INCORPORAÇÃO SEM REGISTRO

Pretende-se, neste comentário, apresentar breves reflexões sobre os direitos do adquirente de imóvel, quando este se deparar com a inexistência do registro da incorporação junto ao registro imobiliário.
Inicialmente, cabe esclarecer que, segundo o artigo 28, parágrafo único, da Lei 4.591 de 1964, a incorporação imobiliária é a "atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas".
O artigo 32, da mesma Lei que regula as incorporações imobiliárias, dispõe que:

“Art. 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de registro de imóveis, os seguintes documentos (...)” (grifo nosso).

Com o término da obra, o incorporador terá de providenciar o "habite-se", além disso deverá formalizar a quitação previdenciária da edificação. 

Após tais procedimentos, o incorporador poderá dar início ao registro das unidades autônomas, já que os contratos de promessa de compra e venda, em tese, estão averbados à margem da matrícula da incorporação registrada.

O problema, nesse caso, reside quando não há registro da incorporação e, por conseguinte, inexiste o registro da promessa de compra e venda.

Sendo assim, o comprador terá duas opções, quando a incorporação não é registrada: 1) exigir o registro; ou 2) exigir a resolução do contrato com a devolução das parcelas pagas corrigidas.

Seguem decisões sobre o tema:

"COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA RESCISÃO PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS Inexistência de registro da incorporação junto ao registro imobiliário. Rescisão decretada. Condenação da ré na devolução dos valores pagos de uma só vez Súmula nº 2 do Tribunal de Justiça de São Paulo - Rejeição da preliminar de inépcia da peça recursal Procedência mantida - Recurso desprovido". (TJ-SP. SP 0117087-70.2006.8.26.0000, Relator: Silvério Ribeiro, Data de Julgamento: 15/06/2011, 5ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/06/2011) (grifo nosso).

"Obrigação de fazer. Compromisso de compra e venda. Incorporação imobiliária não registrada. Obra finalizada. Dever de proceder à averbação da construção, seguida do registro da instituição do condomínio, sob pena de multa coercitiva. Recurso provido". (TJ-SP. SP 0114804-40.2007.8.26.0000, Relator: Adilson de Andrade, Data de Julgamento: 30/08/2011, 3ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 30/08/2011) (grifo nosso).

"Compromisso de Compra e Venda. Inadimplemento da construtora promitente vendedora. Ausência de incorporação registrada que acarreta a invalidade do contrato. Ausência de instituição do condomínio edilício, passados mais de quinze anos da assinatura do compromisso de compra e venda. Efeito "ex tunc" da sentença resolutória. Recurso desprovido". (TJ-SP. SP 9046105-48.2001.8.26.0000, Relator: Pedro Baccarat, Data de Julgamento: 10/08/2011, 7ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 15/08/2011). (grifo nosso).