BEM DE FAMÍLIA DO FIADOR: o imóvel pode ser penhorado?

No conflito de interesse vontade x moradia, o que deve prevalecer? No julgado abaixo, o STF entendeu que o bem de família do fiador pode ser penhorado para resguardar o compromisso por ele assumido no contrato de locação.

No Recurso Extraordinário (nº 407.688), o Ministro Relator decidiu que: “A Lei nº 8.009/90 é clara ao tratar como exceção à impenhorabilidade o bem de família do fiador” e que “o cidadão tem a liberdade de escolher se deve ou não avalizar um contrato de aluguel e, nessa situação, o de arcar com os riscos que a condição de fiador implica”. (Matéria disponível no site do STF, conforme publicação em "notícias de 13.2.06").

"FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art.3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República. (STF. RE 407688, Relator(a): Min. CEZAR PELUSO, Tribunal Pleno, julgado em 08/02/2006, DJ 06-10-2006 PP-00033 EMENT VOL-02250-05 PP-00880 RTJ VOL-00200-01 PP-00166 RJSP v. 55, n. 360, 2007, p. 129-147).

Dessa forma, segundo o STF, o único imóvel do fiador, no contrato de locação, pode ser penhorado, em caso de inadimplência do locatário.

Disponível em: http://www.stf.jus.br/portal/cms/verNoticiaDetalhe.asp?idConteudo=66391&caixaBusca=N.

Condomínios podem proibir a instalação de splits na fachada dos prédios?

O condômino pode alterar a estrutura interna de sua moradia. No entanto, há limite para mudar a estrutura externa do bem, quando o proprietário tenciona comprometer a fachada do prédio.

Neste caso, os condomínios podem proibir a instalação de splits na fachada dos prédios, devendo tal proibição constar na convenção. Cabe registrar que, em alguns condomínios, tais instalações são deliberadas em Assembleias.

Veja como dispõe o Código Civil sobre o tema:

Art. 1.335. São direitos do condômino:
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Segue decisão do TJ/SP sobre a temática "alteração de fachada", que pode ser aplicada à discussão proposta:

"ALTERAÇÃO FACHADA. Ação proposta para remoção dos vidros. Procedência acertada. Convenção de condomínio. Necessidade para harmonia e segurança dos moradores. Não possibilidade de alteração da fachada. Prejuízo coletivo e estético que leva a desvalorização. Decisão da maioria, com força de lei, tomada em segunda Assembléia extraordinária que deve prevalecer. Essa nova decisão da assembléia que revoga anterior. Recurso desprovido". (TJ/SP. 4ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 994.09.337256-9, Rel. Des. Teixeira Leite, julg 21.01.2010).

PROMESSA DE COMPRA E VENDA: outorga da escritura

Na promessa de compra e venda, o comprador precisa ficar atento aos problemas provocados pela demora na outorga da escritura definitiva, isso porque para o direito civil brasileiro o contrato por si só não gera o direito de propriedade.

Em determinados casos, quando o vendedor não cumpre a sua obrigação na transferência do imóvel para o nome dos adquirentes, faz-se necessária a ação de adjudicação compulsória.

O Código de Processo Civil disciplina a matéria da seguinte forma:

Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

Seguem decisões do TJ/ES sobre o tema:

"APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. ARTS. 466-A E 466-B DO CPC. AUSÊNCIA DE NULIDADE DA SENTENÇA. JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDOS. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. QUITAÇÃO DAS PARCELAS DO PREÇO DO IMÓVEL. SENTENÇA REFORMADA NA PARTE IMPUGNADA. 1. Os autores apelantes formularam dois pedidos condenatórios: outorga da de escritura definitiva e pagamento da multa contratualmente estabelecida para o caso de descumprimento da avença. Assim, havendo impugnação da sentença somente em relação a um dos dois pedidos formulados, somente quanto a este é possível a análise pelo órgão ad quem da sentença objurgada. 2. Não há que ser declarada a nulidade da sentença por ser extra petita, já que a suposta nulidade processual não deverá ser declarada quando o mérito do processo puder ser julgado a favor da parte prejudicada (art. 249, §2º, do CPC). 3. É firme o entendimento jurisprudencial, consolidado durante mais de uma década no Superior Tribunal de Justiça, que a denominada execução direta do contrato, ou seja, substituição da vontade do contratante renitente por sentença na forma do art. 466-A do CPC, decorre do direito pessoal existente entre os partícipes da avença. Constituindo direito do promissário comprador, desde que comprove ter adimplido todas as parcelas relativas ao pagamento do preço do imóvel, obter a outorga de escritura definitiva do imóvel para fins de adjudicação. 4. Custas e honorários pro rata face a sucumbência recíproca. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO para reformar a sentença na parte impugnada, julgando procedente o pedido formulado do item 11.2 da petição inicial e condenar a ré apelada a outorgar escritura definitiva, em nome dos autores apelantes, do imóvel descrito na cláusula segunda do compromisso de compra e venda firmado entre as parte (fls. 16). (TJES, Apelação Civel, 24040257610, Relator : RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 01/12/2009, Data da Publicação no Diário: 23/02/2010)" (grifo nosso)

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Demonstradas pagas as prestações do compromisso de compra e venda de imóvel e recusada a outorga da respectiva escritura pública de compra e venda, impõe-se a procedência da ação de adjudicação compulsória. VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível, em que são partes IZABELLA RICHA FARDIM E OUTROS e ANTÔNIO RAIMUNDO PINTO. ACORDA a 1ª Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, rejeitar as 1ª e 2ª preliminares e não conhecer da 3ª preliminar. No mérito, por igual votação, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Vitória, 21 de setembro de 2010. PRESIDENTE RELATOR PROCURADOR DE JUSTIÇA". (TJES. Apelação Civel, 48109000983, Relator : ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 21/09/2010, Data da Publicação no Diário:29/11/2010) (grifo nosso).

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE TELEFONIA MÓVEL

Após a venda do aparelho celular e a assinatura do contrato de prestação de serviços de telefonia móvel, algumas vezes o consumidor se depara com a seguinte situação: comprei, assinei, mas não consigo utilizar o serviço de telefonia.

Nesta linha de raciocínio, veja abaixo uma notícia retirada do site da Justiça Federal do Rio Grande do Norte:

"Decisão da Justiça Federal do Rio Grande do Norte proibiu a operadora de telefonia celular TIM de comercializar novas assinaturas, habilitar novas linhas ou fazer portabilidade de acesso de outras operadoras. A proibição perdurará até que a empresa comprove a instalação e perfeito funcionamento dos equipamentos necessários para atender às demandas dos consumidores no Rio Grande do Norte.

A decisão foi do Juiz Federal Magnus Augusto Costa Delgado, da 1ª Vara Federal, que atendeu a pedido formulado em ação impetrada pelo Ministério Público Federal e pela Agência Nacional de Telecomunicações (Anatel). O magistrado determinou que no prazo de 30 dias a TIM apresente o projeto de ampliação da rede, nos moldes a atender as necessidade, inclusive com a proposta já tendo a concordância da ANATEL.

O Juiz fixou a multa de R$ 100 mil a ser paga pela TIM para cada linha que seja vendida pela empresa ou para cada implementação de portabilidade de códigos de acesso de outras operadoras para a TIM. Os valores pagos pela multa serão revertidos para o Fundo Estadual de Defesa do Consumidor.

“O que mais espanta é que as empresas de telefonia móvel no Brasil praticam preços extorsivos. Temos a tarifa mais cara, ou uma das mais caras do mundo, com péssimos serviços. Os lucros são aviltantes, superando, em muito, qualquer razoabilidade inerente ao capitalismo de qualquer país primeiromundista, enquanto que a prestação de serviço é desastrosa, de terceiro mundo!”, escreveu o Juiz Federal Magnus Augusto Costa Delgado.

O magistrado destacou ainda que a péssima prestação de serviço está constatada e contrasta com a necessidade essencial da telefonia. “Naquilo que se refere ao perigo da demora, este está mais do que demonstrado, uma vez que os consumidores lesados encontram-se submetidos à péssima prestação de um serviço que, atualmente, afigura-se essencial, comprometendo suas necessidades diárias de se comunicar adequadamente através da rede de telefonia da TIM”, destacou o Juiz na decisão.

Na sua decisão, o magistrado frisou que a péssima qualidade do serviço é característica não apenas da TIM, como também de todas as empresas de telefonia brasileiras. “Como se isso não bastasse, o SAC (Serviço de Atendimento ao Cliente) é um martírio para quem dele precisa, inclusive desobedecendo, frontalmente, norma que proibe o atendimento eletrônico”, enfatizou. (...). (grifo nosso).

Disponível em: http://www.jfrn.gov.br/jfrn/noticias_int.jsp?idnoticia=1167.

A Lei Geral de Telecomunicações dispõe sobre essa questão:

Art. 79. A Agência regulará as obrigações de universalização e de continuidade atribuídas às prestadoras de serviço no regime público.

§ 2° Obrigações de continuidade são as que objetivam possibilitar aos usuários dos serviços sua fruição de forma ininterrupta, sem paralisações injustificadas, devendo os serviços estar à disposição dos usuários, em condições adequadas de uso.

Art. 82. O descumprimento das obrigações relacionadas à universalização e à continuidade ensejará a aplicação de sanções de multa, caducidade ou decretação de intervenção, conforme o caso.

Art. 110. Poderá ser decretada intervenção na concessionária, por ato da Agência, em caso de:
I - paralisação injustificada dos serviços;
II - inadequação ou insuficiência dos serviços prestados, não resolvidas em prazo razoável;

CHUVAS E INDENIZAÇÃO: cabe pedido de dano material e moral?

Seguem abaixo algumas indagações sobre a influência do Direito das Obrigações diante do caso "Chuvas e direito à indenização: tragédia no Rio de Janeiro".

Veja a matéria abaixo:

Associação orienta vítimas de chuva a pedir indenização. Além da ação por perdas e danos, as pessoas podem requerer ressarcimento do Poder Público, segundo entidade de defesa dos consumidores. Disponível em: http://www.alternativa.co.jp/Not%C3%ADcias/tabid/78/language/pt-BR/nid/5415/Associacao-orienta-vitimas-de-chuva-a-pedir-indeni.aspx.

Neste caso, pode-se falar em responsabilização civil do Poder Público?

• Imagine outra situação, a saber: proprietário de imóvel que alugou casa para particular. O imóvel alugado é completamente deteriorado em decorrência das chuvas. Pode o proprietário pedir indenização? Pode o locatário ser indenizado?
• Vamos analisar outro caso, vejamos: a seguradora deve indenizar os segurados de veículos, casas ou empresas diante da ocorrência de vários sinistros? Para ilustrar esse caso do seguro, segue matéria disponível em: http://www.proteste.org.br/seguro/chuva-como-usar-o-seguro-automeoacute-vel-s505191.htm.

CONTRATO DE LOCAÇÃO: fiança e anuência do cônjuge

O STJ tem se posicionado reiteradamente no seguinte sentido: "É nula a fiança prestada sem a anuência do cônjuge do fiador".

Dispõe o artigo 1.647, inciso III, do Código Civil:

Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
III - prestar fiança ou aval;

Sobre o tema, segue decisão abaixo:

PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO SEM A ANUÊNCIA DA ESPOSA. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE. 1. O fiador responderá pelos encargos decorrentes do contrato de locação tão-somente pelo período inicialmente determinado, ainda que exista cláusula estendendo a sua obrigação até a entrega das chaves. Precedentes do STJ. 2. O contrato acessório de fiança obedece à forma escrita, é consensual, deve ser interpretado restritivamente e no sentido mais favorável ao fiador. Assim, a prorrogação por tempo indeterminado do contrato de locação, compulsória ou voluntária, desobriga o fiador que a ela não anuiu. Precedentes. 2. No presente caso, a fiança prestada pelo marido no aditamento do contrato ocorrida em 01/09/1999, sem a necessária outorga uxória, não tem o condão de convalidar o contrato originário, isso porque não se admite que qualquer dos cônjuges preste fiança sem a autorização do outro. Precedentes. 3. Recurso conhecido e provido. (STJ. REsp 860.795/RJ, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 05/09/2006, DJ 30/10/2006, p. 415). (grifo nosso)