GESTÃO E ASSESSORIA JURÍDICA DO CONDOMÍNIO

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre o tema gestão do condomínio, assessoria  jurídica e dívidas dos condôminos.

PERGUNTA DO LEITOR: "O síndico pode estabelecer um procedimento administrativo para cobrança das dívidas dos condôminos?"

MINHA RESPOSTA: Com certeza a gestão do condomínio deve ser feita pautada em procedimentos, especialmente, para o controle da inadimplência.

A contratação de uma boa administradora é o primeiro passo a ser trilhado nesse processo de gestão. Depois, juntamente com os conselheiros e subsíndico, deve ser traçado o procedimento de cobrança, sempre observando o regimento interno e a convenção do condomínio.

Em segundo lugar, torna-se importante contratar uma assessoria jurídica para auxiliar o condomínio. Nesse caso, entendemos que essa assessoria não deve ser a mesma utilizada pela administradora. 

Defendemos a tese que a assessoria jurídica específica para o condomínio é a melhor forma de resolver os conflitos de interesses e auxiliar o síndico em suas tomadas de decisões, especialmente, para melhor analisar a tomada de decisões da própria administradora no tocante às repercussões legais de temas delicados (contabilidade, pagamento de empregados, contratações diversas, pagamentos de tributos, etc.).

A INADIMPLÊNCIA NOS CONDOMÍNIOS: proibição do uso da área comum, procedimentos de controle, tentativa de acordo e cobranças judiciais

Os bons pagadores geralmente não suportam custear despesas comuns que deveriam ser assumidas, também, pelo vizinho inadimplente.

Uma ferramenta que já está sendo utilizada e aceita pelos tribunais, no Brasil, é a proibição do uso da área comum do edifício pelo condômino inadimplente. 

O tema é delicado, mas já encontra respaldo na jurisprudência. O Tribunal de Justiça de São Paulo foi um dos pioneiros na análise do tema. Veja abaixo um resumo da decisão:

 “Deliberação que estipulou proibição do uso de áreas comuns ao condômino inadimplente - Assembleia - Declaração de nulidade - Necessidade - Sentença que julgou procedente a ação - Ratificação dos fundamentos do decisum. Aplicação do art. 252 do RITJSP/2009 - Recurso improvido” (TJ-SP. APL 792562220058260000. SP 0079256-22.2005.8.26.0000. Desembargador: Álvaro Passos. Julgamento: 25/05/2011. 7^a Câmara de Direito Privado).

Entendemos ser imprescindível a aprovação em assembleia geral, que deverá ser convocada para tal finalidade e com quorum específico, para a regulamentação das áreas comuns e a impossibilidade do uso pelo inadimplente.

A Lei 13.160 de 2008 também é outra ferramenta a ser utilizada pelo condomínio contra o inadimplente, pois esta permite o protesto das quotas condominiais e a inclusão do devedor no rol serviço de proteção ao crédito (Serasa e SPC).

Defendemos, ainda, que a boa gestão do condomínio, a contratação de uma administradora diligente e especializada, além disso, a contratação de assessoria jurídica específica (sem relação com a administradora), podem promover a redução no quadro de inadimplência.

Estabelecer um procedimento de controle do pagamento, e, consequentemente, do inadimplemento combinado com a viabilização de acordo extrajudicial são instrumentos mais céleres e econômicos para evitar ações judiciais de cobrança e, portanto, combater a inadimplência. 

No entanto, se as medidas administrativas não derem certo, o síndico deve tomar medidas ágeis para não ser responsabilizado civilmente e não gerar prejuízos ainda maiores para todo o condomínio.

VEJA SOBRE O TEMA: http://brunalyraduque.blogspot.com.br/2011/08/assessoria-juridica-para-condominio.html.

MULTA PARA CONSTRUTORA PARA O CASO DE DEFEITOS NO BEM

STJ entende que construtora deverá pagar multa por descumprimento do contrato. 

A decisão releva a preocupação do STJ em estabelecer, por meio de um dirigismo contratual, um critério razoável para equilibrar o contrato.

"É possível aplicar à construtora multa que o contrato previa apenas para a hipótese de inadimplemento do consumidor. Por outro lado, o comprador pode ter que pagar aluguéis pelo tempo em que morou no imóvel que apresentou defeitos na edificação, mesmo que eles decorram de culpa da construtora. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A consumidora ingressou com ação para rescindir contrato de compra e venda de uma casa nova, porque o imóvel foi entregue com atraso de mais de dois anos e com vários defeitos que a tornavam imprópria para uso. Haveria inclusive risco de desabamento. Ela morou no local por quatro anos. A sentença concedeu o pedido e determinou que fossem devolvidos à autora os valores pagos pelo imóvel. Além disso, a construtora foi condenada a pagar multa pela extinção do contrato. O juiz também julgou procedente o pedido feito pela construtora na reconvenção, em que requeria pagamento de aluguéis por parte da autora pelos quatro anos em que ocupou o imóvel. Porém, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) afastou a cobrança dos aluguéis, porque reduziria a indenização, premiando a construtora que entregou casa defeituosa. Daí o recurso da empresa ao STJ. O ministro Luis Felipe Salomão entendeu que esse pagamento não se relaciona com os danos decorrentes do fim do contrato, mas com o efetivo uso do bem alheio. Por isso, não importaria avaliar quem deu causa ao inadimplemento. Penalidade abusiva Por outro lado, o relator apontou que tanto o Código de Defesa do Consumidor (CDC) quanto princípios gerais de direito, além da equidade, apontam como abusiva a prática de impor penalidade exclusiva ao consumidor. Conforme o ministro, o fornecedor não pode ficar isento de sanção em situações de descumprimento análogas às previstas para o consumidor. “Assim, prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda do fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”, afirmou o relator. O ministro afastou, porém, a retenção em favor do consumidor concedida pelo TJSC dos valores relativos a comissão de corretagem e taxa de serviço, em vista de não terem natureza moratória. O relator ressaltou que esses custos já serão efetivamente suportados pelo fornecedor, que deverá arcar com as despesas mesmo devolvendo integralmente os valores pagos pelo consumidor na compra do imóvel. “Inverter a mencionada verba, em benefício do consumidor, consubstanciaria verdadeira indenização daquilo que efetivamente não foi gasto, providência que não se harmoniza com os mesmos princípios outrora elencados, e que serviram para dar suporte à inversão da multa moratória”, concluiu". (grifo nosso).

Disponível em: http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=106900&utm_source=agencia&utm_medium=email&utm_campaign=pushsco.

ASSESSORIA JURÍDICA PARA O COMÉRCIO ELETRÔNICO

Pensar o comércio eletrônico como um bom negócio, não significa que a sua implementação seja fácil. O planejamento estratégico é uma ferramenta imprescindível antes da abertura do empreendimento, e, ao lado desse planejamento, encontra-se também a análise jurídica.

Seguem alguns questionamentos interessantes sobre o comércio eletrônico:

1. Você sabe como será o recolhimento do ICMS?

2. Quais normas do Código de Defesa do Consumidor devem ser observadas pela loja virtual?

3. Como a loja deve se posicionar diante do direito de desistência (arrependimento) do consumidor?

4. E os contratos com os fornecedores? A loja virtual firmará parceria?

5. Como fica a proteção à marca dos produtos a serem comercializados?

6. Como devem ser trabalhados/preservados os dados dos consumidores?

Todas essas perguntas são respondidas pela assessoria jurídica preventiva a ser avaliada antes da implementação do negócio.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_digital.htm.

CONTRATO DE PERMUTA DE IMÓVEIS: natureza jurídica e risco do negócio

Qual é a essência do contrato de permuta?

"RESPONSABILIDADE CIVIL. PERMUTA DE IMÓVEIS. NEGÓCIO LIVREMENTE PACTUADO. AUSENCIA DE VÍCIO OU QUEBRA DE PRINCÍPIOS CONTRATUAIS PROTEGIDOS. Celebrado um negócio (permuta), cuja vontade dos contratantes na aceitação apresentou-se livre e consciente, a constatação posterior de que o valor atribuído aos bens recebidos pelos autores não correspondiam ao de mercado diz com o próprio risco do negócio, não se podendo falar em ofensa à boa-fé. Ademais, é da essência da permuta a alienação de coisa por outra, sendo irrelevante a paridade de valores entre os bens. Desproveram o apelo. Unânime. (Apelação Cível Nº 70036846269, Décima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Jorge Alberto Schreiner Pestana, Julgado em 29/03/2012)". (grifo nosso).

PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE TELEFONIA

Cabe dano moral pela conduta reiterada da operadora de telefonia em efetuar cobranças indevidas relacionadas a serviços não contratados.

"RESPONSABILIDADE CIVIL. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE TELEFONIA. COBRANÇA DE SERVIÇOS NÃO-CONTRATADOS. RESTITUIÇÃO EM DOBRO ART. 42, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO DE PROTEÇÃO E DEFESA DO CONSUMIDOR. REQUISITOS PREENCHIDOS. DANO MORAL. OCORRÊNCIA. 1. Consoante a teoria da carga dinâmica da prova, o ônus de sua produção deve recair sobre a parte que detiver melhores condições de produzi-la, tudo como forma de se alcançar a justiça do caso concreto. 2. Não logrando êxito e parte-ré em demonstrar a exigibilidade do débito controvertido pela parte-autora, é de rigor seja julgado procedente o pedido de declaração de inexistência de débito. 3. Subsumindo-se a hipótese dos autos à norma contida no parágrafo único do art. 42 do Código de Proteção e Defesa do Consumidor, revela-se cabível a restituição em dobro. 4. A situação vivenciada pela parte-autora transbordou a esfera dos dissabores inerentes à vida em sociedade, considerando-se, especialmente, a reiteração da conduta ilícita da parte-ré, apesar das diversas tentativas da parte-autora de suspender as cobranças indevidas na via administrativa. 5. Em situações como a dos presentes autos, deve preponderar, para a fixação da indenização por dano moral, sua natureza pedagógico-punitiva, o que não foi observado na sentença, impondo-se, assim, a sua majoração. 6. Tendo em conta as peculiaridades do caso concreto e os parâmetros fixados pelos §§ 3º e 4º do art. 20 do CPC, impõe-se a majoração da verba honorária, remunerando-se adequadamente o trabalho desenvolvido nos autos pelos patronos da parte-vencedora. PROVIMENTO DO APELO DA PARTE-AUTORA E DESPROVIMENTO DO APELO DA PARTE-RÉ. (Apelação Cível Nº 70036103646, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Paulo Sérgio Scarparo, Julgado em 25/11/2010)". (grifo nosso).