CONFRONTO LIBERDADE X DIREITO DE IMAGEM

Nas decisões abaixo, o TJ/RS enfrentou situações que retratam conflitos entre a liberdade de expressão e o direito de imagem do indivíduo. O tema é interessante e suscita variadas interpretações.

"CIVIL. REPARAÇÃO DE DANO MORAL. CONFRONTO ENTRE LIBERDADE DE EXPRESSÃO E CRÍTICA E DIREITO A TUTELA DA IMAGEM E DA HONRA. DISTINÇÃO ENTRE ATIVIDADE PÚBLICA E PRIVADA DA PESSOA. POSIÇÃO DE PREPONDERÂNCIA DA LIBERDADE DE CRÍTICA, NO CAMPO DAS ATIVIDADES PÚBLICAS, NO CONFRONTO COM A IMAGEM. 1. A HONRA E A IMAGEM INTEGRAM OS DIREITOS DA PERSONALIDADE, TUTELADOS NA CONSTITUIÇÃO (ART-5, V E X), BEM COMO A LIBERDADE DE EXPRESSÃO E DE CRÍTICA (ART-5, IV). NO EVENTUAL CONFRONTO ENTRE TAIS VALORES, HÁ DE SE DISTINGUIR, NAS ATIVIDADES DA PESSOA, A ESFERA PÚBLICA E A ESFERA PRIVADA. QUANDO ALGUÉM EXERCE ATIVIDADE PÚBLICA, SAINDO DA VIDA PRIVADA, SE TORNA PASSÍVEL DE CRÍTICA, AGASALHADA NA PREPONDERÂNCIA DA LIBERDADE DE EXPRESSÃO. CASO EM QUE CERTO MÉDICO, INVESTIDO NAS FUNÇÕES DE ADMINISTRADOR DE HOSPITAL, MERECEU CRÍTICAS DO ADMINISTRADOR ANTERIOR, DEFENDENDO OUTRAS DIRETRIZES ADMINISTRATIVAS. TUTELA DA LIBERDADE DE EXPRESSÃO. 2. APELAÇÃO DESPROVIDA". (Apelação Cível Nº 596142562, Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Araken de Assis, Julgado em 22/08/1996). (grifo nosso).

"APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. VEICULAÇÃO DE MATÉRIA QUE EXTRAPOLA O DEVER DE INFORMAÇÃO. VALORAÇÃO DOS FATOS PELO JORNAL. IMPARCIALIDADE COMPROMETIDA. OFENSA À HONRA DO AUTOR. DANO MORAL MANTIDO. PRECEDENTES JURISPRUDENCIAIS. A matéria objeto do litígio não foi meramente informativa. Se assim o fosse, não haveria falar em dever de indenizar. Ocorre, porém, que o requerido extrapolou seu direito à liberdade de informação, na medida em que divulgou como inequívoca a versão das supostas vítimas, emitindo juízo de valor. Da leitura da matéria, constata-se que o jornal requerido não foi imparcial. Assim, uma vez que o autor teve sua imagem e sua honra atingidas, maculadas, impõe-se a manutenção da condenação do réu ao pagamento de indenização por danos morais, uma vez que os requisitos da responsabilidade civil estão presentes no caso em tela. PRELIMINAR CONTRARRECURSAL REJEITADA. APELO DESPROVIDO". (Apelação Cível Nº 70040601981, Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Romeu Marques Ribeiro Filho, Julgado em 23/02/2011) (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: obrigatoriedade de registro no CRA

Imobiliárias devem ser registradas no CRA? Entendemos que não, pois as atividades específicas dessas empresas encontram-se reguladas na lei 6.530 de 1978. Logo, não há obrigatoriedade do registro dessas entidades no CRA.

Ora, exigir um registro sem autorização legal é impedir o livro exercício da profissão, violando, portanto, preceito constitucional (artigo 170 da CRFB/88).

Sobre o tema, seguem abaixo duas decisões.

"REGISTRO. ADMINISTRADORAS DE BENS IMOVEIS E CONDOMINIOS. OBRIGATORIEDADE DE REGISTRO SOMENTE NO CRECI. ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE ADMINISTRAÇÃO. REGISTRO. ADMINISTRADORAS DE BENS IMOVEIS E CONDOMINIOS. OBRIGATORIEDADE DE REGISTRO SOMENTE NO CRECI. I. O critério definidor da obrigatoriedade de registro de empresas e de anotação de profissionais legalmente habilitados, delas encarregados, nos conselhos de fiscalização do exercício das profissões, assenta-se na atividade básica da empresa ou firma-se em relação a natureza dos servidores, que a empresa presta a terceiros. PRECEDENTES DO EXTINTO TFR. II. As atividades especificas das administradoras de bens imóveis e condomínios encontra-se reguladas pelo Decreto N. 89.871, DE 29.06.78, que regulamentou a lei n. 6.530, de 12.05.78, sendo obrigatório seu registro no CRECI, de acordo com a legislação citada, e não no Conselho Regional de Administração. O mero uso do vocábulo ‘administração, na razão social de uma empresa, não implica na obrigação de seu registro no CRA. iii. Apelação provida. Sentença reformada, para conceder-se a segurança buscada. Decisão: A unanimidade, dar provimento a apelação.". (TRF 1ª Região. AMS. Processo: 8901106370. Segunda Turma. Julgado em: 18/9/1990. TRF 100006373. DJ: 8/4/1991. Relator Souza Prudente." (grifo nosso).

"DIREITO ADMINISTRATIVO. CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS - CRECI. ATIVIDADE BÁSICA DA EMPRESA. NÃO OBRIGATORIEDADE DE REGISTRO NO CRA/RJ. LEI Nº 6.839/80, ART. 1º. 1. A matéria em debate na apelação dos presentes Embargos à Execução diz respeito à inaplicabilidade e à exoneração do pagamento da multa, motivada pela falta de registro da empresa embargante junto ao Conselho Regional de Administração do Rio de Janeiro - CRA/RJ. A empresa multada tem como atividade básica a compra/venda de imóveis e condomínios, como também a administração de condomínios, com registro junto ao CRECI. 2. A Lei nº 6.839/80, no seu art. 1º, exige o registro de empresas no Conselho de Fiscalização do exercício de determinada profissão quando se tratar da atividade básica da empresa ou em relação àquela pela qual prestem serviços a terceiros. 3. O fato de a empresa empregar funcionários especializados em outras profissões para a consecução de serviços de ordem secundária em relação à atividade principal não a toma prestadora dos respectivos serviços profissionais. É a atividade-fim o fator determinante da obrigatoriedade de registro da empresa no conselho profissional pertinente. Nesse sentido é o entendimento jurisprudencial pátrio, porquanto quase a totalidade das empresas necessita do auxílio de profissionais dos diversos ramos do conhecimento, concorrentemente com os profissionais da área da atividade básica, para executar tarefas complementares, a título de atividades-meio, a fim de alcançar com sucesso sua finalidade, seja na produção de bens, seja na prestação de serviços. 4. Consagrado o entendimento dos Tribunais Superiores, no sentido de que as empresas de administração e corretagem imobiliária estão sujeitas apenas ao registro nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis, não ingressando na esfera de fiscalização dos Conselhos Regionais de Administração. 5. Apelação e remessa necessária não providos". (TRF 2ª Região. Processo 2002.51.01.509385-8. Desembargador Federal Guilherme Calmon. Julgamento: 12/12/2006). (grifo nosso).

DIREITO CONTRATUAL: Plano de saúde não pode se negar a fornecer stent

Diante das várias perguntas recebidas, nessa semana, sobre os abusos praticados pelos planos de saúde, divulgo alguns julgados que abordam o tema.

"PLANO DE SAÚDE - COBERTURA - 'STENT' - PRÓTESE - NÃO CONFIGURAÇÃO - OBRIGATORIEDADE DE FORNECIMENTO. PACIENTE INTERNADO - DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. CRITÉRIOS DE FIXAÇÃO DO VALOR. REPETIÇÃO EM DOBRO - INEXISTÊNCIA DE PAGAMENTO - IMPOSSIBILIDADE. O 'stent', que não se confunde com prótese ou com órtese, deve ser custeado pelo plano de saúde, por não substituir a artéria coronariana, somente dilatando-a ou reforçando-a quando carecente de cirurgia. A recusa do plano de saúde em autorizar a implantação do 'stent' em paciente internado em nosocômio para submeter-se a cirurgia cardíaca, enseja danos morais indenizáveis. Para a determinação do valor da indenização, devem ser examinadas as condições das partes, a gravidade da lesão e a sua repercussão, preponderando, como ideia central, a de sancionamento ao lesante. Não tendo ocorrido pagamento, não há que se falar em repetição do indébito". (TJ/MG. Apelação Cível N° 1.0145.07.398111-3/001 - Comarca de Juiz de Fora. Relator: Exmo. Sr. Des. José Amancio). (grifo nosso).

"Apelação. Indenização. Plano de saúde. Colocação de "stents" em paciente acometida de problemas coronarianos. Negativa de pagamento pelo plano de saúde. Matéria que se insere nas relações de consumo, ainda que o contrato seja anterior à vigência do C.D.C. Obrigações assumidas entre as partes que se renovam mensalmente. Cláusula limitativa de risco existente no contrato que não tem como prosperar quando em confronto com o próprio direito à vida, que possui tratamento constitucional e, além do mais, não sendo tais "stents" considerados como próteses, não pode existir recusa de custeio de sua colocação na paciente. Sentença que julgou procedente o pedido que se confirma com o desprovimento do recurso". (Relator Azevedo Pinto. Julgamento: 12/07/2006. Décima Terceira Câmara Cível). (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Cobrança do condomínio e entrega das chaves

O STJ entende que "obrigação de pagamento de condomínio começa com o recebimento das chaves". Concordamos com o entendimento, já que o pagamento das despesas condominiais só é devido a partir do uso do bem. Logo, se não há ainda o efetivo uso do imóvel, não se pode cobrar o condomínio do adquirente.

O que poderá o adquirente fazer, caso tenha pago as despesas condominiais sem o efetivo uso do imóvel? Ingressar com pedido de devolução do cobrado indevidamente, tendo o direito ao ressarcimento em dobro.

Segue abaixo entendimento do STJ:

"A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge, para o condômino, a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. Com esse entendimento, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu o pedido de um condômino para não pagar duas cotas condominiais relativas aos dois meses anteriores ao recebimento das chaves por ele.

No caso, o condomínio promoveu uma ação de cobrança objetivando receber despesas condominiais relativas aos meses de agosto e setembro de 1998, uma vez que o condômino seria o proprietário de uma unidade autônoma. Ocorre que ele só obteve a posse do imóvel em 4/10/1998, momento em que recebeu as chaves.

Assim, o condômino alegou junto ao STJ que a responsabilidade pelo pagamento dos encargos condominiais é de quem tem a posse, o uso e gozo do imóvel, independentemente do registro do título de propriedade no registro de imóveis, ou seja, “a posse é o elemento definidor da responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais”. Ao decidir, o relator, ministro Luís Felipe Salomão, afirmou que, tendo em vista a data de entrega das chaves – 4/10/1998 - e que a partir de então o titular do imóvel passou a honrar com a sua cota das despesas do condômino, não há que se falar em cobrança relativa aos meses anteriores à efetiva posse do imóvel.

Disponível em: http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=94968.

DIREITO CONTRATUAL: Cláusula abusiva em plano de saúde não regulamentado

Segue abaixo decisão que considera abusiva a cláusula que restringe direito do consumidor, quanto à implantação de stent, no contrato de saúde firmado com Cooperativa Médica.

"CONTRATO DE PLANO DE SAÚDE - ASSINATURA ANTERIOR À LEI 9.656/98 - ATO JURÍDICO PERFEITO - PROTEÇÃO CONSTITUCIONAL - RELAÇÃO DE CONSUMO - CLÁUSULA CONTRATUAL - OBSCURIDADE - ABUSIVIDADE - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Não se aplicam as disposições da Lei 9.656/98 aos contratos de planos de saúde firmados anteriormente à edição desta lei, eis que, trata-se de ato jurídico perfeito, constitucionalmente protegido. Tratando-se de relação consumerista, e não dispondo claramente o contrato de adesão firmado entre as partes sobre a não-cobertura para a implantação de stent, não pode ser imputado ao consumidor assumir tal ônus, revelando-se manifesta a abusividade de tal cláusula". (TJ-MG. Número do processo: 1.0024.04.410827-2/001(1). Relator: Des.(a) Fernando Caldeira Brant. Data do Julgamento:  01/02/2006). (grifo nosso).

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_civil.htm.

DIREITO DIGITAL: CONTRATOS DE TI

Excelente a matéria da Revista Eletrônica CIO sobre "Sete dicas para evitar problemas ao encerrar contratos de TI".

Um eventual rompimento com fornecedores de tecnologia deve ser avaliado antes mesmo da assinatura do contrato. Disponível em: http://cio.uol.com.br/gestao/2011/02/24/sete-dicas-para-evitar-problemas-ao-encerrar-contratos-de-ti/.

Geralmente, o empresário mais afoito entra num negócio sem se preocupar com os riscos gerados e, o pior, assina contratos de TI sem observar a estipulação de prazos, o desenvolvimento dos aplicativos, a utilização do servidor, etc.

A grande questão é: O que acontecerá quando o contrato for antecipadamente extinto? Aí, com certeza, maiores problemas podem aparecer para a empresa.

Minha dica: estipule cláusulas que possam gerar penalidades diversas para os casos de descumprimentos parcial e total do contrato. Tais cláusulas devem ser cuidadosamente redigidas, a fim de evitar consequências danosas, quando à interrupção do serviço, para a empresa que não deu causa ao inadimplemento do acordo.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_digital.htm.

DIREITO DIGITAL: USO INDEVIDO DA IMAGEM NA INTERNET

O uso indevido da imagem na Internet pode atingir a pessoa física, o sócio de determinada empresa, a pessoa jurídica, bem como, alcançar, até mesmo, a marca de uma sociedade empresarial.

O artigo 20 do Código Civil brasileiro dispõe que:

Art. 20. Salvo se autorizadas, ou se necessárias à administração da justiça ou à manutenção da ordem pública, a divulgação de escritos, a transmissão da palavra, ou a publicação, a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se se destinarem a fins comerciais.

Como é possível gerar a prova, em favor do prejudicado, pela postagem indevida de informações na Internet? Aconselhamos a impressão imediata das informações divulgadas no site e, após, o registro dessas informações num cartório de títulos e documentos no formato de ata notarial.

Dispõem os artigos 6º e 7º da Lei 8.935 de 1994:

Art. 6º Aos notários compete:
I - formalizar juridicamente a vontade das partes;
II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias fidedignas de seu conteúdo;
III - autenticar fatos.

Art. 7º Aos tabeliães de notas compete com exclusividade:
I - lavrar escrituras e procurações, públicas;
II - lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados;
III - lavrar atas notariais;
IV - reconhecer firmas;
V - autenticar cópias.

Assim, o objetivo desse registro, especialmente, após a propositura da ação, é evitar que a prova seja perdida, quando o indivíduo apaga a informação postada no site.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_digital.htm.

DIREITO IMOBILIÁRIO: Responde a imobiliária pelo atraso na entrega da obra?

O atraso na entrega da obra, nos contratos de compra e venda de unidade imobiliária, é um tema atualmente recorrente nos tribunais.

Diante desta temática, outra situação se coloca em jogo, qual seja: responde a imobiliária pelo atraso na entrega da obra? Entendemos que não, pois o contrato de corretagem não pode ser confundido com o contrato de promessa de compra e venda, assim sendo, as responsabilidades assumidas pelas partes, nesses negócios, são distintas.

É claro que a imobiliária deve atuar com diligência na atividade de corretagem, respeitando o artigo 723 do Código Civil, a saber:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. (Redação dada pela Lei nº 12.236, de 2010).

Parágrafo único. Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência. ( Incluído pela Lei nº 12.236, de 2010 )

Dessa forma, se a imobiliária agir com diligência e prestar informações ao promitente comprador de todos os aspectos que envolvem a negociação, a empresa de corretagem não poderá assumir a responsabilidade pela prática de um ato relacionada à atividade da construtora.

Sobre o tema, segue julgado do TJ-RJ:

APELAÇÃO CÍVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE APARTAMENTO EM CONSTRUÇÃO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. Atraso na entrega da obra. Empresa de corretagem. Ilegitimidade passiva "ad causam". O negócio não se realizou por culpa da primeira ré, promitente vendedora que prometeu algo que não cumpriu. Rescisão de contrato. Restituição das importâncias pagas a contar do efetivo desembolso. Lucros cessantes a título de aluguel em virtude do atraso na entrega da unidade imobiliária. Dano moral inexistente. Mero descumprimento contratual insuficiente a embasar tal pretensão. Autor condenado nos ônus sucumbenciais ante a improcedência de seu pedido em face da segunda ré. Verba honorária fixada em consonância com o disposto no art. 20, §4°, do C.P.C. Recursos improvidos. (TJ-RJ; AC 0128656-60.2006.8.19.0001; Rel. Carlos José Martins Gomes; 16ª Câmara Cível; j. 07/07/2009). (grifo nosso)

Sugerimos a leitura do artigo "O contrato de corretagem nas relações imobiliárias: Uma análise da responsabilidade civil dos corretores no Código Civil de 2002". In: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.phpn_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=8479

BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR: o imóvel pode ser penhorado?

No conflito de interesse vontade x moradia, o que deve prevalecer? No julgado abaixo, o STF entendeu que o bem de família do fiador pode ser penhorado para resguardar o compromisso por ele assumido no contrato de locação.

No Recurso Extraordinário (nº 407.688), o Ministro Relator decidiu que: “A Lei nº 8.009/90 é clara ao tratar como exceção à impenhorabilidade o bem de família do fiador” e que “o cidadão tem a liberdade de escolher se deve ou não avalizar um contrato de aluguel e, nessa situação, o de arcar com os riscos que a condição de fiador implica”. (Matéria disponível no site do STF, conforme publicação em "notícias de 13.2.06").

"FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art.3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República. (STF. RE 407688, Relator(a): Min. CEZAR PELUSO, Tribunal Pleno, julgado em 08/02/2006, DJ 06-10-2006 PP-00033 EMENT VOL-02250-05 PP-00880 RTJ VOL-00200-01 PP-00166 RJSP v. 55, n. 360, 2007, p. 129-147).

Dessa forma, segundo o STF, o único imóvel do fiador, no contrato de locação, pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário.

Disponível em: http://www.stf.jus.br/portal/cms/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=66391&caixaBusca=N.

Condomínios podem proibir a instalação de splits na fachada dos prédios?

O condômino pode alterar a estrutura interna de sua moradia. No entanto, há limite para mudar a estrutura externa do bem, quando o proprietário tenciona comprometer a fachada do prédio.

Neste caso, os condomínios podem proibir a instalação de splits na fachada dos prédios, devendo tal proibição constar na convenção. Cabe registrar que, em alguns condomínios, tais instalações são deliberadas em Assembleias.

Veja como dispõe o Código Civil sobre o tema:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Segue decisão do TJ/SP sobre a temática "alteração de fachada", que pode ser aplicada à discussão proposta:

"ALTERAÇÃO FACHADA. Ação proposta para remoção dos vidros. Procedência acertada. Convenção de condomínio. Necessidade para harmonia e segurança dos moradores. Não possibilidade de alteração da fachada. Prejuízo coletivo e estético que leva a desvalorização. Decisão da maioria, com força de lei, tomada em segunda Assembléia extraordinária que deve prevalecer. Essa nova decisão da assembléia que revoga anterior. Recurso desprovido". (TJ/SP. 4ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 994.09.337256-9, Rel. Des. Teixeira Leite, julg 21.01.2010).

PROMESSA DE COMPRA E VENDA: outorga da escritura

Na promessa de compra e venda, o comprador precisa ficar atento aos problemas provocados pela demora na outorga da escritura definitiva, isso porque para o direito civil brasileiro o contrato por si só não gera o direito de propriedade.

Em determinados casos, quando o vendedor não cumpre a sua obrigação na transferência do imóvel para o nome dos adquirentes, faz-se necessária a ação de adjudicação compulsória.

O Código de Processo Civil disciplina a matéria da seguinte forma:

Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

Seguem decisões do TJ/ES sobre o tema:

"APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. ARTS. 466-A E 466-B DO CPC. AUSÊNCIA DE NULIDADE DA SENTENÇA. JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDOS. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. QUITAÇÃO DAS PARCELAS DO PREÇO DO IMÓVEL. SENTENÇA REFORMADA NA PARTE IMPUGNADA. 1. Os autores apelantes formularam dois pedidos condenatórios: outorga da de escritura definitiva e pagamento da multa contratualmente estabelecida para o caso de descumprimento da avença. Assim, havendo impugnação da sentença somente em relação a um dos dois pedidos formulados, somente quanto a este é possível a análise pelo órgão ad quem da sentença objurgada. 2. Não há que ser declarada a nulidade da sentença por ser extra petita, já que a suposta nulidade processual não deverá ser declarada quando o mérito do processo puder ser julgado a favor da parte prejudicada (art. 249, §2º, do CPC). 3. É firme o entendimento jurisprudencial, consolidado durante mais de uma década no Superior Tribunal de Justiça, que a denominada execução direta do contrato, ou seja, substituição da vontade do contratante renitente por sentença na forma do art. 466-A do CPC, decorre do direito pessoal existente entre os partícipes da avença. Constituindo direito do promissário comprador, desde que comprove ter adimplido todas as parcelas relativas ao pagamento do preço do imóvel, obter a outorga de escritura definitiva do imóvel para fins de adjudicação. 4. Custas e honorários pro rata face a sucumbência recíproca. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO para reformar a sentença na parte impugnada, julgando procedente o pedido formulado do item 11.2 da petição inicial e condenar a ré apelada a outorgar escritura definitiva, em nome dos autores apelantes, do imóvel descrito na cláusula segunda do compromisso de compra e venda firmado entre as parte (fls. 16). (TJES, Apelação Civel, 24040257610, Relator : RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 01/12/2009, Data da Publicação no Diário: 23/02/2010)" (grifo nosso)

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Demonstradas pagas as prestações do compromisso de compra e venda de imóvel e recusada a outorga da respectiva escritura pública de compra e venda, impõe-se a procedência da ação de adjudicação compulsória. VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível, em que são partes IZABELLA RICHA FARDIM E OUTROS e ANTÔNIO RAIMUNDO PINTO. ACORDA a 1ª Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, rejeitar as 1ª e 2ª preliminares e não conhecer da 3ª preliminar. No mérito, por igual votação, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Vitória, 21 de setembro de 2010. PRESIDENTE RELATOR PROCURADOR DE JUSTIÇA". (TJES. Apelação Civel, 48109000983, Relator : ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 21/09/2010, Data da Publicação no Diário:29/11/2010) (grifo nosso).

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE TELEFONIA MÓVEL

Após a venda do aparelho celular e a assinatura do contrato de prestação de serviços de telefonia móvel, algumas vezes o consumidor se depara com a seguinte situação: comprei, assinei, mas não consigo utilizar o serviço de telefonia.

Nesta linha de raciocínio, veja abaixo uma notícia retirada do site da Justiça Federal do Rio Grande do Norte:

"Decisão da Justiça Federal do Rio Grande do Norte proibiu a operadora de telefonia celular TIM de comercializar novas assinaturas, habilitar novas linhas ou fazer portabilidade de acesso de outras operadoras. A proibição perdurará até que a empresa comprove a instalação e perfeito funcionamento dos equipamentos necessários para atender às demandas dos consumidores no Rio Grande do Norte.

A decisão foi do Juiz Federal Magnus Augusto Costa Delgado, da 1ª Vara Federal, que atendeu a pedido formulado em ação impetrada pelo Ministério Público Federal e pela Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel). O magistrado determinou que no prazo de 30 dias a TIM apresente o projeto de ampliação da rede, nos moldes a atender as necessidade, inclusive com a proposta já tendo a concordância da ANATEL.

O Juiz fixou a multa de R$ 100 mil a ser paga pela TIM para cada linha que seja vendida pela empresa ou para cada implementação de portabilidade de códigos de acesso de outras operadoras para a TIM. Os valores pagos pela multa serão revertidos para o Fundo Estadual de Defesa do Consumidor.

“O que mais espanta é que as empresas de telefonia móvel no Brasil praticam preços extorsivos. Temos a tarifa mais cara, ou uma das mais caras do mundo, com péssimos serviços. Os lucros são aviltantes, superando, em muito, qualquer razoabilidade inerente ao capitalismo de qualquer país primeiromundista, enquanto que a prestação de serviço é desastrosa, de terceiro mundo!”, escreveu o Juiz Federal Magnus Augusto Costa Delgado.

O magistrado destacou ainda que a péssima prestação de serviço está constatada e contrasta com a necessidade essencial da telefonia. “Naquilo que se refere ao perigo da demora, este está mais do que demonstrado, uma vez que os consumidores lesados encontram-se submetidos à péssima prestação de um serviço que, atualmente, afigura-se essencial, comprometendo suas necessidades diárias de se comunicar adequadamente através da rede de telefonia da TIM”, destacou o Juiz na decisão.

Na sua decisão, o magistrado frisou que a péssima qualidade do serviço é característica não apenas da TIM, como também de todas as empresas de telefonia brasileiras. “Como se isso não bastasse, o SAC (Serviço de Atendimento ao Cliente) é um martírio para quem dele precisa, inclusive desobedecendo, frontalmente, norma que proibe o atendimento eletrônico”, enfatizou. (...). (grifo nosso).

Disponível em: http://www.jfrn.gov.br/jfrn/noticias_int.jsp?idnoticia=1167.

A Lei Geral de Telecomunicações dispõe sobre essa questão:

Art. 79. A Agência regulará as obrigações de universalização e de continuidade atribuídas às prestadoras de serviço no regime público.

§ 2° Obrigações de continuidade são as que objetivam possibilitar aos usuários dos serviços sua fruição de forma ininterrupta, sem paralisações injustificadas, devendo os serviços estar à disposição dos usuários, em condições adequadas de uso.

Art. 82. O descumprimento das obrigações relacionadas à universalização e à continuidade ensejará a aplicação de sanções de multa, caducidade ou decretação de intervenção, conforme o caso.

Art. 110. Poderá ser decretada intervenção na concessionária, por ato da Agência, em caso de:
I - paralisação injustificada dos serviços;
II - inadequação ou insuficiência dos serviços prestados, não resolvidas em prazo razoável;

CHUVAS E INDENIZAÇÃO: cabe pedido de dano material e moral?

Seguem abaixo algumas indagações sobre a influência do Direito das Obrigações diante do caso "Chuvas e direito à indenização: tragédia no Rio de Janeiro".

Veja a matéria abaixo:

Associação orienta vítimas de chuva a pedir indenização. Além da ação por perdas e danos, as pessoas podem requerer ressarcimento do Poder Público, segundo entidade de defesa dos consumidores. Disponível em: http://www.alternativa.co.jp/Not%C3%ADcias/tabid/78/language/pt-BR/nid/5415/Associacao-orienta-vitimas-de-chuva-a-pedir-indeni.aspx.

Neste caso, pode-se falar em responsabilização civil do Poder Público?

• Imagine outra situação, a saber: proprietário de imóvel que alugou casa para particular. O imóvel alugado é completamente deteriorado em decorrência das chuvas. Pode o proprietário pedir indenização? Pode o locatário ser indenizado?
• Vamos analisar outro caso, vejamos: a seguradora deve indenizar os segurados de veículos, casas ou empresas diante da ocorrência de vários sinistros? Para ilustrar esse caso do seguro, segue matéria disponível em: http://www.proteste.org.br/seguro/chuva-como-usar-o-seguro-automeoacute-vel-s505191.htm.

CONTRATO DE LOCAÇÃO: fiança e anuência do cônjuge

O STJ tem se posicionado reiteradamente no seguinte sentido: "É nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador".

Dispõe o artigo 1.647, inciso III, do Código Civil:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
III - prestar fiança ou aval;

Sobre o tema, segue decisão abaixo:

PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO SEM A ANUÊNCIA DA ESPOSA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. 1. O fiador responderá pelos encargos decorrentes do contrato de locação tão-somente pelo período inicialmente determinado, ainda que exista cláusula estendendo a sua obrigação até a entrega das chaves. Precedentes do STJ. 2. O contrato acessório de fiança obedece à forma escrita, é consensual, deve ser interpretado restritivamente e no sentido mais favorável ao fiador. Assim, a prorrogação por tempo indeterminado do contrato de locação, compulsória ou voluntária, desobriga o fiador que a ela não anuiu. Precedentes. 2. No presente caso, a fiança prestada pelo marido no aditamento do contrato ocorrida em 01/09/1999, sem a necessária outorga uxória, não tem o condão de convalidar o contrato originário, isso porque não se admite que qualquer dos cônjuges preste fiança sem a autorização do outro. Precedentes. 3. Recurso conhecido e provido. (STJ. REsp 860.795/RJ, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 05/09/2006, DJ 30/10/2006, p. 415). (grifo nosso)

LEI DO INQUILINATO: mudanças nos contratos inferiores a 30 meses

Mais um projeto de lei busca promover alterações na Lei 8.245 de 1991 (Lei do Inquilinato). Segue notícia publicada no site do Senado.

"O aquecimento da economia nos últimos 12 meses impactou o mercado imobiliário e elevou o preço dos aluguéis no país. Indicador de referência para reajustar a maioria dos contratos de aluguel, a variação do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) acumulada no período chegou a 11,5%. Mas projeto de lei (PLS 25/10) que aguarda relator na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) poderá ajudar a desacelerar esse ritmo de crescimento.

A intenção do autor, senador Antonio Carlos Júnior (DEM-BA), é ampliar a oferta de imóveis para alugar e, assim, segurar a alta nos preços com mudanças na Lei 8.245/91, que regula a locação de imóveis urbanos. O senador sugere aumentar as garantias dos proprietários e, dessa forma, incentivá-los a disponibilizar mais casas e apartamentos para aluguel.

Menos de 30 meses

A principal alteração do projeto refere-se aos contratos inferiores a 30 meses. Atualmente, esses contratos são renovados automaticamente por prazo indeterminado e dispõem ainda de algumas condições para dificultar a retomada do imóvel pelo seu dono. Entre elas, está a comprovação de necessidade de uso próprio, desemprego do locatário ou falta de pagamento do aluguel. Se o pedido não se enquadrar nas exigências, só será possível propor ação de despejo cinco anos após o início do contrato de locação. O projeto acaba com esses requisitos e dá ao locador o direito de denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo prazo de 60 dias para desocupação.

Outra garantia prevista pelo PLS 25/10 aos proprietários de imóveis alugados por menos de 30 meses é que, se instaurar ação de despejo, esse locador não terá mais de aguardar os seis meses para desocupação assegurados ao locatário que contestar a ação a tempo e concordar em sair. Mas isso valerá em apenas duas hipóteses: se o proprietário precisar do imóvel para moradia própria, de seu cônjuge, descendente ou ascendente ou para a realização de obra aprovada pelo poder público.

Antonio Carlos Júnior quer também livrar o locador de débitos deixados pelo inquilino em contas de telefone, energia elétrica, gás, água e esgoto. Assim, propõe que o proprietário pode pedir às empresas fornecedoras desses serviços, mediante comprovação da locação do imóvel, a transferência da titularidade dessas contas para o inquilino até a efetiva desocupação do imóvel".

Disponível em: http://www.senado.gov.br/noticias/jornal/noticia.asp?codEditoria=826&dataEdicaoVer=20110131&dataEdicaoAtual=20110131&nomeEditoria=Projetos

CONTRATO DE CORRETAGEM: cláusula de exclusividade

É legal a cláusula de exclusividade prevista nos contratos de corretagem de imóveis? Tal tema encontra-se previsto nas Resoluções 458/95 e 492/96 do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI).

Concordamos com decisão no tocante ao aspecto que a "criação dessa restrição ao exercício profissional configura afronta direta ao princípio da reserva legal". Veja o acórdão do TRF da 5ª Região que já se manifestou sobre o assunto.

ADMINISTRATIVO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. CRECI-PB - CONSELHO REGIONAL DE CORRETAGEM DE IMÓVEIS DA PARAÍBA. RESOLUÇÃO Nº 458/95 E Nº 492/96 DO COFECI - CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS. CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE COMO REQUISITO PARA ANÚNCIO DA OFERTA PÚBLICA DE VENDA NOS CONTRATOS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE DO MINISTÉRIO PÚBLICO FEDERAL PARA PROPOR A AÇÃO CIVIL PÚBLICA. DISCUSSÃO DA LEGALIDADE DA CLAÚSULA.- O cerne da questão posta a deslinde diz respeito à verificação da legalidade da cláusula de exclusividade presente nos contratos de corretagem de imóveis, prevista nas Resoluções de nº 458/95 e 49296, ambas de iniciativa do COFECI - Conselho Federal de Corretores de Imóveis, para que seja possível a divulgação pública da venda desses bens. Teor da Resolução 458/95: Art. 1º. Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária. Teor da Resolução 492/96: Art. 1º. Instituir, 'ad-referendum' do E. Plenário, multa no valor de 1 (uma) a 3 (três) anuidades, consoante disposições contidas no artigo 1°, itens I-A e II e respectivo Parágrafo Único da Resolução-COFECI n° 315/91, aplicáveis às pessoas físicas e jurídicas que anunciarem publicamente sem estarem de posse de contrato escrito de intermediação imobiliária com exclusividade, previsto no art. 1º da Resolução - COFECI nº 458, de 15 dezembro de 1995; Art. 2º. Em caso de reincidência, a multa aplicada será de 02 (duas) a 06 (seis) anuidades consoante disposições contidas no artigo 1°, item I-B, e respectivo Parágrafo Único da Resolução-COFECI n° 315/91.- A impugnação do órgão ministerial, referente ao art. 1º da Resolução nº 458/95 e aos arts. 1º e 2º da Resolução nº 492/96, ambas do COFECI, apresenta claros reflexos sobre os direitos dos consumidores, haja vista serem estes os usuários dos serviços de corretagem imobiliária. Tratando-se, portanto, de relação de consumo em que estão envolvidos usuários indeterminados e das mais variadas espécies, é de ser reconhecida a existência de interesses difusos e coletivos a serem tutelados pelo MPF.- Inexiste na Lei nº 6.530/78, responsável por regulamentar a profissão de corretor de imóveis, qualquer previsão acerca da exclusividade nos contratos de intermediação imobiliária para se realizar a oferta pública. A única exigência feita por esta lei, em seu art. 20, inciso II, refere-se à necessidade de o corretor ter em mãos documento escrito que autorize o anúncio da proposta de transação.- A criação dessa restrição ao exercício profissional configura afronta direta ao princípio da reserva legal.- A cláusula de exclusividade também importa em afronta à ordem econômica, por tolher a livre concorrência entre os corretores de imóveis, e às relações de consumo, ao impedir os consumidores de escolherem livremente mais de um profissional da área.- Inexiste no ordenamento jurídico brasileiro, espaço para os conhecidos regulamentos autônomos ou independentes do Direito europeu, que seriam, conforme leciona Eduardo García de Enterría (ENTERRÍA, Eduardo García; FERNÃNDEZ, Tomás-Ramón. Curso de Derecho Administrativo, vol. I, septima edicion. Madri: Civitas, 1996. p. 200), aqueles que não completariam nem desenvolveriam nenhuma lei prévia, surgindo, na verdade, à margem da lei, sustentando-se por si mesmos.- No Código Civil de 1916, em vigor à época da edição das Resoluções, não havia qualquer previsão da modalidade de exclusividade e com o advento do Novo Código Civil foi trazida apenas a faculdade de ela ser acordada entre o corretor e o proprietário do imóvel, por meio de seu art. 726, não havendo qualquer obrigação nesse sentido.- Em razão da ilegalidade da previsão de cláusula de exclusividade nos contratos de corretagem para fins de divulgação da venda do imóvel, mostra-se descabida a multa administrativa por falta de embasamento normativo.- Precedente: TRIBUNAL - QUARTA REGIÃO, AC - 200571000239485/RS, QUARTA TURMA, Decisão: 29/08/2007, D.E. 10/09/2007, Relator MÁRCIO ANTÔNIO ROCHA.Apelação não provida.ACÓRDÃOVistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, decide a Primeira Turma do Egrégio Tribunal Regional Federal da 5ª Região, por unanimidade, negar provimento à apelação, nos termos do relatório, voto e notas taquigráficas constantes dos autos, que integram o presente julgado. ( TRF 5ª Região. Processo 200405000033384. Relator: José Maria Lucena. Julgado em: 30 de outubro de 2008). (grifo nosso).

O Blog "O Gestor Imobiliário também comentou essa decisão. Disponível em: http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2011/01/resolucoes-45895-e-49296-cofeci-luta.html.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

RESPONSABILIDADE DO PODER PÚBLICO

Indico a leitura da entrevista concedida para o Jornal ES Hoje sobre o tema responsabilidade do Poder Público pelos danos causados pelas chuvas.

FIANÇA LOCATÍCIA

O seguro fiança é uma modalidade de garantia indicada no artigo 37, inciso III, da Lei 8.245 de 1991, a saber:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
III - seguro de fiança locatícia.

Essa modalidade de garantia se perfaz da seguinte forma: o segurado (locatário) paga um valor à seguradora e esta, por sua vez, assumirá os prejuízos causados ao locador em caso de descumprimento do contrato de locação, tais como: inadimplemento dos aluguéis e encargos locatícios, descumprimento de cláusulas contratuais, etc.

Ocorre que algumas seguradoras excluem da cobertura do seguro situações importantes e que, quando configuradas, podem gerar inconvenientes ao locador, a saber: não pagamento do condomínio, deterioração no imóvel, pintura no imóvel, etc.

Segue decisão sobre o assunto:

"AÇÃO DE COBRANÇA. SEGURADORA. FIANÇA LOCATÍCIA. COBERTURA. DANOS. LUCROS CESSANTES. 1 - Em se tratando de seguro contratado para fiança locatícia, incumbe à seguradora suportar os prejuízos causados com a locação, cuja cobertura foi contratada pelo locador. 2 - Danos ao imóvel, ainda que provocados pelo locatário, mas cuja cobertura foi excluída, não podem ser cobrados da seguradora e nem são causa de indenização a título de lucros cessantes pelo tempo em que o imóvel deixou de ser alugado. 3 - Apelação provida em parte". (TJ-DF. 20040111206438APC, Relator JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, julgado em 02/09/2010, DJ 09/09/2010 p. 119). (grifo nosso)

ATRASO NO VOO: Responsabilidade da empresa aérea

O passageiro tem direito à indenização quando a empresa transportadora atrasa excessivamente o horário do voo.

Sobre o assunto, dispõe os artigos 734 e 737 do Código Civil:

Art. 734. O transportador responde pelos danos causados às pessoas transportadas e suas bagagens, salvo motivo de força maior, sendo nula qualquer cláusula excludente da responsabilidade.

Parágrafo único. É lícito ao transportador exigir a declaração do valor da bagagem a fim de fixar o limite da indenização.

Art. 737. O transportador está sujeito aos horários e itinerários previstos, sob pena de responder por perdas e danos, salvo motivo de força maior.

Ora, ocorrendo atrasos habituais provocados por problemas de gestão das transportadores, tais problemas não podem ser repassados aos passageiros e não se configuram como situações de excludentes de responsabilidade.

Segue abaixo decisão do STJ que apresenta argumentos quanto ao cabimento da indenização.

"CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO DE VÔO INTERNACIONAL. INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA AÉREA. "CONTRATO DE COMPARTILHAMENTO". REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7-STJ. DANO MORAL. VALOR. CONVENÇÃO DE VARSÓVIA. CDC. PREVALÊNCIA. TARIFAÇÃO NÃO MAIS PREVALENTE. VALOR AINDA ASSIM EXCESSIVO. REDUÇÃO. I. A questão acerca da transferência da responsabilidade para outra transportadora, que opera trecho da viagem, contrariamente ao entendimento das instâncias ordinárias, enfrenta o óbice das Súmulas n. 5 e 7-STJ. II. Após o advento do Código de Defesa do Consumidor, não mais prvalece, para efeito indenizatório, a tarifação prevista tanto na Convenção de Varsóvia, quanto no Código Brasileiro de Aeronáutica, segundo o entendimento pacificado no âmbito da 2ª Seção do STJ. Precedentes do STJ. III. Não obstante a infra-estrutura dos modernos aeroportos ou a disponibilização de hotéis e transporte adequados, tal não se revela suficiente para elidir o dano moral quando o atraso no vôo se configura excessivo, a gerar pesado desconforto e aflição ao passageiro, extrapolando a situação de mera vicissitude, plenamente suportável. IV. Não oferecido o suporte necessário para atenuar tais situações, como na hipótese dos autos, impõe-se sanção pecuniária maior do que o parâmetro adotado em casos análogos, sem contudo, chegar-se a excesso que venha a produzir enriquecimento sem causa. V. Recurso especial parcialmente conhecido e provido em parte, para reduzir a indenização a patamar razoável". (STJ. REsp 740.968/RS, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 11/09/2007, DJ 12/11/2007, p. 221) (grifo nosso).

Ainda sobre o tema, segue notícia divulgada no site do Conselho Nacional de Justiça.

"Reclamações nos juizados especiais dos aeroportos crescem 47% em janeiro"

Atrasos e cancelamentos frequentes, salas de embarque e desembarque lotadas, filas para tomar um simples cafezinho, entrar no elevador e até mesmo ir ao banheiro. Os problemas enfrentados pelos brasileiros na hora de voar fizeram crescer o número de reclamações nos juizados especiais que funcionam nos aeroportos JK, em Brasília, Congonhas e Guarulhos, em São Paulo, e Santos Dumont e Galeão, no Rio de Janeiro.
Somente nos 13 primeiros dias deste ano, foram realizados 1.834 atendimentos, média diária de 141, bem acima da registrada em dezembro – 96, um crescimento de 47%. O juizado especial do aeroporto Santos Dumont registrou o maior número de reclamações (516), seguido pelo de Brasília (472), Guarulhos (407), Galeão (306) e Congonhas (133).
Os juizados especiais dos aeroportos foram instalados por orientação da Corregedoria do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), em parceria com as justiças estadual e federal. O atendimento é gratuito e pretende solucionar conflitos entre passageiros e companhias aéreas que envolvam valores de até 20 salários mínimos, sem a necessidade de advogado.
Os cinco juizados especiais de São Paulo, Rio e Brasília conseguiram solucionar por meio de conciliação 30% das cerca de 7.900 mil reclamações recebidas desde que entraram em funcionamento, em julho de 2010. Mais de 17 mil pessoas já foram atendidas por essas unidades de Justiça.
Atraso – O estudante Pedro Henrique Silva Mattia, de Cuiabá, foi um dos que recorreu ao juizado do aeroporto de Brasília por problema de atraso enfrentado no mês de janeiro. Ele passava férias no Nordeste e precisou retornar às pressas devido a um problema de saúde na família. Pouco antes de embarcar, tentou, sem sucesso, alterar o destino para São Paulo, para onde sua irmã fora levada às pressas para fazer uma cirurgia. Pedro então decidiu aproveitar o voo da volta, que faria escala em Brasília, para pegar um avião da capital federal para a paulista. Não conseguiu.
O avião saiu de Recife com mais de quatro horas de atraso e ele perdeu o voo que sairia de Brasília para São Paulo. Pedro procurou a empresa que o levou até a capital federal, mas esta não se responsabilizou pela perda do voo da concorrente. A preposta da companhia foi chamada ao Juizado Especial e ofereceu ao passageiro a possibilidade de ele comprar uma passagem na tarifa econômica e embarcar no primeiro voo. O estudante comprou o bilhete, no valor de R$ 183, e seguiu viagem. Agora, vai tentar reaver o prejuízo na Justiça.
De acordo com a Anac, se o passageiro tivesse comprado um bilhete único, mesmo que os trechos fossem operados por companhias diferentes (esse é o caso de voos chamados code-share), ele teria direito de ser reacomodado em voo da mesma companhia ou da concorrente, já que a empresa que vendeu o bilhete se responsabiliza pelo transporte do passageiro até o seu destino final.
No caso relatado, no entanto, foram dois bilhetes diferentes, ou seja, dois contratos de transporte distintos. Nesse caso, não cabe a reacomodação, porque o passageiro não se apresentou para o voo da segunda companhia no tempo correto, ficando sujeito ao pagamento de taxa de remarcação, dependendo do perfil da tarifa adquirido, ou a comprar outra passagem.
Porém, a Resolução n º 141 da Anac, em vigor desde junho, determina que a companhia aérea entregue uma declaração por escrito ao passageiro no caso de atraso, cancelamento ou preterição. Com esse documento em mãos, ele pode obter uma indenização nos órgãos de defesa do consumidor ou na Justiça, comprovando o prejuízo causado pela companhia que movitou a perda do segundo voo". (grifo nosso)

Disponível em: http://www.cnj.jus.br/index.php?option=com_content&view=article&id=13390:reclamacoes-nos-juizados-especiais-dos-aeroportos-crescem-47-em-janeiro&catid=1:notas&Itemid=675

CONTRATO DE SEGURO SAÚDE: direito do consumidor à indenização por dano moral

É injusta, para o STJ, a recusa de cobertura do seguro saúde.

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. PLANO DE SAÚDE. NEGATIVA ILEGAL DE COBERTURA. DANO MORAL. CABIMENTO. 1. A agravante não trouxe argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa de provimento ao agravo regimental. 2. Conquanto geralmente nos contratos o mero inadimplemento contratual não enseja o direito ao ressarcimento dos danos morais, a jurisprudência desta Corte é assente no sentido de que, considerada injusta a recusa de cobertura de seguro de saúde, é devida a indenização pelo agravamento da situação de aflição psicológica e de angústia no espírito do assegurado. Precedentes. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no Ag 1100359/MT, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2010, DJe 03/12/2010) (grifo nosso).

CONDOMÍNIO: uso de área comum

A área comum pode ser usada exclusivamente por um condômino?

No caso abaixo, o princípio da boa-fé objetiva foi utilizado para flexibilizar o artigo 1.331 do Código Civil brasileiro, que preceitua:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Segue decisão do STJ sobre o caso.

"CIVIL. CONDOMÍNIO. É POSSÍVEL A UTILIZAÇÃO, PELOS CONDÔMINOS, EM CARÁTER EXCLUSIVO, DE PARTE DE ÁREA COMUM, QUANDO AUTORIZADOS POR ASSEMBLÉIA GERAL, NOS TERMOS DO ART. 9º,§ 2º, DA LEI Nº 4.591/64. A DECISÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM, BASEADA NO CONJUNTO PROBATÓRIO, NÃO PODE SER REEXAMINADA, EM FACE DA SÚMULA 7/STJ. 1. O Tribunal "a quo" decidiu a questão com base nas provas dos autos, por isso a análise do recurso foge à mera interpretação da Lei de Condomínios, eis que a circunstância fática influi na solução do litígio. Incidência da Súmula 07/STJ. 2. O alcance da regra do art. 3º, da Lei nº 4.591/64, que em sua parte final dispõe que as áreas de uso comum são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino", esbarra na determinação da própria lei de que a convenção de condomínio deve estabelecer o "modo de usar as coisas e serviços comuns ", art. 3º, § 3º, "c", da mencionada Lei. Obedecido o quorum prescrito no art. 9º, § 2º da Lei de Condomínio, não há falar em nulidade da convenção. 3. Consoante precedentes desta Casa: "o princípio da boa-fé objetiva tempera a regra do art. 3º da Lei nº 4.591/64" e recomenda a manutenção das situações consolidadas há vários anos. (Resp nº.s 214680/SP e 356.821/RJ, dentre outros). Recurso especial não conhecido". (STJ. RECURSO ESPECIAL Nº 281.290 - RJ (2000/0102074-9). Ministro Luis Felipe Salomão). (grifo nosso).

CONDOMÍNIO: alteração da convenção

É possível promover a alteração da Convenção Condominial?

"1) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - MULTA - INFRAÇÃO - PREVALÊNCIA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - ALTERAÇÃO DO CRITÉRIO QUANTITATIVO DA MULTA PELO REGIMENTO INTERNO - MAIORIA QUALIFICADA E INTENÇÃO EXPRESSA DE ALTERAR A CONVENÇÃO - AUSÊNCIA - RECONHECIMENTO. Constando da Convenção de Condomínio que suas disposições somente podem ser modificadas mediante voto de dois terços de todos os condôminos e em Assembléia Geral Extraordinária designada para este fim, não pode sobre elas se sobrepor o Regimento Interno, ainda que este também tenha sido aprovado nos mesmos termos, mas não com o fito de modificar a Convenção". (TAC/SP - Ap. c/ Rev. 670.230-00/5 - 7ª Câm. - Rel. Juiz MIGUEL CUCINELLI - J. 12.8.2003).

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: obra inacabada

Cabe pedido cumulativo de retenção das unidades vendidas com proveito da obra inacabada, no caso de descumprimento do contrato por incorporadora imobiliária? Segue posicionamento do STJ.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS. OBRA INACABADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INCORPORADORES. VENDA DE UNIDADES EM BENEFÍCIO DA CONCLUSÃO DA OBRA.VALORES A SEREM APURADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. 1. Em se tratando de ação ordinária ajuizada com o propósito de assegurar o cumprimento de contrato de incorporação imobiliária, não compromete a consistência e inteireza do pedido inicial a simples circunstância de a obra estar concluída à época do julgamento do recurso de apelação. 2. Hipótese em que o pedido cumulativo, para que sejam revertidos em proveito da obra os recursos provenientes da venda de apartamentos que caberiam à ré, está intrinsecamente relacionado com a decisão proferida na ação cautelar preparatória, que determinou a retenção dessas mesmas unidades em garantia da eficácia de eventual condenação. 3. Recurso especial provido. (STJ. REsp 913.172/ES, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 05/08/2010, DJe 19/08/2010) (grifo nosso)

PROMESSA DE COMPRA E VENDA: reajuste e arras

Segue interessante decisão do TJ-DF sobre reajuste e arras (sinal) na promessa de compra e venda de imóvel.

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. INTERESSE RECURSAL. DECADÊNCIA. ARRAS. ÍNDICE SETORIAL (ICCB). IGP-M. CLÁUSULA PENAL. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA NA RECONVENÇÃO. 1. Não há interesse recursal quanto à alegada impossibilidade jurídica de um dos pedidos, por ser genérico, se a sentença decidiu exclusivamente sobre os demais que versaram sobre cláusulas contratuais especificadas na inicial. 2. O prazo decadencial previsto no CDC 26 não se aplica à demanda de revisão de cláusulas contratuais. 3. A perda das arras pressupõe ajuste claro e expresso sobre a natureza penitencial. 4. Até a entrega do imóvel, o negócio pode ser reajustado pelo índice setorial pactuado - Índice da Construção Civil de Brasília (ICCB) - que reflete as variações dos custos para a sua construção. 5. É válida a contratação do IGP - M como índice substitutivo e que servirá para os reajustes posteriores à entrega das chaves. 6. É inadmissível a cumulação de cláusulas penais compensatórias para a hipótese de rescisão contratual, prevalecendo a mais benéfica ao consumidor. 7. Consoante jurisprudência do TJDFT, a base de cálculo da cláusula penal deve ser o valor efetivamente pago pelo promitente comprador e não o valor atualizado do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido do vendedor. 8. Não merece subsistir cláusula resolutória expressa desconforme ao CDC 51, XI e 54, § 2º. 9. Não havendo condenação, os honorários de sucumbência devidos na reconvenção, que foi julgada prejudicada, devem ser fixados à luz do CPC, 20, § 4º. (TJ-DF. Processo 20030110216636 APC. Relator FERNANDO HABIBE, 5ª Turma Cível, julgado em 15/12/2010, DJ 14/01/2011 p. 142). (grifo nosso).

MULTA CONTRATUAL NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Segue minha sugestão de cláusula sobre o tema "Multa Contratual" no contrato de locação de imóvel predial urbano, após as alterações na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Maiores informações: ttp://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DIREITO DAS OBRIGAÇÕES: INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

Segue notícia do STJ que reconheceu a aplicação do dano moral em ricochete.

"A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um motorista condenado a pagar indenização por danos morais aos pais de uma menina atropelada por ele. O réu havia alegado que o casal não é parte legítima para pleitear a compensação por danos morais sofridos em decorrência do acidente com a filha.

O acidente aconteceu em Minas Gerais. A menina caminhava por uma calçada quando foi atropelada pelo veículo que o réu conduzia. O motorista causador do acidente não observou a preferencial existente em um cruzamento e acabou sendo atingido por um segundo veículo, que por sua vez o impulsionou em direção à vítima.

Foi ajuizada ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais pelos pais – representando a si mesmos e à filha menor de idade. O homem foi condenado a pagar à menina indenização por danos materiais no valor de R$ 7.617,72 e compensação por danos morais no montante de R$ 20 mil. O recurso de apelação do réu foi rejeitado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).

No recurso especial, o homem sustentou que os pais não tinham legitimidade para pleitear a compensação por danos morais e que o acórdão do TJMG não admitiu a dedução do valor do seguro obrigatório da indenização judicialmente fixada, desrespeitando a Súmula 246/STJ. Afirmou, ainda, caber a denunciação da lide do condutor do segundo veículo.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, considerou que não cabe a interposição de recurso especial quando ocorre violação de súmula. “Mesmo que assim não fosse, a análise dessa questão encontraria óbice na Súmula 7/STJ”, afirmou.

Sobre o cabimento da denunciação da lide, a ministra constatou que no acórdão ficou comprovado que o acidente ocorreu por culpa exclusiva do réu. Para alterar a decisão proferida pelo TJ/MG, portanto, seria preciso reexaminar fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. A relatora ressaltou que, mesmo que não houvesse tal impedimento, o motorista recorrente não impugnou todos os fundamentos utilizados pelo TJ/MG para justificar sua condenação, incidindo a Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal (STF).

Quanto à legitimidade dos pais para propor a ação, a ministra considerou que “são perfeitamente plausíveis situações nas quais o dano moral sofrido pela vítima principal do ato lesivo atinja, por via reflexa, terceiros, como seus familiares diretos, por lhes provocarem sentimento de dor, impotência e instabilidade emocional.”

Para a ministra, trata-se de danos morais reflexos. Embora o ato tenha sido praticado diretamente contra determinada pessoa, seus efeitos acabam por atingir, indiretamente, a integridade moral de terceiros. “É o chamado dano moral por ricochete ou préjudice d’affection, cuja reparação constitui direito personalíssimo e autônomo dos referidos autores”, completou.

A relatora reiterou ainda que o STJ já acatou em diversas ocasiões a possibilidade de indenização por danos morais indiretos ou reflexos, sendo irrelevante, para esse fim, a comprovação da dependência econômica entre os familiares lesados". (grifo nosso).

Disponível em:http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=100482

DIREITO IMOBILIÁRIO: INDENIZAÇÃO POR VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO

Segue abaixo notícia divulgada no site do TJ/DF que trata de uma decisão na qual uma construtora deve indenizar os adquirentes por defeitos no imóvel.

"A Construtora xxx foi condenada a pagar R$ 20 mil a um casal por danos morais, devido a defeitos na construção de imóvel comprado pelos autores. Além da indenização, a construtora terá de corrigir os defeitos. A decisão do juiz da 1ª Vara Cível de Taguatinga foi confirmada pela 1ª Turma Cível do TJDFT. Não cabe mais recurso ao Tribunal.

Na 1ª Instância, os autores alegaram que adquiriram na planta um apartamento de um condomínio em Águas Claras. A venda foi intermediada pela corretora JGM Imóveis. Após a entrega das chaves, os autores verificaram que os pontos de TV e interfone não funcionavam e alegaram que foram informados de forma incorreta quanto à possibilidade de reforma do apartamento. Além disso, houve infiltrações na suíte, no teto da sala e no quarto, descolamento da cerâmica do piso e entupimento nos ralos do terraço. Eles pediram indenização contra as duas empresas.

Em contestação conjunta, as duas rés alegaram que todos os problemas ocorridos no imóvel vieram da realização de obras sem o acompanhamento de um engenheiro. Segundo as rés, a instalação de um deck no terraço teria perfurado a manta de impermeabilização e a retirada da parede da cozinha teria sido feita de modo abusivo.

Na sentença, o juiz explicou que as provas técnicas evidenciaram vícios na construção do imóvel. A causa do descolamento da cerâmica está associada à falta de aderência entre o fundo da peça e sua base. O material utilizado para impermeabilização de pisos de terraço descoberto não tem grande tradição e a forma como foi aplicado não ofereceu aderência.

Quanto aos focos de infiltração no apartamento, a perícia acusou que a camada de proteção mecânica imediatamente acima da impermeabilização tinha espessura menor que o indicado. Apenas a infiltração na suíte do casal foi atribuída à intervenção dos autores que instalaram deck e banheira de hidromassagem.

Como os problemas no apartamento se deram apenas por vício na construção, o juiz condenou apenas a primeira ré, Construtora Argus, a realizar os reparos necessários no apartamento, devendo refazer o serviço de impermeabilização do pavimento do terraço e outros procedimentos técnicos no prazo máximo de 35 dias corridos. Além disso, condenou a construtora a indenizar em R$ 10 mil reais cada um dos autores a título de danos morais.

Na 2ª Instância, o relator confirmou a sentença e negou o recurso da ré. Esta alegou que não travou nenhuma relação comercial com os autores e que a responsabilidade com problemas da construção não se estende a problemas causados por terceiros.

O relator explicou que a relação entre as partes é de consumo e que a prova técnica contrariou a tese de culpa concorrente dos autores quanto aos defeitos da obra. O desembargador ressaltou a ocorrência de danos morais pelo fato de a situação atingir a saúde dos moradores. "(...) As conseqüências dos vícios da construção não foram puramente estéticas, mas de situação que atinge a saúde, já que o apartamento onde residem tornou-se um ambiente insalubre", afirmou. A decisão da Turma foi unânime". (TJ/DF. 1ª Turma Cível do TJDFT. Processo: 20070710049322). (grifo nosso).

Disponível em: http://www.tjdft.jus.br/trib/imp/imp_not.asp?codigo=15285.

CONDOMÍNIO: Projeto proíbe venda de garagem

Segue abaixo informativo da Câmara dos Deputados a respeito do projeto de lei que proíbe venda de vaga na garagem de prédio.

O artigo 1.331 do Código Civil atualmente apresenta a seguinte redação:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Ementa do projeto: Altera o § 1º do art. 1.331 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em condomínios edilícios.

"Tramita na Câmara o Projeto de Lei 7803/10, do Senado, que proíbe proprietários de imóveis residenciais ou comerciais de venderem suas vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio.
O texto ressalta, no entanto, que o aluguel das garagens poderá ser permitido caso haja autorização na convenção de condomínio. A proposta altera o Código Civil (Lei 10.406/02).
Autor da proposta, o senador Marcelo Crivella (PRB-RJ) argumenta que a medida trará mais segurança ao impedir que pessoas estranhas frequentem o prédio.
A proposta tramita em caráter conclusivo e será analisada pelas comissões de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição e Justiça e de Cidadania".

Disponível em: http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/CIDADES/192292-PROJETO-PROIBE-VENDA-DE-VAGA-NA-GARAGEM-DE-PREDIO.html.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Divulgo abaixo entrevista concedida ao Jornal ES TV 1ª Edição da TV Gazeta. A matéria apresenta algumas orientações na compra de imóvel.

Seguem os assuntos abordados:

• Alerta quanto à aquisição de imóvel. Deve-se observar a área interna da unidade imobiliária, bem como, a área comum do prédio.
• Possibilidade de ajuizamento de ação indenizatória para o caso de aquisição de apartamento com defeitos ocultos.

"Saiba quais são os principais cuidados que se deve ter na hora de comprar um imóvel
O sonho pode virar pesadelo!

A compra de um imóvel é a realização de um sonho, e muitas vezes é resultado do trabalho de uma vida inteira. Por isso, antes de fechar o negócio é importante ficar atento a tudo, aos mínimos detalhes. Porque o sonho pode virar um pesadelo".

Disponível em: http://gazetaonline.globo.com/_conteudo/2011/01/738410-saiba+quais+sao+os+principais+cuidados+que+se+deve+ter+na+hora+de+comprar+um+imovel.html

AÇÃO REIVINDICATÓRIA

O proprietário de imóvel abandonado pode propor ação reivindicatória para retomar o bem? Segue decisão do STJ.

"O proprietário de imóvel abandonado não precisa de ação reivindicatória para retomar imóvel abandonado. Por isso, não há interesse que justifique a ação, diante da desnecessidade e inutilidade da decisão, mesmo que favorável ao autor. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Os espólios dos três proprietários de imóvel em Santa Maria (DF) ajuizaram ação contra terceiro, que ocuparia um lote na área. A Justiça do Distrito Federal negou legitimidade aos autores, em razão da falta de interesse de agir. A ação foi extinta, sem resolução de mérito.

Para a ministra Nancy Andrighi, o Tribunal de Justiça local (TJDFT) acertou ao afirmar que sem a prova de que o imóvel estava na posse ou detenção de terceiro, faltaria aos autores interesse de agir, já que o atendimento da pretensão não causaria nenhuma modificação concreta.

Os autores sustentavam no recurso que o simples fato de o imóvel estar vazio não implicava necessariamente na falta de posse do réu. Quanto à tese, a relatora não divergiu. Porém, no caso concreto, o TJDFT afirmou que “o imóvel se encontra vazio, sem qualquer ocupação de coisas ou pessoas e sem qualquer indício de ato de posse, não havendo evidências de que lá reside o apontado réu”. O oficial de Justiça ainda certificou ter encontrado “o referido lote desocupado, sem moradores e sem edificações”.

A ministra Nancy Andrighi esclareceu que a ação reivindicatória tem três requisitos: a prova da titularidade do domínio do autor sobre o imóvel, a individualização da coisa e a posse injusta pelo réu. “Pressupõe, portanto, a existência de um proprietário não-possuidor, que age contra um possuidor não-proprietário”, completou. E, citando jurisprudência do tribunal, concluiu: “Se não há quem injustamente ocupe o imóvel, o proprietário não precisa de decisão judicial para reavê-lo”.

Disponível em: http://www.stj.jus.br

PLANEJAMENTO JURÍDICO EMPRESARIAL PARA 2011

O planejamento jurídico é um fator preponderante na atividade empresarial.

A abertura de uma empresa deve ser feita somente após a conclusão de uma importante etapa, o planejamento jurídico.

Para se alcançar o sucesso empresarial, existem alguns aspectos jurídicos a serem observados, tais como: 1) planejamento societário; 2) planejamento contratual; 3) planejamento tributário; 4) planejamento de marcas e patentes; 5) planejamento trabalhista.

A preocupação com esses aspectos jurídicos pode projetar o empresário a um melhor desempenho nos negócios e ao sucesso na atividade empresarial.

Maiores informações:

http://lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm

IMPACTOS DA MUDANÇA NA LEI DO INQUILINATO

Propomos, nas linhas abaixo, apresentar uma sucinta análise da Lei do Inquilinato, após um ano que a Lei 12.112 de 2009 foi sancionada.

A Lei 12.112 foi sancionada há um ano e promoveu algumas mudanças na Lei 8.245 de 1991, também chamada de Lei do Inquilinato.

Diante da entrada em vigor da Lei 12.112, importantes mudanças ocorreram no quadro da locação no Brasil. As principais alterações foram: mudança no critério de aplicação de multa proporcional no contrato de locação de bem imóvel urbano, possibilidade de exoneração do fiador e aplicação de maior celeridade no procedimento do despejo.

Quanto à questão da multa contratual, após a alteração, a penalidade para o caso de extinção antecipada do negócio deve ser reduzida proporcionalmente ao tempo do contrato que já foi cumprido.

Sobre a exoneração dos fiadores, esses garantes do contrato podem pedir a exoneração da relação contratual, ou seja, o fiador pode pedir para retirar o nome do contrato nos seguintes casos: separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, e, ainda, o fiador não será mais obrigado a ficar no contrato no caso de renovação automática do acordo.

No trâmite do despejo, ocorreu uma simplificação para a retomada do imóvel, a saber: o juiz determina para o locatário pagar a dívida em 15 dias; quando o juiz julgar procedente a ação de despejo, será possível a desocupação do imóvel em 30 dias (artigo 63).

Além disso, mais quatro situações ensejarão o despejo liminar, na forma do artigo 59 da Lei, a saber: reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; quando acabar o prazo notificatório para saída do inquilino após comunicado para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inicial do contrato; com o término do prazo da locação não residencial, sob pena de desfazimento da locação, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; e no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer de garantias contratuais.

Pensamos que os impactos da lei foram positivos, quando consideramos a possibilidade de se reaver o imóvel de forma mais célere, no caso de descumprimento do contrato por parte do locatário.

No entanto, ainda é patente algumas falhas no procedimento judicial para promover a retirada do inquilino devedor do bem imóvel, pois alguns magistrados permanecem criando entraves no cumprimento da norma alterada.

Neste caso, cabe sempre um atuação mais perspicaz do advogado, que poderá adotar técnicas processuais eficazes para proteger o direito de propriedade do locador.

PÓS-GRADUAÇÃO DIREITO CIVIL FDV VITÓRIA-ES

A FDV conta com uma nova formatação dos cursos de pós-graduação em 2011.

Divulgamos abaixo informações sobre a pós-graduação em Direito Civil.

“A Especialização em Direito Civil 2011 inova no quesito teoria e prática, e se volta para o profissional preocupado com a sua colocação no mercado de trabalho na área Cível. Dessa forma, o curso busca preparar o aluno para resolver questões práticas do dia-a-dia profissional e das novas questões ligadas à Responsabilidade Civil, ao Direito Contratual, Direito Imobiliário, Direitos Reais, Contratos Eletrônicos, Direito de Família e Direito das Sucessões.Essa nova proposta da Especialização possibilita, ainda, a realização de debates, estimulando a interação entre discentes e docentes e promovendo a troca de experiências jurídicas em sala de aula.”

Coordenação Acadêmica: Bruna Lyra Duque (Mestre em Direito/FDV).

Maiores informações:

http://www.fdv.br/posgraduacao/cursos.php

DIREITO IMOBILIÁRIO: Dicas jurídicas procedimentos de locação de imóveis

O setor de locação nas administradoras de imóveis é uma área repleta de nuances junto aos locadores e locatários.

Estabelecer procedimentos pode ser uma boa saída para instrumentalizar situações cotidianas, evitar conflitos e observar importantes ditames da Lei do Inquilinato. Seguem algumas questões importantes:

• Capacidade das partes;
• Idoneidade do locatário;
• Avaliar a real condição do imóvel;
• Avaliar as questões relacionadas à tributação do imóvel;
• Especificar a natureza da locação;
• Identificar o prazo contratual;
• Escolher uma garantia segura para o locador, protegendo-o dos riscos do negócio; e
• Confeccionar seguros contratos de administração do imóvel e contratos de locação.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DIREITO CONTRATUAL: Revisão contratual e ação de consignação em pagamento

Segue interessante manifestação do STJ sobre o tema revisão contratual no âmbito de ação de consignação em pagamento.

CONSIGNAÇÃO. PAGAMENTO. CUMULAÇÃO. PEDIDOS. INSUFICIÊNCIA. DEPÓSITO. A Turma reiterou o entendimento de que, em ação consignatória, é possível a ampla discussão sobre o débito, inclusive com o exame de validade de cláusulas contratuais. Assim, admite-se a cumulação de pedidos de revisão de cláusulas de contrato e de consignação em pagamento das parcelas tidas como devidas por força do mesmo negócio jurídico. Quanto à cautelar, no caso, a inicial requer a entrega das chaves do imóvel sob pena de multa diária, bem como a assinatura da escritura de compra e venda do imóvel em relação ao qual, na consignatória, discute-se o valor da prestação, portanto da dívida pendente. Logo, foi intentada incidentalmente sem natural propósito de acessoriedade, mas como uma segunda lide principal ou, quando menos, uma complementação de pedidos à primeira. Assim, a Turma conheceu em parte do recurso especial e lhe deu provimento para extinguir a ação cautelar sem julgamento do mérito, por impossibilidade jurídica dos pedidos formulados (art. 267, VI, do CPC) e julgou procedente, apenas em parte, a ação consignatória, considerando a insuficiência do depósito e a transformação do saldo sentenciado em título executivo. Precedentes citados: REsp 448.602-SC, DJ 17/2/2003; AgRg no REsp 41.953-SP, DJ 6/10/2003; REsp 194.530-SC, DJ 17/12/1999; REsp 616.357-PE, DJ 22/8/2005, e REsp 275.979-SE, DJ 9/12/2002. (STJ. REsp 645.756-RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 7/12/2010).

UM ANO DE ALTERAÇÃO NA LEI DO INQUILINATO

Segue abaixo matéria publicada no SECOVI-SP sobre as mudanças na Lei do Inquilinato, após um ano que a lei 12.112/2009 foi sancionada.

"Secovi-SP aprova mudanças na Lei do Inquilinato"

"Completou um ano na quinta-feira passada, 9/12, que foi sancionada a Lei nº 12.112, mais conhecida como Lei do Inquilinato, avaliada como positiva pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação). “A nova legislação aperfeiçoou os procedimentos na área de locação de imóveis urbanos, trazendo a modernização necessária depois de 18 anos de vigência da Lei nº 8.245/91”, diz Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP.

“Bem pensado, esse aperfeiçoamento teve o mérito de manter o bom espírito da legislação de 1991, enfrentando as novas situações surgidas nesse período e trazendo, para o direito positivo, a experiência acumulada pelo Judiciário e pelo mercado.”

Entre as principais mudanças constam a maior agilidade na tramitação de ações de despejo por falta de pagamento e a possibilidade de o fiador romper vínculo com o locatário antes do fim do contrato, o que não era possível pela lei anterior. Bushatsky explica que o fiador poderá deixar a função no caso de divórcio do locatário e também quando o contrato de locação tiver prazo indeterminado.

“Os processos judiciais estão mais rápidos graças à supressão de movimentos burocrático-forenses e à possibilidade de citação do fiador, já ao se propor a ação de despejo por falta de pagamento. Foram eliminados, na cobrança do débito, anos de trâmites judiciais“, informa o diretor do Secovi-SP (...) (grifo nosso).

Disponível em: http://www.secovi.com.br/noticias/mostra_noticia.php?cont_id=5303.

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO MÉDICO: consumidor x plano de saúde

Cabe pleito indenizatório de danos morais por recusa à prestação de serviço médico por parte da seguradora de saúde? Entendemos que sim. Veja julgado do STJ.

DANOS MORAIS. CONTRATO. PRESTAÇÃO. SERVIÇOS MÉDICOS. Trata-se de pedido de indenização por danos materiais e morais devido à recusa da prestadora de plano de saúde de internar, em emergência, na UTI, a paciente conveniada. O recorrente afirma no REsp que a recusa deu-se pelo fato de sua esposa ter-se submetido, 48 horas antes do mal-estar, a uma cirurgia estética que não estava coberta pelo contrato. Contudo, alega ser injusta essa recusa, visto não haver relação de causa e efeito entre a cirurgia e o mal-estar do qual resultou o coma da esposa, conforme comprovou a perícia técnica. Na origem, a ação foi julgada procedente, mas o TJ, por maioria de votos, embora tenha reconhecido a inexistência de nexo de causalidade entre o coma e a cirurgia estética, reformou a sentença, afastando a indenização pelo dano moral ao fundamento de que houve mero descumprimento de cláusula contratual, o que não geraria indenização por dano moral. Destacou o Min. Relator serem fatos incontroversos nos autos o coma, a recusa da operadora do serviço de saúde recorrida de internar na UTI a conveniada, a venda de imóvel para cobrir os gastos com o hospital credor e a falta de relação de nexo de causalidade entre o coma e a cirurgia realizada. No entanto, consignou-se nos autos haver a obrigação de a recorrida prestar a cobertura do plano de saúde, ou seja, mesmo o plano não cobrindo a cirurgia estética, caberia à seguradora cobrir os males porventura advindos da cirurgia. Observa o Min. Relator ser verdade que a jurisprudência deste Superior Tribunal entende que o mero descumprimento de cláusula contratual, em princípio, não gera dano moral indenizável, mas é possível a condenação de dano moral quando há recusa infundada de cobertura de plano de saúde. Explica que o descumprimento de norma contratual que não inflige dano moral seria aquele que causa apenas desconforto ou aborrecimento superficial, por exemplo: atraso na realização de uma cirurgia de rotina. Contudo, no caso, o descumprimento do contrato ultrapassou o simples desconforto e mal-estar: a segurada corria risco de morrer, era uma situação de urgência. Nessas circunstâncias, a seguradora não poderia ter recusado a cobertura solicitada, nem infligir sofrimento e angústia aos familiares da segurada, que, inclusive, venderam um imóvel para cobrir as despesas hospitalares. Ressalta ainda o Min. Relator que o CDC estabelece normas de ordem pública e interesse social e, em seu art. 4º, consagra os princípios da boa-fé objetiva e da equidade e coíbe o abuso de direito, como na hipótese. Ademais, assevera que as cláusulas restritivas do direito do consumidor devem ser interpretadas da forma menos gravosa a ele, ou seja, mais benéficas, visto não ser razoável que o segurado de plano de saúde seja desamparado quando mais precise de tratamento médico e hospitalar. Por todo o exposto, a Turma deu provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 1.072.308-RS, DJe 10/6/2010; REsp 1.037.759-RJ, DJe 5/3/2010; AgRg no REsp 1.059.909-SP, DJe 2/9/2010; AgRg no Ag 884.832-RJ, DJe 9/11/2010, e Ag 661.853-SP, DJ 4/4/2005. (STJ. REsp 907.655-ES, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 2/12/2010) (grifo nosso).

CONTRATO DE MÚTUO: revisão das cláusulas

Cabe a revisão do contrato de mútuo após o pagamento de todas as prestações ajustadas? Entendemos que sim. Segue julgado do STJ nesse sentido.

CONTRATO. MÚTUO HIPOTECÁRIO. REVISÃO. Discute-se no REsp o interesse recursal em apelação que versa sobre cláusulas de contrato de mútuo hipotecário após a quitação de todas as prestações pelos recorrentes (mutuários). O tribunal a quo considerou prejudicado o recurso por falta de interesse recursal ao fundamento de que os mutuários haviam pago a totalidade das prestações do contrato. Observa o Min. Relator que a jurisprudência deste Superior Tribunal entende que o cumprimento da obrigação assumida em contrato de adesão não retira do mutuário o direito de discutir em ação revisional a legalidade das cláusulas contratuais, visto que o adimplemento pode ter ocorrido apenas para evitar sanções de natureza contratual e teria como finalidade não incentivar a inadimplência. Isso porque, segundo os precedentes deste Tribunal, se o entendimento fosse ao contrário, a inadimplência passaria a ser exigida como condição para a ação no direito contratual, além de que serviria de incentivo ao descumprimento dos contratos. Para o Min. Relator, não há justificativa para não considerar o direito à revisão após a quitação, uma vez que é mais vantajoso para o credor receber todo o contrato para só depois se submeter a uma demanda em que, se nela fosse vencido, teria de devolver o que foi pago a mais. Com esse entendimento, a Turma deu provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 293.778-RS, DJ 20/8/2001, e REsp 565.235-RS, DJ 9/2/2005. (STJ. REsp 904.769-SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 2/12/2010).

DIREITO IMOBILIÁRIO: imóvel que garante hipoteca deixa de ser impenhorável

Segue interessante posicionamento do STJ sobre bem de família.

"O oferecimento de imóvel como garantia hipotecária tem a faculdade de descaracterizá-lo como bem de família, sujeitando-o à penhora para satisfação da dívida afiançada, presente a peculiaridade de que essa garantia foi prestada em benefício do filho dos fiadores, que reside com estes e compõe a entidade familiar. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

No caso, trata-se de embargos à execução de título extrajudicial opostos por um casal que figura como fiador em contrato de compra e venda de uma papelaria adquirida por seu filho. Os pais garantiram a dívida com a hipoteca do único imóvel que possuem e que lhes serve de residência.

O juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), ao julgar a apelação do casal, manteve a sentença, ao considerar que o imóvel foi livremente ofertado em garantia hipotecária pelos embargantes.

No STJ, a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, destacou que é incontroverso que o oferecimento do imóvel se deu de forma voluntária, ciente dos riscos do negócio. Além disso, afirmou a ministra, o fato de o imóvel ser o único bem de família foi certamente pensado ao oferecê-lo em hipoteca, sabedores de que o ato implicaria renúncia à impenhorabilidade.

“Assim, não se mostra razoável que agora, ante a sua inadimplência, os recorrentes [casal] usem esse fato como subterfúgio para livrar o imóvel da penhora. A atitude contraria a boa-fé ínsita às relações negociais, pois equivale à entrega de uma garantia que o devedor, desde o início, sabia ser inexequível, esvaziando-a por completo”, concluiu a ministra". (STJ. Prcesso: REsp 1141732). (grifo nosso).

DISPONÍVEL: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=100015.