FIANÇA ATÉ A ENTREGA DAS CHAVES

O fiador que se compromete em garantir a fiança até a entrega das chaves poderá requerer a exoneração da sua responsabilidade?

Na notícia abaixo, divulgada no site do TJ-PR, o tribunal reformou sentença que deferiu pedido de exoneração dos fiadores, em contrato de locação, e que havia isentado-os do pagamento das dívidas do locatário. Veja a decisão abaixo.

A 11.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná reformou, por unanimidade de votos, a sentença do Juízo da 14.ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba que julgou procedentes os embargos à execução interpostos por M.J.O. e S.I.C.O. (que figuravam como fiadores em contrato de locação) contra T.E.B.C. (proprietária do imóvel) para desonerá-los do contrato de fiança.

No dia 27 de fevereiro de 1997, na qualidade de proprietária de um imóvel localizado em Curitiba (PR), T.E.B.C. celebrou contrato de locação com a empresa Miguel Joelson Olivo-ME, para fins comerciais, pelo prazo de 12 meses, a vigorar a partir de 1º de março de 1997. Nesse contrato figuraram como fiadores M.J.O. e sua esposa, S.I.C.O.

Diante da inadimplência do locatário, a proprietária (T.E.B.C.) ajuizou uma ação de execução de título extrajudicial contra os fiadores (M.J.O. e sua esposa, S.I.C.O.) para cobrar deles o pagamento dos alugueres e encargos correspondentes aos meses de abril, maio e junho de 1998, bem como a multa contratual.

O fiadores opuseram embargos à execução sob o argumento de que devem ser exonerados da fiança porque, no dia 20 de novembro de 1997, o contrato de locação foi transferido, passando a ter como locatário o Sr. W.G.L. e não mais a empresa Miguel Joelson Olivo-ME.

Realizada a audiência, colhida a prova e apresentados os memoriais, a juíza da causa julgou procedentes os embargos à execução para o fim de exonerar os embargantes do contrato de fiança a partir do mês de março de 1998.

Irresignada, a embargada (proprietária do imóvel) interpôs recurso de apelação sustentando que não deve prevalecer a sentença porque os embargantes (fiadores) assumiram a obrigação pelo contrato de locação até a efetiva entrega das chaves e que ela não foi notificada acerca de tal ato.

O relator do recurso de apelação, desembargador Augusto Lopes Côrtes, consignou em seu voto: "Razão assiste a apelante. Isso porque restou contratado entre as partes a impossibilidade do locatário sublocar o imóvel a terceiro, sem anuência expressa da locadora, conforme se retira da cláusula 10.3 do contrato de locação".

"Assim, deve ser considerado inválido o contrato de sublocação formulado entre Miguel Joelson Olivo ME. e [T.E.B.C.], pois não há prova nos autos de que a apelante, ora locatária, restou notificada, por escrito, da cessão dos direitos e obrigações decorrentes do contrato de locação a outrem."

"Neste sentido, ressalte-se que a desocupação do imóvel, por si só, não implica na rescisão do contrato de locação, devendo o locatário ou os fiadores, para comprovar a exclusão de suas responsabilidades por aluguéis posteriores exibirem, ou o recibo de entrega das chaves, ou o contrato de sublocação devidamente assinado pelo locador e o novo locatário, hipóteses estas, que não ocorreram no caso em tela."

"Em vista disso, não podem os fiadores, ora embargantes, serem considerados exonerados do pagamento dos valores locatícios referentes aos meses de abril de 1998 a junho de 1998, mormente porque o locatário não cientificou a locadora da sublocação."

"Assim, a continuidade da ocupação do imóvel por [W.G.L.] deve ser considerada como sublocação irregular, não consentida pela locadora, permanecendo os embargantes obrigados pelo pagamento dos valores locatícios e demais encargos decorrentes do contrato de locação formalizado entre [T.E.B.C. e Miguel Joelson Olivo ME]."

"Ademais, no que tange à responsabilidade dos fiadores retira-se do contrato de locação, cláusula 11.1, que os apelados se responsabilizaram de maneira expressa em garantir a dívida até a efetiva entrega das chaves, inclusive em casos de prorrogação contratual."

"Sobre a responsabilidade do fiador frente à Súmula 214 STJ tem-se entendido através da jurisprudência que se o fiador seresponsabilizou de maneira expressa em garantir a dívida até a efetiva entrega das chaves do imóvel, responderá em juízo pelos débitos do afiançado, não se aplicando a Súmula 214 do STJ, entendimento este que encontra amparo no princípio da autonomia da vontade, que não pode ser suprimido sob o argumento de interpretação do contrato mais favoravelmente ao fiador, não havendo também que se falar em confronto com a regra civil que veda a interpretação extensiva à fiança."

"No caso em apreço, verifica-se que o contrato era por prazo determinado de 12 meses, com vigência de 01/03/1997 a 28/02/1998; todavia, após esta data nem o fiador e nem a parte denunciaram o contrato, tendo este se prorrogado automaticamente, vigorando por prazo indeterminado. Ainda, no contrato quanto à garantia fidejussória há menção de que o fiador ficaria responsável solidariamente pelo pagamento do imóvel e demais encargos decorrentes da locação, até a efetiva entrega das chaves."

"No caso, não será aplicada a Súmula 214 do STJ [‘O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu'], haja vista que os fiadores concordaram em garantir a locação até a efetiva entrega das chaves, respondendo, portanto, pelas obrigações solidariamente, ao pagamento do aluguel e encargos correspondentes aos meses de abril até junho de 1998." (TJ-PR. Apelação Cível n.º 837342-6) (grifo nosso).