COLABORAÇÃO EMPRESARIAL: ETAPAS DO NEGÓCIO

Trabalhar em colaboração é uma excelente estratégia empresarial. Existem etapas do negócio que precisam ser conhecidas antes de empreender.

Podemos definir a colaboração empresarial como "uma obrigação particular, que um dos contratantes (colaborador), assume, em relação aos produtos ou serviços do outro (fornecedor), a criação ou ampliação do mercado" (COELHO, 2006, p. 437). 

São exemplos de colaboração empresarial: representação, fornecimento, franquia, licença de marca, publicidade, comissão, agência, distribuição, mandato, transporte, etc.

Como, no entanto, escolher corretamente o contrato a ser firmado? Como avaliar o risco do negócio ao escolher o colaborador ou o fornecedor? 

Para responder a tais perguntas, sugerimos uma fase exaustiva de negociações preliminares (conversas, trocas de e-mails, etc.) a fim de avaliar o escopo do negócio e a participação de cada colaborador. 

Vencida essa etapa é possível firmar um contrato preliminar (termo de acordo e compromisso) que regulará as principais atuações das partes, a implementação de cada etapa do negócio (se existir) e o comprometimento de cada sujeito envolvido. 

Na sequência, após a estipulação de um prazo de experiência indicado no contrato preliminar, aí sim, é o momento de firmar o contrato definitivo entre as partes. Nesse momento, já é possível definir situações futuras a serem exigidas e esperadas por cada envolvido (veja nossas dicas sobre esse tema em: http://www.brunalyraduque.com.br/2013/09/modelo-de-contrato-de-parceria.html).

INTERDIÇÃO E CURATELA

O que significa? A interdição é uma medida que declara a incapacidade de pessoas para o exercício dos atos da vida civil. Essa declaração é uma etapa para que a curatela seja determinada judicialmente.

Quem está sujeito à curatela? Veja o que determina o Código Civil sobre o tema:

Art. 1.767. Estão sujeitos a curatela:

I - aqueles que, por enfermidade ou deficiência mental, não tiverem o necessário discernimento para os atos da vida civil;

II - aqueles que, por outra causa duradoura, não puderem exprimir a sua vontade;

III - os deficientes mentais, os ébrios habituais e os viciados em tóxicos;

IV - os excepcionais sem completo desenvolvimento mental;

V - os pródigos.

Quem poderá propor a ação de interdição?

Art. 1.768. A interdição deve ser promovida:

I - pelos pais ou tutores;

II - pelo cônjuge, ou por qualquer parente;

III - pelo Ministério Público. 

Dessa maneira, a curatela é uma ferramenta jurídica utilizada para outorgar poderes ao curador que irá administrar os bens e interesses da pessoa que não possui discernimento completo.

RISCOS DO CONTRATO DE GAVETA

Relatamos abaixo um caso sobre financiamento imobiliário pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). Após tal contrato, o mutuário vendeu o imóvel para um terceiro e formalizou a venda sem alterar as partes do contrato de financiamento, o que habitualmente se dá o nome de "contrato de gaveta".

Caso: comprador assinou contrato de gaveta com o vendedor de uma casa financiada. O financiamento foi feito junto à Caixa Econômica. Insatisfeito com as cobranças dos juros abusivos do contrato, o comprador manifestou interesse em ingressar com revisão do financiamento para não perder o direito de permanência no imóvel. Ocorre que, como o comprador não apresentava seu nome no contrato com a CEF, ele não é legítimo para propor a ação revisional.  

Riscos: o comprador pode sofrer com alguns para encontrar o antigo proprietário do imóvel (mutuário/vendedor) a fim de tentar pedir, em juízo, a revisão do contrato. Somente o proprietário é parte da ação e apenas ele tem direito de reivindicar mudanças no financiamento.

O STJ, num caso sobre contrato de financiamento imobiliário do SFH, assim se manifestou quanto à ilegitimidade do adquirente do imóvel:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. CESSÃO DE DIREITOS SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CONTRATO DE GAVETA. ILEGITIMIDADE ATIVA "AD CAUSAM". 1. O art. 22, da Lei 10.150/2000, somente autoriza a equiparação do terceiro adquirente, que obteve a cessão do financiamento sem a concordância do agente financeiro, ao mutuário originário, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, se o contrato de mútuo possui a cobertura do aludido Fundo e a transferência ocorreu até 25 de outubro de 1996 2. No caso de contrato sem cobertura do FCVS, o art. 23, da Lei 10.150/2000, estabelece que a novação ocorrerá a critério da instituição financeira, estabelecendo-se novas condições financeiras. 3. Não tem legitimidade ativa, para ajuizar ação postulando a revisão de contrato de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, terceiro ao qual o contrato foi transferido fora das condições estabelecidas na Lei 10.150/2000. 4. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1171845/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 18/05/2012) (grifo nosso).

GUARDA COMPARTILHADA: UMA RESPONSABILIDADE CONJUNTA

O que é guarda compartilhada? É a guarda que se volta à responsabilização conjunta e, ainda, que impõe o exercício de direitos e deveres do pai e da mãe que não vivam sob o mesmo teto, no que diz respeito ao poder familiar dos filhos comuns (artigo 1.583, § 1o, do Código Civil). 

O STJ entende que a guarda compartilhada pode ser decretada mesmo sem consenso entre pais. Veja abaixo notícia divulgada no site do Superior Tribunal de Justiça:

"Mesmo que não haja consenso entre os pais, a guarda compartilhada de menor pode ser decretada em juízo. A Terceira Turma adotou esse entendimento ao julgar recurso contra decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG), interposto por pai que pretendia ter a guarda exclusiva do filho. 

O pai requereu a guarda do filho sob a alegação de que a ex-mulher tentou levá-lo para morar em outra cidade. Alegou ter melhores condições para criar a criança do que a mãe. Na primeira instância, foi determinada a guarda compartilhada, com alternância de fins de semana, férias e feriados. Além disso, o filho deveria passar três dias da semana com um dos pais e quatro com outro, também alternadamente. 

O pai recorreu, mas o TJMG manteve o julgado anterior por considerar que não havia razões para alterar a guarda compartilhada. Para o tribunal mineiro, os interesses do menor são mais bem atendidos desse modo. 

No recurso ao STJ, o pai alegou que a decisão do TJMG teria contrariado os artigos 1.583 e 1.584 do Código Civil, que regulam a guarda compartilhada – a qual, para ele, só deveria ser deferida se houvesse relacionamento cordato entre os pais. Alegou ainda que a alternância entre as casas dos pais caracterizaria a guarda alternada, repudiada pela doutrina por causar efeitos negativos à criança. 

A questão da necessidade de consenso entre os pais é um tema novo no STJ, destacou a relatora do processo, ministra Nancy Andrighi. Ela lembrou que a guarda compartilhada entrou na legislação brasileira apenas em 2008 (com a Lei 11.698, que alterou o Código Civil de 2002) e que a necessidade de consenso tem gerado acirradas discussões entre os doutrinadores. 

“Os direitos dos pais em relação aos filhos são, na verdade, outorgas legais que têm por objetivo a proteção à criança e ao adolescente”, asseverou, acrescentando que “exigir-se consenso para a guarda compartilhada dá foco distorcido à problemática, pois se centra na existência de litígio e se ignora a busca do melhor interesse do menor”. 

A ministra disse que o CC de 2002 deu ênfase ao exercício conjunto do poder familiar em caso de separação – não mais apenas pelas mães, como era tradicional. “O poder familiar deve ser exercido, nos limites de sua possibilidade, por ambos os genitores. Infere-se dessa premissa a primazia da guarda compartilhada sobre a unilateral”, afirmou. Ela apontou que, apesar do consenso ser desejável, a separação geralmente ocorre quando há maior distanciamento do casal. Portanto, tal exigência deve ser avaliada com ponderação. 

“É questionável a afirmação de que a litigiosidade entre os pais impede a fixação da guarda compartilhada, pois se ignora toda a estruturação teórica, prática e legal que aponta para a adoção da guarda compartilhada como regra”, disse a ministra. O foco, salientou, deve ser sempre o bem estar do menor, que é mais bem atendido com a guarda compartilhada pelo ex-casal. A ação de equipe interdisciplinar, prevista no artigo 1.584, parágrafo 3º, visa exatamente a facilitar o exercício da guarda compartilhada. 

A ministra admitiu que o compartilhamento da guarda pode ser dificultado pela intransigência de um ou de ambos os pais, contudo, mesmo assim, o procedimento deve ser buscado. “A guarda compartilhada é o ideal a ser buscado no exercício do poder familiar entre pais separados, mesmo que demande deles reestruturações, concessões e adequações diversas, para que seus filhos possam usufruir, durante sua formação, do ideal psicológico de duplo referencial”, afirmou ela. 

Segundo Nancy Andrighi, “a drástica fórmula de imposição judicial das atribuições de cada um dos pais, e o período de convivência da criança sob guarda compartilhada, quando não houver consenso, é medida extrema, porém necessária à implementação dessa nova visão”. 

A relatora também considerou que não ficou caracterizada a guarda alternada. Nesses casos, quando a criança está com um dos pais, este exerce totalmente o poder familiar. Na compartilhada, mesmo que a custódia física esteja com um dos pais, os dois têm autoridade legal sobre o menor. 

Ela afirmou ainda que “a guarda compartilhada deve ser tida como regra, e a custódia física conjunta, sempre que possível, como sua efetiva expressão”. Detalhes como localização das residências, capacidade financeira, disponibilidade de tempo e rotinas do menor, de acordo com a ministra, devem ser levados em conta nas definições sobre a custódia física. 

Rejeitado o recurso do pai, a guarda compartilhada foi mantida nos termos definidos pela Justiça de Minas Gerais". 

COBRANÇA DA TARIFA CONDOMINIAL ANTES DA ENTREGA DA OBRA

Divulgo inteiro teor da análise feita, a pedido do jornal A Tribuna, sobre o tema cobrança da tarifa condominial antes da entrega da obra.

A nota foi publicada no dia 21/03/2014 no jornal A Tribuna.

Seguem, sem cortes, as minhas considerações sobre o tema:

Antes de transferir a posse da unidade imobiliária ao comprador do imóvel, as construtoras têm iniciado a cobrança da tarifa condominial. Tal atitude é legal? Não. Essa conduta é ilegal, pois configura-se cobrança indevida.

Quando deve ser cobrada a taxa de condomínio?  A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, caracteriza o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.

Registra-se que, na relação de consumo entre construtora x comprador/consumidor, quando praticada a cobrança indevida os valores deverão ser indenizados em dobro.

O STJ entende que "obrigação de pagamento de condomínio começa com o recebimento das chaves". Concordamos com o entendimento, já que o pagamento das despesas condominiais só é devido a partir do uso do bem. Logo, se não há ainda o efetivo uso do imóvel, não se pode cobrar tal despesa do adquirente do imóvel.

O que poderá o adquirente fazer, caso tenha pago as despesas condominiais sem o efetivo uso do imóvel? Ingressar com pedido de devolução do valor cobrado indevidamente, tendo o direito ao ressarcimento em dobro.

PORTABILIDADE DE CRÉDITO

Divulgamos matéria publicada no jornal A Tribuna, do dia 21/03/2014, sobre o tema "Portabilidade de crédito". Na matéria alertamos os consumidores sobre as tarifas bancárias que não poderão ser cobradas pelas instituições financeiras em razão da transferência do crédito.

O Banco Central regula a portabilidade de crédito e considera tal prática como uma transferência de operações entre instituições financeiras. Em resumo, o consumidor que possui um empréstimo com determinada instituição irá solicitar o valor total do saldo devedor e repassará tal informação à nova instituição, sendo assim, ela irá quitar a dívida com o primeiro banco credor e o consumidor passará a ser seu devedor.

A vantagem da operação para o consumidor é pleitear uma negociação, antes da portabilidade, com juros mais baixos e prazo menor para o empréstimo com a nova instituição financeira.

Segundo o Banco Central, a cessão/portabilidade não pode gerar custos ao consumidor. Será mesmo que as instituições não repassarão tais custos de forma implícita em tarifas bancárias ao devedor/mutuário? Caso isso ocorra, o consumidor poderá se recusar a efetuar a portabilidade, pois certamente o negócio não apresentará vantagens e poderá, em algumas situações, gerar uma onerosidade ainda maior ao contrair novo empréstimo.

Por fim, deve-se ter muita atenção caso o novo banco faça exigências quanto à contratação de produtos e serviços (cheques especiais, seguros ou cartões), pois tal prática é abusiva e caracteriza-se como venda casada.

DIREITOS E DEVERES NA UNIÃO ESTÁVEL

O artigo 1.723 do Código Civil disciplina a união estável e a conceitua como:

"É reconhecida como entidade familiar a união estável entre o homem e a mulher, configurada na convivência pública, contínua e duradoura e estabelecida com o objetivo de constituição de família".

Assim, por união estável podemos compreender como aquela comum união de interesses entre pessoas sem que tal relação tenha sido pactuada sob a forma de casamento.

OS COMPANHEIROS PODEM ESTABELECER SEUS DIREITOS E DEVERES EM ALGUM INSTRUMENTO? Sim, inclusive, essa é uma forma aconselhável para evitar futuros questionamentos sobre a partilha patrimonial em caso de ruptura da união.

Veja interessante matéria divulgada no site do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:

"Quando um casal desenvolve uma relação afetiva contínua e duradoura, conhecida publicamente e estabelece a vontade de constituir uma família, essa relação pode ser reconhecida como união estável, de acordo com o Código Civil de 2002 (CC/02). Esse instituto também é legitimado pela Constituição Federal de 1988 em seu artigo 226, parágrafo 3o. 

Por ser uma união que em muito se assemelha ao casamento, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem aplicado às uniões estáveis, por extensão, alguns direitos previstos para o vínculo conjugal do casamento. 

Na união estável, o regime de bens a ser seguido pelo casal, assim como no casamento, vai dispor sobre a comunicação do patrimônio dos companheiros durante a relação e também ao término dela, na hipótese de dissolução do vínculo pela separação ou pela morte de um dos parceiros. Dessa forma, há reflexos na partilha e na sucessão dos bens, ou seja, na transmissão da herança. 

O artigo 1.725 do CC/02 estabelece que o regime a ser aplicado às relações patrimoniais do casal em união estável é o de comunhão parcial dos bens, salvo contrato escrito entre companheiros. Mas o que acontece no caso de um casal que adquire união estável quando um dos companheiros já possui idade superior a setenta anos? 

É justamente em virtude desse dispositivo que vários recursos chegam ao STJ, para que os ministros estabeleçam teses, divulguem o pensamento e a jurisprudência dessa Corte sobre o tema da separação obrigatória de bens e se esse instituto pode ou não ser estendido à união estável. 

Antes de conhecer alguns casos julgados no Tribunal, é válido lembrar que o direito de família brasileiro estabeleceu as seguintes possibilidades de regime de comunicação dos bens: comunhão parcial, comunhão universal, separação obrigatória, separação voluntária e ainda participação final nos aquestos (bens adquiridos na vigência do casamento)". (grifo nosso).

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=110503.

Advogado, em família, em Vitória - Espírito Santo: http://lyraduque.com.br/familia.htm.

VAZAMENTOS E INFILTRAÇÕES NO CONDOMÍNIO

Se obras de urgência forem realizadas e o condômino realizar o reparo que é de encargo do condomínio, ele poderá exigir reembolso das despesas. 

Se o condomínio assumir as despesas devido a infiltração causada pela Construtora, por vícios derivados da má execução da construção, esta será a responsável pelos danos ocasionados.

Mais informações em: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

DISTRATO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Confira a entrevista da advogada Bruna Lyra Duque, concedida ao programa Revista Justiça, no site da Rádio Justiça.

O tema da entrevista foi sobre o distrato do contrato de compra e venda de imóvel: http://www.radiojustica.jus.br/radiojustica/programacao.action.

PRÁTICA JURÍDICA EM CONTRATOS IMOBILIÁRIOS

O treinamento tem por meta avaliar as questões jurídicas dos contratos imobiliários.  Para isso, os estudos serão pautados em casos concretos da área imobiliária e se dividirão em dois módulos, a saber: venda de imóveis e locação.

Acompanhe a agenda em: http://lyraduque.com.br/agenda.htm.

COBRANÇA DE CHEQUES

Estabelece o art. 585, inciso I, do Código de Processo Civil:

“Art. 585. São títulos executivos extrajudiciais:

I - a letra de câmbio, a nota promissória, a duplicata, a debênture e o cheque;” 

De tal maneira, os cheques entregues ao credor, como forma de pagamento, caracterizam-se como título executivo extrajudicial, preenchendo os requisitos desse artigo 585. Por outro lado, prevê o artigo 59 da Lei 7.357 de 1985 (Lei do Cheque): 

“Prescrevem em 6 (seis) meses, contados da expiração do prazo de apresentação, a ação que o art. 47 desta Lei assegura ao portador”.

Assim, qual é o prazo para cobrar a dívida após expirado esse prazo de 6 meses?Segue a recente súmula do STF sobre o tema:

SÚMULA n. 503. O prazo para ajuizamento de ação monitória em face do emitente de cheque sem força executiva é quinquenal, a contar do dia seguinte à data de emissão estampada na cártula (grifo nosso).

DIREITO AO SOSSEGO

O barulho é alvo de grande reclamação nas relações entre vizinhos. Alguns problemas são mais recorrentes, tais como: barulho provocado por festas, som alto na área interna do apartamento, uso de sandálias altas, crianças e animais de estimação.

O abuso de direito, no modo de utilização do imóvel por alguns proprietários, é desagradável para os condôminos que sofrem diariamente com barulhos exagerados.

Dessa maneira, o direito ao sossego é um direito inerente à pessoa humana, nas relações de vizinhança, e deve ser respeitado por todos. 

O condomínio poderá inclusive aplicar multa pela infração cometida, que viole o direito ao sossego de outro(s) condômino(s), conforme o artigo 1.337 do Código Civil:

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Maiores informações sobre assessoria jurídica, em Vitória-ES, na área do Direito Condominial podem ser encontradas no site: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

FINANCIAMENTOS

Hoje o mercado oferece financiamento pra tudo: casa própria, auxílio na compra de móveis, aquisição de carros, aquisição de material de construção, dentre outras opções. 

Será que esse tipo de negócio está adequado ao seu planejamento financeiro? 

As dicas mais importantes a serem consideradas são as seguintes:

• Faça um planejamento financeiro, contábil e jurídico antes de assinar qualquer empréstimo.
• Cuidado com as ofertas de financiamento.
• Se precisar realmente contrair o empréstimo, leia o contrato antes de assiná-lo e faça a simulação do financiamento.

VÍCIO DE CONSTRUÇÃO - CHUVAS INTENSAS NO ESPÍRITO SANTO

A responsabilidade das construtoras não acaba com a entrega do imóvel. A empresa deve indenizar os adquirentes por defeitos no bem.

Em caso de chuvas intensas, o consumidor precisa ficar atento, pois o empreiteiro deve responder, independente de culpa, durante o prazo de cinco anos, pela solidez e segurança da obra (artigo 618 do Código Civil).

Esse é um prazo de garantia que não pode ser alterado pelos contratantes, ainda que haja manifesta vontade expressa em contrato neste sentido. 

O defeito é aquele problema no imóvel que compromete a destinação do bem (uso, moradia, lazer, comércio, etc.). A interpretação adotada pelos tribunais quanto ao significado de segurança e solidez é a seguinte: 'abrange danos causados por infiltrações, vazamentos, quedas de blocos de revestimento, problemas com estrutura, etc'".

Para maiores informações, visite o site do Lyra Duque Advogados: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

Os deveres fundamentais e a solidariedade nas relações privadas

Divulgamos a publicação do artigo "Os deveres fundamentais e a solidariedade nas relações privadas" publicado na Revista Direitos Fundamentais & Democracia, do Programa de Mestrado da Unibrasil, Curitiba.

ABUSIVIDADE DO DISTRATO NA COMPRA E VENDA

O STJ entende que é abusiva a cláusula, em contrato de compra e venda de imóvel, que determina a devolução ínfima de parcelas pagas pelo comprador ou a retenção integral do pagamento.

Esse tema já está consolidado no STJ, a novidade, no entanto, está na aplicabilidade da invalidade no caso do distrato.

O distrato é um acordo de vontade firmado pelos contratantes que deliberam o término do acordo. Assim, se esse distrato apresentar a retenção integral de parcelas ou a devolução pequena daquilo que fora pago pelo comprador, pode-se falar em invalidade do referido acordo.

"DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. ABUSIVIDADE DE CLÁUSULA DE DISTRATO. É abusiva a cláusula de distrato – fixada no contexto de compra e venda imobiliária mediante pagamento em prestações – que estabeleça a possibilidade de a construtora vendedora promover a retenção integral ou a devolução ínfima do valor das parcelas adimplidas pelo consumidor distratante. Isso porque os arts. 53 e 51, IV, do CDC coíbem cláusula de decaimento que determine a retenção de valor integral ou substancial das prestações pagas, por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. Nesse contexto, o art. 53 dispõe que, nos “contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. O inciso IV do art. 51, por sua vez, estabelece que são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade. Além disso, o fato de o distrato pressupor um contrato anterior não implica desfiguração da sua natureza contratual. Isso porque, conforme o disposto no art. art. 472 do CC, "o distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato", o que implica afirmar que o distrato nada mais é que um novo contrato, distinto ao contrato primitivo. Dessa forma, como em qualquer outro contrato, um instrumento de distrato poderá, eventualmente, ser eivado de vícios, os quais, por sua vez, serão passíveis de revisão em juízo, sobretudo no campo das relações consumeristas. Em outras palavras, as disposições estabelecidas em um instrumento de distrato são, como quaisquer outras disposições contratuais, passíveis de anulação por abusividade". (REsp 1.132.943-PE, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 27/8/2013).

Maiores informações em: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

PALESTRA PLANO JURÍDICO DE NEGÓCIOS

A advogada Bruna Lyra Duque ministrará hoje na FGV/MMurad a palestra “Plano Jurídico de Negócios: aspectos jurídicos a serem considerados antes de empreender”. 

O tema é interessante e apresenta uma reflexão preventiva voltada ao público empreendedor.

São OBJETIVOS do evento:

• PRIMEIRA ETAPA: Noções introdutórias sobre a relação da gestão empresarial com o Direito Contratual e o Direito Empresarial.
• SEGUNDA ETAPA: Passo a passo das questões jurídicas mais relevantes para o empresário constituir o seu negócio.

Visite o site do Lyra Duque Advogados e acompanhe os novos treinamentos do escritório: http://lyraduque.com.br/agenda.htm.

7o CICLO DE PALESTRAS DO SALÃO DO IMÓVEL ADEMI-ES

Divulgamos uma breve exposição dos pontos de debate sustentados na participação do 7o CICLO DE PALESTRAS DO SALÃO DO IMÓVEL ADEMI-ES.

Como apresentado, a Lei 12.744/2012, que alterou a Lei 8.245 de 1991 (Lei do Inquilinato), objetivou cuidar de três assuntos:

• Tipificar a locação "built to suit";
• Considerar válida a cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel pelo tempo que durar o contrato "built to suit";
• Ampliar o valor da multa contratual nesse tipo de locação, para o caso de resilição do contrato, isto é, a extinção antecipada do negócio por vontade de uma das partes.

A locação built to suit consiste num negócio de longa duração, na qual o locador promoverá uma construção que atenderá ao fim empresarial objetivado pelo locatário. Em outras palavras, o locatário, que não tem interesse na aquisição de um imóvel, contrata o locador que construirá o bem, conforme as necessidades do inquilino.

É importante notar que, nesse importante tipo negocial BUILT TO SUIT, existe uma REDE CONTRATUAL: CONSTRUÇÃO, LOCAÇÃO E CORRETAGEM.

Divulgamos post já publicado sobre o tema: http://www.brunalyraduque.com.br/2013/08/locacao-built-to-suit-construido-para.html.

Veja, ainda, a vídeo  aula ministrada no Treinamento "Questões  polêmicas do Direito Imobiliário", evento organizado pelo Lyra Duque Advogados. A aula pode ser vista em: http://www.youtube.com/watch?v=dptxTJDtLaE.

ASPECTOS JURÍDICOS DO EMPREENDEDORISMO NA SAÚDE

No Brasil, um dos setores de prestação de serviços que mais tem crescido é a área de saúde ligada ao fitness, nutrição, fisioterapia e academia.

O empresário desse ramo estabelece parceiras, constitui sociedade, emprega colaboradores, contrata professores, terceiriza serviços, contrata profissionais de marketing, e, muitas vezes, sem a assessoria jurídica preventiva adequada.

Quando a estrutura empresarial é formada sem observância de fatores importantes para o bom desempenho do negócio alguns riscos são assumidos pelo EMPREENDEDOR.

Uma importante atitude, antes de empreender, é estabelecer, dentre outros planos, o Plano Jurídico de Negócios (PJN). Sugerimos que tal PJN se estruture nos seguintes aspectos.

Quer saber mais sobre Plano Jurídico de Negócios? Visite o nosso site: http://lyraduque.com.br/atuacao.htm.

COBRANÇA DO CONDOMÍNIO ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES

Antes de transferir a posse da unidade imobiliária ao comprador do imóvel, as construtoras têm iniciado a cobrança da tarifa condominial, configurando-se a cobrança indevida. Tal atitude é legal?

Confira entrevista concedida ao programa Café com Leite, da TV Capixaba, sobre o tema:

Quando deve ser cobrada a taxa de condomínio?  A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, caracteriza o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais.

Registra-se que na relação de consumo entre construtora x comprador/consumidor, quando praticada a cobrança indevida os valores deverão ser indenizados em dobro.

O STJ entende que "obrigação de pagamento de condomínio começa com o recebimento das chaves". Concordamos com o entendimento, já que o pagamento das despesas condominiais só é devido a partir do uso do bem. Logo, se não há ainda o efetivo uso do imóvel, não se pode cobrar a despesa do condomínio do adquirente do imóvel.

O que poderá o adquirente fazer, caso tenha pago as despesas condominiais sem o efetivo uso do imóvel? Ingressar com pedido de devolução do cobrado indevidamente, tendo o direito ao ressarcimento em dobro.

MODELO DE CONTRATO DE PARCERIA EMPRESARIAL

A parceria empresarial pode ser utilizada em diversos ambientes, a saber:

• Área médica: clínica x médico ou entre hospitais x médicos;
• Entre fisioterapeutas;
• Entre nutricionistas;
• Entre arquitetos: engenheiros x arquitetos ou entre arquitetos x construtoras;
• Também é muito comum na implantação de startup e em empreendimentos de transferência de tecnologia e e-commerce,;
• Além disso, se aplica perfeitamente a diversas outras áreas, tais como: empreitada, construção, prestação de serviços na área imobiliária, fornecimento de produtos, agronegócios, exploração e produção de petróleo e gás, licenciamento de marcas, patentes e desenhos industriais, cessão de direitos autorais, distribuição e logística, negociações internacionais, dentre outros.

IDENTIFICAÇÃO DO CONTRATO: a denominação do contrato é de suma importância. Exemplo: "Contrato de parceria e outras avenças".
PREÂMBULO - QUALIFICAÇÃO DOS CONTRATANTES: identificar os contratantes com todas as descrições pessoais (nome, documentos, estado civil, nacionalidade, profissão e residência).
OBJETO - PARCERIA: essa será a primeira cláusula do contrato e deve ser muito bem escrita, pois os detalhes da parceria especificam todo o negócio entre os parceiros. Exemplo: descreva o porquê do negócio, como será o uso de uma sala/clínica, ou como será a captação do imóvel, ou como se dará a aproximação do cliente, etc.
COMISSÕES/REPASSES: haverá algum repasse? Alguma comissão será devida entre as partes? Identifique tais valores em detalhes.
DIREITOS E DEVERES: delimite todos os direitos e deveres dos parceiros, tais como: pagamento das despesas, compartilhamento dos espaços, pagamento dos tributos, dentre outras.
EXTINÇÃO: se ocorrer alguma violação aos termos da parceria, nessa cláusula torna-se importante estabelecer uma penalidade para o caso de descumprimento do acordo. Exemplo: indique juros e multa.
ASSINATURA DAS PARTES E DAS TESTEMUNHAS: nunca esqueça da assinatura das partes e das testemunhas, bem como dos nomes e dos CPF's dessas das testemunhas.

Quer conhecer mais sobre como elaborar contratos? Visite o nosso site: http://www.lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm.