DESPESAS NA LOCAÇÃO

O contrato de locação é bilateral, pois envolve prestações recíprocas para os contratantes. Quanto às despesas previstas no contrato, a Lei do Inquilinato (Lei 8.245 de 1991) estabelece algumas regras.

Por exemplo, o artigo 23, inciso XII, dispõe sobre as despesas ordinárias do condomínio e indica as chamadas reparações locatícias que ficam a cargo do locatário, como as despesas com pequenos consertos decorrentes do uso da coisa. Todavia, não responderá o locatário pelas despesas para a reconstrução do imóvel.

Já o artigo 22, inciso VIII, estabelece que pode ser imposto ao locatário o pagamento de impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.

• Quem deve pagar pelas serviços de reparos, manutenções, consumo de água, energia e luz nas áreas comuns do edifício? O locatário, pois, nesses casos, tais despesas são ordinárias.
• Quem deve pagar pelo fundo de reserva, despesas com reformas no imóvel,  contratação de serviços de segurança, reformas na área de lazer, etc.? O locador, uma vez que essas despesas são extraordinárias, duradouras e agregam valor ao imóvel.

ATENÇÃO: é importante que o locatário, antes de assinar o contrato, analise atentamente as despesas fixas assumidas, podendo negociar alguns deveres contratuais, como por exemplo, o pagamento de cota extra ou do IPTU, como mencionado acima.

Quer entender mais sobre o direito imobiliário? Visite o site: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

INVENTÁRIO E PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Sabe o que significa promessa de compra e venda de bem imóvel? É um contrato inicial que determina as principais questões envolvendo a negociação acerca da entrega do bem imóvel e o pagamento do preço.

Imagine a seguinte situação: um indivíduo assina uma promessa de compra e venda de imóvel e, anos após a negociação, morre sem tornar a promessa um contrato definitivo (escritura pública). 

Os herdeiros podem incluir tais direitos oriundos da promessa no inventário? Para o Superior Tribunal de Justiça, o direito sobre imóvel adquirido por promessa de compra e venda ainda não registrada pode ser inventariado.

Tal decisão confirma entendimentos anteriores do Superior Tribunal que consideraram a validade dos contratos preliminares. Veja notícia publicada no STJ sobre o tema:

"A Quarta Turma do STJ permitiu a inclusão em inventário dos direitos oriundos de um contrato de promessa de compra e venda de lote, ainda que sem registro imobiliário.

Seguindo o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, a Turma reconheceu que a promessa de compra e venda identificada como direito real ocorre quando o instrumento público ou particular é registrado no cartório de imóveis, o que não significa que a ausência do registro retire a validade do contrato.

Em seu voto, o ministro relator observou que compromisso de compra e venda de um imóvel é suscetível de apreciação econômica e transmissível a título inter vivos ou causa mortis, independentemente de registro. Trata-se de um negócio jurídico irretratável, tal qual afirma a Lei 6.766/79.

Da mesma forma como ocorre nessa lei, o Código Civil classifica como um direito real o contrato de promessa de compra e venda registrado em cartório. Entretanto, “a ausência de registro da promessa de compra e venda não retira a validade da avença”.

Fonte: STJ.

Conheça mais sobre Direito Imobiliário e Direito das Sucessões em: http://lyraduque.com.br/atuacao.htm

LICENÇA DE USO DE MARCA

O contrato de licença de uso da marca é feito entre licenciante e licenciado, sendo direito do licenciante estabelecer meios de controlar efetivamente o uso e o zelo da marca.

Assim, se o licenciado não observar os padrões dos produtos e os serviços impostos pelo licenciante, pode-se falar em tutela inibitória para impedir a utilização da marca.

Segue o entendimento do STJ sobre o tema:

DIREITO EMPRESARIAL. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DA PADRONIZAÇÃO DOS PRODUTOS E SERVIÇOS NO CASO DE LICENÇA DE USO DE MARCA. É possível ao titular do registro de marca, após conceder licença de uso, impedir a utilização da marca pelo licenciado quando não houver observância à nova padronização dos produtos e dos serviços, ainda que o uso da marca tenha sido autorizado sem condições ou efeitos limitadores. De fato, o licenciamento de uso autoriza o titular do registro da marca a exercer controle sobre as especificações, natureza e qualidade dos produtos ou serviços prestados pelo licenciado, conforme disposto no art. 139 da Lei 9.279/1996. A marca é mais que mera denominação: traz em si o conceito do produto ou serviço que a carrega, identificando-o e garantindo seu desempenho e eficiência; possui feição concorrencial, distinguindo-a em relação às marcas dos concorrentes; facilita o reconhecimento e a captação de clientes; diminui o risco para a clientela, que conta com a padronização dos produtos, serviços, atendimento e demais atributos que a cercam. Assim, com a licença de uso, o licenciado compromete-se, ex lege, a preservar a integridade e a reputação da marca, obrigando-se a zelar por ela. Ao licenciante assiste o direito de exercer controle efetivo sobre a atenção do licenciado em relação ao zelo da marca que usa. Dessa forma, a não observância dos padrões dos produtos e serviços pelo licenciado para o uso da marca demonstra seu uso indevido e autoriza a tutela inibitória para impedir a utilização. Ademais, mostra-se irrelevante o fato acerca da inexistência de condições ou efeitos limitadores na autorização de uso, pois é da essência da própria marca que, quando utilizada por terceiros, tenha suas características respeitadas, pois a inobservância dos traços distintivos desvirtua a sua existência. REsp 1.387.244-DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgado em 25/2/2014.

COLABORAÇÃO EMPRESARIAL: ETAPAS DO NEGÓCIO

Trabalhar em colaboração é uma excelente estratégia empresarial. Existem etapas do negócio que precisam ser conhecidas antes de empreender.

Podemos definir a colaboração empresarial como "uma obrigação particular, que um dos contratantes (colaborador), assume, em relação aos produtos ou serviços do outro (fornecedor), a criação ou ampliação do mercado" (COELHO, 2006, p. 437). 

São exemplos de colaboração empresarial: representação, fornecimento, franquia, licença de marca, publicidade, comissão, agência, distribuição, mandato, transporte, etc.

Como, no entanto, escolher corretamente o contrato a ser firmado? Como avaliar o risco do negócio ao escolher o colaborador ou o fornecedor? 

Para responder a tais perguntas, sugerimos uma fase exaustiva de negociações preliminares (conversas, trocas de e-mails, etc.) a fim de avaliar o escopo do negócio e a participação de cada colaborador. 

Vencida essa etapa é possível firmar um contrato preliminar (termo de acordo e compromisso) que regulará as principais atuações das partes, a implementação de cada etapa do negócio (se existir) e o comprometimento de cada sujeito envolvido. 

Na sequência, após a estipulação de um prazo de experiência indicado no contrato preliminar, aí sim, é o momento de firmar o contrato definitivo entre as partes. Nesse momento, já é possível definir situações futuras a serem exigidas e esperadas por cada envolvido (veja nossas dicas sobre esse tema em: http://www.brunalyraduque.com.br/2013/09/modelo-de-contrato-de-parceria.html).

INTERDIÇÃO E CURATELA

O que significa? A interdição é uma medida que declara a incapacidade de pessoas para o exercício dos atos da vida civil. Essa declaração é uma etapa para que a curatela seja determinada judicialmente.

Quem está sujeito à curatela? Veja o que determina o Código Civil sobre o tema:

Art. 1.767. Estão sujeitos a curatela:

I - aqueles que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para os atos da vida civil;

II - aqueles que, por outra causa duradoura, não puderem exprimir a sua vontade;

III - os deficientes mentais, os ébrios habituais e os viciados em tóxicos;

IV - os excepcionais sem completo desenvolvimento mental;

V - os pródigos.

Quem poderá propor a ação de interdição?

Art. 1.768. A interdição deve ser promovida:

I - pelos pais ou tutores;

II - pelo cônjuge, ou por qualquer parente;

III - pelo Ministério Público. 

Dessa maneira, a curatela é uma ferramenta jurídica utilizada para outorgar poderes ao curador que irá administrar os bens e interesses da pessoa que não possui discernimento completo.

RISCOS DO CONTRATO DE GAVETA

Relatamos abaixo um caso sobre financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Após tal contrato, o mutuário vendeu o imóvel para um terceiro e formalizou a venda sem alterar as partes do contrato de financiamento, o que habitualmente se dá o nome de "contrato de gaveta".

Caso: comprador assinou contrato de gaveta com o vendedor de uma casa financiada. O financiamento foi feito junto à Caixa Econômica. Insatisfeito com as cobranças dos juros abusivos do contrato, o comprador manifestou interesse em ingressar com revisão do financiamento para não perder o direito de permanência no imóvel. Ocorre que, como o comprador não apresentava seu nome no contrato com a CEF, ele não é legítimo para propor a ação revisional.  

Riscos: o comprador pode sofrer com alguns para encontrar o antigo proprietário do imóvel (mutuário/vendedor) a fim de tentar pedir, em juízo, a revisão do contrato. Somente o proprietário é parte da ação e apenas ele tem direito de reivindicar mudanças no financiamento.

O STJ, num caso sobre contrato de financiamento imobiliário do SFH, assim se manifestou quanto à ilegitimidade do adquirente do imóvel:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. CESSÃO DE DIREITOS SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CONTRATO DE GAVETA. ILEGITIMIDADE ATIVA "AD CAUSAM". 1. O art. 22, da Lei 10.150/2000, somente autoriza a equiparação do terceiro adquirente, que obteve a cessão do financiamento sem a concordância do agente financeiro, ao mutuário originário, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, se o contrato de mútuo possui a cobertura do aludido Fundo e a transferência ocorreu até 25 de outubro de 1996 2. No caso de contrato sem cobertura do FCVS, o art. 23, da Lei 10.150/2000, estabelece que a novação ocorrerá a critério da instituição financeira, estabelecendo-se novas condições financeiras. 3. Não tem legitimidade ativa, para ajuizar ação postulando a revisão de contrato de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, terceiro ao qual o contrato foi transferido fora das condições estabelecidas na Lei 10.150/2000. 4. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1171845/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 18/05/2012) (grifo nosso).

GUARDA COMPARTILHADA: UMA RESPONSABILIDADE CONJUNTA

O que é guarda compartilhada? É a guarda que se volta à responsabilização conjunta e, ainda, que impõe o exercício de direitos e deveres do pai e da mãe que não vivam sob o mesmo teto, no que diz respeito ao poder familiar dos filhos comuns (artigo 1.583, § 1o, do Código Civil). 

O STJ entende que a guarda compartilhada pode ser decretada mesmo sem consenso entre pais. Veja abaixo notícia divulgada no site do Superior Tribunal de Justiça:

"Mesmo que não haja consenso entre os pais, a guarda compartilhada de menor pode ser decretada em juízo. A Terceira Turma adotou esse entendimento ao julgar recurso contra decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), interposto por pai que pretendia ter a guarda exclusiva do filho. 

O pai requereu a guarda do filho sob a alegação de que a ex-mulher tentou levá-lo para morar em outra cidade. Alegou ter melhores condições para criar a criança do que a mãe. Na primeira instância, foi determinada a guarda compartilhada, com alternância de fins de semana, férias e feriados. Além disso, o filho deveria passar três dias da semana com um dos pais e quatro com outro, também alternadamente. 

O pai recorreu, mas o TJMG manteve o julgado anterior por considerar que não havia razões para alterar a guarda compartilhada. Para o tribunal mineiro, os interesses do menor são mais bem atendidos desse modo. 

No recurso ao STJ, o pai alegou que a decisão do TJMG teria contrariado os artigos 1.583 e 1.584 do Código Civil, que regulam a guarda compartilhada – a qual, para ele, só deveria ser deferida se houvesse relacionamento cordato entre os pais. Alegou ainda que a alternância entre as casas dos pais caracterizaria a guarda alternada, repudiada pela doutrina por causar efeitos negativos à criança. 

A questão da necessidade de consenso entre os pais é um tema novo no STJ, destacou a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi. Ela lembrou que a guarda compartilhada entrou na legislação brasileira apenas em 2008 (com a Lei 11.698, que alterou o Código Civil de 2002) e que a necessidade de consenso tem gerado acirradas discussões entre os doutrinadores. 

“Os direitos dos pais em relação aos filhos são, na verdade, outorgas legais que têm por objetivo a proteção à criança e ao adolescente”, asseverou, acrescentando que “exigir-se consenso para a guarda compartilhada dá foco distorcido à problemática, pois se centra na existência de litígio e se ignora a busca do melhor interesse do menor”. 

A ministra disse que o CC de 2002 deu ênfase ao exercício conjunto do poder familiar em caso de separação – não mais apenas pelas mães, como era tradicional. “O poder familiar deve ser exercido, nos limites de sua possibilidade, por ambos os genitores. Infere-se dessa premissa a primazia da guarda compartilhada sobre a unilateral”, afirmou. Ela apontou que, apesar do consenso ser desejável, a separação geralmente ocorre quando há maior distanciamento do casal. Portanto, tal exigência deve ser avaliada com ponderação. 

“É questionável a afirmação de que a litigiosidade entre os pais impede a fixação da guarda compartilhada, pois se ignora toda a estruturação teórica, prática e legal que aponta para a adoção da guarda compartilhada como regra”, disse a ministra. O foco, salientou, deve ser sempre o bem estar do menor, que é mais bem atendido com a guarda compartilhada pelo ex-casal. A ação de equipe interdisciplinar, prevista no artigo 1.584, parágrafo 3º, visa exatamente a facilitar o exercício da guarda compartilhada. 

A ministra admitiu que o compartilhamento da guarda pode ser dificultado pela intransigência de um ou de ambos os pais, contudo, mesmo assim, o procedimento deve ser buscado. “A guarda compartilhada é o ideal a ser buscado no exercício do poder familiar entre pais separados, mesmo que demande deles reestruturações, concessões e adequações diversas, para que seus filhos possam usufruir, durante sua formação, do ideal psicológico de duplo referencial”, afirmou ela. 

Segundo Nancy Andrighi, “a drástica fórmula de imposição judicial das atribuições de cada um dos pais, e o período de convivência da criança sob guarda compartilhada, quando não houver consenso, é medida extrema, porém necessária à implementação dessa nova visão”. 

A relatora também considerou que não ficou caracterizada a guarda alternada. Nesses casos, quando a criança está com um dos pais, este exerce totalmente o poder familiar. Na compartilhada, mesmo que a custódia física esteja com um dos pais, os dois têm autoridade legal sobre o menor. 

Ela afirmou ainda que “a guarda compartilhada deve ser tida como regra, e a custódia física conjunta, sempre que possível, como sua efetiva expressão”. Detalhes como localização das residências, capacidade financeira, disponibilidade de tempo e rotinas do menor, de acordo com a ministra, devem ser levados em conta nas definições sobre a custódia física. 

Rejeitado o recurso do pai, a guarda compartilhada foi mantida nos termos definidos pela Justiça de Minas Gerais". 

COBRANÇA DA TARIFA CONDOMINIAL ANTES DA ENTREGA DA OBRA

Divulgo inteiro teor da análise feita, a pedido do jornal A Tribuna, sobre o tema cobrança da tarifa condominial antes da entrega da obra.

A nota foi publicada no dia 21/03/2014 no jornal A Tribuna.

Seguem, sem cortes, as minhas considerações sobre o tema:

Antes de transferir a posse da unidade imobiliária ao comprador do imóvel, as construtoras têm iniciado a cobrança da tarifa condominial. Tal atitude é legal? Não. Essa conduta é ilegal, pois configura-se cobrança indevida.

Quando deve ser cobrada a taxa de condomínio?  A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, caracteriza o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.

Registra-se que, na relação de consumo entre construtora x comprador/consumidor, quando praticada a cobrança indevida os valores deverão ser indenizados em dobro.

O STJ entende que "obrigação de pagamento de condomínio começa com o recebimento das chaves". Concordamos com o entendimento, já que o pagamento das despesas condominiais só é devido a partir do uso do bem. Logo, se não há ainda o efetivo uso do imóvel, não se pode cobrar tal despesa do adquirente do imóvel.

O que poderá o adquirente fazer, caso tenha pago as despesas condominiais sem o efetivo uso do imóvel? Ingressar com pedido de devolução do valor cobrado indevidamente, tendo o direito ao ressarcimento em dobro.

PORTABILIDADE DE CRÉDITO

Divulgamos matéria publicada no jornal A Tribuna, do dia 21/03/2014, sobre o tema "Portabilidade de crédito". Na matéria alertamos os consumidores sobre as tarifas bancárias que não poderão ser cobradas pelas instituições financeiras em razão da transferência do crédito.

O Banco Central regula a portabilidade de crédito e considera tal prática como uma transferência de operações entre instituições financeiras. Em resumo, o consumidor que possui um empréstimo com determinada instituição irá solicitar o valor total do saldo devedor e repassará tal informação à nova instituição, sendo assim, ela irá quitar a dívida com o primeiro banco credor e o consumidor passará a ser seu devedor.

A vantagem da operação para o consumidor é pleitear uma negociação, antes da portabilidade, com juros mais baixos e prazo menor para o empréstimo com a nova instituição financeira.

Segundo o Banco Central, a cessão/portabilidade não pode gerar custos ao consumidor. Será mesmo que as instituições não repassarão tais custos de forma implícita em tarifas bancárias ao devedor/mutuário? Caso isso ocorra, o consumidor poderá se recusar a efetuar a portabilidade, pois certamente o negócio não apresentará vantagens e poderá, em algumas situações, gerar uma onerosidade ainda maior ao contrair novo empréstimo.

Por fim, deve-se ter muita atenção caso o novo banco faça exigências quanto à contratação de produtos e serviços (cheques especiais, seguros ou cartões), pois tal prática é abusiva e caracteriza-se como venda casada.

DIREITOS E DEVERES NA UNIÃO ESTÁVEL

O artigo 1.723 do Código Civil disciplina a união estável e a conceitua como:

"É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família".

Assim, por união estável podemos compreender como aquela comum união de interesses entre pessoas sem que tal relação tenha sido pactuada sob a forma de casamento.

OS COMPANHEIROS PODEM ESTABELECER SEUS DIREITOS E DEVERES EM ALGUM INSTRUMENTO? Sim, inclusive, essa é uma forma aconselhável para evitar futuros questionamentos sobre a partilha patrimonial em caso de ruptura da união.

Veja interessante matéria divulgada no site do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

"Quando um casal desenvolve uma relação afetiva contínua e duradoura, conhecida publicamente e estabelece a vontade de constituir uma família, essa relação pode ser reconhecida como união estável, de acordo com o Código Civil de 2002 (CC/02). Esse instituto também é legitimado pela Constituição Federal de 1988 em seu artigo 226, parágrafo 3o. 

Por ser uma união que em muito se assemelha ao casamento, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem aplicado às uniões estáveis, por extensão, alguns direitos previstos para o vínculo conjugal do casamento. 

Na união estável, o regime de bens a ser seguido pelo casal, assim como no casamento, vai dispor sobre a comunicação do patrimônio dos companheiros durante a relação e também ao término dela, na hipótese de dissolução do vínculo pela separação ou pela morte de um dos parceiros. Dessa forma, há reflexos na partilha e na sucessão dos bens, ou seja, na transmissão da herança. 

O artigo 1.725 do CC/02 estabelece que o regime a ser aplicado às relações patrimoniais do casal em união estável é o de comunhão parcial dos bens, salvo contrato escrito entre companheiros. Mas o que acontece no caso de um casal que adquire união estável quando um dos companheiros já possui idade superior a setenta anos? 

É justamente em virtude desse dispositivo que vários recursos chegam ao STJ, para que os ministros estabeleçam teses, divulguem o pensamento e a jurisprudência dessa Corte sobre o tema da separação obrigatória de bens e se esse instituto pode ou não ser estendido à união estável. 

Antes de conhecer alguns casos julgados no Tribunal, é válido lembrar que o direito de família brasileiro estabeleceu as seguintes possibilidades de regime de comunicação dos bens: comunhão parcial, comunhão universal, separação obrigatória, separação voluntária e ainda participação final nos aquestos (bens adquiridos na vigência do casamento)". (grifo nosso).

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=110503.

Advogado, em família, em Vitória - Espírito Santo: http://lyraduque.com.br/familia.htm.

VAZAMENTOS E INFILTRAÇÕES NO CONDOMÍNIO

Se obras de urgência forem realizadas e o condômino realizar o reparo que é de encargo do condomínio, ele poderá exigir reembolso das despesas. 

Se o condomínio assumir as despesas devido a infiltração causada pela Construtora, por vícios derivados da má execução da construção, esta será a responsável pelos danos ocasionados.

Mais informações em: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DISTRATO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Confira a entrevista da advogada Bruna Lyra Duque, concedida ao programa Revista Justiça, no site da Rádio Justiça.

O tema da entrevista foi sobre o distrato do contrato de compra e venda de imóvel: http://www.radiojustica.jus.br/radiojustica/programacao.action.

PRÁTICA JURÍDICA EM CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

O treinamento tem por meta avaliar as questões jurídicas dos contratos imobiliários.  Para isso, os estudos serão pautados em casos concretos da área imobiliária e se dividirão em dois módulos, a saber: venda de imóveis e locação.

Acompanhe a agenda em: http://lyraduque.com.br/agenda.htm.

COBRANÇA DE CHEQUES

Estabelece o art. 585, inciso I, do Código de Processo Civil:

“Art. 585. São títulos executivos extrajudiciais:

I - a letra de câmbio, a nota promissória, a duplicata, a debênture e o cheque;” 

De tal maneira, os cheques entregues ao credor, como forma de pagamento, caracterizam-se como título executivo extrajudicial, preenchendo os requisitos desse artigo 585. Por outro lado, prevê o artigo 59 da Lei 7.357 de 1985 (Lei do Cheque): 

“Prescrevem em 6 (seis) meses, contados da expiração do prazo de apresentação, a ação que o art. 47 desta Lei assegura ao portador”.

Assim, qual é o prazo para cobrar a dívida após expirado esse prazo de 6 meses?Segue a recente súmula do STF sobre o tema:

SÚMULA n. 503. O prazo para ajuizamento de ação monitória em face do emitente de cheque sem força executiva é quinquenal, a contar do dia seguinte à data de emissão estampada na cártula (grifo nosso).

DIREITO AO SOSSEGO

O barulho é alvo de grande reclamação nas relações entre vizinhos. Alguns problemas são mais recorrentes, tais como: barulho provocado por festas, som alto na área interna do apartamento, uso de sandálias altas, crianças e animais de estimação.

O abuso de direito, no modo de utilização do imóvel por alguns proprietários, é desagradável para os condôminos que sofrem diariamente com barulhos exagerados.

Dessa maneira, o direito ao sossego é um direito inerente à pessoa humana, nas relações de vizinhança, e deve ser respeitado por todos. 

O condomínio poderá inclusive aplicar multa pela infração cometida, que viole o direito ao sossego de outro(s) condômino(s), conforme o artigo 1.337 do Código Civil:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Maiores informações sobre assessoria jurídica, em Vitória-ES, na área do Direito Condominial podem ser encontradas no site: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

FINANCIAMENTOS

Hoje o mercado oferece financiamento pra tudo: casa própria, auxílio na compra de móveis, aquisição de carros, aquisição de material de construção, dentre outras opções. 

Será que esse tipo de negócio está adequado ao seu planejamento financeiro? 

As dicas mais importantes a serem consideradas são as seguintes:

• Faça um planejamento financeiro, contábil e jurídico antes de assinar qualquer empréstimo.
• Cuidado com as ofertas de financiamento.
• Se precisar realmente contrair o empréstimo, leia o contrato antes de assiná-lo e faça a simulação do financiamento.

VÍCIO DE CONSTRUÇÃO - CHUVAS INTENSAS NO ESPÍRITO SANTO

A responsabilidade das construtoras não acaba com a entrega do imóvel. A empresa deve indenizar os adquirentes por defeitos no bem.

Em caso de chuvas intensas, o consumidor precisa ficar atento, pois o empreiteiro deve responder, independente de culpa, durante o prazo de cinco anos, pela solidez e segurança da obra (artigo 618 do Código Civil).

Esse é um prazo de garantia que não pode ser alterado pelos contratantes, ainda que haja manifesta vontade expressa em contrato neste sentido. 

O defeito é aquele problema no imóvel que compromete a destinação do bem (uso, moradia, lazer, comércio, etc.). A interpretação adotada pelos tribunais quanto ao significado de segurança e solidez é a seguinte: 'abrange danos causados por infiltrações, vazamentos, quedas de blocos de revestimento, problemas com estrutura, etc'".

Para maiores informações, visite o site do Lyra Duque Advogados: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

Os deveres fundamentais e a solidariedade nas relações privadas

Divulgamos a publicação do artigo "Os deveres fundamentais e a solidariedade nas relações privadas" publicado na Revista Direitos Fundamentais & Democracia, do Programa de Mestrado da Unibrasil, Curitiba.

ABUSIVIDADE DO DISTRATO NA COMPRA E VENDA

O STJ entende que é abusiva a cláusula, em contrato de compra e venda de imóvel, que determina a devolução ínfima de parcelas pagas pelo comprador ou a retenção integral do pagamento.

Esse tema já está consolidado no STJ, a novidade, no entanto, está na aplicabilidade da invalidade no caso do distrato.

O distrato é um acordo de vontade firmado pelos contratantes que deliberam o término do acordo. Assim, se esse distrato apresentar a retenção integral de parcelas ou a devolução pequena daquilo que fora pago pelo comprador, pode-se falar em invalidade do referido acordo.

"DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE DISTRATO. É abusiva a cláusula de distrato – fixada no contexto de compra e venda imobiliária mediante pagamento em prestações – que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante. Isso porque os arts. 53 e 51, IV, do CDC coíbem cláusula de decaimento que determine a retenção de valor integral ou substancial das prestações pagas, por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. Nesse contexto, o art. 53 dispõe que, nos “contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. O inciso IV do art. 51, por sua vez, estabelece que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Além disso, o fato de o distrato pressupor um contrato anterior não implica desfiguração da sua natureza contratual. Isso porque, conforme o disposto no art. art. 472 do CC, "o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato", o que implica afirmar que o distrato nada mais é que um novo contrato, distinto ao contrato primitivo. Dessa forma, como em qualquer outro contrato, um instrumento de distrato poderá, eventualmente, ser eivado de vícios, os quais, por sua vez, serão passíveis de revisão em juízo, sobretudo no campo das relações consumeristas. Em outras palavras, as disposições estabelecidas em um instrumento de distrato são, como quaisquer outras disposições contratuais, passíveis de anulação por abusividade". (REsp 1.132.943-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013).

Maiores informações em: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

PALESTRA PLANO JURÍDICO DE NEGÓCIOS

A advogada Bruna Lyra Duque ministrará hoje na FGV/MMurad a palestra “Plano Jurídico de Negócios: aspectos jurídicos a serem considerados antes de empreender”. 

O tema é interessante e apresenta uma reflexão preventiva voltada ao público empreendedor.

São OBJETIVOS do evento:

• PRIMEIRA ETAPA: Noções introdutórias sobre a relação da gestão empresarial com o Direito Contratual e o Direito Empresarial.
• SEGUNDA ETAPA: Passo a passo das questões jurídicas mais relevantes para o empresário constituir o seu negócio.

Visite o site do Lyra Duque Advogados e acompanhe os novos treinamentos do escritório: http://lyraduque.com.br/agenda.htm.