Contrato preliminar

Aos alunos do Integral,

Segue julgado analisado em sala.

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. INOCORRÊNCIA DE ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. MULTA. RETENÇÃO. PERCENTUAL FIXADO NO CONTRATO REDUZIDO. A estipulação de cláusula penal que é a pré-determinação das perdas e danos em 25% sobre o valor total das parcelas pagas e a totalidade dos valores pagos a título de juros remuneratórios, revela-se abusiva, devendo, em decorrência, ser limitada a percentual entre 10% e 20% do total pago, devidamente corrigido, na forma do art. 924 do Código Civil (atual artigo 413). Hipótese concreta em que se admite a retenção de 10% dos valores pagos, devendo, o restante, ser restituído, com correção monetária pelo CUB e com juros de mora contados da citação. Devolução parcelada dos valores pagos. Impossibilidade. A devolução parcelada dos valores pagos revela-se abusiva e ilegal, ofendendo princípios da legislação consumerista. O valor alcançado pelo promitente comprador já se integrou ao patrimônio da empresa responsável pelo empreendimento, tendo sido investido e gerado lucro, nada justificando a pretendida devolução parcelada. Arras penitenciais não reconhecidas. Inexistência de previsão expressa no contrato. Indenização pelo uso do imóvel, pelo período em que perdurou a inadimplência, na forma de locatício. Possibilidade. Sendo induvidoso que o promitente comprador permaneceu na posse do imóvel por largo período sem efetuar qualquer pagamento, razoável reconhecer direito a indenização, em forma de locatícios, tendo em vista a culpa contratual pelo desfazimento do negócio e o princípio que veda o locupletamento indevido. O termo a quo da indenização é o início do inadimplemento das parcelas. Valor que deve ser apurado mediante liquidação de sentença. Recurso adesivo prejudicado. Recurso de apelação parcialmente provido.

(Apelação Cível Nº 70024441099, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Pedro Celso Dal Pra, Julgado em 12/06/2008).

Observação: Onde está escrito "na forma do art. 924 do Código Civil", lê-se o artigo 413 do CC/2002.