COMO CONFECCIONAR CONTRATOS DE LOCAÇÃO MAIS SEGUROS

• CICLO DE PALESTRAS 2011: 20 ANOS DA LEI DO INQUILINATO

O ciclo de palestras objetiva apresentar ao mercado treinamentos, debates e painéis em comemoração aos 20 anos da Lei do Inquilinato. Seguem informações do primeiro evento:

Tema: Como confeccionar contratos de locação mais seguros.

• Inscrições: até o dia 15/08.

• Dia do treinamento: 24/08/2011.
• Horário: 18:30h. às 21:30h.
• Instrutora: Bruna Lyra Duque.
• As vagas são limitadas.

• Local: Av. das Palmeiras, número 500, Itararé, Vitória/ES, CEP 29407-550. Ao lado do estacionamento Cias – Unimed.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/agenda.htm.

CONTRATOS EMPRESARIAIS: descumprimento do acordo

O descumprimento do contrato empresarial pode trazer prejuízos não desejados pelas partes, no momento da estipulação do acordo.

Neste caso, a expectativa do credor pode ser abalada, bem como dos deveres anexos de conduta, decorrentes da boa-fé objetiva, justificando inclusive, despesas e investimentos feitos em função do contrato. Aliás, importante ressaltar que tal prejuízo não ocorreria se o credor não tivesse acreditado no efetivo cumprimento do ajustado (Guilherme Magalhães Martins, 2008).

Nos contratos empresariais, tal situação pode gerar sérias consequências. Imaginemos a violação do tempo no contrato de transporte, ou a não entrega da mercadoria, no Natal, e que fora encomendada numa compra internacional, ou a não realização de um serviço de assistência técnica, numa máquina de um hospital, para finalizar a instalação do equipamento. Todos esses exemplos retratam uma situação bastante comum no meio empresarial, qual seja: o inadimplemento anterior ao termo. Neste caso, a única saída para a empresa prejudicada poderá ser a resolução do contrato.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

PROPRIEDADE INDUSTRIAL: uso indevido de domínio

O uso indevido do domínio pode configurar, no ambiente empresarial, violação à propriedade industrial. Veja decisão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul.

"APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. PROPRIEDADE INDUSTRIAL. USO INDEVIDO DE DOMÍNIO. CONCORRÊNCIA DESLEAL CONFIGURADA. 1. REGISTRO DE DOMÍNIOS FONETICAMENTE IDÊNTICOS NA INTERNET. CONCORRÊNCIA DESLEAL CONFIGURADA. A questão cinge-se à verificação da prática de concorrência desleal ante o fato da empresa ré registrar domínio na internet foneticamente idêntico ao da empresa autora para venda de mesmo tipo de produto, fazendo com que os usuários que objetivavam o sítio da demandante fossem remetidos ao domínio da empresa ré. 2. CRITÉRIO DA ANTERIORIDADE. ART. 1º DA RESOLUÇÃO Nº. 002/2005. Em se constatando que a empresa autora, efetivamente, registrou o domínio anteriormente à empresa ré, é indubitável que essa última agiu em concorrência desleal em relação àquela, porquanto atribuiu um domínio (tecnospray.com.br) que não tem relação alguma com o nome através do qual é conhecida no mercado, mas que guarda profunda semelhança na grafia e na pronúncia com o domínio registrado por outra empresa concorrente. 3. DANOS MATERIAIS NÃO COMPROVADOS. A demonstração do prejuízo ou da redução patrimonial motivadora do pagamento da indenização deveria ter sido feita ao menos, in casu, com prova de quantos acessos indevidos ocorreram através do domínio da ré (que objetivavam, na realidade, o acesso aos produtos da autora); ou, ainda, se a autora teria tido redução nas vendas em razão dos problemas decorrentes dos domínios com registros similares. Por conseguinte, não comprovados os danos materiais, não há dever indenizatório, e obstaculiza, inclusive, que os respectivos prejuízos sejam apurados em fase de liquidação de sentença. Apelação. Desprovida. Recurso adesivo parcialmente provido". (Tribunal de Justiça do RS, Apelação Cível Nº 70024891277, Nona Câmara Cível, Relator: Odone Sanguiné, Julgado em 10/12/2008).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Atraso no financiamento imobiliário

Veja a pergunta de um leitor do Blog sobre o tema "atraso no financiamento imobiliário".

PERGUNTA: Quem deve assumir o risco, no financiamento imobiliário, pelo atraso na liberação de valores financiados pelas instituições bancárias?

MINHA RESPOSTA: Atendendo ao princípio da boa-fé objetiva e dando relevância à vontade manifestada nos contratos de empréstimos celebrados entre mutuário/consumidor e a instituição financeira/mutuante, se o banco obrigou-se a efetuar tempestivamente os repasses de recursos necessários à aquisição do imóvel, ocorrendo o descumprimento desse dever, poderá o consumidor pleitear a indenização cabível.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES ANEXOS DO CONTRATO

O Código Civil, no artigo 422, prevê que:

"Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé".

Interpretando o referido artigo dispõe o enunciado número 24 da I Jornada de Direito Civil:

"Art. 422: em virtude do princípio da boa-fé, positivado no art. 422 do novo Código Civil, a violação dos deveres anexos constitui espécie de inadimplemento, independentemente de culpa".

Veja abaixo um caso recente publicado no site do STJ, em Notícias, com o título "Banco terá que devolver a cliente dinheiro reaplicado sem autorização":

O Banco da Amazônia (Basa) terá que restituir a um cliente de Minas Gerais os valores que ele havia aplicado em fundo de investimento e que foram redirecionados sem sua autorização para outro fundo, gerido pelo Banco Santos. O dinheiro ficou bloqueado depois que o Banco Central decretou intervenção na segunda instituição.
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso especial sobre o caso, considerou que a aplicação feita pelo Basa em outro fundo não estava inserida no risco natural do negócio. Por isso, o Basa só ficaria livre da obrigação de indenizar o cliente se comprovasse que o redirecionamento da aplicação foi autorizado por ele de forma expressa – o que não ocorreu.
“O princípio da boa-fé e seus deveres anexos devem ser aplicados na proteção do investidor-consumidor, o que implica a exigência, por parte do fornecedor de serviços bancários, de informações adequadas, suficientes e específicas sobre o serviço que está sendo prestado com o patrimônio daquele que o escolheu como parceiro”, disse a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso especial.
O cliente do Basa havia aplicado R$ 725 mil em um fundo de investimento do próprio banco, chamado FMI. Posteriormente, sem autorização específica para tanto, a instituição transferiu os recursos para o fundo Basa Seleto. Quando tentou resgatar o dinheiro, o cliente ficou sabendo que as aplicações estavam bloqueadas por causa da intervenção no Banco Santos, cujo ativo financeiro era responsável por 86,66% do fundo Basa Seleto.
O correntista entrou na Justiça para tentar reaver seus valores, mas perdeu em primeira e segunda instâncias. Para o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, os fundos de investimento estão sujeitos à variação dos títulos que compõem as carteiras e o cliente certamente conheceria os riscos.
“Tendo optado por depositar sua poupança em fundos de investimento” – afirmou o tribunal estadual-, “presume-se que havia ele se inteirado da natureza do investimento que efetivava e dos riscos que lhe eram inerentes, pois refoge ao senso comum aventar-se que qualquer cidadão efetive um investimento de consideráveis somas sem antes inteirar-se dos riscos aos quais se submeteria.”
Fora do contrato A ministra Nancy Andrighi observou que os fundos de investimento são mesmo sujeitos a incertezas, e que a própria Terceira Turma do STJ já havia consagrado, em julgamento do ano passado (REsp 1.003.893), a tese da presunção de conhecimento pelo consumidor padrão acerca dos riscos inerentes a tais fundos. Naquele caso, a Turma rejeitou o recurso de um investidor que pretendia ser ressarcido pelas perdas sofridas em fundo de investimento, em razão da maxidesvalorização do real em 1999.
No entanto, segundo a relatora, o presente caso é diferente, porque não está em discussão o prejuízo causado por variações próprias do mercado, como a mudança do câmbio. Ela afirmou que o redirecionamento das aplicações ao fundo gerido pelo Banco Santos foi uma operação que o Basa realizou fora de seu compromisso contratual e legal, extrapolando o risco natural do contrato.
“Essa situação não pode ser equiparada ao risco de que o real se desvalorize frente ao dólar ou de que determinada ação sofra uma queda abrupta na bolsa de valores. Não se pode chamar de risco, a desonerar a instituição bancária de sua responsabilidade, o que foi sua própria escolha”, acrescentou a ministra.
Nancy Andrighi destacou ainda que o cliente “não contratou qualquer aplicação financeira com o Banco Santos”, tendo estabelecido relação contratual apenas com o Basa, e por isso não lhe diz respeito a subsequente relação firmada entre as duas instituições financeiras. Como a aplicação do dinheiro junto ao Banco Santos não estava incluída no risco natural do negócio, a ministra afirmou que a mera presunção de conhecimento pelo consumidor não basta para afastar a responsabilidade do Basa, o qual teria de comprovar que agiu com autorização específica de seu cliente.
“Se o banco escolhido pelo recorrente para administrar seu capital redirecionou inadequadamente os recursos para instituição financeira alheia à relação contratual” – concluiu a ministra –, “cometeu ilícito contratual, em flagrante violação do princípio da boa-fé e de seus deveres anexos, como o dever de informação. Por essa razão, deve arcar com a má escolha, operada supostamente em nome do cliente.”

Disponível: http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=101558.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_civil.htm.

CONTRATO DE TRANSPORTE: indenização atraso do voo

Atraso no voo com justificativa da transportadora pautada no caos aéreo é motivo para eximir a empresa da indenização? Entendo que não.

O Código de Defesa do Consumidor dispõe sobre o tema:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 1° O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I - o modo de seu fornecimento;

DIREITO DO CONSUMIDOR. RELAÇÃO DE CONSUMO. TRANSPORTE AÉREO. COMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE BRASÍLIA-DF. ATRASO NO VÔO. RESPONSABILIDADE OBJETIVA. NEXO CAUSALIDADE. CASO FORTUITO INTERNO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANOS MORAIS. QUANTUM INDENIZATÓRIO FIXADO EM PATAMAR ADEQUADO. SENTENÇA MANTIDA. MAIORIA. 1. Recurso inominado em face da sentença que julgou parcialmente procedente o pedido indenizatório por danos morais ante a permanência do recorrido em aeroporto por mais de nove horas além do previsto para o embarque. 2. Rejeitada a preliminar de incompetência absoluta argüida e, por consequência, de nulidade da sentença. O Juizado Especial Cível é o competente para processar e julgar a matéria ventilada, porquanto é objetiva a responsabilidade civil da empresa que decorre do contrato de serviço aéreo firmado entre as partes. Almejada inclusão da União no pólo passivo incabível. Havendo interesse passível ao recorrente propor ação de regresso contra a União. 3. O atraso excessivo do vôo, ocasionando transtorno ao recorrido e às suas duas filhas menores, vai muito além do mero aborrecimento, caracterizando o dever de indenizar por danos morais. 4. A alegação da companhia aérea de que o atraso se deu por culpa atribuída a terceiros, ante o caos aéreo ocorrido à época, ocasionado pela colisão de uma aeronave GOL com um jato particular, deflagrando-se com isso a greve dos operadores de vôo na chamada "operação padrão", bem como questões metereológicas, não afastam a indenização por ofensa a um dos atributos da personalidade. 5. A falha na prestação do serviço se relaciona diretamente com atividade prestada pela empresa recorrente, portanto, tais fatos atribuídos a terceiro não têm o condão de romper o nexo de causalidade, tampouco de excluir a responsabilidade civil. 6. Ademais, configura-se, na hipótese, o chamado caso fortuito interno, já que os fatos noticiados fazem parte do próprio risco que a empresa aérea deve suportar pelos serviços prestados. 7. Pela sistemática do Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 14, a responsabilidade civil nos casos como o dos autos é objetiva, a qual independe de demonstração de culpa. Não sendo reconhecida a excludente prevista no § 3º, inciso II do citado artigo, surge o dever de indenizar atribuído à empresa aérea. 8. Na seara da fixação do valor da indenização devida, mister levar em consideração a gravidade do dano, o período em que o recorrido permaneceu no aeroporto com suas filhas menores, o porte econômico do lesante, a quantia evolvida na espécie, além da condição da vítima. 9. Também não se pode deixar de lado a função da reparação de dano moral consubstanciada em impingir ao lesante uma sanção bastante a fim de que não retorne a praticar os mesmos atos. Por outro lado, a reparação não pode se tornar uma forma de enriquecimento sem causa. 10. Razoável e suficiente o quantum indenizatório fixado na sentença. 11. Recurso conhecido e improvido, com súmula de julgamento servindo de acórdão, na forma do artigo 46 da Lei nº 9.099/95. Maioria. Condeno a recorrente ao pagamento das custas e honorários advocatícios em 10% sobre o valor da corrigido da causa.(20070710035809ACJ, Relator CARLOS ALBERTO MARTINS FILHO, Segunda Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, julgado em 22/02/2011, DJ 06/05/2011 p. 196) (grifo nosso).

CONTRATO DE REPRESENTAÇÃO

Os julgados abaixo tratam de dois temas interessantes no contrato de representação comercial, a saber: pagamento das comissões e prestação de contas.

DIREITO CIVIL. COBRANÇA. CONTRATO DE REPRESENTAÇÃO COMERCIAL. DISTRATO. PLEITO DE RECEBIMENTO DAS COMISSÕES EM RAZÃO DAS VENDAS EFETUADAS. NOTAS DE EMPENHO NÃO LIQUIDADAS. NÃO COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA PROVA (CPC, art. 333, II). SENTENÇA MANTIDA. 1. Não tendo a parte ré se desincumbido do ônus de provar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora (CPC, art. 333, II), no sentido de que as notas de empenho apresentadas com a inicial não tenham sido liquidadas, as vendas já efetuadas e cujos processos de entrega e respectivo recebimento ainda não haviam sido concluídos antes da rescisão contratual hão que ser imputadas como efetivadas, impondo-se-lhe o dever de pagar as comissões respectivas no importe do efetivamente comprovado nos autos. 2. Negou-se provimento ao apelo da ré. (20080111221492APC, Relator NILSONI DE FREITAS CUSTÓDIO, 6ª Turma Cível, julgado em 27/04/2011, DJ 12/05/2011 p. 160).

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. CONTRATO DE REPRESENTAÇÃO COMERCIAL.INTERESSE PROCESSUAL. 1.Havendo dúvida quanto às contas existentes entre as partes de uma relação de direito material que envolva débito e crédito, está presente o interesse processual na ação de prestação de contas. 2. O envio de relatórios mensais à autora não lhe retira o interesse na ação de prestação de contas, diante da dúvida a respeito do valor de eventual crédito em seu favor. 3.Negou-se provimento ao apelo da ré.(20070111308582APC, Relator SÉRGIO ROCHA, 2ª Turma Cível, julgado em 11/03/2011, DJ 17/03/2011 p. 101).

PROPRIEDADE INDUSTRIAL NA ÁREA IMOBILIÁRIA

Segue julgado que analisa o tema propriedade industrial na área imobiliária no tocante ao registro de marca na incorporação e venda de imóveis (classe 40.10 do INPI).

"USO. MARCA. CONFUSÃO INEXISTENTE. A Turma negou provimento ao recurso por entender que a fixação do nome de um condomínio fechado, tal como ocorre com o nome de edifício, não viola os direitos de propriedade industrial inerentes a uma marca registrada e protegida, ainda que seja no ramo de serviços de locação, loteamento, incorporação e venda de imóveis (classe 40.10 do INPI). Adota-se tal posicionamento porque os nomes de edifícios ou de condomínios fechados não são marcas nem são atos da vida comercial, mas sim atos da vida civil, pois individualizam a coisa, não podendo ser enquadrados como serviços ou, ainda, produtos, mesmo porque, nos últimos, a marca serve para distinguir séries de mercadorias e não objetos singulares. Para o exame da colisão de marcas, não só se faz necessária a aferição do ramo da atividade comercial das sociedades empresárias, mas se deve apreciar também a composição marcária como um todo. Ademais, no caso, o tribunal a quo, lastreado na prova dos autos, concluiu pela ausência de risco de erro, engano ou confusão entre as marcas, pois se destinam a consumidores de classes econômicas distintas, não havendo qualquer ato de concorrência desleal praticado pela recorrida, sendo inexistente a má-fé". (STJ. REsp 862.067-RJ, Rel. Min. Vasco Della Giustina (Desembargador convocado do TJ-RS), julgado em 26/4/2011). (grifo nosso).

CAUÇÃO NA AÇÃO DE DESPEJO

"LOCAÇÃO. DESPEJO. EXECUÇÃO PROVISÓRIA. CAUÇÃO. Para que a caução seja dispensada na execução provisória, o único requisito que a lei impõe é que a causa de pedir da ação de despejo seja o descumprimento de mútuo acordo (art. 9º, I, da Lei n. 8.245/1991), a prática de infração legal ou contratual (art. 9º, II) ou a necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (art. 9º, IV). Ocorre que o caput do art. 64 da Lei n. 8.245/1991, com a redação anterior à Lei n. 12.112/2009, determinava que, salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9° (explicitados acima), a execução provisória do despejo dependia de caução. Assim, para a Min. Relatora, embora a Lei n. 8.245/1991 não tenha incluído expressamente o inciso III do art. 9º como hipótese de dispensa de caução, a falta de pagamento do aluguel e demais encargos pelo locatário constitui infração que está acobertada pelo inciso II do art. 9º e, nessa hipótese, dispensa-se a caução para a execução provisória do despejo, visto que não deve prevalecer uma interpretação literal do art. 64 da citada lei de locação. Anota que o despejo funda-se na falta de pagamento, sendo, portanto, dispensável a exigência de caução. Com esse entendimento, a Turma negou provimento ao recurso. Precedente citado: AgRg no Ag 663.548-MS, DJ 10/4/2006". (STJ. REsp 1.207.793-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 14/4/2011).

CONTRATO DE EMPREITADA POR ADMINISTRAÇÃO

A empreitada pode ser de mão-de-obra (também chamada de lavor) ou empreitada que conjuga a execução da obra e a entrega dos materiais (empreitada mista), consoante dispõe o artigo 610 do Código Civil.

Além da classificação indicada no Código Civil, a Lei 4.591/64 estabelece três formas de construção: a empreitada propriamente dita, a empreitada por administração (ou por preço certo) e a construção por conta e risco do incorporador.

Na empreitada por administração, o construtor se encarrega da execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra, sendo o risco do empreendimento do proprietário. Esta empreitada é também chamada “a preço de custo” e se verifica quando os proprietários ou adquirentes assumem a responsabilidade de pagar o custo integral da obra (artigo 58 da Lei 4.591/64).

Para maiores informações, veja o artigo de minha autoria publicado no site Âmbito Jurídico (http://lyraduque.com.br/academico.htm).