Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre a garantia no contrato de locação.
PERGUNTAS: "1) Tenho uma imobiliária e gostaria de saber se um contrato de locação pode ser feito sem garantia? 2) Como a imobiliária pode se assegurar, caso o proprietário aceite firmar um contrato sem garantia locatícia?"
MINHAS RESPOSTAS:
1. Sim. A escolha da garantia é uma prerrogativa do locador, bem como, a isenção da mesma.
2. Numa visão estrita da lei do inquilinato (após as alterações na lei), seria mais oportuno para o locador dispensar a garantia para conseguir, em juízo, a desocupação liminar do locatário do imóvel, no prazo de 15 dias. Acontece que, na prática, considerando a morosidade da Justiça brasileira, bem como, o custo para a propositura da ação de despejo, ainda que haja a possibilidade de concessão da liminar, até mesmo a ação de despejo pode ocasionar um prejuízo muito grande ao proprietário do imóvel.
A imobiliária precisa orientar os seus clientes, proprietários dos imóveis, dos riscos que ensejam a dispensa da garantia. Caso o proprietário resolva aceitar o contrato sem garantia, a administradora pode exigir a assinatura de um termo de assunção de responsabilidade a fim de se prevenir de uma responsabilização civil perante o proprietário.
Segue o artigo 59, parágrafo primeiro, inciso IX, da Lei do Inquilinato que dispõe sobre o despejo liminar, quando o contrato não tem garantia:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
Parágrafo 1º. Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
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