QUESTÕES CONTRATUAIS DE DIREITO CONDOMINIAL

O escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS (http://www.lyraduque.com.br) oferece ao mercado imobiliário treinamentos e palestras sobre o tema "Direito Condominial". 

No dia 28/11/2012, o escritório, representado por sua advogada Bruna Lyra Duque, ministrou palestra sobre o tema "Questões contratuais do Direito Condominial", na Feicond, a convite do SIPCES (http://www.sipces.org.br).

OBJETIVO: A palestra trata de assuntos ligados à segurança jurídica para assinatura e gestão de contratos com administradoras, contratos com prestadores de serviços diversos e implementação de procedimentos jurídicos para recuperação de crédito em razão da inadimplência dos condôminos.

Sobre o tema inadimplemento, alguns procedimentos podem ser incorporados pelo condomínio a fim de reduzir e/ou controlar o não pagamento das dívidas.

CONTRATO DE SEGURO DE VIDA

O problema do cálculo atuarial nos contratos de seguro é uma realidade amarga para o consumidor. No julgado abaixo, princípios do Código Civil foram utilizados para proteger o segurado que durante anos assumiu o pagamento do prêmio.

"DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE SEGURO DE VIDA, RENOVADO ININTERRUPTAMENTE POR DIVERSOS ANOS. CONSTATAÇÃO DE PREJUÍZOS PELA SEGURADORA, MEDIANTE A ELABORAÇÃO DE NOVO CÁLCULO ATUARIAL. NOTIFICAÇÃO, DIRIGIDA AO CONSUMIDOR, DA INTENÇÃO DA SEGURADORA DE NÃO RENOVAR O CONTRATO, OFERECENDO-SE A ELE DIVERSAS OPÇÕES DE NOVOS SEGUROS, TODAS MAIS ONEROSAS. CONTRATOS RELACIONAIS. DIREITOS E DEVERES ANEXOS. LEALDADE, COOPERAÇÃO, PROTEÇÃO DA SEGURANÇA E BOA FÉ OBJETIVA. MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE SEGURO NOS TERMOS ORIGINALMENTE PREVISTOS. RESSALVA DA POSSIBILIDADE DE MODIFICAÇÃO DO CONTRATO, PELA SEGURADORA, MEDIANTE A APRESENTAÇÃO PRÉVIA DE EXTENSO CRONOGRAMA, NO QUAL OS AUMENTOS SÃO APRESENTADOS DE MANEIRA SUAVE E ESCALONADA.

1. No moderno direito contratual reconhece-se, para além da existência dos contratos descontínuos, a existência de contratos relacionais, nos quais as cláusulas estabelecidas no instrumento não esgotam a gama de direitos e deveres das partes.

2. Se o consumidor contratou, ainda jovem, o seguro de vida oferecido pela recorrida e se esse vínculo vem se renovando desde então, ano a ano, por mais de trinta anos, a pretensão da seguradora de modificar abruptamente as condições do seguro, não renovando o ajuste anterior, ofende os princípios da boa fé objetiva, da cooperação, da confiança e da lealdade que deve orientar a interpretação dos contratos que regulam relações de consumo.

3. Constatado prejuízos pela seguradora e identificada a necessidade de modificação da carteira de seguros em decorrência de novo cálculo atuarial, compete a ela ver o consumidor como um colaborador, um parceiro que a tem acompanhado ao longo dos anos. Assim, os aumentos necessários para o reequilíbrio da carteira têm de ser estabelecidos de maneira suave e gradual, mediante um cronograma extenso, do qual o segurado tem de ser cientificado previamente. Com isso, a seguradora colabora com o particular, dando-lhe a oportunidade de se preparar para os novos custos que onerarão, ao longo do tempo, o seu seguro de vida, e o particular também colabora com a seguradora, aumentando sua participação e mitigando os prejuízos constatados.

4. A intenção de modificar abruptamente a relação jurídica continuada, com simples notificação entregue com alguns meses de antecedência, ofende o sistema de proteção ao consumidor e não pode prevalecer.

5. Recurso especial conhecido e provido. (STJ. REsp 1073595 / MG RECURSO ESPECIAL 2008/0150187-7. Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI. S2 - SEGUNDA SEÇÃO. Data de Julgamento: 23/03/2011. DJe 29/04/2011)".

CLÁUSULAS ABUSIVAS EM CONTRATOS DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO

Diversas são as cláusulas abusivas hoje praticadas nos contratos de financiamento. Citaremos, no entanto, apenas algumas cláusulas neste post. 

1. Cláusula que impõe "venda casada" de serviços pela instituição financeira. Exemplo: para o Banco conceder o empréstimo impõe ao consumidor a abertura de conta corrente, assinatura de contratos de seguro, aquisição de cartão de crédito, etc.

2. Cláusula que determina a cobrança pela análise de crédito. Veja o recente Enunciado do CJF:

Enunciado número 432 do Conselho da Justiça Federal sobre o art. 422: "Em contratos de financiamento bancário, são abusivas cláusulas contratuais de repasse de custos administrativos (como análise do crédito, abertura de cadastro, emissão de fichas de compensação bancária, etc.), seja por estarem intrinsecamente vinculadas ao exercício da atividade econômica, seja por violarem o princípio da boa-fé objetiva".

3. Cláusula que impõe "tarifa genérica" sem deliberação do valor ou da forma de sua apuração.

4. Cláusula que determina a cobrança acumulada de juros sobre juros, incidindo a instituição financeira na prática vedada pelo ordenamento jurídico e chamada de anatocismo. Sobre o tema, segue decisão:

"EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO BANCÁRIO. JUROS REMUNERATÓRIOS. ABUSIVIDADE CABALMENTE DEMONSTRADA POR PERÍCIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. SENTENÇA RESTABELECIDA. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos de financiamento bancários firmados entre as instituições financeiras e seus clientes, sendo possível a declaração de nulidade de cláusula manifestamente abusiva. Cabalmente comprovada por perícia, nas instâncias ordinárias, que a estipulação da taxa de juros remuneratórios foi aproximadamente 150% maior que a taxa média praticada no mercado, nula é a cláusula do contrato. Recurso especial conhecido e provido". (REsp 327727 / SP, Ministro Cesar Asfor Rocha, segunda seção, data de julgamento: 02/10/2003). (grifo nosso)

5. Cláusula que autoriza a instituição a cobrar pela emissão de boleto ou ficha de compensação. Sobre o tema, veja abaixo decisão do TJ-SP.

“CONTRATO BANCÁRIO. TARIFA DE EMISSÃO DE BOLETO. (…). 1 – Cobrança de taxa de emissão de boleto de cobrança que se o configura como conduta abusiva. Precedente do STJ: "Sendo os serviços prestados pelo Banco remunerados pela tarifa interbancária, conforme referido pelo Tribunal de origem, a cobrança de tarifa dos consumidores pelo pagamento mediante boleto/ficha de compensação constitui enriquecimento sem causa por parte das instituições financeiras, pois há dupla remuneração pelo mesmo serviço, importando em vantagem exagerada dos Bancos em detrimento dos consumidores, razão pela qual abusiva a cobrança da tarifa, nos termos do art. 39, V, do CDC ce art. 5 1 , § I, I e III, do CDC". Precedentes do Tribunal de Justiça de São Paulo” (TJ-SP. Apelação 990.10.278772-9 – 18ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Alexandre Lazzarini – j. 24.08.10 – v.u.).

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_contratual.htm.

NOVAÇÃO EM CONTRATOS DE FINANCIAMENTO

O QUE É NOVAÇÃO? Com a novação há o fim da relação obrigacional e início de outra, com troca dos sujeitos ou do objeto ou com troca do objeto e dos sujeitos ao mesmo tempo. Pode, então, ser subjetiva ou objetiva. Entende-se que há duplo efeito na novação: a intenção da novação é criar para extinguir.

Sobre a necessidade de constituição de uma nova obrigação, o 1º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo já se manifestou sobre o tema (PENTEADO JUNIOR, 2004, p. 12): 

A novação representa a constituição de uma nova obrigação, em substituição de outra, que fica extinta. Exige-se, pois, a constituição de uma nova obrigação. O que não ocorreu no caso dos autos. O que houve foi uma dação em pagamento de parte do débito. Não se constituiu, em absoluto, nova obrigação em substituição à anterior (Primeiro Tribunal de Alçada Civil/SP. Apelação n. 616.571 – 3).

O STJ, numa decisão sobre a novação, no contrato de financiamento imobiliário do Sistema Financeiro de Habitação,  assim se manifestou:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. CESSÃO DE DIREITOS SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CONTRATO DE GAVETA. ILEGITIMIDADE ATIVA "AD CAUSAM". 1. O art. 22, da Lei 10.150/2000, somente autoriza a equiparação do terceiro adquirente, que obteve a cessão do financiamento sem a concordância do agente financeiro, ao mutuário originário, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, se o contrato de mútuo possui a cobertura do aludido Fundo e a transferência ocorreu até 25 de outubro de 1996 2. No caso de contrato sem cobertura do FCVS, o art. 23, da Lei 10.150/2000, estabelece que a novação ocorrerá a critério da instituição financeira, estabelecendo-se novas condições financeiras. 3. Não tem legitimidade ativa, para ajuizar ação postulando a revisão de contrato de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, terceiro ao qual o contrato foi transferido fora das condições estabelecidas na Lei 10.150/2000. 4. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1171845/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 18/05/2012) (grifo nosso).

Maiores informações: www.lyraduque.com.br.

INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO

Divulgo entrevista concedida ao jornal A Tribuna sobre o tema "Bom pagador arca com inadimplência".

A matéria também está disponível no link http://www.fdv.br/images/fdvnaimprensa/2012/novembro/dvidascondomnios.bmp.

INDENIZAÇÃO PELOS DANOS OCASIONADOS PELAS CHUVAS

Chuvas em novembro, Poder Público permanece inerte e população, mais uma vez, assume o prejuízo. Cabe pedido de indenização?

A situação se repete no Estado do Espírito Santo quanto aos danos ocasionados pelas chuvas. Passamos por mais problemas ocasionados pelas chuvas intensas, ruas alagadas, cidadãos desabrigados e o Poder Público permanece inerte, além de ficar omisso, durante os meses sem chuvas, quanto às ações preventivas que poderiam ser tomadas antecipadamente.

É claro que, em eventos climáticos, aparecem questões previsíveis e imprevisíveis, como é o caso da intensidade das chuvas em grau não antes imaginável, o que gera tragédias sem igual.

Por outro lado, quando os acontecimentos são habituais, sempre ocorrem com a mesma frequência e em intensidades já esperadas, sem a devida ação do Estado que permita evitar as tragédias, o ordenamento jurídico brasileiro prevê a responsabilidade do Poder Público pelos danos causados à população e, assim, cabe falar em indenização aos prejudicados.

A fundamentação jurídica para tal responsabilização reside no artigo 37, §6, da Constituição da República, a saber:

“As pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa”.

Contudo, os Tribunais, nesses casos, divergem quanto à espécie de responsabilidade a ser aplicada frente à omissão do Estado. Uma posição defende que a vítima deverá comprovar a culpa do Estado e todos os prejuízos suportados, vez que tal situação se relaciona com a chamada responsabilização civil subjetiva, ou seja, o dever de provar a culpa do Estado será do próprio cidadão.

Em linha contrária, a outra posição defende que, ainda que se verifique a omissão do Estado, deve ser aplicada a responsabilidade objetiva, isto é, o prejudicado precisa apenas demonstrar a ocorrência do dano e o nexo de causalidade entre o prejuízo suportado e a atuação do Estado.

Entendemos que essa temática objetiva é a mais razoável, diante de tantos danos reiteradamente suportados pelos cidadãos por problemas previsíveis provocados pelas chuvas, isso porque os entes públicos têm o dever de exercer a sua atividade administrativa com absoluta segurança.