Quem sou eu

Doutora e Mestre do programa de pós-graduação stricto sensu em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Especialista em Direito Empresarial (FDV). Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu da FDV. Sócia fundadora do escritório Lyra Duque Advogados (www.lyraduque.com.br).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Dívidas do condomínio

Quem tem responsabilidade pelo pagamento das dívidas referentes às tarifas cobradas pelo condomínio? Em regra, a responsabilidade é do proprietário do imóvel.
No julgado abaixo, o Desembargador entendeu que o responsável pelo débito cobrado é a promitente compradora e detentora da posse do imóvel.
"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - IMÓVEL ALIENADO - RESPONSABILIDADE PELO DÉBITO DO CONDOMÍNIO EM ATRASO - PECULIARIDADES DE FATO. A responsabilidade pelo pagamento de taxas de condomínio pode ser atribuída a outra pessoa senão aquela em nome da qual está registrado o imóvel, como no caso de alienação do bem, com a transferência da posse e uso e gozo pelo promitente comprador, observadas as circunstâncias e peculiaridades do caso concreto. (TJ/MG. Proc. 1.0024.05.897354-6/001)".

Entrevista sobre as mudanças na lei do inquilinato

Segue o link da minha entrevista concedida ontem para a Rádio CBN:

ALTERAÇÕES LEI INQUILINATO

As principais alterações na lei do inquilinato são: multa proporcional, exoneração do fiador e celeridade no despejo.
1) MULTA: reduzida proporcionalmente ao tempo do contrato que já foi cumprido.
2) FIANÇA: Fiadores podem ser exonerados.

O fiador pode pedir para retirar o nome do contrato nos seguintes casos: separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, e, ainda, o fiador não será mais obrigado a ficar no contrato no caso de renovação automática do acordo.
3) DESPEJO: prazo máximo 45 dias. Antes demorava aproximadamente 14 meses.
Simplificação para a retomada do imóvel:
  • 15 dias para pagar a dívida; e
  • 30 dias para deixar o imóvel, quando o juiz julgar procedente a ação de despejo (artigo 63).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Contratos antigos e a nova lei do inquilinato

Como ficarão os contratos antigos diante da nova lei do inquilinato?
Veja o posicionamento do STF sobre o assunto:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - CADERNETA DE POUPANÇA - CONTRATO DE DEPÓSITO VALIDAMENTE CELEBRADO - ATO JURÍDICO PERFEITO - INTANGIBILIDADE CONSTITUCIONAL - CF/88, ART. 5º, XXXVI - INAPLICABILIDADE DE LEI SUPERVENIENTE À DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE DEPÓSITO, MESMO QUANTO AOS EFEITOS FUTUROS DECORRENTES DO AJUSTE NEGOCIAL - RECURSO IMPROVIDO. - Os contratos submetem-se, quanto ao seu estatuto de regência, ao ordenamento normativo vigente à época de sua celebração. Mesmo os efeitos futuros oriundos de contratos anteriormente celebrados não se expõem ao domínio normativo de leis supervenientes. As conseqüências jurídicas que emergem de um ajuste negocial válido são regidas pela legislação em vigor no momento de sua pactuação. Os contratos - que se qualificam como atos jurídicos perfeitos (RT 547/215) - acham-se protegidos, em sua integralidade, inclusive quanto aos efeitos futuros, pela norma de salvaguarda constante do art. 5º, XXXVI, da Constituição da República. Doutrina e precedentes. - A incidência imediata da lei nova sobre os efeitos futuros de um contrato preexistente, precisamente por afetar a própria causa geradora do ajuste negocial, reveste-se de caráter retroativo (retroatividade injusta de grau mínimo), achando-se desautorizada pela cláusula constitucional que tutela a intangibilidade das situações jurídicas definitivamente consolidadas". (STF. AI 292979 ED /RS. Relator Min. Celso de Mello. Julgamento 19/11/2002) (Grifos nossos).

CURSO DE DIREITO IMOBILIÁRIO EM VITÓRIA - ES

Divulgo a especialização em Direito Civil e Empresarial que coordeno na Faculdade de Direito de Vitória (FDV).
O curso de 2010 conta com um novo Módulo: DIREITO IMOBILIÁRIO.

CONTRATO DE FIANÇA: negócio que deve sempre ser interpretado restritivamente

O STJ, na decisão abaixo, entendeu que a simples autorização em fiança não torna cônjuge fiador. Afinal, como deve ser interpretado o contrato de fiança? Veja abaixo o entendimento da Quinta Turma.
"A Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que a fiança -, cuja validade depende da outorga uxória (o consentimento de um dos cônjuges) -, quando prestada por pessoa casada em comunhão de bens, não se confunde com a fiança conjunta. Esta se qualifica quando ambos se colocam como fiadores. A questão foi apreciada em recurso especial interposto por esposa, que apôs sua assinatura no contrato de locação simplesmente para pôr-se de acordo com a fiança prestada pelo seu marido. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), onde corre o feito, manteve decisão monocrática de primeira instância, declarando a legitimidade da esposa para figurar no polo passivo da execução. Decisão fundamentada nos termos de que, ao assinar o contrato de locação no espaço do primeiro fiador e havendo reconhecimento de firma dessa assinatura, ela se obrigou como fiadora da relação locatícia. No recurso ao STJ, a esposa argumentou que o julgado do TJRS limitou-se apenas a reafirmar os termos da decisão de primeira instância, sem examinar os fundamentos dela. Por fim, argumentava violação do artigo 1.483 do Código Civil, uma vez que ela não figurava no espaço do contrato de locação como fiadora e, existindo dúvida acerca dessa circunstância, deveria ter sido o contrato interpretado restritivamente, uma vez que a fiança não admite interpretação extensiva. O relator, ministro Napoleão Nunes Maia Filho, ao analisar o recurso, entendeu que o contrato de fiança deve sempre ser interpretado restritivamente e nenhum dos cônjuges pode prestar fiança sem a anuência do outro, exceto no regime matrimonial de separação patrimonial absoluta e, no caso, ficou claro que quem figura como fiador é somente o esposo. Para se aperfeiçoar a garantia de fiador, é necessária a autorização da esposa, o que se deu quando ela assinou no contrato. No entanto, a assinatura da esposa não implicou ser ela parte legítima para responder à ação de execução".(STJ. REsp 1038774). (Grifos nossos).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Cobrança de aluguel até vistoria final? Cláusula abusiva?

O TJ/RS, na decisão abaixo, considerou abusiva cláusula que impõe cobrança de aluguel até vistoria final.
"Cláusula que obriga inquilino a pagar aluguel após a entrega das chaves, até que o imóvel esteja nas mesmas condições em que foi recebido, é abusiva. A decisão é da Terceira Turma Recursal Cível que, confirmando sentença do Juizado Especial Cível do Foro Regional da Tristeza de Porto Alegre, determinou que a imobiliária Stefani Imóveis Ltda. devolva valores pagos a mais.
No recurso, a administradora alegou ilegitimidade passiva e ativa. Defendeu ainda que a exigência está prevista no contrato e afirmou que apesar de o locatário ter deixado o imóvel em dezembro, o local estava em condições precárias, de forma que o aluguel continuou a correr até o dia 12 de fevereiro.
O relator do recurso, Juiz Eugênio Facchini Neto, observou que apesar de o inquilino ter descumprido uma das obrigações contratuais, o que foi comprovado pelo laudo de vistoria, é incabível a aplicação da penalidade prevista. Salientou que a exigência de devolução do bem nas “mesmas condições em que foi recebido” é um critério muito vago. Salientou que é comum o inquilino não concordar com a vistoria final e as partes discordarem sobre a extensão dos danos dos quais o inquilino é responsável e, nessa situação, estaria obrigado ao pagamento dos alugueis até que houvesse uma posição final do proprietário.
Enfatizou ainda que, em especial no caso em questão, o resultado da vistoria foi comprovadamente comunicado apenas dois meses após a desocupação. Portanto, se permitida a aplicação da cláusula, o autor estaria sendo penalizado por uma negligência da imobiliária. Dessa forma, concluiu que o último aluguel devido pelo locatário era referente a dezembro, quando as chaves foram entregues, cabendo a administradora devolver o valor de R$ 615,64, pago pelo mês de janeiro.
A respeito da alegação de ilegitimidade passiva, o relator ponderou que, ainda que exista jurisprudência entendendo que a imobiliária é somente mandatária do proprietário e, portanto, o dono do imóvel é quem deveria ser acionado, no caso, a Stefani é parte legítima. O Juiz Facchini ressaltou que esse é um caso em que o locatário sequer sabe quem é o dono do imóvel, pois todas as tratativas são feitas com a administradora. Apontou que a imobiliária pode, posteriormente, repassar ao proprietário eventuais consequencias econômicas.
Na análise da ilegitimidade ativa, de que o autor deveria ser a pessoa que firmou o contrato de locação, afirmou estar evidente que o autor da ação era quem efetivamente ocupava o imóvel, fato que era de conhecimento da imobiliária, que emitiu recibo de quitação em nome do autor. Portanto, mesmo que o contrato não esteja em seu nome, ele tem o direito de ajuizar a ação". (TJ/RS. Proc. 71002202588). (Grifos nossos)

DIREITO DIGITAL: Uso indevido de imagem em site

Atuar preventivamete e ser bem orientado, do ponto de vista jurídico, sobre como deverá acontecer a divulgação de imagens, informações, artigos, entrevistas, etc. é fundamental para o empresário que deseja adentrar no universo digital. Veja o que aconteceu com uma empresa ao divulgar imagens indevidas de terceiro.
"A 1º Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais Cíveis manteve a decisão da comarca de Parobé e determinou que uma empresa indenizasse em R$ 2,5 mil o uso de imagem de uma pessoa sem sua autorização na Internet.
O autor da ação alegou que uma fotografia sua foi utilizada sem qualquer autorização e para fins comerciais da empresa que oferece serviços de portaria e zeladoria na região.
O fato não é contestado pela empresa que se limita a alegar a ausência de danos morais decorrentes da veiculação do foto do requerente.
Para o Juiz Ricardo Torres Hermann, relator, “de acordo com o art. 20 do Código Civil, ‘a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se se destinarem a fins comerciais’”.
No caso, considerou o magistrado, em que pese não tenha sido produzida prova específica do dano sofrido pelo autor, “este é presumível, pois o mesmo teve sua imagem associada a serviços sobre os quais não tinha conhecimento”.
Ademais, continuou o Juiz Herrmann, “a visualização de sua foto no site poderia prejudicá-lo profissionalmente, levando os visitantes da página a crer que o autor laborava na empresa ré”. Foram inegáveis, considerou, os transtornos causados pela publicação da fotografia no site da empresa que “superam o mero dissabor cotidiano”. (TJ/RS. Proc. nº 71002210037). (Grifos nossos).

DIREITO EMPRESARIAL - área médica: Contrato de parceria ou sociedade?

Os contratos de parceria são comuns na área de saúde (médica, estética, odontologia, fisioterapia, etc.). Veja o questionamento que recebi de uma leitora do blog.

Pergunta: Um médico que deseja estruturar um consultório médico e cede espaço para outro profissional da área de saúde, nos dias que ele estiver ausente da sala, configuraria uma sociedade ou posso fazer um contrato de parceria?
Minha resposta: Bem, para responder aos seus questionamentos, preciso saber se a intenção do médico é firmar um contrato societário com o outro profissional. Caso não seja o caso, seria interessante avaliar a possibilidade de firmar um contrato de locação pelo uso do espaço e, ainda, um contrato de parceria para repasse de alguma porcentagem sobre os valores auferidos pelo último. É isso que seu cliente pretende firmar?
Caso queiram fazer mais perguntas sobre o tema, fiquem à vontade (contato@lyraduque.com.br).

DICAS: CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO

Diariamente clientes, alunos e empresários me perguntam: Como elaborar um bom e seguro contrato de prestação de serviço?
O contrato de prestação de serviço é um tipo de acordo muito confeccionado no universo empresarial, em especial, nas seguintes àreas: imobiliária, médica, transporte, confecções, exportação, engenharia, telecomunicações, propaganda, marketing, educação, contábil, comércio eletrônico, hospedagem de sites, dentre outras.
Segue uma dica essencial para firmar qualquer tipo de contrato de prestação de serviço: é de suma importância especificar pontualmente o escopo e as etapas que envolverão a execução dos serviços.

Contratos de prestação de serviços de turismo: responsabilidade dos contratantes

Quem deve indenizar o consumidor contratante por problemas na aquisição de serviços turísticos? Há nítida divergência nos Tribunais a respeito. Segue abaixo um caso no qual a agência de turismo indenizou, em primeiro plano o consumidor, e, após, ingressou com ação regressiva em face da operadora de pacotes turísticos e da companhia aérea.

"TRANSPORTE AÉREO. AÇÃO REGRESSIVA PROPOSTA POR AGÊNCIA DE TURISMO CONTRA OPERADORA DE PACOTES TURÍSTICOS E COMPANHIA AÉREA. REEMBOLSO DE VALORES PAGOS A CLIENTES QUE TIVERAM VÔO DE RETORNO ANTECIPADO em UM DIA.
Evidenciado nos autos que a apelante, agência de turismo que apenas comercializa pacotes organizados por Varig Travel, não contribuiu de nenhuma forma para a concretização dos danos, os quais foi compelida a reparar, uma vez que acionada por clientes, impõe-se a procedência da ação regressiva.
Reprogramação no vôo atribuída tão-somente à modalidade de contratação – vôo charter – a qual possibilita alterações na rota, no horário e no local de embarque.
Advertência nos bilhetes que não afasta a obrigação de reparar os danos causados a passageiros em viagem ao Nordeste do Brasil, e que tiveram antecipado em um dia o vôo de retorno.
Responsabilidade da operadora de pacotes turísticos, Varig Travel, e da companhia aérea, BRA.
Valores e pagamento incontroversos. Apelação provida". (TJ/RS. Apelação 70011384807).

DIREITO IMOBILIÁRIO - Como elaborar contratos de locação comercial?

Fugir do tipo “contrato padrão”. Não existem modelos que se ajustem perfeitamente ao seu negócio. Cada acordo demanda a construção de um contrato especial.
  • O primeiro passo: não deixar as cláusulas genéricas e com obscuridades.
  • Criar uma estrutura clara e coerente dos contratos, a saber: objeto, forma e condições de pagamento, reajustes, índice escolhido, duração do contrato, garantia, extinção, cláusula penal, etc.
  • Observe as cláusulas que possam prejudicar o seu empreendimento, tais como: restrição de horário comercial, penalidades exageradas, prazo contratual, etc.
  • Fique atento à cláusula de reajuste do aluguel.
  • Observe a multa para o caso de rescisão do contrato.
  • Acompanhe sempre a execução do contrato.

ESPECIALIZAÇÃO EM DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL FDV/2010

Divulgo a especialização em Direito Civil e Empresarial que coordeno na Faculdade de Direito de Vitória (FDV).

O curso de 2010 conta com um novo módulo: DIREITO IMOBILIÁRIO.

Disponível em: http://www.fdv.br/downloads/Pos/cursos/empresarial.pdf

DIREITO EMPRESARIAL: Empresas partem para negociação

Segue interessante artigo sobre a tendência que vem cada dia mais crescendo no ambiente corporativo: a busca, no Judiciário, para fechar acordos em ações.

"Por inciativa própria, companhias tentam finalizar processos
Adriana Aguiar, de São Paulo
Empresas que respondem a um grande número de processos judiciais começam a ver na conciliação uma oportunidade de melhorar a imagem perante o mercado e reduzir custos gerados por ações judiciais. Em 2009, companhias como o Grupo Pão de Açúcar, a AES Eletropaulo e bancos como o Santander e Bradesco tomaram a iniciativa de procurar o Judiciário e propor acordos com o objetivo de encerrar processos. Na prática, a medida têm representado economia para as empresas.Em agosto do ano passado, o Grupo Pão de Açúcar, por exemplo, procurou o Tribunal Regional do Trabalho (TRT) do Rio de Janeiro, para tentar fechar acordos em 368 ações herdadas do Sendas Distribuidora. Com a anuência da presidência da corte, foram realizadas 267 audiências de conciliação do grupo, em 17 sessões, entre agosto e dezembro. Mais da metade desses conflitos resultou em acordo, totalizando 154 processos a menos para a companhia. As negociações somaram R$ 2,8 milhões - sendo R$ 1,8 milhões de imposto de renda (IR) e recolhimento previdenciário (INSS). A AES Eletropaulo que investe na conciliação desde 2006, conseguiu reduzir de 20 mil para 9 mil os processos que tratam de fraude na obtenção de energia elétrica - prática conhecida como "gato" - segundo o advogado sênior da AES Eletropaulo, Alexandro Catanzaro Saltari. O Banco Santander, que possui um núcleo em seu departamento jurídico para cuidar de ações que possam resultar em conciliação, agendou diversas reuniões com tribunais do Rio de Janeiro e São Paulo para tentar um mutirão de julgamentos. As conversas ainda são incipientes e a mais adiantada é com o TRT do Paraná. O Bradesco também informou, por meio da sua assessoria de imprensa, que sempre está aberto aos métodos alternativos de solução de conflitos.A desembargadora Gloria Regina Mello, que presidiu todas as audiências do Pão de Açúcar no TRT fluminense, afirma que a experiência foi positiva e pioneira no tribunal por ter sido uma iniciativa da própria empresa. "Optamos por não encaminhar propostas prontas sobre o valor oferecido ao ex-empregado, para que houvesse uma discussão mais aprofundada na audiência, que trouxesse uma maior satisfação para as partes envolvidas", diz. Todos os processos levados para a negociação tramitavam na segunda instância (com recurso de revista). Na maioria dos casos discutia-se o pagamento de horas extras, equiparação salarial e gratificações. O Grupo Pão de Açúcar também ficou satisfeito com os resultados. A assessoria de imprensa do grupo informou que essa foi uma forma de contribuir para o bom andamento do Judiciário e facilitar o andamento dos processos.O sucesso da iniciativa, levou outras empresas a procurarem o TRT interessadas em realizar experiência semelhante, segundo a desembargadora. "Muitas vezes, a decisão judicial não satisfaz nenhuma das partes envolvidas. O acordo abrevia a tramitação do processo, soluciona o conflito e chega a um denominador comum ", afirma Glória Mello.O departamento jurídico da AES Eletropaulo também colhe os frutos do uso da conciliação. "Essa prática já nos rendeu excelentes resultados com relação à arrecadação imediata das condenações por fraude", afirma Alexandro Catanzaro Saltari, advogado sênior da empresa. Somente na última Semana de Conciliação - promovida pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), no início de dezembro - , a AES Eletropaulo indicou oito mil processos e arrecadou cerca de R$ 600 mil, de acordo com o advogado. Para avaliar os processos que poderiam ser submetidos a uma conciliação, a empresa conta com uma central formada por dois advogados e 20 prepostos. Das ações indicadas pela empresa, cerca de 50% resultam em acordo, diz Saltari. "Há até juízes que nos citam como exemplo quando a questão é conciliação. E como servimos de modelo, já recebemos diversas visitas de empresas interessadas em implantar projetos semelhantes", afirma o advogado.O diretor jurídico do banco Santander, Arnaldo Laudísio, afirma que uma das principais vantagens da conciliação está no fato de a medida reduzir o valor gasto com os processos, tais como encargos legais e juros, em ações em que não possuem chances de serem favoráveis ao banco ao fim da tramitação. Para selecionar processos com esse perfil e acompanhá-los, o banco dispõe de 12 advogados, dentre os 160 profissionais que formam o departamento contencioso da instituição financeira". (Grifos nossos)