RESPONSABILIDADE DO PODER PÚBLICO

Indico a leitura da entrevista concedida para o Jornal ES Hoje sobre o tema responsabilidade do Poder Público pelos danos causados pelas chuvas.

FIANÇA LOCATÍCIA

O seguro fiança é uma modalidade de garantia indicada no artigo 37, inciso III, da Lei 8.245 de 1991, a saber:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
III - seguro de fiança locatícia.

Essa modalidade de garantia se perfaz da seguinte forma: o segurado (locatário) paga um valor à seguradora e esta, por sua vez, assumirá os prejuízos causados ao locador em caso de descumprimento do contrato de locação, tais como: inadimplemento dos aluguéis e encargos locatícios, descumprimento de cláusulas contratuais, etc.

Ocorre que algumas seguradoras excluem da cobertura do seguro situações importantes e que, quando configuradas, podem gerar inconvenientes ao locador, a saber: não pagamento do condomínio, deterioração no imóvel, pintura no imóvel, etc.

Segue decisão sobre o assunto:

"AÇÃO DE COBRANÇA. SEGURADORA. FIANÇA LOCATÍCIA. COBERTURA. DANOS. LUCROS CESSANTES. 1 - Em se tratando de seguro contratado para fiança locatícia, incumbe à seguradora suportar os prejuízos causados com a locação, cuja cobertura foi contratada pelo locador. 2 - Danos ao imóvel, ainda que provocados pelo locatário, mas cuja cobertura foi excluída, não podem ser cobrados da seguradora e nem são causa de indenização a título de lucros cessantes pelo tempo em que o imóvel deixou de ser alugado. 3 - Apelação provida em parte". (TJ-DF. 20040111206438APC, Relator JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, julgado em 02/09/2010, DJ 09/09/2010 p. 119). (grifo nosso)

ATRASO NO VOO: Responsabilidade da empresa aérea

O passageiro tem direito à indenização quando a empresa transportadora atrasa excessivamente o horário do voo.

Sobre o assunto, dispõe os artigos 734 e 737 do Código Civil:

Art. 734. O transportador responde pelos danos causados às pessoas transportadas e suas bagagens, salvo motivo de força maior, sendo nula qualquer cláusula excludente da responsabilidade.

Parágrafo único. É lícito ao transportador exigir a declaração do valor da bagagem a fim de fixar o limite da indenização.

Art. 737. O transportador está sujeito aos horários e itinerários previstos, sob pena de responder por perdas e danos, salvo motivo de força maior.

Ora, ocorrendo atrasos habituais provocados por problemas de gestão das transportadores, tais problemas não podem ser repassados aos passageiros e não se configuram como situações de excludentes de responsabilidade.

Segue abaixo decisão do STJ que apresenta argumentos quanto ao cabimento da indenização.

"CIVIL E PROCESSUAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. ATRASO DE VÔO INTERNACIONAL. INDENIZAÇÃO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA AÉREA. "CONTRATO DE COMPARTILHAMENTO". REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7-STJ. DANO MORAL. VALOR. CONVENÇÃO DE VARSÓVIA. CDC. PREVALÊNCIA. TARIFAÇÃO NÃO MAIS PREVALENTE. VALOR AINDA ASSIM EXCESSIVO. REDUÇÃO. I. A questão acerca da transferência da responsabilidade para outra transportadora, que opera trecho da viagem, contrariamente ao entendimento das instâncias ordinárias, enfrenta o óbice das Súmulas n. 5 e 7-STJ. II. Após o advento do Código de Defesa do Consumidor, não mais prvalece, para efeito indenizatório, a tarifação prevista tanto na Convenção de Varsóvia, quanto no Código Brasileiro de Aeronáutica, segundo o entendimento pacificado no âmbito da 2ª Seção do STJ. Precedentes do STJ. III. Não obstante a infra-estrutura dos modernos aeroportos ou a disponibilização de hotéis e transporte adequados, tal não se revela suficiente para elidir o dano moral quando o atraso no vôo se configura excessivo, a gerar pesado desconforto e aflição ao passageiro, extrapolando a situação de mera vicissitude, plenamente suportável. IV. Não oferecido o suporte necessário para atenuar tais situações, como na hipótese dos autos, impõe-se sanção pecuniária maior do que o parâmetro adotado em casos análogos, sem contudo, chegar-se a excesso que venha a produzir enriquecimento sem causa. V. Recurso especial parcialmente conhecido e provido em parte, para reduzir a indenização a patamar razoável". (STJ. REsp 740.968/RS, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em 11/09/2007, DJ 12/11/2007, p. 221) (grifo nosso).

Ainda sobre o tema, segue notícia divulgada no site do Conselho Nacional de Justiça.

"Reclamações nos juizados especiais dos aeroportos crescem 47% em janeiro"

Atrasos e cancelamentos frequentes, salas de embarque e desembarque lotadas, filas para tomar um simples cafezinho, entrar no elevador e até mesmo ir ao banheiro. Os problemas enfrentados pelos brasileiros na hora de voar fizeram crescer o número de reclamações nos juizados especiais que funcionam nos aeroportos JK, em Brasília, Congonhas e Guarulhos, em São Paulo, e Santos Dumont e Galeão, no Rio de Janeiro.
Somente nos 13 primeiros dias deste ano, foram realizados 1.834 atendimentos, média diária de 141, bem acima da registrada em dezembro – 96, um crescimento de 47%. O juizado especial do aeroporto Santos Dumont registrou o maior número de reclamações (516), seguido pelo de Brasília (472), Guarulhos (407), Galeão (306) e Congonhas (133).
Os juizados especiais dos aeroportos foram instalados por orientação da Corregedoria do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), em parceria com as justiças estadual e federal. O atendimento é gratuito e pretende solucionar conflitos entre passageiros e companhias aéreas que envolvam valores de até 20 salários mínimos, sem a necessidade de advogado.
Os cinco juizados especiais de São Paulo, Rio e Brasília conseguiram solucionar por meio de conciliação 30% das cerca de 7.900 mil reclamações recebidas desde que entraram em funcionamento, em julho de 2010. Mais de 17 mil pessoas já foram atendidas por essas unidades de Justiça.
Atraso – O estudante Pedro Henrique Silva Mattia, de Cuiabá, foi um dos que recorreu ao juizado do aeroporto de Brasília por problema de atraso enfrentado no mês de janeiro. Ele passava férias no Nordeste e precisou retornar às pressas devido a um problema de saúde na família. Pouco antes de embarcar, tentou, sem sucesso, alterar o destino para São Paulo, para onde sua irmã fora levada às pressas para fazer uma cirurgia. Pedro então decidiu aproveitar o voo da volta, que faria escala em Brasília, para pegar um avião da capital federal para a paulista. Não conseguiu.
O avião saiu de Recife com mais de quatro horas de atraso e ele perdeu o voo que sairia de Brasília para São Paulo. Pedro procurou a empresa que o levou até a capital federal, mas esta não se responsabilizou pela perda do voo da concorrente. A preposta da companhia foi chamada ao Juizado Especial e ofereceu ao passageiro a possibilidade de ele comprar uma passagem na tarifa econômica e embarcar no primeiro voo. O estudante comprou o bilhete, no valor de R$ 183, e seguiu viagem. Agora, vai tentar reaver o prejuízo na Justiça.
De acordo com a Anac, se o passageiro tivesse comprado um bilhete único, mesmo que os trechos fossem operados por companhias diferentes (esse é o caso de voos chamados code-share), ele teria direito de ser reacomodado em voo da mesma companhia ou da concorrente, já que a empresa que vendeu o bilhete se responsabiliza pelo transporte do passageiro até o seu destino final.
No caso relatado, no entanto, foram dois bilhetes diferentes, ou seja, dois contratos de transporte distintos. Nesse caso, não cabe a reacomodação, porque o passageiro não se apresentou para o voo da segunda companhia no tempo correto, ficando sujeito ao pagamento de taxa de remarcação, dependendo do perfil da tarifa adquirido, ou a comprar outra passagem.
Porém, a Resolução n º 141 da Anac, em vigor desde junho, determina que a companhia aérea entregue uma declaração por escrito ao passageiro no caso de atraso, cancelamento ou preterição. Com esse documento em mãos, ele pode obter uma indenização nos órgãos de defesa do consumidor ou na Justiça, comprovando o prejuízo causado pela companhia que movitou a perda do segundo voo". (grifo nosso)

Disponível em: http://www.cnj.jus.br/index.php?option=com_content&view=article&id=13390:reclamacoes-nos-juizados-especiais-dos-aeroportos-crescem-47-em-janeiro&catid=1:notas&Itemid=675

CONTRATO DE SEGURO SAÚDE: direito do consumidor à indenização por dano moral

É injusta, para o STJ, a recusa de cobertura do seguro saúde.

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RESPONSABILIDADE CIVIL. PLANO DE SAÚDE. NEGATIVA ILEGAL DE COBERTURA. DANO MORAL. CABIMENTO. 1. A agravante não trouxe argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada, razão que enseja a negativa de provimento ao agravo regimental. 2. Conquanto geralmente nos contratos o mero inadimplemento contratual não enseja o direito ao ressarcimento dos danos morais, a jurisprudência desta Corte é assente no sentido de que, considerada injusta a recusa de cobertura de seguro de saúde, é devida a indenização pelo agravamento da situação de aflição psicológica e de angústia no espírito do assegurado. Precedentes. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no Ag 1100359/MT, Rel. Ministro VASCO DELLA GIUSTINA (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/RS), TERCEIRA TURMA, julgado em 23/11/2010, DJe 03/12/2010) (grifo nosso).

CONDOMÍNIO: uso de área comum

A área comum pode ser usada exclusivamente por um condômino?

No caso abaixo, o princípio da boa-fé objetiva foi utilizado para flexibilizar o artigo 1.331 do Código Civil brasileiro, que preceitua:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.
§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

Segue decisão do STJ sobre o caso.

"CIVIL. CONDOMÍNIO. É POSSÍVEL A UTILIZAÇÃO, PELOS CONDÔMINOS, EM CARÁTER EXCLUSIVO, DE PARTE DE ÁREA COMUM, QUANDO AUTORIZADOS POR ASSEMBLÉIA GERAL, NOS TERMOS DO ART. 9º,§ 2º, DA LEI Nº 4.591/64. A DECISÃO DO TRIBUNAL DE ORIGEM, BASEADA NO CONJUNTO PROBATÓRIO, NÃO PODE SER REEXAMINADA, EM FACE DA SÚMULA 7/STJ. 1. O Tribunal "a quo" decidiu a questão com base nas provas dos autos, por isso a análise do recurso foge à mera interpretação da Lei de Condomínios, eis que a circunstância fática influi na solução do litígio. Incidência da Súmula 07/STJ. 2. O alcance da regra do art. 3º, da Lei nº 4.591/64, que em sua parte final dispõe que as áreas de uso comum são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino", esbarra na determinação da própria lei de que a convenção de condomínio deve estabelecer o "modo de usar as coisas e serviços comuns ", art. 3º, § 3º, "c", da mencionada Lei. Obedecido o quorum prescrito no art. 9º, § 2º da Lei de Condomínio, não há falar em nulidade da convenção. 3. Consoante precedentes desta Casa: "o princípio da boa-fé objetiva tempera a regra do art. 3º da Lei nº 4.591/64" e recomenda a manutenção das situações consolidadas há vários anos. (Resp nº.s 214680/SP e 356.821/RJ, dentre outros). Recurso especial não conhecido". (STJ. RECURSO ESPECIAL Nº 281.290 - RJ (2000/0102074-9). Ministro Luis Felipe Salomão). (grifo nosso).

CONDOMÍNIO: alteração da convenção

É possível promover a alteração da Convenção Condominial?

"1) CONDOMÍNIO - DESPESAS CONDOMINIAIS - MULTA - INFRAÇÃO - PREVALÊNCIA DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL - ALTERAÇÃO DO CRITÉRIO QUANTITATIVO DA MULTA PELO REGIMENTO INTERNO - MAIORIA QUALIFICADA E INTENÇÃO EXPRESSA DE ALTERAR A CONVENÇÃO - AUSÊNCIA - RECONHECIMENTO. Constando da Convenção de Condomínio que suas disposições somente podem ser modificadas mediante voto de dois terços de todos os condôminos e em Assembléia Geral Extraordinária designada para este fim, não pode sobre elas se sobrepor o Regimento Interno, ainda que este também tenha sido aprovado nos mesmos termos, mas não com o fito de modificar a Convenção". (TAC/SP - Ap. c/ Rev. 670.230-00/5 - 7ª Câm. - Rel. Juiz MIGUEL CUCINELLI - J. 12.8.2003).

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: obra inacabada

Cabe pedido cumulativo de retenção das unidades vendidas com proveito da obra inacabada, no caso de descumprimento do contrato por incorporadora imobiliária? Segue posicionamento do STJ.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. EDIFÍCIO DE APARTAMENTOS. OBRA INACABADA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DOS INCORPORADORES. VENDA DE UNIDADES EM BENEFÍCIO DA CONCLUSÃO DA OBRA.VALORES A SEREM APURADOS EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. 1. Em se tratando de ação ordinária ajuizada com o propósito de assegurar o cumprimento de contrato de incorporação imobiliária, não compromete a consistência e inteireza do pedido inicial a simples circunstância de a obra estar concluída à época do julgamento do recurso de apelação. 2. Hipótese em que o pedido cumulativo, para que sejam revertidos em proveito da obra os recursos provenientes da venda de apartamentos que caberiam à ré, está intrinsecamente relacionado com a decisão proferida na ação cautelar preparatória, que determinou a retenção dessas mesmas unidades em garantia da eficácia de eventual condenação. 3. Recurso especial provido. (STJ. REsp 913.172/ES, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 05/08/2010, DJe 19/08/2010) (grifo nosso)

PROMESSA DE COMPRA E VENDA: reajuste e arras

Segue interessante decisão do TJ-DF sobre reajuste e arras (sinal) na promessa de compra e venda de imóvel.

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIA. INTERESSE RECURSAL. DECADÊNCIA. ARRAS. ÍNDICE SETORIAL (ICCB). IGP-M. CLÁUSULA PENAL. CLÁUSULA RESOLUTÓRIA. HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA NA RECONVENÇÃO. 1. Não há interesse recursal quanto à alegada impossibilidade jurídica de um dos pedidos, por ser genérico, se a sentença decidiu exclusivamente sobre os demais que versaram sobre cláusulas contratuais especificadas na inicial. 2. O prazo decadencial previsto no CDC 26 não se aplica à demanda de revisão de cláusulas contratuais. 3. A perda das arras pressupõe ajuste claro e expresso sobre a natureza penitencial. 4. Até a entrega do imóvel, o negócio pode ser reajustado pelo índice setorial pactuado - Índice da Construção Civil de Brasília (ICCB) - que reflete as variações dos custos para a sua construção. 5. É válida a contratação do IGP - M como índice substitutivo e que servirá para os reajustes posteriores à entrega das chaves. 6. É inadmissível a cumulação de cláusulas penais compensatórias para a hipótese de rescisão contratual, prevalecendo a mais benéfica ao consumidor. 7. Consoante jurisprudência do TJDFT, a base de cálculo da cláusula penal deve ser o valor efetivamente pago pelo promitente comprador e não o valor atualizado do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido do vendedor. 8. Não merece subsistir cláusula resolutória expressa desconforme ao CDC 51, XI e 54, § 2º. 9. Não havendo condenação, os honorários de sucumbência devidos na reconvenção, que foi julgada prejudicada, devem ser fixados à luz do CPC, 20, § 4º. (TJ-DF. Processo 20030110216636 APC. Relator FERNANDO HABIBE, 5ª Turma Cível, julgado em 15/12/2010, DJ 14/01/2011 p. 142). (grifo nosso).

MULTA CONTRATUAL NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS

Segue minha sugestão de cláusula sobre o tema "Multa Contratual" no contrato de locação de imóvel predial urbano, após as alterações na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Maiores informações: ttp://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DIREITO DAS OBRIGAÇÕES: INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS

Segue notícia do STJ que reconheceu a aplicação do dano moral em ricochete.

"A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou o recurso de um motorista condenado a pagar indenização por danos morais aos pais de uma menina atropelada por ele. O réu havia alegado que o casal não é parte legítima para pleitear a compensação por danos morais sofridos em decorrência do acidente com a filha.

O acidente aconteceu em Minas Gerais. A menina caminhava por uma calçada quando foi atropelada pelo veículo que o réu conduzia. O motorista causador do acidente não observou a preferencial existente em um cruzamento e acabou sendo atingido por um segundo veículo, que por sua vez o impulsionou em direção à vítima.

Foi ajuizada ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais pelos pais – representando a si mesmos e à filha menor de idade. O homem foi condenado a pagar à menina indenização por danos materiais no valor de R$ 7.617,72 e compensação por danos morais no montante de R$ 20 mil. O recurso de apelação do réu foi rejeitado pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).

No recurso especial, o homem sustentou que os pais não tinham legitimidade para pleitear a compensação por danos morais e que o acórdão do TJMG não admitiu a dedução do valor do seguro obrigatório da indenização judicialmente fixada, desrespeitando a Súmula 246/STJ. Afirmou, ainda, caber a denunciação da lide do condutor do segundo veículo.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, considerou que não cabe a interposição de recurso especial quando ocorre violação de súmula. “Mesmo que assim não fosse, a análise dessa questão encontraria óbice na Súmula 7/STJ”, afirmou.

Sobre o cabimento da denunciação da lide, a ministra constatou que no acórdão ficou comprovado que o acidente ocorreu por culpa exclusiva do réu. Para alterar a decisão proferida pelo TJ/MG, portanto, seria preciso reexaminar fatos e provas, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. A relatora ressaltou que, mesmo que não houvesse tal impedimento, o motorista recorrente não impugnou todos os fundamentos utilizados pelo TJ/MG para justificar sua condenação, incidindo a Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal (STF).

Quanto à legitimidade dos pais para propor a ação, a ministra considerou que “são perfeitamente plausíveis situações nas quais o dano moral sofrido pela vítima principal do ato lesivo atinja, por via reflexa, terceiros, como seus familiares diretos, por lhes provocarem sentimento de dor, impotência e instabilidade emocional.”

Para a ministra, trata-se de danos morais reflexos. Embora o ato tenha sido praticado diretamente contra determinada pessoa, seus efeitos acabam por atingir, indiretamente, a integridade moral de terceiros. “É o chamado dano moral por ricochete ou préjudice d’affection, cuja reparação constitui direito personalíssimo e autônomo dos referidos autores”, completou.

A relatora reiterou ainda que o STJ já acatou em diversas ocasiões a possibilidade de indenização por danos morais indiretos ou reflexos, sendo irrelevante, para esse fim, a comprovação da dependência econômica entre os familiares lesados". (grifo nosso).

Disponível em:http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=100482

DIREITO IMOBILIÁRIO: INDENIZAÇÃO POR VÍCIOS NA CONSTRUÇÃO

Segue abaixo notícia divulgada no site do TJ/DF que trata de uma decisão na qual uma construtora deve indenizar os adquirentes por defeitos no imóvel.

"A Construtora xxx foi condenada a pagar R$ 20 mil a um casal por danos morais, devido a defeitos na construção de imóvel comprado pelos autores. Além da indenização, a construtora terá de corrigir os defeitos. A decisão do juiz da 1ª Vara Cível de Taguatinga foi confirmada pela 1ª Turma Cível do TJDFT. Não cabe mais recurso ao Tribunal.

Na 1ª Instância, os autores alegaram que adquiriram na planta um apartamento de um condomínio em Águas Claras. A venda foi intermediada pela corretora JGM Imóveis. Após a entrega das chaves, os autores verificaram que os pontos de TV e interfone não funcionavam e alegaram que foram informados de forma incorreta quanto à possibilidade de reforma do apartamento. Além disso, houve infiltrações na suíte, no teto da sala e no quarto, descolamento da cerâmica do piso e entupimento nos ralos do terraço. Eles pediram indenização contra as duas empresas.

Em contestação conjunta, as duas rés alegaram que todos os problemas ocorridos no imóvel vieram da realização de obras sem o acompanhamento de um engenheiro. Segundo as rés, a instalação de um deck no terraço teria perfurado a manta de impermeabilização e a retirada da parede da cozinha teria sido feita de modo abusivo.

Na sentença, o juiz explicou que as provas técnicas evidenciaram vícios na construção do imóvel. A causa do descolamento da cerâmica está associada à falta de aderência entre o fundo da peça e sua base. O material utilizado para impermeabilização de pisos de terraço descoberto não tem grande tradição e a forma como foi aplicado não ofereceu aderência.

Quanto aos focos de infiltração no apartamento, a perícia acusou que a camada de proteção mecânica imediatamente acima da impermeabilização tinha espessura menor que o indicado. Apenas a infiltração na suíte do casal foi atribuída à intervenção dos autores que instalaram deck e banheira de hidromassagem.

Como os problemas no apartamento se deram apenas por vício na construção, o juiz condenou apenas a primeira ré, Construtora Argus, a realizar os reparos necessários no apartamento, devendo refazer o serviço de impermeabilização do pavimento do terraço e outros procedimentos técnicos no prazo máximo de 35 dias corridos. Além disso, condenou a construtora a indenizar em R$ 10 mil reais cada um dos autores a título de danos morais.

Na 2ª Instância, o relator confirmou a sentença e negou o recurso da ré. Esta alegou que não travou nenhuma relação comercial com os autores e que a responsabilidade com problemas da construção não se estende a problemas causados por terceiros.

O relator explicou que a relação entre as partes é de consumo e que a prova técnica contrariou a tese de culpa concorrente dos autores quanto aos defeitos da obra. O desembargador ressaltou a ocorrência de danos morais pelo fato de a situação atingir a saúde dos moradores. "(...) As conseqüências dos vícios da construção não foram puramente estéticas, mas de situação que atinge a saúde, já que o apartamento onde residem tornou-se um ambiente insalubre", afirmou. A decisão da Turma foi unânime". (TJ/DF. 1ª Turma Cível do TJDFT. Processo: 20070710049322). (grifo nosso).

Disponível em: http://www.tjdft.jus.br/trib/imp/imp_not.asp?codigo=15285.

CONDOMÍNIO: Projeto proíbe venda de garagem

Segue abaixo informativo da Câmara dos Deputados a respeito do projeto de lei que proíbe venda de vaga na garagem de prédio.

O artigo 1.331 do Código Civil atualmente apresenta a seguinte redação:

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2o O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§ 3o A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

§ 4o Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§ 5o O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio.

Ementa do projeto: Altera o § 1º do art. 1.331 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), no que tange ao critério de fixação da fração ideal e às disposições sobre alienação e locação de abrigos para veículos em condomínios edilícios.

"Tramita na Câmara o Projeto de Lei 7803/10, do Senado, que proíbe proprietários de imóveis residenciais ou comerciais de venderem suas vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio.
O texto ressalta, no entanto, que o aluguel das garagens poderá ser permitido caso haja autorização na convenção de condomínio. A proposta altera o Código Civil (Lei 10.406/02).
Autor da proposta, o senador Marcelo Crivella (PRB-RJ) argumenta que a medida trará mais segurança ao impedir que pessoas estranhas frequentem o prédio.
A proposta tramita em caráter conclusivo e será analisada pelas comissões de Desenvolvimento Urbano; e de Constituição e Justiça e de Cidadania".

Disponível em: http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/CIDADES/192292-PROJETO-PROIBE-VENDA-DE-VAGA-NA-GARAGEM-DE-PREDIO.html.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL

Divulgo abaixo entrevista concedida ao Jornal ES TV 1ª Edição da TV Gazeta. A matéria apresenta algumas orientações na compra de imóvel.

Seguem os assuntos abordados:

• Alerta quanto à aquisição de imóvel. Deve-se observar a área interna da unidade imobiliária, bem como, a área comum do prédio.
• Possibilidade de ajuizamento de ação indenizatória para o caso de aquisição de apartamento com defeitos ocultos.

"Saiba quais são os principais cuidados que se deve ter na hora de comprar um imóvel
O sonho pode virar pesadelo!

A compra de um imóvel é a realização de um sonho, e muitas vezes é resultado do trabalho de uma vida inteira. Por isso, antes de fechar o negócio é importante ficar atento a tudo, aos mínimos detalhes. Porque o sonho pode virar um pesadelo".

Disponível em: http://gazetaonline.globo.com/_conteudo/2011/01/738410-saiba+quais+sao+os+principais+cuidados+que+se+deve+ter+na+hora+de+comprar+um+imovel.html

AÇÃO REIVINDICATÓRIA

O proprietário de imóvel abandonado pode propor ação reivindicatória para retomar o bem? Segue decisão do STJ.

"O proprietário de imóvel abandonado não precisa de ação reivindicatória para retomar imóvel abandonado. Por isso, não há interesse que justifique a ação, diante da desnecessidade e inutilidade da decisão, mesmo que favorável ao autor. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

Os espólios dos três proprietários de imóvel em Santa Maria (DF) ajuizaram ação contra terceiro, que ocuparia um lote na área. A Justiça do Distrito Federal negou legitimidade aos autores, em razão da falta de interesse de agir. A ação foi extinta, sem resolução de mérito.

Para a ministra Nancy Andrighi, o Tribunal de Justiça local (TJDFT) acertou ao afirmar que sem a prova de que o imóvel estava na posse ou detenção de terceiro, faltaria aos autores interesse de agir, já que o atendimento da pretensão não causaria nenhuma modificação concreta.

Os autores sustentavam no recurso que o simples fato de o imóvel estar vazio não implicava necessariamente na falta de posse do réu. Quanto à tese, a relatora não divergiu. Porém, no caso concreto, o TJDFT afirmou que “o imóvel se encontra vazio, sem qualquer ocupação de coisas ou pessoas e sem qualquer indício de ato de posse, não havendo evidências de que lá reside o apontado réu”. O oficial de Justiça ainda certificou ter encontrado “o referido lote desocupado, sem moradores e sem edificações”.

A ministra Nancy Andrighi esclareceu que a ação reivindicatória tem três requisitos: a prova da titularidade do domínio do autor sobre o imóvel, a individualização da coisa e a posse injusta pelo réu. “Pressupõe, portanto, a existência de um proprietário não-possuidor, que age contra um possuidor não-proprietário”, completou. E, citando jurisprudência do tribunal, concluiu: “Se não há quem injustamente ocupe o imóvel, o proprietário não precisa de decisão judicial para reavê-lo”.

Disponível em: http://www.stj.jus.br

PLANEJAMENTO JURÍDICO EMPRESARIAL PARA 2011

O planejamento jurídico é um fator preponderante na atividade empresarial.

A abertura de uma empresa deve ser feita somente após a conclusão de uma importante etapa, o planejamento jurídico.

Para se alcançar o sucesso empresarial, existem alguns aspectos jurídicos a serem observados, tais como: 1) planejamento societário; 2) planejamento contratual; 3) planejamento tributário; 4) planejamento de marcas e patentes; 5) planejamento trabalhista.

A preocupação com esses aspectos jurídicos pode projetar o empresário a um melhor desempenho nos negócios e ao sucesso na atividade empresarial.

Maiores informações:

http://lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm

IMPACTOS DA MUDANÇA NA LEI DO INQUILINATO

Propomos, nas linhas abaixo, apresentar uma sucinta análise da Lei do Inquilinato, após um ano que a Lei 12.112 de 2009 foi sancionada.

A Lei 12.112 foi sancionada há um ano e promoveu algumas mudanças na Lei 8.245 de 1991, também chamada de Lei do Inquilinato.

Diante da entrada em vigor da Lei 12.112, importantes mudanças ocorreram no quadro da locação no Brasil. As principais alterações foram: mudança no critério de aplicação de multa proporcional no contrato de locação de bem imóvel urbano, possibilidade de exoneração do fiador e aplicação de maior celeridade no procedimento do despejo.

Quanto à questão da multa contratual, após a alteração, a penalidade para o caso de extinção antecipada do negócio deve ser reduzida proporcionalmente ao tempo do contrato que já foi cumprido.

Sobre a exoneração dos fiadores, esses garantes do contrato podem pedir a exoneração da relação contratual, ou seja, o fiador pode pedir para retirar o nome do contrato nos seguintes casos: separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, e, ainda, o fiador não será mais obrigado a ficar no contrato no caso de renovação automática do acordo.

No trâmite do despejo, ocorreu uma simplificação para a retomada do imóvel, a saber: o juiz determina para o locatário pagar a dívida em 15 dias; quando o juiz julgar procedente a ação de despejo, será possível a desocupação do imóvel em 30 dias (artigo 63).

Além disso, mais quatro situações ensejarão o despejo liminar, na forma do artigo 59 da Lei, a saber: reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; quando acabar o prazo notificatório para saída do inquilino após comunicado para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inicial do contrato; com o término do prazo da locação não residencial, sob pena de desfazimento da locação, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; e no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer de garantias contratuais.

Pensamos que os impactos da lei foram positivos, quando consideramos a possibilidade de se reaver o imóvel de forma mais célere, no caso de descumprimento do contrato por parte do locatário.

No entanto, ainda é patente algumas falhas no procedimento judicial para promover a retirada do inquilino devedor do bem imóvel, pois alguns magistrados permanecem criando entraves no cumprimento da norma alterada.

Neste caso, cabe sempre um atuação mais perspicaz do advogado, que poderá adotar técnicas processuais eficazes para proteger o direito de propriedade do locador.

PÓS-GRADUAÇÃO DIREITO CIVIL FDV VITÓRIA-ES

A FDV conta com uma nova formatação dos cursos de pós-graduação em 2011.

Divulgamos abaixo informações sobre a pós-graduação em Direito Civil.

“A Especialização em Direito Civil 2011 inova no quesito teoria e prática, e se volta para o profissional preocupado com a sua colocação no mercado de trabalho na área Cível. Dessa forma, o curso busca preparar o aluno para resolver questões práticas do dia-a-dia profissional e das novas questões ligadas à Responsabilidade Civil, ao Direito Contratual, Direito Imobiliário, Direitos Reais, Contratos Eletrônicos, Direito de Família e Direito das Sucessões.Essa nova proposta da Especialização possibilita, ainda, a realização de debates, estimulando a interação entre discentes e docentes e promovendo a troca de experiências jurídicas em sala de aula.”

Coordenação Acadêmica: Bruna Lyra Duque (Mestre em Direito/FDV).

Maiores informações:

http://www.fdv.br/posgraduacao/cursos.php

DIREITO IMOBILIÁRIO: Dicas jurídicas procedimentos de locação de imóveis

O setor de locação nas administradoras de imóveis é uma área repleta de nuances junto aos locadores e locatários.

Estabelecer procedimentos pode ser uma boa saída para instrumentalizar situações cotidianas, evitar conflitos e observar importantes ditames da Lei do Inquilinato. Seguem algumas questões importantes:

• Capacidade das partes;
• Idoneidade do locatário;
• Avaliar a real condição do imóvel;
• Avaliar as questões relacionadas à tributação do imóvel;
• Especificar a natureza da locação;
• Identificar o prazo contratual;
• Escolher uma garantia segura para o locador, protegendo-o dos riscos do negócio; e
• Confeccionar seguros contratos de administração do imóvel e contratos de locação.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DIREITO CONTRATUAL: Revisão contratual e ação de consignação em pagamento

Segue interessante manifestação do STJ sobre o tema revisão contratual no âmbito de ação de consignação em pagamento.

CONSIGNAÇÃO. PAGAMENTO. CUMULAÇÃO. PEDIDOS. INSUFICIÊNCIA. DEPÓSITO. A Turma reiterou o entendimento de que, em ação consignatória, é possível a ampla discussão sobre o débito, inclusive com o exame de validade de cláusulas contratuais. Assim, admite-se a cumulação de pedidos de revisão de cláusulas de contrato e de consignação em pagamento das parcelas tidas como devidas por força do mesmo negócio jurídico. Quanto à cautelar, no caso, a inicial requer a entrega das chaves do imóvel sob pena de multa diária, bem como a assinatura da escritura de compra e venda do imóvel em relação ao qual, na consignatória, discute-se o valor da prestação, portanto da dívida pendente. Logo, foi intentada incidentalmente sem natural propósito de acessoriedade, mas como uma segunda lide principal ou, quando menos, uma complementação de pedidos à primeira. Assim, a Turma conheceu em parte do recurso especial e lhe deu provimento para extinguir a ação cautelar sem julgamento do mérito, por impossibilidade jurídica dos pedidos formulados (art. 267, VI, do CPC) e julgou procedente, apenas em parte, a ação consignatória, considerando a insuficiência do depósito e a transformação do saldo sentenciado em título executivo. Precedentes citados: REsp 448.602-SC, DJ 17/2/2003; AgRg no REsp 41.953-SP, DJ 6/10/2003; REsp 194.530-SC, DJ 17/12/1999; REsp 616.357-PE, DJ 22/8/2005, e REsp 275.979-SE, DJ 9/12/2002. (STJ. REsp 645.756-RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 7/12/2010).

UM ANO DE ALTERAÇÃO NA LEI DO INQUILINATO

Segue abaixo matéria publicada no SECOVI-SP sobre as mudanças na Lei do Inquilinato, após um ano que a lei 12.112/2009 foi sancionada.

"Secovi-SP aprova mudanças na Lei do Inquilinato"

"Completou um ano na quinta-feira passada, 9/12, que foi sancionada a Lei nº 12.112, mais conhecida como Lei do Inquilinato, avaliada como positiva pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação). “A nova legislação aperfeiçoou os procedimentos na área de locação de imóveis urbanos, trazendo a modernização necessária depois de 18 anos de vigência da Lei nº 8.245/91”, diz Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP.

“Bem pensado, esse aperfeiçoamento teve o mérito de manter o bom espírito da legislação de 1991, enfrentando as novas situações surgidas nesse período e trazendo, para o direito positivo, a experiência acumulada pelo Judiciário e pelo mercado.”

Entre as principais mudanças constam a maior agilidade na tramitação de ações de despejo por falta de pagamento e a possibilidade de o fiador romper vínculo com o locatário antes do fim do contrato, o que não era possível pela lei anterior. Bushatsky explica que o fiador poderá deixar a função no caso de divórcio do locatário e também quando o contrato de locação tiver prazo indeterminado.

“Os processos judiciais estão mais rápidos graças à supressão de movimentos burocrático-forenses e à possibilidade de citação do fiador, já ao se propor a ação de despejo por falta de pagamento. Foram eliminados, na cobrança do débito, anos de trâmites judiciais“, informa o diretor do Secovi-SP (...) (grifo nosso).

Disponível em: http://www.secovi.com.br/noticias/mostra_noticia.php?cont_id=5303.

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO MÉDICO: consumidor x plano de saúde

Cabe pleito indenizatório de danos morais por recusa à prestação de serviço médico por parte da seguradora de saúde? Entendemos que sim. Veja julgado do STJ.

DANOS MORAIS. CONTRATO. PRESTAÇÃO. SERVIÇOS MÉDICOS. Trata-se de pedido de indenização por danos materiais e morais devido à recusa da prestadora de plano de saúde de internar, em emergência, na UTI, a paciente conveniada. O recorrente afirma no REsp que a recusa deu-se pelo fato de sua esposa ter-se submetido, 48 horas antes do mal-estar, a uma cirurgia estética que não estava coberta pelo contrato. Contudo, alega ser injusta essa recusa, visto não haver relação de causa e efeito entre a cirurgia e o mal-estar do qual resultou o coma da esposa, conforme comprovou a perícia técnica. Na origem, a ação foi julgada procedente, mas o TJ, por maioria de votos, embora tenha reconhecido a inexistência de nexo de causalidade entre o coma e a cirurgia estética, reformou a sentença, afastando a indenização pelo dano moral ao fundamento de que houve mero descumprimento de cláusula contratual, o que não geraria indenização por dano moral. Destacou o Min. Relator serem fatos incontroversos nos autos o coma, a recusa da operadora do serviço de saúde recorrida de internar na UTI a conveniada, a venda de imóvel para cobrir os gastos com o hospital credor e a falta de relação de nexo de causalidade entre o coma e a cirurgia realizada. No entanto, consignou-se nos autos haver a obrigação de a recorrida prestar a cobertura do plano de saúde, ou seja, mesmo o plano não cobrindo a cirurgia estética, caberia à seguradora cobrir os males porventura advindos da cirurgia. Observa o Min. Relator ser verdade que a jurisprudência deste Superior Tribunal entende que o mero descumprimento de cláusula contratual, em princípio, não gera dano moral indenizável, mas é possível a condenação de dano moral quando há recusa infundada de cobertura de plano de saúde. Explica que o descumprimento de norma contratual que não inflige dano moral seria aquele que causa apenas desconforto ou aborrecimento superficial, por exemplo: atraso na realização de uma cirurgia de rotina. Contudo, no caso, o descumprimento do contrato ultrapassou o simples desconforto e mal-estar: a segurada corria risco de morrer, era uma situação de urgência. Nessas circunstâncias, a seguradora não poderia ter recusado a cobertura solicitada, nem infligir sofrimento e angústia aos familiares da segurada, que, inclusive, venderam um imóvel para cobrir as despesas hospitalares. Ressalta ainda o Min. Relator que o CDC estabelece normas de ordem pública e interesse social e, em seu art. 4º, consagra os princípios da boa-fé objetiva e da equidade e coíbe o abuso de direito, como na hipótese. Ademais, assevera que as cláusulas restritivas do direito do consumidor devem ser interpretadas da forma menos gravosa a ele, ou seja, mais benéficas, visto não ser razoável que o segurado de plano de saúde seja desamparado quando mais precise de tratamento médico e hospitalar. Por todo o exposto, a Turma deu provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 1.072.308-RS, DJe 10/6/2010; REsp 1.037.759-RJ, DJe 5/3/2010; AgRg no REsp 1.059.909-SP, DJe 2/9/2010; AgRg no Ag 884.832-RJ, DJe 9/11/2010, e Ag 661.853-SP, DJ 4/4/2005. (STJ. REsp 907.655-ES, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 2/12/2010) (grifo nosso).

CONTRATO DE MÚTUO: revisão das cláusulas

Cabe a revisão do contrato de mútuo após o pagamento de todas as prestações ajustadas? Entendemos que sim. Segue julgado do STJ nesse sentido.

CONTRATO. MÚTUO HIPOTECÁRIO. REVISÃO. Discute-se no REsp o interesse recursal em apelação que versa sobre cláusulas de contrato de mútuo hipotecário após a quitação de todas as prestações pelos recorrentes (mutuários). O tribunal a quo considerou prejudicado o recurso por falta de interesse recursal ao fundamento de que os mutuários haviam pago a totalidade das prestações do contrato. Observa o Min. Relator que a jurisprudência deste Superior Tribunal entende que o cumprimento da obrigação assumida em contrato de adesão não retira do mutuário o direito de discutir em ação revisional a legalidade das cláusulas contratuais, visto que o adimplemento pode ter ocorrido apenas para evitar sanções de natureza contratual e teria como finalidade não incentivar a inadimplência. Isso porque, segundo os precedentes deste Tribunal, se o entendimento fosse ao contrário, a inadimplência passaria a ser exigida como condição para a ação no direito contratual, além de que serviria de incentivo ao descumprimento dos contratos. Para o Min. Relator, não há justificativa para não considerar o direito à revisão após a quitação, uma vez que é mais vantajoso para o credor receber todo o contrato para só depois se submeter a uma demanda em que, se nela fosse vencido, teria de devolver o que foi pago a mais. Com esse entendimento, a Turma deu provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 293.778-RS, DJ 20/8/2001, e REsp 565.235-RS, DJ 9/2/2005. (STJ. REsp 904.769-SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 2/12/2010).

DIREITO IMOBILIÁRIO: imóvel que garante hipoteca deixa de ser impenhorável

Segue interessante posicionamento do STJ sobre bem de família.

"O oferecimento de imóvel como garantia hipotecária tem a faculdade de descaracterizá-lo como bem de família, sujeitando-o à penhora para satisfação da dívida afiançada, presente a peculiaridade de que essa garantia foi prestada em benefício do filho dos fiadores, que reside com estes e compõe a entidade familiar. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

No caso, trata-se de embargos à execução de título extrajudicial opostos por um casal que figura como fiador em contrato de compra e venda de uma papelaria adquirida por seu filho. Os pais garantiram a dívida com a hipoteca do único imóvel que possuem e que lhes serve de residência.

O juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), ao julgar a apelação do casal, manteve a sentença, ao considerar que o imóvel foi livremente ofertado em garantia hipotecária pelos embargantes.

No STJ, a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, destacou que é incontroverso que o oferecimento do imóvel se deu de forma voluntária, ciente dos riscos do negócio. Além disso, afirmou a ministra, o fato de o imóvel ser o único bem de família foi certamente pensado ao oferecê-lo em hipoteca, sabedores de que o ato implicaria renúncia à impenhorabilidade.

“Assim, não se mostra razoável que agora, ante a sua inadimplência, os recorrentes [casal] usem esse fato como subterfúgio para livrar o imóvel da penhora. A atitude contraria a boa-fé ínsita às relações negociais, pois equivale à entrega de uma garantia que o devedor, desde o início, sabia ser inexequível, esvaziando-a por completo”, concluiu a ministra". (STJ. Prcesso: REsp 1141732). (grifo nosso).

DISPONÍVEL: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=100015.

DIREITO EMPRESARIAL: MODELO CONTRATO DE PARCERIA

Recebo diariamente e-mails contendo pedidos de envio de modelo de contrato de parceria. Como não concordo com o uso de modelos, na área contratual, faço os esclarecimentos abaixo.

Gostaria de ressaltar que a parceria pode ser utilizada em diversos ambientes empresariais, tais como: empreitada, construção, prestação de serviços na área imobiliária, fornecimento de produtos, agronegócios, prestação de serviço médico, parcerias na área de saúde entre clínica x médicos ou entre hospitais x médicos, transferência de tecnologia, e-commerce, exploração e produção de petróleo e gás, licenciamento de marcas, patentes e desenhos industriais, cessão de direitos autorais, distribuição e logística, negociações internacionais, dentre outros.

No entanto, simplesmente adotar modelos ou documentos padronizados, muitas vezes, pode ensejar riscos aos contratantes, pois, nesse tipo de negócio, cada acordo é único.

Ressalto que os contratantes precisam se perguntar: 1) Qual é o objeto do contrato? 2) Como firmar a parceria? 3) Quais os direitos e deveres dos parceiros? Essas perguntas devem ser respondidas no momento das negociações preliminares (fase de contatos iniciais).

Os empresários, na formalização do negócio, muitas vezes esquecem do essencial: a prudência na confecção do contrato de parceria e a observância de cláusulas essenciais.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

CICLO DE PALESTRAS 2011: LEI DO INQUILINATO EM VITÓRIA-ES

Em breve, divulgaremos o ciclo de palestras 2011 organizado pelo escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS em comemoração aos 20 anos da Lei do Inquilinato.

Seguem alguns temas que serão ministrados:

1. Como confeccionar contratos de locação mais seguros;
2. Garantias locatícias;
3. Ação de despejo;
4. Alterações na lei do inquilinato promovidas pela lei 12.112/2009; dentre outros.

Maiores informações:

http://lyraduque.com.br/agenda.htm

TREINAMENTO JURÍDICO: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Treinamento: Incorporação imobiliária: como evitar quebras de contratos.

Objetivo: abordagem prática dos negócios que envolvem a incorporação imobiliária, especialmente, as questões contratuais e o seu registro imobiliário.

Metodologia: o treinamento se centrará no tema incorporação, analisando os casos de quebra de contrato e as decisões judiciais sobre a temática.

Conteúdo programático:
1. Desmembramento, loteamento, extinção de condomínio civil e instituição de condomínio edilício;
2. A incorporação imobiliária;
3. O memorial de incorporação;
4. O contrato de construção;
5. A convenção de condomínio; e
6. O patrimônio de afetação.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/agenda.htm

COBRANÇA OU EXECUÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Segue abaixo o artigo da lei 11.977 de 2009 que trata sobre cobrança e execução de cotas condominiais:

Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.

A Súmula 399 do STJ dispõe sobre o assunto: "Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU".

CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM GARANTIA: vantagens e desvantagens

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre a garantia no contrato de locação.

PERGUNTAS: "1) Tenho uma imobiliária e gostaria de saber se um contrato de locação pode ser feito sem garantia? 2) Como a imobiliária pode se assegurar, caso o proprietário aceite firmar um contrato sem garantia locatícia?"

MINHAS RESPOSTAS:

1. Sim. A escolha da garantia é uma prerrogativa do locador, bem como, a isenção da mesma.

2. Numa visão estrita da lei do inquilinato (após as alterações na lei), seria mais oportuno para o locador dispensar a garantia para conseguir, em juízo, a desocupação liminar do locatário do imóvel, no prazo de 15 dias. Acontece que, na prática, considerando a morosidade da Justiça brasileira, bem como, o custo para a propositura da ação de despejo, ainda que haja a possibilidade de concessão da liminar, até mesmo a ação de despejo pode ocasionar um prejuízo muito grande ao proprietário do imóvel.

A imobiliária precisa orientar os seus clientes, proprietários dos imóveis, dos riscos que ensejam a dispensa da garantia. Caso o proprietário resolva aceitar o contrato sem garantia, a administradora pode exigir a assinatura de um termo de assunção de responsabilidade a fim de se prevenir de uma responsabilização civil perante o proprietário.

Segue o artigo 59, parágrafo primeiro, inciso IX, da Lei do Inquilinato que dispõe sobre o despejo liminar, quando o contrato não tem garantia:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

Parágrafo 1º. Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

CONTRATO DE LOCAÇÃO: exoneração do fiador

Segue notícia sobre o tema: “Fiador pode exonerar-se antes da entrega das chaves se o contrato original já expirou”.

Disponível em: Notícias do STJ

"O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, mesmo antes da entrega das chaves do imóvel, o fiador pode exonerar-se da garantia se o prazo do contrato original já expirou e este foi renovado por tempo indeterminado sem a sua concordância. O entendimento é da Quinta Turma e baseou-se no Código Civil de 1916 (CC/1916), aplicável ao caso.

A empresa fechou contrato de locação com fiador por quatro anos (junho de 1994 a junho de 1998). Esse contrato foi prorrogado por mais quatro anos, com anuência dos fiadores. Em julho de 2002, o contrato foi novamente prorrogado, porém, dessa vez, sem o aval dos fiadores e com prazo indeterminado. O locatário se tornou inadimplente e, em setembro de 2002, a empresa entrou com ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis.

O fiador entrou com ação para declarar a exoneração, em dezembro do mesmo ano. A empresa, entretanto, ajuizou ação de cobrança contra o fiador. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) considerou que o fiador já estaria exonerado por não ter concordado expressamente com a segunda renovação do contrato, no momento em que se tomou ciência inequívoca do desinteresse deste.

No STJ, a defesa da empresa afirmou que a cláusula do contrato que permite a exoneração da fiança só é válida após sentença declarar que a fiança perdeu sua validade. Logo, os fiadores seriam responsáveis por, pelo menos, sete meses de aluguel, já que o imóvel só foi desocupado em maio de 2004. Por fim, afirmou haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema).

Voto

Entretanto, a relatora teve entendimento diverso. Inicialmente, a ministra Laurita Vaz apontou que contratos de aluguel de imóvel utilizam o regime jurídico válido na época da assinatura – no caso, o CC/16. A ministra destacou que a legislação da época permitia ao fiador se exonerar a qualquer momento, inclusive após ação de despejo com cobrança de aluguéis atrasados. Os efeitos da exoneração só valeriam após a sentença, mas com efeitos retroativos à data da citação válida do locador.

Ela afirmou que, se o contrato prevê a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, não há exoneração automática deste pela mera prorrogação do contrato. Entretanto, “a renúncia do fiador ao seu direito de exoneração (...) não pode ser levado a ponto de se entender pela eterna e indeterminada validade dessa cláusula”.

A ministra salientou que, após o prazo de validade do contrato de locação originário, tendo ocorrido a prorrogação por tempo indeterminado, o fiador pode se exonerar a qualquer tempo. Ela observou que, no caso de pedido da exoneração na Justiça, os efeitos desta retroagem até a citação válida do locador.

Na hipótese analisada, em vez da citação da empresa locadora na ação de exoneração de fiança, o tribunal estadual fixou como termo inicial da exoneração a data da sentença na ação de despejo, o que acabou sendo mais benéfico para a locadora. E como o recurso analisado era da empresa, em respeito ao princípio do non reformatio in pejus [não reformar em prejuízo], a Quinta Turma manteve a decisão do TJSP".

DIREITO EMPRESARIAL: atos praticados por gerente da empresa

A empresa se responsabiliza quando o gerente assina contrato junto a terceiros? Veja o julgado abaixo.

DIREITO EMPRESARIAL. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO POR GERENTE DE SOCIEDADE ANÔNIMA. AUSÊNCIA DE PODERES. ATO CONEXO COM A ESPECIALIZAÇÃO ESTATUTÁRIA DA EMPRESA. LIMITAÇÃO ESTATUTÁRIA. MATÉRIA, EM PRINCÍPIO, INTERNA CORPORIS. TERCEIRO DE BOA-FÉ. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICABILIDADE. 1. No caso em exame, debatem as partes em torno de aditivo que apenas estabeleceu nova forma de reajuste do contrato original - em relação ao qual não se discute a validade -, circunstância a revelar que o negócio jurídico levado a efeito pelo então Gerente de Suprimentos, que é acessório, possui a mesma natureza do principal - prestação de serviços -, o qual, a toda evidência, poderia ser celebrado pela sociedade recorrente por se tratar de ato que se conforma com seu objeto social. 2. Na verdade, se a pessoa jurídica é constituída em razão de uma finalidade específica (objeto social), em princípio, os atos consentâneos a essa finalidade, não sendo estranho ao seu objeto, praticados em nome e por conta da sociedade, por seus representantes legais, devem ser a ela imputados. 3. As limitações estatutárias ao exercício de atos por parte da Diretoria da Sociedade Anônima, em princípio, são, de fato, matéria interna corporis, inoponíveis a terceiros de boa fé que com a sociedade venham a contratar. 4. Por outro lado, a adequada representação da pessoa jurídica e a boa-fé do terceiro contratante devem ser somadas ao fato de ter ou não a sociedade praticado o ato nos limites do seu objeto social, por intermédio de pessoa que ostentava ao menos aparência de poder. 5. A moldura fática delineada pelo acórdão não indica a ocorrência de qualquer ato de má-fé por parte da autora, ora recorrida, além de deixar estampado o fato de que o subscritor do negócio jurídico ora impugnado - Gerente de Suprimento - assinou o apontado "aditivo contratual" na sede da empresa e no exercício ordinário de suas atribuições, as quais, aliás, faziam ostentar a nítida aparência a terceiros de que era, deveras, representante da empresa. 6. Com efeito, não obstante o fato de o subscritor do negócio jurídico não possuir poderes estatutários para tanto, a circunstância de este comportar-se, no exercício de suas atribuições - e somente porque assim o permitiu a companhia -, como legítimo representante da sociedade atrai a responsabilidade da pessoa jurídica por negócios celebrados pelo seu representante putativo com terceiros de boa-fé. Aplicação da teoria da aparência. 7. Recurso especial improvido. (STJ. Recurso Especial Nº 887.277 - SC (2006/0200405-7). Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. DJe: 09/11/2010). (grifo nosso).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA: "descumprimento gera restituição"

Segue matéria que analisa o inadimplemento do contrato e o dever da construtora de restituir as parcelas pagas ao comprador .

Entrevista da advogada Bruna Lyra Duque para o Jornal ES Hoje. Disponível em: http://www.eshoje.com.br/IMG/UPLOAD_FILES/JORNAL_PDF/1_pdfed.%20305.pdf.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

CONTRATO DE SAÚDE: descumprimento fornecimento de serviço

Pode o plano de saúde se recusar, no curso do contrato de seguro saúde (plano de saúde e prestação de serviços médicos), indevidamente, a executar atividade indicada no contrato?

Sobre o tema, dispõe o artigo 84, do Código de Defesa do Consumidor, que na “ação que tenha por objeto o cumprimento da obrigação de fazer ou não fazer, o Juiz concederá a tutela específica da obrigação ou determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento”.

Além disso, o §3º, do referido artigo, preceitua que “sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficácia do provimento final, é lícito ao Juiz conceder a tutela liminarmente”.

Segue julgado do STJ:

"Civil e processo civil. Recurso especial. Ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais. Recusa do plano de saúde em arcar com custos de cirurgia e implante de 'Stent Cypher', ao argumento de que tal aparelho seria, ainda, experimental. Alegação negada pelas provas dos autos e pela própria conduta posterior da seguradora, que nenhuma objeção impôs a idêntico pedido, em data posterior. Danos morais configurados, de acordo com pacífica jurisprudência do STJ. Perdas e danos. Possibilidade de pedido específico já na inicial, não realizado pelo autor. Impossibilidade de delegação da questão à liquidação da sentença em tal circunstância. - Na esteira de diversos precedentes do STJ, verifica-se que a recusa indevida à cobertura médica pleiteada pelo segurado é causa de danos morais, já que agrava a situação de aflição psicológica e de angústia no espírito daquele. - Na presente hipótese, acrescente-se ainda que a conduta do plano de saúde assumiu contornos bastante abusivos que vão muito além do mero descumprimento contratual, na medida em que houve uma negativa inicial e, a seguir, uma autorização para um segundo procedimento idêntico alguns meses depois, sem que qualquer alteração nas bases fáticas ou contratuais tivesse se operado. Evidente, portanto – conforme reconheceu o acórdão – que a primeira negativa da seguradora se resumiu a um verdadeiro ato de discricionariedade, praticado em desfavor do segurado e completamente desconectado do mínimo de razoabilidade. - O acórdão entendeu que o autor, por conveniência, deixou de precisar o valor material de um de seus pedidos relativos a perdas e danos, quando tal providência era perfeitamente possível. Nessa perspectiva, é irrelevante que, em alguns casos específicos, seja possível relegar a fixação do 'quantum' à liquidação de sentença, porque tal só se dá em face de dificuldades inerentes ao próprio julgamento e não como decorrência de mera escolha do autor em assim descrever o pedido. - Não se conhece de recurso especial na parte em que este se encontra deficientemente fundamentado. (STJ. RECURSO ESPECIAL Nº 993.876 - DF (2007/0234308-6. Relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI)

DIREITO IMOBILIÁRIO: atraso na entrega da obra

Seguem decisões que tratam do tema atraso na entrega da obra.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL – ACONTECIMENTOS LIGADOS À PRÓPRIA ORGANIZAÇÃO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RÉ – FORÇA MAIOR DESCARACTERIZADA – APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL EXPRESSA E PREVIAMENTE PREVISTA POR DELIBERAÇÃO ESPONTÂNEA DAS PARTES – SENTENÇA MANTIDA. – Recursos desprovidos. (TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 085.330-4/2, Rel. Des. Mohamed Amaro, julg. 05.08.1999).

Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos. Ação julgada procedente. Atraso na entrega da obra. Altos índices pluviométrícos e greves no setor de construção civil. Argumentos insuficientes a tipificar caso fortuito ou força maior. Inadimplemento da construtora configurado. Precedentes desta Câmara. Multa e juros previstos no contrato aplicados ao caso, por equidade. Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a citação. Recurso parcialmente provido para este fim. (TJ/SP – 3ª C. Dir. Priv., Ap. nº 198.125-4/6, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 04.10.2005).

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA CONCLUSÃO E ENTREGA DA OBRA. DESPESAS COM LOCATIVOS DEVIDAS. MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO PACTUADA ENTRE AS PARTES. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS. MANUTENÇÃO DO QUANTUM ARBITRADO A TÍTULO DE VERBA HONORÁRIA. Não podendo ser o atraso imputado a fato praticado pelo autor, este não pode ser penalizado, devendo a construtora arcar com os prejuízos materiais decorrentes da demora na entrega da obra. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70028541720, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 17/12/2009).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO ENTABULADO ENTRE AS PARTES - PACTA SUNT SERVANDA - CLAUSULA PENAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - INCIDÊNCIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - OBSERVÂNCIA DO ARTIGO 20, § 4.º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – SENTENÇA PARCIALMENTE MANTIDA - RECURSO PROVIDO EM PARTE. Estando previamente acordado entre as partes a incidência de multa por atraso na entrega da obra contratada, fato incontroverso nos autos, não há que se falar em desoneração ou redução do referido percentual por conta de aditivo posterior, que ressalvou expressamente que o valor da penalidade se daria em função do valor do contrato e não da etapa em atraso. No caso de improcedência da ação, os honorários advocatícios devem ser fixados nos termos do artigo 20, § 4.º, do Código de Processo Civil. (TJMT; AC 45815/2006; 3ª Câmara Cível; j. 15/01/2007).

CABE INDENIZAÇÃO? Seguem decisões abaixo.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Descumprimento do prazo para entrega do imóvel. Possibilidade de os compradores cobrarem aluguéis e acessórios da locação em decorrência do atraso da obra. Recurso não provido. (TJSP; AC 994030518712; Rel. Gilberto de Souza Moreira; 5ª Turma Cível; j. 22/09/2010).

Apelação cível. Incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda de apartamento em construção. Inadimplemento contratual. Atraso na entrega da obra. Empresa de corretagem. Ilegitimidade passiva "ad causam". O negócio não se realizou por culpa da primeira ré, promitente vendedora que prometeu algo que não cumpriu. Rescisão de contrato. Restituição das importâncias pagas a contar do efetivo desembolso. Lucros cessantes a título de aluguel em virtude do atraso na entrega da unidade imobiliária. Dano moral inexistente. Mero descumprimento contratual insuficiente a embasar tal pretensão. Autor condenado nos ônus sucumbenciais ante a improcedência de seu pedido em face da segunda ré. Verba honorária fixada em consonância com o disposto no art. 20, §4°, do C.P.C. Recursos improvidos. (TJRJ; AC 0128656-60.2006.8.19.0001; Rel. Carlos José Martins Gomes; 16ª Câmara Cível; j. 07/07/2009).

CONTRATO DE FRANQUIA: análise jurídica

Franquia é a febre empresarial do momento. Cuidado com os negócios precipitados. A análise do risco empresarial é fundamental nesse negócio.

O site "Franchising no Brasil" publicou interessante análise sobre a franquia, a saber: "depois de uma temporada no Exterior, jovens retornam ao Brasil decididos a montar seu próprio negócio. A economia aquecida do país os leva a apostar no segmento de franquias. O Brasil passa por um momento de um crescente consumo populacional, fator que se deve à mobilidade social dos últimos anos, resultando em um aumento da classe média que, hoje, já passa da margem de 50% da população total". Disponível em: http://rclaro.wordpress.com/2010/11/09/de-volta-ao-brasil-jovens-investem-em-franquia.

Entendemos que fazer apenas uma análise econômica do contrato não é suficiente. O empresário precisa ficar atento, também, às implicações jurídicas do negócio.

Seguem alguns pontos importantes a serem analisados:

1. Âmbito de atuação do negócio. Há cláusula de raio? Há limite de atuação por município?;
2. Cláusula de exclusividade;
3. Identificação clara e objetiva sobre as metas do empreendimento;
4. Multa a ser paga para o caso de denúncia do contrato;
5. Valor mensal a ser pago sobre o faturamento do negócio;
6. Exigências quanto ao local do empreendimento; e
7. Divisão dos custos iniciais do negócio.

Segue abaixo julgado que retrata um problema frequente neste tipo contratual, o descumprimento do acordo pela franqueadora:

"SENTENÇA. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. Fundamentação adequada. Rescisão contratual. Franquia. Descumprimento pela franqueadora das metas e expectativas induzidas aos franqueados. Cabimento. Devolução dos valores pagos que se impõe. Dano moral. Abalo emocional e angústia do franqueados, que investiram recursos e expectativas, e perceberam terem sido usados, Pertinência. Indenização justamente arbitrada, considerando também o caráter punitivo da verba. Multa contratual. Aplicação devida. Reconhecimento judicial de causa para a rescisão que afasta a necessidade do Conselho de Franquia reconhecer a infração. Recurso desprovido". (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Processo nº 2003.001.13572. Décima Segunda Câmara Civel. 18 de Novembro de 2003).

Entendemos prudente a confecção de um plano jurídico-empresarial.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Quem deve pagar a comissão de corretagem? A partir de quando é devida a correção monetária no contrato de financiamento imobiliário? Segue julgado abaixo.

CIVIL E DEFESA DO CONSUMIDOR. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. REVISÃO DE CONTRATO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA ANTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. CORRETORA CONTRATADA PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DO CONTRATANTE. PAGAMENTO PELO CONSUMIDOR. INADMISSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. MORA. JUROS. PERCENTUAL DE 20%. VIOLAÇÃO DO § 1º DO ART. 52 DO CDC. REDUÇÃO PARA 2%.É descabida a incidência de correção monetária a partir de data anterior a celebração do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária .A correção é devida a partir da data em que foi celebrado o contrato entre as partes. Se a corretora foi contratada pela incorporadora, não pode esta pretender que o comprador arque com o pagamento das despesas de corretagem. O pagamento feito sob esta rubrica deve ser considerado como pagamento de parte do preço da unidade imobiliária adquirida.É abusiva a multa moratória fixada em 20% do valor da prestação, devendo a mesma ser reduzida para 2%, adequando-se ao limite do § 1º do art. 52 do CDC.Precedentes do TJERJ.Provimento do recurso. (TJ/RJ. Processo nº 2008.001.24235. Décima Sexta Camara Civel. 15 de Setembro de 2008).

IMOBILIÁRIA X CORRETOR DE IMÓVEIS: inexistência de vínculo de emprego

Sobre o conflito existente entre imobiliária e corretor de imóveis, no tocante à discussão da existência ou não do vínculo de emprego, apresentamos abaixo algumas considerações e decisões.

CONSIDERAÇÕES:

Entendemos que não há entre imobiliária e corretor de imóveis contrato de emprego, já que não se configura, na maioria dos casos concretos, a subordinação jurídica entre as partes.

Geralmente, no mercado imobiliário, a atividade do corretor é executada em horários esporádicos, sem relação de pessoalidade, com ampla liberdade de atuação profissional, bem como sem qualquer vínculo hierárquico e comandos entre o profissional liberal e a empresa imobiliária.

Assim sendo, para a imobiliária caracterizar a contratação com um profissional autônomo e evitar transtornos com demandas trabalhistas, torna-se importante observar os seguintes itens:

• Firmar um contrato de corretagem e outras avenças com o corretor, explicitando o trabalho com caráter contingencial;
• Deliberação, no contrato, que o corretor exerce atividade como autônomo devidamente inscrito no CRECI da região;
• Indicação da liberdade do corretor quanto à sua jornada de trabalho, sem vínculo e interferência da imobiliária e sem pessoalidade com a empresa;
• Caracterização da atividade sem exclusividade e, se possível, com indicação do plantão de vendas;
• Indicação das comissões recebidas em cada negócio firmado;
• Controle e fiscalização do recolhimento do ISS, por parte do corretor, junto ao Município; e
• Controle e fiscalização do recolhimento do IR, por parte do corretor, junto à Receita Federal.

DECISÕES

Seguem julgados sobre o tema:

“CORRETOR DE IMÓVEIS. VÍNCULO DE EMPREGO. O corretor de imóveis que exerce sua atividade profissional livremente no âmbito da empresa contratante, sem subordinação jurídica, não é considerado empregado nos termos do artigo 3º da CLT. Recurso provido.” (TRT – 2ª Rg. – 8ª T., RO nº 01343-2005-461-02-00-6, Rel. Des. Silvia Almeida Prado, 15.04.2009). (grifo nosso).

“CORRETOR DE IMÓVEIS. VÍNCULO DE EMPREGO. Demonstrado que o autor trabalhou como Corretor de Imóveis mediante parceria com empresa imobiliária, sem subordinação jurídica a essa, é de ser afastado o reconhecimento do liame de emprego com a reclamada, porquanto ausente, a teor do art. 3º da CLT, requisito essencial à sua caracterização.” (TRT – 4ª Rg. – 4ª T., RO nº 01034-2002-022-04-00-7, Rel. Des. Maria Beatriz Condessa Ferreira, julg. 18.12.2003) (grifo nosso).

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DIREITO IMOBILIÁRIO: obrigação de fazer na incorporação

A Lei 4.591 de 1964 dispõe sobre as incorporações imobiliárias. O artigo 43, inciso II, da referida lei prevê:

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa.

Nesse sentido, segue decisão do TJ/PR sobre o tema “obrigação de fazer na incorporação”.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO. OBRA INACABADA. OBRIGAÇÃO DA RÉ/APELANTE EM RESPONDER SOLIDARIAMENTE COM A EMPRESA CONSTRUTORA PARA A CONCLUSÃO DA OBRA COM IMPOSIÇÃO DE MULTA PECUNIÁRIA DIÁRIA, EM CASO DE DESCUMPRIMENTO DO PRECEITO JUDICIAL. APELANTE QUE SE ENQUADRA COMO INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE CONSOANTE O ARTIGO 43, INCISO II, DA LEI 4.591/64. MINORAÇÃO, BEM COMO LIMITAÇÃO DO MONTANTE DA MULTA PECUNIÁRIA DIÁRIA ATÉ O VALOR CORRIGIDO DA OBRA INACABADA. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA PARCIALMENTE. 1. Enquadrando-se a apelante na concepção de incorporadora, ditada pelo artigo 29, da Lei 4.591/64, evidente a sua responsabilidade solidária com a obrigação de fazer decretada pela julgadora singular, ex vi do artigo 42, inciso II, do citado diploma legal. 2. Pretensão de obrigação de fazer incidente no caso, a teor do artigo 461 caput, do Código de Processo Civil. 3. Multa pecuniária diária que se impõe em caso de descumprimento do preceito judicial. Em observância ao princípio da razoabilidade, entretanto, o valor da multa fixado na sentença deve ser minorado para patamar justo. 4. Limitação da multa até o valor estimado pela conclusão da obra, devidamente corrigido. Reforma parcial do julgado recorrido também nesse tópico. 5. Apelação conhecida e parcialmente provida. (TJPR - Apelação Cível: AC 4941208 PR 0494120-8). (grifo nosso)

DIREITO IMOBILIÁRIO: DEBATE

Debate: Direito do Consumidor x Direito do Construtor nos contratos de aquisição de imóvel.

• Dia 10 de novembro de 2010.
• Debatedores: Professor Igor Britto e Professor Eduardo Perini.
• Mediação: Professora Bruna Lyra Duque.
• Horário: 11h20 às 13h.
• Local: Miniauditório da FDV.
• Inscrições: FDV.

CONTRATO DE LOCAÇÃO: caução

A Lei 8.245 de 1991 dispõe:

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Observe que, segundo a norma acima, o valor depositado em caderneta de poupança ao final do contrato de locação será revertido em favor do locatário.

CONTRATO DE EMPREITADA: responsabilidade do empreiteiro

Segue abaixo notícia publicada no site do Tribunal de Justiça do RS na qual uma empreiteira foi condenada, por danos materiais e morais, pela má qualidade de materiais utilizados em construção.

"Os Desembargadores da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça mantiveram sentença condenando empresa de construção e arquitetura ao pagamento de indenização por danos materiais e morais a dois casais que compraram imóveis com vícios de construção. Por conta do ilícito, cada casal será indenizado em R$ 26,8 mil a título de danos materiais e R$ 11,6 mil por danos morais. Em 1º Grau, a decisão foi proferida pela Juíza de direito Laura de Borba Maciel Fleck.
Os autores, proprietários de duas casas localizadas na Capital, ingressaram com ação contra empresa Koller e dias Construções Ltda. Arquitetura e Obra e seus proprietários, narrando que foram vítimas da venda de um imóvel sem condições de moradia e com graves defeitos na construção, ocasionando grande desconforto e inúmeras incomodações a moradores e proprietários. Por isso, requereram a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais em valor equivalente aos gastos necessários à restauração do local, bem como pagamento de indenização por danos morais.
Laudo pericial constatou a péssima qualidade do material empregado e erros construtivos.
Os réus contestaram negando a ocorrência de danos na obra em questão.
A sentença julgou procedente o pedido dos autores no sentido de condenar os réus ao pagamento dos danos materiais, no montante de R$ 53,6 mil, para a reforma das duas casas, corrigidos monetariamente. A título de danos morais, a sentença estabeleceu o pagamento de R$ 11,6 mil para cada autor, valor também corrigido monetariamente.
Inconformados, os réus apelaram.
Apelação
Segundo o relator do recurso, Desembargador Gelson Rolim Stocker, os defeitos apresentados em ambas as construções foram amplamente comprovados, não sendo possível falar em mero desgaste das edificações por falta de manutenção. A prova dos autos, bem como o laudo pericial, demonstraram o lamentável estado das residências dos autores, decorrente, ao que tudo indica, da má ou incorreta impermeabilização das fundações, fato reconhecido pelos réus. E tais defeitos foram constatados após a utilização das residências, impossíveis, pois, de ser detectados visualmente, caracterizando-se nos denominados vícios ocultos.
Não fosse a análise do expert, o levantamento fotográfico demonstra, a olhos vistos, o lamentável estado das residências dos autores, afirmou o relator. Ora, se os réus detinham plena ciência de que o terreno tinha umidade excessiva, peculiar da região, sendo que os prédios foram edificados em local onde anteriormente havia uma plantação de arroz, notoriamente efetuada em áreas alagadiças, evidentemente que o cuidado teria de ser muito maior, sob pena de ocorrência de todos os defeitos apresentados, afetando a solidez e a segurança das edificações.
No entendimento do Desembargador Stocker, diante do ato ilícito cometido pelos demandados, estes devem indenizar os consumidores, a títulos de danos morais, em virtude de todos os graves transtornos e abalos psíquicos causados pela péssima qualidade das construções e da mão-de-obra utilizada, provocando verdadeiro terror nos moradores ante a possibilidade de que as casas viessem a rugir, podendo causar inclusive a perda de vidas humanas". (TJ/RS. Julgamento 20/10/10. Apelação nº 70034441782)

DIREITO EMPRESARIAL: Marca, direito autoral, transferência de teconologia e franquia

STJ se posicionou em alguns temas ligados ao Direito Empresarial, tais como: 1) Concorrência; 2) Propriedade intelectual; 3) Empresários x consumidores; 4) Transferência de tecnologia ou o “know-how”; e 5) Contratos de franquia. Segue a notífica publicada no site do STJ:

"Com a intensificação do comércio e a dinamização da economia é comum às empresas ou indústrias recorrerem ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) para se protegerem da concorrência. Na maior parte das vezes, os advogados se amparam em direitos relativos à propriedade intelectual, ao código comercial, ao direito do consumidor, entre outros. Os argumentos são os mais variados possíveis, mas, em síntese, é a sustentabilidade do negócio que se busca garantir, seja por meio de proteção da tecnologia ou de marcas ou patentes.
Há casos que, para as empresas, a palavra final é dos organismos internacionais, como a OMC (Organização Mundial do Comércio), criada em 1985. Há aqueles em que a solução parte do próprio Estado ou dos órgãos especializados. Mas há os que envolvem situações corriqueiras que devem ser definidas caso a caso pelas turmas de direito privado do STJ.
Um dos casos decididos pelo STJ no ano passado envolveu a guerra na produção de suco de laranja. A Associação Brasileira de Exportadores de Cítricos (Abecitrus) buscou evitar que informações de empresas ligadas a ela fossem reveladas numa investigação empreendida pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e pela Secretaria de Direito Econômico (SDE), órgãos ligados ao Ministério da Justiça. A associação foi acusada de formação de cartel no fornecimento da matéria-prima.
A Abecitrus alegava que os dados apreendidos não poderiam se tornar públicos em razão do sigilo industrial e, por isso, invocou o direito à privacidade. O processo originário, iniciado pela União, referia-se à busca e apreensão de objetos pertencentes à associação que pudessem ter relação com a eventual formação de cartel.
O relator do caso, ministro Herman Benjamin, entendeu que o direito apontado teria que se conciliar com o interesse público. “Diante do conflito de valores, vislumbro a possibilidade de se adotar uma posição intermediária, que assegure, a um só tempo, a privacidade da empresa e o interesse público na apuração administrativa e penal dos fatos descritos”, assinalou o ministro, na ocasião.
A decisão do ministro, referendada pela Segunda Turma, determinou que o processo administrativo tramitasse na SDE sob sigilo até o final do julgamento da apelação nos autos da ação cautelar de busca e apreensão.

Vantagens competitivas

A tecnologia ou o “know-how” é o conhecimento que traz vantagens competitivas ao negócio. Às vezes, os empresários se unem por meio de simples parcerias ou de contratos de assistência técnica. Mas quando o acordo não sai como esperado, o Judiciário é chamado a dar uma solução.
É o caso de uma empresa americana, localizada em Massachusetts, nos Estados Unidos, denominada PerKins School For The Blind. Ela assinou um contrato de transferência de “know-how” para produção de máquinas em braile por uma empresa brasileira. Não houve registro de patentes, mas, ainda assim, a empresa americana desejava impedir o uso da marca e a produção do equipamento. O STJ garantiu que a empresa brasileira produzisse o maquinário até que o Judiciário analisasse a questão de mérito.
Os contratos de “know-how” ou de transferência de tecnologia envolvem o conhecimento de matéria que, geralmente, não pode ser patenteado. No Brasil, as patentes são concedidas pelo Instituto Nacional de Propriedade Intelectual (INPI), instituído na década de 70. É esse órgão que tem a competência para regular a transferência de tecnologia ou se pronunciar sobre tratados ou convênios. A propriedade industrial é regulada pela Lei nº 9.279/1996, invocada em muitos casos em que se discute concorrência ou proteção de marcas.
No quesito proteção de marcas, muitas questões curiosas chegam ao STJ. O uso de personagens em camisetas sem autorização, por exemplo, segundo a Corte, é uma violação do nome da empresa, e não de direito autoral, como sustentava a acusação. Feirantes foram apreendidos vendendo produtos de grandes empresas como Warner, Hanna Barbera e Walt Disney e sofreram denúncia por violação ao direito autoral.
Segundo o relator, ministro Napoleão Maia Filho, a “expressão à interioridade do autor se perde quando a ideia é incorporada ao processo industrial, com a produção em massa e mecanizada de produtos, não mais vislumbrando a originalidade própria as obras intelectuais”. Para o ministro, a criatividade do autor sucumbiu diante da escala de produção industrial em massa.
Outro julgamento envolvendo proteção de marcas foi o que permitiu à grife francesa Hermè conviver em harmonia no território nacional com a brasileira Hermes. O STJ rejeitou a tentativa dos brasileiros de impedir que a companhia francesa explorasse os seus produtos com essa marca no Brasil. Ambas atuam no mesmo ramo de atividades, só que uma se destina ao mercado de luxo enquanto a outra à venda por catálogos. As marcas traduziam expressões idênticas e a única diferença era o acento gráfico.

Decisões sobre franquias
Disputas comerciais chegam ao STJ envolvendo especificamente o contrato de franquias. Segundo o artigo 2º da Lei nº 8.995/1994, a franquia é uma estratégia utilizada em administração que tem como propósito, entre outros, a venda de uma licença em que o detentor da marca cede ao franqueado o direito de usar sua marca ou patente.
Esse conceito se desenvolveu no mundo, segundo cartilha “O que é Franquia”, do Ministério do Desenvolvimento e Indústria e Comércio Exterior, após a guerra civil americana, quando a empresa de máquinas de costura Singer estabeleceu uma rede de revendedores nos Estados Unidos.
Num dos casos julgados pelo STJ, a Quarta Turma manteve uma decisão que condenou franqueados da Rede Wizard a se absterem do uso da marca, da reprodução de livros didáticos e de materiais para professores, bem como ao ressarcimento pelos danos gerados.
O STJ também julgou caso envolvendo disputa em contratos de franquia da empresa Yázigi, que beneficiou os franqueados. Segundo cartilha do Ministério do Desenvolvimento, houve uma mudança nos negócios do mundo quando se chegou à conclusão de que o verdadeiro produto de uma empresa não é o que se vende, mas a empresa em si.

Prudência nas decisões
Segundo decisão do STJ, a Corte deve agir com prudência ao interferir em processos de natureza comercial. Durante um julgamento este ano, o Tribunal modificou uma decisão que havia condenado a antiga empresa de bebidas Antártica Polar a pagar indenização a uma de suas distribuidoras por quebra de contrato.
A distribuidora, no caso, tinha a exclusividade de revenda em alguns municípios e, para continuar com esse benefício, teria feito uma série de investimentos que acabou por gerar prejuízo pela não continuidade do negócio. De acordo com a distribuidora, haviam sido feitos investimentos na padronização da frota de caminhões, na adoção de medidas no programa de controle de estoques, na aquisição de funcionários, na compra de computadores, entre outros. O contrato teria sido rompido sem nenhuma justificativa plausível, segundo a revendedora.
Para a maioria dos magistrados que julgaram o caso, a suspensão das atividades na distribuição de bebidas é um direito bilateralmente assegurado às partes, não se revestindo de nenhum abuso que gerasse indenização. “É válida a cláusula contratual que permite o rompimento unilateral do vínculo, sem que haja qualquer indenização pela parte contrária”, afirmou, na ocasião, o desembargador convocado Honildo de Mello Castro". Processos: Resp 695792; MC 16648; HC 145131; MC 13103; Resp 649261; RMS 9556; Ag 850487; Resp 222246; Resp 1112796; Resp 261145.

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/objeto/texto/impressao.wsp?tmp.estilo=&tmp.area=398&tmp.texto=99663.