PROPRIETÁRIO X LOCATÁRIO X CONDOMÍNIO

No contrato de locação, as partes são denominadas locador (proprietário) e locatário (inquilino). Como ficam, no entanto, as questões a serem resolvidas entre condomínio x locador, quando o locatário é o causador de danos na área comum ou na própria unidade alugada? 

O Direito Civil denomina de obrigação propter rem aquela proveniente da relação dono x coisa, isto é, em função de ser o sujeito titular do bem. Na teia jurídica locador x locatário x condomínio, o locador tem obrigação propter rem sobre a coisa (o imóvel alugado).

Assim sendo, o locador responde por atos praticados pelo locatário, no condomínio, especialmente quando tais atos atingem os demais condôminos.

A Lei 8.245 de 1991 apresenta proteções ao locador nos casos de violações por parte do locatário dos deveres contratuais de conservação do bem. Sendo assim, cabe ao locador fiscalizar o correto uso da coisa alugada a fim de não prejudicar terceiros (condôminos).

Percebe-se que quanto mais as relações civis se tornam complexas, mais derivações aparecem e, assim, formam uma verdadeira "teia" de sujeitos, objetos e reflexos jurídicos. Não é apenas o aluguel, portanto, que unirá o locador e o locatário, pois a eficácia do contrato poderá ofender interesses coletivos (condomínio).

O julgado abaixo, recentemente apreciado pelo STJ, aborda muito bem a questão proposta.

RECURSO ESPECIAL - DIREITO CIVIL - CONDOMÍNIO - LOCAÇÃO - DESCUMPRIMENTO DOS DEVERES CONDOMINIAIS PELO LOCATÁRIO - AUSÊNCIA DE HIGIENE E LIMPEZA DA UNIDADE - IDENTIFICAÇÃO, NA ESPÉCIE - LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM - PROPRIETÁRIO - DIREITO DE VIZINHANÇA - OBRIGAÇÃO PROPTER REM - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO.

I - O locador mantém a posse indireta do imóvel, entendida como o poder residual concernente à vigilância, à conservação ou mesmo o aproveitamento de certas vantagens da coisa, mesmo depois de transferi-la a outrem o direito de usar o bem objeto da locação.

II - Na condição de proprietário, ao locador cumpre zelar pelo uso adequado de sua propriedade, assegurando-se da correta destinação dada pelo inquilino mormente no que se refere à questão concernente à higiene e limpeza da unidade objeto da locação que possui grave repercussão social, podendo, assim, interferir na esfera de saúde dos demais condôminos.

III - Ao proprietário é conferido instrumento coercitivo apto a compelir o locatário a cumprir as determinações condominiais, inclusive com a possibilidade de ajuizamento de ação de despejo, nos termos da Lei n.º 8.245/91.

IV - Assim, tratando-se de direito de vizinhança a obrigação é propter rem, ou seja, decorre da propriedade da coisa. Por isso, o proprietário, com posse indireta, não pode se eximir de responder pelos danos causados pelo uso indevido de sua propriedade.

V - Em resumo: o proprietário, em razão da natureza propter rem da obrigação, possui legitimidade passiva ad causam para responder por eventuais danos relativos a uso de sua propriedade.

VI - Recurso especial improvido. (REsp 1125153/RS, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/10/2012, DJe 15/10/2012) (grifo nosso).

Maiores informações sobre o tema: www.lyraduque.com.br.