DIREITO EMPRESARIAL: dissolução da sociedade e apuração de haveres

A dissolução da empresa é sempre uma situação delicada. Em alguns casos, um sócio quer se retirar da sociedade, mas encontra resistência dos demais sócios que permanecerão no quadro societário. Neste ponto, poderão aparecer conflitos de interesses e dificuldades na apuração dos haveres.

Segue disposição do Código Civil quanto ao direito do sócio retirante:

Art. 1.031. Nos casos em que a sociedade se resolver em relação a um sócio, o valor da sua quota, considerada pelo montante efetivamente realizado, liquidar-se-á, salvo disposição contratual em contrário, com base na situação patrimonial da sociedade, à data da resolução, verificada em balanço especialmente levantado.§ 1^o O capital social sofrerá a correspondente redução, salvo se os demais sócios suprirem o valor da quota. § 2^o A quota liquidada será paga em dinheiro, no prazo de noventa dias, a partir da liquidação, salvo acordo, ou estipulação contratual em contrário.

Sobre o tema, seguem alguns julgados:

"SOCIEDADE LIMITADA. DISSOLUÇÃO PARCIAL. RETIRADA DE SÓCIOS. APURAÇÃO DE HAVERES. LEGITIMIDADE PASSIVA. 1 - No curso da ação, a alienação da coisa ou do direito litigioso, a título particular, por ato entre vivos não altera a legitimidade das partes. A sentença, proferida entre as partes originárias, estende os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário (art. 42, CPC). 2 - O exercício do direito de retirada, ato unilateral do sócio que não tem mais interesse em permanecer na sociedade, é uma das causas de dissolução parcial da sociedade limitada. 3 - Na sociedade limitada por prazo indeterminado, o sócio pode desligar-se, a qualquer tempo, das obrigações assumidas ao assinar o contrato social.
4 - Decorrência lógica do exercício do direito de retirada é a apuração de haveres, que constitui reembolso em favor do sócio dissidente e tem por base o valor patrimonial da participação societária, se o contrato social não estabelecer outro critério (CC, art. 1.031). 5 - Se o sócio cumpre, no prazo, a obrigação de integralizar a sua quota, não deve ser considerado remisso, na acepção do art. 1.004 do CPC. 6 - Se com a retirada de sócios, a sociedade limitada passar à situação de unipessoalidade temporária, a pluralidade de sócios deverá ser restabelecida em 180 dias, sob pena de ser considerada irregular (art. 1.033, IV, CC)". 7- Apelação não provida. (TJ/DF. 20030110640098APC, Relator JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, julgado em 21/02/2011, DJ 24/02/2011 p. 171) (grifo nosso).

"DISSOLUÇÃO PARCIAL DE SOCIEDADE COMERCIAL. PAGAMENTO DOS HAVERES CORRESPONDENTES ÀS QUOTAS DO SÓCIO RETIRANTE. PARCELA ÚNICA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO ART. 1.031, § 2º, DO CÓDIGO CIVIL VIGENTE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CARÁTER DESCONSTITUTIVO DA SENTENÇA. ESTIPÊNDIO ADEQUADO AOS PARÂMETROS DO ART. 20, § 4º, ALÍNEAS A, B E C, DO CPC. MAJORAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO". (TJ/SC. Apelação Cível n. 2008.059463-5. Relator: Jorge Luiz de Borba. Juiz Prolator: Sérgio Luiz Junkes. Órgão Julgador: Segunda Câmara de Direito Comercial. Data: 14/04/2011).

Dano moral na incorporação imobiliária

A incorporadora responde pelo atraso na entrega da obra, conforme dispõe a Lei n. 4.591/1964. No entanto, quando o proprietário do terreno não guarda relação com a atividade de alienação das unidades imobiliárias, não se poderá responsabilizá-lo pelo descumprimento do contrato. Segue decisão recente do STJ sobre o tema.

"DANO MORAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Há mais de 12 anos houve a assinatura do contrato de promessa de compra e venda de uma unidade habitacional. Contudo, passados mais de nove anos do prazo previsto para a entrega, o empreendimento imobiliário não foi construído por incúria da incorporadora. Nesse contexto, vê-se que a inexecução causa séria e fundada angústia no espírito do adquirente a ponto de transpor o mero dissabor oriundo do corriqueiro inadimplemento do contrato, daí ensejar, pela peculiaridade, o ressarcimento do dano moral. Não se desconhece a jurisprudência do STJ quanto a não reconhecer dano moral indenizável causado pelo descumprimento de cláusula contratual, contudo há precedentes que excepcionam as hipóteses em que as circunstâncias atinentes ao ilícito material têm consequências severas de cunho psicológico, mostrando-se como resultado direto do inadimplemento, a justificar a compensação pecuniária, tal como ocorre na hipótese. Outrossim, é certo que a Lei n. 4.591/1964 (Lei do Condomínio e Incorporações) determina equiparar o proprietário do terreno ao incorporador, imputando-lhe responsabilidade solidária pelo empreendimento. Mas isso se dá quando o proprietário pratica atividade que diga respeito à relação jurídica incorporativa, o que não ocorreu na hipótese, em que sua atuação, conforme as instâncias ordinárias, limitou-se à mera alienação do terreno à incorporadora, o que não pode ser sindicado no especial, por força da Súm. n. 7-STJ. Dessarte, no caso, a responsabilidade exclusiva pela construção do empreendimento é, sem dúvida, da incorporadora". Precedentes citados: REsp 1.072.308-RS, DJe 10/6/2010; REsp 1.025.665-RJ, DJe 9/4/2010; REsp 617.077-RJ, DJe 29/4/2011; AgRg no Ag 631.106-RJ, DJe 8/10/2008, e AgRg no Ag 1.010.856-RJ, DJe 1º/12/2010. (STJ. REsp 830.572-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 17/5/2011). (grifo nosso).

CONTRATO SEGURO SAÚDE: descumprimento do acordo

A recusa injusta da cobertura securitária gera dano moral? Na decisão abaixo, o STJ se manifestou favorável ao pedido do consumidor que sofreu abalos psicológicos pelo não atendimento do plano, especialmente, em razão do paciente se encontrar com a saúde debilitada.

"DANO MORAL. RECUSA INJUSTA. PLANO. SAÚDE. Turma, ao prosseguir o julgamento, por maioria, entendeu, entre outras questões, que dá ensejo à indenização por dano moral a injusta recusa da cobertura securitária por plano de saúde, uma vez que a conduta agrava a situação de aflição psicológica e de angústia no espírito do segurado, o qual, ao pedir a autorização da seguradora, já se encontra em situação de dor, de abalo psicológico e com a saúde debilitada". Precedentes citados: REsp 1.067.719-CE, DJe 5/8/2010, e REsp 918.392-RN, DJe 1º/4/2008. (STJ. REsp 1.190.880-RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 19/5/2011).

No entanto, já na decisão abaixo, o STJ entendeu pela não configuração do dano moral.

"DANO MORAL. PLANO. SAÚDE. COBERTURA PARCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. Trata-se de recurso especial contra acórdão que, ao manter a sentença, afastou o dever de indenizar por danos morais decorrentes da cobertura apenas parcial de procedimento cirúrgico com colocação de stents. Aquele aresto considerou que o inadimplemento contratual caracteriza mero dissabor não sujeito à indenização por danos morais. A Turma negou provimento ao recurso sob o entendimento de que o inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Assim, o inadimplemento motivado pela discussão razoável do descumprimento de obrigação contratual não enseja tal dano, salvo a existência de circunstâncias particulares que o configurem. Observou-se ser certo que há situações nas quais o inadimplemento contratual enseja aflição psicológica e angústia, o que é especialmente frequente em caso de recusa de tratamento médico por empresa privada operadora de seguro de saúde. Entretanto, no caso em questão, a cirurgia foi realizada sem percalços, mas apenas parte do valor da conta do hospital foi coberta, recusando-se o plano de saúde ao ressarcimento da parte paga pelo assistido, ou seja, o valor do implante dos stents foi coberto apenas parcialmente. Desse modo, a partir das circunstâncias de fato delineadas no acórdão recorrido, concluiu-se que o inadimplemento contratual por parte da entidade operadora do plano de saúde, na hipótese, teve consequências apenas patrimoniais, não proporcionando ao recorrente abalo caracterizador de dano moral". Precedentes citados: AgRg no REsp 1.132.821-PR, DJe 29/3/2010, e REsp 746.087-RJ, DJe 1º/6/2010. (REsp 1.244.781-RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 24/5/2011).

COMO CONFECCIONAR CONTRATOS DE LOCAÇÃO MAIS SEGUROS

• CICLO DE PALESTRAS 2011: 20 ANOS DA LEI DO INQUILINATO

O ciclo de palestras objetiva apresentar ao mercado treinamentos, debates e painéis em comemoração aos 20 anos da Lei do Inquilinato. Seguem informações do primeiro evento:

Tema: Como confeccionar contratos de locação mais seguros.

• Inscrições: até o dia 15/08.

• Dia do treinamento: 24/08/2011.
• Horário: 18:30h. às 21:30h.
• Instrutora: Bruna Lyra Duque.
• As vagas são limitadas.

• Local: Av. das Palmeiras, número 500, Itararé, Vitória/ES, CEP 29407-550. Ao lado do estacionamento Cias – Unimed.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/agenda.htm.

CONTRATOS EMPRESARIAIS: descumprimento do acordo

O descumprimento do contrato empresarial pode trazer prejuízos não desejados pelas partes, no momento da estipulação do acordo.

Neste caso, a expectativa do credor pode ser abalada, bem como dos deveres anexos de conduta, decorrentes da boa-fé objetiva, justificando inclusive, despesas e investimentos feitos em função do contrato. Aliás, importante ressaltar que tal prejuízo não ocorreria se o credor não tivesse acreditado no efetivo cumprimento do ajustado (Guilherme Magalhães Martins, 2008).

Nos contratos empresariais, tal situação pode gerar sérias consequências. Imaginemos a violação do tempo no contrato de transporte, ou a não entrega da mercadoria, no Natal, e que fora encomendada numa compra internacional, ou a não realização de um serviço de assistência técnica, numa máquina de um hospital, para finalizar a instalação do equipamento. Todos esses exemplos retratam uma situação bastante comum no meio empresarial, qual seja: o inadimplemento anterior ao termo. Neste caso, a única saída para a empresa prejudicada poderá ser a resolução do contrato.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

PROPRIEDADE INDUSTRIAL: uso indevido de domínio

O uso indevido do domínio pode configurar, no ambiente empresarial, violação à propriedade industrial. Veja decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.

"APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. PROPRIEDADE INDUSTRIAL. USO INDEVIDO DE DOMÍNIO. CONCORRÊNCIA DESLEAL CONFIGURADA. 1. REGISTRO DE DOMÍNIOS FONETICAMENTE IDÊNTICOS NA INTERNET. CONCORRÊNCIA DESLEAL CONFIGURADA. A questão cinge-se à verificação da prática de concorrência desleal ante o fato da empresa ré registrar domínio na internet foneticamente idêntico ao da empresa autora para venda de mesmo tipo de produto, fazendo com que os usuários que objetivavam o sítio da demandante fossem remetidos ao domínio da empresa ré. 2. CRITÉRIO DA ANTERIORIDADE. ART. 1º DA RESOLUÇÃO Nº. 002/2005. Em se constatando que a empresa autora, efetivamente, registrou o domínio anteriormente à empresa ré, é indubitável que essa última agiu em concorrência desleal em relação àquela, porquanto atribuiu um domínio (tecnospray.com.br) que não tem relação alguma com o nome através do qual é conhecida no mercado, mas que guarda profunda semelhança na grafia e na pronúncia com o domínio registrado por outra empresa concorrente. 3. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. A demonstração do prejuízo ou da redução patrimonial motivadora do pagamento da indenização deveria ter sido feita ao menos, in casu, com prova de quantos acessos indevidos ocorreram através do domínio da ré (que objetivavam, na realidade, o acesso aos produtos da autora); ou, ainda, se a autora teria tido redução nas vendas em razão dos problemas decorrentes dos domínios com registros similares. Por conseguinte, não comprovados os danos materiais, não há dever indenizatório, e obstaculiza, inclusive, que os respectivos prejuízos sejam apurados em fase de liquidação de sentença. Apelação. Desprovida. Recurso adesivo parcialmente provido". (Tribunal de Justiça do RS, Apelação Cível Nº 70024891277, Nona Câmara Cível, Relator: Odone Sanguiné, Julgado em 10/12/2008).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Atraso no financiamento imobiliário

Veja a pergunta de um leitor do Blog sobre o tema "atraso no financiamento imobiliário".

PERGUNTA: Quem deve assumir o risco, no financiamento imobiliário, pelo atraso na liberação de valores financiados pelas instituições bancárias?

MINHA RESPOSTA: Atendendo ao princípio da boa-fé objetiva e dando relevância à vontade manifestada nos contratos de empréstimos celebrados entre mutuário/consumidor e a instituição financeira/mutuante, se o banco obrigou-se a efetuar tempestivamente os repasses de recursos necessários à aquisição do imóvel, ocorrendo o descumprimento desse dever, poderá o consumidor pleitear a indenização cabível.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES ANEXOS DO CONTRATO

O Código Civil, no artigo 422, prevê que:

"Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé".

Interpretando o referido artigo dispõe o enunciado número 24 da I Jornada de Direito Civil:

"Art. 422: em virtude do princípio da boa-fé, positivado no art. 422 do novo Código Civil, a violação dos deveres anexos constitui espécie de inadimplemento, independentemente de culpa".

Veja abaixo um caso recente publicado no site do STJ, em Notícias, com o título "Banco terá que devolver a cliente dinheiro reaplicado sem autorização":

O Banco da Amazônia (Basa) terá que restituir a um cliente de Minas Gerais os valores que ele havia aplicado em fundo de investimento e que foram redirecionados sem sua autorização para outro fundo, gerido pelo Banco Santos. O dinheiro ficou bloqueado depois que o Banco Central decretou intervenção na segunda instituição.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso especial sobre o caso, considerou que a aplicação feita pelo Basa em outro fundo não estava inserida no risco natural do negócio. Por isso, o Basa só ficaria livre da obrigação de indenizar o cliente se comprovasse que o redirecionamento da aplicação foi autorizado por ele de forma expressa – o que não ocorreu.
“O princípio da boa-fé e seus deveres anexos devem ser aplicados na proteção do investidor-consumidor, o que implica a exigência, por parte do fornecedor de serviços bancários, de informações adequadas, suficientes e específicas sobre o serviço que está sendo prestado com o patrimônio daquele que o escolheu como parceiro”, disse a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial.
O cliente do Basa havia aplicado R$ 725 mil em um fundo de investimento do próprio banco, chamado FMI. Posteriormente, sem autorização específica para tanto, a instituição transferiu os recursos para o fundo Basa Seleto. Quando tentou resgatar o dinheiro, o cliente ficou sabendo que as aplicações estavam bloqueadas por causa da intervenção no Banco Santos, cujo ativo financeiro era responsável por 86,66% do fundo Basa Seleto.
O correntista entrou na Justiça para tentar reaver seus valores, mas perdeu em primeira e segunda instâncias. Para o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, os fundos de investimento estão sujeitos à variação dos títulos que compõem as carteiras e o cliente certamente conheceria os riscos.
“Tendo optado por depositar sua poupança em fundos de investimento” – afirmou o tribunal estadual-, “presume-se que havia ele se inteirado da natureza do investimento que efetivava e dos riscos que lhe eram inerentes, pois refoge ao senso comum aventar-se que qualquer cidadão efetive um investimento de consideráveis somas sem antes inteirar-se dos riscos aos quais se submeteria.”
Fora do contrato A ministra Nancy Andrighi observou que os fundos de investimento são mesmo sujeitos a incertezas, e que a própria Terceira Turma do STJ já havia consagrado, em julgamento do ano passado (REsp 1.003.893), a tese da presunção de conhecimento pelo consumidor padrão acerca dos riscos inerentes a tais fundos. Naquele caso, a Turma rejeitou o recurso de um investidor que pretendia ser ressarcido pelas perdas sofridas em fundo de investimento, em razão da maxidesvalorização do real em 1999.
No entanto, segundo a relatora, o presente caso é diferente, porque não está em discussão o prejuízo causado por variações próprias do mercado, como a mudança do câmbio. Ela afirmou que o redirecionamento das aplicações ao fundo gerido pelo Banco Santos foi uma operação que o Basa realizou fora de seu compromisso contratual e legal, extrapolando o risco natural do contrato.
“Essa situação não pode ser equiparada ao risco de que o real se desvalorize frente ao dólar ou de que determinada ação sofra uma queda abrupta na bolsa de valores. Não se pode chamar de risco, a desonerar a instituição bancária de sua responsabilidade, o que foi sua própria escolha”, acrescentou a ministra.
Nancy Andrighi destacou ainda que o cliente “não contratou qualquer aplicação financeira com o Banco Santos”, tendo estabelecido relação contratual apenas com o Basa, e por isso não lhe diz respeito a subsequente relação firmada entre as duas instituições financeiras. Como a aplicação do dinheiro junto ao Banco Santos não estava incluída no risco natural do negócio, a ministra afirmou que a mera presunção de conhecimento pelo consumidor não basta para afastar a responsabilidade do Basa, o qual teria de comprovar que agiu com autorização específica de seu cliente.
“Se o banco escolhido pelo recorrente para administrar seu capital redirecionou inadequadamente os recursos para instituição financeira alheia à relação contratual” – concluiu a ministra –, “cometeu ilícito contratual, em flagrante violação do princípio da boa-fé e de seus deveres anexos, como o dever de informação. Por essa razão, deve arcar com a má escolha, operada supostamente em nome do cliente.”

Disponível: http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=101558.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_civil.htm.

CONTRATO DE TRANSPORTE: indenização atraso do voo

Atraso no voo com justificativa da transportadora pautada no caos aéreo é motivo para eximir a empresa da indenização? Entendo que não.

O Código de Defesa do Consumidor dispõe sobre o tema:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 1° O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I - o modo de seu fornecimento;

DIREITO DO CONSUMIDOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. TRANSPORTE AÉREO. COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE BRASÍLIA-DF. ATRASO NO VÔO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. NEXO CAUSALIDADE. CASO FORTUITO INTERNO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MORAIS. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM PATAMAR ADEQUADO. SENTENÇA MANTIDA. MAIORIA. 1. Recurso inominado em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido indenizatório por danos morais ante a permanência do recorrido em aeroporto por mais de nove horas além do previsto para o embarque. 2. Rejeitada a preliminar de incompetência absoluta argüida e, por consequência, de nulidade da sentença. O Juizado Especial Cível é o competente para processar e julgar a matéria ventilada, porquanto é objetiva a responsabilidade civil da empresa que decorre do contrato de serviço aéreo firmado entre as partes. Almejada inclusão da União no pólo passivo incabível. Havendo interesse passível ao recorrente propor ação de regresso contra a União. 3. O atraso excessivo do vôo, ocasionando transtorno ao recorrido e às suas duas filhas menores, vai muito além do mero aborrecimento, caracterizando o dever de indenizar por danos morais. 4. A alegação da companhia aérea de que o atraso se deu por culpa atribuída a terceiros, ante o caos aéreo ocorrido à época, ocasionado pela colisão de uma aeronave GOL com um jato particular, deflagrando-se com isso a greve dos operadores de vôo na chamada "operação padrão", bem como questões metereológicas, não afastam a indenização por ofensa a um dos atributos da personalidade. 5. A falha na prestação do serviço se relaciona diretamente com atividade prestada pela empresa recorrente, portanto, tais fatos atribuídos a terceiro não têm o condão de romper o nexo de causalidade, tampouco de excluir a responsabilidade civil. 6. Ademais, configura-se, na hipótese, o chamado caso fortuito interno, já que os fatos noticiados fazem parte do próprio risco que a empresa aérea deve suportar pelos serviços prestados. 7. Pela sistemática do Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 14, a responsabilidade civil nos casos como o dos autos é objetiva, a qual independe de demonstração de culpa. Não sendo reconhecida a excludente prevista no § 3º, inciso II do citado artigo, surge o dever de indenizar atribuído à empresa aérea. 8. Na seara da fixação do valor da indenização devida, mister levar em consideração a gravidade do dano, o período em que o recorrido permaneceu no aeroporto com suas filhas menores, o porte econômico do lesante, a quantia evolvida na espécie, além da condição da vítima. 9. Também não se pode deixar de lado a função da reparação de dano moral consubstanciada em impingir ao lesante uma sanção bastante a fim de que não retorne a praticar os mesmos atos. Por outro lado, a reparação não pode se tornar uma forma de enriquecimento sem causa. 10. Razoável e suficiente o quantum indenizatório fixado na sentença. 11. Recurso conhecido e improvido, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei nº 9.099/95. Maioria. Condeno a recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da corrigido da causa.(20070710035809ACJ, Relator CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, julgado em 22/02/2011, DJ 06/05/2011 p. 196) (grifo nosso).

CONTRATO DE REPRESENTAÇÃO

Os julgados abaixo tratam de dois temas interessantes no contrato de representação comercial, a saber: pagamento das comissões e prestação de contas.

DIREITO CIVIL. COBRANÇA. CONTRATO DE REPRESENTAÇÃO COMERCIAL. DISTRATO. PLEITO DE RECEBIMENTO DAS COMISSÕES EM RAZÃO DAS VENDAS EFETUADAS. NOTAS DE EMPENHO NÃO LIQUIDADAS. NÃO COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA PROVA (CPC, art. 333, II). SENTENÇA MANTIDA. 1. Não tendo a parte ré se desincumbido do ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora (CPC, art. 333, II), no sentido de que as notas de empenho apresentadas com a inicial não tenham sido liquidadas, as vendas já efetuadas e cujos processos de entrega e respectivo recebimento ainda não haviam sido concluídos antes da rescisão contratual hão que ser imputadas como efetivadas, impondo-se-lhe o dever de pagar as comissões respectivas no importe do efetivamente comprovado nos autos. 2. Negou-se provimento ao apelo da ré. (20080111221492APC, Relator NILSONI DE FREITAS CUSTÓDIO, 6ª Turma Cível, julgado em 27/04/2011, DJ 12/05/2011 p. 160).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. CONTRATO DE REPRESENTAÇÃO COMERCIAL.INTERESSE PROCESSUAL. 1.Havendo dúvida quanto às contas existentes entre as partes de uma relação de direito material que envolva débito e crédito, está presente o interesse processual na ação de prestação de contas. 2. O envio de relatórios mensais à autora não lhe retira o interesse na ação de prestação de contas, diante da dúvida a respeito do valor de eventual crédito em seu favor. 3.Negou-se provimento ao apelo da ré.(20070111308582APC, Relator SÉRGIO ROCHA, 2ª Turma Cível, julgado em 11/03/2011, DJ 17/03/2011 p. 101).

PROPRIEDADE INDUSTRIAL NA ÁREA IMOBILIÁRIA

Segue julgado que analisa o tema propriedade industrial na área imobiliária no tocante ao registro de marca na incorporação e venda de imóveis (classe 40.10 do INPI).

"USO. MARCA. CONFUSÃO INEXISTENTE. A Turma negou provimento ao recurso por entender que a fixação do nome de um condomínio fechado, tal como ocorre com o nome de edifício, não viola os direitos de propriedade industrial inerentes a uma marca registrada e protegida, ainda que seja no ramo de serviços de locação, loteamento, incorporação e venda de imóveis (classe 40.10 do INPI). Adota-se tal posicionamento porque os nomes de edifícios ou de condomínios fechados não são marcas nem são atos da vida comercial, mas sim atos da vida civil, pois individualizam a coisa, não podendo ser enquadrados como serviços ou, ainda, produtos, mesmo porque, nos últimos, a marca serve para distinguir séries de mercadorias e não objetos singulares. Para o exame da colisão de marcas, não só se faz necessária a aferição do ramo da atividade comercial das sociedades empresárias, mas se deve apreciar também a composição marcária como um todo. Ademais, no caso, o tribunal a quo, lastreado na prova dos autos, concluiu pela ausência de risco de erro, engano ou confusão entre as marcas, pois se destinam a consumidores de classes econômicas distintas, não havendo qualquer ato de concorrência desleal praticado pela recorrida, sendo inexistente a má-fé". (STJ. REsp 862.067-RJ, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ-RS), julgado em 26/4/2011). (grifo nosso).

CAUÇÃO NA AÇÃO DE DESPEJO

"LOCAÇÃO. DESPEJO. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. CAUÇÃO. Para que a caução seja dispensada na execução provisória, o único requisito que a lei impõe é que a causa de pedir da ação de despejo seja o descumprimento de mútuo acordo (art. 9º, I, da Lei n. 8.245/1991), a prática de infração legal ou contratual (art. 9º, II) ou a necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (art. 9º, IV). Ocorre que o caput do art. 64 da Lei n. 8.245/1991, com a redação anterior à Lei n. 12.112/2009, determinava que, salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9° (explicitados acima), a execução provisória do despejo dependia de caução. Assim, para a Min. Relatora, embora a Lei n. 8.245/1991 não tenha incluído expressamente o inciso III do art. 9º como hipótese de dispensa de caução, a falta de pagamento do aluguel e demais encargos pelo locatário constitui infração que está acobertada pelo inciso II do art. 9º e, nessa hipótese, dispensa-se a caução para a execução provisória do despejo, visto que não deve prevalecer uma interpretação literal do art. 64 da citada lei de locação. Anota que o despejo funda-se na falta de pagamento, sendo, portanto, dispensável a exigência de caução. Com esse entendimento, a Turma negou provimento ao recurso. Precedente citado: AgRg no Ag 663.548-MS, DJ 10/4/2006". (STJ. REsp 1.207.793-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 14/4/2011).

CONTRATO DE EMPREITADA POR ADMINISTRAÇÃO

A empreitada pode ser de mão-de-obra (também chamada de lavor) ou empreitada que conjuga a execução da obra e a entrega dos materiais (empreitada mista), consoante dispõe o artigo 610 do Código Civil.

Além da classificação indicada no Código Civil, a Lei 4.591/64 estabelece três formas de construção: a empreitada propriamente dita, a empreitada por administração (ou por preço certo) e a construção por conta e risco do incorporador.

Na empreitada por administração, o construtor se encarrega da execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra, sendo o risco do empreendimento do proprietário. Esta empreitada é também chamada “a preço de custo” e se verifica quando os proprietários ou adquirentes assumem a responsabilidade de pagar o custo integral da obra (artigo 58 da Lei 4.591/64).

Para maiores informações, veja o artigo de minha autoria publicado no site Âmbito Jurídico (http://lyraduque.com.br/academico.htm).

INCORPORADORA RESPONDE PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA

Pode-se falar em ocorrência de dano moral decorrente do decumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte da incorporadora, no caso de atraso na entrega da obra? Segue posicionamento do STJ.

"COMPRA. VENDA. IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. INCORPORADORA. DANOS MORAIS. Trata-se de REsp decorrente de ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória ajuizada pela recorrida em desfavor da recorrente, tendo em vista o inadimplemento contratual por parte desta, relativo a contrato de compra e venda de imóvel. Inicialmente, ressaltou o Min. Relator não se desconhecer que a jurisprudência deste Superior Tribunal, por vezes, afirma que o inadimplemento contratual acarreta mero dissabor, sendo verdade, entretanto, que os precedentes não se posicionam de modo intransigente no que tange à matéria. Admitiu que, dependendo da peculiaridade do caso concreto, pode ser constatado abalo moral a exigir compensação pecuniária. Assim, recepcionam-se as hipóteses em que, na própria descrição das circunstâncias que perfazem o ilícito material, é possível verificar consequências bastante sérias de cunho psicológico que são resultado direto do inadimplemento culposo. No caso em questão, o acórdão recorrido chegou à conclusão de que a ocorrência de dano moral decorreu do não cumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cujo atraso já conta mais de dez anos, circunstância que extrapola o mero aborrecimento. Diante disso, a Turma, ao prosseguir o julgamento, manteve o acórdão ao não conhecer do recurso especial". Precedentes citados: REsp 1.025.665-RJ, DJe 9/4/2010; REsp 1.072.308-RS, DJe 10/6/2010; AgRg no Ag 1.010.856-RJ, DJe 1º/12/2010; AgRg no Ag 830.546-RJ, DJ 8/10/2007, e AgRg no Ag 482.521-RJ, DJ 5/3/2007. (STJ.REsp 617.077-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 5/4/2011). (Grifo nosso)

CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA REPRESENTAÇÃO COMERCIAL

REPRESENTAÇÃO COMERCIAL. EXCLUSIVIDADE. CONTRATO VERBAL. A leitura do art. 31 da Lei n. 4.886/1965, com a redação que lhe deu a Lei n. 8.420/1992, denota que a cláusula de exclusividade em contratos de representação comercial deve ser expressamente pactuada entre as partes. Contudo, não se exige a obrigatoriedade da forma escrita para tal. Dessarte, é possível demonstrar, mediante quaisquer meios de prova admitidos em direito, a existência da cláusula de exclusividade nos contratos de representação comercial firmados verbalmente, ajustes que não são vedados, apesar de o art. 27 da Lei n. 4.886/1965 (também alterado pela Lei n. 8.420/1992) enumerar elementos obrigatórios do contrato escrito de representação comercial. Na hipótese, o acórdão atacado reconheceu vigorar a referida cláusula, confirmada mediante prova testemunhal, daí ser inarredável a conclusão de que houve rescisão imotivada do contrato em razão da contratação de um novo representante para atuar na mesma zona em que agia a sociedade empresária recorrida. Por fim, é de regra a aplicação, ao caso, das Súmulas ns. 5 e 7 do STJ. Precedente citado: REsp 229.761-ES, DJ 9/4/2001. (STJ. REsp 846.543-RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 5/4/2011).

EXONERAÇÃO DA FIANÇA: Contrato locação comercial

Numa relação locatícia comercial em que figura um sócio como fiador, quando há mudança na composição da sociedade, pode o fiador pedir a substituição da garantia? Qual é a responsabilidade do fiador diante da mudança no quadro societário? O julgado abaixo apresenta posicionamento favorável à exoneração da fiança, desde que o contrato estipule tal possibilidade.

FIANÇA. EXONERAÇÃO. NOTIFICAÇÃO. "É certo que a jurisprudência do STJ diz que a simples notificação extrajudicial feita pelo fiador ainda na vigência do art. 1.500 do CC/1916 não o exonera da fiança prestada, que só poderia ser afastada por avença ou sentença judicial. Contudo, na hipótese, pelo quadro fático-probatório definido na instância a quo, vê-se não se tratar de simples notificação, pois os fiadores, ora recorridos, ao procederem com boa-fé, transparência e no fiel cumprimento da avença, após a cessão integral de suas quotas, notificaram a sociedade empresária recorrente do ocorrido e solicitaram a substituição da garantia, conforme previsto em cláusula contratual, com o que a recorrente anuiu, prosseguindo-se regularmente o relacionamento comercial. Saliente-se que, sucessivamente, houve a alteração do quadro societário e foi substituída a garantia, sempre com isso anuindo a recorrente. Diante disso, não há como responsabilizar os recorridos pelo débito ora cobrado. Por último, anote-se que há entendimento do STJ quanto a ser possível, diante da alteração do quadro social, ser possível a desobrigação mediante ação de exoneração ou notificação do fiador, a depender da época em que foi firmado o contrato, e a renúncia ao direito de exoneração da garantia, nesses casos, só produzir efeito no período original do contrato, não se estendendo à prorrogação, sob pena de tornar eterna a obrigação". Precedentes citados: AgRg no REsp 759.909-SP, DJe 21/6/2010; AgRg no REsp 750.643-MG, DJe 7/6/2010; REsp 419.128-ES, DJ 19/5/2003, e REsp 466.330-MG, DJe 17/5/2010. (STJ. REsp 1.112.852-SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 5/4/2011). (Grifo nosso).

CESSÃO DE CRÉDITO: eficácia do negócio

Segue abaixo tema apreciado pelo STJ referente ao negócio de cessão de crédito firmado entre empresa e pessoa física (sócio). Tal negociação, quando feito por instrumento particular, só tem eficácia em relação a terceiro se registrada no Cartório competente, segundo o Código Civil.

"A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reiterou o entendimento de que a cessão de crédito realizada por instrumento particular não tem eficácia contra terceiros se não for registrada em cartório. A tese foi apreciada no julgamento de um recurso especial em que o sócio de um posto de combustíveis de São Paulo tentava receber o crédito no valor de R$ 55 mil que detinha no estabelecimento.
Ele propôs uma ação a fim de cobrar a quantia dos demais sócios no posto, valor que passou à sua titularidade após uma cessão de crédito feita por um antigo cotista da empresa por meio de documento não registrado em cartório (instrumento particular).
O mérito da ação sequer foi julgado pela primeira e pela segunda instância da Justiça paulista. Os juízes entenderam que o pedido era juridicamente impossível (não tinha amparo em lei) e que os demais sócios do posto eram partes ilegítimas para figurar na condição de réus porque a dívida seria da empresa, não deles como pessoas físicas.
No recurso interposto no STJ, o sócio supostamente lesado pedia a reforma da decisão de segunda instância. Entre outros aspectos, ele argumentou que o pedido era sim juridicamente possível porque a cessão do seu crédito teria sido feita seguindo a exigência prevista no artigo 1.069 do Código Civil de 1916 (lei em vigor à época do negócio), ou seja, com devida notificação da operação de cessão, por correio, aos demais sócios.
O mérito do recurso endereçado ao STJ também não foi julgado pela Quarta Turma. Diferentemente da Justiça paulista, os ministros do colegiado reconheceram que o pedido era juridicamente possível porque não há lei que impeça a cobrança do crédito cedido. No entanto, acabaram não conhecendo do recurso por outro fundamento: ilegitimidade passiva dos devedores (sócios) para responder pela dívida.
Para os ministros, ao ceder crédito por instrumento particular, quem fez essa cessão teria que observar os requisitos e solenidades legais previstas no artigo 135 do Código Civil de 1916 (lei em vigor à época do negócio). A principal exigência da lei é o registro público do documento de cessão no cartório competente. Essa exigência também está presente no artigo 129, parágrafo 9º, da Lei de Registros Públicos.
O documento particular de cessão de crédito celebrado entre o antigo cotista do posto e o sócio que ingressou com ação de cobrança não foi registrado em cartório. Por essa razão, seguindo o voto do relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, os demais integrantes da Quarta Turma entenderam que, ainda que sirva de prova do negócio (cessão), o documento não poderia produzir efeitos em relação aos demais sócios do posto. Como é ineficaz, os últimos não poderiam figurar como réus no processo (ilegitimidade passiva).
A legislação atual prevê que a cessão de crédito poder ser feita tanto por instrumento público quanto por particular. Se for realizada da primeira forma, não há necessidade de registro para que ela valha contra terceiros. Se for pela segunda, é exigido o registro em cartório.
Entre outros aspectos, o registro feito em cartório tem o objetivo de conceder segurança jurídica aos negócios, garantindo que terceiros, por meio da publicidade, tomem conhecimento de sua existência. Também dá a certeza de que os negócios resultaram da efetiva vontade das partes que os celebraram". (grifo nosso). (STJ. RESP 301981).

CONFRONTO LIBERDADE X DIREITO DE IMAGEM

Nas decisões abaixo, o TJ/RS enfrentou situações que retratam conflitos entre a liberdade de expressão e o direito de imagem do indivíduo. O tema é interessante e suscita variadas interpretações.

"CIVIL. REPARAÇÃO DE DANO MORAL. CONFRONTO ENTRE LIBERDADE DE EXPRESSÃO E CRÍTICA E DIREITO A TUTELA DA IMAGEM E DA HONRA. DISTINÇÃO ENTRE ATIVIDADE PÚBLICA E PRIVADA DA PESSOA. POSIÇÃO DE PREPONDERÂNCIA DA LIBERDADE DE CRÍTICA, NO CAMPO DAS ATIVIDADES PÚBLICAS, NO CONFRONTO COM A IMAGEM. 1. A HONRA E A IMAGEM INTEGRAM OS DIREITOS DA PERSONALIDADE, TUTELADOS NA CONSTITUIÇÃO (ART-5, V E X), BEM COMO A LIBERDADE DE EXPRESSÃO E DE CRÍTICA (ART-5, IV). NO EVENTUAL CONFRONTO ENTRE TAIS VALORES, HÁ DE SE DISTINGUIR, NAS ATIVIDADES DA PESSOA, A ESFERA PÚBLICA E A ESFERA PRIVADA. QUANDO ALGUÉM EXERCE ATIVIDADE PÚBLICA, SAINDO DA VIDA PRIVADA, SE TORNA PASSÍVEL DE CRÍTICA, AGASALHADA NA PREPONDERÂNCIA DA LIBERDADE DE EXPRESSÃO. CASO EM QUE CERTO MÉDICO, INVESTIDO NAS FUNÇÕES DE ADMINISTRADOR DE HOSPITAL, MERECEU CRÍTICAS DO ADMINISTRADOR ANTERIOR, DEFENDENDO OUTRAS DIRETRIZES ADMINISTRATIVAS. TUTELA DA LIBERDADE DE EXPRESSÃO. 2. APELAÇÃO DESPROVIDA". (Apelação Cível Nº 596142562, Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Araken de Assis, Julgado em 22/08/1996). (grifo nosso).

"APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VEICULAÇÃO DE MATÉRIA QUE EXTRAPOLA O DEVER DE INFORMAÇÃO. VALORAÇÃO DOS FATOS PELO JORNAL. IMPARCIALIDADE COMPROMETIDA. OFENSA À HONRA DO AUTOR. DANO MORAL MANTIDO. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. A matéria objeto do litígio não foi meramente informativa. Se assim o fosse, não haveria falar em dever de indenizar. Ocorre, porém, que o requerido extrapolou seu direito à liberdade de informação, na medida em que divulgou como inequívoca a versão das supostas vítimas, emitindo juízo de valor. Da leitura da matéria, constata-se que o jornal requerido não foi imparcial. Assim, uma vez que o autor teve sua imagem e sua honra atingidas, maculadas, impõe-se a manutenção da condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais, uma vez que os requisitos da responsabilidade civil estão presentes no caso em tela. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL REJEITADA. APELO DESPROVIDO". (Apelação Cível Nº 70040601981, Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Romeu Marques Ribeiro Filho, Julgado em 23/02/2011) (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: obrigatoriedade de registro no CRA

Imobiliárias devem ser registradas no CRA? Entendemos que não, pois as atividades específicas dessas empresas encontram-se reguladas na lei 6.530 de 1978. Logo, não há obrigatoriedade do registro dessas entidades no CRA.

Ora, exigir um registro sem autorização legal é impedir o livro exercício da profissão, violando, portanto, preceito constitucional (artigo 170 da CRFB/88).

Sobre o tema, seguem abaixo duas decisões.

"REGISTRO. ADMINISTRADORAS DE BENS IMOVEIS E CONDOMINIOS. OBRIGATORIEDADE DE REGISTRO SOMENTE NO CRECI. ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE ADMINISTRAÇÃO. REGISTRO. ADMINISTRADORAS DE BENS IMOVEIS E CONDOMINIOS. OBRIGATORIEDADE DE REGISTRO SOMENTE NO CRECI. I. O critério definidor da obrigatoriedade de registro de empresas e de anotação de profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, nos conselhos de fiscalização do exercício das profissões, assenta-se na atividade básica da empresa ou firma-se em relação a natureza dos servidores, que a empresa presta a terceiros. PRECEDENTES DO EXTINTO TFR. II. As atividades especificas das administradoras de bens imóveis e condomínios encontra-se reguladas pelo Decreto N. 89.871, DE 29.06.78, que regulamentou a lei n. 6.530, de 12.05.78, sendo obrigatório seu registro no CRECI, de acordo com a legislação citada, e não no Conselho Regional de Administração. O mero uso do vocábulo ‘administração, na razão social de uma empresa, não implica na obrigação de seu registro no CRA. iii. Apelação provida. Sentença reformada, para conceder-se a segurança buscada. Decisão: A unanimidade, dar provimento a apelação.". (TRF 1ª Região. AMS. Processo: 8901106370. Segunda Turma. Julgado em: 18/9/1990. TRF 100006373. DJ: 8/4/1991. Relator Souza Prudente." (grifo nosso).

"DIREITO ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS - CRECI. ATIVIDADE BÁSICA DA EMPRESA. NÃO OBRIGATORIEDADE DE REGISTRO NO CRA/RJ. LEI Nº 6.839/80, ART. 1º. 1. A matéria em debate na apelação dos presentes Embargos à Execução diz respeito à inaplicabilidade e à exoneração do pagamento da multa, motivada pela falta de registro da empresa embargante junto ao Conselho Regional de Administração do Rio de Janeiro - CRA/RJ. A empresa multada tem como atividade básica a compra/venda de imóveis e condomínios, como também a administração de condomínios, com registro junto ao CRECI. 2. A Lei nº 6.839/80, no seu art. 1º, exige o registro de empresas no Conselho de Fiscalização do exercício de determinada profissão quando se tratar da atividade básica da empresa ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros. 3. O fato de a empresa empregar funcionários especializados em outras profissões para a consecução de serviços de ordem secundária em relação à atividade principal não a toma prestadora dos respectivos serviços profissionais. É a atividade-fim o fator determinante da obrigatoriedade de registro da empresa no conselho profissional pertinente. Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial pátrio, porquanto quase a totalidade das empresas necessita do auxílio de profissionais dos diversos ramos do conhecimento, concorrentemente com os profissionais da área da atividade básica, para executar tarefas complementares, a título de atividades-meio, a fim de alcançar com sucesso sua finalidade, seja na produção de bens, seja na prestação de serviços. 4. Consagrado o entendimento dos Tribunais Superiores, no sentido de que as empresas de administração e corretagem imobiliária estão sujeitas apenas ao registro nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, não ingressando na esfera de fiscalização dos Conselhos Regionais de Administração. 5. Apelação e remessa necessária não providos". (TRF 2ª Região. Processo 2002.51.01.509385-8. Desembargador Federal Guilherme Calmon. Julgamento: 12/12/2006). (grifo nosso).

DIREITO CONTRATUAL: Plano de saúde não pode se negar a fornecer stent

Diante das várias perguntas recebidas, nessa semana, sobre os abusos praticados pelos planos de saúde, divulgo alguns julgados que abordam o tema.

"PLANO DE SAÚDE - COBERTURA - 'STENT' - PRÓTESE - NÃO CONFIGURAÇÃO - OBRIGATORIEDADE DE FORNECIMENTO. PACIENTE INTERNADO - DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. CRITÉRIOS DE FIXAÇÃO DO VALOR. REPETIÇÃO EM DOBRO - INEXISTÊNCIA DE PAGAMENTO - IMPOSSIBILIDADE. O 'stent', que não se confunde com prótese ou com órtese, deve ser custeado pelo plano de saúde, por não substituir a artéria coronariana, somente dilatando-a ou reforçando-a quando carecente de cirurgia. A recusa do plano de saúde em autorizar a implantação do 'stent' em paciente internado em nosocômio para submeter-se a cirurgia cardíaca, enseja danos morais indenizáveis. Para a determinação do valor da indenização, devem ser examinadas as condições das partes, a gravidade da lesão e a sua repercussão, preponderando, como ideia central, a de sancionamento ao lesante. Não tendo ocorrido pagamento, não há que se falar em repetição do indébito". (TJ/MG. Apelação Cível N° 1.0145.07.398111-3/001 - Comarca de Juiz de Fora. Relator: Exmo. Sr. Des. José Amancio). (grifo nosso).

"Apelação. Indenização. Plano de saúde. Colocação de "stents" em paciente acometida de problemas coronarianos. Negativa de pagamento pelo plano de saúde. Matéria que se insere nas relações de consumo, ainda que o contrato seja anterior à vigência do C.D.C. Obrigações assumidas entre as partes que se renovam mensalmente. Cláusula limitativa de risco existente no contrato que não tem como prosperar quando em confronto com o próprio direito à vida, que possui tratamento constitucional e, além do mais, não sendo tais "stents" considerados como próteses, não pode existir recusa de custeio de sua colocação na paciente. Sentença que julgou procedente o pedido que se confirma com o desprovimento do recurso". (Relator Azevedo Pinto. Julgamento: 12/07/2006. Décima Terceira Câmara Cível). (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Cobrança do condomínio e entrega das chaves

O STJ entende que "obrigação de pagamento de condomínio começa com o recebimento das chaves". Concordamos com o entendimento, já que o pagamento das despesas condominiais só é devido a partir do uso do bem. Logo, se não há ainda o efetivo uso do imóvel, não se pode cobrar o condomínio do adquirente.

O que poderá o adquirente fazer, caso tenha pago as despesas condominiais sem o efetivo uso do imóvel? Ingressar com pedido de devolução do cobrado indevidamente, tendo o direito ao ressarcimento em dobro.

Segue abaixo entendimento do STJ:

"A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge, para o condômino, a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. Com esse entendimento, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu o pedido de um condômino para não pagar duas cotas condominiais relativas aos dois meses anteriores ao recebimento das chaves por ele.

No caso, o condomínio promoveu uma ação de cobrança objetivando receber despesas condominiais relativas aos meses de agosto e setembro de 1998, uma vez que o condômino seria o proprietário de uma unidade autônoma. Ocorre que ele só obteve a posse do imóvel em 4/10/1998, momento em que recebeu as chaves.

Assim, o condômino alegou junto ao STJ que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais é de quem tem a posse, o uso e gozo do imóvel, independentemente do registro do título de propriedade no registro de imóveis, ou seja, “a posse é o elemento definidor da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais”. Ao decidir, o relator, ministro Luís Felipe Salomão, afirmou que, tendo em vista a data de entrega das chaves – 4/10/1998 - e que a partir de então o titular do imóvel passou a honrar com a sua cota das despesas do condômino, não há que se falar em cobrança relativa aos meses anteriores à efetiva posse do imóvel.

Disponível em: http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=94968.

DIREITO CONTRATUAL: Cláusula abusiva em plano de saúde não regulamentado

Segue abaixo decisão que considera abusiva a cláusula que restringe direito do consumidor, quanto à implantação de stent, no contrato de saúde firmado com Cooperativa Médica.

"CONTRATO DE PLANO DE SAÚDE - ASSINATURA ANTERIOR À LEI 9.656/98 - ATO JURÍDICO PERFEITO - PROTEÇÃO CONSTITUCIONAL - RELAÇÃO DE CONSUMO - CLÁUSULA CONTRATUAL - OBSCURIDADE - ABUSIVIDADE - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Não se aplicam as disposições da Lei 9.656/98 aos contratos de planos de saúde firmados anteriormente à edição desta lei, eis que, trata-se de ato jurídico perfeito, constitucionalmente protegido. Tratando-se de relação consumerista, e não dispondo claramente o contrato de adesão firmado entre as partes sobre a não-cobertura para a implantação de stent, não pode ser imputado ao consumidor assumir tal ônus, revelando-se manifesta a abusividade de tal cláusula". (TJ-MG. Número do processo: 1.0024.04.410827-2/001(1). Relator: Des.(a) Fernando Caldeira Brant. Data do Julgamento:  01/02/2006). (grifo nosso).

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_civil.htm.

DIREITO DIGITAL: CONTRATOS DE TI

Excelente a matéria da Revista Eletrônica CIO sobre "Sete dicas para evitar problemas ao encerrar contratos de TI".

Um eventual rompimento com fornecedores de tecnologia deve ser avaliado antes mesmo da assinatura do contrato. Disponível em: http://cio.uol.com.br/gestao/2011/02/24/sete-dicas-para-evitar-problemas-ao-encerrar-contratos-de-ti/.

Geralmente, o empresário mais afoito entra num negócio sem se preocupar com os riscos gerados e, o pior, assina contratos de TI sem observar a estipulação de prazos, o desenvolvimento dos aplicativos, a utilização do servidor, etc.

A grande questão é: O que acontecerá quando o contrato for antecipadamente extinto? Aí, com certeza, maiores problemas podem aparecer para a empresa.

Minha dica: estipule cláusulas que possam gerar penalidades diversas para os casos de descumprimentos parcial e total do contrato. Tais cláusulas devem ser cuidadosamente redigidas, a fim de evitar consequências danosas, quando à interrupção do serviço, para a empresa que não deu causa ao inadimplemento do acordo.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_digital.htm.

DIREITO DIGITAL: USO INDEVIDO DA IMAGEM NA INTERNET

O uso indevido da imagem na Internet pode atingir a pessoa física, o sócio de determinada empresa, a pessoa jurídica, bem como, alcançar, até mesmo, a marca de uma sociedade empresarial.

O artigo 20 do Código Civil brasileiro dispõe que:

Art. 20. Salvo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou à manutenção da ordem pública, a divulgação de escritos, a transmissão da palavra, ou a publicação, a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se se destinarem a fins comerciais.

Como é possível gerar a prova, em favor do prejudicado, pela postagem indevida de informações na Internet? Aconselhamos a impressão imediata das informações divulgadas no site e, após, o registro dessas informações num cartório de títulos e documentos no formato de ata notarial.

Dispõem os artigos 6º e 7º da Lei 8.935 de 1994:

Art. 6º Aos notários compete:
I - formalizar juridicamente a vontade das partes;
II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo;
III - autenticar fatos.

Art. 7º Aos tabeliães de notas compete com exclusividade:
I - lavrar escrituras e procurações, públicas;
II - lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados;
III - lavrar atas notariais;
IV - reconhecer firmas;
V - autenticar cópias.

Assim, o objetivo desse registro, especialmente, após a propositura da ação, é evitar que a prova seja perdida, quando o indivíduo apaga a informação postada no site.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_digital.htm.

DIREITO IMOBILIÁRIO: Responde a imobiliária pelo atraso na entrega da obra?

O atraso na entrega da obra, nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária, é um tema atualmente recorrente nos tribunais.

Diante desta temática, outra situação se coloca em jogo, qual seja: responde a imobiliária pelo atraso na entrega da obra? Entendemos que não, pois o contrato de corretagem não pode ser confundido com o contrato de promessa de compra e venda, assim sendo, as responsabilidades assumidas pelas partes, nesses negócios, são distintas.

É claro que a imobiliária deve atuar com diligência na atividade de corretagem, respeitando o artigo 723 do Código Civil, a saber:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010).

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Dessa forma, se a imobiliária agir com diligência e prestar informações ao promitente comprador de todos os aspectos que envolvem a negociação, a empresa de corretagem não poderá assumir a responsabilidade pela prática de um ato relacionada à atividade da construtora.

Sobre o tema, segue julgado do TJ-RJ:

APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. Atraso na entrega da obra. Empresa de corretagem. Ilegitimidade passiva "ad causam". O negócio não se realizou por culpa da primeira ré, promitente vendedora que prometeu algo que não cumpriu. Rescisão de contrato. Restituição das importâncias pagas a contar do efetivo desembolso. Lucros cessantes a título de aluguel em virtude do atraso na entrega da unidade imobiliária. Dano moral inexistente. Mero descumprimento contratual insuficiente a embasar tal pretensão. Autor condenado nos ônus sucumbenciais ante a improcedência de seu pedido em face da segunda ré. Verba honorária fixada em consonância com o disposto no art. 20, §4°, do C.P.C. Recursos improvidos. (TJ-RJ; AC 0128656-60.2006.8.19.0001; Rel. Carlos José Martins Gomes; 16ª Câmara Cível; j. 07/07/2009). (grifo nosso)

Sugerimos a leitura do artigo "O contrato de corretagem nas relações imobiliárias: Uma análise da responsabilidade civil dos corretores no Código Civil de 2002". In: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.phpn_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8479

BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR: o imóvel pode ser penhorado?

No conflito de interesse vontade x moradia, o que deve prevalecer? No julgado abaixo, o STF entendeu que o bem de família do fiador pode ser penhorado para resguardar o compromisso por ele assumido no contrato de locação.

No Recurso Extraordinário (nº 407.688), o Ministro Relator decidiu que: “A Lei nº 8.009/90 é clara ao tratar como exceção à impenhorabilidade o bem de família do fiador” e que “o cidadão tem a liberdade de escolher se deve ou não avalizar um contrato de aluguel e, nessa situação, o de arcar com os riscos que a condição de fiador implica”. (Matéria disponível no site do STF, conforme publicação em "notícias de 13.2.06").

"FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art.3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República. (STF. RE 407688, Relator(a): Min. CEZAR PELUSO, Tribunal Pleno, julgado em 08/02/2006, DJ 06-10-2006 PP-00033 EMENT VOL-02250-05 PP-00880 RTJ VOL-00200-01 PP-00166 RJSP v. 55, n. 360, 2007, p. 129-147).

Dessa forma, segundo o STF, o único imóvel do fiador, no contrato de locação, pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário.

Disponível em: http://www.stf.jus.br/portal/cms/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=66391&caixaBusca=N.

Condomínios podem proibir a instalação de splits na fachada dos prédios?

O condômino pode alterar a estrutura interna de sua moradia. No entanto, há limite para mudar a estrutura externa do bem, quando o proprietário tenciona comprometer a fachada do prédio.

Neste caso, os condomínios podem proibir a instalação de splits na fachada dos prédios, devendo tal proibição constar na convenção. Cabe registrar que, em alguns condomínios, tais instalações são deliberadas em Assembleias.

Veja como dispõe o Código Civil sobre o tema:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Segue decisão do TJ/SP sobre a temática "alteração de fachada", que pode ser aplicada à discussão proposta:

"ALTERAÇÃO FACHADA. Ação proposta para remoção dos vidros. Procedência acertada. Convenção de condomínio. Necessidade para harmonia e segurança dos moradores. Não possibilidade de alteração da fachada. Prejuízo coletivo e estético que leva a desvalorização. Decisão da maioria, com força de lei, tomada em segunda Assembléia extraordinária que deve prevalecer. Essa nova decisão da assembléia que revoga anterior. Recurso desprovido". (TJ/SP. 4ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 994.09.337256-9, Rel. Des. Teixeira Leite, julg 21.01.2010).

PROMESSA DE COMPRA E VENDA: outorga da escritura

Na promessa de compra e venda, o comprador precisa ficar atento aos problemas provocados pela demora na outorga da escritura definitiva, isso porque para o direito civil brasileiro o contrato por si só não gera o direito de propriedade.

Em determinados casos, quando o vendedor não cumpre a sua obrigação na transferência do imóvel para o nome dos adquirentes, faz-se necessária a ação de adjudicação compulsória.

O Código de Processo Civil disciplina a matéria da seguinte forma:

Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

Seguem decisões do TJ/ES sobre o tema:

"APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. ARTS. 466-A E 466-B DO CPC. AUSÊNCIA DE NULIDADE DA SENTENÇA. JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDOS. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. QUITAÇÃO DAS PARCELAS DO PREÇO DO IMÓVEL. SENTENÇA REFORMADA NA PARTE IMPUGNADA. 1. Os autores apelantes formularam dois pedidos condenatórios: outorga da de escritura definitiva e pagamento da multa contratualmente estabelecida para o caso de descumprimento da avença. Assim, havendo impugnação da sentença somente em relação a um dos dois pedidos formulados, somente quanto a este é possível a análise pelo órgão ad quem da sentença objurgada. 2. Não há que ser declarada a nulidade da sentença por ser extra petita, já que a suposta nulidade processual não deverá ser declarada quando o mérito do processo puder ser julgado a favor da parte prejudicada (art. 249, §2º, do CPC). 3. É firme o entendimento jurisprudencial, consolidado durante mais de uma década no Superior Tribunal de Justiça, que a denominada execução direta do contrato, ou seja, substituição da vontade do contratante renitente por sentença na forma do art. 466-A do CPC, decorre do direito pessoal existente entre os partícipes da avença. Constituindo direito do promissário comprador, desde que comprove ter adimplido todas as parcelas relativas ao pagamento do preço do imóvel, obter a outorga de escritura definitiva do imóvel para fins de adjudicação. 4. Custas e honorários pro rata face a sucumbência recíproca. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO para reformar a sentença na parte impugnada, julgando procedente o pedido formulado do item 11.2 da petição inicial e condenar a ré apelada a outorgar escritura definitiva, em nome dos autores apelantes, do imóvel descrito na cláusula segunda do compromisso de compra e venda firmado entre as parte (fls. 16). (TJES, Apelação Civel, 24040257610, Relator : RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 01/12/2009, Data da Publicação no Diário: 23/02/2010)" (grifo nosso)

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Demonstradas pagas as prestações do compromisso de compra e venda de imóvel e recusada a outorga da respectiva escritura pública de compra e venda, impõe-se a procedência da ação de adjudicação compulsória. VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível, em que são partes IZABELLA RICHA FARDIM E OUTROS e ANTÔNIO RAIMUNDO PINTO. ACORDA a 1ª Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, rejeitar as 1ª e 2ª preliminares e não conhecer da 3ª preliminar. No mérito, por igual votação, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Vitória, 21 de setembro de 2010. PRESIDENTE RELATOR PROCURADOR DE JUSTIÇA". (TJES. Apelação Civel, 48109000983, Relator : ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 21/09/2010, Data da Publicação no Diário:29/11/2010) (grifo nosso).

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE TELEFONIA MÓVEL

Após a venda do aparelho celular e a assinatura do contrato de prestação de serviços de telefonia móvel, algumas vezes o consumidor se depara com a seguinte situação: comprei, assinei, mas não consigo utilizar o serviço de telefonia.

Nesta linha de raciocínio, veja abaixo uma notícia retirada do site da Justiça Federal do Rio Grande do Norte:

"Decisão da Justiça Federal do Rio Grande do Norte proibiu a operadora de telefonia celular TIM de comercializar novas assinaturas, habilitar novas linhas ou fazer portabilidade de acesso de outras operadoras. A proibição perdurará até que a empresa comprove a instalação e perfeito funcionamento dos equipamentos necessários para atender às demandas dos consumidores no Rio Grande do Norte.

A decisão foi do Juiz Federal Magnus Augusto Costa Delgado, da 1ª Vara Federal, que atendeu a pedido formulado em ação impetrada pelo Ministério Público Federal e pela Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel). O magistrado determinou que no prazo de 30 dias a TIM apresente o projeto de ampliação da rede, nos moldes a atender as necessidade, inclusive com a proposta já tendo a concordância da ANATEL.

O Juiz fixou a multa de R$ 100 mil a ser paga pela TIM para cada linha que seja vendida pela empresa ou para cada implementação de portabilidade de códigos de acesso de outras operadoras para a TIM. Os valores pagos pela multa serão revertidos para o Fundo Estadual de Defesa do Consumidor.

“O que mais espanta é que as empresas de telefonia móvel no Brasil praticam preços extorsivos. Temos a tarifa mais cara, ou uma das mais caras do mundo, com péssimos serviços. Os lucros são aviltantes, superando, em muito, qualquer razoabilidade inerente ao capitalismo de qualquer país primeiromundista, enquanto que a prestação de serviço é desastrosa, de terceiro mundo!”, escreveu o Juiz Federal Magnus Augusto Costa Delgado.

O magistrado destacou ainda que a péssima prestação de serviço está constatada e contrasta com a necessidade essencial da telefonia. “Naquilo que se refere ao perigo da demora, este está mais do que demonstrado, uma vez que os consumidores lesados encontram-se submetidos à péssima prestação de um serviço que, atualmente, afigura-se essencial, comprometendo suas necessidades diárias de se comunicar adequadamente através da rede de telefonia da TIM”, destacou o Juiz na decisão.

Na sua decisão, o magistrado frisou que a péssima qualidade do serviço é característica não apenas da TIM, como também de todas as empresas de telefonia brasileiras. “Como se isso não bastasse, o SAC (Serviço de Atendimento ao Cliente) é um martírio para quem dele precisa, inclusive desobedecendo, frontalmente, norma que proibe o atendimento eletrônico”, enfatizou. (...). (grifo nosso).

Disponível em: http://www.jfrn.gov.br/jfrn/noticias_int.jsp?idnoticia=1167.

A Lei Geral de Telecomunicações dispõe sobre essa questão:

Art. 79. A Agência regulará as obrigações de universalização e de continuidade atribuídas às prestadoras de serviço no regime público.

§ 2° Obrigações de continuidade são as que objetivam possibilitar aos usuários dos serviços sua fruição de forma ininterrupta, sem paralisações injustificadas, devendo os serviços estar à disposição dos usuários, em condições adequadas de uso.

Art. 82. O descumprimento das obrigações relacionadas à universalização e à continuidade ensejará a aplicação de sanções de multa, caducidade ou decretação de intervenção, conforme o caso.

Art. 110. Poderá ser decretada intervenção na concessionária, por ato da Agência, em caso de:
I - paralisação injustificada dos serviços;
II - inadequação ou insuficiência dos serviços prestados, não resolvidas em prazo razoável;

CHUVAS E INDENIZAÇÃO: cabe pedido de dano material e moral?

Seguem abaixo algumas indagações sobre a influência do Direito das Obrigações diante do caso "Chuvas e direito à indenização: tragédia no Rio de Janeiro".

Veja a matéria abaixo:

Associação orienta vítimas de chuva a pedir indenização. Além da ação por perdas e danos, as pessoas podem requerer ressarcimento do Poder Público, segundo entidade de defesa dos consumidores. Disponível em: http://www.alternativa.co.jp/Not%C3%ADcias/tabid/78/language/pt-BR/nid/5415/Associacao-orienta-vitimas-de-chuva-a-pedir-indeni.aspx.

Neste caso, pode-se falar em responsabilização civil do Poder Público?

• Imagine outra situação, a saber: proprietário de imóvel que alugou casa para particular. O imóvel alugado é completamente deteriorado em decorrência das chuvas. Pode o proprietário pedir indenização? Pode o locatário ser indenizado?
• Vamos analisar outro caso, vejamos: a seguradora deve indenizar os segurados de veículos, casas ou empresas diante da ocorrência de vários sinistros? Para ilustrar esse caso do seguro, segue matéria disponível em: http://www.proteste.org.br/seguro/chuva-como-usar-o-seguro-automeoacute-vel-s505191.htm.

CONTRATO DE LOCAÇÃO: fiança e anuência do cônjuge

O STJ tem se posicionado reiteradamente no seguinte sentido: "É nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador".

Dispõe o artigo 1.647, inciso III, do Código Civil:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
III - prestar fiança ou aval;

Sobre o tema, segue decisão abaixo:

PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO SEM A ANUÊNCIA DA ESPOSA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. 1. O fiador responderá pelos encargos decorrentes do contrato de locação tão-somente pelo período inicialmente determinado, ainda que exista cláusula estendendo a sua obrigação até a entrega das chaves. Precedentes do STJ. 2. O contrato acessório de fiança obedece à forma escrita, é consensual, deve ser interpretado restritivamente e no sentido mais favorável ao fiador. Assim, a prorrogação por tempo indeterminado do contrato de locação, compulsória ou voluntária, desobriga o fiador que a ela não anuiu. Precedentes. 2. No presente caso, a fiança prestada pelo marido no aditamento do contrato ocorrida em 01/09/1999, sem a necessária outorga uxória, não tem o condão de convalidar o contrato originário, isso porque não se admite que qualquer dos cônjuges preste fiança sem a autorização do outro. Precedentes. 3. Recurso conhecido e provido. (STJ. REsp 860.795/RJ, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 05/09/2006, DJ 30/10/2006, p. 415). (grifo nosso)

LEI DO INQUILINATO: mudanças nos contratos inferiores a 30 meses

Mais um projeto de lei busca promover alterações na Lei 8.245 de 1991 (Lei do Inquilinato). Segue notícia publicada no site do Senado.

"O aquecimento da economia nos últimos 12 meses impactou o mercado imobiliário e elevou o preço dos aluguéis no país. Indicador de referência para reajustar a maioria dos contratos de aluguel, a variação do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) acumulada no período chegou a 11,5%. Mas projeto de lei (PLS 25/10) que aguarda relator na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) poderá ajudar a desacelerar esse ritmo de crescimento.

A intenção do autor, senador Antonio Carlos Júnior (DEM-BA), é ampliar a oferta de imóveis para alugar e, assim, segurar a alta nos preços com mudanças na Lei 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos. O senador sugere aumentar as garantias dos proprietários e, dessa forma, incentivá-los a disponibilizar mais casas e apartamentos para aluguel.

Menos de 30 meses

A principal alteração do projeto refere-se aos contratos inferiores a 30 meses. Atualmente, esses contratos são renovados automaticamente por prazo indeterminado e dispõem ainda de algumas condições para dificultar a retomada do imóvel pelo seu dono. Entre elas, está a comprovação de necessidade de uso próprio, desemprego do locatário ou falta de pagamento do aluguel. Se o pedido não se enquadrar nas exigências, só será possível propor ação de despejo cinco anos após o início do contrato de locação. O projeto acaba com esses requisitos e dá ao locador o direito de denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo prazo de 60 dias para desocupação.

Outra garantia prevista pelo PLS 25/10 aos proprietários de imóveis alugados por menos de 30 meses é que, se instaurar ação de despejo, esse locador não terá mais de aguardar os seis meses para desocupação assegurados ao locatário que contestar a ação a tempo e concordar em sair. Mas isso valerá em apenas duas hipóteses: se o proprietário precisar do imóvel para moradia própria, de seu cônjuge, descendente ou ascendente ou para a realização de obra aprovada pelo poder público.

Antonio Carlos Júnior quer também livrar o locador de débitos deixados pelo inquilino em contas de telefone, energia elétrica, gás, água e esgoto. Assim, propõe que o proprietário pode pedir às empresas fornecedoras desses serviços, mediante comprovação da locação do imóvel, a transferência da titularidade dessas contas para o inquilino até a efetiva desocupação do imóvel".

Disponível em: http://www.senado.gov.br/noticias/jornal/noticia.asp?codEditoria=826&dataEdicaoVer=20110131&dataEdicaoAtual=20110131&nomeEditoria=Projetos

CONTRATO DE CORRETAGEM: cláusula de exclusividade

É legal a cláusula de exclusividade prevista nos contratos de corretagem de imóveis? Tal tema encontra-se previsto nas Resoluções 458/95 e 492/96 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI).

Concordamos com decisão no tocante ao aspecto que a "criação dessa restrição ao exercício profissional configura afronta direta ao princípio da reserva legal". Veja o acórdão do TRF da 5ª Região que já se manifestou sobre o assunto.

ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CRECI-PB - CONSELHO REGIONAL DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS DA PARAÍBA. RESOLUÇÃO Nº 458/95 E Nº 492/96 DO COFECI - CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE COMO REQUISITO PARA ANÚNCIO DA OFERTA PÚBLICA DE VENDA NOS CONTRATOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL PARA PROPOR A AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DISCUSSÃO DA LEGALIDADE DA CLAÚSULA.- O cerne da questão posta a deslinde diz respeito à verificação da legalidade da cláusula de exclusividade presente nos contratos de corretagem de imóveis, prevista nas Resoluções de nº 458/95 e 49296, ambas de iniciativa do COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis, para que seja possível a divulgação pública da venda desses bens. Teor da Resolução 458/95: Art. 1º. Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária. Teor da Resolução 492/96: Art. 1º. Instituir, 'ad-referendum' do E. Plenário, multa no valor de 1 (uma) a 3 (três) anuidades, consoante disposições contidas no artigo 1°, itens I-A e II e respectivo Parágrafo Único da Resolução-COFECI n° 315/91, aplicáveis às pessoas físicas e jurídicas que anunciarem publicamente sem estarem de posse de contrato escrito de intermediação imobiliária com exclusividade, previsto no art. 1º da Resolução - COFECI nº 458, de 15 dezembro de 1995; Art. 2º. Em caso de reincidência, a multa aplicada será de 02 (duas) a 06 (seis) anuidades consoante disposições contidas no artigo 1°, item I-B, e respectivo Parágrafo Único da Resolução-COFECI n° 315/91.- A impugnação do órgão ministerial, referente ao art. 1º da Resolução nº 458/95 e aos arts. 1º e 2º da Resolução nº 492/96, ambas do COFECI, apresenta claros reflexos sobre os direitos dos consumidores, haja vista serem estes os usuários dos serviços de corretagem imobiliária. Tratando-se, portanto, de relação de consumo em que estão envolvidos usuários indeterminados e das mais variadas espécies, é de ser reconhecida a existência de interesses difusos e coletivos a serem tutelados pelo MPF.- Inexiste na Lei nº 6.530/78, responsável por regulamentar a profissão de corretor de imóveis, qualquer previsão acerca da exclusividade nos contratos de intermediação imobiliária para se realizar a oferta pública. A única exigência feita por esta lei, em seu art. 20, inciso II, refere-se à necessidade de o corretor ter em mãos documento escrito que autorize o anúncio da proposta de transação.- A criação dessa restrição ao exercício profissional configura afronta direta ao princípio da reserva legal.- A cláusula de exclusividade também importa em afronta à ordem econômica, por tolher a livre concorrência entre os corretores de imóveis, e às relações de consumo, ao impedir os consumidores de escolherem livremente mais de um profissional da área.- Inexiste no ordenamento jurídico brasileiro, espaço para os conhecidos regulamentos autônomos ou independentes do Direito europeu, que seriam, conforme leciona Eduardo García de Enterría (ENTERRÍA, Eduardo García; FERNÃNDEZ, Tomás-Ramón. Curso de Derecho Administrativo, vol. I, septima edicion. Madri: Civitas, 1996. p. 200), aqueles que não completariam nem desenvolveriam nenhuma lei prévia, surgindo, na verdade, à margem da lei, sustentando-se por si mesmos.- No Código Civil de 1916, em vigor à época da edição das Resoluções, não havia qualquer previsão da modalidade de exclusividade e com o advento do Novo Código Civil foi trazida apenas a faculdade de ela ser acordada entre o corretor e o proprietário do imóvel, por meio de seu art. 726, não havendo qualquer obrigação nesse sentido.- Em razão da ilegalidade da previsão de cláusula de exclusividade nos contratos de corretagem para fins de divulgação da venda do imóvel, mostra-se descabida a multa administrativa por falta de embasamento normativo.- Precedente: TRIBUNAL - QUARTA REGIÃO, AC - 200571000239485/RS, QUARTA TURMA, Decisão: 29/08/2007, D.E. 10/09/2007, Relator MÁRCIO ANTÔNIO ROCHA.Apelação não provida.ACÓRDÃOVistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Primeira Turma do Egrégio Tribunal Regional Federal da 5ª Região, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, voto e notas taquigráficas constantes dos autos, que integram o presente julgado. ( TRF 5ª Região. Processo 200405000033384. Relator: José Maria Lucena. Julgado em: 30 de outubro de 2008). (grifo nosso).

O Blog "O Gestor Imobiliário também comentou essa decisão. Disponível em: http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2011/01/resolucoes-45895-e-49296-cofeci-luta.html.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.