INCORPORADORA RESPONDE PELO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA

Pode-se falar em ocorrência de dano moral decorrente do decumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por parte da incorporadora, no caso de atraso na entrega da obra? Segue posicionamento do STJ.

"COMPRA. VENDA. IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. INCORPORADORA. DANOS MORAIS. Trata-se de REsp decorrente de ação de rescisão contratual cumulada com indenizatória ajuizada pela recorrida em desfavor da recorrente, tendo em vista o inadimplemento contratual por parte desta, relativo a contrato de compra e venda de imóvel. Inicialmente, ressaltou o Min. Relator não se desconhecer que a jurisprudência deste Superior Tribunal, por vezes, afirma que o inadimplemento contratual acarreta mero dissabor, sendo verdade, entretanto, que os precedentes não se posicionam de modo intransigente no que tange à matéria. Admitiu que, dependendo da peculiaridade do caso concreto, pode ser constatado abalo moral a exigir compensação pecuniária. Assim, recepcionam-se as hipóteses em que, na própria descrição das circunstâncias que perfazem o ilícito material, é possível verificar consequências bastante sérias de cunho psicológico que são resultado direto do inadimplemento culposo. No caso em questão, o acórdão recorrido chegou à conclusão de que a ocorrência de dano moral decorreu do não cumprimento do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cujo atraso já conta mais de dez anos, circunstância que extrapola o mero aborrecimento. Diante disso, a Turma, ao prosseguir o julgamento, manteve o acórdão ao não conhecer do recurso especial". Precedentes citados: REsp 1.025.665-RJ, DJe 9/4/2010; REsp 1.072.308-RS, DJe 10/6/2010; AgRg no Ag 1.010.856-RJ, DJe 1º/12/2010; AgRg no Ag 830.546-RJ, DJ 8/10/2007, e AgRg no Ag 482.521-RJ, DJ 5/3/2007. (STJ.REsp 617.077-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 5/4/2011). (Grifo nosso)

CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE NA REPRESENTAÇÃO COMERCIAL

REPRESENTAÇÃO COMERCIAL. EXCLUSIVIDADE. CONTRATO VERBAL. A leitura do art. 31 da Lei n. 4.886/1965, com a redação que lhe deu a Lei n. 8.420/1992, denota que a cláusula de exclusividade em contratos de representação comercial deve ser expressamente pactuada entre as partes. Contudo, não se exige a obrigatoriedade da forma escrita para tal. Dessarte, é possível demonstrar, mediante quaisquer meios de prova admitidos em direito, a existência da cláusula de exclusividade nos contratos de representação comercial firmados verbalmente, ajustes que não são vedados, apesar de o art. 27 da Lei n. 4.886/1965 (também alterado pela Lei n. 8.420/1992) enumerar elementos obrigatórios do contrato escrito de representação comercial. Na hipótese, o acórdão atacado reconheceu vigorar a referida cláusula, confirmada mediante prova testemunhal, daí ser inarredável a conclusão de que houve rescisão imotivada do contrato em razão da contratação de um novo representante para atuar na mesma zona em que agia a sociedade empresária recorrida. Por fim, é de regra a aplicação, ao caso, das Súmulas ns. 5 e 7 do STJ. Precedente citado: REsp 229.761-ES, DJ 9/4/2001. (STJ. REsp 846.543-RS, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 5/4/2011).

EXONERAÇÃO DA FIANÇA: Contrato locação comercial

Numa relação locatícia comercial em que figura um sócio como fiador, quando há mudança na composição da sociedade, pode o fiador pedir a substituição da garantia? Qual é a responsabilidade do fiador diante da mudança no quadro societário? O julgado abaixo apresenta posicionamento favorável à exoneração da fiança, desde que o contrato estipule tal possibilidade.

FIANÇA. EXONERAÇÃO. NOTIFICAÇÃO. "É certo que a jurisprudência do STJ diz que a simples notificação extrajudicial feita pelo fiador ainda na vigência do art. 1.500 do CC/1916 não o exonera da fiança prestada, que só poderia ser afastada por avença ou sentença judicial. Contudo, na hipótese, pelo quadro fático-probatório definido na instância a quo, vê-se não se tratar de simples notificação, pois os fiadores, ora recorridos, ao procederem com boa-fé, transparência e no fiel cumprimento da avença, após a cessão integral de suas quotas, notificaram a sociedade empresária recorrente do ocorrido e solicitaram a substituição da garantia, conforme previsto em cláusula contratual, com o que a recorrente anuiu, prosseguindo-se regularmente o relacionamento comercial. Saliente-se que, sucessivamente, houve a alteração do quadro societário e foi substituída a garantia, sempre com isso anuindo a recorrente. Diante disso, não há como responsabilizar os recorridos pelo débito ora cobrado. Por último, anote-se que há entendimento do STJ quanto a ser possível, diante da alteração do quadro social, ser possível a desobrigação mediante ação de exoneração ou notificação do fiador, a depender da época em que foi firmado o contrato, e a renúncia ao direito de exoneração da garantia, nesses casos, só produzir efeito no período original do contrato, não se estendendo à prorrogação, sob pena de tornar eterna a obrigação". Precedentes citados: AgRg no REsp 759.909-SP, DJe 21/6/2010; AgRg no REsp 750.643-MG, DJe 7/6/2010; REsp 419.128-ES, DJ 19/5/2003, e REsp 466.330-MG, DJe 17/5/2010. (STJ. REsp 1.112.852-SP, Rel. Min. Sidnei Beneti, julgado em 5/4/2011). (Grifo nosso).

CESSÃO DE CRÉDITO: eficácia do negócio

Segue abaixo tema apreciado pelo STJ referente ao negócio de cessão de crédito firmado entre empresa e pessoa física (sócio). Tal negociação, quando feito por instrumento particular, só tem eficácia em relação a terceiro se registrada no Cartório competente, segundo o Código Civil.

"A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reiterou o entendimento de que a cessão de crédito realizada por instrumento particular não tem eficácia contra terceiros se não for registrada em cartório. A tese foi apreciada no julgamento de um recurso especial em que o sócio de um posto de combustíveis de São Paulo tentava receber o crédito no valor de R$ 55 mil que detinha no estabelecimento.
Ele propôs uma ação a fim de cobrar a quantia dos demais sócios no posto, valor que passou à sua titularidade após uma cessão de crédito feita por um antigo cotista da empresa por meio de documento não registrado em cartório (instrumento particular).
O mérito da ação sequer foi julgado pela primeira e pela segunda instância da Justiça paulista. Os juízes entenderam que o pedido era juridicamente impossível (não tinha amparo em lei) e que os demais sócios do posto eram partes ilegítimas para figurar na condição de réus porque a dívida seria da empresa, não deles como pessoas físicas.
No recurso interposto no STJ, o sócio supostamente lesado pedia a reforma da decisão de segunda instância. Entre outros aspectos, ele argumentou que o pedido era sim juridicamente possível porque a cessão do seu crédito teria sido feita seguindo a exigência prevista no artigo 1.069 do Código Civil de 1916 (lei em vigor à época do negócio), ou seja, com devida notificação da operação de cessão, por correio, aos demais sócios.
O mérito do recurso endereçado ao STJ também não foi julgado pela Quarta Turma. Diferentemente da Justiça paulista, os ministros do colegiado reconheceram que o pedido era juridicamente possível porque não há lei que impeça a cobrança do crédito cedido. No entanto, acabaram não conhecendo do recurso por outro fundamento: ilegitimidade passiva dos devedores (sócios) para responder pela dívida.
Para os ministros, ao ceder crédito por instrumento particular, quem fez essa cessão teria que observar os requisitos e solenidades legais previstas no artigo 135 do Código Civil de 1916 (lei em vigor à época do negócio). A principal exigência da lei é o registro público do documento de cessão no cartório competente. Essa exigência também está presente no artigo 129, parágrafo 9º, da Lei de Registros Públicos.
O documento particular de cessão de crédito celebrado entre o antigo cotista do posto e o sócio que ingressou com ação de cobrança não foi registrado em cartório. Por essa razão, seguindo o voto do relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, os demais integrantes da Quarta Turma entenderam que, ainda que sirva de prova do negócio (cessão), o documento não poderia produzir efeitos em relação aos demais sócios do posto. Como é ineficaz, os últimos não poderiam figurar como réus no processo (ilegitimidade passiva).
A legislação atual prevê que a cessão de crédito poder ser feita tanto por instrumento público quanto por particular. Se for realizada da primeira forma, não há necessidade de registro para que ela valha contra terceiros. Se for pela segunda, é exigido o registro em cartório.
Entre outros aspectos, o registro feito em cartório tem o objetivo de conceder segurança jurídica aos negócios, garantindo que terceiros, por meio da publicidade, tomem conhecimento de sua existência. Também dá a certeza de que os negócios resultaram da efetiva vontade das partes que os celebraram". (grifo nosso). (STJ. RESP 301981).