CONTRATO DE COMPRA E VENDA: desistência e retenção

Segue abaixo mais uma situação sobre a retenção de valores nos contratos de compra e venda. Diante de tantos posicionamentos discrepantes já aqui debatidos, questiono: Qual é o limite dessa retenção? O Código Civil disciplina a matéria?

"Uma empresa de engenharia e construção garantiu a retenção de metade do valor dado como sinal pela aquisição de um imóvel do qual o comprador desistiu. O julgamento realizado na Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a decisão estadual que reconheceu o direito da construtora de reter parte do valor, pois não teria sido culpada pela não concretização do negócio. O relator do recurso, ministro Aldir Passarinho Junior, levou em conta o fato de o comprador ter feito obras no imóvel, como a quebra de paredes para integrar o ambiente e adequá-lo ao seu gosto. As alterações foram feitas durante os 60 dias em que o comprador ficou com a posse precária do imóvel. Para o ministro, essa circunstância é especial e autoriza a retenção do sinal em valor superior aos 25% da totalidade paga, percentual estabelecido pela jurisprudência do STJ. A decisão da Quarta Turma foi unânime. O contrato de compra e venda do apartamento, localizado em São Paulo, foi assinado em 1993. O comprador, um médico, pagou como sinal US$ 40 mil em espécie. Seis meses depois, ele ingressou com ação de rescisão de contrato, com perdas e danos. Afirmou que teria fechado o negócio com a “falsa ilusão”, alimentada pela construtora, de que obteria o financiamento do saldo, o que não ocorreu por insuficiência de renda exigida pelo banco. A construtora negou que tivesse contribuído para a decisão do comprador e afirmou que ele saberia dos riscos do empreendimento. Pediu, de sua parte, além da retenção do sinal, indenização pela reforma inacabada realizada no apartamento pelo comprador desistente. A sentença julgou a ação procedente e mandou a construtora devolver todo o valor referente ao sinal. No entanto acolheu, também, o pedido para que o comprador, já falecido no curso do processo, pagasse as despesas com a reforma do apartamento, no valor de R$ 1.040,25, atualizados, mais dois meses de aluguel. Somente a construtora recorreu e teve sucesso. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) entendeu que, se o comprador que deu o sinal rompeu o contrato e permitiu a rescisão como única providência jurídica, perde metade do valor. De acordo com o TJSP, “a desistência por parte do falecido impediu, durante meses ou anos, a revenda efetiva do apartamento, um vácuo desastroso ao cronograma de obras (...)”. Com isso, o Tribunal estadual decidiu “distribuir igualmente”, no que diz respeito ao sinal, as consequências da inconclusão do pré-contrato. O espólio do comprador ainda tentou reverter essa decisão no STJ, mas o entendimento foi mantido na íntegra". (Processo REsp 187963). (Grifos nossos).