TEMPOS DE INADIMPLÊNCIA NA LOCAÇÃO: DESPEJO

Um leitor do Blog, preocupado com o momento de aumento na inadimplência no Brasil, me perguntou: "um inquilino alugou meu imóvel e não esta pagando os aluguéis. Estou precisando do imóvel, pois me separei da minha companheira. Gostaria de saber se posso entrar com ação no Juizado Especial, já que os aluguéis atrasados não passam de 40 salários mínimos (...)". (Editado).

ANÁLISE DO CASO

1. Quando ocorre a inadimplência do locatário, sim, a ação de despejo poderá ser proposta e, nesse caso, será possível cobrar, também, os aluguéis em atraso numa mesma ação. Vejamos o artigo 62 da Lei do Inquilinato:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009). (Grifos nossos).

2. Quando o locador deseja recuperar o imóvel para o próprio uso, o pedido do despejo pode ser fundamentado no uso próprio do imóvel pelo proprietário (locador). Vejamos como a lei esclarece essa questão:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; (Grifos nossos).

3. A ação só pode ser proposta no Juizado Especial (competente para causas de menor complexidade e com o teto de 40 salários mínimos), justamente, para a retomada do imóvel voltada para o uso do locador. É o que determina o artigo 3º da Lei 9.099/95:

Art. 3º O Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas:III - a ação de despejo para uso próprio.

4. No entanto, no caso do leitor do Blog, MUITA ATENÇÃO, pois como o desejo dele é promover o despejo combinado com o pedido de cobrança dos aluguéis em atraso, prevalecerá o procedimento especial da Lei 8.245/91.