FIANÇA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES

O fiador que se compromete em garantir a fiança até a entrega das chaves poderá requerer a exoneração da sua responsabilidade?

Na notícia abaixo, divulgada no site do TJ-PR, o tribunal reformou sentença que deferiu pedido de exoneração dos fiadores, em contrato de locação, e que havia isentado-os do pagamento das dívidas do locatário. Veja a decisão abaixo.

A 11.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná reformou, por unanimidade de votos, a sentença do Juízo da 14.ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba que julgou procedentes os embargos à execução interpostos por M.J.O. e S.I.C.O. (que figuravam como fiadores em contrato de locação) contra T.E.B.C. (proprietária do imóvel) para desonerá-los do contrato de fiança.

No dia 27 de fevereiro de 1997, na qualidade de proprietária de um imóvel localizado em Curitiba (PR), T.E.B.C. celebrou contrato de locação com a empresa Miguel Joelson Olivo-ME, para fins comerciais, pelo prazo de 12 meses, a vigorar a partir de 1º de março de 1997. Nesse contrato figuraram como fiadores M.J.O. e sua esposa, S.I.C.O.

Diante da inadimplência do locatário, a proprietária (T.E.B.C.) ajuizou uma ação de execução de título extrajudicial contra os fiadores (M.J.O. e sua esposa, S.I.C.O.) para cobrar deles o pagamento dos alugueres e encargos correspondentes aos meses de abril, maio e junho de 1998, bem como a multa contratual.

O fiadores opuseram embargos à execução sob o argumento de que devem ser exonerados da fiança porque, no dia 20 de novembro de 1997, o contrato de locação foi transferido, passando a ter como locatário o Sr. W.G.L. e não mais a empresa Miguel Joelson Olivo-ME.

Realizada a audiência, colhida a prova e apresentados os memoriais, a juíza da causa julgou procedentes os embargos à execução para o fim de exonerar os embargantes do contrato de fiança a partir do mês de março de 1998.

Irresignada, a embargada (proprietária do imóvel) interpôs recurso de apelação sustentando que não deve prevalecer a sentença porque os embargantes (fiadores) assumiram a obrigação pelo contrato de locação até a efetiva entrega das chaves e que ela não foi notificada acerca de tal ato.

O relator do recurso de apelação, desembargador Augusto Lopes Côrtes, consignou em seu voto: "Razão assiste a apelante. Isso porque restou contratado entre as partes a impossibilidade do locatário sublocar o imóvel a terceiro, sem anuência expressa da locadora, conforme se retira da cláusula 10.3 do contrato de locação".

"Assim, deve ser considerado inválido o contrato de sublocação formulado entre Miguel Joelson Olivo ME. e [T.E.B.C.], pois não há prova nos autos de que a apelante, ora locatária, restou notificada, por escrito, da cessão dos direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação a outrem."

"Neste sentido, ressalte-se que a desocupação do imóvel, por si só, não implica na rescisão do contrato de locação, devendo o locatário ou os fiadores, para comprovar a exclusão de suas responsabilidades por aluguéis posteriores exibirem, ou o recibo de entrega das chaves, ou o contrato de sublocação devidamente assinado pelo locador e o novo locatário, hipóteses estas, que não ocorreram no caso em tela."

"Em vista disso, não podem os fiadores, ora embargantes, serem considerados exonerados do pagamento dos valores locatícios referentes aos meses de abril de 1998 a junho de 1998, mormente porque o locatário não cientificou a locadora da sublocação."

"Assim, a continuidade da ocupação do imóvel por [W.G.L.] deve ser considerada como sublocação irregular, não consentida pela locadora, permanecendo os embargantes obrigados pelo pagamento dos valores locatícios e demais encargos decorrentes do contrato de locação formalizado entre [T.E.B.C. e Miguel Joelson Olivo ME]."

"Ademais, no que tange à responsabilidade dos fiadores retira-se do contrato de locação, cláusula 11.1, que os apelados se responsabilizaram de maneira expressa em garantir a dívida até a efetiva entrega das chaves, inclusive em casos de prorrogação contratual."

"Sobre a responsabilidade do fiador frente à Súmula 214 STJ tem-se entendido através da jurisprudência que se o fiador seresponsabilizou de maneira expressa em garantir a dívida até a efetiva entrega das chaves do imóvel, responderá em juízo pelos débitos do afiançado, não se aplicando a Súmula 214 do STJ, entendimento este que encontra amparo no princípio da autonomia da vontade, que não pode ser suprimido sob o argumento de interpretação do contrato mais favoravelmente ao fiador, não havendo também que se falar em confronto com a regra civil que veda a interpretação extensiva à fiança."

"No caso em apreço, verifica-se que o contrato era por prazo determinado de 12 meses, com vigência de 01/03/1997 a 28/02/1998; todavia, após esta data nem o fiador e nem a parte denunciaram o contrato, tendo este se prorrogado automaticamente, vigorando por prazo indeterminado. Ainda, no contrato quanto à garantia fidejussória há menção de que o fiador ficaria responsável solidariamente pelo pagamento do imóvel e demais encargos decorrentes da locação, até a efetiva entrega das chaves."

"No caso, não será aplicada a Súmula 214 do STJ [‘O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu'], haja vista que os fiadores concordaram em garantir a locação até a efetiva entrega das chaves, respondendo, portanto, pelas obrigações solidariamente, ao pagamento do aluguel e encargos correspondentes aos meses de abril até junho de 1998." (TJ-PR. Apelação Cível n.º 837342-6) (grifo nosso).

PARTILHA DE BEM IMÓVEL

Após o divórcio, o pagamento das parcelas vincendas de um contrato de compra e venda de bem imóvel por um dos cônjuges entrará na comunhão de bens? Entendemos que não, na forma do artigo art. 1.658, a saber: "no regime de comunhão parcial, comunicam-se os bens que sobrevierem ao casal, na constância do casamento (...)".

Sobre o tema, segue decisão abaixo.

"DIREITO DE FAMÍLIA. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DIVÓRCIO DIRETO LITIGIOSO. COMPROMISSO DE SEPARAÇÃO MATRIMONIAL DE FORMA PRIVADA. IMPERTINÊNCIA DO DOCUMENTO NO CONTEXTO DOS AUTOS. PARTILHA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA CONSTÂNCIA DO CASAMENTO. PARCELAS ADIMPLIDAS POR UM DOS CÔNJUGES APÓS A DISSOLUÇÃO DO CASAMENTO. SEPARAÇÃO DE BENS. PATRIMÔNO CONSTRUÍDO MEDIANTE O EMPREENDIMENTO DO ESFORÇO COMUM DE AMBOS OS CÔNJUGES. ACESSÃO REALIZADA EM TERRENO DE TERCEIROS. EXCLUSÃO DA PARTILHA. I. Muito embora o Compromisso de Separação Matrimonial de Forma Privada celebrado entre as partes tenha sido objeto de menção em alguns trechos do julgado, não teve, o mesmo, o condão de integrar o fundamento do decisum, o qual, por sua vez, restou erigido com esteio nas provas testemunhais e demais provas documentais produzidas no decorrer da instrução processual referente à Ação de Divórcio Direto n.º 024.040.016.248. II. A partilha de imóvel adquirido na constância do casamento não compreende as prestações comprovadamente adimplidas por um dos cônjuges após a dissolução do casamento. III. O imóvel construído em terreno de propriedade de terceiro, ainda que de boa-fé, não integra a partilha, subsistindo, apenas e tão somente, direito de indenização perante o proprietário do bem. ACORDA a Egrégia Segunda Câmara Cível, em conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, que integram este julgado, por unanimidade, conhecer de ambos os Recurso e, no mérito, por igual votação, negar provimento aos mesmos.         Vitória, 30 de novembro de 2010. (TJES, Apelação Civel, 24040016248, Relator: Namyr Carlos de Souza Filho, Segunda Câmara Cível, Data de Julgamento: 30/11/2010, Data da Publicação no Diário: 03/02/2011)". (grifo nosso).

Advocacia em direito de família, em Vitória - ES: http://lyraduque.com.br/familia.htm.

REVOGAÇÃO DA DOAÇÃO

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVOGAÇÃO DE DOAÇÃO POR INGRATIDÃO. ARTS. 555 E 557, III DO CÓDIGO CIVIL. NÃO COMPROVAÇÃO. ÔNUS DA AUTORA. ART. 333, I DO CÓDIGO CIVIL. DESENTENDIMENTO FAMILIAR QUE NÃO SE CARACTERIZA COMO INGRATIDÃO. DECISÃO CORRETA. SENTENÇA MANTIDA. 1. Para que seja possível a revogação da doação, nos moldes previstos pelo art. 555 do Código Civil, faz-se necessária a prova da ingratidão, que não ocorreu no caso concreto. 2. A revogação da doação é medida excepcional, de modo que "não pode ficar sob o pálio da vontade das partes". Assim, um simples desentendimento familiar, em que há ofensas recíprocas e ambas as partes saem magoadas, não é suficiente para ensejar a revogação da doação. 3. Recurso conhecido e não-provido". (TJPR - 18ª C.Cível - AC 175019-2 - Foro Regional de São José dos Pinhais da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba -  Rel.: Fernando Wolff Bodziak - Unânime - J. 19.07.2006).

CONTRATO DE FRANQUIA: cláusula de não concorrência e deveres contratuais

Inicialmente, cabe esclarecer que o contrato de franquia é regulado pela Lei 8.955 de 1994, sendo um contrato firmado entre franqueador e franqueado, no qual o primeiro cede ao segundo o direito de uso de marca ou patente, associado ao direito de distribuição exclusiva ou semi-exclusiva de produtos ou serviços e, conforme estabelecido no acordo, também ao direito de uso de tecnologia de implantação e administração de negócio ou sistema operacional desenvolvidos pelo franqueador, mediante remuneração, sem vínculo empregatício entre as partes.

1. CLÁUSULA DE NÃO CONCORRÊNCIA

A cláusula de não concorrência visa proteger o franqueador, no caso de extinção do contrato. Tal obrigacão de não fazer impede o franqueado, pelos próximos dois anos após o fim do contrato, operar um negócio semelhante ao sistema de franquia do franqueador.

Ocorre que tal cláusula encontra restrição na sua aplicação quando se analisa o princípio constitucional da livre iniciativa. Assim, questiona-se: pode uma cláusula de não fazer violar a livre iniciativa de uma empresa após a extinção de um pacto? Qual é o limite para estipulação da cláusula de não concorrência, também chamada de cláusula de barreira?
Entendemos que quanto à aplicação da cláusula de não concorrência, num conflito de interesses, será necessário ponderar os interesses em jogo sem exagerar no peso atribuído à restrição da prática da atividade pelo franqueado, especialmente, se considerar que o franqueado já praticava a atividade econômica antes da formação da franquia. Outrossim, se o franqueado descumpre o contrato, abusa do seu direito e age em nítida concorrência desleal deverá ser penalizado por tal ato. Nesse caso, cabe falar em aplicação da restrição para garantir os interesses do franqueador (uso da marca, transferência de know how, etc.).

2. DIREITOS E DEVERES DAS PARTES

Outro ponto interessante a ser analisado na franquia, é a questão da atenção ao se estipular direitos e deveres no contrato.

Sobre o tema deveres contratuais, interessante foi a opção do Desembargador, no julgado abaixo, ao adotar o princípio da equidade na resolução de conflitos de interesses na esfera patrimonial.

"Negócio de franquia rescindido e que cria obrigações em caso de transferência da licença - Oportunidade de ser realizado um julgamento de equidade para compor os interesses finais, em virtude de não ter sido alcançado o preço mínimo convencionado e que geraria um crédito em favor do ex-franqueado - Provimento, em parte, reduzindo o valor da condenação para R$ 23.000,00. (TJ-SP. Apelação Cível 01901256720108260100. Câmara Reservada de Direito Empresarial – Relator Ênio Zuliani - 07/02/2012 - Votação Unânime - Voto no 23124)".

Segue abaixo outro julgado sobre a temática de aplicação de juros e multa em decorrência do uso indevido de marca:

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RESCISÃO DE CONTRATO DE FRANQUIA E USO DE MARCA. FIXAÇÃO DE ASTREINTES EM PROCESSO CAUTELAR. QUESTÃO PREJUDICADA. DANO MORAL E MATERIAL. CARACTERIZAÇÃO. REVISÃO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE.  JUROS MORATÓRIOS EM MULTA COMINATÓRIA. TERMO INICIAL. PREPARO. INSUFICIÊNCIA. CIRCUNSTÂNCIA QUE NÃO CONDUZ À REJEIÇÃO DO RECURSO. DANO MORAL. MAJORAÇÃO DO QUANTUM INDENIZATÓRIO. REVISÃO PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. I - Quanto à alegação de que a fixação de astreinte, pela legislação vigente à época dos fatos, pressupunha casos de descumprimento de comando contido em sentença transitada em julgado, não em medida cautelar, fica superada a discussão, tendo em vista o seu enfrentamento em anterior recurso especial, interposto contra acórdão proferido em agravo de instrumento. II - Aferir acerca da existência ou inexistência de provas suficientes para embasar a condenação por danos morais e materiais demandaria revolvimento do conjunto fático-probatório, soberanamente delineado pelas instâncias ordinárias, o que é vedado em âmbito de recurso especial, à luz do enunciado 7 da Súmula desta Corte. III - Os juros de mora sobre valor devido a título de multa devem incidir a partir do descumprimento da liminar concedida, fixando a sanção, e não do trânsito em julgado dessa decisão. IV - Diante de equívoco cometido pelo aparelho judiciário, ao informar o valor do preparo, não pode a apelação deixar de ser conhecida por deserta. V - É possível a intervenção desta Corte para reduzir ou aumentar o valor reparatório por dano moral apenas nos casos em que o quantum arbitrado pelo acórdão recorrido se mostre irrisório ou exagerado, situação que não ocorre no caso concreto. Recursos especiais não conhecidos. (REsp 818.799/SP, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/08/2007, DJ 10/09/2007, p. 231)

QUESTÕES POLÊMICAS DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

O artigo 22 da Lei 9.514/1997 prevê:

"A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel".

No caso de inadimplemento do devedor, nos contratos de financiamento com alienação fiduciária, a Lei 9.514 não prevê sobre as seguintes questões:

1) E se for necessária nova avaliação do imóvel para apurar valorização do bem?

2) E se for necessária a avaliação para avaliar o valor das benfeitorias acrescidas ao bem?

3) Qual será o efeito do descumprimento da obrigação para o devedor que descumpriu o contrato no início do ajuste daquele que se caracterizou como inadimplente ao término do pacto?
Segue abaixo julgado do TJ/MG sobre o tema:
"RESCISÃO DE CONTRATO - FINANCIAMENTO E ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - IMÓVEL - INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES - RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS - RETENÇÃO DAS ARRAS - FRUIÇÃO - POSSIBILIDADE JURÍDICA - CORREÇÃO MONETÁRIA - DE-SEMBOLSO EFETIVO. - O comprador que dá causa à rescisão contratual tem direito de pleitear a restituição das parcelas pagas, com perda, a favor do vendedor, do sinal ou arras, e verba a título de cláusula penal pelo rompimento. - Sobre as parcelas a serem restituídas em decorrência da resolução do contrato, devem incidir correção monetária, a partir do efetivo desembolso, e juros moratórios, a partir da citação, uma vez que este é o momento em que tais valores se tornaram exigíveis da parte ré. - Apelação provida". (TJ-MG. Processo 2.0000.00.437054-3/000. Julgado em 18/05/2004).

MULTA PARA ATRASO DE OBRAS

Mais um projeto de lei sobre o tema "multa para atraso de obras".

“Para Sinduscon, construtoras devem estender prazos e, com isso, aumentar os preços”

“Em análise na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei 178/11 prevê a criação de multa para um dos problemas que mais incomodam quem compra um imóvel na planta: o atraso na entrega. Se aprovado, o documento pode tornar nula as cláusulas contratuais que estabelecem tolerância para atrasos e obrigar as construtoras a uma indenização correspondente a 2% do valor do contrato, acrescida de ju­­ros de 1% ao mês até a data efetiva da entrega”.

Fonte: http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?id=1124538.