CONTRATO DE COMODATO: morte do comodante

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre o contrato de comodato.

PERGUNTA DO LEITOR: "(...) A partir do momento que o comodante falece o comodato perde a validade? (...) Os herdeiros devem cumprir esse contrato? Nesse caso, a maioridade é de 18 ou 21 anos?" (Editado).

MINHAS RESPOSTAS:

1. Em caso de morte do comodatário, normalmente, o contrato se encerra, pois é celebrado em caráter personalíssimo. No entanto, se morrer o comodante entende-se que seus herdeiros podem exigir a devolução do bem, porque o contrato é um negócio gratuito.
2. De acordo com o artigo 3º do Código Civil, “a menoridade cessa aos dezoito anos completos, quando a pessoa fica habilitada à prática de todos os atos da vida civil”.

Os autores Cristiano Chaves e Nelson Rosenvald (2011, p. 864) entendem que a morte do comodante não determina a extinção do contrato, que pode prosseguir com os sucessores do falecido. Por outro lado, a morte do comodatário poderá ou não extinguir o contrato, a depender do seu caráter personalíssimo. 

ATRASO NA ENTREGA DE APARTAMENTO

Segue abaixo um típico caso de inadimplemento do contrato de compra e venda por culpa da alienante, em razão do atraso da entrega da unidade imobiliária. Ponto interessante da decisão abaixo foi a utilização, ainda que implícita, da teoria da inadimplemento antecipado do contrato ("não é justo que as partes-autoras continuem a adimplir as suas obrigações contratuais da forma originariamente ajustada").

Segundo decisão do TJ-RN, uma construtora terá que "pagar, mensalmente, o valor de R$750,00 a dois clientes que compraram apartamento da construtora e ainda não receberam o imóvel. Além dessa quantia, referente a 0,5% do valor de mercado do aluguel de um imóvel similar ao que contratado, a empresa deverá pagar também o valor correspondente à multa contratual prevista na Cláusula Sétima, Parágrafo Segundo do contrato, até a efetiva entrega do imóvel. O juiz da 11ª Vara Cível de Natal, Geomar Brito Medeiros, arbitrou ainda multa de mil reais para cada evento que venha significar descumprimento da decisão, limitado ao valor dado à causa (R$20 mil)".

Os compradores celebraram, desde 12/07/2008, um "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de imóvel, que tem por objeto prometido a aquisição um apartamento. O prazo de entrega do empreendimento foi estipulado  originalmente para 30/10/2010, mas o cronograma original não foi cumprido e não os clientes não sabem se quer a data efetiva da entrega do imóvel".

"De acordo com o magistrado, embora o próprio Código Civil/2002, em seu art. 393, trate das "isenções/excludentes de responsabilidade", isso diante de fatos tipificados como "caso fortuito" ou "força maior", frutos de situações "imprevisíveis e/ou inevitáveis", tais infortúnios, também constam na Cláusula Sétima, Parágrafo Primeiro do contrato, não ocorreram e, mesmo que tivessem ocorrido, a mora contratual se arrasta, na linha do tempo, por prazo muito superior ao que previsto legal e contratualmente".

O juiz Geomar Brito entendeu que "não é justo que as partes-autoras continuem a adimplir as suas obrigações contratuais da forma originariamente ajustada, quando, doutro lado, a parte-ré não vem cumprindo o que lhe toca, obstaculando que as partes-autoras pudessem gozar do bem prometido dentro do prazo contratado. Assim, nada mais razoável do que remunerar as partes-autoras com o valor do aluguel que estão deixando de auferir acaso o seu imóvel estivesse pronto, sob sua posse e alugado”.

"Apesar de entender pelo pagamento referente ao aluguel, o juiz ponderou quanto ao valor pedido pelas partes. Segundo o magistrado, foi tomado como parâmetro o valor do aluguel de um imóvel que atualmente as partes ocupam no bairro de Petrópolis".

“Dessa forma, somos de concluir que o valor do aluguel mensal pretendido pelos autores (R$1.500,00) não é adequado para o caso em estudo. Ora, é notório que os imóveis de médio valor, conforme a cotação do mercado natalense, não alcançam aluguéis que correspondam a 1% do seu valor venal. Em sendo assim, tomando por parâmetro o valor venal aproximado do imóvel (R$150 mil), isso tomando-se por base o valor comercial do metro quadrado (R$3.000,00), bem como a área construída do apartamento (56m²), entendemos, em sede de cognição sumária, ser razoável que o valor do aluguel a ser pago pela Método às partes-autoras seja correspondente a 0,5% do valor venal de mercado do imóvel adquirido por elas, ou seja, R$750,00”, determinou o juiz. (TJ-RN. Processo n.º 0108114-81.2012.8.20.0001). (grifo nosso).

Disponível em: http://www.tjrn.jus.br:8080/sitetj/GerenciadorServlet.do?secaoSelecionada_id=9&id=8748&action=GerenciadorWeb&operacao=exibirInternet&exibir=E&registrarLeitura=true.

DIREITO DAS OBRIGAÇÕES - SOLIDARIEDADE PASSIVA

Quando o credor demanda apenas contra um dos devedores solidários significa dizer que ele está renunciando a solidariedade em relação aos demais? Acreditamos que não! O Código Civil, no artigo 275, parágrafo único, é claro nesse sentido ao dispor que:

Art. 275. O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto.

Parágrafo único. Não importará renúncia da solidariedade a propositura de ação pelo credor contra um ou alguns dos devedores.

A decisão abaixo apresenta uma situação de permanência do direito do credor em executar um devedor que não tinha o seu nome na petição, em fase de cumprimento da sentença, bem como em razão de um acordo celebrado entre os devedores na relação interna.

"CONDENAÇÃO. SOLIDARIEDADE. CUMPRIMENTO DA SENTENÇA. PERSISTÊNCIA DA RELAÇÃO PROCESSUAL. PETIÇÃO. FASE EXPROPRIATÓRIA. EXCLUSÃO DE UM DOS DEVEDORES. FACULDADE DO CREDOR. EXCEÇÃO. CONTRAPOSIÇÃO DIRETA À PRETENSÃO. Tendo os réus, devidamente citados, sido condenados de forma solidária pelo provimento final da fase cognitiva, estão todos eles automaticamente sujeitos à atividade expropriatória realizada na fase do cumprimento da sentença. A possibilidade de exclusão do devedor solidário é faculdade do credor que assim optar expressamente, não se confundindo a simples ausência do nome de algum dos condenados na petição que requer o início da fase do cumprimento da sentença, com a renuncia da solidariedade. Exceção de direito material é aquela que se contrapõe de forma direta à obrigação na qual se funda a pretensão autoral. Por isso, o acordo celebrado entre devedores solidários, sem qualquer participação do credor, e sem qualquer relação com a obrigação cujo adimplemento são responsáveis, não pode ser oposto como forma de exonerar um dos sujeitos passivos do vínculo obrigacional". (TJ-MG. AGRAVO N° 1.0024.02.825479-5/001. BELO HORIZONTE. RELATORA: SELMA MARQUES). (grifo nosso).

CONTRATO DE FINANCIAMENTO: morte do vendedor

"A 11ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) determinou que os compradores de um imóvel, cujo contrato foi firmado com a Caixa Econômica Federal (CEF) pelo proprietário anterior, têm direito à escritura definitiva do imóvel com a morte do titular do financiamento. 

Os compradores, um casal, contam que adquiriram um imóvel através de um contrato particular de compra e venda, em dezembro de 1989, e que ficou combinado entre as partes que o financiamento obtido junto à CEF iria permanecer em nome do vendedor (antigo proprietário) até o pagamento da última parcela, configurando o conhecido “contrato de gaveta”. O casal afirma que após 17 anos da concretização da compra “foram surpreendidos com a recusa da CEF em receber as prestações, quando souberam que o vendedor havia morrido”. 

O casal ainda conta que ao procurar a inventariante, viúva do vendedor, ela lhes informou que havia notificado a CEF sobre a morte do marido “mas que não iria informar sobre a venda do imóvel e muito menos cumprir com a obrigação assumida sem antes receber algo em troca”. 

Além da transferência definitiva do imóvel, o casal solicitou na Justiça a devolução das parcelas pagas à CEF após morte do vendedor já que, em conjunto com as prestações, pagaram todos os prêmios do seguro por morte ou invalidez, “que na ocasião do falecimento do titular do contrato veio a cobrir o saldo devedor”. 

A inventariante alega que a transferência definitiva do imóvel se subordinaria ao pagamento da entrada e do saldo devedor e não à morte do vendedor. Sendo que, segundo ela, a quitação do saldo devedor pela morte é benefício personalíssimo familiar que não se transfere a terceiros. 

O juiz da 5ª Vara Cível da comarca de Belo Horizonte, Antônio Belasque Filho, exigiu que a inventariante do espólio do vendedor do imóvel outorgue a escritura pública do imóvel em favor dos compradores, mas não determinou a devolução das parcelas pagas à CEF após a morte do antigo proprietário. 

As partes recorreram da decisão, mas o desembargador Wanderley Paiva confirmou integralmente a sentença. Ele explica que “diante do pagamento pelo adquirente de todas as prestações do financiamento e do seguro habitacional até o falecimento do vendedor, deve-se aproveitar o seguro em favor dos autores diante da sub-rogação ocorrida”. 

O desembargador também explica que os compradores não indicaram de forma segura que houve devolução de dinheiro pela CEF aos herdeiros. Com estes argumentos determinou a transferência do imóvel para os compradores. 

Os desembargadores Selma Marques e Fernando Caldeira Brant concordaram com o relator". 

Disponível em: http://www.tjmg.jus.br/anexos/nt/noticia.jsp?codigoNoticia=41518.

ALUGUEL DE VAGAS DE GARAGEM

O condomínio pode interferir na vontade do proprietário que pretende alugar a sua vaga de garagem para terceiro? A convenção do condomínio pode afrontar o livre exercício do direito de propriedade do condômino? Com a mudança no artigo 1.331, parágrafo primeiro, do Código Civil brasileiro, essas questões precisam ser respondidas.

O artigo 1.331 do Código Civil apresentava a segunda redação:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários". (grifo nosso).

 A Lei 12.607 de 2012 alterou o referido parágrafo que passou a ter a seguinte redação:

"§ 1o  As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio". (grifo nosso).

Entendemos que a vaga de garagem é um bem acessório e, portanto, vinculado à unidade imobiliária. Nesse caso, os dois bens são exclusivos do proprietário. Compreendemos que o objetivo da alteração no Código Civil foi oferecer mais segurança ao condôminos ao tentar impedir que terceiros, pessoas estranhas ao condomínio, transitem no prédio. É louvável tal medida, porém ela afeta sim o direito de propriedade do condômino.

Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12607.htm.

BEM DE FAMÍLIA

Sabe-se que o bem de família é impenhorável. No entanto, o artigo 3º da Lei 8.009 de 1990 dispõe sobre algumas exceções sobre tal impenhorabilidade. 

Uma exceção prevista no inciso V, do referido artigo, dispõe que:

Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; (grifo nosso).

Cabe, contudo, analisar qual dívida poderá atingir o bem de família. Nesse caso, a interpretação da norma deve ser limitada à dívida contraída para favorecer a própria família e que não tenha envolvimento algum com terceiros. Nesse sentido, segue entendimento do STJ.

"IMPENHORABILIDADE. BEM DE FAMÍLIA. A exceção prevista no art. 3º, V, da Lei n. 8.009/1991, que deve ser interpretada restritivamente, somente atinge os bens que foram dados em garantia de dívidas contraídas em benefício da própria família. No caso, a hipoteca foi constituída em garantia de dívida de terceiro, o que não afasta a proteção dada ao imóvel pela lei que rege os bens de família. Precedentes citados:REsp 268.690-SP, DJ 12/3/2001; REsp 1.022.735-RS, DJe 18/2/2010, e AgRg no AgRg no Ag 1.094.203-SP, DJe 10/5/2011".(STJ. REsp 997.261-SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 15/3/2012).

CONTRATO DE SEGURO SAÚDE: rede conveniada

A rede conveniada é fator relevante no contrato de seguro saúde. Toda e qualquer alteração sobre os profissionais credenciados ao contrato de seguro deverá ser comunicada individualmente a cada segurado. Segue decisão do STJ sobre o tema.

"CONSUMIDOR. PLANO DE SAÚDE. REDE CONVENIADA. ALTERAÇÃO. INFORMAÇÃO. Tendo em vista a importância que a rede conveniada assume para a continuidade do contrato, a operadora de plano de saúde somente cumprirá o dever de informar se comunicar individualmente a cada associado o descredenciamento de médicos e hospitais. Isso porque o direito à informação visa assegurar ao consumidor uma escolha consciente, permitindo que suas expectativas em relação ao produto ou serviço sejam de fato atingidas, manifestando o que vem sendo denominado de consentimento informado ou vontade qualificada. Diante disso, o comando do art. 6º, III, do CDC somente será efetivamente cumprido quando a informação for prestada ao consumidor de forma adequada, assim entendida como aquela que se apresenta simultaneamente completa, gratuita e útil, vedada, no último caso, a diluição da comunicação efetivamente relevante pelo uso de informações soltas, redundantes ou destituídas de qualquer serventia para o consumidor".  (STJ. REsp 1.144.840-SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 20/3/2012).

CADASTRO DE INADIMPLENTES

Pode uma lei estadual impedir a inscrição de consumidores inadimplentes no serviço de proteção ao crédito? Entendemos que não pode, pois, primeiramente, a matéria é de competência da União. Em segundo plano, a Lei Federal 8.078 de 1990 (Código de Proteção de Defesa do Consumidor) já regula a temática e autoriza tal prática. Assim, há nítida inconstitucionalidade pelas razões expostas.
Concordamos com as alegações da Associação, especialmente, quanto às fundamentações pautadas na igualdade e no desequilíbrio econômico que tal lei estadual irá ensejar nas práticas contratuais entre prestadores de serviço de telefonia e consumidores, já que poderá incentivar o descumprimento do contrato pelos consumidores.

Segue a notícia sobre o tema divulgada no site do Supremo.

"A Associação Brasileira das Prestadoras de Serviços de Telecomunicações Competitivas (Telcomp) ajuizou no Supremo Tribunal Federal (STF) uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADI 4740) contra lei sul-mato-grossense que proíbe a inscrição de consumidores nos cadastros de restrição ao crédito por falta de pagamento das contas de consumo oriundas da prestação de serviço público no âmbito do Estado do Mato Grosso do Sul.

Na ação, a Telcomp sustenta que a Lei 3.749/2009, do Estado de Mato Grosso do Sul, invadiu competência privativa da União para legislar sobre o tema. Alega que a Constituição Federal (artigos 21, 22, 174 e 175) estabelece que compete privativamente à União tratar de serviços de telecomunicações.

Para tanto, já existe a Lei 9.472/97, de âmbito federal, além de outras normas expedidas pelo órgão regulador – Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel) – “único ente competente para impor obrigações decorrentes dos contratos de concessão firmados com as empresas de telecomunicações”, segundo a Telcomp.

Além disso, a associação sustenta que, ao impedir a inscrição de inadimplentes nos cadastros de proteção ao crédito, a lei estadual desequilibrou o sistema referente à relação jurídica entre as empresas de telecomunicações e usuários. Para a Telcomp, a inscrição de consumidores como inadimplentes “serve justamente para manter o equilíbrio do sistema em todo o território nacional, pois é notório que esse procedimento coíbe ou desencoraja o inadimplemento”. (grifo nosso)

Sustenta ainda que a norma sul-mato-grossense criou um fator discriminatório entre os usuários de serviços de telecomunicações do Mato Grosso do Sul e os dos demais estados da federação, e que não existe nada que justifique o tratamento diferenciado a tal classe de consumidores em detrimento das demais.

“A mencionada norma estadual acabou por criar uma zona de conforto para os inadimplentes, já que poderão deixar de cumprir contrato firmado com a empresa de telecomunicações, sem que o mercado, de modo geral, saiba que aquela pessoa é inadimplente e configura fator de risco para as concessões de crédito”, afirma.

Por essas razões, pede liminar para suspender a íntegra da lei e, no mérito, que seja declarada inconstitucional. O relator da ADI é o ministro Ricardo Lewandowski".

FIANÇA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES

O fiador que se compromete em garantir a fiança até a entrega das chaves poderá requerer a exoneração da sua responsabilidade?

Na notícia abaixo, divulgada no site do TJ-PR, o tribunal reformou sentença que deferiu pedido de exoneração dos fiadores, em contrato de locação, e que havia isentado-os do pagamento das dívidas do locatário. Veja a decisão abaixo.

A 11.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná reformou, por unanimidade de votos, a sentença do Juízo da 14.ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba que julgou procedentes os embargos à execução interpostos por M.J.O. e S.I.C.O. (que figuravam como fiadores em contrato de locação) contra T.E.B.C. (proprietária do imóvel) para desonerá-los do contrato de fiança.

No dia 27 de fevereiro de 1997, na qualidade de proprietária de um imóvel localizado em Curitiba (PR), T.E.B.C. celebrou contrato de locação com a empresa Miguel Joelson Olivo-ME, para fins comerciais, pelo prazo de 12 meses, a vigorar a partir de 1º de março de 1997. Nesse contrato figuraram como fiadores M.J.O. e sua esposa, S.I.C.O.

Diante da inadimplência do locatário, a proprietária (T.E.B.C.) ajuizou uma ação de execução de título extrajudicial contra os fiadores (M.J.O. e sua esposa, S.I.C.O.) para cobrar deles o pagamento dos alugueres e encargos correspondentes aos meses de abril, maio e junho de 1998, bem como a multa contratual.

O fiadores opuseram embargos à execução sob o argumento de que devem ser exonerados da fiança porque, no dia 20 de novembro de 1997, o contrato de locação foi transferido, passando a ter como locatário o Sr. W.G.L. e não mais a empresa Miguel Joelson Olivo-ME.

Realizada a audiência, colhida a prova e apresentados os memoriais, a juíza da causa julgou procedentes os embargos à execução para o fim de exonerar os embargantes do contrato de fiança a partir do mês de março de 1998.

Irresignada, a embargada (proprietária do imóvel) interpôs recurso de apelação sustentando que não deve prevalecer a sentença porque os embargantes (fiadores) assumiram a obrigação pelo contrato de locação até a efetiva entrega das chaves e que ela não foi notificada acerca de tal ato.

O relator do recurso de apelação, desembargador Augusto Lopes Côrtes, consignou em seu voto: "Razão assiste a apelante. Isso porque restou contratado entre as partes a impossibilidade do locatário sublocar o imóvel a terceiro, sem anuência expressa da locadora, conforme se retira da cláusula 10.3 do contrato de locação".

"Assim, deve ser considerado inválido o contrato de sublocação formulado entre Miguel Joelson Olivo ME. e [T.E.B.C.], pois não há prova nos autos de que a apelante, ora locatária, restou notificada, por escrito, da cessão dos direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação a outrem."

"Neste sentido, ressalte-se que a desocupação do imóvel, por si só, não implica na rescisão do contrato de locação, devendo o locatário ou os fiadores, para comprovar a exclusão de suas responsabilidades por aluguéis posteriores exibirem, ou o recibo de entrega das chaves, ou o contrato de sublocação devidamente assinado pelo locador e o novo locatário, hipóteses estas, que não ocorreram no caso em tela."

"Em vista disso, não podem os fiadores, ora embargantes, serem considerados exonerados do pagamento dos valores locatícios referentes aos meses de abril de 1998 a junho de 1998, mormente porque o locatário não cientificou a locadora da sublocação."

"Assim, a continuidade da ocupação do imóvel por [W.G.L.] deve ser considerada como sublocação irregular, não consentida pela locadora, permanecendo os embargantes obrigados pelo pagamento dos valores locatícios e demais encargos decorrentes do contrato de locação formalizado entre [T.E.B.C. e Miguel Joelson Olivo ME]."

"Ademais, no que tange à responsabilidade dos fiadores retira-se do contrato de locação, cláusula 11.1, que os apelados se responsabilizaram de maneira expressa em garantir a dívida até a efetiva entrega das chaves, inclusive em casos de prorrogação contratual."

"Sobre a responsabilidade do fiador frente à Súmula 214 STJ tem-se entendido através da jurisprudência que se o fiador seresponsabilizou de maneira expressa em garantir a dívida até a efetiva entrega das chaves do imóvel, responderá em juízo pelos débitos do afiançado, não se aplicando a Súmula 214 do STJ, entendimento este que encontra amparo no princípio da autonomia da vontade, que não pode ser suprimido sob o argumento de interpretação do contrato mais favoravelmente ao fiador, não havendo também que se falar em confronto com a regra civil que veda a interpretação extensiva à fiança."

"No caso em apreço, verifica-se que o contrato era por prazo determinado de 12 meses, com vigência de 01/03/1997 a 28/02/1998; todavia, após esta data nem o fiador e nem a parte denunciaram o contrato, tendo este se prorrogado automaticamente, vigorando por prazo indeterminado. Ainda, no contrato quanto à garantia fidejussória há menção de que o fiador ficaria responsável solidariamente pelo pagamento do imóvel e demais encargos decorrentes da locação, até a efetiva entrega das chaves."

"No caso, não será aplicada a Súmula 214 do STJ [‘O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu'], haja vista que os fiadores concordaram em garantir a locação até a efetiva entrega das chaves, respondendo, portanto, pelas obrigações solidariamente, ao pagamento do aluguel e encargos correspondentes aos meses de abril até junho de 1998." (TJ-PR. Apelação Cível n.º 837342-6) (grifo nosso).

PARTILHA DE BEM IMÓVEL

Após o divórcio, o pagamento das parcelas vincendas de um contrato de compra e venda de bem imóvel por um dos cônjuges entrará na comunhão de bens? Entendemos que não, na forma do artigo art. 1.658, a saber: "no regime de comunhão parcial, comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento (...)".

Sobre o tema, segue decisão abaixo.

"DIREITO DE FAMÍLIA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DIVÓRCIO DIRETO LITIGIOSO. COMPROMISSO DE SEPARAÇÃO MATRIMONIAL DE FORMA PRIVADA. IMPERTINÊNCIA DO DOCUMENTO NO CONTEXTO DOS AUTOS. PARTILHA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DO CASAMENTO. PARCELAS ADIMPLIDAS POR UM DOS CÔNJUGES APÓS A DISSOLUÇÃO DO CASAMENTO. SEPARAÇÃO DE BENS. PATRIMÔNO CONSTRUÍDO MEDIANTE O EMPREENDIMENTO DO ESFORÇO COMUM DE AMBOS OS CÔNJUGES. ACESSÃO REALIZADA EM TERRENO DE TERCEIROS. EXCLUSÃO DA PARTILHA. I. Muito embora o Compromisso de Separação Matrimonial de Forma Privada celebrado entre as partes tenha sido objeto de menção em alguns trechos do julgado, não teve, o mesmo, o condão de integrar o fundamento do decisum, o qual, por sua vez, restou erigido com esteio nas provas testemunhais e demais provas documentais produzidas no decorrer da instrução processual referente à Ação de Divórcio Direto n.º 024.040.016.248. II. A partilha de imóvel adquirido na constância do casamento não compreende as prestações comprovadamente adimplidas por um dos cônjuges após a dissolução do casamento. III. O imóvel construído em terreno de propriedade de terceiro, ainda que de boa-fé, não integra a partilha, subsistindo, apenas e tão somente, direito de indenização perante o proprietário do bem. ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, por unanimidade, conhecer de ambos os Recurso e, no mérito, por igual votação, negar provimento aos mesmos.         Vitória, 30 de novembro de 2010. (TJES, Apelação Civel, 24040016248, Relator: Namyr Carlos de Souza Filho, Segunda Câmara Cível, Data de Julgamento: 30/11/2010, Data da Publicação no Diário: 03/02/2011)". (grifo nosso).

Advocacia em direito de família, em Vitória - ES: http://lyraduque.com.br/familia.htm.

REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVOGAÇÃO DE DOAÇÃO POR INGRATIDÃO. ARTS. 555 E 557, III DO CÓDIGO CIVIL. NÃO COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA AUTORA. ART. 333, I DO CÓDIGO CIVIL. DESENTENDIMENTO FAMILIAR QUE NÃO SE CARACTERIZA COMO INGRATIDÃO. DECISÃO CORRETA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Para que seja possível a revogação da doação, nos moldes previstos pelo art. 555 do Código Civil, faz-se necessária a prova da ingratidão, que não ocorreu no caso concreto. 2. A revogação da doação é medida excepcional, de modo que "não pode ficar sob o pálio da vontade das partes". Assim, um simples desentendimento familiar, em que há ofensas recíprocas e ambas as partes saem magoadas, não é suficiente para ensejar a revogação da doação. 3. Recurso conhecido e não-provido". (TJPR - 18ª C.Cível - AC 175019-2 - Foro Regional de São José dos Pinhais da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba -  Rel.: Fernando Wolff Bodziak - Unânime - J. 19.07.2006).

CONTRATO DE FRANQUIA: cláusula de não concorrência e deveres contratuais

Inicialmente, cabe esclarecer que o contrato de franquia é regulado pela Lei 8.955 de 1994, sendo um contrato firmado entre franqueador e franqueado, no qual o primeiro cede ao segundo o direito de uso de marca ou patente, associado ao direito de distribuição exclusiva ou semi-exclusiva de produtos ou serviços e, conforme estabelecido no acordo, também ao direito de uso de tecnologia de implantação e administração de negócio ou sistema operacional desenvolvidos pelo franqueador, mediante remuneração, sem vínculo empregatício entre as partes.

1. CLÁUSULA DE NÃO CONCORRÊNCIA

A cláusula de não concorrência visa proteger o franqueador, no caso de extinção do contrato. Tal obrigacão de não fazer impede o franqueado, pelos próximos dois anos após o fim do contrato, operar um negócio semelhante ao sistema de franquia do franqueador.

Ocorre que tal cláusula encontra restrição na sua aplicação quando se analisa o princípio constitucional da livre iniciativa. Assim, questiona-se: pode uma cláusula de não fazer violar a livre iniciativa de uma empresa após a extinção de um pacto? Qual é o limite para estipulação da cláusula de não concorrência, também chamada de cláusula de barreira?
Entendemos que quanto à aplicação da cláusula de não concorrência, num conflito de interesses, será necessário ponderar os interesses em jogo sem exagerar no peso atribuído à restrição da prática da atividade pelo franqueado, especialmente, se considerar que o franqueado já praticava a atividade econômica antes da formação da franquia. Outrossim, se o franqueado descumpre o contrato, abusa do seu direito e age em nítida concorrência desleal deverá ser penalizado por tal ato. Nesse caso, cabe falar em aplicação da restrição para garantir os interesses do franqueador (uso da marca, transferência de know how, etc.).

2. DIREITOS E DEVERES DAS PARTES

Outro ponto interessante a ser analisado na franquia, é a questão da atenção ao se estipular direitos e deveres no contrato.

Sobre o tema deveres contratuais, interessante foi a opção do Desembargador, no julgado abaixo, ao adotar o princípio da equidade na resolução de conflitos de interesses na esfera patrimonial.

"Negócio de franquia rescindido e que cria obrigações em caso de transferência da licença - Oportunidade de ser realizado um julgamento de equidade para compor os interesses finais, em virtude de não ter sido alcançado o preço mínimo convencionado e que geraria um crédito em favor do ex-franqueado - Provimento, em parte, reduzindo o valor da condenação para R$ 23.000,00. (TJ-SP. Apelação Cível 01901256720108260100. Câmara Reservada de Direito Empresarial – Relator Ênio Zuliani - 07/02/2012 - Votação Unânime - Voto no 23124)".

Segue abaixo outro julgado sobre a temática de aplicação de juros e multa em decorrência do uso indevido de marca:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE FRANQUIA E USO DE MARCA. FIXAÇÃO DE ASTREINTES EM PROCESSO CAUTELAR. QUESTÃO PREJUDICADA. DANO MORAL E MATERIAL. CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE.  JUROS MORATÓRIOS EM MULTA COMINATÓRIA. TERMO INICIAL. PREPARO. INSUFICIÊNCIA. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO CONDUZ À REJEIÇÃO DO RECURSO. DANO MORAL. MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. REVISÃO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. I - Quanto à alegação de que a fixação de astreinte, pela legislação vigente à época dos fatos, pressupunha casos de descumprimento de comando contido em sentença transitada em julgado, não em medida cautelar, fica superada a discussão, tendo em vista o seu enfrentamento em anterior recurso especial, interposto contra acórdão proferido em agravo de instrumento. II - Aferir acerca da existência ou inexistência de provas suficientes para embasar a condenação por danos morais e materiais demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, soberanamente delineado pelas instâncias ordinárias, o que é vedado em âmbito de recurso especial, à luz do enunciado 7 da Súmula desta Corte. III - Os juros de mora sobre valor devido a título de multa devem incidir a partir do descumprimento da liminar concedida, fixando a sanção, e não do trânsito em julgado dessa decisão. IV - Diante de equívoco cometido pelo aparelho judiciário, ao informar o valor do preparo, não pode a apelação deixar de ser conhecida por deserta. V - É possível a intervenção desta Corte para reduzir ou aumentar o valor reparatório por dano moral apenas nos casos em que o quantum arbitrado pelo acórdão recorrido se mostre irrisório ou exagerado, situação que não ocorre no caso concreto. Recursos especiais não conhecidos. (REsp 818.799/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 10/09/2007, p. 231)

QUESTÕES POLÊMICAS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

O artigo 22 da Lei 9.514/1997 prevê:

"A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

No caso de inadimplemento do devedor, nos contratos de financiamento com alienação fiduciária, a Lei 9.514 não prevê sobre as seguintes questões:

1) E se for necessária nova avaliação do imóvel para apurar valorização do bem?

2) E se for necessária a avaliação para avaliar o valor das benfeitorias acrescidas ao bem?

3) Qual será o efeito do descumprimento da obrigação para o devedor que descumpriu o contrato no início do ajuste daquele que se caracterizou como inadimplente ao término do pacto?
Segue abaixo julgado do TJ/MG sobre o tema:
"RESCISÃO DE CONTRATO - FINANCIAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DAS ARRAS - FRUIÇÃO - POSSIBILIDADE JURÍDICA - CORREÇÃO MONETÁRIA - DE-SEMBOLSO EFETIVO. - O comprador que dá causa à rescisão contratual tem direito de pleitear a restituição das parcelas pagas, com perda, a favor do vendedor, do sinal ou arras, e verba a título de cláusula penal pelo rompimento. - Sobre as parcelas a serem restituídas em decorrência da resolução do contrato, devem incidir correção monetária, a partir do efetivo desembolso, e juros moratórios, a partir da citação, uma vez que este é o momento em que tais valores se tornaram exigíveis da parte ré. - Apelação provida". (TJ-MG. Processo 2.0000.00.437054-3/000. Julgado em 18/05/2004).

MULTA PARA ATRASO DE OBRAS

Mais um projeto de lei sobre o tema "multa para atraso de obras".

“Para Sinduscon, construtoras devem estender prazos e, com isso, aumentar os preços”

“Em análise na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei 178/11 prevê a criação de multa para um dos problemas que mais incomodam quem compra um imóvel na planta: o atraso na entrega. Se aprovado, o documento pode tornar nula as cláusulas contratuais que estabelecem tolerância para atrasos e obrigar as construtoras a uma indenização correspondente a 2% do valor do contrato, acrescida de ju­­ros de 1% ao mês até a data efetiva da entrega”.

Fonte: http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1124538.

COMPRA E VENDA COM CLÁUSULA DE RESERVA DE DOMÍNIO

A cláusula de reserva de domínio se opera quando o vendedor tem a própria coisa vendida como garantia do recebimento do preço. Nesse caso, só a posse é transferida ao comprador. O domínio, no entanto, permanecerá com o vendedor, que, por sua vez, só transmitirá a propriedade àquele após o recebimento integral do preço.

Abaixo, para ilustrar o tema, segue decisão do TJ-SC.

"A 4ª Câmara de Direito Civil do TJ, ao apreciar agravo de instrumento de decisão da 2ª Vara Cível da Capital, concedeu antecipação de tutela para determinar que um automóvel Fiat Siena, negociado entre Rafael Jorge e Elias Teixeira da Rosa - mas com reserva de domínio em nome do banco Itauleasing -, retorne ao antigo proprietário até o definitivo julgamento do processo original, em trâmite no 1º grau.

Segundo os autos, Elias adquiriu o veículo de Rafael mas, na sequência, não só deixou de honrar as prestações concernentes ao arrendamento como também os demais tributos afetos ao veículo – Seguro DPVAT, IPVA, taxa de licenciamento, etc. Além disso, registrou expressiva quantidade de infrações de trânsito, cujos pontos seguem direto ao prontuário da CNH de Rafael. 

"Demonstra ser mais consentânea à situação o restabelecimento do `status quo´ anterior ao pacto, mesmo porque é Rafael Jorge quem continua juridicamente responsável pelo veículo e pelo adimplemento das parcelas do arrendamento mercantil perante a arrendante", anotou o desembargador Luiz Fernando Boller, relator do agravo.

Chamou sua atenção, também, o elevado número de infrações cometidas por Elias no período. "A expressiva quantidade de infrações de trânsito cometidas por Elias Teixeira da Rosa (30 autuações, mais 31 multas), somada à inadimplência do Seguro DPVAT, taxa de licenciamento e IPVA, perfazem débito superior a R$ 4.300, evidenciando o risco de lesão grave e de difícil reparação a que Rafael Jorge está submetido", concluiu Boller.

Além de determinar a imediata reintegração da posse direta do veículo, o relator determinou a suspensão do registro de pontos na CNH de Rafael. A decisão foi unânime. (Agravo de Instrumento n. 2010.061585-7)".

No que diz respeito ao descumprimento do contrato, cabe enfatizar que o Código de Defesa do consumidor preceitua no artigo 53:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

Já o Código Civil dispõe nos artigos abaixo sobre o dever do alienante de notificar o comprador, no caso de descumprimento do pagamento, bem como das opções entre retomar o bem ou exigir o pagamento das prestações, in verbis:

Art. 524. A transferência de propriedade ao comprador dá-se no momento em que o preço esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

Art. 525. O vendedor somente poderá executar a cláusula de reserva de domínio após constituir o comprador em mora, mediante protesto do título ou interpelação judicial.

Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.

Art. 527. Na segunda hipótese do artigo antecedente, é facultado ao vendedor reter as prestações pagas até o necessário para cobrir a depreciação da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será cobrado, tudo na forma da lei processual.

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA POR ADMINISTRAÇÃO

A Lei 4.591 de 1964 dispõe no artigo 58:

Art. 58. Nas incorporações em que a construção for contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra, observadas as seguintes disposições:

I - todas as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção;

II - todas as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais, serão movimentadas pela forma que fôr fixada no contrato.

Apesar da indicação na lei sobre a responsabilidade dos proprietários, em algumas relações contratuais, a Incorporadora assume a responsabilidade pela construção da obra, bem como pelos valores devidos para a realização da construção, quando tais numerários são pagos diretamente ao vendedor das frações ideais. Veja o julgado abaixo sobre o tema:

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSTRUÇÃO SOB O REGIME DE ADMINISTRAÇÃO (PREÇO DE CUSTO). DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS POR ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA QUE RESTOU RESPONSÁVEL POR TODA A ADMINISTRAÇÃO DO EMPREENDIMENTO, INCLUSIVE PELO RECEBIMENTO DAS PARCELAS PAGAS PELOS CONDÔMINOS. 1. Não há falar em violação ao art. 535 do Código de Processo Civil. O Eg. Tribunal a quo dirimiu as questões pertinentes ao litígio, afigurando-se dispensável que venha examinar uma a uma as alegações e fundamentos expendidos pelas partes. 2. A construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do artigo 58 da Lei nº 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, sendo incabível, em regra, que a incorporadora figure no pólo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio. 3. Contudo, no caso ora em análise, embora exista a figura do condomínio, os valores devidos para a realização da construção eram pagos diretamente ao alienante das frações ideais, o qual se confunde com os incorporadores, restando ao condomínio, somente, a fiscalização das obras realizadas, razão pela qual não há falar em carência da ação, respondendo os réus, em tese, pela devolução dos valores pagos e pelos eventuais danos decorrentes do alegado inadimplemento da obrigação. 4. Recurso especial conhecido em parte, e, nesta parte, provido. (REsp 426934 / SP, Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, data de julgamento: 16/03/2010)". (grifo nosso).

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DANO MORAL COLETIVO

STJ entende que banco pagará dano moral coletivo por manter caixa preferencial em segundo andar de agência

"O Banco Itaú terá de pagar dano moral coletivo por manter caixa de atendimento preferencial somente no segundo andar de uma agência bancária em Cabo Frio (RJ), acessível apenas por escadaria de 23 degraus. A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a condenação de R$ 50 mil porque considerou desarrazoado submeter a tal desgaste quem já possui dificuldade de locomoção.

A ação civil foi ajuizada pelo Ministério Público fluminense, que teve êxito na demanda logo em primeira instância. A condenação, arbitrada pelo juiz em R$ 150 mil, foi reduzida pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro para R$ 50 mil. O tribunal reconheceu a legitimidade do MP para atuar na defesa dos direitos difusos e coletivos, que se caracterizam como direitos transindividuais, de natureza indivisível, assim como dos interesses ou direitos individuais homogêneos, decorrentes de origem comum.

Mas o Itaú ainda recorreu ao STJ, alegando que não seria possível a condenação porque a demanda é coletiva e, portanto, transindividual, o que seria incompatível com a noção de abalo moral, essencial à caracterização da responsabilidade civil nesses casos.

O relator, ministro Massami Uyeda, destacou que, embora o Código de Defesa do Consumidor (CDC) admita a indenização por danos morais coletivos e difusos, não é qualquer atentado aos interesses dos consumidores que pode acarretar esse tipo de dano, resultando na responsabilidade civil.

“É preciso que o fato transgressor seja de razoável significância e transborde os limites da tolerabilidade. Ele deve ser grave o suficiente para produzir verdadeiros sofrimentos, intranquilidade social e alterações relevantes na ordem extrapatrimonial coletiva”, esclareceu o relator.

Para o ministro Uyeda, este é o caso dos autos. Ele afirmou não ser razoável submeter aqueles que já possuem dificuldades de locomoção (idosos, deficientes físicos, gestantes) à situação desgastante de subir 23 degraus de escada para acessar um caixa preferencial. O ministro destacou que a agência tinha condições de propiciar melhor forma de atendimento.

O valor da condenação por dano moral coletivo é revertido para o fundo estadual previsto na Lei da Ação Civil Pública (Lei 7.347/85)".

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=104679.