CONTRATOS DE ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA

O STJ analisou o tema aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nos contratos de administração imobiliária

O ministro Villas Bôas Cueva, ministro da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), concluiu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) incide nos contratos de administração imobiliária, pois o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é destinatário final do serviço prestado.

No caso julgado, a empresa AI Ltda. questionou decisão do Tribunal de Justiça do Paraná, sustentando que o proprietário que contrata imobiliária para administrar seu imóvel não se ajusta ao conceito de consumidor. No caso, a discussão da demanda se voltava para análise da natureza abusiva de cláusula estabelecida em contrato de adesão. Em seu voto, o relator apurou:

“Saber se o destinatário final de um produto ou serviço se enquadra no conceito de consumidor é compreender, além da sua destinação, se a relação jurídica estabelecida é marcada pela vulnerabilidade da pessoa física ou jurídica que adquire ou contrata produto ou serviço diante do seu fornecedor”, ressaltou o ministro em seu voto.

Além disso, o ministro considerou, segundo divulgação em “Notícias do STJ” que existem duas relações jurídicas distintas na administração: a de prestação de serviços, estabelecida com o proprietário de um ou mais imóveis, e a de locação propriamente dita, em que a imobiliária atua como intermediária de um contrato de locação. Assim, a prestação de serviços é uma relação autônoma, que pode até não ter como objetivo a locação daquela edificação.

Segundo o relator, normalmente, mas não sempre, a administração imobiliária envolve a divulgação, a corretagem e a própria administração do imóvel com vistas à futura locação. Sendo assim, o dono do imóvel ocupa a posição de destinatário final econômico do serviço, pois remunera a expertise da contratada e o know-how oferecido em benefício próprio. Não se trata propriamente de atividade que agrega valor econômico ao bem.

Citando doutrina e precedentes, o ministro enfatizou que, além da locação do imóvel, a atividade imobiliária também pode se resumir no cumprimento de uma agenda de pagamentos (taxas, impostos e emolumentos) ou apenas na conservação do bem, na sua manutenção e até mesmo, em casos extremos, em simples exercício da posse, presente uma eventual impossibilidade do próprio dono.

A Turma entendeu que, diante de tal abrangência, somente circunstâncias muito peculiares e especiais seriam capazes de afastar a vulnerabilidade do contratante e justificar a não aplicação do CDC nesses casos, seja porque o contrato firmado é de adesão, seja porque é uma atividade complexa e especializada, seja porque os mercados se comportam de forma diferenciada e específica em cada lugar e período.

“Portanto, sob qualquer ângulo que se examine a questão, parece evidente que o proprietário de imóvel que contrata imobiliária para administrar seus interesses é, de fato, destinatário final fático e também econômico do serviço prestado, revelando a sua inegável condição de consumidor”, concluiu o relator.

Disponível em: http://www.stj.jus.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp.

ADIMPLEMENTO E EXTINÇÃO DA OBRIGAÇÃO

Divulgo uma atividade a ser realizada na Faculdade de Direito de Vitória aos meus alunos do 3o período. O tema do trabalho é "Adimplemento e Extinção da Obrigação".

O trabalho busca aproximar o aluno da realidade, pois cada grupo é incentivado a pesquisar, nas relações obrigacionais, situações de descumprimento da lei ou abusividade. Em resumo, descrevo a atividade:

1. Os alunos serão divididos em grupos. Os seguintes temas foram distribuídos para cada grupo: 

• Pagamento feito por terceiro interessado
• Consignação em pagamento
• Dação em pagamento
• Sub-rogação
• Novação objetiva
• Adimplemento substancial
• Supressio/Surrectio
• Violação positiva da obrigação

2. Cada grupo escolherá um tema atual sobre "Adimplemento e Extinção da Obrigação" e deverá apresentar situações práticas, observando os artigos 313 a 388 do Código Civil. 

3. Os alunos apresentarão, em sala, o caso escolhido e desenvolverão uma exposição criativa (música, vídeo, teatro, jornal, entrevista, etc.). Cada grupo tem 15 minutos para apresentar o trabalho.

4. Cada grupo confeccionará um relatório que deverá abordar os fatos, a fundamentação jurídica adotada e a conclusão do grupo.

5. Serão utilizadas duas aulas para o desenvolvimento da atividade. 

SURRECTIO E SUPRESSIO NO DIREITO IMOBILIÁRIO

A surrectio é uma modalidade aquisitiva de determinado direito subjetivo, sendo que tal aquisição restará formada em razão de determinado comportamento. Assim, a surrectio seria o exercício continuado de uma situação jurídica em contraponto do convencionado ou, até mesmo, do ordenamento jurídico, e isso implicaria em nova fonte de direito subjetivo, estabilizando a relação jurídico pro futuro (NORONHA, 1994, p. 183). 

A supressio é uma supressão de um direito ou de um dever estabelecido originariamente num acordo. Assim, percebe-se que os dois institutos estão conectados, formando-se um círculo de aplicação cumulativa da aquisição do direito para uma parte e da perda do direito para a outra.
A surrectio, na área imobiliária, pode promover a ampliação do conteúdo obrigacional mediante o aparecimento de uma nova prática do costume, do uso, das prerrogativas, etc. Já a supressio promoverá a supressão de algo anteriormente estabelecido pelos contratantes.

Sobre os temas, seguem abaixo julgados recentes.

Despejo por falta de pagamento cumulado com cobrança. Locação. Reajustes contratuais não implementados pelas partes por longo período. Pedido de reajustes dos aluguéis indevido. Supressio. Violação da boa-fé objetiva. Aluguéis e encargos moratórios devidos com base em acordo firmado pelas partes e até o depósito das chaves em juízo. Mantida a condenação da ré nos ônus da sucumbência. Recurso provido em parte.  (1516775920098260100 SP 0151677-59.2009.8.26.0100, Relator: Hamid Bdine, Data de Julgamento: 02/08/2012, 32ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 10/08/2012).

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS - EMBARGOS À EXECUÇÃO - ÍNDICE DE REAJUSTE CONTRATUAL DOS ALUGUÉIS NÃO APLICADO POR MAIS DE TRÊS ANOS INADMISSIBILIDADE PRINCÍPIO DA BOA-FÉ E APLICAÇÃO DO INSTITUTO DA SUPRESSIO. A atitude do locador que passa a exigir em contradição ao comportamento adotado anteriormente durante mais de três anos vai de encontro ao princípio da boa-fé objetiva que deve nortear as relações contratuais Aplicação do instituto da supressio, segundo o qual a inércia de uma das partes gera na outra expectativa que o direito não será exercido - Apelo improvido. (1424651420098260100 SP 0142465-14.2009.8.26.0100, Relator: José Malerbi, Data de Julgamento: 07/05/2012, 35ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 08/05/2012).

CONDOMÍNIO RESIDENCIAL. GARAGEM. INSTALAÇÃO DE COMÉRCIO. IMPOSSIBILIDADE. SUPRESSIO E SURRECTIO. CONTESTAÇÃO QUE CONFLITA COM REFERIDOS INSTITUTOS. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. VEDAÇÃO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA.1. Mesmo que se entenda que se aplicam os institutos da supressio e da surrectio na relação jurídica dos autos, os réus não comprovaram que o autor autorizou o uso comercial das garagens para vários outros condôminos e por tempo relevante e suficiente a caracterizar a perda do direito de exigir a paralisação da atividade. 3. Ônus da prova dos réus. Alegação de fatos constitutivos, modificativos e impeditivos do direito do autor. Descumprimento.2. Convenção de Condomínio. Previsão expressa de uso residencial das unidades condominiais. A convenção de condomínio faz lei entre as partes. Procedência mantida. Recurso não provido. (8947220118260007 SP 0000894-72.2011.8.26.0007, Relator: Carlos Alberto Garbi, Data de Julgamento: 31/01/2012, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/02/2012).

OS DEVERES ANEXOS NA RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-CONTRATUAL

O QUE É RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-CONTRATUAL? QUAIS SÃO OS EFEITOS GERADOS PELO ROMPIMENTO ILEGÍTIMO DA TRATATIVA?

A responsabilidade pré-contratual é aquela que nasce de uma relação ainda sem contrato, as NEGOCIAÇÕES PRELIMINARES, sendo estas consideradas pela doutrina como conversas prévias, verdadeiras sondagens, que não obrigam as partes e não criam vínculo contratual entre as mesmas. 

Acontece que, em alguns casos, as negociações preliminares podem gerar expectativas e podem impor um gasto ao pretenso contratante. Nesse caso, pode-se falar em indenização pela quebra da tratativa.

Ressalta-se que tal instrumento de negociação não pode ser confundido com os contratos preliminares, porque originam só debates sobre aquilo que se pretende contratar. Estes originam deveres e criam um vínculo de formação de um outro negócio: o contrato definitivo.  Veja julgado recente do STJ sobre o tema responsabilidade civil pré-contratual.

DIREITO CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL PRÉ-CONTRATUAL. A parte interessada em se tornar revendedora autorizada de veículos tem direito de ser ressarcida dos danos materiais decorrentes da conduta da fabricante no caso em que esta — após anunciar em jornal que estaria em busca de novos parceiros e depois de comunicar àquela a avaliação positiva que fizera da manifestação de seu interesse, obrigando-a, inclusive, a adiantar o pagamento de determinados valores — rompa, de forma injustificada, a negociação até então levada a efeito, abstendo-se de devolver as quantias adiantadas. A responsabilidade civil pré-negocial, ou seja, a verificada na fase preliminar do contrato, é tema oriundo da teoria da culpa in contrahendo, formulada pioneiramente por Jhering, que influenciou a legislação de diversos países. No Brasil, o CC/1916 não trazia disposição específica a respeito do tema, tampouco sobre a cláusula geral de boa-fé objetiva. Todavia, já se ressaltava, com fundamento no art. 159 daquele diploma, a importância da tutela da confiança e da necessidade de reparar o dano verificado no âmbito das tratativas pré-contratuais. Com o advento do CC/2002, dispôs-se, de forma expressa, a respeito da boa-fé (art. 422), da qual se extrai a necessidade de observância dos chamados deveres anexos ou de proteção. Com base nesse regramento, deve-se reconhecer a responsabilidade pela reparação de danos originados na fase pré-contratual caso verificadas a ocorrência de consentimento prévio e mútuo no início das tratativas, a afronta à boa-fé objetiva com o rompimento ilegítimo destas, a existência de prejuízo e a relação de causalidade entre a ruptura das tratativas e o dano sofrido. Nesse contexto, o dever de reparação não decorre do simples fato de as tratativas terem sido rompidas e o contrato não ter sido concluído, mas da situação de uma das partes ter gerado à outra, além da expectativa legítima de que o contrato seria concluído, efetivo prejuízo material. (STJ. REsp 1.051.065-AM, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 21/2/2013). (grifo nosso).

CONTRATOS DE PARCERIA INTEREMPRESARIAL

Iniciaremos, nos próximos posts, exposições sobre parcerias nas áreas de saúde, imobiliário, franquia, petróleo e mineração.

Em princípio, o leitor pode achar estranha a relação do tema "contrato de parceria interempresarial" com os nichos indicados, mas tal contrato é amplamente utilizado, às vezes até mesmo vulgarizado, sendo que existem empresários que o utilizam mesmo sem o conhecimento devido dos seus efeitos e das suas consequências.
Pretendemos, no entanto, antes de ingressar no tema perquirir a atuação preventiva a ser adotada e que poderá viabilizar a implementação ou não das relações parceiras. 
A advocacia consultiva trabalha com essas questões e se preocupa em apresentar ao cliente empresário orientações e procedimentos para melhor atender ao negócio e à sua formatação.
A due diligence na área jurídica, portanto, permite a avaliação de medidas e atos com o objetivo de apresentar um cenário mais seguro às relações jurídicas que se desenvolvem no universo empresarial com colaboradores, clientes, bancos, fornecedores de insumos,  transportadoras, seguros, etc. 

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

USO INDEVIDO DE IMAGEM EM PROPAGANDA

O dano moral corresponde ao abalo sofrido pela vítima no âmbito extrapatrimonial, ou seja, é lesão de bem que integra os direitos da personalidade, como a honra, a dignidade, a imagem e o bom nome e que, por sua vez, acarreta ao lesado dor, sofrimento, tristeza, vexame ou humilhação [1].

A jurisprudência é pacifica quanto ao dever de indenizar nos casos de uso indevido de imagem, considerando o dano in re ipsa, ou seja, não precisa de comprovação, pois basta meramente a demonstração do ato ilícito. 

Carlos Alberto Bittar[2] assevera que:

Danos morais são lesões sofridas pelas pessoas, físicas ou jurídicas, em certos aspectos de sua personalidade, em razão de investidas injustas de outrem. São aqueles que atingem a moralidade e a afetividade da pessoa, causando-lhe constrangimentos, vexames, dores, enfim, sentimentos e sensações negativas. Contrapõem-se aos danos denominados materiais, que são prejuízos suportados no âmbito patrimonial do lesado.

O STJ se manifestou recentemente sobre tema:

DIREITO CIVIL. DANOS MORAIS PELO USO NÃO AUTORIZADO DA IMAGEM EM EVENTO SEM FINALIDADE LUCRATIVA. O uso não autorizado da imagem de atleta em cartaz de propaganda de evento esportivo, ainda que sem finalidade lucrativa ou comercial, enseja reparação por danos morais, independentemente da comprovação de prejuízo. A obrigação da reparação pelo uso não autorizado de imagem decorre da própria utilização indevida do direito personalíssimo. Assim, a análise da existência de finalidade comercial ou econômica no uso é irrelevante. O dano, por sua vez, conforme a jurisprudência do STJ, apresenta-se in re ipsa, sendo desnecessária, portanto, a demonstração de prejuízo para a sua aferição. REsp 299.832-RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 21/2/2013. (grifo nosso).

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[1] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: responsabilidade civil, vol. 4, 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 377.

[2] BITTAR, Carlos Alberto. Danos morais: critérios para a sua fixação. São Paulo: Saraiva, 2000. p. 15.

OBRIGAÇÃO INDIVISÍVEL

Foram aprovados 46 Enunciados na VI Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal.

O Enunciado 540 interpretou o artigo 263 do Código Civil, que explica como se dá o inadimplemento da obrigação indivisível passiva (obrigação com pluralidade de devedores e unidade de prestação). Pelo dispositivo legal, precisamos identificar quem descumpriu a obrigação. Depois de resolvida tal indagação, podemos atribuir a responsabilidade especificamente ao devedor culpado.

Segue o inteiro teor do Enunciado e a sua fundamentação:

"ENUNCIADO 540 – Havendo perecimento do objeto da prestação indivisível por culpa de apenas um dos devedores, todos respondem, de maneira divisível, pelo equivalente e só o culpado, pelas perdas e danos.

Justificativa: O art. 263 do CC, em seu § 2o, ao tratar da perda do objeto da obrigação indivisível, prevê que, “se for de um só a culpa, ficarão exonerados os outros, respondendo só esse pelas perdas e danos”.

A grande maioria da doutrina (Álvaro Villaça Azevedo, Maria Helena Diniz, Sílvio de Salvo Venosa, Nelson Rosenvald e Cristiano Chaves de Farias), interpretando o § 2o de acordo com o caput do art. 263 (“Perde a qualidade de indivisível a obrigação que se resolver em perdas e danos”), afirma que, havendo perda da prestação por culpa de apenas um dos devedores, não há isenção ou redução da responsabilidade dos demais, que, de maneira divisível, respondem pelo equivalente e só o culpado, pelas perdas danos.

Nesse sentido, Sílvio de Salvo Venosa afirma: “mas pelo valor da prestação, evidentemente, responderão TODOS” (Direito Civil, v. 2, 11a ed. São Paulo: Atlas, p. 108). Diante da clareza da doutrina e da lógica do sistema, o enunciado só tem razão de ser em virtude da discordância de Flávio Tartuce:

“Entendemos que a exoneração mencionada no parágrafo em análise é total, eis que atinge tanto a obrigação em si quanto a indenização suplementar” (Direito Civil, 4a ed. São Paulo: Método, v. 2, p. 115)".

Disponível em: http://www.jf.jus.br/cjf/CEJ-Coedi/jornadas-cej/VI%20JORNADA1.pdf.

SOLIDARIEDADE ATIVA NO CONTRATO DE LOCAÇÃO

A solidariedade ativa se dá quando, havendo vários credores, cada um tem direito de exigir do devedor comum o cumprimento da prestação por inteiro, na forma do artigo 267 do CC. Na Lei do Inquilinato (Lei 8.245 de 1991), em seu artigo 2o, a solidariedade será presumida, se o contrário não foi estipulado pelas partes.

No julgado abaixo, a solidariedade ativa se apresenta quando o contrato for firmado com a presença de mais de um locador. Assim, qualquer mudança ou extinção no pacto necessitará da anuência de todos os locadores envolvidos.

CIVIL LOCAÇÃO RELAÇÃO DE DIREITO PESSOAL -SOLIDARIEDADE ATIVA ADITAMENTO CONTRATUAL E DENÚNCIA IMOTIVADA NECESSIDADE DE DELIBERAÇÃO CONJUNTA.1. A solidariedade ativa na relação ex locato não autoriza a cada um dos co-locadores alterar unilateralmente as condições contratuais, sendo imprescindível expressa e uníssona aquiescência dos demais.2. Cada co-locador pode pedir a rescisão do negócio jurídico por descumprimento das cláusulas contratuais previstas no instrumento de locação. Contudo, a rescisão imotivada depende de aquiescência de todos, até porque poderão ser responsabilizados solidariamente por eventuais perdas e danos.3. Recurso parcialmente provido. (Processo SP 0034786-98.2009.8.26.0602, Relator: Artur Marques, Data de Julgamento: 01/08/2011, 35ª Câmara de Direito Privado).

CONSTITUCIONALISMO BRASILEIRO, DEMOCRACIA E CORPORATIVISMO

Divulgo a publicação do meu artigo "CONSTITUCIONALISMO BRASILEIRO, DEMOCRACIA E CORPORATIVISMO" na Revista Derecho y Cambio Social.

SUMÁRIO: 1 Introdução; 2 Uma análise histórica do constitucionalismo econômico brasileiro e os direitos sociais;  3 O corporativismo e o autoritarismo no Brasil; 4 O Estado Social e a democracia; 5 Considerações finais; 6 Referências.

RESUMO: O estudo analisará o contexto histórico do constitucionalismo econômico brasileiro e o Estado Social nos anos de 1930 a 1945. Objetiva-se compreender as bases sociológicas da interpretação de Oliveira Vianna sobre a realidade constitucional brasileira. A proposta deste artigo será indicar a concretização do debate democrático a partir de elementos econômicos, sem, contudo, se pautar em critérios absolutos de vinculação do povo aos interesses gerais orientados pelo Estado e por seus “escolhidos”.

Palavras-chaves: Corporativismo – direitos sociais – democracia.

O artigo está disponível em: http://www.derechoycambiosocial.com/revista032/constitucionalismo_democracia_corporativismo.pdf.

DIREITO CONDOMINIAL

Dr. Danilo Ribeiro, advogado do Lyra Duque Advogados, concedeu entrevista ao Jornal A Tribuna do dia 24/03/2013 sobre o tema "Esquadrão da boa vizinhança em condomínios".

Disponível em: http://www.redetribuna.com.br/jornal/noticias/2004/esquadrao-da-boa-vizinhanca-em-condominios.

PLANO JURÍDICO DE NEGÓCIOS

O "PLANO JURÍDICO DE NEGÓCIOS (PJN)" é uma atividade interdisciplinar que criei, voltada aos meus alunos do 5o período da Faculdade de Direito de Vitória, e objetiva aproximar o aluno da realidade de mercado jurídico-empresarial. 

Imaginando um cenário de captação de cliente, cada grupo deverá se portar como uma banca de advocacia e propor medidas preventivas jurídicas aos possíveis clientes. Como exemplo, pode-se citar o grupo que escolher uma construtora. Nesse caso, os contratos da empresa a serem confeccionados junto aos consumidores poderão ser avaliados pelos alunos/”advogados”, assim como, a forma que essa empresa se porta no mercado diante de um inadimplemento do consumidor/comprador da unidade imobiliária.

Em resumo, segue a descrição da atividade.

• Cada grupo escolherá uma empresa e deverá visitá-la, com o objetivo a prospectar que medidas preventivas podem ser tomadas pela empresa para evitar conflitos judiciais (relacionados à disciplina Direito Civil IV - Contratos em espécie).

• Os alunos escolherão as empresas, bem como, avaliarão a relação da empresa com o mercado e as implicações jurídicas dessa atuação junto aos consumidores/clientes, terceiros, fornecedores, etc.

• Os alunos serão divididos em grupos de 4/5 integrantes, que deverão atuar como advogados associados e confeccionar um plano jurídico de negócios. Além do plano, os alunos deverão confeccionar um contrato de prestação de serviços advocatícios.

• Os alunos deverão analisar a situação da empresa cliente e, na sequência, apresentarão, em sala, um modelo de negócio para a empresa (voltada para à disciplina Direito Civil IV - Contratos em espécie).

• Em sala de aula, uma banca (composta por advogados e profissionais do mercado) avaliará a atuação de cada grupo.

• Serão utilizadas duas aulas para o desenvolvimento da atividade.

INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO

Divulgo entrevista concedida ao programa "Café com Leite", no dia 07/03/2013, sobre o tema "Inquilino que não paga aluguel".

PARTILHA PATRIMONIAL NÃO SE APLICA AO INVENTO

A ex-mulher tem direito à divisão de 50% do patrimônio do casal. Tem direito, ainda, a 50% das cotas da empresa, quando figura como sócia no contrato social. No entanto, não tem direito à autoria intelectual de um invento, pois tal autoria é personalíssima, "de forma que não há como reconhecer comunicabilidade ou determinar seja ela (a autoria do invento) partilhada, em função da dissolução de um casamento", conforme decisão do TJ-RS, in verbis:

"APELAÇÃO. SEPARAÇÃO. PARTILHA. A partilha de cotas de empresa não pode tomar por base o valor do capital social e nem o valor do patrimônio líquido, mas sim o valor real que a participação confere ao sócio, a ser apurado em liquidação de sentença. Em sendo comuns as cotas, é de rigor determinar sejam divididos os lucros distribuídos pela empresa. A patente sobre invento criado pelo apelado é personalíssima e exclusiva dele". (TJ-RS. No 70048117212. 8a Câmara Cível).

Maiores informações:  http://www.lyraduque.com.br.