DICAS Direito Imobiliário - A multa contratual após a alteração na Lei do Inquilinato

ENTENDA O QUE IRÁ MUDAR QUANTO À MULTA CONTRATUAL, APÓS A ALTERAÇÃO NA LEI DO INQUILINATO

Autora: Bruna Lyra Duque

A Comissão de Constituição e Justiça do Senado aprovou, no dia 28/10/2009, o Projeto de Lei da Câmara número 140, de 2009 (Projeto de Lei número 71, de 2007, na origem), do Deputado José Carlos Araújo, que altera a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Treze dispositivos serão alterados e/ou acrescidos à lei em vigor. Tem-se, dentre tais inovações, a questão da multa contratual para a extinção antecipada do contrato provocada pelo locatário.

A Lei em vigor estabelece, no artigo 4º, que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador recuperar o imóvel alugado. O locatário, no entanto, “poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. Tal artigo refere-se, todavia, ao Código Civil de 1916. Assim, o projeto prevê uma nova redação para o artigo 4º, a saber:

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Grifos nossos).

Diante deste quadro, pode-se questionar: Há limite para aplicação da multa? O que propõe o projeto? Na verdade, tal alteração se ajusta ao artigo 413 do Código Civil brasileiro, que estabelece um parâmetro de razoabilidade e proporcionalidade para a aplicação da cláusula penal compensatória no contrato de locação.

Em relação à primeira pergunta, o Código Civil brasileiro de 2002, no artigo 412, estabelece que o limite é o valor total da obrigação. Sobre a segunda pergunta, o projeto de lei que alterará a Lei 8.245/91 sugere uma redução proporcional ao valor estabelecido inicialmente no contrato, de acordo com o tempo que falar para o término do negócio, ou seja, a multa deve ser calculada somente na proporção das prestações contratuais ainda não cumpridas.

Do exposto, será de grande valia a alteração na Lei do Inquilinato, não podendo mais ser adotada uma multa exagerada sem considerar o tempo para o término do período locatício. Ademais, caso tal postura seja adotada, poderá o locatário prejudicado ingressar com um pedido de revisão judicial da cláusula penal.

DICAS Direito Imobiliário - Entrevista Rádio Justiça do STF

Vejam minha entrevista na Rádio Justiça do STF.

Tema: Alterações na Lei do Inquilinato.

Apresentador: Pedro Beltrão.

Disponível em: http://www.radiojustica.jus.br/programa/verPrograma.php?seq_programa_radio=51

DICAS Direito Imobiliário - Alterações na Lei do Inquilinato

"CCJ aprova lei que facilita despejo de inquilino. (...) A Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) aprovou nesta quarta-feira a nova Lei do Inquilinato, que agiliza o procedimento de despejo nos casos em que o inquilino tem dívida com o proprietário ou a imobiliária. O projeto foi aprovado em caráter terminativo e, como há acordo, deve seguir agora para sanção presidencial".

"(...) Pelo projeto, bastará a expedição de um mandado de despejo para o locatário ser obrigado a deixar o imóvel. Hoje, é exigido que o inquilino receba dois mandados e duas diligências, o que atrasa o processo. O locador também é beneficiado com a alteração na regra que suspende o mandado de despejo apenas quando o inquilino paga o saldo devedor no prazo de 15 dias. (...) O projeto também beneficia o inquilino que, se for bom pagador, poderá ser desobrigado a registrar um fiador. Entre as alterações propostas, o fiador também poderá desistir da função, precisando, apenas, garantir aviso prévio de 120 dias. (...)". Grifos nossos.

Disponível em: http://veja.abril.com.br/noticia/brasil/ccj-aprova-lei-facilita-despejo-inquilino-508857.shtml

Súmula STJ - Contrato de seguro

"Inclusão de danos morais no contrato de seguro por danos pessoais, salvo exclusão expressa, agora é súmula. O contrato de seguro por danos pessoais compreende danos morais, salvo cláusula expressa de exclusão. Esse é o teor da súmula 402, aprovada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O projeto da súmula foi relatado pelo ministro Fernando Gonçalves. A consolidação desse entendimento é consequência de vários julgamentos realizados no STJ. Ao julgar o Resp 755718, a Quarta Turma entendeu que, prevista a indenização por dano pessoal a terceiros em seguro contratado, neste inclui-se o dano moral e a consequente obrigação, desde que não avençada cláusula de exclusão dessa parcela. Ao julgarem o Resp 929991, os ministros da Terceira Turma destacaram que a previsão contratual de cobertura dos danos pessoais abrange os danos morais tão somente se estes não forem objeto de exclusão expressa ou não figurarem como objeto de cláusula contratual independente. Segundo os ministros, se o contrato de seguro consignou, em cláusulas distintas e autônomas, os danos material, corpóreo e moral, e o segurado optou por não contratar a cobertura para este último, não pode exigir o seu pagamento pela seguradora". (Grifos nossos).

Disponível em: http://www.stj.gov.br/

MP/SP move ação contra juros abusivos praticados por bancos

"MP move ação contra juros abusivos praticados por bancos. O Ministério Público do Estado de São Paulo, por meio da Promotoria de Justiça do Consumidor da Capital, ajuizou Ação Civil Pública contra 10 instituições financeiras para que a Justiça declare nulas todas as cláusulas contratuais inseridas em contratos de crédito ou de financiamento à pessoa física firmados com os bancos, seja por meio de empréstimo pessoal, cheque especial, cartão de crédito, financiamentos ou qualquer outra modalidade, que estabeleceram taxas de juros superiores a 30% da taxa média de mercado apurada pelo Banco Central do Brasil no período. A ação foi ajuizada contra Itaú Unibanco Holding, Banco Bradesco, Banco Santander (Brasil), HSBC Bank Brasil, Banco Múltiplo, Banco Panamericano, BRB – Crédito Financiamento e Investimentos, Banco Cacique, Banco GE Capital, Citibank e BV Financeira. O MP pede, ainda, que as instituições financeiras sejam obrigadas a devolver aos consumidores os valores referentes aos juros pagos além do limite de 30% da taxa média de mercado".

Na ação, os promotores João Lopes Guimarães Júnior e Paulo Sérgio Cornacchioni destacam que “ninguém pode negar que a abusividade do spread praticado no Brasil pode ser constatada até mesmo em termos absolutos, bastando considerar os seus efeitos na economia e no superendividamento da população”. “Além disso, - observam - qualquer comparação com as taxas praticadas em outros países ou em outros tempos apenas confirma a percepção dos abusos que vêm ocorrendo”.
Para os promotores, “é de se esperar que, em regra, o consumidor procure o crédito em situações de emergência, premido por necessidade de dinheiro para diversas finalidades possíveis, quando já se mostram inviáveis outras soluções. É sabido que as situações de necessidade e urgência são propícias para os abusos. Por isso, quem concede empréstimo de dinheiro muitas vezes encontra, na situação aflitiva do necessitado, a oportunidade de impor taxa de juros exorbitantes, afinal, “em negócio jurídico bilateral, uma das partes, levada pela necessidade, ou pela inexperiência, ou pela irreflexão, diante de pressão do momento, assume obrigações excessivamente onerosas, que escapam à normalidade’”.
Eles argumentam que ao fixar taxa de juros em patamares excessivamente elevados em comparação com a média do mercado, as instituições financeiras praticam ato ilícito, “uma vez que desrespeitam flagrantemente os dispositivos legais que proíbem práticas abusivas, prestações desproporcionais e/ou iníquas, incompatíveis com a boa-fé ou a equidade e que ainda proíbem que se coloque o consumidor em desvantagem exagerada e que se obtenha aumento arbitrário do lucro”. (Grifos nossos).

Disponível em: http://www.mp.sp.gov.br./

Direito imobiliário: descumprimento do contrato de compra e venda e devolução das parcelas

"Trata-se, originariamente, de ação de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel em desfavor da ora recorrente, objetivando, além da desconstituição do negócio, a devolução de todas as parcelas pagas acrescidas de juros e multa, atualizadas monetariamente, bem como as perdas e danos. Sustenta a recorrente ofensa ao art. 1.092 do CC/1916, porquanto, havendo os compradores suspendido o pagamento das parcelas do preço antes do ajuizamento da ação, não poderiam exigir da construtora o adimplemento obrigacional, visto que também descumpriram o contrato. Para o Min. Relator, conforme o acórdão recorrido, ficou patenteado, no exame realizado pelas instâncias ordinárias, que efetivamente o atraso que já se configurava era claro em revelar a inadimplência da construtora, de sorte que o agir dos autores, ora recorridos, na cessação do pagamento era medida defensiva, para evitar prejuízo maior, até porque a suspensão deu-se não antes da paralisação das obras, mas sim quando do retardado reinício dessas, cinco meses além do fim do prazo que a própria construtora previra para o prosseguimento. Correto, pois, o referido acórdão quando concluiu que, então, os autores achavam-se ao abrigo da exceção de contrato não cumprido. Diante disso, a Turma não conheceu do recurso". (REsp 593.471-SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, julgado em 13/10/2009).

A revisão dos contratos e a teoria da imprevisão

Indico a leitura do artigo abaixo:

DUQUE, Bruna Lyra. A revisão dos contratos e a teoria da imprevisão: uma releitura do Direito contratual à luz do princípio da socialidade. Revista Portuguesa de Direito de Consumo, v. 51, p. 151-166, 2007.

Também disponível em: http://www.panoptica.org/11maiojunho07.htm.

Direito digital e teoria da aparência

DANO MORAL. ANÚNCIO. INTERNET. Trata-se de ação de indenização por danos morais devido a anúncio em página da internet de conteúdo ofensivo à imagem e à honra da autora, oferecendo programa sexual com fotos atribuídas a ela. O juiz deferiu liminar determinando que o provedor retirasse a página, sob pena de multa diária de R$ 200,00. Contra essa decisão, o provedor opôs agravo de instrumento, argüindo a impossibilidade técnica e jurídica para cumprir a obrigação por serem necessários procedimentos imputados à empresa controladora estrangeira, uma vez que o site foi criado por usuário, utilizando-se de ferramenta oferecida pela empresa controladora. Apesar desses argumentos, o Tribunal a quo manteve a liminar com base no art. 28 do CDC, com amparo na Teoria da Aparência. Assim, o cerne da questão cinge-se à possibilidade da aplicação dessa teoria, tendo em vista que o CDC somente fala em responsabilidade subsidiária de participante do mesmo grupo econômico, e não em responsabilidade direta. Concluiu o Min. Relator que, como o provedor no Brasil apresenta-se com a mesma logomarca da empresa estrangeira e que, ao acessá-la na rede mundial, abre-se o endereço na página do provedor no Brasil. Isso faz o consumidor não distinguir com clareza a divisa entre as duas empresas, uma aparenta ser a outra, portanto deve responder pelos riscos. Além de que tem o consumidor direito à facilitação da defesa de seus direitos, bem como à efetiva reparação dos danos morais experimentados. A empresa nacional, portanto, tem legitimidade passiva para responder à ordem judicial, não sendo razoável impor à autora o ônus de demandar contra a empresa internacional, mormente pela demora que acarretaria, a agravar-lhe o sofrimento moral. Ressaltou ainda que o juízo a quo facultou, na impossibilidade técnica, que o provedor adotasse procedimentos na sua controladora, uma vez que pertencem ao mesmo grupo econômico. Com esse entendimento, a Turma não conheceu do recurso, mantendo a decisão recorrida. (STJ. REsp 1.021.987-RN, Rel. Min. Fernando Gonçalves, julgado em 7/10/2008. Informativo 371). (Grifos nossos)

Contrato de corretagem

A simples intermediação do negócio impõe o dever de pagar a comissão no contrato de corretagem? Veja o posicionamento abaixo:

CORRETAGEM. COMISSÃO. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. O contrato de corretagem não impõe simples obrigação de meio, mas sim uma obrigação de resultado, cabendo o pagamento da comissão somente se a transação de compra e venda se concretizar. Precedentes citados: REsp 50.245-RJ, DJ 6/3/1995; REsp 238.305-MS, DJ 18/12/2000, e REsp 278.028-PE, DJ 19/2/2001. (STJ. REsp 208.508-SC, Relator Min. Cesar Asfor Rocha, julgado em 25/6/2002). (Grifos nossos).

DICAS Direito Imobiliário - Ação de despejo

A ação de despejo está subordinada a algum prazo? Segue interessante notícia divulgada no site do STJ sobre o tema.

"Não se pode exigir do locatário pagamento antecipado, exceto se o contrato não estiver assegurado por nenhuma garantia. Se houver descumprimento de cláusula contratual ou o locador não pagar o valor devido, a ação cabível é a de despejo. Segundo o STJ, para o ajuizamento desse tipo de ação por falta de pagamento, é desnecessária a prévia notificação ao locatário (Resp 834482/RN). O recurso de apelação interposto deve ser recebido somente no efeito devolutivo. Isso significa que a decisão de primeira instância deve ter mais garantia e ser executada de imediato, embora o recurso prossiga nas instâncias superiores.

Conforme o STJ, ainda é possível tutela antecipada nesse tipo de ação (Resp 702205/SP). A ação de despejo pode ser ajuizada a qualquer tempo, uma vez que não está subordinada a nenhum prazo (Resp 266153/RJ), e mesmo um longo período de inadimplência não descaracateriza a relação contratual, como decidiu o STJ em um caso da Bahia, em que um locatário passou 12 anos inadimplente (Resp 1007373/BA). O Tribunal de Justiça local havia entendido que, dadas as circunstâncias do processo, o vínculo locatício já havia se perdido; razão pela qual não se podia falar em ação de despejo. Segundo o relator no STJ, ministro Arnaldo Esteves Lima, “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é sempre a ação de despejo”. Uma execução de despejo é um procedimento constrangedor, para locador e locatário. A lei prevê prazos que podem variar, mas geralmente são de trinta dias. Excepcionalmente, aquele que requerer o despejo pode pedir liminar para desocupação de um imóvel em menos tempo, sem que a parte contrária seja ouvida, desde que o requerente preste uma caução para ressarcir o inquilino dos danos que possam ocorrer. A liminar só é possível em casos estritos, entre eles no descumprimento do acordo no qual se ajustou prazo mínimo de seis meses para desocupação. O despejo é uma questão delicada que, segundo a Lei do Inquilinato, não pode ocorrer até o 30º dia após a morte de um companheiro. As ações geralmente são julgadas por um juizado especial cívil quando se tratar de imóveis residênciais". (Grifos nossos).

MATÉRIA: Contratos bancários x fraude eletrônica

Entrevista concedida para o jornal A Tribuna (07/10/2009). Disponível em: http://www.redetribuna.com.br/noticias1/capa.html

2ª turma curso de "Práticas contratuais na área de venda de imóveis"

Inadimplência do condômino

Pode o condômino inadimplente sofrer sanções?

"Condôminos inadimplentes não podem usar equipamentos das áreas de lazer do prédio, segundo decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo.

Em acórdão, o desembargador Donegá Morandini relata que "não é justo que aquele que não cumpre as suas obrigações usufrua dos equipamentos de lazer do edifico à custa dos demais condôminos que pagam em dia as cotas condominiais". A decisão, de 21 de outubro, divide especialistas em direito imobiliário".

Disponível: http://www1.folha.uol.com.br/folha/cotidiano/ult95u506433.shtml

Comissão no contrato de corretagem

Será considerada potestativa a cláusula que condiciona o pagamento de corretagem à celebração do negócio jurídico?

"O corretor faz jus à comissão quando aproxima as partes, mesmo que não acompanhe as negociações até sua efetiva concretização. A sua dedicação deve ser usada na tentativa de encontrar interessados para o negócio e, uma vez que foi bem sucedido na tarefa, seu papel passa a ser secundário, devendo apenas estar à disposição das partes para auxiliar no que for solicitado. Basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida do negócio jurídico para que seja devida a comissão. Assim, é potestativa a cláusula que condiciona o pagamento de corretagem à celebração do negócio jurídico dentro de prazo cujo cumprimento, em grande parte, depende da vontade do próprio comitente. Assim, a Turma, ao prosseguir o julgamento, por maioria, negou provimento ao recurso". REsp 1.072.397-RS, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 15/9/2009. (Grifos nossos)

DICAS - Direito Imobiliário

Observem, antes da formação do contrato, a espécie de negócio firmado:

• Contrato de construção por empreitada: "Própria construtora se obriga a buscar recursos adequados para a execução da obra".
• Contrato de construção por administração: "O construtor assume a execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra, sendo o risco do empreendimento do proprietário" (artigo 58 da Lei 4.591/64).