PROMESSA DE COMPRA E VENDA: juros antes da entrega da obra

A cláusula do contrato de promessa de compra e venda que cobra juros mensais de 1% (um por cento), com cálculo projetado a partir da assinatura do contrato e antes da entrega da obra, constitui cobrança abusiva?

Segundo alguns Tribunais, o fundamento da abusividade pode ser assim destacado:

1)    A Lei 4.591 de 1964 não regula a cobrança;

2) Durante a fase de construção não há aproveitamento do imóvel, logo a cobrança é indevida;

2)    O artigo 51 do CDC pode ser aplicado ao caso, vez que trata-se de previsão contratual que onera o consumidor;

3)    A cobrança, portanto, gera um enriquecimento ilícito para o construtor.

Segue posicionamento do STJ:

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE JUROS COMPENSATÓRIOS DURANTE A OBRA. "JUROS NO PÉ". ABUSIVIDADE. INEXISTÊNCIA DE EMPRÉSTIMO, FINANCIAMENTO OU QUALQUER USO DE CAPITAL ALHEIO. 1. Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel - "juros no pé" -, porquanto, nesse período, não há capital da construtora/incorporadora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido. 2. Em realidade, o que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo. Vale dizer, se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios, de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo. 3. Recurso especial improvido. (STJ, REsp 670.117, Quarta Turma, Relator: Ministro Luiz Felipe Salomão, Julgado: 14/09/2010, Publicado: 23/09/2010) (grifo nosso)

Ademais, o Código Civil prevê a aplicação de juros moratórios e compensatórios. Os moratórios são cobrados em razão do não cumprimento da obrigação no prazo ajustado, podendo o credor constituir o devedor em mora. Já os compensatórios são cobrados em decorrência do uso consentido do capital alheio.

Ora, nesse raciocínio, é indevida a cobrança de juros compensatórios durante a fase de execução de obras, pois, nesse período, não se pode falar em utilização de capital alheio.