Os empresários, na formalização do negócio, muitas vezes esquecem do essencial: a prudência na confecção do contrato de parceria e a observância de cláusulas essenciais.
Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.
Segue o artigo 59, parágrafo primeiro, inciso IX, da Lei do Inquilinato que dispõe sobre o despejo liminar, quando o contrato não tem garantia:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
Parágrafo 1º. Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA CONCLUSÃO E ENTREGA DA OBRA. DESPESAS COM LOCATIVOS DEVIDAS. MULTA CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO PACTUADA ENTRE AS PARTES. INCIDÊNCIA DE JUROS MORATÓRIOS. MANUTENÇÃO DO QUANTUM ARBITRADO A TÍTULO DE VERBA HONORÁRIA. Não podendo ser o atraso imputado a fato praticado pelo autor, este não pode ser penalizado, devendo a construtora arcar com os prejuízos materiais decorrentes da demora na entrega da obra. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70028541720, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Luiz Renato Alves da Silva, Julgado em 17/12/2009).
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - CONTRATO ENTABULADO ENTRE AS PARTES - PACTA SUNT SERVANDA - CLAUSULA PENAL POR ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - INCIDÊNCIA - HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS - OBSERVÂNCIA DO ARTIGO 20, § 4.º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL – SENTENÇA PARCIALMENTE MANTIDA - RECURSO PROVIDO EM PARTE. Estando previamente acordado entre as partes a incidência de multa por atraso na entrega da obra contratada, fato incontroverso nos autos, não há que se falar em desoneração ou redução do referido percentual por conta de aditivo posterior, que ressalvou expressamente que o valor da penalidade se daria em função do valor do contrato e não da etapa em atraso. No caso de improcedência da ação, os honorários advocatícios devem ser fixados nos termos do artigo 20, § 4.º, do Código de Processo Civil. (TJMT; AC 45815/2006; 3ª Câmara Cível; j. 15/01/2007).
CABE INDENIZAÇÃO? Seguem decisões abaixo.
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Descumprimento do prazo para entrega do imóvel. Possibilidade de os compradores cobrarem aluguéis e acessórios da locação em decorrência do atraso da obra. Recurso não provido. (TJSP; AC 994030518712; Rel. Gilberto de Souza Moreira; 5ª Turma Cível; j. 22/09/2010).
Apelação cível. Incorporação imobiliária. Promessa de compra e venda de apartamento em construção. Inadimplemento contratual. Atraso na entrega da obra. Empresa de corretagem. Ilegitimidade passiva "ad causam". O negócio não se realizou por culpa da primeira ré, promitente vendedora que prometeu algo que não cumpriu. Rescisão de contrato. Restituição das importâncias pagas a contar do efetivo desembolso. Lucros cessantes a título de aluguel em virtude do atraso na entrega da unidade imobiliária. Dano moral inexistente. Mero descumprimento contratual insuficiente a embasar tal pretensão. Autor condenado nos ônus sucumbenciais ante a improcedência de seu pedido em face da segunda ré. Verba honorária fixada em consonância com o disposto no art. 20, §4°, do C.P.C. Recursos improvidos. (TJRJ; AC 0128656-60.2006.8.19.0001; Rel. Carlos José Martins Gomes; 16ª Câmara Cível; j. 07/07/2009).
Segue abaixo julgado que retrata um problema frequente neste tipo contratual, o descumprimento do acordo pela franqueadora:
"SENTENÇA. NULIDADE. INEXISTÊNCIA. Fundamentação adequada. Rescisão contratual. Franquia. Descumprimento pela franqueadora das metas e expectativas induzidas aos franqueados. Cabimento. Devolução dos valores pagos que se impõe. Dano moral. Abalo emocional e angústia do franqueados, que investiram recursos e expectativas, e perceberam terem sido usados, Pertinência. Indenização justamente arbitrada, considerando também o caráter punitivo da verba. Multa contratual. Aplicação devida. Reconhecimento judicial de causa para a rescisão que afasta a necessidade do Conselho de Franquia reconhecer a infração. Recurso desprovido". (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. Processo nº 2003.001.13572. Décima Segunda Câmara Civel. 18 de Novembro de 2003).
Entendemos prudente a confecção de um plano jurídico-empresarial.
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CONSIDERAÇÕES:
Entendemos que não há entre imobiliária e corretor de imóveis contrato de emprego, já que não se configura, na maioria dos casos concretos, a subordinação jurídica entre as partes.
Geralmente, no mercado imobiliário, a atividade do corretor é executada em horários esporádicos, sem relação de pessoalidade, com ampla liberdade de atuação profissional, bem como sem qualquer vínculo hierárquico e comandos entre o profissional liberal e a empresa imobiliária.
Assim sendo, para a imobiliária caracterizar a contratação com um profissional autônomo e evitar transtornos com demandas trabalhistas, torna-se importante observar os seguintes itens:
DECISÕES
Seguem julgados sobre o tema:
Debate: Direito do Consumidor x Direito do Construtor nos contratos de aquisição de imóvel.