COMPRA E VENDA: VENDA AD MENSURAM

O Código Civil trata da venda ad mensuram no artigo 500, a saber:

Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. (grifo nosso).

Segue abaixo uma notícia do STJ sobre o assunto:
"Apartamento construído com área até 5% menor que o previsto em planta não é causa para indenização

O fato de o apartamento ter sido construído com área até 5% menor que o previsto em planta não gera indenização ao comprador. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que aplicou disposição do Código Civil aos condomínios verticais. A Paulo Octavio Investimentos Imobiliários Ltda. terá que arcar, porém, com indenização por atraso na entrega dos imóveis.

O contrato é de 1989, anterior à vigência do Código de Defesa do Consumidor (CDC). O apartamento foi entregue com atraso, com dimensão 1,45% inferior ao previsto em planta. A Justiça do Distrito Federal impôs indenização por ambos os fatos. Mas, para a construtora, não seria cabível indenização por nenhuma das causas. A ministra Isabel Gallotti manteve a indenização pelo atraso, mas afastou o dano decorrente da redução da área do imóvel.

“No caso da venda ad mensuram, feita por metragem, o comprador fia-se nas exatas medidas do imóvel para fins de prestar seu valor”, afirmou a ministra. “Assim, se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”, completou.

No entanto, o Código Civil, no parágrafo único do artigo 1.136 do texto então vigente, correspondente ao parágrafo primeiro do atual artigo 500, afasta a incidência de indenização quando a diferença entre a área negociada e a real for inferior a um vigésimo da mencionada em contrato. A relatora esclareceu que nessa hipótese presume-se a referência à área como apenas enunciativa, devendo ser tolerada a diferença.

O Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) havia entendido que não se aplicaria o Código Civil no caso, mas a Lei 4.591/64, dos condomínios em edificações. A ministra ressaltou, porém, que a lei não traz nenhum conteúdo incompatível com o Código Civil, que é aplicado subsidiariamente aos condomínios verticais".

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=103463.


Deixo uma reflexão: Até que ponto a prática reiterada de construir unidade com área até 5% menor que o previsto em contrato não gera indenização ao comprador? Se essa prática é habitual a boa-fé é respeitada?

CONTRATO DE SEGURO: perdas e danos

O TJ-PR decidiu, no caso abaixo, a obrigação da seguradora, após a ocorrência do sinistro, indenizar o segurado por danos materiais e lucros cessantes.

Por ter descumprido contrato, seguradora é condenada a indenizar dono de viveiros destruídos por vendaval

A BS seguradora foi condenada a pagar R$ 43.000,00, por danos materiais, e R$ 50.000,00, a título de lucros cessantes, a um proprietário rural por ter se recusado a pagar a indenização estipulada em contrato, sob o argumento de que os bens destruídos pelo vendaval (estufas metálicas com coberturas plásticas que abrigavam viveiros de mudas de eucalipto) não estavam cobertos pela apólice do seguro.

Essa decisão da 9.ª Câmara Civil do Tribunal de Justiça do Paraná reformou, em parte, a sentença do Juízo da 2.ª Vara Cível da Comarca de Toledo que julgou procedente o pedido formulado na ação de cobrança proposta por ARA contra a BS. A magistrada de 1.º grau havia estipulado em R$ 72.000,00 o valor relativo aos danos materiais.

Na sentença a juíza destacou que, "se no momento da contratação, deixou o banco réu de informar expressamente o autor quanto à não cobertura das estufas, mesmo tendo conhecimento da existência dessas, não lhe é lícito, quando da ocorrência do sinistro, motivar a exclusão da cobertura securitária de tais bens".

OBSERVAÇÃO: Retirei os nomes das partes e apenas indiquei as iniciais das mesmas.

Disponível em: http://www.tjpr.jus.br.

DIREITO EMPRESARIAL: cobrança devedores

No exercício do seu direito de cobrança, o empresário precisa ficar atento aos direitos dos consumidores. Nesse caso, torna-se necessário cria medidas adequadas para efetuar as cobranças aos devedores. Cabe ressaltar o que dispõe o artigo 42 do CDC:

Art. 42. Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça.

Parágrafo único. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

Art. 42-A.  Em todos os documentos de cobrança de débitos apresentados ao consumidor, deverão constar o nome, o endereço e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas – CPF ou no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica – CNPJ do fornecedor do produto ou serviço correspondente. (Incluído pela Lei nº 12.039, de 2009)

Veja abaixo a notícia divulgada no site do TJ-PR.

O ato de cobrar dívida no local de trabalho do devedor, expondo-o à situação vexatória ou constrangedora, gera o dever de indenizar

As Lojas de Móveis Rio Verde Ltda. e Outro foram condenados a pagar R$ 3.000,00, a título de indenização por dano moral, a uma devedora inadimplente, por terem feito repetidas ligações telefônicas para o seu local de trabalho a fim de cobrar uma dívida. Com essa prática – considerada vexatória –, que causou constrangimento à devedora, as Lojas de Móveis Rio Verde Ltda. e Outro (os credores) violaram o art. 42 do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que preceitua: "Na cobrança de débitos, o consumidor inadimplente não será exposto a ridículo nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça".

Ao valor da condenação, que deverá ser corrigido monetariamente, serão aplicados juros de mora de 1% ao mês, contados da data do evento danoso, ou seja, 7 de março de 2007.

Essa decisão da 9.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná manteve, por unanimidade de votos, a sentença do Juízo da 13.ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba que julgou procedente o pedido formulado por C.E.S.P. na ação de indenização por danos morais ajuizada contra Lojas de Móveis Rio Verde Ltda. e Outro. (TJ-PR. Processo Apelação Cível n.º 803714-7).

Disponível em: http://www.tjpr.jus.br.

USUCAPIÃO E ABANDONO DE LAR: UM RETROCESSO NA SEARA FAMILIAR

A Lei 12.424 de 2011 inseriu o artigo 1.240-A no Código Civil e derrubou diversos avanços até então conquistados com o diploma legal de 2002. Várias nomenclaturas já estão sendo utilizadas em torno do fenômeno, a saber: “usucapião conjugal”, “usucapião familiar” e “usucapião pró-moradia”.

Ocorre que a alteração se propõe a revisitar questões já ultrapassadas no contexto familiar, tais como: abandono do lar, indagação da culpa no divórcio e, pior, estipulação de prazo para divisão de patrimônio a partir da indagação do tempo de convivência entre cônjuge ou companheiro.

Diante desse quadro, alguns questionamentos precisam ser feitos: 1) O período de dois anos é razoável para um sujeito adquirir a propriedade de um bem que outrora pertencia ao casal?; 2) O direito de família moderno ainda admite o fenômeno “abandono de lar”?

Para responder a tais indagações, torna-se imprescindível ter em mente que, com o advento do Código de 2002, as relações privadas passaram por um rompimento do aspecto individualista. Os novos dispositivos legais deste Código passam a disciplinar um conjunto de interesses estruturados no princípio da socialidade, em que, por exemplo, a força absoluta da propriedade é mitigada para proteger o bem comum e a função social (DUQUE, 2007).

Vejamos o que dispõe o polêmico artigo 1.240-A dispõe que: 

Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

É patente a intenção da norma, ou seja, quando ocorrer o abandono do lar torna-se possível o cônjuge ou o companheiro ou o convivente usucapir o bem imóvel, no prazo de dois anos, quando o bem for adquirido entre tais sujeitos de direito.

A norma propõe conferir o direito à usucapião mediante a prova da posse direta. Cabe, antes de analisar essa posse direta, compreender a estreita relação entre a posse e a propriedade.

O Código Civil, no artigo 1.196, define que possuidor é “todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”. Já o artigo 1.228 dispõe que o “proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha”.

Retornando à noção de posse direta, tem-se que considerar o novo conceito da posse “como posse-trabalho, ora na condição de posse-moradia, bem como ainda na ideia de posse-necessidade. No direito brasileiro, avança-se no sentido da concepção social da posse” (GAMA, 2010, p. 19).

A posse, portanto, caracteriza-se por uma apropriação econômica e, ainda, social consciente sobre um bem, voltada a uma finalidade individual que representa a própria finalidade coletiva (CHAVES e ROSENVALD, 2009, p. 53).

Ora, tem-se, então, que quando o Senado Federal, ao realizar os debates de aprovação da Lei 12.424/2011, denominou tal instituto de “Usucapião Pró-Família”, cometeu um atecnia, pois fez uma análise nitidamente patrimonialista nas relações familiares, diante da penalidade civil de perda patrimonial.

Entendemos que o direito de propriedade só sobreviverá “se a leitura que dele se fizer, acompanhar a realidade social à sua volta, ainda que se reconheça a flexibilidade inerente à própria instituição, de modo a aceder ao sistema político-econômico a que pertença” (TORRES, 2007, p. 432).

Respondendo, portanto, às indagações aqui propostas, entendemos, portanto, ser incompatível com o Código de 2002 o reconhecimento da natureza existencialista e patrimonialista da usucapião familiar, menosprezando o ser enquanto ser humano, apenas valorizando-o como titular de um bem imóvel.

O dirigismo contratual imposto na norma civil, ora em exame, exagera na violação à propriedade privada e viola, portanto, norma constitucional. Isso porque, conforme observe Guilherme Calmon Nogueira da Gama, “o Direito Civil é constitucionalizado, com forte carga solidarista e despatrimonializante”, sendo assim, não cabe revisitar a noção de culpa, bem como a ideia de perda da propriedade a fim de penalizar um cônjuge ou companheiro que não deseja mais manter a relação familiar.

Neste trabalho, entendemos que a propriedade, a usucapião e a família devem ser condicionadas à realização de princípios e regras constitucionais que se projetam à construção da socialidade e dignidade da pessoa humana.

REFERÊNCIAS

DIAS, Maria Berenice. Direito das famílias. São Paulo: RT, 2007.DUQUE, Bruna Lyra. O Direito Contratual e a Intervenção do Estado. São Paulo:   Revista dos Tribunais, 2007.DUQUE, Bruna Lyra. A revisão contratual no Código Civil e no Código de Defesa do Consumidor. Revista Âmbito Jurídico, 2007. Disponível em: http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=2216.FARIAS, Cristiano Chaves de. ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009.GAMA, Guilherme Calmon Nogueira da. Usucapião Especial Coletiva, Entidades Familiares e Acessão de Posses. Revista da EMARF, Rio de Janeiro, volume 14, n.1, nov. 2010.
GOMES, Orlando. Direitos Reais. Rio de Janeiro: Forense, 2004.TORRES, Marcos Alcino de Azevedo. A propriedade e a posse: um confronto em torno da função social. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2007.

Leia mais sobre direito de família em: http://lyraduque.com.br/familia.htm.
Advogados em direito de família em Vitória, Espírito Santo: http://lyraduque.com.br.

USUCAPIÃO: abandono de lar

O TJ de Minas Gerais aplicou recentemente o 1.240-A do Código Civil num caso de impossibilidade de negociação de um imóvel pela mulher, pois o cônjuge estava em local incerto e desconhecido. Veja a notícia abaixo:

"Uma mulher divorciada ganhou na Justiça o direito ao domínio total e exclusivo de um imóvel registrado em nome dela e do ex-marido, que se encontra em local incerto e não sabido. A decisão do juiz Geraldo Claret de Arantes, em cooperação na 3ª Vara de Família de Belo Horizonte, tomou como base a Lei 12.424/2011, que regulamenta o programa Minha Casa Minha Vida e inseriu no Código Civil a previsão daquilo que se convencionou chamar de “usucapião familiar”, “usucapião conjugal” ou, ainda, “usucapião pró-moradia”.

Com a decisão, a mulher está livre para dar o destino que achar conveniente ao imóvel, que era registrado em nome do ex-casal. Esse novo dispositivo inserido no Código Civil prevê “a declaração de domínio pleno de imóvel ao cônjuge que exercer, por dois anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar”.

Foram juntados ao processo documentos que provaram o antigo casamento, o divórcio e o registro do imóvel em nome do ex-casal. A localização, o tamanho e o tempo de uso da casa pela mulher também foram observados pelo magistrado.

No pedido liminar à Justiça, a mulher comprovou ser portadora de doença grave, necessitando imediatamente do pleno domínio da casa onde vive para resolver questões pendentes. A não localização do ex-marido, comprovada nos autos, impedia qualquer negociação que envolvesse o imóvel.

Em seu despacho, o juiz determinou a expedição de mandado de averbação, que deverá ser encaminhado ao cartório de registro de imóveis, para que seja modificado o registro do imóvel".

Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. Publicado em 22.09.2011.

CONDOMÍNIO X CONSTRUTORA

Os conflitos entre condomínio e construtoras têm aumentado diariamente e se concentram nas seguintes questões: reparação de danos, irregularidade nas vagas de garagem, vícios ocultos nas construções, problemas com entrega da obra, habite-se não expedido, incorporação sem registro, etc.

Sobre o tema, seguem alguns julgados.

"Obrigação de fazer - Condomínio - Defeito em construção que atinge áreas comuns e unidades autônomas - Ação proposta pelo condomínio contra a construtora - Autorização contida em assembléia condominial - Legitimidade ativa "ad causam" do condomínio reconhecida, inclusive quanto às unidades autônomas, por afetarem todos os condôminos - Recurso improvido". (AG 5998474400 SP. Publicado 22/10/2008).

"AÇÃO INDENIZATÓRIA PROPOSTA POR CONDOMÍNIO E CONDÔMINOS  CONTRA INCORPORADORA - ENTREGA DO PRÉDIO, COM VAGAS DE GARAGEM EM NÚMERO MENOR QUE O CONTRATUALMENTE PROMETIDO - DENUNCIAÇÃO DA LIDE À INCORPORADORA ANTERIOR E AO ENGENHEIRO QUE ELABOROU O "QUADRO DE ESPECIFICAÇÃO DE ÁREAS DO EDIFÍCIO" - INADMISSIBILIDADE - INTRODUÇÃO DE FUNDAMENTO JURÍDICO NOVO - NECESSIDADE DE COMPLEXA DILAÇÃO PROBATÓRIA PARA DEMONSTRAÇÃO DE CULPA - CPC, ARTIGO 70, III – DOUTRINA E JURISPRUDÊNCIA - PRECEDENTE - RECURSO DESPROVIDO - Inexistindo estipulação contratual carreando a terceiros obrigação de garantir ao réu o resultado da demanda, inadmissível a este, alegando eventual direito de regresso contra aqueles, dependente, contudo, de efetiva demonstração de culpa, pretender denunciá-los da lide, máxime quando referida demonstração esteja a demandar instrução probatória mais ampla e complexa do que a necessária para julgamento da causa principal. Em relação à exegese do artigo 70, III, CPC, melhor se recomenda a corrente que não permite a denunciação nos simples casos de alegado direito de regresso cujo reconhecimento requeira análise de fundamento novo não constante da lide originária. A denunciação da lide, como modalidade de intervenção de terceiros, busca atender aos princípios da economia e da presteza na entrega da prestação jurisdicional, não devendo ser prestigiada quando susceptível de pôr em risco tais princípios". (STJ - 4ª T., Rec. Esp. nº 28937-7-SP; Rel. MIN. Sálvio de Figueiredo)

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA: juros antes da entrega da obra

A cláusula do contrato de promessa de compra e venda que cobra juros mensais de 1% (um por cento), com cálculo projetado a partir da assinatura do contrato e antes da entrega da obra, constitui cobrança abusiva?

Segundo alguns Tribunais, o fundamento da abusividade pode ser assim destacado:

1)    A Lei 4.591 de 1964 não regula a cobrança;

2) Durante a fase de construção não há aproveitamento do imóvel, logo a cobrança é indevida;

2)    O artigo 51 do CDC pode ser aplicado ao caso, vez que trata-se de previsão contratual que onera o consumidor;

3)    A cobrança, portanto, gera um enriquecimento ilícito para o construtor.

Segue posicionamento do STJ:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA. "JUROS NO PÉ". ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE EMPRÉSTIMO, FINANCIAMENTO OU QUALQUER USO DE CAPITAL ALHEIO. 1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel - "juros no pé" -, porquanto, nesse período, não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido. 2. Em realidade, o que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo. 3. Recurso especial improvido. (STJ, REsp 670.117, Quarta Turma, Relator: Ministro Luiz Felipe Salomão, Julgado: 14/09/2010, Publicado: 23/09/2010) (grifo nosso)

Ademais, o Código Civil prevê a aplicação de juros moratórios e compensatórios. Os moratórios são cobrados em razão do não cumprimento da obrigação no prazo ajustado, podendo o credor constituir o devedor em mora. Já os compensatórios são cobrados em decorrência do uso consentido do capital alheio.

Ora, nesse raciocínio, é indevida a cobrança de juros compensatórios durante a fase de execução de obras, pois, nesse período, não se pode falar em utilização de capital alheio.

PRESTAÇÃO DE SERVIÇO MÉDICO: responsabilidade do anestesista

Como respondem médico, clínica e anestesista pelos danos ocasionados ao paciente em razão de defeito na prestação do serviço?

Seguem alguns fundamentos utilizados na manifestação do STJ: 1) A ausência do nexo de causalidade afasta a responsabilização solidária; e 2) Clínica médica responde de forma objetiva e solidária pelos danos decorrentes do defeito no serviço prestado.

“A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o chefe da equipe médica não responde solidariamente por erro médico cometido pelo anestesista que participou do procedimento cirúrgico. Entretanto, os ministros consideraram que a clínica médica, de propriedade do cirurgião-chefe, responde de forma objetiva e solidária pelos danos decorrentes do defeito no serviço prestado.

Segundo a decisão, tomada por maioria de votos, somente caberá a responsabilização solidária do chefe da equipe médica quando o causador do dano atuar na condição de subordinado, sob seu comando.

Um casal ajuizou ação de reparação de danos materiais e compensação de danos morais contra o médico “RDB” e a Clínica de “CP”D Ltda., informando que a esposa se submeteu a uma cirurgia estética na clínica(...). Durante a cirurgia, a paciente sofreu parada cardiorespiratória que deu causa a graves danos cerebrais.

O juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, por maioria, manteve a sentença. A responsabilidade civil do médico, na qualidade de profissional liberal, será apurada mediante verificação de culpa. Não se configurando defeito no serviço prestado pela clínica, não surge para esta o dever de indenizar. A ausência do nexo de causalidade afasta a responsabilização solidária, decidiu o TJ.

No STJ, a defesa do casal sustentou haver a responsabilidade solidária do chefe da equipe cirúrgica e da clínica pelo dano causado pelo anestesista. A Quarta Turma do Tribunal, por maioria, acolheu o entendimento. “Restou incontroverso que o anestesista, escolhido pelo chefe da equipe, agiu com culpa, gerando danos irreversíveis à autora, motivo pelo qual não há como afastar a responsabilidade solidária do cirurgião chefe, a quem estava o anestesista diretamente subordinado, afirmou a decisão.

RDB e Clínica recorreram pedindo o não reconhecimento da existência de solidariedade entre o anestesista e o cirurgião chefe da equipe e entre o anestesista e a clínica, com a qual não mantinha vínculo trabalhista.

Em seu voto apresentado na Segunda Seção, a relatora, ministra Nancy Andrighi, reconheceu que a clínica e o chefe da equipe podem vir a responder, solidariamente, pelo erro médico cometido pelo anestesista que participou da cirurgia.

Segundo a ministra, uma vez caracterizado o trabalho de equipe, deve ser reconhecida a subordinação dos profissionais de saúde que participam do procedimento cirúrgico em si, em relação ao qual a anestesia é indispensável, configurando-se verdadeira cadeia de fornecimento do serviço, nos termos do artigo 34, c/c artigo 14, ambos do Código de Defesa do Consumidor.

Esta Corte Superior, analisando hipótese de prestação de assistência médica por meio de profissionais indicados, reconheceu a existência de uma cadeia de fornecimento entre o plano de saúde e o médico credenciado, afastando qualquer exceção ao sistema de solidariedade”, disse a ministra em seu voto.

Os ministros Massami Uyeda, Luis Felipe Salomão e Paulo de Tarso Sanseverino votaram com a relatora. Entretanto, os ministros Raul Araújo, Isabel Gallotti, Antônio Carlos Ferreira, Villas Boas Cueva e Marco Buzzi divergiram parcialmente da relatora.

O ministro Raul Araújo, relator para acórdão, entendeu que deve prevalecer a tese de que, se o dano decorre exclusivamente de ato praticado por profissional que, embora participante da equipe médica, atua autonomamente em relação aos demais membros, sua responsabilidade deve ser apurada de forma individualizada, excluindo-se aí a responsabilidade do cirurgião-chefe.

Em razão da moderna ciência médica, a operação cirúrgica não pode ser concebida apenas em seu aspecto unitário, mormente porque há múltiplas especialidades na medicina. Nesse contexto, considero que somente caberá a responsabilização solidária do chefe da equipe médica quando o causador do dano atuar na condição de subordinado, sob seu comando. Se este, por outro lado, atuar como profissional autônomo, no âmbito de sua especializada médica, deverá ser responsabilizado individualmente pelo evento que deu causa, afirmou o ministro Raul Araújo”. (STJ. REsp 605435) (grifo nosso).

Disponível:http://www.stj.gov.br/portal_stj/objeto/texto/impressao.wsp?tmp.estilo=&tmp.area=398&tmp.texto=103334.

INADIMPLEMENTO MÍNIMO ou ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL

O inadimplemento mínimo se dá quando o devedor cumprir quase a totalidade da obrigação, mas inadimplir parte mínima do contrato. Essa figura é chamada pelo direito inglês de substantial performance. Segue entendimento do STJ sobre o assunto: 

"Civil. Processual civil. Recurso especial. Contrato de seguro-saúde. Pagamento do prêmio. Atraso. O simples atraso no pagamento de uma das parcelas do prêmio não se equipara ao inadimplemento total da obrigação do segurado, e, assim, não confere à seguradora o direito de descumprir sua obrigação principal, que, no seguro-saúde, é indenizar pelos gastos despendidos com tratamento de saúde". (STJ. REsp 293.722/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/03/2001, DJ 28/05/2001, p. 198) (grifo nosso).


Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_civil.htm.

SEMINÁRIO DE DIREITO CIVIL

O DIREITO CIVIL NA CONTEMPORANEIDADE

LOCAL: AUDITÓRIO FDV

COORDENAÇÃO: BRUNA LYRA DUQUE

7:30 às 9:10h - PALESTRA: A ARQUITETURA JURÍDICA DA RESPONSABILIDADE CONTRATUAL NA CONTEMPORANEIDADE JURÍDICA BRASILEIRA

Palestrante: Marcos Catalan. Doutor em Direito pela Universidade de São Paulo. Professor de Direito Civil na Unisinos. Advogado.

9:30 às 10:20h. – PALESTRA: TEMAIS ATUAIS DO INADIMPLEMENTO DAS OBRIGAÇÕES

Palestrante: Bruna Lyra Duque. Mestre. Professora de Direito Civil da FDV e advogada.

10:20 às 11:10h. - PALESTRA: O DIVÓRCIO NA CONTEMPORANEIDADE

Palestrante: Alexandre Dalla. Mestre. Professor de Direito Civil da FDV e advogado.

RESPONSABILIDADE CIVIL DO PROVEDOR DE CONTEÚDO

"RESPONSABILIDADE. PROVEDOR. CONTEÚDO. MENSAGENS OFENSIVAS. INTERNET. Trata-se, na origem, de ação indenizatória por danos morais em que o recorrido alega ser alvo de ofensas em página na Internet por meio de rede social mantida por provedor. Assim, a Turma deu provimento ao recurso, afastando a responsabilidade do provedor pelos danos morais suportados pelo recorrido, ao entender que os provedores de conteúdo, como o recorrente – que disponibilizam, na rede, informações criadas ou desenvolvidas pelos provedores, sendo esses que produzem as informações divulgadas na Internet –, não podem ser obrigados a exercer um controle prévio do conteúdo das informações prestadas no site por seus usuários, devem, assim que tiverem conhecimento inequívoco da existência de dados ilegais no site, removê-los imediatamente, sob pena de responder pelos danos respectivos, devendo manter, ainda, um sistema minimamente eficaz de identificação de seus usuários, cuja efetividade será analisada caso a caso. Na espécie, o provedor, uma vez ciente da existência de material de conteúdo ofensivo, adotou todas as providências tendentes à imediata remoção do site. Ademais, a rede social disponibilizada pelo provedor mantém um canal para que as pessoas cuja identidade tiver sido violada solicitem a exclusão da conta falsa, bem como para que seja feita denúncia de abuso na utilização de perfis individuais ou comunidades. A recorrente mantém um meio razoavelmente eficiente de rastreamento dos usuários, medida de segurança que corresponde à diligência média esperada de um provedor de conteúdo". (STJ. REsp 1.186.616-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 23/8/2011). (grifo nosso).

DIREITO EMPRESARIAL: responsabilidade civil pela prática de ato ilícito dos sócios

"RESPONSABILIDADE CIVIL. ATO ILÍCITO. SÓCIOS ADMINISTRADORES. Discute-se no REsp se o reconhecimento da divisibilidade da obrigação de reparar os prejuízos decorrentes de ato ilícito desnatura a solidariedade dos sócios administradores de sociedade limitada para responderem por comprovados prejuízos causados à própria sociedade em virtude de má administração. Na hipótese, a Turma entendeu ficar comprovado que todos os onze sócios eram administradores e realizaram uma má gestão da sociedade autora, acarretando-lhe prejuízos de ordem material e não haver incompatibilidade qualquer entre a solidariedade passiva e as obrigações divisíveis, estando o credor autorizado a exigir de qualquer dos devedores o cumprimento integral da obrigação, cuja satisfação não extingue os deveres dos coobrigados, os quais podem ser demandados em ação regressiva. As obrigações solidárias e indivisíveis têm consequência prática semelhante, qual seja, a impossibilidade de serem pagas por partes, mas são obrigações diferentes, porquanto a indivisibilidade resulta da natureza da prestação (art. 258 do CPC), enquanto a solidariedade decorre de contrato ou da lei (art. 265 do CC/2002). Nada obsta a existência de obrigação solidária de coisa divisível, tal como ocorre com uma condenação em dinheiro, de modo que todos os devedores vão responder integralmente pela dívida. Em regra, o administrador não tem responsabilidade pessoal pelas obrigações que contrair em nome da sociedade e em decorrência de regulares atos de gestão. Todavia, os administradores serão obrigados pessoalmente e solidariamente pelo ressarcimento do dano, na forma da responsabilidade civil por ato ilícito, perante a sociedade e terceiros prejudicados quando, dentro de suas atribuições e poderes, agirem de forma culposa". (STJ. REsp 1.087.142-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 18/8/2011). (grifo nosso)

SOLIDARIEDADE NA COMPRA E VENDA DE VEÍCULO

INDENIZAÇÃO. SOLIDARIEDADE. CONCESSIONÁRIA. FABRICANTE. VEÍCULO. Noticiam os autos que a recorrente adquiriu veículo na concessionária representante de fábrica de automóveis, entretanto a aquisição não se consumou, tendo a concessionária deixado de funcionar e de entregar o veículo. O tribunal de origem deu provimento à apelação da fabricante, ora recorrida, e reformou a sentença por não reconhecer a responsabilidade solidária entre ela e a concessionária. Nesse contexto, conforme precedentes deste Superior Tribunal, é impossível afastar a solidariedade entre a fabricante e a concessionária, podendo ser a demanda ajuizada contra qualquer uma das coobrigadas, como no caso. Contudo, a existência de solidariedade não impede ser apurado o nexo de causalidade entre as condutas dos supostos responsáveis para concluir pela responsabilização de um só. Precedente citado: REsp 402.356-MA, DJ 23/6/2003. (STJ. REsp 1.155.730-SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 16/8/2011) (Informativo n. 452). (grifo nosso).

Questões polêmicas do contrato de administração de imóvel

TREINAMENTO DE DIREITO IMOBILIÁRIO EM VITÓRIA-ES

Tema: Questões polêmicas do contrato de administração de imóvel.

• Dia do treinamento: 25/11/2011.

• Horário: 18:30h. às 21:30h.

• Valor: R$ 100,00.

• Instrutora: Bruna Lyra Duque.

• As inscrições podem ser feitas até o dia 10/11/2011. As vagas são limitadas.

• Para se inscrever: o interessado deverá preencher ficha e realizar pagamento, por meio de depósito bancário, com envio de comprovante de depósito para contato@lyraduque.com.br.

Maiores Informações: http://lyraduque.com.br/agenda.htm

CONTRATO DE COLABORAÇÃO EMPRESARIAL

A colaboração empresarial é uma atividade muito executada no meio comercial. Tal contrato é conceituado pela doutrina como "uma obrigação particular, que um dos contratantes (colaborador), assume, em relação aos produtos ou serviços do outro (fornecedor), a criação ou ampliação do mercado" (COELHO, 2006, p. 437). 

São exemplos de colaboração empresarial: representação, fornecimento, franquia, licença de marca, publicidade, comissão, agência, distribuição, mandato, transporte, etc.

Ocorre que, em diversas situações, esses contratos são utilizados de forma equivocada. Algumas empresas confundem os termos e as naturezas dos negócios e, por exemplo, ajustam uma representação e deveriam ajustar uma franquia, ou, por outro lado, negociam um fornecimento de serviços, mas formalizam um contrato de parceria.
Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

ASSESSORIA JURÍDICA PARA CONDOMÍNIO



Qual é o papel da assessoria jurídica para condomínio?

DIREITOS DE VIZINHANÇA: sossego e silêncio

Os direitos de vizinhança limitam o domínio, estabelecendo diversos direitos e deveres recíprocos entre os proprietários dos prédios próximos. Tais direitos são verdadeiras limitações impostas em prol da boa convivência e harmonia social, restrições estas inspiradas na lealdade e boa-fé.

Duas, portanto, são as limitações impostas aos vizinhos: 1) regras que geram obrigações de praticar determinado ato, como por exemplo, o dever de deixar o vizinho ingressar em sua propriedade para promover a reparação da construção do prédio daquele (artigo 1.313); 2) regras que geram obrigações de não praticar determinada conduta, como é o caso da proibição imposta ao dono do imóvel de não prejudicar o sossego e a segurança do vizinho (artigo 1.277).

O Código Civil, como mencionado, garante o direito ao sossego no artigo 1277, a saber:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Sobre o tema, algumas decisões judiciais já se manifestaram quanto à constatação de ruídos e barulhos que ferem o direito ao sossego, tais como: 1) os ruídos excessivos, em estabelecimento comercial, localizado próximo ao condomínio residencial; 2) a produção de som alto, em área de lazer, como salão de festa; 3) os ruídos excessivos oriundos de utilização de quadra de esportes; 4) os barulhos provocados por animais; 5) o barulho produzido por manifestações religiosas, no interior das igrejas e dos templos, causando perturbações aos moradores de prédios vizinhos, dentre outros.

 

Seguem julgados a respeito: 

 

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ANIMAL EM APARTAMENTO. VEDAÇÃO NA CONVENÇÃO. AÇÃO DE NATUREZA COMINATORIA. FETICHISMO LEGAL. RECURSO INACOLHIDO. I - Segundo doutrina de escol, a possibilidade da permanência de animais em apartamento reclama distinções, a saber: a) se a convenção de condomínio e omissa a respeito; b) se a convenção e expressa, proibindo a guarda de animais de qualquer espécie; c) se a convenção e expressas, vedando a permanência de animais que causam incomodo aos condôminos. II - Na segunda hipótese (alínea b), a reclamar maior reflexão, deve-se desprezar o fetichismo normativo, que pode caracterizar o summum jus summa injuria, ficando a solução do litígio na dependência da prova das peculiaridades cada caso. (STJ. REsp 12.166/RJ, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ 04/05/1992, p. 5890).

 Ação de fazer cumulada com indenização de danos materiais e morais. Som produzido pelo estabelecimento da ré considerado incomodativo. Perturbação do sossego e do bem estar público. Proibição legal. Violação aos direitos de vizinhança. Necessidade da ré realizar instalações acústicas e ajustar ou reformar as portas e outros instrumentos capazes de causar barulho incomodativo ao abrir e fechar. Obrigação de fazer. Instalação térmica desnecessária. danos morais devidos. Desnecessidade de provas. Existência deles admitida através de um juízo de experiência ante a prova dos fatos. Fixação deles em r$6.000,00, adequada. impossibilidade de minoração. Sucumbência recíproca face o decaimento do autor quanto aos danos materiais. Condenação do autor a arcar com 30% das despesas processuais e a ré com os 70% restantes. Recurso parcialmente provido. (TJPR. 9ª C.Cível. AC 0502043-3. Foro Central da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Des. Eugenio Achille Grandinetti - Unânime - J. 21.08.2008).

E quais soluções para a composição dos conflitos podem ser tomadas? Num primeiro momento, deve-se avaliar se o incômodo causado ao vizinho é tolerável ou intolerável. Sendo um incômodo normal ou tolerável, não cabe qualquer tipo de exigência. Por outro lado, no caso do incômodo intolerável, cabe reclamações ao síndico, após o prejudicado ter esgotado a fase de comunicação direta com o autor do dano. Não sendo resolvido o conflito dessa forma, seguem as outras situações:

 

• Ação judicial para reduzir o barulho;
• Ação judicial para requerer que o barulho cesse definitivamente, sob pena de pagamento de multa diária;
• Indenização por danos materiais e morais (o prejudicado não consegue produzir seu trabalho em função da perturbação, sofre perdas financeiras, etc.).

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

VENDA DE IMÓVEL ALUGADO

O locador pode vender o imóvel no curso do contrato de locação? Sim. Essa é a única hipótese de pedido antecipado do imóvel pelo locador. As outras situações de retomada do imóvel são provocadas pelo locatário pelo descumprimento do contrato e, nesse caso, o pedido de despejo é devido.

O procedimento para a venda é o seguinte:

1. Comunicar a venda, por escrito, e esclarecer ao locatário acerca do seu direito de preferência, na forma dos artigos 27 e 28 da Lei do Inquilinato;

2. Após o prazo, sem qualquer manifestação do locatário, o locador pode iniciar o trâmite de venda do imóvel;

3. O novo proprietário poderá ou não continuar com a locação;

4. Se o contrato de locação for averbado na matrícula do imóvel, no entanto, o novo proprietário deverá permanecer com a locação, na forma do artigo 8º da Lei do Inquilinato. 

AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA: desconto na compra do primeiro imóvel

Na compra do primeiro imóvel, por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o adquirente tem direito a 50% (cinquenta por cento) de desconto nos emolumentos cobrados para a viabilização da escritura.

A Lei 6.015 de 1973 assim dispõe em seu artigo 290:

Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).

O desconto só será concedido ao comprador mediante as seguintes condições: 1) o adquirente não pode ser possuidor de outro bem imóvel; 2) bem imóvel deve ser utilizado para residenciais; e 3) o comprador deve utilizar recursos do Sistema Financeiro da Habitação.

Questionamentos o seguinte: Se o comprador, por desconhecimento da norma, não pleitear o desconto autorizado pela lei, ainda assim terá direito ao pleito do reembolso? O pedido de reembolso não é devido, pois o comprador decaiu desse direito.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA E CONTRATO DE LEASING

Empresa de revenda de veículos e banco são condenados a indenizar cliente que adquiriu veículo já alienado. No caso abaixo relatado, percebemos que o negócio jurídico foi complexo, pois combinou compra e venda e financiamento do bem.

A decisão indica a responsabilidade solidária da empresa e do banco. Nesse caso, cabe mencionar os seguintes artigos do Código Civil:

Art. 264. Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda.

Art. 275. O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto.

No mesmo sentido, podemos aplicar o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Segue a notícia divulgada no site do Tribunal de Justiça do Paraná.

 "A 17.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná manteve, por unanimidade de votos, a sentença do juiz da 10.ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, Luciano Carrasco Falavinha Souza, que condenou, solidariamente, a Emily Car Veículos e o Banco Itaú S.A. a devolver a um cliente (J.P.N.) que adquiriu um veículo sob a forma de arrendamento mercantil (leasing) a quantia paga por ele (ficando, assim, extinto o contrato) e a pagar-lhe, a título de danos morais, a importância de R$ 10.000,00, bem como determinou a retirada de seu nome dos cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00”.

Narrou J.P.N., nos autos da ação proposta, que, após a formalização do contrato de financiamento referente à aquisição de um veículo Fiat Pálio, descobriu, pelo Certificado do Veículo, que este pertencia a um terceiro (A.K.) e estava alienado ao banco HSBC. Por essa razão, ele ficou impossibilitado de utilizar o veículo.
O juiz de 1.º grau aplicou ao caso o Código de Defesa do Consumidor, registrando que “a conduta antinormativa é evidente, pois o réu realizou serviço defeituoso, na forma como indicado no art. 14 do CDC, na medida em que tomou para si, em arrendamento mercantil, bem de terceiro, em prejuízo do autor, que não poderia ter celebrado o financiamento, cujo bem também estava gravado com alienação fiduciária”. (grifo nosso).

Disponível em: http://portal.tjpr.jus.br/web/guest/home?p_p_id=101_INSTANCE_8D7Q&p_p_lifecycle=0&p_p_state=normal&p_p_mode=view&p_p_col_id=column-2&p_p_col_pos=2&p_p_col_count=4&_101_INSTANCE_8D7Q_struts_action=%2Ftagged_content%2Fview_content&_101_INSTANCE_8D7Q_redirect=%2Fweb%2Fguest%2Fhome&_101_INSTANCE_8D7Q_assetId=2954360.

CONTRATO DE FRANQUIA: foro contratual

O STJ recentemente decidiu que o foro eleito pelas partes em contrato de adesão prevalece mesmo em ação de reparação de danos.

Segundo o STJ, "a regra do artigo 100, V, do CPC não se aplica em reparação de dano decorrente de descumprimento contratual".

Veja notícia divulgada pelo Superior Tribunal.

 “O foro eleito em contrato de adesão prevalece sobre o foro do local do fato ou do domicílio do réu? Os ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entenderam que sim, desde que a eleição do foro tenha sido fixada no contrato sem vício social ou de consentimento.

A tese foi discutida no julgamento de um recurso especial interposto pela Fusos Comércio e Participações Ltda., detentora dos direitos do uso da marca Shell no Brasil. A empresa celebrou contrato de franquia com a Cuiabá Produtos Automotivos Ltda. para distribuição no varejo de óleos lubrificantes, graxas e outros produtos do gênero. O contrato elegeu o foro do Rio de Janeiro (RJ) para resolver problemas jurídicos decorrentes do negócio.

A Cuiabá Produtos Automotivos acabou ajuizando uma ação de reparação de danos na comarca de Cuiabá (MT). O magistrado de primeiro grau manteve a ação em Mato Grosso por entender que a cláusula de eleição de foro não era válida, pois feita num contrato de adesão, atendendo interesse de apenas uma das partes. O tribunal estadual confirmou o entendimento do juiz, aplicando a regra do artigo 100, inciso V, do Código de Processo Civil (CPC) – que, nas ações de reparação de dano, estabelece a competência do foro do lugar do ato.

O relator do recurso, ministro Sidnei Beneti, ressaltou que, de acordo com a atual jurisprudência do STJ, a regra do artigo 100, V, do CPC não se aplica em reparação de dano decorrente de descumprimento contratual. Além disso, o STJ já decidiu que o Código de Defesa do Consumidor não é aplicado na relação entre franqueado e franqueador, de forma que ele não pode ser usado para discutir o foro.

A respeito da validade do foro de eleição, Beneti afirmou que o foro escolhido pelas partes em contrato deve ser observado mesmo nos casos em que a ação tenha o objetivo de buscar indenização por danos. “Nos termos da jurisprudência desta Corte, o foro de eleição apenas pode ser abandonado quando configurada dificuldade para exercício da ampla defesa ou abusividade da estipulação contratual”, destacou o ministro.

Seguindo o voto do relator, a Turma deu provimento ao recurso para invalidar todas as decisões eventualmente praticadas pelo juízo do foro de Cuiabá e declarar a competência do juízo do foro da comarca do Rio de Janeiro para processar e julgar a ação”. (grifo nosso).

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=102679.

SEMINÁRIO DE DIREITO IMOBILIÁRIO EM VITÓRIA - ES

Divulgo o seminário que acontecerá, na Faculdade de Direito de Vitória (FDV), no dia 05/08/2011. Segue a programação:

 19:00h às 20:40h – PALESTRA: TEMAS POLÊMICOS DA LEI DO INQUILINATO

 Palestrante: Roberto Senise Lisboa. Doutor. Promotor de Justiça e professor em SP.

Debatedor: Eduardo Perini. Mestre. Professor e advogado.

 21 às 21:50h. – PALESTRA: EXTINÇÃO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL

Palestrante: Bruna Lyra Duque. Mestre. Professora e advogada.

Debatedor: Thiago Felipe Vargas Simões. Mestre e doutorando. Professor e advogado.

 21:50 às 22:40h. - PALESTRA: FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO: QUESTÕES CIVIS E PROCESSUAIS ENVOLVENDO CEF, CONSTRUTORAS, INCORPORADORAS E CONSUMIDORES

Palestrante: Igor Britto. Mestre. Professor e advogado.

Debatedora: Bruna Lyra Duque. Mestre. Professora e advogada.

Para se inscrever, entre em contato com a FDV (tel. 3041-3672).

AÇÃO DE DESPEJO

O contrato de locação é um negócio de duração continuada, isto é, o acordo se prolonga no tempo. Nesse caso, as obrigações de pagar a quantia certa referentes aos aluguéis se mostram sucessivas (em determinado período).

Assim, questionamos: quais são as implicações dessa duração continuada no curso de uma ação de despejo? Nada mais razoável que se inclua os débitos vincendos na obrigação pecuniária exigida na petição inicial.

Segue o julgado abaixo que trata exatamente sobre tal questão:

AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA. BONIFICAÇÃO PELA PONTUALIDADE. A bonificação, pela pontualidade, é lícita, não implicando em multa para a situação de inadimplência. ENCARGOS DA LOCAÇÃO. OBRIGAÇÕES DE TRATO SUCESSIVO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO ATÉ A DESPOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INTELIGÊNCIA DO ART. 290, DO CPC. Previsto no contrato a responsabilidade do locatário pelo pagamento mensal de água, luz, IPTU, considera-se como obrigação de trato sucessivo a ser incluída na condenação, independentemente de declaração expressa do autor. Se no curso da ação o locatário aumenta a dívida com o não pagamento das despesas vincendas, nada mais justo que se inclua no débito a obrigação, que persistirá até a efetiva desocupação do imóvel. APELO PROVIDO. (Tribunal de Justiça do RS. Apelação Cível Nº 70010323954, Décima Sexta Câmara Cível, Relator Claudir Fidelis Faccenda, Julgado em 22/12/2004) (grifo nosso).

INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA: minuta da convenção do condomínio

PERGUNTA: Quem tem o dever de providenciar o registro, no cartório de registro de imóveis, da convenção do condomínio? Trata-se de uma providência a ser feita pela incorporadora ou pelo condomínio?

RESPOSTA: Cabe ressaltar o seguinte, no condomínio edilício, o dever de providenciar o registro da minuta, na forma do artigo 32, alínea j, da Lei 4.591 de 1964, será da incorporadora.

Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os seguintes documentos: j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações. (grifo nosso).

Dentre as obrigações do incorporador, tal entidade deve viabilizar a criação de um condomínio antes da comercialização das unidades.

Assim, junto com o projeto de construção e outros documentos, deve-se requerer o arquivamento, no Registro Geral de Imóveis, da minuta da futura convenção do condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações.

Conforme ensina Pedro Elias Avvad (2009, p. 171), essa minuta deveria ser submetida a “re-ratificação na Assembleia de Instalação do Condomínio ou nas posteriores, mas o que mais comumente acontece é serem os condôminos convidados a aderir à Convenção no ato do recebimento das chaves”.

PRESTAÇÃO DE SERVIÇO: suspensão no abastecimento de água na Grande Vitória

A Constituição da República assegura que a concessionária responde objetivamente pelos danos ocasionados ao consumidor, então, aí reside o fundamento da questão que ora se apresenta, qual seja: sabemos que a suspensão do serviço público essencial pode gerar danos diversos ao consumidor. Citamos exemplos de alguns prejuízos evidenciados na Grande Vitória, nos últimos dias, pela falta de água: ausências no trabalho, paralisação da prestação de serviços a terceiros, aquisição de água com outros fornecedores, aquisição de alimentos em restaurante em razão da inviabilidade de providenciar alimentos nas residências, dentre outros. Nesse contexto, vários empresários tiveram que interromper as suas atividades pela falta de água, como ocorreu, em Vila Velha, nos restaurantes, nas escolas e nos supermercados, nos dias 06 a 09 de julho de 2011.

Cabe ressaltar que, em decorrência da interrupção do serviço, o consumidor tem direito de pedir redução do valor cobrado na sua fatura e só deverá pagar proporcionalmente pelo serviço prestado pela concessionária.

Do exposto, reiteramos que a responsabilidade da concessionária de abastecimento de água é de natureza objetiva. Quando ocorre a suspensão desse abastecimento e demonstrado o defeito na prestação do serviço, impõe-se o dever de reparar o consumidor pelos prejuízos daí decorrentes, sejam prejuízos de ordem material ou moral.

Seguem decisões nesse sentido:

"'APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO INDENIZATÓRIA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE PARA O DESLINDE DA QUESTÃO -DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE AUDIÊNCIA - CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADO - ABASTECIMENTO DE ÁGUA - SERVIÇO ESSENCIAL – INTERRUPÇÃO NO FORNECIMENTO - PARTICULAR OBRIGADO A ADQUIRIR ÁGUA DE TERCEIRO - RESPONSABILIDADE OBJETIVA (ART. 37, § 6º, CF/88 E ART. 22 DO CDC - EXCLUDENTES DE ILICITUDE NÃO VERIFICADAS - PROVAS – PREJUÍZOS DEMONSTRADOS - DEVER DE INDENIZAR - RECURSO DESPROVIDO. "'É cediço que as pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos respondem objetivamente pelos danos causados a terceiros, essa é a dicção do art. 37, § 6º, da CRFB/88 e do art. 22 do CDC. Portanto, uma vez configurados o dano e o nexo de causalidade, nasce para o lesado o direito ao ressarcimento dos ônus que teve de suportar (TJ/SC. Apelação Cível n. 2008.059924-0, de Itapema, Rel.: Des. Sérgio Roberto Baasch Luz, j. 02/03/09).

"AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - QUESTÃO DE FATO INCONTROVERSA - CERCEAMENTO DE DEFESA INOCORRENTE - SUSPENSÃO DO SERVIÇO DE ABASTECIMENTO DE ÁGUA - CONCESSIONÁRIA DO SERVIÇO PÚBLICO - COMPANHIA ÁGUAS DE ITAPEMA - RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA (CF, ART. 37, § 6º) - CAUSAS EXCLUDENTES DE RESPONSABILIZAÇÃO NÃO OPONÍVEIS - AOS CONSUMIDORES - PREJUÍZOS DECORRENTES DA CONTRATAÇÃO PARTICULAR DE FORNECIMENTO EMERGENCIAL DE ÁGUA - CUSTO ELEVADO - OBRIGAÇÃO DA CONCESSIONÁRIA DE RESSARCIR AOS USUÁRIOS - PLEITO DE DEDUÇÃO DO VALOR QUE A CONCESSIONÁRIA COBRARIA SE TIVESSE PRESTADO O SERVIÇO - POSSIBILIDADE - VEDAÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA". (TJ/SC. Apelação 2011.026341-7. Relator Des. Jaime Ramos. Decisão em 19 de maio de 2011.

DIREITO IMOBILIÁRIO: Morte do afiançado

A interpretação do contrato de fiança é restritiva, em razão do artigo 819 do Código Civil:

Art. 819. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva.

Neste caso, se o locatário morrer ocorrerá a extinção da fiança? Entendemos que sim. Seguem julgados sobre o tema:

"RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. FIANÇA. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA. MORTE DO LOCATÁRIO. EXTINÇÃO DO CONTRATO. O contrato de fiança deve ser interpretado restritivamente, não vinculando o fiador a prorrogação do pacto locatício sem sua expressa anuência, ainda que haja cláusula prevendo sua responsabilidade até a entrega das chaves. Ressalva do ponto de vista do relator. Por ser contrato de natureza intuitu personae, a morte do locatário importa em extinção da fiança e exoneração da obrigação do fiador. Recurso provido”. (STJ. REsp 555615/RS. Sexta Turma. Rel. Min. Paulo Gallotti. Julgado em 02.03.2004).

"APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONTRATO DE LOCAÇÃO – FIANÇA – INTUITU PERSONAE – VEDAÇÃO DE INTERPRETAÇÃO EXTENSIVA – MORTE DO LOCATÁRIO/AFIANÇADO – EXTINÇÃO DA FIANÇA – PRECEDENTES DO STJ – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO DESPROVIDO. De acordo com o entendimento jurisprudencial do STJ, o falecimento do afiançado extingue a fiança, desobrigando o fiador. Isto porque, o contrato de fiança é intuitu personae, e está expressamente vedada a sua interpretação extensiva". (TJ/SC. Apelação Cível n. 2006.013976-3 de Blumenau. Des. Sérgio Roberto Baasch Luz. Data da decisão: 21.11.2006).

DIREITO EMPRESARIAL: dissolução da sociedade e apuração de haveres

A dissolução da empresa é sempre uma situação delicada. Em alguns casos, um sócio quer se retirar da sociedade, mas encontra resistência dos demais sócios que permanecerão no quadro societário. Neste ponto, poderão aparecer conflitos de interesses e dificuldades na apuração dos haveres.

Segue disposição do Código Civil quanto ao direito do sócio retirante:

Art. 1.031. Nos casos em que a sociedade se resolver em relação a um sócio, o valor da sua quota, considerada pelo montante efetivamente realizado, liquidar-se-á, salvo disposição contratual em contrário, com base na situação patrimonial da sociedade, à data da resolução, verificada em balanço especialmente levantado.§ 1^o O capital social sofrerá a correspondente redução, salvo se os demais sócios suprirem o valor da quota. § 2^o A quota liquidada será paga em dinheiro, no prazo de noventa dias, a partir da liquidação, salvo acordo, ou estipulação contratual em contrário.

Sobre o tema, seguem alguns julgados:

"SOCIEDADE LIMITADA. DISSOLUÇÃO PARCIAL. RETIRADA DE SÓCIOS. APURAÇÃO DE HAVERES. LEGITIMIDADE PASSIVA. 1 - No curso da ação, a alienação da coisa ou do direito litigioso, a título particular, por ato entre vivos não altera a legitimidade das partes. A sentença, proferida entre as partes originárias, estende os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário (art. 42, CPC). 2 - O exercício do direito de retirada, ato unilateral do sócio que não tem mais interesse em permanecer na sociedade, é uma das causas de dissolução parcial da sociedade limitada. 3 - Na sociedade limitada por prazo indeterminado, o sócio pode desligar-se, a qualquer tempo, das obrigações assumidas ao assinar o contrato social.
4 - Decorrência lógica do exercício do direito de retirada é a apuração de haveres, que constitui reembolso em favor do sócio dissidente e tem por base o valor patrimonial da participação societária, se o contrato social não estabelecer outro critério (CC, art. 1.031). 5 - Se o sócio cumpre, no prazo, a obrigação de integralizar a sua quota, não deve ser considerado remisso, na acepção do art. 1.004 do CPC. 6 - Se com a retirada de sócios, a sociedade limitada passar à situação de unipessoalidade temporária, a pluralidade de sócios deverá ser restabelecida em 180 dias, sob pena de ser considerada irregular (art. 1.033, IV, CC)". 7- Apelação não provida. (TJ/DF. 20030110640098APC, Relator JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, julgado em 21/02/2011, DJ 24/02/2011 p. 171) (grifo nosso).

"DISSOLUÇÃO PARCIAL DE SOCIEDADE COMERCIAL. PAGAMENTO DOS HAVERES CORRESPONDENTES ÀS QUOTAS DO SÓCIO RETIRANTE. PARCELA ÚNICA. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. APLICAÇÃO DO ART. 1.031, § 2º, DO CÓDIGO CIVIL VIGENTE. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. CARÁTER DESCONSTITUTIVO DA SENTENÇA. ESTIPÊNDIO ADEQUADO AOS PARÂMETROS DO ART. 20, § 4º, ALÍNEAS A, B E C, DO CPC. MAJORAÇÃO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO". (TJ/SC. Apelação Cível n. 2008.059463-5. Relator: Jorge Luiz de Borba. Juiz Prolator: Sérgio Luiz Junkes. Órgão Julgador: Segunda Câmara de Direito Comercial. Data: 14/04/2011).

Dano moral na incorporação imobiliária

A incorporadora responde pelo atraso na entrega da obra, conforme dispõe a Lei n. 4.591/1964. No entanto, quando o proprietário do terreno não guarda relação com a atividade de alienação das unidades imobiliárias, não se poderá responsabilizá-lo pelo descumprimento do contrato. Segue decisão recente do STJ sobre o tema.

"DANO MORAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. Há mais de 12 anos houve a assinatura do contrato de promessa de compra e venda de uma unidade habitacional. Contudo, passados mais de nove anos do prazo previsto para a entrega, o empreendimento imobiliário não foi construído por incúria da incorporadora. Nesse contexto, vê-se que a inexecução causa séria e fundada angústia no espírito do adquirente a ponto de transpor o mero dissabor oriundo do corriqueiro inadimplemento do contrato, daí ensejar, pela peculiaridade, o ressarcimento do dano moral. Não se desconhece a jurisprudência do STJ quanto a não reconhecer dano moral indenizável causado pelo descumprimento de cláusula contratual, contudo há precedentes que excepcionam as hipóteses em que as circunstâncias atinentes ao ilícito material têm consequências severas de cunho psicológico, mostrando-se como resultado direto do inadimplemento, a justificar a compensação pecuniária, tal como ocorre na hipótese. Outrossim, é certo que a Lei n. 4.591/1964 (Lei do Condomínio e Incorporações) determina equiparar o proprietário do terreno ao incorporador, imputando-lhe responsabilidade solidária pelo empreendimento. Mas isso se dá quando o proprietário pratica atividade que diga respeito à relação jurídica incorporativa, o que não ocorreu na hipótese, em que sua atuação, conforme as instâncias ordinárias, limitou-se à mera alienação do terreno à incorporadora, o que não pode ser sindicado no especial, por força da Súm. n. 7-STJ. Dessarte, no caso, a responsabilidade exclusiva pela construção do empreendimento é, sem dúvida, da incorporadora". Precedentes citados: REsp 1.072.308-RS, DJe 10/6/2010; REsp 1.025.665-RJ, DJe 9/4/2010; REsp 617.077-RJ, DJe 29/4/2011; AgRg no Ag 631.106-RJ, DJe 8/10/2008, e AgRg no Ag 1.010.856-RJ, DJe 1º/12/2010. (STJ. REsp 830.572-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 17/5/2011). (grifo nosso).

CONTRATO SEGURO SAÚDE: descumprimento do acordo

A recusa injusta da cobertura securitária gera dano moral? Na decisão abaixo, o STJ se manifestou favorável ao pedido do consumidor que sofreu abalos psicológicos pelo não atendimento do plano, especialmente, em razão do paciente se encontrar com a saúde debilitada.

"DANO MORAL. RECUSA INJUSTA. PLANO. SAÚDE. Turma, ao prosseguir o julgamento, por maioria, entendeu, entre outras questões, que dá ensejo à indenização por dano moral a injusta recusa da cobertura securitária por plano de saúde, uma vez que a conduta agrava a situação de aflição psicológica e de angústia no espírito do segurado, o qual, ao pedir a autorização da seguradora, já se encontra em situação de dor, de abalo psicológico e com a saúde debilitada". Precedentes citados: REsp 1.067.719-CE, DJe 5/8/2010, e REsp 918.392-RN, DJe 1º/4/2008. (STJ. REsp 1.190.880-RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 19/5/2011).

No entanto, já na decisão abaixo, o STJ entendeu pela não configuração do dano moral.

"DANO MORAL. PLANO. SAÚDE. COBERTURA PARCIAL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. Trata-se de recurso especial contra acórdão que, ao manter a sentença, afastou o dever de indenizar por danos morais decorrentes da cobertura apenas parcial de procedimento cirúrgico com colocação de stents. Aquele aresto considerou que o inadimplemento contratual caracteriza mero dissabor não sujeito à indenização por danos morais. A Turma negou provimento ao recurso sob o entendimento de que o inadimplemento do contrato, por si só, pode acarretar danos materiais e indenização por perdas e danos, mas, em regra, não dá margem ao dano moral, que pressupõe ofensa anormal à personalidade. Assim, o inadimplemento motivado pela discussão razoável do descumprimento de obrigação contratual não enseja tal dano, salvo a existência de circunstâncias particulares que o configurem. Observou-se ser certo que há situações nas quais o inadimplemento contratual enseja aflição psicológica e angústia, o que é especialmente frequente em caso de recusa de tratamento médico por empresa privada operadora de seguro de saúde. Entretanto, no caso em questão, a cirurgia foi realizada sem percalços, mas apenas parte do valor da conta do hospital foi coberta, recusando-se o plano de saúde ao ressarcimento da parte paga pelo assistido, ou seja, o valor do implante dos stents foi coberto apenas parcialmente. Desse modo, a partir das circunstâncias de fato delineadas no acórdão recorrido, concluiu-se que o inadimplemento contratual por parte da entidade operadora do plano de saúde, na hipótese, teve consequências apenas patrimoniais, não proporcionando ao recorrente abalo caracterizador de dano moral". Precedentes citados: AgRg no REsp 1.132.821-PR, DJe 29/3/2010, e REsp 746.087-RJ, DJe 1º/6/2010. (REsp 1.244.781-RS, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 24/5/2011).