              PÚBLICO ALVO

Diretores, administradores, empresários do ramo imobiliário, empresários da construção civil e incorporação civil, administradores de imóveis, profissionais que trabalham nas áreas de contratações e demais interessados no tema.

4.              CONTEÚDO PROGRAMÁTICO

MÓDULO 1:

1.     Noções introdutórias sobre o Direito Imobiliário;

2.     Contrato de compra e venda de bem imóvel;

3.     Promessa de contrato de compra e venda de bem imóvel;

4.     Contrato de empreitada;

5.     Incorporações imobiliárias;

MÓDULO 2:

1.     Contrato de locação;

2.     Contrato de corretagem;

3.     Contrato de administração de imóvel.

TREINAMENTO: Curso de Direito Imobiliário

O Escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS (www.lyraduque.com.br) divulga aos seus clientes, parceiros e interessados no tema o Treinamento: Curso de Direito Imobiliário.

CONTRATO DE FINANCIAMENTO

Nos contratos de mútuo do Sistema Financeiro de Habitação, as instituições financeiras cobram prestações indevidas e ilegais dos mutuários, especialmente, quando há irregularidade na estipulação do índice de correção utilizado pelo Banco/Mutuante. Sobre o tema, seguem os julgados abaixo:
ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ÍNDICE DE REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR. CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DA EDIÇÃO DA LEI N. 8.177/91. TR. APLICABILIDADE DA TABELA PRICE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. JUROS. CAPITALIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ART. 6°, "E", DA LEI N. 4.380/64. LIMITAÇÃO DOS JUROS. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. 1. (...) 4. Não se admite a capitalização de juros nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação. (...) 7. Recurso especial da Caixa Econômica Federal parcialmente conhecido e parcialmente provido e Recurso especial de Joaquim Junqueira de Viveiros e outro parcialmente conhecido e improvido.” (STJ - REsp 630309 / PR ; RECURSO ESPECIAL 2003/0230360-3 Relator(a) Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA (1123) T2 - SEGUNDA TURMA Data da Publicação/Fonte DJ 25.04.2007 p. 303). (grifo nosso).

SFH. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. OBEDIÊNCIA AO PES. INCIDÊNCIA DA TABELA PRICE E VEDAÇAÕ DA AMORTIZAÇÃO NEGATIVA. I. No que toca ao reajuste das prestações mensais dos contratos de mútuo regidos pelo Sistema Financeiro de Habitação, o Eg. STJ tem-se manifestado no sentido da obrigatoriedade da observância das regras do Plano de Equivalência Salarial. II. A Tabela Price não é culpada, em linha de princípio, por capitalização de juros, somente na hipótese de amortização negativa, ou seja, quando há descompasso entre prestações e saldo devedor, que ocorre o fenômeno, pois os juros não pagos migram para o mesmo saldo devedor. Correta a determinação de 1o grau. III. Recursos improvidos.” TRF - SEGUNDA REGIÃO Classe: AC - (APELAÇÃO CIVEL - 369492 Processo: 1997.51.01.103048-0 UF : RJ Órgão Julgador: SÉTIMA TURMA ESP. Relator JUIZ REIS FRIEDE DJU DATA:13/11/2006 PÁGINA: 290). (grifo nosso).
Ainda sobre o assunto, importa citar recente decisão proferida pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região, onde também se discutiu ilegalidade da cobrança feita pela CEF em contrato de financiamento:

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO DECISÃO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. CDC. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. SALDO DEVEDOR. ORDEM DE AMORTIZAÇÃO. COEFICIENTE DE EQUIPARAÇÃO SALARIAL. FCVS. DUPLO FINANCIAMENTO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. REPETIÇÃO EM DOBRO. SUCUMBÊNCIA. Inocorrência de sentença extra petita, em razão de a autora ter se insurgido contra a amortização negativa na petição inicial. As normas e princípios do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis a contratos do Sistema Financeiro da Habitação, necessário, no entanto, que seja verificada a prática abusiva por parte do agente financeiro. A aplicação do Sistema Francês de amortização aos contratos vinculados ao sistema financeiro da habitação (SFH) é admitida por este Tribunal Regional Federal da Quarta Região. Nos contratos regidos pelo SFH há capitalização de juros quando ocorre amortização negativa, pois a parcela de juros que não foi paga é adicionada ao saldo devedor, sobre o qual serão calculadas as parcelas de juros dos meses subseqüentes. A lei não manda, em hipótese alguma, amortizar para depois atualizar o saldo devedor o que implicaria, ao final, quebra do equilíbrio contratual, por falta de atualização parcial do saldo devedor. Nos contratos anteriores à Lei n.º 8.692/93, a incidência do CES só é possível quando expressamente prevista no contrato. Não constitui óbice à cobertura do FCVS o disposto no § 1º do artigo 9º da Lei n.º 4.380/64, porquanto a duplicidade de financiamento, no mesmo Município, vedado pelo SFH, à época da contratação, não retira o direito à cobertura, para os casos em que a situação foi admitida pelo agente financeiro. Direito à restituição de valores pagos a maior subsistentes após a quitação da integralidade das parcelas devidas no período regular do contrato assegurado, já que o pagamento de eventual saldo residual é de responsabilidade do FCVS. Condenação das rés ao pagamentos das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% do valor da condenação, na proporção de 70% para a CEF e 30% para o Itaú. Prequestionamento quanto à legislação invocada estabelecido pelas razões de decidir. Apelações parcialmente providas. (Apelação Cível n°0028727-93.2005.404.7000, TRF4, Quarta Turma, Desembargador Federal Silvia Maria Gonçalves Goraieb, data de julgamento: 16/08/2011). (grifo nosso).

RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO POR DANOS CAUSADOS PELAS CHUVAS NO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

Nos meses de dezembro e janeiro a situação se repete no Estado do Espírito Santo: chuvas intensas, ruas alagadas, cidadãos desabrigados e o Poder Público permanece inerte, além de ficar omisso, durante os meses sem chuvas, quanto às ações preventivas que poderiam ser tomadas antecipadamente.

É claro que, em eventos climáticos, aparecem questões previsíveis e imprevisíveis, como é o caso da intensidade das chuvas em grau não antes imaginável, o que gera tragédias sem igual.

Por outro lado, quando os acontecimentos são habituais, sempre ocorrem com a mesma frequência e em intensidades já esperadas, sem a devida ação do Estado que permita evitar as tragédias, o ordenamento jurídico brasileiro prevê a responsabilidade do Poder Público pelos danos causados à população e, assim, cabe falar em indenização aos prejudicados.

A fundamentação jurídica para tal responsabilização reside no artigo 37, §6, da Constituição da República, a saber: “As pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa”.

Contudo, os Tribunais, nesses casos, divergem quanto à espécie de responsabilidade a ser aplicada frente à omissão do Estado. Uma posição defende que a vítima deverá comprovar a culpa do Estado e todos os prejuízos suportados, vez que tal situação se relaciona com a chamada responsabilização civil subjetiva, ou seja, o dever de provar a culpa do Estado será do próprio cidadão.

Em linha contrária, a outra posição defende que, ainda que se verifique a omissão do Estado, deve ser aplicada a responsabilidade objetiva, isto é, o prejudicado precisa apenas demonstrar a ocorrência do dano e o nexo de causalidade entre o prejuízo suportado e a atuação do Estado.

Entendemos que essa temática objetiva é a mais razoável, diante de tantos danos reiteradamente suportados pelos cidadãos por problemas previsíveis provocados pelas chuvas, isso porque os entes públicos têm o dever de exercer a sua atividade administrativa com absoluta segurança.

Seguem abaixo alguns julgados que tratam do tema responsabilidade civil do Estado por omissão.

CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO DISTRITO FEDERAL. QUEDA DE ÁRVORE EM LOGRADOURO PÚBLICO. AVARIA EM VEÍCULO DO AUTOR. RESPONSABILIDADE PELA PODA E RETIRADA DE ÁRVORES. OMISSÃO. RESPONSABILIDADE SUBJETIVA DO ESTADO. FAUTE DU SERVICE. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À HONRA, INTIMIDADE E VIDA PRIVADA DO AUTOR. MERO ABORRECIMENTO. 1 - Nada obstante a NOVACAP seja a empresa pública responsável pelos serviços de urbanização, incluindo poda e retirada de árvores dos logradouros públicos, há responsabilidade subsidiária do Ente Público pela fiscalização e manutenção das áreas públicas. 2 - Restando demonstrado que os prepostos dos réus se omitiram no dever de poda, retirada e conservação da arborização em logradouro público, que deu ensejo à queda de uma árvore sobre o veículo do autor, exsurge a responsabilidade subjetiva do Estado de reparar o dano sofrido, eis que presentes o nexo de causalidade e o dano. 3 - Configurando o fato lesivo mero aborrecimento e não gerando violação à intimidade, à imagem ou à vida privada do autor, não há falar em indenização a título de danos morais. 4 - Recurso da NOVACAP provido parcialmente. Recurso do Distrito Federal não provido. Recurso do autor não provido. (TJ-DF. 20070110310636APC, Relator CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, julgado em 15/12/2010, DJ 11/01/2011 p. 356).

APELAÇÃO CÍVEL - ADMINSTRATIVO - RESPONSABILIDADE SUBJETIVA DO ESTADO - DANO POR ACIDENTE EM VIA PÚBLICA - DECLIVES NA PISTA - OMISSÃO DA ADMINISTRAÇÃO NÃO-CARACTERIZADA 1. A responsabilidade estatal, por omissão (faute du service) é subjetiva, sendo necessária, além da demonstração do dano e do nexo de causalidade, a caracterização da conduta omissiva da administração que resultou no ilícito civil. 2. O rebaixamento no piso de uma das faixas de rolagem, na época de chuvas, não é suficiente para demonstrar que a Administração foi negligente, deixando de realizar a manutenção devida na via pública. 3. Negou-se provimento ao apelo do autor. (TJ-DF. 20070110450993APC, Relator SÉRGIO ROCHA, 2ª Turma Cível, julgado em 01/09/2010, DJ 05/10/2010 p. 86)

CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO ESTADO. OMISSÃO. DEVER DE FISCALIZAÇÃO DO MUNICÍPIO. ART. 37, § 6º, CF/88. NEXO CAUSAL. FATOS E PROVAS. SÚMULA STF 279. 1. Existência de nexo causal entre a omissão do Município e o dano causado ao agravado. Precedente. 2. Incidência da Súmula STF 279 para afastar a alegada ofensa ao artigo 37, § 6º, da Constituição Federal - responsabilidade objetiva do Estado. 3. Agravo regimental improvido. (STF. AI 742555 AgR, Relator(a):  Min. ELLEN GRACIE, Segunda Turma, julgado em 24/08/2010, DJe-168 DIVULG 09-09-2010 PUBLIC 10-09-2010 EMENT VOL-02414-06 PP-01169)

CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE SUBJETIVA DO ESTADO. OMISSÃO. FALTA DE CONSERVAÇÃO DE VIA PÚBLICA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. QUEDA EM BUEIRO ABERTO. ART. 37, § 6º, CF/88. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. 1. Em sede de recurso extraordinário não é permitido inovar com argumentos não abordados pelo acórdão recorrido. Ausência do necessário prequestionamento (Súmula STF 282). 2. Incidência da Súmula STF 279 para alterar conclusão do Tribunal de origem, que se limitou a aferir a responsabilidade subjetiva do município por ato omissivo específico, nos termos da teoria do faute du service. 3. Agravo regimental improvido. (STF. AI 727483 AgR, Relator(a):  Min. ELLEN GRACIE, Segunda Turma, julgado em 19/10/2010, DJe-222 DIVULG 18-11-2010 PUBLIC 19-11-2010 EMENT VOL-02434-03 PP-00458)

Por fim, registra-se, no entanto, que se o evento for imprevisível, assim qualificado na lei como caso fortuito, ou for um evento pautado na força maior, como aquele acontecimento que não se pode evitar, o Estado não responderá pelos danos suportados pelas vítimas.

Quanto à indenização, as vítimas podem exigir o pagamento daquilo que efetivamente perdeu com os desmoronamentos, alagamentos, destruição das casas, perdas totais dos móveis e objetos pessoais, bem como o ressarcimento para cobrir o custo da construção de um outro imóvel igual ao destruído.

Se ocorrer a morte, em decorrência das tragédias provocadas pelas chuvas, os familiares dependentes da pessoa falecida podem pedir indenização sob a forma de pensão, além do reembolso pelos gastos com o funeral, com o hospital, transporte, etc.
Por fim, não se pode afastar, ainda, a possibilidade do pleito de dano moral a fim de reparar todo o abalo psicológico que o acontecimento provocou às vítimas.

REVISÃO DE ALUGUEL

O tema revisão de aluguel é bem polêmico na locação comercial e, consideravelmente, é um ponto preponderante na manutenção da atividade empresarial. Alguns lojistas não têm conhecimento dos direitos e deveres indicados na Lei do Inquilinato (LI) sobre a questão.

A Lei do Inquilinato estabelece, como requisito para a propositura da ação, a permanência do mesmo ajuste locatício pelo prazo de três anos, na forma do artigo 19, a saber:

 Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.

Cabe enfatizar que a lei é clara no sentido de buscar a atualização do aluguel, de acordo com o valor de mercado, sendo que tal mudança pode acontecer para aumentar ou reduzir o valor do aluguel.

A ação revisional de aluguel observa o rito sumário, na forma do artigo 68 da LI. Ponto importante a ser considerado pelo empresário é quanto à instrução da ação a fim de apresentar elementos que justifiquem ou não a mudança do aluguel.

Indicamos algumas provas a serem consideradas, na instrução, a fim de auxiliar o magistrado na fixação do aluguel provisório, a saber: mapa detalhado da localização do imóvel, indicação de empreendimentos semelhantes na mesma região, valor de mercado do imóvel indicado em laudos e declarações de especialistas, publicidade de locação do imóvel na mesma região, etc.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DIREITO AUTORAL NA ARQUITETURA E NA DECORAÇÃO

Nas áreas de arquitetura e decoração, apesar de algumas divergências, os projetos elaborados pelos profissionais são frutos de sua criação e todos os créditos daí advindos devem ser devidamente mencionados e publicados, respeitando-se sempre o direito autoral.
Em nosso ordenamento jurídico, o tema direito autoral, nessas áreas, ainda esbarra em algumas divergências, especialmente, quando os projetos são coletivos.
No entanto, não existe divergência quanto ao entendimento de que o autor de uma obra possui sobre ela direitos patrimoniais e morais. O direito patrimonial se ajusta ao aspecto econômico devido como contraprestação pelos serviços prestados. Já o direito moral se vislumbra em relação a ligação existente entre o criador e a obra e, nesse caso, qualquer alteração ou violação na obra, sem o consentimento do autor, permite que este possa repudiar a obra e exigir a indenização cabível.

O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul condenou um hotel e uma decoradora por terem violado os direitos de uma arquiteta e de uma decoradora. Segue abaixo a notícia da decisão.

"O hotel CM, de Gramado, e a decoradora MPP foram condenados a indenizar a arquiteta MPX e a decoradora MSPM pela utilização do projeto delas sem dar os devidos créditos. A decisão é da 10ª Câmara Cível do TJRS, que fixou a indenização por danos morais em R$ 50 mil para cada uma das autoras.

As autoras ajuizaram ação na Justiça alegando que foram contratadas para efetuar trabalho de arquitetura e decoração de interiores. Apesar de terem recebido pelo serviço efetuado, afirmaram que foram surpreendidas no momento da inauguração do hotel, pois, em placa fixada em área de grande circulação do prédio, constava o nome de MPP como decoradora.

No 1º Grau, o pedido de indenização por danos morais e materiais foi indeferido. Em recurso ao Tribunal, as autoras salientaram que a ré é esposa de um dos donos do estabelecimento e teria apenas modificado alguns pontos do projeto, levando crédito por toda a criação. (…)

Para o Desembargador Jorge Alberto Schreiner Pestana, há elementos suficientes para concluir que os projetos originais foram executados ao menos em parte, sem que as criadoras recebessem os devidos créditos. Citou notificação emitida pela Câmara de Arquitetura do Conselho Regional de Engenharia Arquitetura e Agronomia (CREA-RS) à MPP, sobre exercício ilegal da profissão. Em resposta ao documento, a ré informou que a responsável pelo projeto arquitetônico dos interiores do hotel seria outra profissional que, no entanto, negou perante o CREA e em depoimento à Justiça que o projeto fosse de sua autoria. Parecer da Câmara de Arquitetura enfatiza que há fortes evidências de que os serviços foram desenvolvidos pelas arquiteta MX, em parceria a decoradora MM.

O magistrado ponderou que se a criação das autoras foi executada, observando especialmente o estilo da arte e as matérias-primas indicadas, é natural que recebessem os créditos pelo trabalho, sobretudo em razão do porte do empreendimento, fato que proporcionaria visibilidade profissional. Apontou que, ao contrário, a imprensa nacional deu todo o mérito da decoração à MP.

Na avaliação do Desembargador, o dano moral neste caso é presumido, por ser evidente que ver um terceiro recebendo láureas por um trabalho cuja titularidade não detinha causa um desconforto, pois tolhida a possibilidade de crescimento e de consolidação profissional.  Dessa forma, determinou que os réus paguem, de forma solidária, R$ 50 mil a cada uma das autoras. O pedido de reparação por dano material foi negado, por não haver provas de sua ocorrência. (TJ-RS. Apelação Cível nº 70037381415)" (grifo nosso).

OBSERVAÇÕES: Os nomes dos envolvidos foram abreviados.

DIREITO DE VIZINHANÇA: BARULHO E INDENIZAÇÃO

O abuso de direito, no modo de utilização do imóvel por alguns proprietários, é desagradável para os condôminos que sofrem diariamente com barulhos exagerados. Veja abaixo a notícia divulgada no site do TJ de SP sobre esse assunto.

A 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo condenou duas mulheres, moradoras de um condomínio em Campinas, a pagar indenização por danos morais no valor de R$ 2 mil ao dono do apartamento vizinho, em razão de excesso de barulho.

De acordo com a inicial, os ruídos eram provenientes de aparelho de som em volume alto, bater violento de portas, discussões durante a madrugada, toques prolongados de campainha e latidos do cão de estimação.
No entendimento da turma julgadora, as provas juntadas ao processo comprovam que havia perturbação do sossego do autor, entre elas, uma série de reclamações formalizadas em 2005 e 2006 à síndica do condomínio. Também há notícia de solicitação de força policial, decorrente de alto volume de aparelho de som.

“É inegável o abuso de direito por parte das rés, que durante anos não contiveram o excesso de ruídos em seu apartamento, mesmo após diversas reclamações e advertências por parte do condomínio, prejudicando o sossego e descanso não só do autor, como de diversos moradores. Diante disso, devida a indenização postulada pelo dano moral decorrente do uso prejudicial do apartamento vizinho”, afirmou em seu voto o relator do recurso, desembargador Edgard Rosa.

O magistrado ainda ressaltou que as circunstâncias do caso apontam que o vizinho sofreu com o “prolongado uso nocivo da propriedade pelas rés, pois percebe-se dos autos que durante anos teve o seu sono comprometido, privando-se do necessário descanso e, enfim, de tranquilidade junto aos seus, bens estes indispensáveis à vida humana saudável”. O julgamento teve votação unânime e contou com a participação dos desembargadores Orlando Pistoresi e Lino Machado. (grifo nosso).

Disponível em: http://www.tjsp.jus.br/Noticias/Noticia.aspx?Id=12643.

ESTRUTURA EMPRESARIAL

Na abertura de uma sociedade empresarial, deve-se ficar atento à natureza jurídica que melhor se adequa ao negócio. Assim, na criação da empresa deve-se considerar o seguinte:

- O funcionamento da empresa;

- A natureza do negócio;

- A formação do vínculo societário ou aptidão para viabilizar o negócio como empresário individual;

- O patrimônio atribuído à sociedade.

O Código Civil admite as seguintes sociedades empresariais: 1) nome coletivo; 2) responsabilidade limitada; 3) sociedade anônima; 4) comandita simples; e 5) comandita por ações.

Cabe ressaltar que a pessoa física que trabalha de forma autônoma, contando com a colaboração de outras pessoas ou de outros profissionais, como é o caso da área de saúde ou advogados, enquadra-se no âmbito das sociedades simples.

DIREITO IMOBILIÁRIO: limites das atividades comerciais nos prédios residenciais

Questão que se coloca presente, atualmente, nas edificações imobiliárias é a conjugação de fatores residenciais e comerciais num mesmo prédio.

Consideramos, sim, que limites devem ser estabelecidos nos prédios residenciais a fim de autorizar ou não a prática de determinadas atividades empresariais nos referidos prédios.

Veja abaixo trechos da matéria publicada, no jornal Estadão, sobre o tema:

"Uma nova questão passou a fazer parte do cotidiano - e das brigas - dos condomínios paulistanos. Cada vez mais profissionais liberais e pequenos empreendedores transformam o apartamento onde moram em escritório. O chamado home office, em muitos casos, altera a rotina interna dos condomínios e começa a levantar questionamentos sobre os limites e a pertinência de atividades comerciais em prédios residenciais". 

"Os problemas mais comuns dos condomínios sempre foram cachorro, garagem e barulho. Agora, a essa lista incorporamos o home office", diz o advogado Márcio Rachkorsky, consultor jurídico de mais de 400 condomínios em São Paulo. "Os hábitos dos paulistanos mudaram. E os prédios terão de aprender a lidar com a nova realidade."

Geralmente quem trabalha em casa não anuncia isso pelos corredores do prédio. Mas os vizinhos percebem, principalmente se o movimento no apartamento é maior do que em outras unidades. Alguns recebem clientes, outros mercadorias num volume maior. "As reclamações surgem porque são moradores que usam mais determinados serviços, como o porteiro e os mensageiros, e pagam a taxa administrativa padrão", diz Rachkorsky.

(...) Segundo pesquisa feita pelo sociólogo Roberto Gonzalez, da Universidade de Brasília (UnB), quatro em cada dez trabalhadores com carteira assinada perdem o emprego todos os anos. E metade dos empregos dura menos de dois anos."

(Disponível em: http://www.estadao.com.br/noticias/cidades,home-office-e-o-novo-desafio-dos-condominios,809297,0.htm). (grifo nosso).

O Código Civil trata do assunto no artigo 1.314, a saber:
Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.

Entendemos que a questão precisa ser regulada, em Assembleia, com a votação qualificada dos moradores, pois o tema é polêmico e interesses antagônicos podem gerar sérios conflitos entre os condôminos, tais como: 1) insegurança gerada pelo aumento do movimento de visitas no prédio; 2) uso constante dos porteiros em chamadas no interfone e no encaminhamento de correspondências para as unidades que praticam o home office.