ENTENDA O QUE IRÁ MUDAR QUANTO À MULTA CONTRATUAL, APÓS A ALTERAÇÃO NA LEI DO INQUILINATO
Autora: Bruna Lyra Duque
A Comissão de Constituição e Justiça do Senado aprovou, no dia 28/10/2009, o Projeto de Lei da Câmara número 140, de 2009 (Projeto de Lei número 71, de 2007, na origem), do Deputado José Carlos Araújo, que altera a Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato). Treze dispositivos serão alterados e/ou acrescidos à lei em vigor. Tem-se, dentre tais inovações, a questão da multa contratual para a extinção antecipada do contrato provocada pelo locatário.
A Lei em vigor estabelece, no artigo 4º, que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador recuperar o imóvel alugado. O locatário, no entanto, “poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. Tal artigo refere-se, todavia, ao Código Civil de 1916. Assim, o projeto prevê uma nova redação para o artigo 4º, a saber:
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Grifos nossos).
Diante deste quadro, pode-se questionar: Há limite para aplicação da multa? O que propõe o projeto? Na verdade, tal alteração se ajusta ao artigo 413 do Código Civil brasileiro, que estabelece um parâmetro de razoabilidade e proporcionalidade para a aplicação da cláusula penal compensatória no contrato de locação.
Em relação à primeira pergunta, o Código Civil brasileiro de 2002, no artigo 412, estabelece que o limite é o valor total da obrigação. Sobre a segunda pergunta, o projeto de lei que alterará a Lei 8.245/91 sugere uma redução proporcional ao valor estabelecido inicialmente no contrato, de acordo com o tempo que falar para o término do negócio, ou seja, a multa deve ser calculada somente na proporção das prestações contratuais ainda não cumpridas.
Do exposto, será de grande valia a alteração na Lei do Inquilinato, não podendo mais ser adotada uma multa exagerada sem considerar o tempo para o término do período locatício. Ademais, caso tal postura seja adotada, poderá o locatário prejudicado ingressar com um pedido de revisão judicial da cláusula penal.
A Lei em vigor estabelece, no artigo 4º, que durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador recuperar o imóvel alugado. O locatário, no entanto, “poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada”. Tal artigo refere-se, todavia, ao Código Civil de 1916. Assim, o projeto prevê uma nova redação para o artigo 4º, a saber:
Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Grifos nossos).
Diante deste quadro, pode-se questionar: Há limite para aplicação da multa? O que propõe o projeto? Na verdade, tal alteração se ajusta ao artigo 413 do Código Civil brasileiro, que estabelece um parâmetro de razoabilidade e proporcionalidade para a aplicação da cláusula penal compensatória no contrato de locação.
Em relação à primeira pergunta, o Código Civil brasileiro de 2002, no artigo 412, estabelece que o limite é o valor total da obrigação. Sobre a segunda pergunta, o projeto de lei que alterará a Lei 8.245/91 sugere uma redução proporcional ao valor estabelecido inicialmente no contrato, de acordo com o tempo que falar para o término do negócio, ou seja, a multa deve ser calculada somente na proporção das prestações contratuais ainda não cumpridas.
Do exposto, será de grande valia a alteração na Lei do Inquilinato, não podendo mais ser adotada uma multa exagerada sem considerar o tempo para o término do período locatício. Ademais, caso tal postura seja adotada, poderá o locatário prejudicado ingressar com um pedido de revisão judicial da cláusula penal.
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