PLANEJAMENTO JURÍDICO EMPRESARIAL PARA 2011

O planejamento jurídico é um fator preponderante na atividade empresarial.

A abertura de uma empresa deve ser feita somente após a conclusão de uma importante etapa, o planejamento jurídico.

Para se alcançar o sucesso empresarial, existem alguns aspectos jurídicos a serem observados, tais como: 1) planejamento societário; 2) planejamento contratual; 3) planejamento tributário; 4) planejamento de marcas e patentes; 5) planejamento trabalhista.

A preocupação com esses aspectos jurídicos pode projetar o empresário a um melhor desempenho nos negócios e ao sucesso na atividade empresarial.

Maiores informações:

http://lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm

IMPACTOS DA MUDANÇA NA LEI DO INQUILINATO

Propomos, nas linhas abaixo, apresentar uma sucinta análise da Lei do Inquilinato, após um ano que a Lei 12.112 de 2009 foi sancionada.

A Lei 12.112 foi sancionada há um ano e promoveu algumas mudanças na Lei 8.245 de 1991, também chamada de Lei do Inquilinato.

Diante da entrada em vigor da Lei 12.112, importantes mudanças ocorreram no quadro da locação no Brasil. As principais alterações foram: mudança no critério de aplicação de multa proporcional no contrato de locação de bem imóvel urbano, possibilidade de exoneração do fiador e aplicação de maior celeridade no procedimento do despejo.

Quanto à questão da multa contratual, após a alteração, a penalidade para o caso de extinção antecipada do negócio deve ser reduzida proporcionalmente ao tempo do contrato que já foi cumprido.

Sobre a exoneração dos fiadores, esses garantes do contrato podem pedir a exoneração da relação contratual, ou seja, o fiador pode pedir para retirar o nome do contrato nos seguintes casos: separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, e, ainda, o fiador não será mais obrigado a ficar no contrato no caso de renovação automática do acordo.

No trâmite do despejo, ocorreu uma simplificação para a retomada do imóvel, a saber: o juiz determina para o locatário pagar a dívida em 15 dias; quando o juiz julgar procedente a ação de despejo, será possível a desocupação do imóvel em 30 dias (artigo 63).

Além disso, mais quatro situações ensejarão o despejo liminar, na forma do artigo 59 da Lei, a saber: reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; quando acabar o prazo notificatório para saída do inquilino após comunicado para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inicial do contrato; com o término do prazo da locação não residencial, sob pena de desfazimento da locação, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; e no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer de garantias contratuais.

Pensamos que os impactos da lei foram positivos, quando consideramos a possibilidade de se reaver o imóvel de forma mais célere, no caso de descumprimento do contrato por parte do locatário.

No entanto, ainda é patente algumas falhas no procedimento judicial para promover a retirada do inquilino devedor do bem imóvel, pois alguns magistrados permanecem criando entraves no cumprimento da norma alterada.

Neste caso, cabe sempre um atuação mais perspicaz do advogado, que poderá adotar técnicas processuais eficazes para proteger o direito de propriedade do locador.

PÓS-GRADUAÇÃO DIREITO CIVIL FDV VITÓRIA-ES

A FDV conta com uma nova formatação dos cursos de pós-graduação em 2011.

Divulgamos abaixo informações sobre a pós-graduação em Direito Civil.

“A Especialização em Direito Civil 2011 inova no quesito teoria e prática, e se volta para o profissional preocupado com a sua colocação no mercado de trabalho na área Cível. Dessa forma, o curso busca preparar o aluno para resolver questões práticas do dia-a-dia profissional e das novas questões ligadas à Responsabilidade Civil, ao Direito Contratual, Direito Imobiliário, Direitos Reais, Contratos Eletrônicos, Direito de Família e Direito das Sucessões.Essa nova proposta da Especialização possibilita, ainda, a realização de debates, estimulando a interação entre discentes e docentes e promovendo a troca de experiências jurídicas em sala de aula.”

Coordenação Acadêmica: Bruna Lyra Duque (Mestre em Direito/FDV).

Maiores informações:

http://www.fdv.br/posgraduacao/cursos.php

DIREITO IMOBILIÁRIO: Dicas jurídicas procedimentos de locação de imóveis

O setor de locação nas administradoras de imóveis é uma área repleta de nuances junto aos locadores e locatários.

Estabelecer procedimentos pode ser uma boa saída para instrumentalizar situações cotidianas, evitar conflitos e observar importantes ditames da Lei do Inquilinato. Seguem algumas questões importantes:

• Capacidade das partes;
• Idoneidade do locatário;
• Avaliar a real condição do imóvel;
• Avaliar as questões relacionadas à tributação do imóvel;
• Especificar a natureza da locação;
• Identificar o prazo contratual;
• Escolher uma garantia segura para o locador, protegendo-o dos riscos do negócio; e
• Confeccionar seguros contratos de administração do imóvel e contratos de locação.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DIREITO CONTRATUAL: Revisão contratual e ação de consignação em pagamento

Segue interessante manifestação do STJ sobre o tema revisão contratual no âmbito de ação de consignação em pagamento.

CONSIGNAÇÃO. PAGAMENTO. CUMULAÇÃO. PEDIDOS. INSUFICIÊNCIA. DEPÓSITO. A Turma reiterou o entendimento de que, em ação consignatória, é possível a ampla discussão sobre o débito, inclusive com o exame de validade de cláusulas contratuais. Assim, admite-se a cumulação de pedidos de revisão de cláusulas de contrato e de consignação em pagamento das parcelas tidas como devidas por força do mesmo negócio jurídico. Quanto à cautelar, no caso, a inicial requer a entrega das chaves do imóvel sob pena de multa diária, bem como a assinatura da escritura de compra e venda do imóvel em relação ao qual, na consignatória, discute-se o valor da prestação, portanto da dívida pendente. Logo, foi intentada incidentalmente sem natural propósito de acessoriedade, mas como uma segunda lide principal ou, quando menos, uma complementação de pedidos à primeira. Assim, a Turma conheceu em parte do recurso especial e lhe deu provimento para extinguir a ação cautelar sem julgamento do mérito, por impossibilidade jurídica dos pedidos formulados (art. 267, VI, do CPC) e julgou procedente, apenas em parte, a ação consignatória, considerando a insuficiência do depósito e a transformação do saldo sentenciado em título executivo. Precedentes citados: REsp 448.602-SC, DJ 17/2/2003; AgRg no REsp 41.953-SP, DJ 6/10/2003; REsp 194.530-SC, DJ 17/12/1999; REsp 616.357-PE, DJ 22/8/2005, e REsp 275.979-SE, DJ 9/12/2002. (STJ. REsp 645.756-RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 7/12/2010).

UM ANO DE ALTERAÇÃO NA LEI DO INQUILINATO

Segue abaixo matéria publicada no SECOVI-SP sobre as mudanças na Lei do Inquilinato, após um ano que a lei 12.112/2009 foi sancionada.

"Secovi-SP aprova mudanças na Lei do Inquilinato"

"Completou um ano na quinta-feira passada, 9/12, que foi sancionada a Lei nº 12.112, mais conhecida como Lei do Inquilinato, avaliada como positiva pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação). “A nova legislação aperfeiçoou os procedimentos na área de locação de imóveis urbanos, trazendo a modernização necessária depois de 18 anos de vigência da Lei nº 8.245/91”, diz Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato do Secovi-SP.

“Bem pensado, esse aperfeiçoamento teve o mérito de manter o bom espírito da legislação de 1991, enfrentando as novas situações surgidas nesse período e trazendo, para o direito positivo, a experiência acumulada pelo Judiciário e pelo mercado.”

Entre as principais mudanças constam a maior agilidade na tramitação de ações de despejo por falta de pagamento e a possibilidade de o fiador romper vínculo com o locatário antes do fim do contrato, o que não era possível pela lei anterior. Bushatsky explica que o fiador poderá deixar a função no caso de divórcio do locatário e também quando o contrato de locação tiver prazo indeterminado.

“Os processos judiciais estão mais rápidos graças à supressão de movimentos burocrático-forenses e à possibilidade de citação do fiador, já ao se propor a ação de despejo por falta de pagamento. Foram eliminados, na cobrança do débito, anos de trâmites judiciais“, informa o diretor do Secovi-SP (...) (grifo nosso).

Disponível em: http://www.secovi.com.br/noticias/mostra_noticia.php?cont_id=5303.

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO MÉDICO: consumidor x plano de saúde

Cabe pleito indenizatório de danos morais por recusa à prestação de serviço médico por parte da seguradora de saúde? Entendemos que sim. Veja julgado do STJ.

DANOS MORAIS. CONTRATO. PRESTAÇÃO. SERVIÇOS MÉDICOS. Trata-se de pedido de indenização por danos materiais e morais devido à recusa da prestadora de plano de saúde de internar, em emergência, na UTI, a paciente conveniada. O recorrente afirma no REsp que a recusa deu-se pelo fato de sua esposa ter-se submetido, 48 horas antes do mal-estar, a uma cirurgia estética que não estava coberta pelo contrato. Contudo, alega ser injusta essa recusa, visto não haver relação de causa e efeito entre a cirurgia e o mal-estar do qual resultou o coma da esposa, conforme comprovou a perícia técnica. Na origem, a ação foi julgada procedente, mas o TJ, por maioria de votos, embora tenha reconhecido a inexistência de nexo de causalidade entre o coma e a cirurgia estética, reformou a sentença, afastando a indenização pelo dano moral ao fundamento de que houve mero descumprimento de cláusula contratual, o que não geraria indenização por dano moral. Destacou o Min. Relator serem fatos incontroversos nos autos o coma, a recusa da operadora do serviço de saúde recorrida de internar na UTI a conveniada, a venda de imóvel para cobrir os gastos com o hospital credor e a falta de relação de nexo de causalidade entre o coma e a cirurgia realizada. No entanto, consignou-se nos autos haver a obrigação de a recorrida prestar a cobertura do plano de saúde, ou seja, mesmo o plano não cobrindo a cirurgia estética, caberia à seguradora cobrir os males porventura advindos da cirurgia. Observa o Min. Relator ser verdade que a jurisprudência deste Superior Tribunal entende que o mero descumprimento de cláusula contratual, em princípio, não gera dano moral indenizável, mas é possível a condenação de dano moral quando há recusa infundada de cobertura de plano de saúde. Explica que o descumprimento de norma contratual que não inflige dano moral seria aquele que causa apenas desconforto ou aborrecimento superficial, por exemplo: atraso na realização de uma cirurgia de rotina. Contudo, no caso, o descumprimento do contrato ultrapassou o simples desconforto e mal-estar: a segurada corria risco de morrer, era uma situação de urgência. Nessas circunstâncias, a seguradora não poderia ter recusado a cobertura solicitada, nem infligir sofrimento e angústia aos familiares da segurada, que, inclusive, venderam um imóvel para cobrir as despesas hospitalares. Ressalta ainda o Min. Relator que o CDC estabelece normas de ordem pública e interesse social e, em seu art. 4º, consagra os princípios da boa-fé objetiva e da equidade e coíbe o abuso de direito, como na hipótese. Ademais, assevera que as cláusulas restritivas do direito do consumidor devem ser interpretadas da forma menos gravosa a ele, ou seja, mais benéficas, visto não ser razoável que o segurado de plano de saúde seja desamparado quando mais precise de tratamento médico e hospitalar. Por todo o exposto, a Turma deu provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 1.072.308-RS, DJe 10/6/2010; REsp 1.037.759-RJ, DJe 5/3/2010; AgRg no REsp 1.059.909-SP, DJe 2/9/2010; AgRg no Ag 884.832-RJ, DJe 9/11/2010, e Ag 661.853-SP, DJ 4/4/2005. (STJ. REsp 907.655-ES, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 2/12/2010) (grifo nosso).

CONTRATO DE MÚTUO: revisão das cláusulas

Cabe a revisão do contrato de mútuo após o pagamento de todas as prestações ajustadas? Entendemos que sim. Segue julgado do STJ nesse sentido.

CONTRATO. MÚTUO HIPOTECÁRIO. REVISÃO. Discute-se no REsp o interesse recursal em apelação que versa sobre cláusulas de contrato de mútuo hipotecário após a quitação de todas as prestações pelos recorrentes (mutuários). O tribunal a quo considerou prejudicado o recurso por falta de interesse recursal ao fundamento de que os mutuários haviam pago a totalidade das prestações do contrato. Observa o Min. Relator que a jurisprudência deste Superior Tribunal entende que o cumprimento da obrigação assumida em contrato de adesão não retira do mutuário o direito de discutir em ação revisional a legalidade das cláusulas contratuais, visto que o adimplemento pode ter ocorrido apenas para evitar sanções de natureza contratual e teria como finalidade não incentivar a inadimplência. Isso porque, segundo os precedentes deste Tribunal, se o entendimento fosse ao contrário, a inadimplência passaria a ser exigida como condição para a ação no direito contratual, além de que serviria de incentivo ao descumprimento dos contratos. Para o Min. Relator, não há justificativa para não considerar o direito à revisão após a quitação, uma vez que é mais vantajoso para o credor receber todo o contrato para só depois se submeter a uma demanda em que, se nela fosse vencido, teria de devolver o que foi pago a mais. Com esse entendimento, a Turma deu provimento ao recurso. Precedentes citados: REsp 293.778-RS, DJ 20/8/2001, e REsp 565.235-RS, DJ 9/2/2005. (STJ. REsp 904.769-SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 2/12/2010).

DIREITO IMOBILIÁRIO: imóvel que garante hipoteca deixa de ser impenhorável

Segue interessante posicionamento do STJ sobre bem de família.

"O oferecimento de imóvel como garantia hipotecária tem a faculdade de descaracterizá-lo como bem de família, sujeitando-o à penhora para satisfação da dívida afiançada, presente a peculiaridade de que essa garantia foi prestada em benefício do filho dos fiadores, que reside com estes e compõe a entidade familiar. O entendimento é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

No caso, trata-se de embargos à execução de título extrajudicial opostos por um casal que figura como fiador em contrato de compra e venda de uma papelaria adquirida por seu filho. Os pais garantiram a dívida com a hipoteca do único imóvel que possuem e que lhes serve de residência.

O juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), ao julgar a apelação do casal, manteve a sentença, ao considerar que o imóvel foi livremente ofertado em garantia hipotecária pelos embargantes.

No STJ, a ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, destacou que é incontroverso que o oferecimento do imóvel se deu de forma voluntária, ciente dos riscos do negócio. Além disso, afirmou a ministra, o fato de o imóvel ser o único bem de família foi certamente pensado ao oferecê-lo em hipoteca, sabedores de que o ato implicaria renúncia à impenhorabilidade.

“Assim, não se mostra razoável que agora, ante a sua inadimplência, os recorrentes [casal] usem esse fato como subterfúgio para livrar o imóvel da penhora. A atitude contraria a boa-fé ínsita às relações negociais, pois equivale à entrega de uma garantia que o devedor, desde o início, sabia ser inexequível, esvaziando-a por completo”, concluiu a ministra". (STJ. Prcesso: REsp 1141732). (grifo nosso).

DISPONÍVEL: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=100015.