MENSAGEM: ANO NOVO

"Desejo é realização antecipada. Querendo, mentalizamos; mentalizando, agimos; agindo, atraímos; e atraindo, realizamos.

Como você pensa, você crê, e como você crê, será.

Cada um tem hoje o que desejou ontem e terá amanhã o que deseja hoje.

Campo de desejo, no terreno do espírito, é semelhante ao campo de cultura na gleba do mundo, na qual cada lavrador é livre na sementeira e responsável na colheita.

O tempo que o malfeitor gastou para agir em oposição à Lei, é igual ao tempo que o santo despendeu para trabalhar sublimando a vida.

Todo desejo, na essência, é uma entidade tomando a forma correspondente.

A vida é sempre o resultado de nossa própria escolha.

O pensamento é vivo e depois de agir sobre o objeto a que se endereça, reage sobre a criatura que o emitiu, tanto em relação ao bem quanto ao mal.

A sentença de Jesus: procura e achará equivale a dizer: encontrarás o que desejas".

Texto de Francisco Cândido Xavier. Da obra: Sinal Verde.

Contrato de compra e venda entre empresas: defeitos dos produtos após a venda

Quais são os efeitos gerados no contrato de compra e venda firmado entre empresas após a constatação de vício redibitório (defeito oculto)? Veja a decisão do STJ abaixo.

"VÍCIO REDIBITÓRIO. ANULAÇÃO. CONTRATO. A Turma negou provimento ao recurso ao entendimento de que, no caso de ação anulatória cumulada com danos morais referente a contrato de compra e venda de produtos (lote de 105 calçados) para revenda, em que seis pares apresentaram defeitos após a venda (quebra de saltos), é cabível a anulação por vício redibitório, mesmo que o defeito não se tenha verificado no lote todo. Com efeito, mesmo que o vício redibitório diferencie-se do vício de consentimento, considerando a existência de defeito nos atos negociais, ambos possibilitam o desfazimento do negócio (arts. 86 e 1.101 do CC/1916, arts. 138 e 441 do CC/2002). Desse modo, o art. 1.138 do CC/1916, integralmente mantido pelo art. 503 do CC/2002, não se aplica ao caso, já que deve ser interpretado com moderação, tendo em vista a necessidade de se verificar o reflexo que o defeito em uma ou mais coisas singulares tem no negócio envolvendo a venda de coisas compostas, coletivas ou de universalidades de fato". (REsp 991.317-MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 3/12/2009). (Grifos nossos).

Contratos eletrônicos: Entrevista compras pela internet

Segue minha entrevista concedida hoje ao programa Tribuna Notícias. Disponível em: http://www.youtube.com/watch?v=8kGPL70TeS8.

Tema: Compras pela internet.

Reportagem: Antonio Cezar Martins.

Imagens: Ronivaldo Nascimento.

A multa contratual na nova lei do inquilinato

Entenda o que mudou quanto à multa contratual com a nova lei do inquilinato

Autora: Bruna Lyra Duque

A nova lei do inquilinato entrará em vigor no dia 25 de janeiro de 2010. Vários pontos importantes foram reformulados, dentre eles, tem-se a questão da multa contratual para a extinção antecipada do contrato provocada pelo locatário.

A Lei em vigor estabelece, no artigo 4º, que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador recuperar o imóvel alugado. O locatário, no entanto, “poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. Tal artigo refere-se, todavia, ao Código Civil de 1916.

Assim, a nova lei prevê uma redação diferente para o artigo 4º, a saber: "Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada".

Diante deste quadro, pode-se questionar: Há limite para aplicação da multa? O que alterou a nova lei do inquilinato? Na verdade, tal alteração se ajusta ao artigo 413 do Código Civil brasileiro de 2002, que estabelece um parâmetro de razoabilidade e proporcionalidade para a aplicação da cláusula penal compensatória no contrato de locação.

Em relação à primeira pergunta, o atual Código Civil, no artigo 412, estabelece que o limite é o valor total da obrigação. Sobre a segunda pergunta, a nova lei sugere uma redução proporcional ao valor estabelecido inicialmente no contrato, de acordo com o tempo que falar para o término do negócio, ou seja, a multa deve ser calculada somente na proporção das prestações contratuais ainda não cumpridas.

Do exposto, entendemos que a nova Lei do Inquilinato acertou quanto aos ajustes na multa contratual, não podendo mais ser adotada uma penalidade contratual exagerada sem considerar o tempo para o término do período locatício. Ademais, caso tal postura seja adotada, poderá o locatário prejudicado ingressar com um pedido de revisão judicial da cláusula penal.

Contratos x direitos autorais x Ecad

Segue um debate interessante levantado no STJ sobre o papel do Ecad e os interesses em conflito na relação contratual firmada entre uma emissora de TV e seus contratados VERSUS a cobrança feita pela entidade dos direitos autorais na execução pública de obras musicais.

Voto
O relator considerou os fatos desenhados no julgamento realizado pelo TJ do Rio. O Ecad não demonstrou que o valor praticado anteriormente não correspondia a uma remuneração justa, ou que ensejasse desequilíbrio econômico do contrato.
Além disso, a entidade teve conduta intransigente durante negociação com a emissora, recusando-se a acertar um novo valor que se mantivesse compatível e coerente com o praticado. Isso, para o ministro Salomão, feriu a boa-fé objetiva que deve orientar as relações contratuais.
O ministro relator destacou a função social da TV Globo, de difusora da cultura em todo o território nacional, um direito fundamental intimamente ligado à dignidade da pessoa. Para o ministro, a fórmula de cálculo sobre percentual de faturamento, imposta pelo Ecad, é intrusiva no patrimônio da empresa, algo que nem ao Estado é permitido, já que viola sigilos preservados pela Constituição Federal.
Não há data prevista para que o julgamento seja retomado. Aguardam para votar o ministro Fernando Gonçalves e o desembargador convocado Honildo de Melo Castro.
O caso
A TV Globo ajuizou ação contra o Ecad para questionar a forma de cobrança feita pela entidade dos direitos autorais na execução pública de obras musicais. Até então, a arrecadação e distribuição eram feitas pelo Ecad, mas a TV Globo entendeu que o pagamento direto aos compositores e intérpretes contratados pela emissora é válido, passando a adotar esta postura desde 2005 para alguns autores.
De acordo com a TV Globo, isso implicou em “sensível redução” no número de músicas do repertório do Ecad utilizadas em sua programação.
Mas, de acordo com o regulamento de arrecadação do Ecad, a cobrança segue os valores correspondentes a 2,5% do faturamento bruto empresa, o que dá à emissora o direito de utilizar todo o repertório sob proteção da entidade. No entanto, a TV Globo afirma que em cerca de 50% do tempo de sua programação exibe músicas realizadas sob sua encomenda, cujos direitos autorais pertencem a ela.
O Ecad, ainda de acordo com o STJ, também ingressou com ação, pedindo o pagamento de perdas e danos e a proibição de que a emissora executasse músicas do seu repertório sob pena de multa diária. Em primeira instância, o pedido da TV Globo foi negado e a ação do Ecad foi julgada procedente. A multa diária foi fixada em R$ 300 mil.
A emissora apelou e o TJ-RJ reformou a decisão. O Tribunal fluminense viu abuso de poder no que se refere à fixação do valor da autorização em 2,5% da receita bruta da TV Globo.
De acordo com o TJ, foram violados os princípios da isonomia, da boa-fé e do equilíbrio econômico do contrato, o que justificou a interferência do Judiciário para declarar abusiva a previsão do estatuto do Ecad. Desta decisão, a entidade recorreu ao STJ. (Grifos nossos)

Notícia disponível em: http://ultimainstancia.uol.com.br/noticia/STJ+ADIA+DECISAO+SOBRE+COBRANCA+DE+DIREITOS+AUTORAIS+DA+TV+GLOBO_66947.shtml?utm_source=twitterfeed&utm_medium=twitter

DIREITO IMOBILIÁRIO - Devolução das parcelas no contrato de compra e venda de imóvel

Segue posicionamento recente do STJ sobre o tema extinção do contrato de compra e venda de imóvel:

"RESTITUIÇÃO. PARCELAS. IMÓVEL. CONSTRUTORA. A Seção reiterou o entendimento de que a construtora, promitente vendedora de imóvel, deve devolver integralmente a quantia paga pelo promitente comprador quando a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel foi por ela provocada – não entregou o imóvel na data estipulada –, uma vez que incide o disposto no art. 1.092, parágrafo único, do CC/1916 e não o art. 924 do mesmo codex". (STJ. REsp 644.984-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgados em 25/11/2009).

Disponível em: www.stj.gov.br.

DIREITO IMOBILIÁRIO: criação de Procon dos condomínios

Questiono: Uma audiência para discutir a criação de Procon dos condomínios? Seria uma boa saída para solucionar conflitos de interesses entre moradores, síndicos, administradores, fornecedores e construtoras?

Notícia publicada em http://www.conjur.com.br/2009-dez-03/audiencia-publica-discute-criacao-procon-condominios.

"Para proteger as relações condominiais que envolvam moradores, síndicos, administradores, fornecedores e construtoras, a Assembleia Legislativa de São Paulo promove, no dia 7 de dezembro, às 19h30, audiência pública para discutir a criação de uma Coordenadoria de Defesa das Relações Condominiais (Procond).
Para o deputado Fernando Capez (PSDB), autor da convocatória, são comuns, entre os condôminos, desavenças decorrentes de obras feitas sem aprovação de assembleia, falta de prestação de contas, pressões psicológicas, principalmente com idosos, barulho em excesso, falta de pagamento do condomínio, e animais que causam barulho e mau cheiro. Muitos desses casos vão parar no Judiciário e levam anos para serem resolvidos.
Segundo Capez, o novo órgão “seria o Procon dos condomínios, e essa Coordenadoria é um mecanismo para solucionar os conflitos sem a lentidão do Poder Judiciário, o qual já se encontra abarrotado de ações”. A criação da Coordenadoria permitiria a intervenção do Estado nas relações condominiais, reduzindo perdas financeiras, desgaste emocional, e desafogando o Poder Judiciário.
Na Audiência Pública serão ouvidas entidades de classe, administradoras de condomínios e advogados, e as sugestões recebidas serão encaminhadas ao governador José Serra.
O advogado especialista em Direito Condominial Cristiano de Souza Oliveira e a professora do curso de Administração de Condomínios da FMU (Faculdades Metropolitanas Unidas) Rosely Benevides de Oliveira Schwartz também foram responsáveis pela elaboração da Indicação enviada ao governo do estado.
Capez encaminhou também ao presidente Luiz Inácio Lula da Silva, ao Senado Federal e à Câmara dos Deputados a Moção 91/09, que propõe a apresentação de projeto de lei para profissionalizar a função de síndico. Com informações da Assessoria de Imprensa do deputado Fernando Capez".

Projeto de lei: multa em caso de atraso na entrega de imóveis

"A Comissão de Defesa do Consumidor aprovou na quarta-feira (18) proposta que obriga as incorporadoras de imóveis a indenizar o comprador se não concluírem a construção do edifício ou atrasarem a obra sem justificativa. Pela proposta, essa indenização será mensal, em valor correspondente ao do aluguel que teria a unidade adquirida.

A proposta (PL 3019/08), do deputado Antonio Bulhões (PRB-SP), foi aprovada na forma de substitutivo do relator, deputado Vital do Rêgo Filho (PMDB-PB). Ele incorporou sugestões dos deputados Celso Russomanno (PP-SP) e Carlos Sampaio (PSDB-SP) para que o cálculo dessa indenização tenha como parâmetro a média de mercado da localidade em que se situa o bem.

O texto do relator também permitiu, conforme sugestão dos dois parlamentares, que seja autorizada a transferência do empreendimento a outra incorporadora em caso de inadimplência no pagamento da indenização, e também que seja incluída uma cláusula contra atrasos excessivos nas obras.

O relator, no entanto, discorda das mudanças aprovadas pela comissão anterior — de Desenvolvimento Urbano —, segundo as quais as situações consideradas como "caso fortuito" ou "de força maior" extinguiriam o dever de indenizar.

O deputado apresentou ainda uma complementação de voto, acrescentando que essa indenização por atrasos na entrega não acarretará prejuízo da responsabilização civil.

De acordo com Rêgo Filho, a aquisição de imóveis tem importância singular diante do elevado significado social da habitação própria e pelo destacado papel que o segmento imobiliário ocupa como investimento e fonte de geração de renda e emprego. Ele acrescenta que a incorporação tem riscos consideráveis, pois representa a alienação de um bem ainda a ser construído.

Para ele, a proposta em análise tem o mérito de desburocratizar a reparação do comprador de imóveis, criando uma justa indenização automática, com patamar mínimo preestabelecido. "Trata-se de um salutar instrumento de compensação por atrasos que, certamente, incutirá nas incorporadoras e construtoras maior responsabilidade no cumprimento dos cronogramas pactuados", aponta.

O projeto, que tramita em caráter conclusivo, ainda será analisado pela Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania". (Grifos nossos)

Disponível em: http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/143214-Comissao-aprova-multa-em-caso-de-atraso-na-entrega-de-imoveis.html