Quando o promitente vendedor desistir do contrato de promessa de compra e venda, deve o corretor devolver a comissão paga? Entendemos que não.
DIREITO CONTRATUAL: Obrigação de dar coisa certa
Segue uma decisão bem didática que apresenta as principais características da modalidade obrigacional de dar coisa certa.
Comentários disponíveis em: http://www.cc2002.com.br/jurisprudencia.php?id=1245.
"TJSC. Obrigação de dar coisa certa. Arts. 233 a 242 do CC/2002. No que consiste. Sobre a obrigação de dar coisa certa, ensina Arnaldo Rizzardo: "Por este tipo de dar, o devedor fica obrigado a entregar ou fornecer ao credor um bem determinado, especificado ou individuado. Assim, entregar a coisa na compra e venda; o uso na locação; o imóvel no arrendamento; o bem que servirá de garantia no penhor; o dinheiro no mútuo. Aduz Washington de Barros Monteiro: `A coisa certa há de constar de um objeto preciso, que se possa distinguir, por característicos próprios, de outros da mesma espécie, a ser entregue pelo devedor ao credor, no tempo e modo devidos". Cabe, pois, ao devedor, fornecer ao credor coisa certa, especificada, seja móvel ou imóvel; é ele obrigado a passar para o credor a coisa indicada no contrato, mesmo que se apresente menos valiosa que outra, posto que a vontade das partes se firmou sobre a constante no acerto de vontades, salientando Caio Mário da Silva Pereira: `O devedor não se desobriga com a entrega de coisa diversa, ainda que seja mais valiosa, porque o credor não é obrigado a recebê-la. (Direito das Obrigações, Forense, 1999, 17ª ed., p. 78). E continua: "Há a exigibilidade de um tipo de ação: dar coisa certa. Não significa doar, ou fazer liberalidades. Envolve a entrega, ou a transferência, mas nem sempre com a finalidade de transmitir o domínio, ou de constituir um direito real. Pode-se entregar para outros objetivos, como para locação, para o usufruto, ou o simples uso, e até para o depósito. O significado de dar, pois, é amplo, envolvendo as múltiplas dimensões que enseja o recebimento dos bens" (op. cit., p. 81)". (grifo nosso).
Segue ementa:
PROCESSUAL - OBRIGAÇÃO PARA ENTREGA DE COISA CERTA - FIXAÇÃO DE MULTA DIÁRIA - POSSIBILIDADE - INTELIGÊNCIA DO PARÁGRAFO ÚNICO DO ART. 621 DO CPC – VALOR. Com relação à multa prevista no parágrafo único do art. 621 do Código de Processo Civil, “a regra é de que, tendo a multa a função de estimular o réu ao cumprimento da obrigação, não deva ser fixada em valores ínfimos ou simplesmente simbólicos, pois, assim sendo, deixará de cumprir seu papel mais expressivo, que é justamente o de exercer sobre o réu pressão capaz de estimulá-lo a efetivamente cumprir a obrigação” (Luiz Rodrigues Wambier e Tereza Arruda Alvim Wambier). (TJ-SC. Agravo de Instrumento n. 2003.009498-9. Canoinhas. Relator: Des. Marcus Tulio Sartorato. Data da decisão: 10.11.2003).
DIREITO IMOBILIÁRIO: Propriedade e duplicidade de registro
O proprietário de registro mais antigo de imóvel tem preferência em caso de duplicidade? Pode ser resolvida a demanda com base no princípio da prioridade? Segue decisão do STJ sobre o tema.
"O proprietário que detém o registro há mais tempo do imóvel, com duplicidade, tem preferência sobre este. A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, havendo duplicidade de registro de um mesmo imóvel, a demanda se resolve com base no princípio da prioridade, no qual tem precedência o registro anterior. A decisão foi tomada durante julgamento de recurso especial interposto pela compradora de um terreno de 4.000m² na região da Pampulha, em Belo Horizonte.
A autora do recurso especial adquiriu, em 1975, o terreno, que fazia parte de um espólio na então região de Bento Pires Cardoso (atual Pampulha). Contudo, uma área de 16.035m² na mesma região, que incluía os 4.000m² da compradora, havia sido adquiria, em 1972, por outra pessoa. Após o falecimento do inventariante do espólio, o juiz do inventário tomou conhecimento da duplicidade dos registros do terreno e, em 1987, cancelou ambos.
O comprador dos 16.035m² não ingressou na Justiça para reaver seu registro, mas para garantir a propriedade do imóvel optou por comprá-lo novamente, em 1979, das mãos de uma imobiliária. Ele só obteve a matrícula do imóvel em 1994. Já a compradora do terreno de 4.000m² ingressou na Justiça pedindo a revalidação do seu registro e obteve ganho de causa, com sentença transitada em julgado em setembro de 2000. Com isso, foi tornado sem efeito o cancelamento de 1987 e o registro do imóvel retroagiu à data da compra (1975).
Na ocasião da sentença, a compradora tomou conhecimento de que o imóvel estava ocupado pelo comprador dos 16.035m², sendo que ali havia sido instalado um restaurante. A proprietária ingressou com ação reivindicatória de posse na Justiça mineira, mas teve o pedido negado na primeira instância. O tribunal de Justiça local julgou a apelação da compradora, mas decidiu favoravelmente ao proprietário que já estava estabelecido no local e detinha a posse do terreno há mais tempo.
A Quarta Turma do STJ entendeu que a ação não poderia ter sido julgada como possessória, uma vez que para garantir a ação reivindicatória basta que o réu possua ou detenha o imóvel, mesmo sem ter a sua posse. “O título de propriedade se sobrepõe à posse que não se respalde em matéria de direito obrigacional”, afirmou o relator, ministro Luis Felipe Salomão.
Para o ministro, “não há que se falar em posse justa do demandado (aquele que recomprou o imóvel) se este, ao ter o seu registro cancelado, não buscou os meios legais à sua revalidação, preferindo comprar, pela segunda vez, a área que está sobreposta à da outra proprietária”.
Disponível em: http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=99561&utm_source=feedburner&utm_medium=twitter&utm_campaign=Feed%3A+yahoo%2FZtYh+%28STJNoticias%29&utm_content=Twitter.
A autora do recurso especial adquiriu, em 1975, o terreno, que fazia parte de um espólio na então região de Bento Pires Cardoso (atual Pampulha). Contudo, uma área de 16.035m² na mesma região, que incluía os 4.000m² da compradora, havia sido adquiria, em 1972, por outra pessoa. Após o falecimento do inventariante do espólio, o juiz do inventário tomou conhecimento da duplicidade dos registros do terreno e, em 1987, cancelou ambos.
O comprador dos 16.035m² não ingressou na Justiça para reaver seu registro, mas para garantir a propriedade do imóvel optou por comprá-lo novamente, em 1979, das mãos de uma imobiliária. Ele só obteve a matrícula do imóvel em 1994. Já a compradora do terreno de 4.000m² ingressou na Justiça pedindo a revalidação do seu registro e obteve ganho de causa, com sentença transitada em julgado em setembro de 2000. Com isso, foi tornado sem efeito o cancelamento de 1987 e o registro do imóvel retroagiu à data da compra (1975).
Na ocasião da sentença, a compradora tomou conhecimento de que o imóvel estava ocupado pelo comprador dos 16.035m², sendo que ali havia sido instalado um restaurante. A proprietária ingressou com ação reivindicatória de posse na Justiça mineira, mas teve o pedido negado na primeira instância. O tribunal de Justiça local julgou a apelação da compradora, mas decidiu favoravelmente ao proprietário que já estava estabelecido no local e detinha a posse do terreno há mais tempo.
A Quarta Turma do STJ entendeu que a ação não poderia ter sido julgada como possessória, uma vez que para garantir a ação reivindicatória basta que o réu possua ou detenha o imóvel, mesmo sem ter a sua posse. “O título de propriedade se sobrepõe à posse que não se respalde em matéria de direito obrigacional”, afirmou o relator, ministro Luis Felipe Salomão.
Para o ministro, “não há que se falar em posse justa do demandado (aquele que recomprou o imóvel) se este, ao ter o seu registro cancelado, não buscou os meios legais à sua revalidação, preferindo comprar, pela segunda vez, a área que está sobreposta à da outra proprietária”.
Disponível em: http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=99561&utm_source=feedburner&utm_medium=twitter&utm_campaign=Feed%3A+yahoo%2FZtYh+%28STJNoticias%29&utm_content=Twitter.
EMPREITADA A PREÇO DE CUSTO
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO EM REGIME DE ADMINISTRAÇÃO OU PREÇO DE CUSTO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. LEGITIMIDADE DO ADQUIRENTE. O DEVER DO CONSTRUTOR E INCORPORADOR NÃO SE ESGOTA COM A APRESENTAÇÃO DAS CONTAS À COMISSÃO DE REPRESENTANTES DO CONDOMÍNIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DEVIDOS NA PRIMEIRA FASE DA AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS. - A Lei 4.591/64 trata os adquirentes de unidades autônomas construídas sob o regime de administração, ou preço de custo, como condôminos, mesmo enquanto não há propriedade comum, instituindo uma Assembléia Geral e uma Comissão de Representante como órgãos aptos a manifestar a vontade deste condomínio, tudo no intuito de prestigiar o associativismo e facilitar a proteção dos interesses de um grupo disperso de contratantes. Assim, em atenção a seus fins, essa formulação legal não deve ser tomada como excludente de outras garantias, mas apenas como um reforço a elas. - Na construção a preço de custo, o incorporador e/ou construtor se comprometem a administrar interesse alheio, para a construção de uma unidade individual e exclusiva, que, quando pronta, não comporá a parte comum do condomínio edilício. Por isso, não é razoável que a Comissão, representando o condomínio de adquirentes, ente estranho ao compromisso de compra-e-venda, possa dar a última palavra sobre o direito individual à propriedade exclusiva que foi objeto da promessa. - Os adquirentes das unidades habitacionais detêm legitimidade para a propositura de ação de prestação de contas em face do construtor e/ou incorporador, a despeito das atribuições legalmente acometidas à Comissão de Representantes. Precedentes. - Vencida a parte ré, que apresentou vigorosa resistência, cabível a fixação de honorários de advogado na primeira fase da ação de prestação de contas. Precedentes. Recursos Especiais não conhecidos. (REsp 782.631/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/10/2008, DJe 23/10/2008)
RESPONSABILIDADE NA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Segue julgado do STJ sobre responsabilidade na incorporação imobiliária.
DIREITO CIVIL. CONTRATO. PERMUTA. DESCUMPRIMENTO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. OBRA NÃO CONCLUÍDA. VENDA DAS UNIDADES A TERCEIROS DE BOA-FÉ. RESCISÃO DO CONTRATO. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. DEFERIMENTO. ART. 40, § 2º, LEI N. 4.591/64. RECURSO PROVIDO I - Em contrato de permuta, no qual uma das partes entra com o imóvel e outra com a construção, não tendo os proprietários do terreno exercido atos de incorporação - uma vez que não tomaram a iniciativa nem assumiram a responsabilidade da incorporação, não havendo contratado a construção do edifício - não cumprida pela construtora sua parte, deve ser deferida aos proprietários do imóvel a reintegração na posse. II - O deferimento, no entanto, fica condicionado às exigências do § 2º do art. 40 da Lei das Incorporações, Lei nº 4.591/64, para inclusive resguardar os interesses de eventuais terceiros interessados. III. - Recurso Especial provido. (REsp 879.548/SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/08/201, DJe 25/08/2010) (grifo nosso).
DIREITO IMOBILIÁRIO: Incorporação imobiliária
Divulgo o treinamento Incorporação imobiliária: como evitar quebras de contratos.
• Dia 09/12/10.
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• Horário: 18:30h. às 21:30h.
•Instrutora: Bruna Lyra Duque.
•As vagas são limitadas.
Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/agenda.htm.
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DIREITO IMOBILIÁRIO: Certidões de imóveis riscos para o comprador
O STJ decidiu: "Comprador de imóvel assume riscos ao não exigir certidões judiciais". Como fica essa questão? É dever do vendedor entregar a certidão ao comprador? Segue a notificação do STJ.
Quem compra imóvel “enrolado” em processo judicial fica sujeito a suportar as consequências, a menos que consiga provar que não tinha como saber da existência do litígio – e o ônus dessa prova é todo seu. Do contrário, o comprador terá de se submeter aos efeitos da decisão que a Justiça vier a dar à disputa entre o vendedor e a outra parte.
A advertência foi feita na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pela ministra Nancy Andrighi, relatora de um recurso cujo autor tentava evitar a perda do apartamento que havia adquirido de um banco. Este, por sua vez, arrematara o imóvel em leilão, no curso de uma execução hipotecária.
“O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado”, afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária ao recurso, foi unânime.
Em 1986, a Caixa Econômica Federal executou a dívida de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento a leilão, sendo arrematante o Banco Morada S/A. O casal entrou na Justiça e quase seis anos depois conseguiu anular o leilão.
Enquanto a Justiça discutia os recursos do caso, em 1996 – quando já havia sentença anulando a arrematação – o Banco Morada assinou contrato de promessa de venda com outra pessoa, negócio finalmente concluído em 2001. Em 2007, o casal obteve decisão favorável à reintegração na posse do imóvel e ao cancelamento de quaisquer registros de transferência da propriedade para terceiros.
O Código de Processo Civil diz que, na compra de um bem sob litígio, a sentença judicial estende seus efeitos ao comprador. Segundo a ministra Nancy Andrighi, essa regra deve ser atenuada para se proteger o direito do comprador que agiu de boa-fé, “mas apenas quando for evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida”.
Desde 1985, para a transferência de imóveis em cartório, a legislação exige que sejam apresentadas certidões sobre existência ou não de processos envolvendo o bem objeto da transação e as pessoas dos vendedores.
“Não é crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça a existência da ação distribuída em nome do proprietário, sobretudo se o processo envolve o próprio bem”, acrescentou a relatora. Ela disse ainda que “só se pode considerar de boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição”.
O mais grave, no caso, é que, embora não houvesse registro da existência do processo junto à matrícula do apartamento no cartório de imóveis, ainda assim o contrato de compra e venda informava que o comprador tinha solicitado as certidões dos distribuidores judiciais, estando, em princípio, ciente das pendências existentes sobre o imóvel.
O recurso foi interposto contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2), que já havia concordado com a reintegração do casal (os proprietários originais) na posse do imóvel. Ao tomar essa decisão, o TRF2 observou que nada impedia o comprador de mover ação indenizatória contra o Banco Morada, tanto pelo valor investido no negócio como por eventuais benfeitorias realizadas no apartamento" (Grifo nosso).
Quem compra imóvel “enrolado” em processo judicial fica sujeito a suportar as consequências, a menos que consiga provar que não tinha como saber da existência do litígio – e o ônus dessa prova é todo seu. Do contrário, o comprador terá de se submeter aos efeitos da decisão que a Justiça vier a dar à disputa entre o vendedor e a outra parte.
A advertência foi feita na Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) pela ministra Nancy Andrighi, relatora de um recurso cujo autor tentava evitar a perda do apartamento que havia adquirido de um banco. Este, por sua vez, arrematara o imóvel em leilão, no curso de uma execução hipotecária.
“O adquirente de qualquer imóvel deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o vendedor, dos quais possam decorrer ônus (ainda que potenciais) sobre o imóvel negociado”, afirmou a ministra. A decisão da Turma, contrária ao recurso, foi unânime.
Em 1986, a Caixa Econômica Federal executou a dívida de um casal no Rio de Janeiro e levou seu apartamento a leilão, sendo arrematante o Banco Morada S/A. O casal entrou na Justiça e quase seis anos depois conseguiu anular o leilão.
Enquanto a Justiça discutia os recursos do caso, em 1996 – quando já havia sentença anulando a arrematação – o Banco Morada assinou contrato de promessa de venda com outra pessoa, negócio finalmente concluído em 2001. Em 2007, o casal obteve decisão favorável à reintegração na posse do imóvel e ao cancelamento de quaisquer registros de transferência da propriedade para terceiros.
O Código de Processo Civil diz que, na compra de um bem sob litígio, a sentença judicial estende seus efeitos ao comprador. Segundo a ministra Nancy Andrighi, essa regra deve ser atenuada para se proteger o direito do comprador que agiu de boa-fé, “mas apenas quando for evidenciado que sua conduta tendeu à efetiva apuração da eventual litigiosidade da coisa adquirida”.
Desde 1985, para a transferência de imóveis em cartório, a legislação exige que sejam apresentadas certidões sobre existência ou não de processos envolvendo o bem objeto da transação e as pessoas dos vendedores.
“Não é crível que a pessoa que adquire imóvel desconheça a existência da ação distribuída em nome do proprietário, sobretudo se o processo envolve o próprio bem”, acrescentou a relatora. Ela disse ainda que “só se pode considerar de boa-fé o comprador que adota mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição”.
O mais grave, no caso, é que, embora não houvesse registro da existência do processo junto à matrícula do apartamento no cartório de imóveis, ainda assim o contrato de compra e venda informava que o comprador tinha solicitado as certidões dos distribuidores judiciais, estando, em princípio, ciente das pendências existentes sobre o imóvel.
O recurso foi interposto contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2), que já havia concordado com a reintegração do casal (os proprietários originais) na posse do imóvel. Ao tomar essa decisão, o TRF2 observou que nada impedia o comprador de mover ação indenizatória contra o Banco Morada, tanto pelo valor investido no negócio como por eventuais benfeitorias realizadas no apartamento" (Grifo nosso).
DIREITO EMPRESARIAL: Marca e importação
Na esfera da distribuição de produtos importados, pode o dono da marca opor ao adquirente do produto restrições de redistribuição? A decisão abaixo entende que não pode, já que a colocação do produto no mercado esgota o seu direito de propriedade industrial.
PROPRIEDADE INDUSTRIAL. DIREITO DE MARCAS. IMPORTAÇÃO PARALELA DE PRODUTOS ORIGINAIS SEM O CONSENTIMENTO DO TITULAR DA MARCA NO BRASIL. CONCORRÊNCIA DESLEAL. INOCORRÊNCIA. 1. As importações paralelas são realizadas à margem do sistema de distribuição seletiva criado pelo fabricante do produto e titular do direito de propriedade industrial, mas uma vez autorizada a importação pelo titular do direito da marca, ou por quem estava autorizado para tanto, o produto original entra licitamente no mercado nacional. 2. Tendo em vista que as importações paralelas, lícitas, são contratos firmados com o produtor/titular do direito da marca no estrangeiro, ou com quem tinha o consentimento deste para comercializar o produto, ou seja, um distribuidor no país em que é realizada a operação, não pode o titular da marca opor ao adquirente do produto restrições de redistribuição, pois a colocação do produto no mercado esgota o seu direito de propriedade industrial, ainda que a titularidade da marca no Brasil seja diversa da titularidade da marca no exterior. 3. A proteção do direito marcário, teleologicamente, não visa proteger o titular do direito contra utilização da marca por quem comercializa produtos originais, com entrada lícita no país, ainda que obtidos por meio de importação paralela, pois o sistema não tem o objetivo de proteger os canais de distribuição impostos pelo fabricante/titular da marca. 4. A proibição absoluta desse tipo de mercado, desde que a importação tenha sido realizada licitamente, não seria compatível com a livre iniciativa, prevista no art. 1º e 170 da CF. 5. O reconhecimento da ilicitude da importação realizada pela Importex e da posterior distribuição dos produtos pela ré, exigiria o revolvimento do conjunto fático-probatório, o que é vedado em sede de recurso especial. Incidência da Súmula 7/STJ. 6. Recurso especial não conhecido. (STJ. REsp 609.047/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 20/10/2009, DJe 16/11/2009) (grifo nosso).
Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_internacional.htm.
DIREITO EMPRESARIAL: Contrato de arrendamento área médica
Entendemos que cabe, sim, alegar hipossuficiência do arredante, num contrato de arrendamento mercantil firmado entre clínica médica e fornecedor internacional. No entanto, não foi esse o entendimento do STJ na decisão abaixo.
PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO. ARRENDAMENTO MERCANTIL. APARELHOS ELETRÔNICOS. DIAGNÓSTICO MÉDICO. FORO DE ELEIÇÃO. VALIDADE. CDC. HIPOSSUFICIÊNCIA. AFASTAMENTO. 1 - Em contrato de arrendamento mercantil de sofisticados aparelhos de diagnóstico médico é válido o foro de eleição, porque não se aplica ao CDC e, por isso mesmo, fica afastada a alegação de hipossuficiência do arrendante. Precedentes iterativos da Segunda Seção. 2 - Recurso especial não conhecido. (REsp 661.137/SP, Rel. Ministro FERNANDO GONÇALVES, QUARTA TURMA, julgado em 26/04/2005, DJ 23/05/2005 p. 299)
DIREITO EMPRESARIAL: Responsabilidade dos sócios e da sociedade
Cabe arguir a teoria da aparência na relação empresarial? Nos atos praticados para além das forças contratualmente conferidas ao sócio, ainda que ultrapassem o objeto social, a sociedade responderá perante o credor?
Segue entendimento do STJ.
DIREITO COMERCIAL. SOCIEDADE POR QUOTAS DE RESPONSABILIDADE LIMITADA. GARANTIA ASSINADA POR SÓCIO A EMPRESAS DO MESMO GRUPO ECONÔMICO. EXCESSO DE PODER. RESPONSABILIDADE DA SOCIEDADE. TEORIA DOS ATOS ULTRA VIRES. INAPLICABILIDADE. RELEVÂNCIA DA BOA-FÉ E DA APARÊNCIA. ATO NEGOCIAL QUE RETORNOU EM BENEFÍCIO DA SOCIEDADE GARANTIDORA. 1. Cuidando-se de ação de declaração de nulidade de negócio jurídico, o litisconsórcio formado no pólo passivo é necessário e unitário, razão pela qual, nos termos do art. 320, inciso I, do CPC, a contestação ofertada por um dos consortes obsta os efeitos da revelia em relação aos demais. Ademais, sendo a matéria de fato incontroversa, não se há invocar os efeitos da revelia para o tema exclusivamente de direito. 2. Não há cerceamento de defesa pelo simples indeferimento de produção de prova oral, quando as partes, realmente, litigam exclusivamente em torno de questões jurídicas, restando incontroversos os fatos narrados na inicial. 3. A partir do Código Civil de 2002, o direito brasileiro, no que concerne às sociedades limitadas, por força dos arts. 1.015, § único e 1.053, adotou expressamente a ultra vires doctrine.
4. Contudo, na vigência do antigo Diploma (Decreto n.º 3.708/19, art. 10), pelos atos ultra vires, ou seja, os praticados para além das forças contratualmente conferidas ao sócio, ainda que extravasassem o objeto social, deveria responder a sociedade. 4. No caso em julgamento, o acórdão recorrido emprestou, corretamente, relevância à boa-fé do banco credor, bem como à aparência de quem se apresentava como sócio contratualmente habilitado à prática do negócio jurídico. 5. Não se pode invocar a restrição do contrato social quando as garantias prestadas pelo sócio, muito embora extravasando os limites de gestão previstos contratualmente, retornaram, direta ou indiretamente, em proveito dos demais sócios da sociedade fiadora, não podendo estes, em absoluta afronta à boa-fé, reivindicar a ineficácia dos atos outrora praticados pelo gerente. 6. Recurso especial improvido. (REsp 704.546/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2010, DJe 08/06/2010) (grifo nosso).
4. Contudo, na vigência do antigo Diploma (Decreto n.º 3.708/19, art. 10), pelos atos ultra vires, ou seja, os praticados para além das forças contratualmente conferidas ao sócio, ainda que extravasassem o objeto social, deveria responder a sociedade. 4. No caso em julgamento, o acórdão recorrido emprestou, corretamente, relevância à boa-fé do banco credor, bem como à aparência de quem se apresentava como sócio contratualmente habilitado à prática do negócio jurídico. 5. Não se pode invocar a restrição do contrato social quando as garantias prestadas pelo sócio, muito embora extravasando os limites de gestão previstos contratualmente, retornaram, direta ou indiretamente, em proveito dos demais sócios da sociedade fiadora, não podendo estes, em absoluta afronta à boa-fé, reivindicar a ineficácia dos atos outrora praticados pelo gerente. 6. Recurso especial improvido. (REsp 704.546/DF, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/06/2010, DJe 08/06/2010) (grifo nosso).
DIREITO IMOBILIÁRIO: Cabe pedido de antecipação de tutela na ação de despejo?
A ação de despejo, segundo a Lei 8.245 de 1991, é a demanda que promoverá a retirada forçada do locatário do imóvel. São situações que ensejam o despejo, conforme a referida lei:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Quanto à questão da antecipação de tutela, segue decisão do STJ:
RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. ARTIGO 273 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CABIMENTO. 1. A antecipação de tutela é cabível em todas as ações de conhecimento, inclusive nas ações de despejo. 2. Recurso provido. (STJ. REsp 595.172/SP, Rel. Ministro PAULO GALLOTTI, SEXTA TURMA, julgado em 21/10/2004, DJ 01/07/2005 p. 662) (grifo nosso).
RESPONSABILIDADE CIVIL DA UNIÃO: vacinação e reparação dos danos
Segue abaixo parte da matéria publicada, no dia 28/09/10, no jornal A Gazeta.
"Donos de cães e gatos podem pedir reembolso de gastos
Muitos donos de animais que que tiveram reações após tomarem a vacina relataram que não foram orientados sobre as possíveis reações do medicamento e reclamaram dos gastos que tiveram com medicação e internação. Mas eles podem ingressar com ação de indenização por danos materiais, e, nesse caso, requerer reembolso daquilo que gastaram em decorrência do tratamento dos animais em clínicas particulares.
A advogada Bruna Lyra Duque afirma que, comprovando-se que a vacina fornecida pelo Sistema Único de Saúde (SUS) causou as reações indesejáveis, é de responsabilidade da União arcar com a indenização por danos materiais.
"A União tem o dever de exercer a sua atividade administrativa com absoluta segurança, a fim de não causar dano aos indivíduos e animais", ressalta Bruna, que afirma que a reparação dos danos deve ser feita. (...)
O valor das consultas varia. Em algumas clínicas elas podem custar de R$ 50,00 a R$90,00 dependendo do horário do atendimento. Já a internação custa em média R$ 180,00 por dia, fora os medicamentos". (Jornalista: Melina Mantovani).
Disponível: http://gazetaonline.globo.com/_conteudo/2010/09/672336-ministerio+mantem+vacinacao+de+animais.html.
Muitos donos de animais que que tiveram reações após tomarem a vacina relataram que não foram orientados sobre as possíveis reações do medicamento e reclamaram dos gastos que tiveram com medicação e internação. Mas eles podem ingressar com ação de indenização por danos materiais, e, nesse caso, requerer reembolso daquilo que gastaram em decorrência do tratamento dos animais em clínicas particulares.
A advogada Bruna Lyra Duque afirma que, comprovando-se que a vacina fornecida pelo Sistema Único de Saúde (SUS) causou as reações indesejáveis, é de responsabilidade da União arcar com a indenização por danos materiais.
"A União tem o dever de exercer a sua atividade administrativa com absoluta segurança, a fim de não causar dano aos indivíduos e animais", ressalta Bruna, que afirma que a reparação dos danos deve ser feita. (...)
O valor das consultas varia. Em algumas clínicas elas podem custar de R$ 50,00 a R$90,00 dependendo do horário do atendimento. Já a internação custa em média R$ 180,00 por dia, fora os medicamentos". (Jornalista: Melina Mantovani).
Disponível: http://gazetaonline.globo.com/_conteudo/2010/09/672336-ministerio+mantem+vacinacao+de+animais.html.
Aponto, na íntegra, meu posicionamento sobre o assunto:
1. Os donos dos animais podem ingressar com ação de indenização por danos materiais, e, neste caso, podem requerer reembolso daquilo que gastaram em decorrência do tratamento dos animais em clínicas particulares;
2. Em outras situações provenientes de problemas com vacinas, já existem decisões, envolvendo vítimas e não animais, nas quais o juiz entendeu que a vítima precisa demonstrar apenas a ocorrência do dano e o nexo de causalidade entre o prejuízo suportado e a atuação do Estado;
3. Cabe ressaltar que, para o pleito da ação indenizatória, o autor deve comprovar que a vacina foi fornecida pelo Sistema Único de Saúde. Neste caso, trata-se de responsabilidade objetiva da União arcar com a indenização por danos materiais;
4. Se a vacina for de responsabilidade do Estado sem a participação da União, a responsabilidade será objetiva do Estado e esteve deverá arcar com a devida indenização; e
5. Por fim, o fundamento para tal temática reside no fato de que o Estado (ou a União, a depender da responsabilidade pela vacina) tem o dever de exercer a sua atividade administrativa com absoluta segurança, a fim de não causar dano aos indivíduos e animais. Tal dever está, portanto, vinculado ao dever de incolumidade, cuja violação enseja a reparação dos danos independentemente de culpa.
DIREITO IMOBILIÁRIO: STJ entende que construtora não pode cobrar juros antes da entrega do imóvel
É permitida a cobrança de juros, antes da entrega das chaves, no contrato de promessa de compra e venda com financiamento direto com a construtora? Veja entendimento do STJ.
"As construtoras que negociam imóveis na planta não podem cobrar juros sobre as parcelas pagas pelo promitente comprador antes da entrega das chaves. Decisão nesse sentido foi tomada pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar recurso com o qual a construtora Queiroz Galvão pretendia desobrigar-se de devolver em dobro os juros pagos por uma cliente, na Paraíba.
A cobrança dos juros antes da entrega do imóvel era prática comum entre as construtoras, mas começou a ser limitada após o surgimento do Código de Defesa do Consumidor, em 1990, o qual considera nulas as cláusulas de contrato tidas por abusivas.
Em 2001, a Secretaria de Direito Econômico do Ministério da Justiça editou portaria declarando abusiva qualquer cláusula "que estabeleça, no contrato de venda e compra de imóvel, a incidência de juros antes da entrega das chaves". Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.
No caso julgado pela Quarta Turma, a compradora havia sido obrigada em contrato a pagar correção monetária pelo INCC e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores ao recebimento do imóvel, a chamada “poupança”. Ela entrou na Justiça com pedido de revisão do contrato e devolução em dobro dos valores pagos indevidamente, tendo ganhado em primeira e segunda instâncias. A construtora recorreu ao STJ.
“Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel”, afirmou o relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, ressaltando que “todos os custos da obra – inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora – estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público”.
Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. “O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo”, disse o ministro.
Ao proclamar seu voto contra o recurso da construtora, no que foi acompanhado por toda a Turma, o relator concluiu que, “se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo”. (grifo nosso)
Disponível em: http://stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=99042
DIREITO IMOBILIÁRIO: Fiança na locação comercial
Na locação comercial, o locatário pode ser também a garantia pessoal, sob a forma de fiança, do acordo? Na perspectiva do locador, entendemos que não será este um contrato seguro, caso ocorra o inadimplemento. Segue decisão do STJ sobre o tema.
LOCAÇÃO. FIANÇA RECÍPROCA. Na espécie, os ora recorridos celebraram um contrato de locação comercial no qual figuraram como fiadores de si mesmos. O contrato foi executado judicialmente, o que resultou na penhora do único imóvel residencial de propriedade de um dos recorridos. O juízo da execução, acolhendo manifestação dos locatários fiadores, revogou a penhora por entender inválida a fiança de si mesmo, decisão que foi mantida em sede de agravo de instrumento pelo tribunal a quo. No REsp, os recorrentes, entre outras alegações, sustentam não haver nenhuma incompatibilidade entre o fato de alguém ser, de um lado, locatário de imóvel e, de outro, um dos fiadores dele próprio, tal como no caso, até porque não há nenhuma restrição de ordem legal. Nesta instância especial, reiterou-se o entendimento de que é válida a fiança prestada pelo próprio locatário quando há mais de um, hipótese em que se configura, na verdade, uma fiança recíproca, uma vez que um locatário é considerado fiador dos outros e vice-versa, afastando a invalidade do contrato. Contudo, não se restabeleceu a penhora realizada sobre o bem de família do locatário fiador; pois, a despeito da validade da fiança prestada pelos recorridos que autoriza a penhora do bem de família, entendeu-se caber ao juiz da execução verificar a necessidade do restabelecimento da referida penhora em observância ao princípio da menor onerosidade para o executado. Nesse contexto, a Turma, ao prosseguir o julgamento, deu parcial provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 183.648-SP, DJ 1º/7/2002; REsp 62.198-SP, DJ 9/6/1997, e AgRg no Ag 1.158.649-RJ, DJe 29/3/2010. REsp 911.993-DF, Rel. Min. Laurita Vaz, julgado em 2/9/2010 (grifo nosso).
DIREITO EMPRESARIAL: Planos de negócios internacionais
A empresa, no âmbito do Direito Internacional, deve se preocupar com diversos fatores, dentre eles se destacam as questões societárias, os investimentos estrangeiros e as questões contratuais. Qual seria o papel do advogado nessa área?
Seguem algumas atividades importantes:
- Confecção, auxílio na negociação e revisão de contratos internacionais;
- Análise e revisão de contrato de transporte de mercadorias, apuração da responsabilidade do transportador, análise do contrato de seguro, etc.
- Assessoria e representação da empresa cliente nas reuniões para fechamento de negócios, acordos de confidencialidade, memorandos de entendimento, análise de propostas, análise de documentos, etc.; e
- Análise de procedimentos de exportação e importação.
Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_internacional.htm
DIREITO CONTRATUAL: O simples descumprimento do contrato gera dano moral?
Sobre os temas descumprimento do contrato de compra e venda e dano moral, segue decisão abaixo.
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais ajuizada pela recorrente, que firmou contrato de compra e venda de um kit de casa pré-moldada de madeira, pelo qual pagou à vista, mas a recorrida não entregou a casa e, sem explicações, fechou as suas instalações no local contratado. Discute-se, no REsp, a compensação por danos morais, visto que o TJ deu parcial provimento à apelação da recorrida, afastando os danos morais por serem oriundos de inadimplemento contratual. Ressalta a Min. Relatora que, apesar de a jurisprudência deste Superior Tribunal ser, em regra, no sentido de que o inadimplemento contratual, por si só, não gera danos morais, tal entendimento deve ser excepcionado em algumas hipóteses, por exemplo, no caso dos autos, em que da própria descrição das circunstâncias que perfizeram o ilícito material seja possível verificar as consequências psicológicas e de angústia vivida pela recorrente resultantes do inadimplemento culposo. Assevera que, no caso, não houve o simples inadimplemento contratual de compra e venda da casa, pois a recorrida, além de frustrar e violar o direito constitucional à casa própria, agiu com descaso, conduta agravada pelo fato de fechar suas instalações no local da contratação sem quaisquer explicações ou mesmo fornecer seu novo endereço. Diante do exposto, a Turma reconheceu excepcionalmente a ocorrência de danos morais". (REsp 1.025.665-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2010 (grifo nosso).
INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DANOS MORAIS. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização por danos materiais e morais ajuizada pela recorrente, que firmou contrato de compra e venda de um kit de casa pré-moldada de madeira, pelo qual pagou à vista, mas a recorrida não entregou a casa e, sem explicações, fechou as suas instalações no local contratado. Discute-se, no REsp, a compensação por danos morais, visto que o TJ deu parcial provimento à apelação da recorrida, afastando os danos morais por serem oriundos de inadimplemento contratual. Ressalta a Min. Relatora que, apesar de a jurisprudência deste Superior Tribunal ser, em regra, no sentido de que o inadimplemento contratual, por si só, não gera danos morais, tal entendimento deve ser excepcionado em algumas hipóteses, por exemplo, no caso dos autos, em que da própria descrição das circunstâncias que perfizeram o ilícito material seja possível verificar as consequências psicológicas e de angústia vivida pela recorrente resultantes do inadimplemento culposo. Assevera que, no caso, não houve o simples inadimplemento contratual de compra e venda da casa, pois a recorrida, além de frustrar e violar o direito constitucional à casa própria, agiu com descaso, conduta agravada pelo fato de fechar suas instalações no local da contratação sem quaisquer explicações ou mesmo fornecer seu novo endereço. Diante do exposto, a Turma reconheceu excepcionalmente a ocorrência de danos morais". (REsp 1.025.665-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 23/3/2010 (grifo nosso).
DIREITO IMOBILIÁRIO: Contrato de locação
Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre Contrato de Locação.
PERGUNTA DO LEITOR:"Se a pessoa aluga um imóvel por um ano, em uma imobiliária, e existe no imóvel a placa de uma outra imobiliária vendendo o imóvel, e se o inquilino pede para que a placa seja tirada, tendo em vista que é incomodado diariamente por pessoas que querem ver o imóvel (...). Pergunta-se: Se o inquilino resolver sair do imóvel, antes do término do contrato, porque o proprietário não cumpre a sua promessa de retirar a placa, e os inquilinos se acham incomodados com as visitas constantes ao imóvel para vê-lo, este não é um motivo justo para o inquilino não pagar a multa contratual, tendo em vista que o proprietário deu causa ao fato? E se o inquilino tiver assinado um título de capitalização, não é ilegal que a imobiliária ameace o inquilino de que se o mesmo não pagar a multa, a imobiliária ficará com a posse do título? Caso eu resolvesse entrar com uma ação (...) seria Indenização? Ação de não fazer? E quanto ao IPTU que nunca me foi cobrado, mas, quando eu fui devolver as chaves me cobraram no todo? De quem é a culpa de eu nunca ter recebido os boletos para pagar? (editado)".
RESPOSTAS: Seguem respostas às dúvidas apresentadas.
1. Primeiramente, seria interessante analisar o contrato para verificar como fica a questão de visita do imóvel para nova locação.
2. O inquilino só deve pagar a multa contratual quando der causa ao descumprimento do contrato.
3. A caução só pode ser utilizada quando ocorrer o descumprimento do acordo.
4. A ação de obrigação de não fazer pode ser cumulada com pleito indenizatório, desde que todas as alegações sejam, de fato, provadas.
5. Quanto ao IPTU, se o contrato contemplar que o pagamento deste tributo é um dever do locatário, o débito deve ser pago por este, na forma do artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato, a saber:
Artigo 22, inciso VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato (grifo nosso);
PERGUNTA DO LEITOR:"Se a pessoa aluga um imóvel por um ano, em uma imobiliária, e existe no imóvel a placa de uma outra imobiliária vendendo o imóvel, e se o inquilino pede para que a placa seja tirada, tendo em vista que é incomodado diariamente por pessoas que querem ver o imóvel (...). Pergunta-se: Se o inquilino resolver sair do imóvel, antes do término do contrato, porque o proprietário não cumpre a sua promessa de retirar a placa, e os inquilinos se acham incomodados com as visitas constantes ao imóvel para vê-lo, este não é um motivo justo para o inquilino não pagar a multa contratual, tendo em vista que o proprietário deu causa ao fato? E se o inquilino tiver assinado um título de capitalização, não é ilegal que a imobiliária ameace o inquilino de que se o mesmo não pagar a multa, a imobiliária ficará com a posse do título? Caso eu resolvesse entrar com uma ação (...) seria Indenização? Ação de não fazer? E quanto ao IPTU que nunca me foi cobrado, mas, quando eu fui devolver as chaves me cobraram no todo? De quem é a culpa de eu nunca ter recebido os boletos para pagar? (editado)".
RESPOSTAS: Seguem respostas às dúvidas apresentadas.
1. Primeiramente, seria interessante analisar o contrato para verificar como fica a questão de visita do imóvel para nova locação.
2. O inquilino só deve pagar a multa contratual quando der causa ao descumprimento do contrato.
3. A caução só pode ser utilizada quando ocorrer o descumprimento do acordo.
4. A ação de obrigação de não fazer pode ser cumulada com pleito indenizatório, desde que todas as alegações sejam, de fato, provadas.
5. Quanto ao IPTU, se o contrato contemplar que o pagamento deste tributo é um dever do locatário, o débito deve ser pago por este, na forma do artigo 22, inciso VIII, da Lei do Inquilinato, a saber:
Artigo 22, inciso VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato (grifo nosso);
DIREITO IMOBILIÁRIO: Estrutura contrato de compra e venda de bem imóvel
Posto, em caráter apenas de sugestão, uma estrutura a ser observada na confecção dos contratos de compra e venda de bem imóvel.
DIREITO EMPRESARIAL: Contrato de parceria nos negócios imobiliários
Segue estrutura do contrato de parceria para negócios imobiliários. Ressalto que é apenas uma orientação, ou seja, as partes podem ampliar ou reduzir a sua estrutura contratual, a depender do negócio a ser firmado.
Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm
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