A RESPONSABILIDADE PELA FISCALIZAÇÃO DAS OBRAS E OS DANOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

Nos últimos anos, percebe-se em todo o Estado do Espírito Santo obras e construções desenfreadas. Será que todas elas são fiscalizadas?

E os frequentes casos judiciais de indenizações pleiteando perdas e danos por vícios nas obras? Prédios são disponibilizados aos consumidores com defeitos aparentes, rachaduras e trincas visíveis, blocos de gessos caindo nas varandas, prédios com problemas desde o início da construção e materiais utilizados com baixa qualidade. Esses são os casos mais frequentes de reivindicações no Poder Judiciário capixaba, que, aliás, vem crescendo em número assustador.

Cada proprietário deve ficar atento a qualquer indicação de danos à estrutura do seu apartamento e, também, do prédio onde reside, como é o caso das rachaduras nas áreas externas, trincas espalhadas no apartamento, infiltrações nas garagens e áreas de lazer, bem como manchas amarelas espalhadas pelas paredes.

Sabe-se que o construtor assume a obrigação de resultado, durante e após a execução da obra, que só estará concluída com a entrega da obra em perfeito estado. O trabalho do construtor, portanto, deve respeitar as normas técnicas e as determinações legais que regulam as atividades de engenharia e arquitetura.

Neste cenário, sabe-se que a responsabilidade pela fiscalização das obras é do Poder Publico. Para o Direito, tal responsabilidade é chamada de objetiva, pois encontra-se baseada no risco gerado pela atividade administrativa, e decorre das inúmeras atividades ordinárias ou extraordinárias praticadas pelo Estado e Município.

A Prefeitura, Administração Pública municipal, tem o dever de fiscalizar as obras por meio dos setores competentes, isso porque, conforme a Constituição da República, compete ao município “promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano”.

Além disso, é por meio do plano diretor que a prefeitura poderá exercer a sua atividade sancionatória para o caso de descumprimento da legislação de controle do uso e ocupação do solo.

Esse controle das edificações e obras ocorre por meio do licenciamento. Na sequência, na construção, reforma ou em obras indicadas em lei, quando tudo estiver em perfeita condição, será concedido o alvará de construção.

Por fim, registra-se que o Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) tem a sua participação, pois é a entidade que certifica os profissionais aptos a confeccionarem os projetos das obras, conforme determina a legislação específica.

Assim, as prefeituras devem tomar iniciativas para preservar a segurança das pessoas e seus bens, além de eliminar os riscos e ameaças à integridade física de todos. 

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1.              JUSTIFICATIVA

O curso tem por meta estudar as principais práticas contratuais inerentes ao ramo imobiliário.

2.              OBJETIVOS

Atualizar, de forma específica, os conhecimentos necessários para a gestão contratual no que tange aos seguintes aspectos: responsabilidade dos contratantes, formação, revisão e extinção dos contratos.

O curso demonstrará como elaborar cláusulas contratuais mais seguras, possibilitando maior segurança para a confecção de acordos nas práticas comerciais rotineiras.

3.              PÚBLICO ALVO

Diretores, administradores, empresários do ramo imobiliário, empresários da construção civil e incorporação civil, administradores de imóveis, profissionais que trabalham nas áreas de contratações e demais interessados no tema.

4.              CONTEÚDO PROGRAMÁTICO

MÓDULO 1:

1.     Noções introdutórias sobre o Direito Imobiliário;

2.     Contrato de compra e venda de bem imóvel;

3.     Promessa de contrato de compra e venda de bem imóvel;

4.     Contrato de empreitada;

5.     Incorporações imobiliárias;

MÓDULO 2:

1.     Contrato de locação;

2.     Contrato de corretagem;

3.     Contrato de administração de imóvel.

TREINAMENTO: Curso de Direito Imobiliário

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CONTRATO DE FINANCIAMENTO

Nos contratos de mútuo do Sistema Financeiro de Habitação, as instituições financeiras cobram prestações indevidas e ilegais dos mutuários, especialmente, quando há irregularidade na estipulação do índice de correção utilizado pelo Banco/Mutuante. Sobre o tema, seguem os julgados abaixo:
ADMINISTRATIVO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ÍNDICE DE REAJUSTE DO SALDO DEVEDOR. CONTRATOS CELEBRADOS ANTES DA EDIÇÃO DA LEI N. 8.177/91. TR. APLICABILIDADE DA TABELA PRICE. SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. JUROS. CAPITALIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. ART. 6°, "E", DA LEI N. 4.380/64. LIMITAÇÃO DOS JUROS. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. 1. (...) 4. Não se admite a capitalização de juros nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro da Habitação. (...) 7. Recurso especial da Caixa Econômica Federal parcialmente conhecido e parcialmente provido e Recurso especial de Joaquim Junqueira de Viveiros e outro parcialmente conhecido e improvido.” (STJ - REsp 630309 / PR ; RECURSO ESPECIAL 2003/0230360-3 Relator(a) Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA (1123) T2 - SEGUNDA TURMA Data da Publicação/Fonte DJ 25.04.2007 p. 303). (grifo nosso).

SFH. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. OBEDIÊNCIA AO PES. INCIDÊNCIA DA TABELA PRICE E VEDAÇAÕ DA AMORTIZAÇÃO NEGATIVA. I. No que toca ao reajuste das prestações mensais dos contratos de mútuo regidos pelo Sistema Financeiro de Habitação, o Eg. STJ tem-se manifestado no sentido da obrigatoriedade da observância das regras do Plano de Equivalência Salarial. II. A Tabela Price não é culpada, em linha de princípio, por capitalização de juros, somente na hipótese de amortização negativa, ou seja, quando há descompasso entre prestações e saldo devedor, que ocorre o fenômeno, pois os juros não pagos migram para o mesmo saldo devedor. Correta a determinação de 1o grau. III. Recursos improvidos.” TRF - SEGUNDA REGIÃO Classe: AC - (APELAÇÃO CIVEL - 369492 Processo: 1997.51.01.103048-0 UF : RJ Órgão Julgador: SÉTIMA TURMA ESP. Relator JUIZ REIS FRIEDE DJU DATA:13/11/2006 PÁGINA: 290). (grifo nosso).
Ainda sobre o assunto, importa citar recente decisão proferida pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região, onde também se discutiu ilegalidade da cobrança feita pela CEF em contrato de financiamento:

SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO DECISÃO EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. CDC. TABELA PRICE. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS. SALDO DEVEDOR. ORDEM DE AMORTIZAÇÃO. COEFICIENTE DE EQUIPARAÇÃO SALARIAL. FCVS. DUPLO FINANCIAMENTO. REPETIÇÃO DO INDÉBITO. REPETIÇÃO EM DOBRO. SUCUMBÊNCIA. Inocorrência de sentença extra petita, em razão de a autora ter se insurgido contra a amortização negativa na petição inicial. As normas e princípios do Código de Defesa do Consumidor são aplicáveis a contratos do Sistema Financeiro da Habitação, necessário, no entanto, que seja verificada a prática abusiva por parte do agente financeiro. A aplicação do Sistema Francês de amortização aos contratos vinculados ao sistema financeiro da habitação (SFH) é admitida por este Tribunal Regional Federal da Quarta Região. Nos contratos regidos pelo SFH há capitalização de juros quando ocorre amortização negativa, pois a parcela de juros que não foi paga é adicionada ao saldo devedor, sobre o qual serão calculadas as parcelas de juros dos meses subseqüentes. A lei não manda, em hipótese alguma, amortizar para depois atualizar o saldo devedor o que implicaria, ao final, quebra do equilíbrio contratual, por falta de atualização parcial do saldo devedor. Nos contratos anteriores à Lei n.º 8.692/93, a incidência do CES só é possível quando expressamente prevista no contrato. Não constitui óbice à cobertura do FCVS o disposto no § 1º do artigo 9º da Lei n.º 4.380/64, porquanto a duplicidade de financiamento, no mesmo Município, vedado pelo SFH, à época da contratação, não retira o direito à cobertura, para os casos em que a situação foi admitida pelo agente financeiro. Direito à restituição de valores pagos a maior subsistentes após a quitação da integralidade das parcelas devidas no período regular do contrato assegurado, já que o pagamento de eventual saldo residual é de responsabilidade do FCVS. Condenação das rés ao pagamentos das custas processuais e honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% do valor da condenação, na proporção de 70% para a CEF e 30% para o Itaú. Prequestionamento quanto à legislação invocada estabelecido pelas razões de decidir. Apelações parcialmente providas. (Apelação Cível n°0028727-93.2005.404.7000, TRF4, Quarta Turma, Desembargador Federal Silvia Maria Gonçalves Goraieb, data de julgamento: 16/08/2011). (grifo nosso).

RESPONSABILIDADE CIVIL DO ESTADO POR DANOS CAUSADOS PELAS CHUVAS NO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

Nos meses de dezembro e janeiro a situação se repete no Estado do Espírito Santo: chuvas intensas, ruas alagadas, cidadãos desabrigados e o Poder Público permanece inerte, além de ficar omisso, durante os meses sem chuvas, quanto às ações preventivas que poderiam ser tomadas antecipadamente.

É claro que, em eventos climáticos, aparecem questões previsíveis e imprevisíveis, como é o caso da intensidade das chuvas em grau não antes imaginável, o que gera tragédias sem igual.

Por outro lado, quando os acontecimentos são habituais, sempre ocorrem com a mesma frequência e em intensidades já esperadas, sem a devida ação do Estado que permita evitar as tragédias, o ordenamento jurídico brasileiro prevê a responsabilidade do Poder Público pelos danos causados à população e, assim, cabe falar em indenização aos prejudicados.

A fundamentação jurídica para tal responsabilização reside no artigo 37, §6, da Constituição da República, a saber: “As pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa”.

Contudo, os Tribunais, nesses casos, divergem quanto à espécie de responsabilidade a ser aplicada frente à omissão do Estado. Uma posição defende que a vítima deverá comprovar a culpa do Estado e todos os prejuízos suportados, vez que tal situação se relaciona com a chamada responsabilização civil subjetiva, ou seja, o dever de provar a culpa do Estado será do próprio cidadão.

Em linha contrária, a outra posição defende que, ainda que se verifique a omissão do Estado, deve ser aplicada a responsabilidade objetiva, isto é, o prejudicado precisa apenas demonstrar a ocorrência do dano e o nexo de causalidade entre o prejuízo suportado e a atuação do Estado.

Entendemos que essa temática objetiva é a mais razoável, diante de tantos danos reiteradamente suportados pelos cidadãos por problemas previsíveis provocados pelas chuvas, isso porque os entes públicos têm o dever de exercer a sua atividade administrativa com absoluta segurança.

Seguem abaixo alguns julgados que tratam do tema responsabilidade civil do Estado por omissão.

CIVIL E PROCESSO CIVIL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO DISTRITO FEDERAL. QUEDA DE ÁRVORE EM LOGRADOURO PÚBLICO. AVARIA EM VEÍCULO DO AUTOR. RESPONSABILIDADE PELA PODA E RETIRADA DE ÁRVORES. OMISSÃO. RESPONSABILIDADE SUBJETIVA DO ESTADO. FAUTE DU SERVICE. DANOS MORAIS. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO À HONRA, INTIMIDADE E VIDA PRIVADA DO AUTOR. MERO ABORRECIMENTO. 1 - Nada obstante a NOVACAP seja a empresa pública responsável pelos serviços de urbanização, incluindo poda e retirada de árvores dos logradouros públicos, há responsabilidade subsidiária do Ente Público pela fiscalização e manutenção das áreas públicas. 2 - Restando demonstrado que os prepostos dos réus se omitiram no dever de poda, retirada e conservação da arborização em logradouro público, que deu ensejo à queda de uma árvore sobre o veículo do autor, exsurge a responsabilidade subjetiva do Estado de reparar o dano sofrido, eis que presentes o nexo de causalidade e o dano. 3 - Configurando o fato lesivo mero aborrecimento e não gerando violação à intimidade, à imagem ou à vida privada do autor, não há falar em indenização a título de danos morais. 4 - Recurso da NOVACAP provido parcialmente. Recurso do Distrito Federal não provido. Recurso do autor não provido. (TJ-DF. 20070110310636APC, Relator CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, julgado em 15/12/2010, DJ 11/01/2011 p. 356).

APELAÇÃO CÍVEL - ADMINSTRATIVO - RESPONSABILIDADE SUBJETIVA DO ESTADO - DANO POR ACIDENTE EM VIA PÚBLICA - DECLIVES NA PISTA - OMISSÃO DA ADMINISTRAÇÃO NÃO-CARACTERIZADA 1. A responsabilidade estatal, por omissão (faute du service) é subjetiva, sendo necessária, além da demonstração do dano e do nexo de causalidade, a caracterização da conduta omissiva da administração que resultou no ilícito civil. 2. O rebaixamento no piso de uma das faixas de rolagem, na época de chuvas, não é suficiente para demonstrar que a Administração foi negligente, deixando de realizar a manutenção devida na via pública. 3. Negou-se provimento ao apelo do autor. (TJ-DF. 20070110450993APC, Relator SÉRGIO ROCHA, 2ª Turma Cível, julgado em 01/09/2010, DJ 05/10/2010 p. 86)

CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO ESTADO. OMISSÃO. DEVER DE FISCALIZAÇÃO DO MUNICÍPIO. ART. 37, § 6º, CF/88. NEXO CAUSAL. FATOS E PROVAS. SÚMULA STF 279. 1. Existência de nexo causal entre a omissão do Município e o dano causado ao agravado. Precedente. 2. Incidência da Súmula STF 279 para afastar a alegada ofensa ao artigo 37, § 6º, da Constituição Federal - responsabilidade objetiva do Estado. 3. Agravo regimental improvido. (STF. AI 742555 AgR, Relator(a):  Min. ELLEN GRACIE, Segunda Turma, julgado em 24/08/2010, DJe-168 DIVULG 09-09-2010 PUBLIC 10-09-2010 EMENT VOL-02414-06 PP-01169)

CONSTITUCIONAL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO REGIMENTAL EM AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESPONSABILIDADE SUBJETIVA DO ESTADO. OMISSÃO. FALTA DE CONSERVAÇÃO DE VIA PÚBLICA. DANOS MATERIAIS E MORAIS. QUEDA EM BUEIRO ABERTO. ART. 37, § 6º, CF/88. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. 1. Em sede de recurso extraordinário não é permitido inovar com argumentos não abordados pelo acórdão recorrido. Ausência do necessário prequestionamento (Súmula STF 282). 2. Incidência da Súmula STF 279 para alterar conclusão do Tribunal de origem, que se limitou a aferir a responsabilidade subjetiva do município por ato omissivo específico, nos termos da teoria do faute du service. 3. Agravo regimental improvido. (STF. AI 727483 AgR, Relator(a):  Min. ELLEN GRACIE, Segunda Turma, julgado em 19/10/2010, DJe-222 DIVULG 18-11-2010 PUBLIC 19-11-2010 EMENT VOL-02434-03 PP-00458)

Por fim, registra-se, no entanto, que se o evento for imprevisível, assim qualificado na lei como caso fortuito, ou for um evento pautado na força maior, como aquele acontecimento que não se pode evitar, o Estado não responderá pelos danos suportados pelas vítimas.

Quanto à indenização, as vítimas podem exigir o pagamento daquilo que efetivamente perdeu com os desmoronamentos, alagamentos, destruição das casas, perdas totais dos móveis e objetos pessoais, bem como o ressarcimento para cobrir o custo da construção de um outro imóvel igual ao destruído.

Se ocorrer a morte, em decorrência das tragédias provocadas pelas chuvas, os familiares dependentes da pessoa falecida podem pedir indenização sob a forma de pensão, além do reembolso pelos gastos com o funeral, com o hospital, transporte, etc.
Por fim, não se pode afastar, ainda, a possibilidade do pleito de dano moral a fim de reparar todo o abalo psicológico que o acontecimento provocou às vítimas.

REVISÃO DE ALUGUEL

O tema revisão de aluguel é bem polêmico na locação comercial e, consideravelmente, é um ponto preponderante na manutenção da atividade empresarial. Alguns lojistas não têm conhecimento dos direitos e deveres indicados na Lei do Inquilinato (LI) sobre a questão.

A Lei do Inquilinato estabelece, como requisito para a propositura da ação, a permanência do mesmo ajuste locatício pelo prazo de três anos, na forma do artigo 19, a saber:

 Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.

Cabe enfatizar que a lei é clara no sentido de buscar a atualização do aluguel, de acordo com o valor de mercado, sendo que tal mudança pode acontecer para aumentar ou reduzir o valor do aluguel.

A ação revisional de aluguel observa o rito sumário, na forma do artigo 68 da LI. Ponto importante a ser considerado pelo empresário é quanto à instrução da ação a fim de apresentar elementos que justifiquem ou não a mudança do aluguel.

Indicamos algumas provas a serem consideradas, na instrução, a fim de auxiliar o magistrado na fixação do aluguel provisório, a saber: mapa detalhado da localização do imóvel, indicação de empreendimentos semelhantes na mesma região, valor de mercado do imóvel indicado em laudos e declarações de especialistas, publicidade de locação do imóvel na mesma região, etc.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.