Quem sou eu

Doutora e Mestre do programa de pós-graduação stricto sensu em Direitos e Garantias Fundamentais da Faculdade de Direito de Vitória (FDV). Especialista em Direito Empresarial (FDV). Professora de Direito Civil da graduação e pós-graduação lato sensu da FDV. Sócia fundadora do escritório Lyra Duque Advogados (www.lyraduque.com.br).

DIREITO EMPRESARIAL: MODELO CONTRATO DE PARCERIA


Recebo diariamente e-mails contendo pedidos de envio de modelo de contrato de parceria. Como não concordo com o uso de modelos, na área contratual, faço os esclarecimentos abaixo.


Gostaria de ressaltar que a parceria pode ser utilizada em diversos ambientes empresariais, tais como: empreitada, construção, prestação de serviços na área imobiliária, fornecimento de produtos, agronegócios, prestação de serviço médico, parcerias na área de saúde entre clínica x médicos ou entre hospitais x médicos, transferência de tecnologia, e-commerce, exploração e produção de petróleo e gás, licenciamento de marcas, patentes e desenhos industriais, cessão de direitos autorais, distribuição e logística, negociações internacionais, dentre outros.


No entanto, simplesmente adotar modelos ou documentos padronizados, muitas vezes, pode ensejar riscos aos contratantes, pois, nesse tipo de negócio, cada acordo é único.


Ressalto que os contratantes precisam se perguntar: 1) Qual é o objeto do contrato? 2) Como firmar a parceria? 3) Quais os direitos e deveres dos parceiros? Essas perguntas devem ser respondidas no momento das negociações preliminares (fase de contatos iniciais).

Os empresários, na formalização do negócio, muitas vezes esquecem do essencial: a prudência na confecção do contrato de parceria e a observância de cláusulas essenciais.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

CICLO DE PALESTRAS 2011: LEI DO INQUILINATO EM VITÓRIA-ES

Em breve, divulgaremos o ciclo de palestras 2011 organizado pelo escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS em comemoração aos 20 anos da Lei do Inquilinato.
Seguem alguns temas que serão ministrados:
  1. Como confeccionar contratos de locação mais seguros;
  2. Garantias locatícias;
  3. Ação de despejo;
  4. Alterações na lei do inquilinato promovidas pela lei 12.112/2009; dentre outros.
Maiores informações:
http://lyraduque.com.br/agenda.htm

TREINAMENTO JURÍDICO: INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Treinamento: Incorporação imobiliária: como evitar quebras de contratos.

Objetivo: abordagem prática dos negócios que envolvem a incorporação imobiliária, especialmente, as questões contratuais e o seu registro imobiliário.

Metodologia: o treinamento se centrará no tema incorporação, analisando os casos de quebra de contrato e as decisões judiciais sobre a temática.

Conteúdo programático:
1. Desmembramento, loteamento, extinção de condomínio civil e instituição de condomínio edilício;
2. A incorporação imobiliária;
3. O memorial de incorporação;
4. O contrato de construção;
5. A convenção de condomínio; e
6. O patrimônio de afetação.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/agenda.htm

COBRANÇA OU EXECUÇÃO DE CONDOMÍNIOS

Segue abaixo o artigo da lei 11.977 de 2009 que trata sobre cobrança e execução de cotas condominiais:

Art. 72. Nas ações judiciais de cobrança ou execução de cotas de condomínio, de imposto sobre a propriedade predial e territorial urbana ou de outras obrigações vinculadas ou decorrentes da posse do imóvel urbano, nas quais o responsável pelo pagamento seja o possuidor investido nos respectivos direitos aquisitivos, assim como o usufrutuário ou outros titulares de direito real de uso, posse ou fruição, será notificado o titular do domínio pleno ou útil, inclusive o promitente vendedor ou fiduciário.

A Súmula 399 do STJ dispõe sobre o assunto: "Cabe à legislação municipal estabelecer o sujeito passivo do IPTU".

CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM GARANTIA: vantagens e desvantagens

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre a garantia no contrato de locação.
PERGUNTAS: "1) Tenho uma imobiliária e gostaria de saber se um contrato de locação pode ser feito sem garantia? 2) Como a imobiliária pode se assegurar, caso o proprietário aceite firmar um contrato sem garantia locatícia?"
MINHAS RESPOSTAS:
1. Sim. A escolha da garantia é uma prerrogativa do locador, bem como, a isenção da mesma.
2. Numa visão estrita da lei do inquilinato (após as alterações na lei), seria mais oportuno para o locador dispensar a garantia para conseguir, em juízo, a desocupação liminar do locatário do imóvel, no prazo de 15 dias. Acontece que, na prática, considerando a morosidade da Justiça brasileira, bem como, o custo para a propositura da ação de despejo, ainda que haja a possibilidade de concessão da liminar, até mesmo a ação de despejo pode ocasionar um prejuízo muito grande ao proprietário do imóvel.
A imobiliária precisa orientar os seus clientes, proprietários dos imóveis, dos riscos que ensejam a dispensa da garantia. Caso o proprietário resolva aceitar o contrato sem garantia, a administradora pode exigir a assinatura de um termo de assunção de responsabilidade a fim de se prevenir de uma responsabilização civil perante o proprietário.

Segue o artigo 59, parágrafo primeiro, inciso IX, da Lei do Inquilinato que dispõe sobre o despejo liminar, quando o contrato não tem garantia:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

Parágrafo 1º. Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

CONTRATO DE LOCAÇÃO: exoneração do fiador

Segue notícia sobre o tema: “Fiador pode exonerar-se antes da entrega das chaves se o contrato original já expirou”.

Disponível em: Notícias do STJ

"O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, mesmo antes da entrega das chaves do imóvel, o fiador pode exonerar-se da garantia se o prazo do contrato original já expirou e este foi renovado por tempo indeterminado sem a sua concordância. O entendimento é da Quinta Turma e baseou-se no Código Civil de 1916 (CC/1916), aplicável ao caso.

A empresa fechou contrato de locação com fiador por quatro anos (junho de 1994 a junho de 1998). Esse contrato foi prorrogado por mais quatro anos, com anuência dos fiadores. Em julho de 2002, o contrato foi novamente prorrogado, porém, dessa vez, sem o aval dos fiadores e com prazo indeterminado. O locatário se tornou inadimplente e, em setembro de 2002, a empresa entrou com ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis.

O fiador entrou com ação para declarar a exoneração, em dezembro do mesmo ano. A empresa, entretanto, ajuizou ação de cobrança contra o fiador. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) considerou que o fiador já estaria exonerado por não ter concordado expressamente com a segunda renovação do contrato, no momento em que se tomou ciência inequívoca do desinteresse deste.

No STJ, a defesa da empresa afirmou que a cláusula do contrato que permite a exoneração da fiança só é válida após sentença declarar que a fiança perdeu sua validade. Logo, os fiadores seriam responsáveis por, pelo menos, sete meses de aluguel, já que o imóvel só foi desocupado em maio de 2004. Por fim, afirmou haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema).

Voto

Entretanto, a relatora teve entendimento diverso. Inicialmente, a ministra Laurita Vaz apontou que contratos de aluguel de imóvel utilizam o regime jurídico válido na época da assinatura – no caso, o CC/16. A ministra destacou que a legislação da época permitia ao fiador se exonerar a qualquer momento, inclusive após ação de despejo com cobrança de aluguéis atrasados. Os efeitos da exoneração só valeriam após a sentença, mas com efeitos retroativos à data da citação válida do locador.

Ela afirmou que, se o contrato prevê a responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, não há exoneração automática deste pela mera prorrogação do contrato. Entretanto, “a renúncia do fiador ao seu direito de exoneração (...) não pode ser levado a ponto de se entender pela eterna e indeterminada validade dessa cláusula”.

A ministra salientou que, após o prazo de validade do contrato de locação originário, tendo ocorrido a prorrogação por tempo indeterminado, o fiador pode se exonerar a qualquer tempo. Ela observou que, no caso de pedido da exoneração na Justiça, os efeitos desta retroagem até a citação válida do locador.

Na hipótese analisada, em vez da citação da empresa locadora na ação de exoneração de fiança, o tribunal estadual fixou como termo inicial da exoneração a data da sentença na ação de despejo, o que acabou sendo mais benéfico para a locadora. E como o recurso analisado era da empresa, em respeito ao princípio do non reformatio in pejus [não reformar em prejuízo], a Quinta Turma manteve a decisão do TJSP".

DIREITO EMPRESARIAL: atos praticados por gerente da empresa

A empresa se responsabiliza quando o gerente assina contrato junto a terceiros? Veja o julgado abaixo.

DIREITO EMPRESARIAL. NEGÓCIO JURÍDICO CELEBRADO POR GERENTE DE SOCIEDADE ANÔNIMA. AUSÊNCIA DE PODERES. ATO CONEXO COM A ESPECIALIZAÇÃO ESTATUTÁRIA DA EMPRESA. LIMITAÇÃO ESTATUTÁRIA. MATÉRIA, EM PRINCÍPIO, INTERNA CORPORIS. TERCEIRO DE BOA-FÉ. TEORIA DA APARÊNCIA. APLICABILIDADE. 1. No caso em exame, debatem as partes em torno de aditivo que apenas estabeleceu nova forma de reajuste do contrato original - em relação ao qual não se discute a validade -, circunstância a revelar que o negócio jurídico levado a efeito pelo então Gerente de Suprimentos, que é acessório, possui a mesma natureza do principal - prestação de serviços -, o qual, a toda evidência, poderia ser celebrado pela sociedade recorrente por se tratar de ato que se conforma com seu objeto social. 2. Na verdade, se a pessoa jurídica é constituída em razão de uma finalidade específica (objeto social), em princípio, os atos consentâneos a essa finalidade, não sendo estranho ao seu objeto, praticados em nome e por conta da sociedade, por seus representantes legais, devem ser a ela imputados. 3. As limitações estatutárias ao exercício de atos por parte da Diretoria da Sociedade Anônima, em princípio, são, de fato, matéria interna corporis, inoponíveis a terceiros de boa fé que com a sociedade venham a contratar. 4. Por outro lado, a adequada representação da pessoa jurídica e a boa-fé do terceiro contratante devem ser somadas ao fato de ter ou não a sociedade praticado o ato nos limites do seu objeto social, por intermédio de pessoa que ostentava ao menos aparência de poder. 5. A moldura fática delineada pelo acórdão não indica a ocorrência de qualquer ato de má-fé por parte da autora, ora recorrida, além de deixar estampado o fato de que o subscritor do negócio jurídico ora impugnado - Gerente de Suprimento - assinou o apontado "aditivo contratual" na sede da empresa e no exercício ordinário de suas atribuições, as quais, aliás, faziam ostentar a nítida aparência a terceiros de que era, deveras, representante da empresa. 6. Com efeito, não obstante o fato de o subscritor do negócio jurídico não possuir poderes estatutários para tanto, a circunstância de este comportar-se, no exercício de suas atribuições - e somente porque assim o permitiu a companhia -, como legítimo representante da sociedade atrai a responsabilidade da pessoa jurídica por negócios celebrados pelo seu representante putativo com terceiros de boa-fé. Aplicação da teoria da aparência. 7. Recurso especial improvido. (STJ. Recurso Especial Nº 887.277 - SC (2006/0200405-7). Relator: Ministro Luis Felipe Salomão. DJe: 09/11/2010). (grifo nosso).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA: "descumprimento gera restituição"


Segue matéria que analisa o inadimplemento do contrato e o dever da construtora de restituir as parcelas pagas ao comprador .

Entrevista da advogada Bruna Lyra Duque para o Jornal ES Hoje. Disponível em: http://www.eshoje.com.br/IMG/UPLOAD_FILES/JORNAL_PDF/1_pdfed.%20305.pdf.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

CONTRATO DE SAÚDE: descumprimento fornecimento de serviço

Pode o plano de saúde se recusar, no curso do contrato de seguro saúde (plano de saúde e prestação de serviços médicos), indevidamente, a executar atividade indicada no contrato?
Sobre o tema, dispõe o artigo 84, do Código de Defesa do Consumidor, que na “ação que tenha por objeto o cumprimento da obrigação de fazer ou não fazer, o Juiz concederá a tutela específica da obrigação ou determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento”.

Além disso, o §3º, do referido artigo, preceitua que “sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficácia do provimento final, é lícito ao Juiz conceder a tutela liminarmente”.
Segue julgado do STJ:

"Civil e processo civil. Recurso especial. Ação de indenização por danos materiais e compensação por danos morais. Recusa do plano de saúde em arcar com custos de cirurgia e implante de 'Stent Cypher', ao argumento de que tal aparelho seria, ainda, experimental. Alegação negada pelas provas dos autos e pela própria conduta posterior da seguradora, que nenhuma objeção impôs a idêntico pedido, em data posterior. Danos morais configurados, de acordo com pacífica jurisprudência do STJ. Perdas e danos. Possibilidade de pedido específico já na inicial, não realizado pelo autor. Impossibilidade de delegação da questão à liquidação da sentença em tal circunstância. - Na esteira de diversos precedentes do STJ, verifica-se que a recusa indevida à cobertura médica pleiteada pelo segurado é causa de danos morais, já que agrava a situação de aflição psicológica e de angústia no espírito daquele. - Na presente hipótese, acrescente-se ainda que a conduta do plano de saúde assumiu contornos bastante abusivos que vão muito além do mero descumprimento contratual, na medida em que houve uma negativa inicial e, a seguir, uma autorização para um segundo procedimento idêntico alguns meses depois, sem que qualquer alteração nas bases fáticas ou contratuais tivesse se operado. Evidente, portanto – conforme reconheceu o acórdão – que a primeira negativa da seguradora se resumiu a um verdadeiro ato de discricionariedade, praticado em desfavor do segurado e completamente desconectado do mínimo de razoabilidade. - O acórdão entendeu que o autor, por conveniência, deixou de precisar o valor material de um de seus pedidos relativos a perdas e danos, quando tal providência era perfeitamente possível. Nessa perspectiva, é irrelevante que, em alguns casos específicos, seja possível relegar a fixação do 'quantum' à liquidação de sentença, porque tal só se dá em face de dificuldades inerentes ao próprio julgamento e não como decorrência de mera escolha do autor em assim descrever o pedido. - Não se conhece de recurso especial na parte em que este se encontra deficientemente fundamentado. (STJ. RECURSO ESPECIAL Nº 993.876 - DF (2007/0234308-6. Relatora MINISTRA NANCY ANDRIGHI)

DIREITO IMOBILIÁRIO: atraso na entrega da obra

Seguem decisões que tratam do tema atraso na entrega da obra.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CHUVAS, FORTES VENTOS E GREVE NO SETOR DA CONSTRUÇÃO CIVIL – ACONTECIMENTOS LIGADOS À PRÓPRIA ORGANIZAÇÃO E DENTRO DOS RISCOS NORMAIS DA ATIVIDADE DA RÉ – FORÇA MAIOR DESCARACTERIZADA – APLICAÇÃO DA MULTA CONTRATUAL EXPRESSA E PREVIAMENTE PREVISTA POR DELIBERAÇÃO ESPONTÂNEA DAS PARTES – SENTENÇA MANTIDA. – Recursos desprovidos. (TJ/SP – 6ª C. Dir. Priv., Ap. Cív. nº 085.330-4/2, Rel. Des. Mohamed Amaro, julg. 05.08.1999).

Rescisão de compromisso de compra e venda cumulada com perdas e danos. Ação julgada procedente. Atraso na entrega da obra. Altos índices pluviométrícos e greves no setor de construção civil. Argumentos insuficientes a tipificar caso fortuito ou força maior. Inadimplemento da construtora configurado. Precedentes desta Câmara. Multa e juros previstos no contrato aplicados ao caso, por equidade. Tratando-se de obrigação contratual, os juros de mora incidem desde a citação. Recurso parcialmente provido para este fim. (TJ/SP – 3ª C. Dir. Priv., Ap. nº 198.125-4/6, Rel. Des. Caetano Lagrasta, julg. 04.10.2005).

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA CONCLUSÃO E ENTREGA DA OBRA. DESPESAS COM LOCATIVOS DEVIDAS. MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO PACTUADA ENTRE AS PARTES. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS. MANUTENÇÃO DO QUANTUM ARBITRADO A TÍTULO DE VERBA HONORÁRIA. Não podendo ser o atraso imputado a fato praticado pelo autor, este não pode ser penalizado, devendo a construtora arcar com os prejuízos materiais decorrentes da demora na entrega da obra. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70028541720, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 17/12/2009).

RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO ENTABULADO ENTRE AS PARTES - PACTA SUNT SERVANDA - CLAUSULA PENAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - INCIDÊNCIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - OBSERVÂNCIA DO ARTIGO 20, § 4.º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – SENTENÇA PARCIALMENTE MANTIDA - RECURSO PROVIDO EM PARTE. Estando previamente acordado entre as partes a incidência de multa por atraso na entrega da obra contratada, fato incontroverso nos autos, não há que se falar em desoneração ou redução do referido percentual por conta de aditivo posterior, que ressalvou expressamente que o valor da penalidade se daria em função do valor do contrato e não da etapa em atraso. No caso de improcedência da ação, os honorários advocatícios devem ser fixados nos termos do artigo 20, § 4.º, do Código de Processo Civil. (TJMT; AC 45815/2006; 3ª Câmara Cível; j. 15/01/2007).

CABE INDENIZAÇÃO? Seguem decisões abaixo.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Descumprimento do prazo para entrega do imóvel. Possibilidade de os compradores cobrarem aluguéis e acessórios da locação em decorrência do atraso da obra. Recurso não provido. (TJSP; AC 994030518712; Rel. Gilberto de Souza Moreira; 5ª Turma Cível; j. 22/09/2010).

Apelação cível. Incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda de apartamento em construção. Inadimplemento contratual. Atraso na entrega da obra. Empresa de corretagem. Ilegitimidade passiva "ad causam". O negócio não se realizou por culpa da primeira ré, promitente vendedora que prometeu algo que não cumpriu. Rescisão de contrato. Restituição das importâncias pagas a contar do efetivo desembolso. Lucros cessantes a título de aluguel em virtude do atraso na entrega da unidade imobiliária. Dano moral inexistente. Mero descumprimento contratual insuficiente a embasar tal pretensão. Autor condenado nos ônus sucumbenciais ante a improcedência de seu pedido em face da segunda ré. Verba honorária fixada em consonância com o disposto no art. 20, §4°, do C.P.C. Recursos improvidos. (TJRJ; AC 0128656-60.2006.8.19.0001; Rel. Carlos José Martins Gomes; 16ª Câmara Cível; j. 07/07/2009).

CONTRATO DE FRANQUIA: análise jurídica

Franquia é a febre empresarial do momento. Cuidado com os negócios precipitados. A análise do risco empresarial é fundamental nesse negócio.
O site "Franchising no Brasil" publicou interessante análise sobre a franquia, a saber: "depois de uma temporada no Exterior, jovens retornam ao Brasil decididos a montar seu próprio negócio. A economia aquecida do país os leva a apostar no segmento de franquias. O Brasil passa por um momento de um crescente consumo populacional, fator que se deve à mobilidade social dos últimos anos, resultando em um aumento da classe média que, hoje, já passa da margem de 50% da população total". Disponível em: http://rclaro.wordpress.com/2010/11/09/de-volta-ao-brasil-jovens-investem-em-franquia.
Entendemos que fazer apenas uma análise econômica do contrato não é suficiente. O empresário precisa ficar atento, também, às implicações jurídicas do negócio.
Seguem alguns pontos importantes a serem analisados:
  1. Âmbito de atuação do negócio. Há cláusula de raio? Há limite de atuação por município?;
  2. Cláusula de exclusividade;
  3. Identificação clara e objetiva sobre as metas do empreendimento;
  4. Multa a ser paga para o caso de denúncia do contrato;
  5. Valor mensal a ser pago sobre o faturamento do negócio;
  6. Exigências quanto ao local do empreendimento; e
  7. Divisão dos custos iniciais do negócio.

Segue abaixo julgado que retrata um problema frequente neste tipo contratual, o descumprimento do acordo pela franqueadora:

"SENTENÇA. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. Fundamentação adequada. Rescisão contratual. Franquia. Descumprimento pela franqueadora das metas e expectativas induzidas aos franqueados. Cabimento. Devolução dos valores pagos que se impõe. Dano moral. Abalo emocional e angústia do franqueados, que investiram recursos e expectativas, e perceberam terem sido usados, Pertinência. Indenização justamente arbitrada, considerando também o caráter punitivo da verba. Multa contratual. Aplicação devida. Reconhecimento judicial de causa para a rescisão que afasta a necessidade do Conselho de Franquia reconhecer a infração. Recurso desprovido". (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Processo nº 2003.001.13572. Décima Segunda Câmara Civel. 18 de Novembro de 2003).

Entendemos prudente a confecção de um plano jurídico-empresarial.

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.

FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO

Quem deve pagar a comissão de corretagem? A partir de quando é devida a correção monetária no contrato de financiamento imobiliário? Segue julgado abaixo.

CIVIL E DEFESA DO CONSUMIDOR. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. REVISÃO DE CONTRATO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA ANTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. CORRETORA CONTRATADA PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DO CONTRATANTE. PAGAMENTO PELO CONSUMIDOR. INADMISSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. MORA. JUROS. PERCENTUAL DE 20%. VIOLAÇÃO DO § 1º DO ART. 52 DO CDC. REDUÇÃO PARA 2%.É descabida a incidência de correção monetária a partir de data anterior a celebração do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária .A correção é devida a partir da data em que foi celebrado o contrato entre as partes. Se a corretora foi contratada pela incorporadora, não pode esta pretender que o comprador arque com o pagamento das despesas de corretagem. O pagamento feito sob esta rubrica deve ser considerado como pagamento de parte do preço da unidade imobiliária adquirida.É abusiva a multa moratória fixada em 20% do valor da prestação, devendo a mesma ser reduzida para 2%, adequando-se ao limite do § 1º do art. 52 do CDC.Precedentes do TJERJ.Provimento do recurso. (TJ/RJ. Processo nº 2008.001.24235. Décima Sexta Camara Civel. 15 de Setembro de 2008).

IMOBILIÁRIA X CORRETOR DE IMÓVEIS: inexistência de vínculo de emprego

Sobre o conflito existente entre imobiliária e corretor de imóveis, no tocante à discussão da existência ou não do vínculo de emprego, apresentamos abaixo algumas considerações e decisões.

CONSIDERAÇÕES:

Entendemos que não há entre imobiliária e corretor de imóveis contrato de emprego, já que não se configura, na maioria dos casos concretos, a subordinação jurídica entre as partes.

Geralmente, no mercado imobiliário, a atividade do corretor é executada em horários esporádicos, sem relação de pessoalidade, com ampla liberdade de atuação profissional, bem como sem qualquer vínculo hierárquico e comandos entre o profissional liberal e a empresa imobiliária.

Assim sendo, para a imobiliária caracterizar a contratação com um profissional autônomo e evitar transtornos com demandas trabalhistas, torna-se importante observar os seguintes itens:

  • Firmar um contrato de corretagem e outras avenças com o corretor, explicitando o trabalho com caráter contingencial;
  • Deliberação, no contrato, que o corretor exerce atividade como autônomo devidamente inscrito no CRECI da região;
  • Indicação da liberdade do corretor quanto à sua jornada de trabalho, sem vínculo e interferência da imobiliária e sem pessoalidade com a empresa;
  • Caracterização da atividade sem exclusividade e, se possível, com indicação do plantão de vendas;
  • Indicação das comissões recebidas em cada negócio firmado;
  • Controle e fiscalização do recolhimento do ISS, por parte do corretor, junto ao Município; e
  • Controle e fiscalização do recolhimento do IR, por parte do corretor, junto à Receita Federal.

DECISÕES

Seguem julgados sobre o tema:

“CORRETOR DE IMÓVEIS. VÍNCULO DE EMPREGO. O corretor de imóveis que exerce sua atividade profissional livremente no âmbito da empresa contratante, sem subordinação jurídica, não é considerado empregado nos termos do artigo 3º da CLT. Recurso provido.” (TRT – 2ª Rg. – 8ª T., RO nº 01343-2005-461-02-00-6, Rel. Des. Silvia Almeida Prado, 15.04.2009). (grifo nosso).

“CORRETOR DE IMÓVEIS. VÍNCULO DE EMPREGO. Demonstrado que o autor trabalhou como Corretor de Imóveis mediante parceria com empresa imobiliária, sem subordinação jurídica a essa, é de ser afastado o reconhecimento do liame de emprego com a reclamada, porquanto ausente, a teor do art. 3º da CLT, requisito essencial à sua caracterização.” (TRT – 4ª Rg. – 4ª T., RO nº 01034-2002-022-04-00-7, Rel. Des. Maria Beatriz Condessa Ferreira, julg. 18.12.2003) (grifo nosso).

DIREITO IMOBILIÁRIO: obrigação de fazer na incorporação

A Lei 4.591 de 1964 dispõe sobre as incorporações imobiliárias. O artigo 43, inciso II, da referida lei prevê:

Art. 43. Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas:
II - responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa.

Nesse sentido, segue decisão do TJ/PR sobre o tema “obrigação de fazer na incorporação”.

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO. OBRA INACABADA. OBRIGAÇÃO DA RÉ/APELANTE EM RESPONDER SOLIDARIAMENTE COM A EMPRESA CONSTRUTORA PARA A CONCLUSÃO DA OBRA COM IMPOSIÇÃO DE MULTA PECUNIÁRIA DIÁRIA, EM CASO DE DESCUMPRIMENTO DO PRECEITO JUDICIAL. APELANTE QUE SE ENQUADRA COMO INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE CONSOANTE O ARTIGO 43, INCISO II, DA LEI 4.591/64. MINORAÇÃO, BEM COMO LIMITAÇÃO DO MONTANTE DA MULTA PECUNIÁRIA DIÁRIA ATÉ O VALOR CORRIGIDO DA OBRA INACABADA. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E PROVIDA PARCIALMENTE. 1. Enquadrando-se a apelante na concepção de incorporadora, ditada pelo artigo 29, da Lei 4.591/64, evidente a sua responsabilidade solidária com a obrigação de fazer decretada pela julgadora singular, ex vi do artigo 42, inciso II, do citado diploma legal. 2. Pretensão de obrigação de fazer incidente no caso, a teor do artigo 461 caput, do Código de Processo Civil. 3. Multa pecuniária diária que se impõe em caso de descumprimento do preceito judicial. Em observância ao princípio da razoabilidade, entretanto, o valor da multa fixado na sentença deve ser minorado para patamar justo. 4. Limitação da multa até o valor estimado pela conclusão da obra, devidamente corrigido. Reforma parcial do julgado recorrido também nesse tópico. 5. Apelação conhecida e parcialmente provida. (TJPR - Apelação Cível: AC 4941208 PR 0494120-8). (grifo nosso)

DIREITO IMOBILIÁRIO: DEBATE

Debate: Direito do Consumidor x Direito do Construtor nos contratos de aquisição de imóvel.

  • Dia 10 de novembro de 2010.
  • Debatedores: Professor Igor Britto e Professor Eduardo Perini.
  • Mediação: Professora Bruna Lyra Duque.
  • Horário: 11h20 às 13h.
  • Local: Miniauditório da FDV.
  • Inscrições: FDV.

CONTRATO DE LOCAÇÃO: caução

A Lei 8.245 de 1991 dispõe:
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
Observe que, segundo a norma acima, o valor depositado em caderneta de poupança ao final do contrato de locação será revertido em favor do locatário.

CONTRATO DE EMPREITADA: responsabilidade do empreiteiro

Segue abaixo notícia publicada no site do Tribunal de Justiça do RS na qual uma empreiteira foi condenada, por danos materiais e morais, pela má qualidade de materiais utilizados em construção.

"Os Desembargadores da 5ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça mantiveram sentença condenando empresa de construção e arquitetura ao pagamento de indenização por danos materiais e morais a dois casais que compraram imóveis com vícios de construção. Por conta do ilícito, cada casal será indenizado em R$ 26,8 mil a título de danos materiais e R$ 11,6 mil por danos morais. Em 1º Grau, a decisão foi proferida pela Juíza de direito Laura de Borba Maciel Fleck.
Os autores, proprietários de duas casas localizadas na Capital, ingressaram com ação contra empresa Koller e dias Construções Ltda. Arquitetura e Obra e seus proprietários, narrando que foram vítimas da venda de um imóvel sem condições de moradia e com graves defeitos na construção, ocasionando grande desconforto e inúmeras incomodações a moradores e proprietários. Por isso, requereram a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais em valor equivalente aos gastos necessários à restauração do local, bem como pagamento de indenização por danos morais.
Laudo pericial constatou a péssima qualidade do material empregado e erros construtivos.
Os réus contestaram negando a ocorrência de danos na obra em questão.
A sentença julgou procedente o pedido dos autores no sentido de condenar os réus ao pagamento dos danos materiais, no montante de R$ 53,6 mil, para a reforma das duas casas, corrigidos monetariamente. A título de danos morais, a sentença estabeleceu o pagamento de R$ 11,6 mil para cada autor, valor também corrigido monetariamente.
Inconformados, os réus apelaram.
Apelação
Segundo o relator do recurso, Desembargador Gelson Rolim Stocker, os defeitos apresentados em ambas as construções foram amplamente comprovados, não sendo possível falar em mero desgaste das edificações por falta de manutenção. A prova dos autos, bem como o laudo pericial, demonstraram o lamentável estado das residências dos autores, decorrente, ao que tudo indica, da má ou incorreta impermeabilização das fundações, fato reconhecido pelos réus. E tais defeitos foram constatados após a utilização das residências, impossíveis, pois, de ser detectados visualmente, caracterizando-se nos denominados vícios ocultos.
Não fosse a análise do expert, o levantamento fotográfico demonstra, a olhos vistos, o lamentável estado das residências dos autores, afirmou o relator. Ora, se os réus detinham plena ciência de que o terreno tinha umidade excessiva, peculiar da região, sendo que os prédios foram edificados em local onde anteriormente havia uma plantação de arroz, notoriamente efetuada em áreas alagadiças, evidentemente que o cuidado teria de ser muito maior, sob pena de ocorrência de todos os defeitos apresentados, afetando a solidez e a segurança das edificações.
No entendimento do Desembargador Stocker, diante do ato ilícito cometido pelos demandados, estes devem indenizar os consumidores, a títulos de danos morais, em virtude de todos os graves transtornos e abalos psíquicos causados pela péssima qualidade das construções e da mão-de-obra utilizada, provocando verdadeiro terror nos moradores ante a possibilidade de que as casas viessem a rugir, podendo causar inclusive a perda de vidas humanas". (TJ/RS. Julgamento 20/10/10. Apelação nº 70034441782)

DIREITO EMPRESARIAL: Marca, direito autoral, transferência de teconologia e franquia

STJ se posicionou em alguns temas ligados ao Direito Empresarial, tais como: 1) Concorrência; 2) Propriedade intelectual; 3) Empresários x consumidores; 4) Transferência de tecnologia ou o “know-how”; e 5) Contratos de franquia. Segue a notífica publicada no site do STJ:
"Com a intensificação do comércio e a dinamização da economia é comum às empresas ou indústrias recorrerem ao Superior Tribunal de Justiça (STJ) para se protegerem da concorrência. Na maior parte das vezes, os advogados se amparam em direitos relativos à propriedade intelectual, ao código comercial, ao direito do consumidor, entre outros. Os argumentos são os mais variados possíveis, mas, em síntese, é a sustentabilidade do negócio que se busca garantir, seja por meio de proteção da tecnologia ou de marcas ou patentes.
Há casos que, para as empresas, a palavra final é dos organismos internacionais, como a OMC (Organização Mundial do Comércio), criada em 1985. Há aqueles em que a solução parte do próprio Estado ou dos órgãos especializados. Mas há os que envolvem situações corriqueiras que devem ser definidas caso a caso pelas turmas de direito privado do STJ.
Um dos casos decididos pelo STJ no ano passado envolveu a guerra na produção de suco de laranja. A Associação Brasileira de Exportadores de Cítricos (Abecitrus) buscou evitar que informações de empresas ligadas a ela fossem reveladas numa investigação empreendida pelo Conselho Administrativo de Defesa Econômica (Cade) e pela Secretaria de Direito Econômico (SDE), órgãos ligados ao Ministério da Justiça. A associação foi acusada de formação de cartel no fornecimento da matéria-prima.
A Abecitrus alegava que os dados apreendidos não poderiam se tornar públicos em razão do sigilo industrial e, por isso, invocou o direito à privacidade. O processo originário, iniciado pela União, referia-se à busca e apreensão de objetos pertencentes à associação que pudessem ter relação com a eventual formação de cartel.
O relator do caso, ministro Herman Benjamin, entendeu que o direito apontado teria que se conciliar com o interesse público. “Diante do conflito de valores, vislumbro a possibilidade de se adotar uma posição intermediária, que assegure, a um só tempo, a privacidade da empresa e o interesse público na apuração administrativa e penal dos fatos descritos”, assinalou o ministro, na ocasião.
A decisão do ministro, referendada pela Segunda Turma, determinou que o processo administrativo tramitasse na SDE sob sigilo até o final do julgamento da apelação nos autos da ação cautelar de busca e apreensão.
Vantagens competitivas
A tecnologia ou o “know-how” é o conhecimento que traz vantagens competitivas ao negócio. Às vezes, os empresários se unem por meio de simples parcerias ou de contratos de assistência técnica. Mas quando o acordo não sai como esperado, o Judiciário é chamado a dar uma solução.
É o caso de uma empresa americana, localizada em Massachusetts, nos Estados Unidos, denominada PerKins School For The Blind. Ela assinou um contrato de transferência de “know-how” para produção de máquinas em braile por uma empresa brasileira. Não houve registro de patentes, mas, ainda assim, a empresa americana desejava impedir o uso da marca e a produção do equipamento. O STJ garantiu que a empresa brasileira produzisse o maquinário até que o Judiciário analisasse a questão de mérito.
Os contratos de “know-how” ou de transferência de tecnologia envolvem o conhecimento de matéria que, geralmente, não pode ser patenteado. No Brasil, as patentes são concedidas pelo Instituto Nacional de Propriedade Intelectual (INPI), instituído na década de 70. É esse órgão que tem a competência para regular a transferência de tecnologia ou se pronunciar sobre tratados ou convênios. A propriedade industrial é regulada pela Lei nº 9.279/1996, invocada em muitos casos em que se discute concorrência ou proteção de marcas.
No quesito proteção de marcas, muitas questões curiosas chegam ao STJ. O uso de personagens em camisetas sem autorização, por exemplo, segundo a Corte, é uma violação do nome da empresa, e não de direito autoral, como sustentava a acusação. Feirantes foram apreendidos vendendo produtos de grandes empresas como Warner, Hanna Barbera e Walt Disney e sofreram denúncia por violação ao direito autoral.
Segundo o relator, ministro Napoleão Maia Filho, a “expressão à interioridade do autor se perde quando a ideia é incorporada ao processo industrial, com a produção em massa e mecanizada de produtos, não mais vislumbrando a originalidade própria as obras intelectuais”. Para o ministro, a criatividade do autor sucumbiu diante da escala de produção industrial em massa.
Outro julgamento envolvendo proteção de marcas foi o que permitiu à grife francesa Hermè conviver em harmonia no território nacional com a brasileira Hermes. O STJ rejeitou a tentativa dos brasileiros de impedir que a companhia francesa explorasse os seus produtos com essa marca no Brasil. Ambas atuam no mesmo ramo de atividades, só que uma se destina ao mercado de luxo enquanto a outra à venda por catálogos. As marcas traduziam expressões idênticas e a única diferença era o acento gráfico.
Decisões sobre franquias
Disputas comerciais chegam ao STJ envolvendo especificamente o contrato de franquias. Segundo o artigo 2º da Lei nº 8.995/1994, a franquia é uma estratégia utilizada em administração que tem como propósito, entre outros, a venda de uma licença em que o detentor da marca cede ao franqueado o direito de usar sua marca ou patente.
Esse conceito se desenvolveu no mundo, segundo cartilha “O que é Franquia”, do Ministério do Desenvolvimento e Indústria e Comércio Exterior, após a guerra civil americana, quando a empresa de máquinas de costura Singer estabeleceu uma rede de revendedores nos Estados Unidos.
Num dos casos julgados pelo STJ, a Quarta Turma manteve uma decisão que condenou franqueados da Rede Wizard a se absterem do uso da marca, da reprodução de livros didáticos e de materiais para professores, bem como ao ressarcimento pelos danos gerados.
O STJ também julgou caso envolvendo disputa em contratos de franquia da empresa Yázigi, que beneficiou os franqueados. Segundo cartilha do Ministério do Desenvolvimento, houve uma mudança nos negócios do mundo quando se chegou à conclusão de que o verdadeiro produto de uma empresa não é o que se vende, mas a empresa em si.
Prudência nas decisões
Segundo decisão do STJ, a Corte deve agir com prudência ao interferir em processos de natureza comercial. Durante um julgamento este ano, o Tribunal modificou uma decisão que havia condenado a antiga empresa de bebidas Antártica Polar a pagar indenização a uma de suas distribuidoras por quebra de contrato.
A distribuidora, no caso, tinha a exclusividade de revenda em alguns municípios e, para continuar com esse benefício, teria feito uma série de investimentos que acabou por gerar prejuízo pela não continuidade do negócio. De acordo com a distribuidora, haviam sido feitos investimentos na padronização da frota de caminhões, na adoção de medidas no programa de controle de estoques, na aquisição de funcionários, na compra de computadores, entre outros. O contrato teria sido rompido sem nenhuma justificativa plausível, segundo a revendedora.
Para a maioria dos magistrados que julgaram o caso, a suspensão das atividades na distribuição de bebidas é um direito bilateralmente assegurado às partes, não se revestindo de nenhum abuso que gerasse indenização. “É válida a cláusula contratual que permite o rompimento unilateral do vínculo, sem que haja qualquer indenização pela parte contrária”, afirmou, na ocasião, o desembargador convocado Honildo de Mello Castro". Processos: Resp 695792; MC 16648; HC 145131; MC 13103; Resp 649261; RMS 9556; Ag 850487; Resp 222246; Resp 1112796; Resp 261145.