ASSESSORIA JURÍDICA PARA CONDOMÍNIO



Qual é o papel da assessoria jurídica para condomínio?

DIREITOS DE VIZINHANÇA: sossego e silêncio

Os direitos de vizinhança limitam o domínio, estabelecendo diversos direitos e deveres recíprocos entre os proprietários dos prédios próximos. Tais direitos são verdadeiras limitações impostas em prol da boa convivência e harmonia social, restrições estas inspiradas na lealdade e boa-fé.

Duas, portanto, são as limitações impostas aos vizinhos: 1) regras que geram obrigações de praticar determinado ato, como por exemplo, o dever de deixar o vizinho ingressar em sua propriedade para promover a reparação da construção do prédio daquele (artigo 1.313); 2) regras que geram obrigações de não praticar determinada conduta, como é o caso da proibição imposta ao dono do imóvel de não prejudicar o sossego e a segurança do vizinho (artigo 1.277).

O Código Civil, como mencionado, garante o direito ao sossego no artigo 1277, a saber:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Sobre o tema, algumas decisões judiciais já se manifestaram quanto à constatação de ruídos e barulhos que ferem o direito ao sossego, tais como: 1) os ruídos excessivos, em estabelecimento comercial, localizado próximo ao condomínio residencial; 2) a produção de som alto, em área de lazer, como salão de festa; 3) os ruídos excessivos oriundos de utilização de quadra de esportes; 4) os barulhos provocados por animais; 5) o barulho produzido por manifestações religiosas, no interior das igrejas e dos templos, causando perturbações aos moradores de prédios vizinhos, dentre outros.

 

Seguem julgados a respeito: 

 

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ANIMAL EM APARTAMENTO. VEDAÇÃO NA CONVENÇÃO. AÇÃO DE NATUREZA COMINATORIA. FETICHISMO LEGAL. RECURSO INACOLHIDO. I - Segundo doutrina de escol, a possibilidade da permanência de animais em apartamento reclama distinções, a saber: a) se a convenção de condomínio e omissa a respeito; b) se a convenção e expressa, proibindo a guarda de animais de qualquer espécie; c) se a convenção e expressas, vedando a permanência de animais que causam incomodo aos condôminos. II - Na segunda hipótese (alínea b), a reclamar maior reflexão, deve-se desprezar o fetichismo normativo, que pode caracterizar o summum jus summa injuria, ficando a solução do litígio na dependência da prova das peculiaridades cada caso. (STJ. REsp 12.166/RJ, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ 04/05/1992, p. 5890).

 Ação de fazer cumulada com indenização de danos materiais e morais. Som produzido pelo estabelecimento da ré considerado incomodativo. Perturbação do sossego e do bem estar público. Proibição legal. Violação aos direitos de vizinhança. Necessidade da ré realizar instalações acústicas e ajustar ou reformar as portas e outros instrumentos capazes de causar barulho incomodativo ao abrir e fechar. Obrigação de fazer. Instalação térmica desnecessária. danos morais devidos. Desnecessidade de provas. Existência deles admitida através de um juízo de experiência ante a prova dos fatos. Fixação deles em r$6.000,00, adequada. impossibilidade de minoração. Sucumbência recíproca face o decaimento do autor quanto aos danos materiais. Condenação do autor a arcar com 30% das despesas processuais e a ré com os 70% restantes. Recurso parcialmente provido. (TJPR. 9ª C.Cível. AC 0502043-3. Foro Central da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Des. Eugenio Achille Grandinetti - Unânime - J. 21.08.2008).

E quais soluções para a composição dos conflitos podem ser tomadas? Num primeiro momento, deve-se avaliar se o incômodo causado ao vizinho é tolerável ou intolerável. Sendo um incômodo normal ou tolerável, não cabe qualquer tipo de exigência. Por outro lado, no caso do incômodo intolerável, cabe reclamações ao síndico, após o prejudicado ter esgotado a fase de comunicação direta com o autor do dano. Não sendo resolvido o conflito dessa forma, seguem as outras situações:

 

• Ação judicial para reduzir o barulho;
• Ação judicial para requerer que o barulho cesse definitivamente, sob pena de pagamento de multa diária;
• Indenização por danos materiais e morais (o prejudicado não consegue produzir seu trabalho em função da perturbação, sofre perdas financeiras, etc.).

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

VENDA DE IMÓVEL ALUGADO

O locador pode vender o imóvel no curso do contrato de locação? Sim. Essa é a única hipótese de pedido antecipado do imóvel pelo locador. As outras situações de retomada do imóvel são provocadas pelo locatário pelo descumprimento do contrato e, nesse caso, o pedido de despejo é devido.

O procedimento para a venda é o seguinte:

1. Comunicar a venda, por escrito, e esclarecer ao locatário acerca do seu direito de preferência, na forma dos artigos 27 e 28 da Lei do Inquilinato;

2. Após o prazo, sem qualquer manifestação do locatário, o locador pode iniciar o trâmite de venda do imóvel;

3. O novo proprietário poderá ou não continuar com a locação;

4. Se o contrato de locação for averbado na matrícula do imóvel, no entanto, o novo proprietário deverá permanecer com a locação, na forma do artigo 8º da Lei do Inquilinato. 

AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA: desconto na compra do primeiro imóvel

Na compra do primeiro imóvel, por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o adquirente tem direito a 50% (cinquenta por cento) de desconto nos emolumentos cobrados para a viabilização da escritura.

A Lei 6.015 de 1973 assim dispõe em seu artigo 290:

Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).

O desconto só será concedido ao comprador mediante as seguintes condições: 1) o adquirente não pode ser possuidor de outro bem imóvel; 2) bem imóvel deve ser utilizado para residenciais; e 3) o comprador deve utilizar recursos do Sistema Financeiro da Habitação.

Questionamentos o seguinte: Se o comprador, por desconhecimento da norma, não pleitear o desconto autorizado pela lei, ainda assim terá direito ao pleito do reembolso? O pedido de reembolso não é devido, pois o comprador decaiu desse direito.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA E CONTRATO DE LEASING

Empresa de revenda de veículos e banco são condenados a indenizar cliente que adquiriu veículo já alienado. No caso abaixo relatado, percebemos que o negócio jurídico foi complexo, pois combinou compra e venda e financiamento do bem.

A decisão indica a responsabilidade solidária da empresa e do banco. Nesse caso, cabe mencionar os seguintes artigos do Código Civil:

Art. 264. Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda.

Art. 275. O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto.

No mesmo sentido, podemos aplicar o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Segue a notícia divulgada no site do Tribunal de Justiça do Paraná.

 "A 17.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná manteve, por unanimidade de votos, a sentença do juiz da 10.ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, Luciano Carrasco Falavinha Souza, que condenou, solidariamente, a Emily Car Veículos e o Banco Itaú S.A. a devolver a um cliente (J.P.N.) que adquiriu um veículo sob a forma de arrendamento mercantil (leasing) a quantia paga por ele (ficando, assim, extinto o contrato) e a pagar-lhe, a título de danos morais, a importância de R$ 10.000,00, bem como determinou a retirada de seu nome dos cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00”.

Narrou J.P.N., nos autos da ação proposta, que, após a formalização do contrato de financiamento referente à aquisição de um veículo Fiat Pálio, descobriu, pelo Certificado do Veículo, que este pertencia a um terceiro (A.K.) e estava alienado ao banco HSBC. Por essa razão, ele ficou impossibilitado de utilizar o veículo.
O juiz de 1.º grau aplicou ao caso o Código de Defesa do Consumidor, registrando que “a conduta antinormativa é evidente, pois o réu realizou serviço defeituoso, na forma como indicado no art. 14 do CDC, na medida em que tomou para si, em arrendamento mercantil, bem de terceiro, em prejuízo do autor, que não poderia ter celebrado o financiamento, cujo bem também estava gravado com alienação fiduciária”. (grifo nosso).

Disponível em: http://portal.tjpr.jus.br/web/guest/home?p_p_id=101_INSTANCE_8D7Q&p_p_lifecycle=0&p_p_state=normal&p_p_mode=view&p_p_col_id=column-2&p_p_col_pos=2&p_p_col_count=4&_101_INSTANCE_8D7Q_struts_action=%2Ftagged_content%2Fview_content&_101_INSTANCE_8D7Q_redirect=%2Fweb%2Fguest%2Fhome&_101_INSTANCE_8D7Q_assetId=2954360.

CONTRATO DE FRANQUIA: foro contratual

O STJ recentemente decidiu que o foro eleito pelas partes em contrato de adesão prevalece mesmo em ação de reparação de danos.

Segundo o STJ, "a regra do artigo 100, V, do CPC não se aplica em reparação de dano decorrente de descumprimento contratual".

Veja notícia divulgada pelo Superior Tribunal.

 “O foro eleito em contrato de adesão prevalece sobre o foro do local do fato ou do domicílio do réu? Os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entenderam que sim, desde que a eleição do foro tenha sido fixada no contrato sem vício social ou de consentimento.

A tese foi discutida no julgamento de um recurso especial interposto pela Fusos Comércio e Participações Ltda., detentora dos direitos do uso da marca Shell no Brasil. A empresa celebrou contrato de franquia com a Cuiabá Produtos Automotivos Ltda. para distribuição no varejo de óleos lubrificantes, graxas e outros produtos do gênero. O contrato elegeu o foro do Rio de Janeiro (RJ) para resolver problemas jurídicos decorrentes do negócio.

A Cuiabá Produtos Automotivos acabou ajuizando uma ação de reparação de danos na comarca de Cuiabá (MT). O magistrado de primeiro grau manteve a ação em Mato Grosso por entender que a cláusula de eleição de foro não era válida, pois feita num contrato de adesão, atendendo interesse de apenas uma das partes. O tribunal estadual confirmou o entendimento do juiz, aplicando a regra do artigo 100, inciso V, do Código de Processo Civil (CPC) – que, nas ações de reparação de dano, estabelece a competência do foro do lugar do ato.

O relator do recurso, ministro Sidnei Beneti, ressaltou que, de acordo com a atual jurisprudência do STJ, a regra do artigo 100, V, do CPC não se aplica em reparação de dano decorrente de descumprimento contratual. Além disso, o STJ já decidiu que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicado na relação entre franqueado e franqueador, de forma que ele não pode ser usado para discutir o foro.

A respeito da validade do foro de eleição, Beneti afirmou que o foro escolhido pelas partes em contrato deve ser observado mesmo nos casos em que a ação tenha o objetivo de buscar indenização por danos. “Nos termos da jurisprudência desta Corte, o foro de eleição apenas pode ser abandonado quando configurada dificuldade para exercício da ampla defesa ou abusividade da estipulação contratual”, destacou o ministro.

Seguindo o voto do relator, a Turma deu provimento ao recurso para invalidar todas as decisões eventualmente praticadas pelo juízo do foro de Cuiabá e declarar a competência do juízo do foro da comarca do Rio de Janeiro para processar e julgar a ação”. (grifo nosso).

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=102679.

SEMINÁRIO DE DIREITO IMOBILIÁRIO EM VITÓRIA - ES

Divulgo o seminário que acontecerá, na Faculdade de Direito de Vitória (FDV), no dia 05/08/2011. Segue a programação:

 19:00h às 20:40h – PALESTRA: TEMAS POLÊMICOS DA LEI DO INQUILINATO

 Palestrante: Roberto Senise Lisboa. Doutor. Promotor de Justiça e professor em SP.

Debatedor: Eduardo Perini. Mestre. Professor e advogado.

 21 às 21:50h. – PALESTRA: EXTINÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL

Palestrante: Bruna Lyra Duque. Mestre. Professora e advogada.

Debatedor: Thiago Felipe Vargas Simões. Mestre e doutorando. Professor e advogado.

 21:50 às 22:40h. - PALESTRA: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: QUESTÕES CIVIS E PROCESSUAIS ENVOLVENDO CEF, CONSTRUTORAS, INCORPORADORAS E CONSUMIDORES

Palestrante: Igor Britto. Mestre. Professor e advogado.

Debatedora: Bruna Lyra Duque. Mestre. Professora e advogada.

Para se inscrever, entre em contato com a FDV (tel. 3041-3672).

AÇÃO DE DESPEJO

O contrato de locação é um negócio de duração continuada, isto é, o acordo se prolonga no tempo. Nesse caso, as obrigações de pagar a quantia certa referentes aos aluguéis se mostram sucessivas (em determinado período).

Assim, questionamos: quais são as implicações dessa duração continuada no curso de uma ação de despejo? Nada mais razoável que se inclua os débitos vincendos na obrigação pecuniária exigida na petição inicial.

Segue o julgado abaixo que trata exatamente sobre tal questão:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA. BONIFICAÇÃO PELA PONTUALIDADE. A bonificação, pela pontualidade, é lícita, não implicando em multa para a situação de inadimplência. ENCARGOS DA LOCAÇÃO. OBRIGAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO ATÉ A DESPOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DO ART. 290, DO CPC. Previsto no contrato a responsabilidade do locatário pelo pagamento mensal de água, luz, IPTU, considera-se como obrigação de trato sucessivo a ser incluída na condenação, independentemente de declaração expressa do autor. Se no curso da ação o locatário aumenta a dívida com o não pagamento das despesas vincendas, nada mais justo que se inclua no débito a obrigação, que persistirá até a efetiva desocupação do imóvel. APELO PROVIDO. (Tribunal de Justiça do RS. Apelação Cível Nº 70010323954, Décima Sexta Câmara Cível, Relator Claudir Fidelis Faccenda, Julgado em 22/12/2004) (grifo nosso).

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: minuta da convenção do condomínio

PERGUNTA: Quem tem o dever de providenciar o registro, no cartório de registro de imóveis, da convenção do condomínio? Trata-se de uma providência a ser feita pela incorporadora ou pelo condomínio?

RESPOSTA: Cabe ressaltar o seguinte, no condomínio edilício, o dever de providenciar o registro da minuta, na forma do artigo 32, alínea j, da Lei 4.591 de 1964, será da incorporadora.

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. (grifo nosso).

Dentre as obrigações do incorporador, tal entidade deve viabilizar a criação de um condomínio antes da comercialização das unidades.

Assim, junto com o projeto de construção e outros documentos, deve-se requerer o arquivamento, no Registro Geral de Imóveis, da minuta da futura convenção do condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações.

Conforme ensina Pedro Elias Avvad (2009, p. 171), essa minuta deveria ser submetida a “re-ratificação na Assembleia de Instalação do Condomínio ou nas posteriores, mas o que mais comumente acontece é serem os condôminos convidados a aderir à Convenção no ato do recebimento das chaves”.

PRESTAÇÃO DE SERVIÇO: suspensão no abastecimento de água na Grande Vitória

A Constituição da República assegura que a concessionária responde objetivamente pelos danos ocasionados ao consumidor, então, aí reside o fundamento da questão que ora se apresenta, qual seja: sabemos que a suspensão do serviço público essencial pode gerar danos diversos ao consumidor. Citamos exemplos de alguns prejuízos evidenciados na Grande Vitória, nos últimos dias, pela falta de água: ausências no trabalho, paralisação da prestação de serviços a terceiros, aquisição de água com outros fornecedores, aquisição de alimentos em restaurante em razão da inviabilidade de providenciar alimentos nas residências, dentre outros. Nesse contexto, vários empresários tiveram que interromper as suas atividades pela falta de água, como ocorreu, em Vila Velha, nos restaurantes, nas escolas e nos supermercados, nos dias 06 a 09 de julho de 2011.

Cabe ressaltar que, em decorrência da interrupção do serviço, o consumidor tem direito de pedir redução do valor cobrado na sua fatura e só deverá pagar proporcionalmente pelo serviço prestado pela concessionária.

Do exposto, reiteramos que a responsabilidade da concessionária de abastecimento de água é de natureza objetiva. Quando ocorre a suspensão desse abastecimento e demonstrado o defeito na prestação do serviço, impõe-se o dever de reparar o consumidor pelos prejuízos daí decorrentes, sejam prejuízos de ordem material ou moral.

Seguem decisões nesse sentido:

"'APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE PARA O DESLINDE DA QUESTÃO -DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA - CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO - ABASTECIMENTO DE ÁGUA - SERVIÇO ESSENCIAL – INTERRUPÇÃO NO FORNECIMENTO - PARTICULAR OBRIGADO A ADQUIRIR ÁGUA DE TERCEIRO - RESPONSABILIDADE OBJETIVA (ART. 37, § 6º, CF/88 E ART. 22 DO CDC - EXCLUDENTES DE ILICITUDE NÃO VERIFICADAS - PROVAS – PREJUÍZOS DEMONSTRADOS - DEVER DE INDENIZAR - RECURSO DESPROVIDO. "'É cediço que as pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos respondem objetivamente pelos danos causados a terceiros, essa é a dicção do art. 37, § 6º, da CRFB/88 e do art. 22 do CDC. Portanto, uma vez configurados o dano e o nexo de causalidade, nasce para o lesado o direito ao ressarcimento dos ônus que teve de suportar (TJ/SC. Apelação Cível n. 2008.059924-0, de Itapema, Rel.: Des. Sérgio Roberto Baasch Luz, j. 02/03/09).

"AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - QUESTÃO DE FATO INCONTROVERSA - CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRENTE - SUSPENSÃO DO SERVIÇO DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA - CONCESSIONÁRIA DO SERVIÇO PÚBLICO - COMPANHIA ÁGUAS DE ITAPEMA - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA (CF, ART. 37, § 6º) - CAUSAS EXCLUDENTES DE RESPONSABILIZAÇÃO NÃO OPONÍVEIS - AOS CONSUMIDORES - PREJUÍZOS DECORRENTES DA CONTRATAÇÃO PARTICULAR DE FORNECIMENTO EMERGENCIAL DE ÁGUA - CUSTO ELEVADO - OBRIGAÇÃO DA CONCESSIONÁRIA DE RESSARCIR AOS USUÁRIOS - PLEITO DE DEDUÇÃO DO VALOR QUE A CONCESSIONÁRIA COBRARIA SE TIVESSE PRESTADO O SERVIÇO - POSSIBILIDADE - VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA". (TJ/SC. Apelação 2011.026341-7. Relator Des. Jaime Ramos. Decisão em 19 de maio de 2011.

DIREITO IMOBILIÁRIO: Morte do afiançado

A interpretação do contrato de fiança é restritiva, em razão do artigo 819 do Código Civil:

Art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.

Neste caso, se o locatário morrer ocorrerá a extinção da fiança? Entendemos que sim. Seguem julgados sobre o tema:

"RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. MORTE DO LOCATÁRIO. EXTINÇÃO DO CONTRATO. O contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, não vinculando o fiador a prorrogação do pacto locatício sem sua expressa anuência, ainda que haja cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves. Ressalva do ponto de vista do relator. Por ser contrato de natureza intuitu personae, a morte do locatário importa em extinção da fiança e exoneração da obrigação do fiador. Recurso provido”. (STJ. REsp 555615/RS. Sexta Turma. Rel. Min. Paulo Gallotti. Julgado em 02.03.2004).

"APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO – FIANÇA – INTUITU PERSONAE – VEDAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA – MORTE DO LOCATÁRIO/AFIANÇADO – EXTINÇÃO DA FIANÇA – PRECEDENTES DO STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. De acordo com o entendimento jurisprudencial do STJ, o falecimento do afiançado extingue a fiança, desobrigando o fiador. Isto porque, o contrato de fiança é intuitu personae, e está expressamente vedada a sua interpretação extensiva". (TJ/SC. Apelação Cível n. 2006.013976-3 de Blumenau. Des. Sérgio Roberto Baasch Luz. Data da decisão: 21.11.2006).

DIREITO EMPRESARIAL: dissolução da sociedade e apuração de haveres

A dissolução da empresa é sempre uma situação delicada. Em alguns casos, um sócio quer se retirar da sociedade, mas encontra resistência dos demais sócios que permanecerão no quadro societário. Neste ponto, poderão aparecer conflitos de interesses e dificuldades na apuração dos haveres.

Segue disposição do Código Civil quanto ao direito do sócio retirante:

Art. 1.031. Nos casos em que a sociedade se resolver em relação a um sócio, o valor da sua quota, considerada pelo montante efetivamente realizado, liquidar-se-á, salvo disposição contratual em contrário, com base na situação patrimonial da sociedade, à data da resolução, verificada em balanço especialmente levantado.§ 1^o O capital social sofrerá a correspondente redução, salvo se os demais sócios suprirem o valor da quota. § 2^o A quota liquidada será paga em dinheiro, no prazo de noventa dias, a partir da liquidação, salvo acordo, ou estipulação contratual em contrário.

Sobre o tema, seguem alguns julgados:

"SOCIEDADE LIMITADA. DISSOLUÇÃO PARCIAL. RETIRADA DE SÓCIOS. APURAÇÃO DE HAVERES. LEGITIMIDADE PASSIVA. 1 - No curso da ação, a alienação da coisa ou do direito litigioso, a título particular, por ato entre vivos não altera a legitimidade das partes. A sentença, proferida entre as partes originárias, estende os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário (art. 42, CPC). 2 - O exercício do direito de retirada, ato unilateral do sócio que não tem mais interesse em permanecer na sociedade, é uma das causas de dissolução parcial da sociedade limitada. 3 - Na sociedade limitada por prazo indeterminado, o sócio pode desligar-se, a qualquer tempo, das obrigações assumidas ao assinar o contrato social.
4 - Decorrência lógica do exercício do direito de retirada é a apuração de haveres, que constitui reembolso em favor do sócio dissidente e tem por base o valor patrimonial da participação societária, se o contrato social não estabelecer outro critério (CC, art. 1.031). 5 - Se o sócio cumpre, no prazo, a obrigação de integralizar a sua quota, não deve ser considerado remisso, na acepção do art. 1.004 do CPC. 6 - Se com a retirada de sócios, a sociedade limitada passar à situação de unipessoalidade temporária, a pluralidade de sócios deverá ser restabelecida em 180 dias, sob pena de ser considerada irregular (art. 1.033, IV, CC)". 7- Apelação não provida. (TJ/DF. 20030110640098APC, Relator JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, julgado em 21/02/2011, DJ 24/02/2011 p. 171) (grifo nosso).

"DISSOLUÇÃO PARCIAL DE SOCIEDADE COMERCIAL. PAGAMENTO DOS HAVERES CORRESPONDENTES ÀS QUOTAS DO SÓCIO RETIRANTE. PARCELA ÚNICA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO ART. 1.031, § 2º, DO CÓDIGO CIVIL VIGENTE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CARÁTER DESCONSTITUTIVO DA SENTENÇA. ESTIPÊNDIO ADEQUADO AOS PARÂMETROS DO ART. 20, § 4º, ALÍNEAS A, B E C, DO CPC. MAJORAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO". (TJ/SC. Apelação Cível n. 2008.059463-5. Relator: Jorge Luiz de Borba. Juiz Prolator: Sérgio Luiz Junkes. Órgão Julgador: Segunda Câmara de Direito Comercial. Data: 14/04/2011).

Dano moral na incorporação imobiliária

A incorporadora responde pelo atraso na entrega da obra, conforme dispõe a Lei n. 4.591/1964. No entanto, quando o proprietário do terreno não guarda relação com a atividade de alienação das unidades imobiliárias, não se poderá responsabilizá-lo pelo descumprimento do contrato. Segue decisão recente do STJ sobre o tema.

"DANO MORAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Há mais de 12 anos houve a assinatura do contrato de promessa de compra e venda de uma unidade habitacional. Contudo, passados mais de nove anos do prazo previsto para a entrega, o empreendimento imobiliário não foi construído por incúria da incorporadora. Nesse contexto, vê-se que a inexecução causa séria e fundada angústia no espírito do adquirente a ponto de transpor o mero dissabor oriundo do corriqueiro inadimplemento do contrato, daí ensejar, pela peculiaridade, o ressarcimento do dano moral. Não se desconhece a jurisprudência do STJ quanto a não reconhecer dano moral indenizável causado pelo descumprimento de cláusula contratual, contudo há precedentes que excepcionam as hipóteses em que as circunstâncias atinentes ao ilícito material têm consequências severas de cunho psicológico, mostrando-se como resultado direto do inadimplemento, a justificar a compensação pecuniária, tal como ocorre na hipótese. Outrossim, é certo que a Lei n. 4.591/1964 (Lei do Condomínio e Incorporações) determina equiparar o proprietário do terreno ao incorporador, imputando-lhe responsabilidade solidária pelo empreendimento. Mas isso se dá quando o proprietário pratica atividade que diga respeito à relação jurídica incorporativa, o que não ocorreu na hipótese, em que sua atuação, conforme as instâncias ordinárias, limitou-se à mera alienação do terreno à incorporadora, o que não pode ser sindicado no especial, por força da Súm. n. 7-STJ. Dessarte, no caso, a responsabilidade exclusiva pela construção do empreendimento é, sem dúvida, da incorporadora". Precedentes citados: REsp 1.072.308-RS, DJe 10/6/2010; REsp 1.025.665-RJ, DJe 9/4/2010; REsp 617.077-RJ, DJe 29/4/2011; AgRg no Ag 631.106-RJ, DJe 8/10/2008, e AgRg no Ag 1.010.856-RJ, DJe 1º/12/2010. (STJ. REsp 830.572-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 17/5/2011). (grifo nosso).

CONTRATO SEGURO SAÚDE: descumprimento do acordo

A recusa injusta da cobertura securitária gera dano moral? Na decisão abaixo, o STJ se manifestou favorável ao pedido do consumidor que sofreu abalos psicológicos pelo não atendimento do plano, especialmente, em razão do paciente se encontrar com a saúde debilitada.

"DANO MORAL. RECUSA INJUSTA. PLANO. SAÚDE. Turma, ao prosseguir o julgamento, por maioria, entendeu, entre outras questões, que dá ensejo à indenização por dano moral a injusta recusa da cobertura securitária por plano de saúde, uma vez que a conduta agrava a situação de aflição psicológica e de angústia no espírito do segurado, o qual, ao pedir a autorização da seguradora, já se encontra em situação de dor, de abalo psicológico e com a saúde debilitada". Precedentes citados: REsp 1.067.719-CE, DJe 5/8/2010, e REsp 918.392-RN, DJe 1º/4/2008. (STJ. REsp 1.190.880-RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 19/5/2011).

No entanto, já na decisão abaixo, o STJ entendeu pela não configuração do dano moral.

"DANO MORAL. PLANO. SAÚDE. COBERTURA PARCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. Trata-se de recurso especial contra acórdão que, ao manter a sentença, afastou o dever de indenizar por danos morais decorrentes da cobertura apenas parcial de procedimento cirúrgico com colocação de stents. Aquele aresto considerou que o inadimplemento contratual caracteriza mero dissabor não sujeito à indenização por danos morais. A Turma negou provimento ao recurso sob o entendimento de que o inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Assim, o inadimplemento motivado pela discussão razoável do descumprimento de obrigação contratual não enseja tal dano, salvo a existência de circunstâncias particulares que o configurem. Observou-se ser certo que há situações nas quais o inadimplemento contratual enseja aflição psicológica e angústia, o que é especialmente frequente em caso de recusa de tratamento médico por empresa privada operadora de seguro de saúde. Entretanto, no caso em questão, a cirurgia foi realizada sem percalços, mas apenas parte do valor da conta do hospital foi coberta, recusando-se o plano de saúde ao ressarcimento da parte paga pelo assistido, ou seja, o valor do implante dos stents foi coberto apenas parcialmente. Desse modo, a partir das circunstâncias de fato delineadas no acórdão recorrido, concluiu-se que o inadimplemento contratual por parte da entidade operadora do plano de saúde, na hipótese, teve consequências apenas patrimoniais, não proporcionando ao recorrente abalo caracterizador de dano moral". Precedentes citados: AgRg no REsp 1.132.821-PR, DJe 29/3/2010, e REsp 746.087-RJ, DJe 1º/6/2010. (REsp 1.244.781-RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 24/5/2011).

COMO CONFECCIONAR CONTRATOS DE LOCAÇÃO MAIS SEGUROS

• CICLO DE PALESTRAS 2011: 20 ANOS DA LEI DO INQUILINATO

O ciclo de palestras objetiva apresentar ao mercado treinamentos, debates e painéis em comemoração aos 20 anos da Lei do Inquilinato. Seguem informações do primeiro evento:

Tema: Como confeccionar contratos de locação mais seguros.

• Inscrições: até o dia 15/08.

• Dia do treinamento: 24/08/2011.
• Horário: 18:30h. às 21:30h.
• Instrutora: Bruna Lyra Duque.
• As vagas são limitadas.

• Local: Av. das Palmeiras, número 500, Itararé, Vitória/ES, CEP 29407-550. Ao lado do estacionamento Cias – Unimed.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/agenda.htm.

CONTRATOS EMPRESARIAIS: descumprimento do acordo

O descumprimento do contrato empresarial pode trazer prejuízos não desejados pelas partes, no momento da estipulação do acordo.

Neste caso, a expectativa do credor pode ser abalada, bem como dos deveres anexos de conduta, decorrentes da boa-fé objetiva, justificando inclusive, despesas e investimentos feitos em função do contrato. Aliás, importante ressaltar que tal prejuízo não ocorreria se o credor não tivesse acreditado no efetivo cumprimento do ajustado (Guilherme Magalhães Martins, 2008).

Nos contratos empresariais, tal situação pode gerar sérias consequências. Imaginemos a violação do tempo no contrato de transporte, ou a não entrega da mercadoria, no Natal, e que fora encomendada numa compra internacional, ou a não realização de um serviço de assistência técnica, numa máquina de um hospital, para finalizar a instalação do equipamento. Todos esses exemplos retratam uma situação bastante comum no meio empresarial, qual seja: o inadimplemento anterior ao termo. Neste caso, a única saída para a empresa prejudicada poderá ser a resolução do contrato.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

PROPRIEDADE INDUSTRIAL: uso indevido de domínio

O uso indevido do domínio pode configurar, no ambiente empresarial, violação à propriedade industrial. Veja decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.

"APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. PROPRIEDADE INDUSTRIAL. USO INDEVIDO DE DOMÍNIO. CONCORRÊNCIA DESLEAL CONFIGURADA. 1. REGISTRO DE DOMÍNIOS FONETICAMENTE IDÊNTICOS NA INTERNET. CONCORRÊNCIA DESLEAL CONFIGURADA. A questão cinge-se à verificação da prática de concorrência desleal ante o fato da empresa ré registrar domínio na internet foneticamente idêntico ao da empresa autora para venda de mesmo tipo de produto, fazendo com que os usuários que objetivavam o sítio da demandante fossem remetidos ao domínio da empresa ré. 2. CRITÉRIO DA ANTERIORIDADE. ART. 1º DA RESOLUÇÃO Nº. 002/2005. Em se constatando que a empresa autora, efetivamente, registrou o domínio anteriormente à empresa ré, é indubitável que essa última agiu em concorrência desleal em relação àquela, porquanto atribuiu um domínio (tecnospray.com.br) que não tem relação alguma com o nome através do qual é conhecida no mercado, mas que guarda profunda semelhança na grafia e na pronúncia com o domínio registrado por outra empresa concorrente. 3. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. A demonstração do prejuízo ou da redução patrimonial motivadora do pagamento da indenização deveria ter sido feita ao menos, in casu, com prova de quantos acessos indevidos ocorreram através do domínio da ré (que objetivavam, na realidade, o acesso aos produtos da autora); ou, ainda, se a autora teria tido redução nas vendas em razão dos problemas decorrentes dos domínios com registros similares. Por conseguinte, não comprovados os danos materiais, não há dever indenizatório, e obstaculiza, inclusive, que os respectivos prejuízos sejam apurados em fase de liquidação de sentença. Apelação. Desprovida. Recurso adesivo parcialmente provido". (Tribunal de Justiça do RS, Apelação Cível Nº 70024891277, Nona Câmara Cível, Relator: Odone Sanguiné, Julgado em 10/12/2008).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Atraso no financiamento imobiliário

Veja a pergunta de um leitor do Blog sobre o tema "atraso no financiamento imobiliário".

PERGUNTA: Quem deve assumir o risco, no financiamento imobiliário, pelo atraso na liberação de valores financiados pelas instituições bancárias?

MINHA RESPOSTA: Atendendo ao princípio da boa-fé objetiva e dando relevância à vontade manifestada nos contratos de empréstimos celebrados entre mutuário/consumidor e a instituição financeira/mutuante, se o banco obrigou-se a efetuar tempestivamente os repasses de recursos necessários à aquisição do imóvel, ocorrendo o descumprimento desse dever, poderá o consumidor pleitear a indenização cabível.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES ANEXOS DO CONTRATO

O Código Civil, no artigo 422, prevê que:

"Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé".

Interpretando o referido artigo dispõe o enunciado número 24 da I Jornada de Direito Civil:

"Art. 422: em virtude do princípio da boa-fé, positivado no art. 422 do novo Código Civil, a violação dos deveres anexos constitui espécie de inadimplemento, independentemente de culpa".

Veja abaixo um caso recente publicado no site do STJ, em Notícias, com o título "Banco terá que devolver a cliente dinheiro reaplicado sem autorização":

O Banco da Amazônia (Basa) terá que restituir a um cliente de Minas Gerais os valores que ele havia aplicado em fundo de investimento e que foram redirecionados sem sua autorização para outro fundo, gerido pelo Banco Santos. O dinheiro ficou bloqueado depois que o Banco Central decretou intervenção na segunda instituição.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso especial sobre o caso, considerou que a aplicação feita pelo Basa em outro fundo não estava inserida no risco natural do negócio. Por isso, o Basa só ficaria livre da obrigação de indenizar o cliente se comprovasse que o redirecionamento da aplicação foi autorizado por ele de forma expressa – o que não ocorreu.
“O princípio da boa-fé e seus deveres anexos devem ser aplicados na proteção do investidor-consumidor, o que implica a exigência, por parte do fornecedor de serviços bancários, de informações adequadas, suficientes e específicas sobre o serviço que está sendo prestado com o patrimônio daquele que o escolheu como parceiro”, disse a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial.
O cliente do Basa havia aplicado R$ 725 mil em um fundo de investimento do próprio banco, chamado FMI. Posteriormente, sem autorização específica para tanto, a instituição transferiu os recursos para o fundo Basa Seleto. Quando tentou resgatar o dinheiro, o cliente ficou sabendo que as aplicações estavam bloqueadas por causa da intervenção no Banco Santos, cujo ativo financeiro era responsável por 86,66% do fundo Basa Seleto.
O correntista entrou na Justiça para tentar reaver seus valores, mas perdeu em primeira e segunda instâncias. Para o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, os fundos de investimento estão sujeitos à variação dos títulos que compõem as carteiras e o cliente certamente conheceria os riscos.
“Tendo optado por depositar sua poupança em fundos de investimento” – afirmou o tribunal estadual-, “presume-se que havia ele se inteirado da natureza do investimento que efetivava e dos riscos que lhe eram inerentes, pois refoge ao senso comum aventar-se que qualquer cidadão efetive um investimento de consideráveis somas sem antes inteirar-se dos riscos aos quais se submeteria.”
Fora do contrato A ministra Nancy Andrighi observou que os fundos de investimento são mesmo sujeitos a incertezas, e que a própria Terceira Turma do STJ já havia consagrado, em julgamento do ano passado (REsp 1.003.893), a tese da presunção de conhecimento pelo consumidor padrão acerca dos riscos inerentes a tais fundos. Naquele caso, a Turma rejeitou o recurso de um investidor que pretendia ser ressarcido pelas perdas sofridas em fundo de investimento, em razão da maxidesvalorização do real em 1999.
No entanto, segundo a relatora, o presente caso é diferente, porque não está em discussão o prejuízo causado por variações próprias do mercado, como a mudança do câmbio. Ela afirmou que o redirecionamento das aplicações ao fundo gerido pelo Banco Santos foi uma operação que o Basa realizou fora de seu compromisso contratual e legal, extrapolando o risco natural do contrato.
“Essa situação não pode ser equiparada ao risco de que o real se desvalorize frente ao dólar ou de que determinada ação sofra uma queda abrupta na bolsa de valores. Não se pode chamar de risco, a desonerar a instituição bancária de sua responsabilidade, o que foi sua própria escolha”, acrescentou a ministra.
Nancy Andrighi destacou ainda que o cliente “não contratou qualquer aplicação financeira com o Banco Santos”, tendo estabelecido relação contratual apenas com o Basa, e por isso não lhe diz respeito a subsequente relação firmada entre as duas instituições financeiras. Como a aplicação do dinheiro junto ao Banco Santos não estava incluída no risco natural do negócio, a ministra afirmou que a mera presunção de conhecimento pelo consumidor não basta para afastar a responsabilidade do Basa, o qual teria de comprovar que agiu com autorização específica de seu cliente.
“Se o banco escolhido pelo recorrente para administrar seu capital redirecionou inadequadamente os recursos para instituição financeira alheia à relação contratual” – concluiu a ministra –, “cometeu ilícito contratual, em flagrante violação do princípio da boa-fé e de seus deveres anexos, como o dever de informação. Por essa razão, deve arcar com a má escolha, operada supostamente em nome do cliente.”

Disponível: http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=101558.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_civil.htm.

CONTRATO DE TRANSPORTE: indenização atraso do voo

Atraso no voo com justificativa da transportadora pautada no caos aéreo é motivo para eximir a empresa da indenização? Entendo que não.

O Código de Defesa do Consumidor dispõe sobre o tema:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 1° O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I - o modo de seu fornecimento;

DIREITO DO CONSUMIDOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. TRANSPORTE AÉREO. COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE BRASÍLIA-DF. ATRASO NO VÔO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. NEXO CAUSALIDADE. CASO FORTUITO INTERNO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MORAIS. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM PATAMAR ADEQUADO. SENTENÇA MANTIDA. MAIORIA. 1. Recurso inominado em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido indenizatório por danos morais ante a permanência do recorrido em aeroporto por mais de nove horas além do previsto para o embarque. 2. Rejeitada a preliminar de incompetência absoluta argüida e, por consequência, de nulidade da sentença. O Juizado Especial Cível é o competente para processar e julgar a matéria ventilada, porquanto é objetiva a responsabilidade civil da empresa que decorre do contrato de serviço aéreo firmado entre as partes. Almejada inclusão da União no pólo passivo incabível. Havendo interesse passível ao recorrente propor ação de regresso contra a União. 3. O atraso excessivo do vôo, ocasionando transtorno ao recorrido e às suas duas filhas menores, vai muito além do mero aborrecimento, caracterizando o dever de indenizar por danos morais. 4. A alegação da companhia aérea de que o atraso se deu por culpa atribuída a terceiros, ante o caos aéreo ocorrido à época, ocasionado pela colisão de uma aeronave GOL com um jato particular, deflagrando-se com isso a greve dos operadores de vôo na chamada "operação padrão", bem como questões metereológicas, não afastam a indenização por ofensa a um dos atributos da personalidade. 5. A falha na prestação do serviço se relaciona diretamente com atividade prestada pela empresa recorrente, portanto, tais fatos atribuídos a terceiro não têm o condão de romper o nexo de causalidade, tampouco de excluir a responsabilidade civil. 6. Ademais, configura-se, na hipótese, o chamado caso fortuito interno, já que os fatos noticiados fazem parte do próprio risco que a empresa aérea deve suportar pelos serviços prestados. 7. Pela sistemática do Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 14, a responsabilidade civil nos casos como o dos autos é objetiva, a qual independe de demonstração de culpa. Não sendo reconhecida a excludente prevista no § 3º, inciso II do citado artigo, surge o dever de indenizar atribuído à empresa aérea. 8. Na seara da fixação do valor da indenização devida, mister levar em consideração a gravidade do dano, o período em que o recorrido permaneceu no aeroporto com suas filhas menores, o porte econômico do lesante, a quantia evolvida na espécie, além da condição da vítima. 9. Também não se pode deixar de lado a função da reparação de dano moral consubstanciada em impingir ao lesante uma sanção bastante a fim de que não retorne a praticar os mesmos atos. Por outro lado, a reparação não pode se tornar uma forma de enriquecimento sem causa. 10. Razoável e suficiente o quantum indenizatório fixado na sentença. 11. Recurso conhecido e improvido, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei nº 9.099/95. Maioria. Condeno a recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da corrigido da causa.(20070710035809ACJ, Relator CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, julgado em 22/02/2011, DJ 06/05/2011 p. 196) (grifo nosso).