DIREITO IMOBILIÁRIO: vaga de garagem com matrícula própria

O STJ sumulou a matéria quanto à penhora da vaga de garagem com registro próprio. Segue a notícia.

A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ) aprovou a edição de súmula sobre a possibilidade de penhora da vaga de garagem que tenha registro próprio. A nova súmula recebeu o número 449. O novo verbete tem como referência as leis n. 8.009, de 29/3/1990, e n. 4.591, de 16/12/1964. A primeira trata da impenhorabilidade do bem de família, e a segunda dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. A súmula 449, cujo ministro Aldir Passarinho Junior é o relator, recebeu a seguinte redação: “A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora”. Precedentes tanto das turmas da Primeira Seção, responsável pela apreciação das causas envolvendo direito público, quanto das da Segunda Seção, que julga as questões relativas a direito privado, embasam a súmula. O mais antigo deles data de 1994 e teve como relator o ministro Milton Luiz Pereira. No recurso (REsp 23.420), apresentado pelo estado do Rio Grande do Sul contra um casal, a Primeira Turma decidiu que o box de estacionamento, como objeto de circulação econômica, desligado do principal, pode ser vendido, permutado ou cedido a outro condômino, saindo da propriedade de um para o outro, continuando útil à sua finalidade de uso, visto que não está sob o domínio da comunhão geral, mas identificado como unidade autônoma. Nessa condição, é penhorável para garantia de execução, sem as restrições apropriadas ao imóvel de moradia familiar. O julgamento foi unânime (grifo nosso).

SÚMULA N. 449-STJ. A vaga de garagem que possui matrícula própria no registro de imóveis não constitui bem de família para efeito de penhora. (Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, em 2/6/2010).

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=97559

CURSOS DIREITO IMOBILIÁRIO

Seguem abaixo os cursos de Direito Imobiliário do mês de junho organizados pelo escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS.

Os cursos podem também ser ministrados in company.

• Teoria e prática do Direito Imobiliário.
• Como elaborar contratos de locação após as alterações na lei do inquilinato.

Mais informações: http://www.lyraduque.com.br/projetos.htm

CONTRATO DE LOCAÇÃO: prazo de 30 meses?

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre o prazo do contrato de locação.

PERGUNTA DO LEITOR: "Gostaria de tirar uma dúvida, pois estou muito confuso, sobre o prazo de alugar imóvel (...) As imobiliárias dizem que por lei tenho que alugar por 30 meses e que antes deste prazo eu não posso pedir o imóvel. Eu gostaria de alugar por 18 meses (...). Se alugá-lo por 18 meses posso pedi-lo no final do contrato? Isto está dentro da lei? Na nova lei do inquilinato houve alguma mudança neste sentido?" (Editado).

MINHAS RESPOSTAS: Não há determinação na Lei do Inquilinato sobre um prazo engessado para o contrato de locação. Assim, você pode estipular o prazo que lhe seja mais conveniente. Na prática, as imobiliárias indicam o prazo de 30 meses para proteger o locador.

A Lei 8.245/91 estabelece, nos artigos 46 e 47, situações que ensejarão a extinção do contrato a depender do prazo estipulado, a saber:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

No caso do artigo 46, a denúncia é chamada de vazia, já que não precisa de nenhuma justificativa. Já no artigo 47, a denúncia será cheia, pois precisa ser fundamentada.

Por fim, a Lei do Inquilinato não sofreu nenhuma alteração neste ponto.

Projeto de lei: Câmara aprova prazo para ressarcir consumidor por pagamento indevido

Segue notícia sobre interessante projeto de lei que trata do prazo para o consumidor ser ressarcido em razão de cobranças indevidas feitas pelos fornecedores de produtos e serviços. Questionamos, no entanto, o seguinte: pode o resultado da negociação ficar entre o consumidor lesado e o fornecedor do produto ou do serviço?

Câmara aprova prazo para ressarcir consumidor por pagamento indevido

"A Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ) aprovou nesta terça-feira prazo de até 10 dias para que os consumidores sejam ressarcidos por valores pagos indevidamente. O prazo será contado a partir da data da entrega da reclamação feita pelo consumidor ao fornecedor.

O prazo de 10 dias é resultado de uma emenda aprovada pela Comissão de Defesa do Consumidor ao Projeto de Lei 3600/08, do deputado Vinicius Carvalho (PTdoB-RJ). A proposta original determinava o prazo de 24 horas para devolução dos valores pagos de forma injustificada.

Hoje, o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8078/90) já estabelece que o consumidor cobrado por quantia indevida tem direito ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros. A lei, contudo, não determina prazo para o ressarcimento. O CCJ analisa apenas a constitucionalidade da proposta. O relator, deputado Colbert Martins (PMDB-BA), concordou com o texto. Como a aprovação foi em caráter conclusivoRito de tramitação pelo qual o projeto não precisa ser votado pelo Plenário, apenas pelas comissões designadas para analisá-lo. O projeto perderá esse caráter em duas situações: - se houver parecer divergente entre as comissões (rejeição por uma, aprovação por outra); - se, depois de aprovado pelas comissões, houver recurso contra esse rito assinado por 51 deputados (10% do total). Nos dois casos, o projeto precisará ser votado pelo Plenário., a proposta seguirá para análise do Senado, caso não haja recurso para votação pelo Plenário.

O texto original do projeto também estabelecia que o ressarcimento ao consumidor seria efetuado preferencialmente por meio de depósito em conta corrente ou cheque nominativo. Emenda da Comissão de Defesa do Consumidor retirou essas preferências. Dessa forma, a definição do modo de ressarcimento será resultado de negociação entre o consumidor lesado e o fornecedor do produto ou do serviço. Ambas as modificações ao texto original foram ratificadas pela CCJ". (grifo nosso).

Disponível em: http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/CONSUMIDOR/148488-CAMARA-APROVA-PRAZO-PARA-RESSARCIR-CONSUMIDOR-POR-PAGAMENTO-INDEVIDO.html

Contrato de cheque especial

Quais são os parâmetros para promover ação de revisão de cláusula de contrato de cheque especial? Segue julgado abaixo sobre o assunto.

"REPETITIVO. CHEQUE ESPECIAL. JUROS REMUNERATÓRIOS. A Seção, ao julgar recurso representativo de controvérsia (art. 543-C e Res. n. 8/2008-STJ) sobre a legalidade da cobrança de juros remuneratórios decorrente do contrato bancário, quando não há prova da taxa pactuada ou quando a cláusula ajustada entre as partes não tenha indicado o percentual a ser observado, reafirmou a jurisprudência deste Superior Tribunal de que, quando não pactuada a taxa, o juiz deve limitar os juros remuneratórios à taxa média de mercado divulgada pelo Banco Central (Bacen), salvo se menor a taxa cobrada pelo próprio banco (mais vantajosa para o cliente). Anotou-se que o caso dos autos é uma ação de revisão de cláusula de contrato de cheque especial combinada com repetição de indébito em que o tribunal a quo constatou não haver, no contrato firmado, o percentual da taxa para a cobrança dos juros remuneratórios, apesar de eles estarem previstos em uma das cláusulas do contrato". (REsp 1.112.879-PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 12/5/2010) (grifo nosso).

Direito empresarial – Como confeccionar contratos mistos no ambiente empresarial?

Vivemos na fase dos contratos complexos ou mistos, ou seja, torna-se difícil atuar num negócio sem criar links com outros acordos.

Complexos são os negócios que decorrem da mistura de diversos elementos contratuais, que se reúnem em nova figura, inclusive, algumas vezes não regulamentadas na lei. Aqui as partes obedecem à regulamentação privada. Exemplo: contratos de hospedagem que envolvem depósito de bens; prestação de serviços com a venda de bem; parcerias e concessão de uso de software (envolvem garantias, assistência técnica, manutenção, etc.). Nestes casos, alguns itens devem ser observados:

• Fugir do tipo “contrato padrão”. Não existem modelos. Cada negócio demanda a construção de um acordo específico.
• Cuidados na elaboração do contrato, observando as necessidades dos contratantes e sem deixar as cláusulas muito genéricas.
• Criar uma estrutura clara e coerente dos contratos, a saber: objeto, forma e condições de pagamento, duração do contrato, garantias, extinção, cláusula penal etc.
• Acompanhar a execução dos contratos.

Mais informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_empresarial.htm

CURSOS DIREITO IMOBILIÁRIO VITÓRIA-ES

Seguem abaixo os cursos de Direito Imobiliário do mês de junho organizados pelo escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS.

• Teoria e prática do Direito Imobiliário.
• Como elaborar contratos de locação após as alterações na lei do inquilinato.

Informações: contato@lyraduque.com.br

Contrato internacional: cláusula de eleição de foro

A cláusula de eleição de foro no contrato internacional pode ser invalidada? O julgado abaixo define a qualificação jurídica do contrato e o local de cumprimento das obrigações para confirmar a validade da referida cláusula.

"Discutiu-se a validade de cláusula de eleição de foro (na Itália) prevista no contrato celebrado que envolve a aquisição de motocicletas estrangeiras. Assim, a solução do litígio passa pela definição da qualificação jurídica do contrato e identificação do local de cumprimento das obrigações. Quanto a isso, o tribunal de origem firmou tratar-se de um contrato de importação, o que afasta a incidência da Lei n. 6.729/1979, a qual se refere à concessão comercial entre os produtores e distribuidores de veículos automotores de via terrestre. Assentou, também, que as obrigações deveriam ser cumpridas no país estrangeiro, notadamente a entrega das motocicletas e seu respectivo pagamento. Daí a conclusão do acórdão recorrido de que não incide, na demanda, o disposto no art. 88 do CPC, decisão que não pode ser revista por força das Súmulas ns. 5 e 7 do STJ. Por último, anote-se que a validade da cláusula de eleição de foro, diante da ausência de hipossuficiência da recorrente e de qualquer impedimento de seu acesso à Justiça, tal como apregoou o tribunal de origem, é confirmada por precedente deste Superior Tribunal no sentido de que a eleição do foro estrangeiro é válida, exceto quando a lide envolver interesses públicos". (STJ. REsp 1.177.915-RJ, Rel. Min. Vasco Della Giustina, julgado em 13/4/2010) (grifo nosso).

Contratos agência, distribuição e representação

Questionamos: os contratos de agência, distribuição e representação são negócios idênticos? Entendemos que não. Existem distinções entre os contratos, a partir dos seguintes pontos: 1) natureza das atividades intermediadas; e 2) presunção ou não da exclusividade.

Dispõe o artigo 1º da Lei 4.886/65:

Art . 1º Exerce a representação comercial autônoma a pessoa jurídica ou a pessoa física, sem relação de emprêgo, que desempenha, em caráter não eventual por conta de uma ou mais pessoas, a mediação para a realização de negócios mercantis, agenciando propostas ou pedidos, para, transmití-los aos representados, praticando ou não atos relacionados com a execução dos negócios.

Por sua vez, dispõe o artigo 710 do Código Civil:

Art. 710. Pelo contrato de agência, uma pessoa assume, em caráter não eventual e sem vínculos de dependência, a obrigação de promover, à conta de outra, mediante retribuição, a realização de certos negócios, em zona determinada, caracterizando-se a distribuição quando o agente tiver à sua disposição a coisa a ser negociada.Parágrafo único. O proponente pode conferir poderes ao agente para que este o represente na conclusão dos contratos.

Sobre o tema, segue o julgado abaixo:

"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE DISTRIBUIÇÃO. CONTRATO VERBAL. EXCLUSIVIDADE. No contrato de distribuição o distribuidor se obriga a adquirir do distribuído mercadorias geralmente de consumo para posterior colocação no mercado, por conta e risco próprio, estipulando-se como contraprestação um valor ou margem de revenda. O contrato verbal de distribuição, conquanto possível, não permite a presunção de eventual exclusividade, incumbindo àquele que a alega a sua comprovação”. (Processo 1.0145.04.158740-6/001, Rel. Des. José Flávio de Almeida. 31/05/2008). (grifo nosso).

CONTRATOS INTERNACIONAIS

No âmbito do Direito Internacional, a empresa deve se preocupar com diversos fatores, dentre eles se destacam as questões societárias, os investimentos estrangeiros e as questões contratuais. Qual seria o papel do advogado nessa área?

Seguem algumas atividades importantes:

- Confecção, auxílio na negociação e revisão de contratos internacionais;
- Análise e revisão de contrato de transporte de mercadorias, apuração da responsabilidade do transportador, análise do contrato de seguro, etc.
- Assessoria e representação da empresa cliente nas reuniões para fechamento de negócios, acordos de confidencialidade, memorandos de entendimento, análise de propostas, análise de documentos, etc.; e
- Análise de procedimentos de exportação e importação.

Maiores informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_internacional.htm

CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS

O contrato firmado entre imobiliária e proprietários de imóveis deve ser muito bem confeccionado a fim de gerar segurança jurídica para os envolvidos, já que existem, nessas relações contratuais, variados vínculos, a saber: 1) prestação de serviços; e 2) mandato.

Dessa forma, na elaboração do contrato torna-se importante delimitar os direitos e deveres advindos da realização dos serviços e, ainda, da execução da administração do negócio.

Para realçar a importância do tema, segue abaixo julgado do TJ/MG que avaliou a postura de uma empresa imobiliária diante do proprietário do imóvel.

"AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. DANOS MATERIAIS. CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. MANDATO. NEGLIGÊNCIA DO MANDATÁRIO NO CUMPRIMENTO DAS OBRIGAÇÕES ASSUMIDAS. DEVER DE REPARAÇÃO. Comprovado que a administradora (mandatária) não agiu com zelo e diligentemente na execução do contrato de administração de imóvel, causando prejuízos ao locador (mandante), faz-se presente o dever de indenizar (art. 667 Código Civil)". (TJ/MG. Apelação Cível 1.0702.06.305256-8/001).

ARTIGO: A responsabilidade civil no contrato de empreitada

Divulgo a publicação do meu artigo "A responsabilidade civil no contrato de empreitada" na Revista Âmbito Jurídico.

Sumário: 1. Introdução – 2. Noções conceituais: 2.1 A natureza jurídica do contrato de empreitada; 2.2 A classificação da empreitada - 3. A responsabilidade pelos riscos - 4. A entrega e a garantia da obra – 5. O preço - 6. Extinção da empreitada – 7. Considerações finais. Referências.

Disponível em: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=7304

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO: multa e violação à cláusula de exclusividade

Questiono: a multa contratual pode sofrer redução sob o argumento da violação da função social do contrato?

De acordo com o artigo 413 do Código Civil isso seria possível, desde que obrigação principal tenha sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo.Veja a decisão abaixo.

"MULTA. COBRANÇA. CONTRATO. DESCUMPRIMENTO. Na ação de cobrança de multa ajuizada devido ao descumprimento da finalidade do contrato de prestação de serviços de limpeza e conservação nas instalações da empresa ré, as partes comprometeram-se a não contratar nenhum funcionário ou representante da cocontratante na vigência do ajuste e até 120 dias após o término deste, o que não foi respeitado. Com efeito, a Turma entendeu que, no caso, inexiste violação da função social do contrato quanto à cláusula contratual que prevê a multa, pois as partes livremente pactuaram entre si, não havendo desequilíbrio social, tampouco impedimento do acesso dos indivíduos a ele vinculados, direta ou indiretamente, ao trabalho ou ao desenvolvimento pessoal. Ademais, não se determinou vantagem exagerada para nenhuma das partes, tendo-se estabelecido, tão somente, um prazo razoável à limitação do direito de contratar da ré (art. 421 do CC/2002). O que se requer dos contratantes é que atuem em cooperação no mercado, conforme o princípio da boa-fé objetiva, durante a relação obrigacional e após o cumprimento do contrato". (STJ. REsp 1.127.247-DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 4/3/2010) (grifos nossos).

A boa-fé no contrato de compra e venda de bem imóvel

O STJ analisa o tema boa-fé no contrato de compra e venda de bem imóvel. Assim, questiono: O comprador do imóvel deverá demonstrar, em juízo, que fez pesquisas em fóruns sobre a situação do imóvel? O princípio da boa-fé objetiva deve ser presumido nas relações contratuais? O Código Civil brasileiro trata do tema no artigo 422, a saber:

"Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé" (grifo nosso).

Segue notícia abaixo publicada no site do STJ:

"Para provar a boa-fé, na compra do bem, o comprador do imóvel deve demonstrar que fez uma pesquisa em fóruns judiciais do local do imóvel e da residência do vendedor referente aos últimos cinco anos para se certificar da inexistência de ações judiciais que coloquem em risco a venda. O entendimento é da ministra Nancy Andrighi, ao votar em processo que deve definir os critérios para a caracterização de fraude de execução na venda de bens imóveis. A Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça analisa a questão em julgamento de um recurso repetitivo e a ministra foi única a votar até agora, estabelecendo novos parâmetros para o reconhecimento da fraude pelo Judiciário. As informações são do Valor Econômico.
Para os advogados, o voto é benéfico aos credores de dívidas cobradas em ações judiciais. A Súmula 375 do STJ é o principal critério para a definição da fraude. Segunda a Súmula, o reconhecimento à fraude à execução depende do registro em cartório da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do adquirente do bem.
A prova de má-fé gera interpretações diversas na Justiça. Quando o credor entra com uma ação anulatória da venda do imóvel que garantia o pagamento de sua dívida em uma ação judicial, grande parte dos juízes considera que é preciso demonstrar que houve um conluio entre o comprador e o vendedor do imóvel com o objetivo de escapar da condenação judicial.
Em seu voto, a ministra Nancy sugere que a prova do desconhecimento quanto à existência de uma ação capaz de reduzir o devedor à insolvência ou de constrição sobre o imóvel deve ser feita mediante a apresentação de pesquisas feitas nos fóruns judiciais abrangendo as comarcas de localização do bem e de residência do alienante nos últimos cinco anos.
Outra inovação do voto da ministra é o marco temporal da ciência da ação judicial. Segundo o artigo 593 do Código de Processo Civil, a fraude à execução estaria caracterizada quando, ao tempo da alienação, correr contra o devedor uma demanda judicial capaz de causar a sua insolvência. Pela jurisprudência da Corte, considera-se que só a partir da citação do devedor se tem ciência da ação. Para a ministra Nancy, a redação do artigo é imprecisa e a existência de petição inicial distribuída ou despachada pelo juiz deve ser suficiente para caracterizar a ciência da ação" (grifo nosso).

Disponível em: http://www.stj.myclipp.inf.br/default.asp?smenu=destaques&dtlh=112976&iABA=Notícias&exp=

CONTRATO DE LOCAÇÃO

Segue minha sugestão de cláusula sobre o tema "Multa Contratual" no contrato de locação de imóvel predial urbano, após as alterações na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Maiores informações: ttp://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm

ASSESSORIA JURÍDICA IMOBILIÁRIA

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre a importância da assessoria jurídica imobiliária.

Assessoria jurídica imobiliária comporta uma atividade preventiva e, quando necessária, a atuação litigiosa. A assessoria é voltada para empresas administradoras, condomínios, corretores, construtoras, incorporadoras e outras empresas da área imobiliária. Dentre as atividades praticadas nesse ramo, elencamos as seguintes:

• Suporte na área contratual voltada para o direito imobiliário: elaboração e revisão de contratos de administração de imóveis, compra e venda, comissão, comodato, corretagem, convenção de condomínio, distratos, incorporação de imóveis, dação em pagamento, doação, empreitada, financiamento, locação, pactos de alienação fiduciária e hipoteca, permuta, promessa de compra e venda, promessa de cessão, regimento interno, dentre outros instrumentos.
• Análise de documentos e registros imobiliários;
• Atuação em cartórios de imóveis e órgãos competentes para regularizar a aquisição de bens;
• Atuação junto aos condomínios: cobrança judicial e extrajudicial das dívidas;
• Atuação nas ações sobre condomínios, desapropriações, loteamento urbano, patrimônio de afetação, penhora de imóvel, uso de imóvel público, usucapião, etc.

Informações: http://www.lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm

CURSOS DIREITO IMOBILIÁRIO VITÓRIA-ES

Seguem abaixo os cursos de Direito Imobiliário do mês de abril organizados pelo escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS.

• Planejamento contratual na área imobiliária.
• Teoria e prática do Direito Imobiliário.
• Como elaborar contratos de locação após as alterações na lei do inquilinato.

Informações: contato@lyraduque.com.br

Prestação de serviço médico: responsabilidade solidária entre clínica e cirurgião

"No recurso especial advindo de ação de indenização por danos materiais e morais por erro do anestesista durante cirurgia plástica, a tese vencedora inaugurada pelo Min. Luis Felipe Salomão estabeleceu que, incontroversa, nos autos, a culpa do anestesista pelo erro médico, o que acarretou danos irreversíveis à paciente (hoje vive em estado vegetativo), essa culpa, durante a realização do ato cirúrgico, estende-se ao cirurgião chefe, que responde solidariamente com quem diretamente lhe está subordinado. Aponta que cabe ao cirurgião chefe a escolha dos profissionais que participam da sua equipe, podendo até se recusar a trabalhar com especialistas que não sejam de sua confiança. Consequentemente, explica que, no caso de equipes médicas formadas para realização de uma determinada intervenção cirúrgica, o cirurgião chefe, que realiza o procedimento principal, responde pelos atos de todos os participantes por ele escolhidos e subordinados a ele, independentemente da especialização, nos termos do art. 1.521, III, do CC/1916 e art. 932, III, do CC/2002 c/c com os arts. 25, § 1º, e 34 do CDC. Também ressalta que, uma vez caracterizada a culpa do médico que atua em determinado serviço disponibilizado por estabelecimento de saúde (art. 14, § 4º, do CDC), responde a clínica de forma objetiva e solidária pelos danos decorrentes do defeito no serviço prestado (art. 14, § 1º, do CDC). Destaca ainda que, em relação à responsabilidade da clínica no caso dos autos, não se aplica precedente da Segunda Seção (REsp 908.359-SC, DJe 17/12/2008) sobre a exclusão da responsabilidade dos hospitais por prestação de serviços defeituosos realizados por profissionais que nele atuam sem vínculo de emprego ou subordinação, apenas utilizando suas instalações para procedimentos cirúrgicos. Na espécie, o contrato de prestação de serviço foi firmado entre a autora, a clínica e o cirurgião, que é sócio majoritário da sociedade jurídica, sendo os danos decorrentes da prestação defeituosa do serviço contratado com a empresa, por isso responde solidariamente a clínica. Com esse entendimento, a Turma, por maioria, conheceu em parte do recurso e, nessa parte, deu-lhe provimento, condenando os recorridos, a clínica e o cirurgião, a pagar danos morais no valor de R$ 100.000,00, acrescidos de juros a partir do evento danoso e correção monetária a partir dessa data e a pagar os danos materiais, que devem ser apurados em liquidação de sentença por arbitramento, além de honorários advocatícios de 10% sobre o valor da condenação. Note-se que o anestesista não foi parte integrante da lide. A tese vencida defendida pelo Min. João Otávio de Noronha, o Relator originário, consiste em que, diante do desenvolvimento das especialidades médicas, não se pode atribuir ao cirurgião chefe a responsabilidade por tudo que ocorre na sala de cirurgia, especialmente quando comprovado, como no caso, que as complicações deram-se por erro exclusivo do anestesista, em relação às quais não competia ao cirurgião intervir, e também afasta a responsabilidade solidária do cirurgião chefe, porquanto não se pode atribuir responsabilidade solidária pela escolha de anestesista de renome e qualificado. Por outro lado, o Min. Aldir Passarinho Junior acompanhou a divergência com ressalvas quanto à tese da responsabilidade do cirurgião chefe em relação ao anestesista, pois depende de cada caso. Precedente citado: REsp 258.389-SP, DJ 22/8/2005. REsp 605.435-RJ, Rel. originário Min. João Otávio de Noronha, Rel. para acórdão Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 22/9/2009". (Grifos nossos).

Teoria geral da obrigação solidária

Aos alunos de Direito das Obrigações,

Indico a leitura do artigo "Teoria geral da obrigação solidária".

Resumo: O presente estudo busca analisar as obrigações sob um enfoque teórico geral, isto é, apresentando os seus principais contornos. Assim, delinearemos um estudo a partir da caracterização legal da solidariedade, por meio de uma configuração da sua fonte legal e convencional, bem como avaliando a solidariedade ativa e a solidariedade passiva, a partir de seus principais elementos conceituais. Apresentaremos, também, alguns entendimentos doutrinários e jurisprudenciais sobre os efeitos da solidariedade nas relações civis.

Sumário: 1. Introdução – 2. Caracterização das obrigações solidárias – 3. Fonte da solidariedade; 3.1 Distinção entre a obrigação solidária e a obrigação subsidiária – 4. As solidariedades ativa, passiva e mista – 5. Diferenças entre a indivisibilidade e a solidariedade. 6. Considerações finais – Referências.

Disponível em: https://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-civil/teoria-geral-da-obrigacao-solidaria/.

Contrato de cartão crédito

Segue abaixo interessante caso de cobrança de preços diferentes para pagamento em dinheiro e com cartão de crédito. A empresa tem esse direito? O consumidor é prejudicado?

"Um posto de combustível do Rio Grande Sul foi proibido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) a cobrar preços diferenciados para pagamentos em dinheiro e os previstos para pagamentos em cartão de crédito não parcelado, sob pena de multa diária de R$ 500,00. Por unanimidade, os ministros da Terceira Turma entenderam que o pagamento efetuado com cartão de crédito é à vista porque a obrigação do consumidor com o fornecedor cessa de imediato. O caso chegou ao Poder Judiciário em ação coletiva de consumo promovida pelo Ministério Público do Rio Grande do Sul. O juízo de primeiro grau determinou apenas a equiparação dos preços para pagamento em dinheiro e cheque à vista. No julgamento da apelação, o tribunal gaúcho manteve o preço diferenciado para pagamentos com cartão de crédito por considerar que o comerciante só recebe o efetivo pagamento após trinta dias. O relator do recurso no STJ, ministro Massami Uyeda, destacou inicialmente que, como não há regulação legal sobre o tema, deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor (CDC). Para decidir, o relator analisou as relações jurídicas do contrato de cartão de crédito. Há uma relação entre a instituição financeira que emite o cartão e o cliente, que paga uma taxa de administração. Há outra relação entre a instituição financeira e o comerciante, que transfere um percentual da venda em troca da total garantia de recebimento do crédito. Massami Uyeda concluiu que o pagamento por cartão de crédito garante ao estabelecimento comercial o efetivo adimplemento e que a disponibilização dessa forma de pagamento é uma escolha do empresário, que agrega valor ao seu negócio, atraindo, inclusive, mais clientes. Trata-se, portanto, de estratégia comercial que em nada se refere ao preço de venda do produto final. “Imputar mais este custo ao consumidor equivaleria a atribuir a este a divisão dos gastos advindos do próprio risco do negócio, de responsabilidade exclusiva do empresário”, afirmou o ministro no voto. A prática de preços diferenciados para pagamento em dinheiro e com cartão de crédito em única parcela foi considerada abusiva pelo relator. Isso porque o consumidor já paga à administradora uma taxa pela utilização do cartão de crédito. Atribuir-lhe ainda o custo pela disponibilização do pagamento, responsabilidade exclusiva do empresário, importa onerar o consumidor duplamente, o que não é razoável e destoa dos ditames legais, segundo o relator". (Grifos nossos).

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=96456

DIREITO IMOBILIÁRIO: Debate sobre as alterações na Lei do Inquilinato

Participarei como debatedora do I Painel Imobiliário ADEMI-ES.

Tema: A Nova Perfor-mance da Lei Inquilinária

Dia 30/03 às 19:00h.

Sede do CRECI-ES.

CONTRATO DE LOCAÇÃO: sublocação sem autorização do locador

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre contrato de locação.

PERGUNTAS: "Tenho imóvel alugado por meio de uma imobiliária, tendo ficado claro que o imóvel tem finalidade residencial, não podendo ser mudada a sua destinação, sem o expresso consentimento do locador. (...) Ocorre que, o imóvel, além de servir como moradia, está sendo usado para funcionamento de uma casa religiosa (...). Reclamei várias vezes na imobiliária. (...) Estão ou não descumprido o contrato? Em caso positivo, tenho direito de cobrar aluguel por esta sublocação? Como devo agir? (...) Segundo a imobiliária, o locatário tem direito de usar o imóvel, como bem entender, desde que entregue como recebeu. Será assim mesmo?" (Editado).

MINHAS RESPOSTAS:

1. Se o imóvel está sendo utilizado para fim diverso daquele previsto em contrato, há, sim, descumprimento do acordo firmado.

2. Quanto à sublocação, dispõe o artigo 13 da Lei do Inquilinato:

Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. (Grifos nossos).

3. A sublocação seria ajustada, se você consentisse, entre locatário e sublocatário. Assim, o primeiro repassaria o valor do aluguel ajustado com você e cobraria o aluguel do sublocatário, ou seja, você não receberia nada pela sublocação propriamente dita, mas, apenas, pela locação originária.

4. O locatário deve utilizar o imóvel na forma convencionada e não “como bem entender”.

5. Sobre a postura da imobiliária, caso ela esteja se omitindo quanto à administração do imóvel, ela também está descumprindo o contrato de administração.

Contrato de depósito (estacionamento) e contrato de seguro

O julgado abaixo envolve dois temas interessantes do Direito Contratual: o contrato de depósito (estacionamento) e o contrato de seguro.

Questiona-se: A empresa que explora atividade de estacionamento deve pagar indenização à seguradora por roubo de carro sob sua guarda?

“O furto e o roubo de veículos constituem episódios corriqueiros, sendo um dos principais fatores a motivar a utilização dos estacionamentos, tornando inconcebível que uma empresa que explore a atividade enquadre tais modalidades criminosas como caso fortuito. O estacionamento deve ser visto, portanto, como causador, ainda que indireto, do dano, inclusive para efeitos de interpretação da Súmula 288/STF”, afirmou a ministra Nancy Andrighi, da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao dar provimento ao recurso especial da companhia Mitsui Marine e Kyoei Fire Seguros S/A para prosseguir com a ação de regresso contra o estabelecimento garagista do qual o carro segurado pela Mitsui foi levado. A cia de seguros Mitsui Marine e Kyoei Fire ajuizou uma ação de indenização por danos materiais alegando estar no exercício de direito de regresso contra o proprietário do estacionamento onde o carro de sua cliente foi roubado. A seguradora pagou o valor do automóvel à segurada e pretende ser ressarcida pelo dono da garagem “por ser ele o causador do dano”. Também denunciou à causa a Real Previdência e Seguros S/A com que havia celebrado contrato de seguro com cobertura de responsabilidade civil garagista. A sentença de primeiro grau julgou procedente o pedido e condenou a Real Seguros a pagar R$ 42.570, (valor do carro) com juros legais e correção monetária, a partir do desembolso até o efetivo pagamento. A Real apelou da decisão e Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) e acolheu a tese de caso fortuito: “Roubo do veículo no interior do estacionamento encerra caso fortuito que determina a não incidência da responsabilidade civil”. Inconformada, a Mitsui Marine recorreu ao STJ alegando ter o direito de regresso da seguradora frente ao estacionamento, nas hipóteses em que aquela indeniza o segurado devido ao roubo de veículo ocorrido dentro do estabelecimento garagista. A ministra Nancy Andrighi reconheceu os argumentos como válidos, ressaltando que há diversos julgados da Quarta Turma admitindo a ação regressiva da seguradora, uma vez que o “estacionamento é o responsável pela eficiente guarda e conservação dos mesmos, devendo, por isso, empreender todos os esforços necessários, dotando o local de sistema de vigilância adequado ao mister que se propõe a realizar”. A ministra salientou que não há como considerar o furto ou roubo de veículo como causa excludente da responsabilidade das empresas que exploram o estacionamento de automóveis, na medida em que a obrigação de garantir a integridade do bem é inerente à própria atividade por elas desenvolvida. “Afinal de contas, não fosse a falha do estacionamento na adoção de medidas capazes de impedir a ocorrência do furto ou roubo – eventos totalmente previsíveis à atividade garagista – o proprietário do carro não teria sido desapossado de seu bem e, por conseguinte, a seguradora não se veria obrigada a pagar a indenização”. Em seu voto, a relatora acrescentou: “Nos seguros automotivos, é óbvio que o cálculo do prêmio não leva em consideração o risco decorrente da ineficiência do serviço prestado pelos estacionamentos, de sorte que a seguradora na pode ser impedida de agir regressivamente contar estes”. Deste modo, a ministra, acompanhada pelos demais ministros da Terceira Turma, deu provimento ao recurso especial da Mitsui Marine e Kyoei Fire Seguros S/A. (Grifos nossos).

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=96232

A obrigação de dar coisa incerta e a teoria do risco

Aos alunos da disciplina Direito das Obrigações,

Indico a leitura do artigo "A obrigação de dar coisa incerta e a teoria do risco".

SUMÁRIO: RESUMO - 1. NOÇÕES GERAIS – 2. CONCENTRAÇÃO DA QUALIDADE – 3. A OBRIGAÇÃO DE DAR COISA INCERTA E A TEORIA DO RISCO – 4. DIFERENÇA ENTRE A OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA E A OBRIGAÇÃO DE DAR COISA INCERTA – CONSIDERAÇÕES FINAIS.

Disponível em: http://www.investidura.com.br/biblioteca-juridica/artigos/direito-penal/125431-a-obrigacao-de-dar-coisa-incerta-e-a-teoria-do-risco.

DIREITO CONTRATUAL: revisão e correção monetária do contrato de compra e venda

Sobre o tema revisão de contrato de compra e venda de bem para entrega futura, entendeu o STJ, no julgado abaixo, que os contratos firmados após 01/07/1994 somente podem ser corrigidos com periodicidade anual.

CONTRATO. CORREÇÃO MONETÁRIA. PERIODICIDADE. Trata-se, na hipótese, de contrato pelo qual a empresa ré obrigou-se a vender bem para entrega futura, podendo o preço ser reajustado em função do custo de produção ou de índice que reflita a variação ponderada dos custos dos insumos utilizados, conforme ajustado. A Turma entendeu, entre outras questões, que os contratos que têm por objeto obrigação pecuniária firmados após 1º de julho de 1994, ou seja, sob a égide do Plano Real, somente podem ser corrigidos com periodicidade anual. Entendeu, também, que, nas ações de conteúdo declaratório, como no caso dos autos, em que se quer ver reconhecida a aplicabilidade da Lei n. 9.069/1995 ao contrato firmado após a entrada em vigor do Plano Real, em que não haja condenação, os honorários serão fixados mediante a apreciação equitativa do juiz, nos termos do art. 20, § 4º, do CPC. Precedentes citados: REsp 647.181-ES, DJ 28/3/2005; REsp 160.504-RS, DJ 16/8/1999; AgRg no Ag 893.884-MS, DJe 14/4/2008; REsp 238.521-ES, DJ 20/3/2000, e REsp 396.699-RS, DJ 15/4/2002. (STJ. REsp 783.641-RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgado em 23/2/2010). (Grifos nossos).

SEMINÁRIO VIRTUAL DIREITO CIVIL

Divulgo minha participação no Seminário Virtual "Temas do Direito Civil" do Portal Âmbito Jurídico.

Os interessados no evento poderão se inscrever até o dia 10/03. Maiores informações: http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=seminarios_artigos&id_s=74

Dia 09/03

Notas explicativas sobre o contrato de prestação de serviço: uma abordagem à luz do Código Civil de 2002.

Autores: Bruna Lyra Duque e Carlos Alexandre Pascoal B. e Silva.

Dia 10/03

A responsabilidade civil no contrato de empreitada.

Autora: Bruna Lyra Duque.

DIREITO CONTRATUAL E E-COMMERCE

A implantação do e-commerce pode ocorrer sem uma análise das implicações jurídicas advindas desse negócio? Entendemos que não.

Quais são os principais pontos a serem observados?

• Termos de uso;
• Informações aos consumidores sobre os produtos e os serviços disponíveis;
• Tratamento de dados dos consumidores e respeito à privacidade dos mesmos; e
• Confecção dos contratos eletrônicos envolvidos na negócio.

Maiores infomações: http://www.lyraduque.com.br/direito_digital.htm.

DIREITO IMOBILIÁRIO: garantias contratuais na Lei do Inquilinato

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre as garantias do contrato de locação, de acordo com as alterações na lei do inquilinato.

PERGUNTA DO LEITOR: "Como administrador de imóveis sou obrigado a alugar imóveis sem garantia para ter direito aos novos prazos da ação de despejo? Se eu fizer uma locação nos termos desta lei alterada, posso pedir caução de 3 valores de aluguéis?"(Editado)

MINHA RESPOSTA: A Lei 8.245/91, no artigo 33, dá oportunidade para as partes estabelecerem, alternativamente, quatro tipos de garantias locatícias, a saber:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

1. Você pode escolher uma das garantias acima.
2. Você não precisa deixar de estipular uma dessas garantias para ser beneficiado com os novos prazos do despejo.
3. Continua valendo a regra da caução: Artigo 33, § 2º, da Lei 8.245/91: “A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva”.

Contrato de comissão: redução unilateral das comissões

O STJ entende ser possível a redução unilateral das comissões das agências de viagens sobre a venda de passagens.

A fundamentação da Quarta Turma se concentrou nos efeitos atribuídos, pelo artigo 473 do Código Civil, à resilição dos contratos de duração continuada.

"É legal a redução unilateral das comissões das agências de viagens sobre a venda de passagens
Por unanimidade, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso das empresas aéreas American Airlines, Varig e outras para permitir a redução, unilateral, do valor de comissões referentes a negócios futuros realizados pelas agências de viagens, na venda de passagens aéreas. A Associação Brasileira de Agências de Viagens do Amazonas (Abav) contestava a redução unilateral do valor das comissões pagas. A Turma acompanhou o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão. A Abav propôs ação contra a American Airlines, Varig e outras empresas aéreas que reduziram as comissões para as agências de viagens do Amazonas de 10% para 7% nos bilhetes domésticos e de 9% para 6% nos internacionais. A entidade alegou que isso foi um ato unilateral das empresas áreas e atentava contra a segurança jurídica dos contratos, causando uma redução de cerca de 33% nas comissões. Em primeira instância, o pedido da Abav foi julgado procedente, com base no argumento de respeito aos contratos firmados entre as partes, que não previam mudanças unilaterais. A American Airlines e a Varig apelaram, mas o Tribunal de Justiça do Amazonas (TJAM) negou o pedido. O tribunal apontou que a Portaria n. 676/GC-5 do Departamento de Aviação Civil (DAC), que regula a matéria, determina que as comissões devem ser livremente negociadas e acordadas entre as partes. Para o tribunal, isso indica que deve haver discussão prévia ou negociação para mudar as condições do acordo. As empresas aéreas recorreram ao STJ, alegando que não foram analisados os artigos 168 e 186 do Código Comercial que regulam a remuneração de comissionários e determinam que, se o valor não é convencionado, este é regulado pelo uso comercial local. Acrescentando também que o comitente tem autorização para alterar unilateralmente os contratos. Alegou, ainda, que não se aplicaria o artigo 131 do Código de Processo Civil (CPC), pois não houve prejuízos com a redução da comissão para as agências. As empresas sustentam que se aplica ao caso o artigo 473 do Código Civil (CC), que regula pactos verbais de trato sucessivos e prazo indeterminado, permitindo que qualquer uma das partes possa denunciar (terminar) o contrato a qualquer tempo. Isso permitiria, por extensão, alterar as cláusulas do mesmo contrato. Por fim, afirmaram haver dissídio jurisprudencial (julgados com diferentes conclusões sobre o mesmo tema) sobre a matéria. Em seu voto, o ministro Luis Felipe Salomão considerou não haver prequestionamento (o tema ter sido discutido anteriormente no processo) dos artigos 131 do CPC, 168 do Código Comercial e 473 do CC. Portanto, segundo a súmula 211 do próprio STJ, não podem ser analisados em recurso pelo Tribunal. O ministro admitiu, entretanto, haver o dissídio entre tribunais estaduais. O ministro apontou que a jurisprudência pacífica do STJ é que, na falta de ajuste expresso em sentido contrário, é possível reduzir unilateralmente as comissões de negócios futuros, como os realizados pelas agências de viagem. “Se é lícito ao comitente rescindir o contrato unilateralmente, por óbvio é possível alterar seu conteúdo”, comentou. Com essas considerações, o ministro acatou parcialmente o pedido das empresas aéreas". (Processo REsp 854083). (Grifos nossos).

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=96040

Contrato de compra e venda de ascendente a descendente: anulabilidade do ato

Na decisão abaixo, o STJ entendeu que a compra e venda de bem imóvel entre mãe e filha devia ser anulada. Tal entendimento encontra respaldo no artigo 496 do Código Civil brasileiro, a saber:

Art. 496. É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o regime de bens for o da separação obrigatória.

"A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça manteve decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que anulou a venda de um terreno adquirido ilicitamente pela própria filha da proprietária do imóvel. A operação foi realizada mediante a utilização de contrato de cessão de transferência de posse com o intuito de burlar expressa proibição de venda de ascendente para descendente sem o consentimento dos demais herdeiros.
No caso em questão, a proprietária do imóvel, uma senhora de 92 anos de idade, ajuizou ação de anulação e reintegração de posse contra sua filha e o suposto comprador do terreno situado no bairro de Nova Aliança, em Rio das Ostras. Os outros três filhos também ingressaram na ação como assistentes da mãe, alegando que a operação de compra e venda foi uma fraude arquitetada pela irmã, com o objetivo de burlar a proibição de venda de ascendente a descendente, detalhada no artigo 1.132 do Código Civil de 19916 (CC/16).
Na ação, a mãe sustentou que, embora nunca tenha realizado ou autorizado a transferência do terreno ou das casas, sua filha, que é dona do terreno vizinho, adquiriu parte do mencionado imóvel por instrumento público de cessão de posse outorgado por terceiro que figurou somente de forma simulada como comprador. Tanto é que, quatro meses depois, a filha adquiriu o imóvel do suposto comprador e construiu um muro divisório entre as duas casas instaladas no terreno.
O Juízo de Direito da Vara Única da comarca de Rio das Ostras entendeu que não houve dolo na operação, já que não se tratou de venda de ascendente a descendente, mas a sentença foi reformada pela 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. O TJ entendeu que a filha utilizou artifício ardiloso para induzir a mãe a praticar tal ato; anulou a operação de compra e venda e determinou que muro divisório construído entre as duas casas fosse demolido.
O suposto comprador recorreu ao STJ. Acompanhando o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, a Turma concluiu que o acórdão do Tribunal de Justiça valeu-se de informação trazida pelos assistentes, filhos da autora, no sentido de inexistir autorização destes para a realização da venda.
Para o ministro, o dolo alegado na inicial foi o fundamento central do acórdão recorrido, sendo a venda de ascendente a descendente um reforço à tese de que ocorrera mesmo uma falsa representação da realidade, causada pela conduta ardilosa dos réus. (Processos: Resp 695627). (Grifos nossos)

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=96020

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO: cobrança indevida

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre cobrança indevida no contrato de prestação de serviços de telefonia.

PERGUNTA: "(...) Foi instalada em minha residência uma linha nova de telefone. Eu quase não a utilizo, já que a mesma, praticamente, é usada para o acesso à Internet. (...) A operadora suspendeu o fornecimento de serviços com as faturas devidamente pagas e fiquei uma semana sem Internet, (...) sendo que trabalho com vendas pela Internet (...). Além disso, fui mal atendida pelo (a) atendente do call center da operadora, que utilizou palavras ofensivas (...)". (Com edições).

RESPOSTAS: Numa relação contratual, quando o serviço é interrompido indevidamente, pode o contratante prejudicado ingressar com um ação indenizatória. De acordo com o relato, você teria possibilidade de exigir a reparação pelos prejuízos materiais e morais suportados.

Ressalto que todos os prejuízos devem ser efetivamente demonstrados (documentos, registro do atendimento no SAC, nota fiscal, etc.) em juízo, só assim o (s) seu (s) pedido (s) poderá (ao) ser julgado (s) procedente (s).

DIREITO IMOBILIÁRIO - Devolução das parcelas no contrato de compra e venda de imóvel

Poderá o comprador de uma unidade imobiliária desistir do negócio? A construtora deverá restituir, neste caso, as parcelas pagas?

Segue posicionamento recente do STJ sobre o tema extinção do contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

"RESTITUIÇÃO. PARCELAS. IMÓVEL. CONSTRUTORA. A Seção reiterou o entendimento de que a construtora, promitente vendedora de imóvel, deve devolver integralmente a quantia paga pelo promitente comprador quando a rescisão do contrato de compra e venda do imóvel foi por ela provocada – não entregou o imóvel na data estipulada –, uma vez que incide o disposto no art. 1.092, parágrafo único, do CC/1916 e não o art. 924 do mesmo codex". (STJ. REsp 644.984-RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgados em 25/11/2009). (Grifos nossos)

Disponível em: www.stj.gov.br.

Direito autoral x contrato de prestação de serviços de campanha publicitária

Divulgação de obras, sem a devida citação do autor, fere a Lei de Direitos Autorais (Lei 9.610, de 1998)? Veja a decisão do STJ.

"Quarta Turma garante indenização a fotógrafo por uso indevido da obra em publicidade"

"A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça rejeitou o recurso da Associação dos Lojistas do Shopping Center Iguatemi Porto Alegre (Alscipa) contra fotógrafo contratado para campanha publicitária. A Alscipa teria usado as fotos em outros anúncios sem autorização do profissional. O órgão julgador seguiu o entendimento do relator do processo, ministro Luís Felipe Salomão. O fotógrafo foi contratado pela empresa “Hauk Decor”, responsável pela decoração do Iguatemi, para executar uma série de fotografias com 12 personalidades gaúchas. As fotos seriam usadas na decoração interna do shopping, em uma campanha de cunho social. A fotografia mais votada renderia uma doação do centro comercial para a entidade social ligada à personalidade. Apesar de o contrato prever apenas a exibição das fotos nas dependências do shopping, elas foram usadas em diversas peças publicitárias em jornais e TV, sem a indicação devida da autoria. O autor entrou com ação contra o shopping, com denunciação da lide (chamamento ao processo de outra parte) da empresa de publicidade com pedido de indenização por danos morais e materiais. A 18ª Vara Cível da comarca de Porto Alegre negou tanto a ação quanto a denunciação. Mas, em segunda instância, o shopping foi condenado a uma indenização de R$ 15 mil por danos morais e também a denunciação. Entendeu-se que a divulgação das fotos em TV e jornal sem autorização expressa do autor e sem ter seu nome citado feriria os artigos 29, incisos I e II, e 79 da Lei n. 9.610, de 1998, a Lei de Direitos Autorais (LDA). O dano moral ficaria demonstrado pelo ato ilícito e o nexo causal (relação de causa e efeito). O argumento do dano material foi afastado por este não ter sido demonstrado pelo fotografo. No recurso ao STJ, a defesa do shopping apontou que o artigo 29 da LDA não exige autorização escrita para edição ou reprodução de obra, mas apenas prévia e expressa. Afirmou haver prova de autorização oral do fotógrafo. Também afirmou que o valor da indenização seria excessivo. Entretanto, o ministro relator observou que, na segunda instância, o entendimento foi o contrário em relação à autorização e o STJ não poderia reanalisar a questão. Ressaltou que a Súmula 7 do próprio tribunal veda o reexame de fatos do processo. O ministro Luis Felipe Salomão apontou ainda que, em se tratando de direito autoral, os contratos devem ser interpretados restritivamente, seguindo exatamente o especificado. O magistrado também apontou que o caso se enquadraria como “obra de encomenda”, prevista na revogada Lei n. 5.988 de 1973. Como não há previsão na legislação atual, considerou, deve-se interpretar a lei em favor do autor. “De todo modo, a simples circunstância de as fotografias terem sido publicadas sem a indicação de autoria é o bastante para gerar a indenização, sendo irrelevante o restante da discussão”, completou. Com essa fundamentação, o ministro Salomão negou o recurso do Iguatemi". (Grifos nossos)

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=95975

Contrato locação: indenização das benfeitorias

Quem tem o dever de pagar as despesas referentes às benfeitorias acrescidas ao imóvel alugado? O julgado abaixo impõe que a despesa pelo conserto de um portão seja assumida pela locatária.

"LOCAÇÃO. DESOCUPAÇÃO DO IMOVEL. DESPESAS COM CONSERTO DE PORTÃO ELETRÔNICO. RESPONSABILIDADE DA INQUILINA. - A partir do momento em que a prova produzida autoriza se concluir que o problema com o motor do portão eletrônico ocorreu quando o imóvel ainda estava em poder da inquilina, é sua a responsabilidade pelas despesas daí decorrentes. - Depoimento do técnico que efetuou o reparo, atestando que o valor de um motor novo era mais favorável do que o valor necessário para conserto (fl. 18). - Prova da despesa consistente na emissão de nota fiscal (fl. 19). - Cláusula de indenização prevista no contrato (13ª) que prevê valor equivalente a um locativo (R$ 400,00) para efetivação de pequenos reparos no imóvel e que não absorve necessidade de realização de despesas de maior vulto e comprovadamente ocorridas em face da utilização do imóvel pela inquilina. Necessidade de interpretação razoável do dispositivo contratual, sob pena de causar enriquecimento indevido. - Sentença confirmada por seus fundamentos. Aplicação da regra contida no art. 46 da Lei 9.099/95. NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO". (Recurso Cível Nº 71002011690, Primeira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Heleno Tregnago Saraiva, Julgado em 05/11/2009). (Grifos nossos).

CONTRATO DE SEGURO SAÚDE: interferência judicial no plano de saúde

O aumentou abusivo do valor do plano pode ensejar a interferência do juiz no contrato de seguro saúde, alterando, dessa forma, a vontade das partes? Segue abaixo notícia do TJ/MG que retrata a situação.

"Juiz impede aumento de plano de saúde"

"O juiz em substituição da 17ª vara cível de Belo Horizonte, Alexandre Quintino Santiago, concedeu tutela antecipada a uma doméstica de 70 anos que ajuizou ação contra a Santa Casa de Misericórdia da Capital, que aumentou o valor do plano de saúde contratado pela autora. Essa decisão, por ser de 1ª Instância, está sujeita a recurso. A autora alegou que a Santa Casa aumentou abusivamente o valor do plano de saúde, o que a impossibilitou de pagá-lo. Afirmou também que se não pagar o novo valor não poderá utilizá-lo. Por isso, a doméstica requereu antecipação de tutela para manter o valor que foi cobrado em janeiro deste ano, antes do aumento, bem como a manutenção do atendimento até o final do processo. O magistrado citou decisões de outros tribunais e se baseou também no Código do Processo Civil. Pela lei, a tutela antecipada exige prova inequívoca, verossimilhança das alegações (possibilidade de as mesmas serem possíveis), além de exigir também a demonstração do perigo da demora em dar uma decisão nesse sentido. De acordo com a decisão, “as instituições de plano de saúde consideram a elevação do valor da mensalidade após os 60 anos sob a alegação de que o consumidor utiliza-se mais do plano”, gerando mais gastos que acabam sendo repassados ao usuário. Porém, pela narrativa da autora, ficou configurada para o juiz a verossimilhança das alegações. Sendo assim, o magistrado determinou a autora o pagamento da mensalidade do plano de saúde no valor anterior ao aumento, ou seja, R$120,31 até o dia 15 de cada mês. Determinou ainda a intimação do réu para que continue a prestação de serviços à autora até decisão final do processo". (TJ/MG. Processo nº: 024.10.038338-9). (Grifos nossos).

Disponível em: http://www.tjmg.jus.br/anexos/nt/noticia.jsp?codigoNoticia=17242

CURSO: DIREITO IMOBILIÁRIO em Vitória - ES

Divulgo a Especialização em Direito Civil e Empresarial/2010 da Faculdade de Direito de Vitória (FDV).

As aulas da especialização serão ministradas por professores mestres e doutores de Vitória, Rio de Janeiro, Minas Gerais e São Paulo.

O curso de 2010 conta com uma novidade, o módulo de DIREITO IMOBILIÁRIO.

Além disso, caso seja do seu interesse, alguns módulos poderão ser cursados separadamente, sendo obtida a certificação como curso de extensão.

Maiores informações: http://www.fdv.br/downloads/Pos/cursos/empresarial.pdf.

DIREITO IMOBILIÁRIO: novação, fiança e locação

Segue abaixo interessante relação entre novação e garantia da dívida na locação.

A Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que fiadores que não participaram do pacto moratório, no contrato de locação, não respondem pela execução do acordo.

"A existência de acordo formulado entre locadora e locatário parcelando os aluguéis vencidos que foram cobrados na ação de despejo é suficiente para caracterizar a moratória. Logo, se os fiadores não participaram do pacto moratório, que não foi comprido pelo locatário, não podem responder pela execução do acordo. A decisão é da Sexta Turma do Superior Tribunal de Justiça que deu provimento ao recurso de dois fiadores para restabelecer sentença de primeiro grau. No caso, a locadora ajuizou ação de despejo por falta de pagamento cumulada com rescisão e cobrança dos débitos locatícios contra o locatário. Os pedidos foram julgados procedentes para condenar o locatário a pagar à locadora a importância de mais de R$ 3 mil, atualizada em julho de 2002. Em garantia ao contrato de locação, os fiadores ofereceram, como caução, imóvel de sua propriedade. Com fundamento no artigo 38, parágrafo 1º, da Lei n. 8.245/91, a locadora ajuizou ação de execução de título extrajudicial – escritura pública de caução de bem contra os garantidores –, pretendendo receber o valor declarado na ação de despejo combinada com cobrança. No curso da demanda, a locadora apresentou um documento no qual firmava acordo com o locatário sobre os valores cobrados na ação, os quais, atualizados, atingiam a quantia de mais de R$ 5 mil, calculada para o mês de fevereiro de 2003, sendo certo que o locatário pagaria 20 parcelas mensais, atualizáveis e sucessivas – juros de 1% ao mês e correção monetária pelo IGP-M, de R$ 300,00, com vencimento a partir de março de 2003. Também nos termos do referido acordo, a caução permaneceria vigente até a quitação efetiva de tais débitos, quando então a execução deveria ser extinta. Descumprido o mencionado pacto, a locadora emendou a peça inaugural, pedindo a inclusão no pólo passivo do locatário, em substituição aos fiadores, bem como requereu a intimação destes. Deferidos os pedidos e procedidas tais alterações, o juiz de direito determinou a penhora do imóvel dado em garantia. Constrito o bem, os fiadores ofereceram embargos à execução, que foram julgados procedentes ao entendimento de que o acordo firmado entre locatário e locadora sem anuência dos fiadores caracteriza a moratória, extinguindo a fiança, nos termos do artigo 838, inciso I, do Código Civil de 2002. Inconformada, a locadora apelou da sentença. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS) deu parcial provimento à apelação por entender que os fiadores hão de responder pelos aluguéis e encargos contratuais que já se encontravam vencidos na data em que firmado o acordo, pois os fiadores não se exoneram destes pagamentos, já que respondem à obrigação que assumiram em contrato. Irresignados, os fiadores recorreram ao STJ sustentando que a novação extingue as garantias da dívida, no caso, a fiança. Assim, não há como exigir as prestações pactuadas no contrato de locação, bem como as obrigações que se originaram da novação, da qual não participaram os fiadores, tanto mais quando reconhecida a ocorrência da moratória pelo Tribunal de origem. Ao decidir, o ministro Og Fernandes destacou que é pacífico no STJ o entendimento segundo o qual o parcelamento da dívida, com prorrogação do prazo além do vencimento da obrigação, concedida pelo locador à locatária, sem anuência dos fiadores, caracteriza a moratória a que se refere o artigo 1.503 do Código Civil de 1916".

Projeto de lei proíbe recusa de pagamentos em cheques ou cartões

"A Câmara analisa o Projeto de Lei 6692/09, que proíbe a recusa do pagamento de produtos ou serviços com cheques sem restrição bancária, com cartão de crédito ou de débito. A proposta, do deputado Capitão Assumção (PSB-ES), altera o Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90).

O autor do projeto destaca que o texto não proíbe a recusa de cheques com restrições na praça, mas impede práticas como a recusa de cheques de contas abertas há pouco tempo e restrições quanto a bancos, por exemplo.

Para Capitão Assumção, a recusa dos cheques ou cartões como forma de pagamento é inconstitucional, pois a Constituição não determina que o consumidor seja obrigado a pagar somente em dinheiro.

No entanto, ele ressalta que a legislação não impede que o empresário negue o recebimento, contanto que o faça de forma clara e em local visível ao consumidor. "A proposta tenta impedir práticas abusivas como restrições a determinadas bandeiras de cartões de crédito ou débito e a limitação de valores aceitos", explica".

Disponível em: http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/INDUSTRIA-E-COMERCIO/145235-PROJETO-PROIBE-RECUSA-DE-PAGAMENTOS-EM-CHEQUES-OU-CARTOES.html

COTAS DO CONDOMÍNIO: posicionamento pacífico do STJ

Dispõe o artigo 322 do Código Civil (CC) que "quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores".

Questionamos: tal artigo pode ser aplicado em qualquer tipo de relação jurídica de duração continuada? Segue abaixo posicionamento do STJ, explicando que a presunção indicada no CC não se aplica às cotas condominiais.

"COTA. CONDOMÍNIO. PRESUNÇÃO. QUITAÇÃO. A jurisprudência das Turmas que compõem a Segunda Seção deste Superior Tribunal pacificou-se no sentido de que as cotas condominiais são imprescindíveis à manutenção do condomínio, que sobrevive da contribuição de todos em benefício da propriedade comum de que usufruem. Elas representam os gastos efetuados mês a mês, de sorte que gozam de autonomia umas das outras, não prevalecendo a presunção contida no art. 322 do CC/2002 (correspondente ao art. 943 do CC/1916), de que a mais antiga parcela estaria paga se as subsequentes o estivessem. Diante disso, a Seção deu provimento aos embargos". (STJ. EREsp 712.106-DF, Rel. Min. João Otávio de Noronha, julgados em 9/12/2009).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Ação de despejo

Abaixo apresento respostas às dúvidas suscitadas por um leitor do blog sobre o processo de despejo, diante das alterações promovidas na Lei do Inquilinato.

PERGUNTA:

"Sou locador e tenho um imóvel alugado (...). Houve separação dos conjuges locatários e a locatária inquilina ficou no apto e está morando no referido imóvel sem pagar aluguel e condomínio. (...) O processo de despejo por falta de pagamento encontra-se em tramitação. (...) Com a nova legislação, o processo de despejo pode ser agilizado? Ou seja, se a nova lei pode ter aplicada sobre esse contrato existente e que encontra-se nessa situação ?? Em caso positivo, bastaria uma liminar judicial? Ou uma petição do Juiz? O prazo seria de 15 dias para desocupação, pois não há mais garantia ??"

MINHA RESPOSTA:

De acordo com o relato do fato, faço as seguintes considerações:

1. O processo poderá ser agilizado, vez que as alterações processuais promovidas na Lei do Inquilinato são normas de ordem pública, assim, alcançam os contratos antigos.
2. Sugiro que entre com uma petição e peça aplicação do artigo 62 da Lei do Inquilinato, de acordo com a nova redação determinada pela Lei 12.112/2009.

DIREITO IMOBILIÁRIO: Dívidas do condomínio

Quem tem responsabilidade pelo pagamento das dívidas referentes às tarifas cobradas pelo condomínio? Em regra, a responsabilidade é do proprietário do imóvel.

No julgado abaixo, o Desembargador entendeu que o responsável pelo débito cobrado é a promitente compradora e detentora da posse do imóvel.

"APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS - IMÓVEL ALIENADO - RESPONSABILIDADE PELO DÉBITO DO CONDOMÍNIO EM ATRASO - PECULIARIDADES DE FATO. A responsabilidade pelo pagamento de taxas de condomínio pode ser atribuída a outra pessoa senão aquela em nome da qual está registrado o imóvel, como no caso de alienação do bem, com a transferência da posse e uso e gozo pelo promitente comprador, observadas as circunstâncias e peculiaridades do caso concreto. (TJ/MG. Proc. 1.0024.05.897354-6/001)".

O voto completo está disponível em: http://www.tjmg.jus.br/juridico/jt_/inteiro_teor.jsp?tipoTribunal=1&comrCodigo=0024&ano=5&txt_processo=897354&complemento=001&sequencial=&pg=0&resultPagina=10&palavrasConsulta=

Entrevista sobre as mudanças na lei do inquilinato

Segue o link da minha entrevista concedida ontem para a Rádio CBN:

• Tema: Mudanças na lei do inquilinato.
• http://gazetaonline.globo.com/index.php?id=/local/cbn/index.php.
• Programa: CBN Cotidiano.
• Jornalista: Mário Bonela.

ALTERAÇÕES LEI INQUILINATO

As principais alterações na lei do inquilinato são: multa proporcional, exoneração do fiador e celeridade no despejo.

1) MULTA: reduzida proporcionalmente ao tempo do contrato que já foi cumprido.

2) FIANÇA: Fiadores podem ser exonerados.

O fiador pode pedir para retirar o nome do contrato nos seguintes casos: separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, e, ainda, o fiador não será mais obrigado a ficar no contrato no caso de renovação automática do acordo.

3) DESPEJO: prazo máximo 45 dias. Antes demorava aproximadamente 14 meses.

Simplificação para a retomada do imóvel:

• 15 dias para pagar a dívida; e
• 30 dias para deixar o imóvel, quando o juiz julgar procedente a ação de despejo (artigo 63).

DIREITO IMOBILIÁRIO: Contratos antigos e a nova lei do inquilinato

Como ficarão os contratos antigos diante da nova lei do inquilinato?

Veja o posicionamento do STF sobre o assunto:

"AGRAVO DE INSTRUMENTO - CADERNETA DE POUPANÇA - CONTRATO DE DEPÓSITO VALIDAMENTE CELEBRADO - ATO JURÍDICO PERFEITO - INTANGIBILIDADE CONSTITUCIONAL - CF/88, ART. 5º, XXXVI - INAPLICABILIDADE DE LEI SUPERVENIENTE À DATA DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO DE DEPÓSITO, MESMO QUANTO AOS EFEITOS FUTUROS DECORRENTES DO AJUSTE NEGOCIAL - RECURSO IMPROVIDO. - Os contratos submetem-se, quanto ao seu estatuto de regência, ao ordenamento normativo vigente à época de sua celebração. Mesmo os efeitos futuros oriundos de contratos anteriormente celebrados não se expõem ao domínio normativo de leis supervenientes. As conseqüências jurídicas que emergem de um ajuste negocial válido são regidas pela legislação em vigor no momento de sua pactuação. Os contratos - que se qualificam como atos jurídicos perfeitos (RT 547/215) - acham-se protegidos, em sua integralidade, inclusive quanto aos efeitos futuros, pela norma de salvaguarda constante do art. 5º, XXXVI, da Constituição da República. Doutrina e precedentes. - A incidência imediata da lei nova sobre os efeitos futuros de um contrato preexistente, precisamente por afetar a própria causa geradora do ajuste negocial, reveste-se de caráter retroativo (retroatividade injusta de grau mínimo), achando-se desautorizada pela cláusula constitucional que tutela a intangibilidade das situações jurídicas definitivamente consolidadas". (STF. AI 292979 ED /RS. Relator Min. Celso de Mello. Julgamento 19/11/2002) (Grifos nossos).

CURSO DE DIREITO IMOBILIÁRIO EM VITÓRIA - ES

ESPECIALIZAÇÃO EM DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL FDV/2010

Divulgo a especialização em Direito Civil e Empresarial que coordeno na Faculdade de Direito de Vitória (FDV).

O curso de 2010 conta com um novo Módulo: DIREITO IMOBILIÁRIO.

Disponível em: http://www.fdv.br/downloads/Pos/cursos/empresarial.pdf

CONTRATO DE FIANÇA: negócio que deve sempre ser interpretado restritivamente

O STJ, na decisão abaixo, entendeu que a simples autorização em fiança não torna cônjuge fiador. Afinal, como deve ser interpretado o contrato de fiança? Veja abaixo o entendimento da Quinta Turma.

"A Quinta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que a fiança -, cuja validade depende da outorga uxória (o consentimento de um dos cônjuges) -, quando prestada por pessoa casada em comunhão de bens, não se confunde com a fiança conjunta. Esta se qualifica quando ambos se colocam como fiadores. A questão foi apreciada em recurso especial interposto por esposa, que apôs sua assinatura no contrato de locação simplesmente para pôr-se de acordo com a fiança prestada pelo seu marido. O Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), onde corre o feito, manteve decisão monocrática de primeira instância, declarando a legitimidade da esposa para figurar no polo passivo da execução. Decisão fundamentada nos termos de que, ao assinar o contrato de locação no espaço do primeiro fiador e havendo reconhecimento de firma dessa assinatura, ela se obrigou como fiadora da relação locatícia. No recurso ao STJ, a esposa argumentou que o julgado do TJRS limitou-se apenas a reafirmar os termos da decisão de primeira instância, sem examinar os fundamentos dela. Por fim, argumentava violação do artigo 1.483 do Código Civil, uma vez que ela não figurava no espaço do contrato de locação como fiadora e, existindo dúvida acerca dessa circunstância, deveria ter sido o contrato interpretado restritivamente, uma vez que a fiança não admite interpretação extensiva. O relator, ministro Napoleão Nunes Maia Filho, ao analisar o recurso, entendeu que o contrato de fiança deve sempre ser interpretado restritivamente e nenhum dos cônjuges pode prestar fiança sem a anuência do outro, exceto no regime matrimonial de separação patrimonial absoluta e, no caso, ficou claro que quem figura como fiador é somente o esposo. Para se aperfeiçoar a garantia de fiador, é necessária a autorização da esposa, o que se deu quando ela assinou no contrato. No entanto, a assinatura da esposa não implicou ser ela parte legítima para responder à ação de execução".(STJ. REsp 1038774). (Grifos nossos).

Disponível em: http://www.stj.gov.br/portal_stj/publicacao/engine.wsp?tmp.area=398&tmp.texto=95606

DIREITO IMOBILIÁRIO: Cobrança de aluguel até vistoria final? Cláusula abusiva?

O TJ/RS, na decisão abaixo, considerou abusiva cláusula que impõe cobrança de aluguel até vistoria final.

"Cláusula que obriga inquilino a pagar aluguel após a entrega das chaves, até que o imóvel esteja nas mesmas condições em que foi recebido, é abusiva. A decisão é da Terceira Turma Recursal Cível que, confirmando sentença do Juizado Especial Cível do Foro Regional da Tristeza de Porto Alegre, determinou que a imobiliária Stefani Imóveis Ltda. devolva valores pagos a mais.
No recurso, a administradora alegou ilegitimidade passiva e ativa. Defendeu ainda que a exigência está prevista no contrato e afirmou que apesar de o locatário ter deixado o imóvel em dezembro, o local estava em condições precárias, de forma que o aluguel continuou a correr até o dia 12 de fevereiro.
O relator do recurso, Juiz Eugênio Facchini Neto, observou que apesar de o inquilino ter descumprido uma das obrigações contratuais, o que foi comprovado pelo laudo de vistoria, é incabível a aplicação da penalidade prevista. Salientou que a exigência de devolução do bem nas “mesmas condições em que foi recebido” é um critério muito vago. Salientou que é comum o inquilino não concordar com a vistoria final e as partes discordarem sobre a extensão dos danos dos quais o inquilino é responsável e, nessa situação, estaria obrigado ao pagamento dos alugueis até que houvesse uma posição final do proprietário.
Enfatizou ainda que, em especial no caso em questão, o resultado da vistoria foi comprovadamente comunicado apenas dois meses após a desocupação. Portanto, se permitida a aplicação da cláusula, o autor estaria sendo penalizado por uma negligência da imobiliária. Dessa forma, concluiu que o último aluguel devido pelo locatário era referente a dezembro, quando as chaves foram entregues, cabendo a administradora devolver o valor de R$ 615,64, pago pelo mês de janeiro.
A respeito da alegação de ilegitimidade passiva, o relator ponderou que, ainda que exista jurisprudência entendendo que a imobiliária é somente mandatária do proprietário e, portanto, o dono do imóvel é quem deveria ser acionado, no caso, a Stefani é parte legítima. O Juiz Facchini ressaltou que esse é um caso em que o locatário sequer sabe quem é o dono do imóvel, pois todas as tratativas são feitas com a administradora. Apontou que a imobiliária pode, posteriormente, repassar ao proprietário eventuais consequencias econômicas.
Na análise da ilegitimidade ativa, de que o autor deveria ser a pessoa que firmou o contrato de locação, afirmou estar evidente que o autor da ação era quem efetivamente ocupava o imóvel, fato que era de conhecimento da imobiliária, que emitiu recibo de quitação em nome do autor. Portanto, mesmo que o contrato não esteja em seu nome, ele tem o direito de ajuizar a ação". (TJ/RS. Proc. 71002202588). (Grifos nossos)

Disponível em: http://www1.tjrs.jus.br/site/imprensa/noticias.

DIREITO DIGITAL: Uso indevido de imagem em site

Atuar preventivamete e ser bem orientado, do ponto de vista jurídico, sobre como deverá acontecer a divulgação de imagens, informações, artigos, entrevistas, etc. é fundamental para o empresário que deseja adentrar no universo digital. Veja o que aconteceu com uma empresa ao divulgar imagens indevidas de terceiro.

"A 1º Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais Cíveis manteve a decisão da comarca de Parobé e determinou que uma empresa indenizasse em R$ 2,5 mil o uso de imagem de uma pessoa sem sua autorização na Internet.
O autor da ação alegou que uma fotografia sua foi utilizada sem qualquer autorização e para fins comerciais da empresa que oferece serviços de portaria e zeladoria na região.
O fato não é contestado pela empresa que se limita a alegar a ausência de danos morais decorrentes da veiculação do foto do requerente.
Para o Juiz Ricardo Torres Hermann, relator, “de acordo com o art. 20 do Código Civil, ‘a exposição ou a utilização da imagem de uma pessoa poderão ser proibidas, a seu requerimento e sem prejuízo da indenização que couber, se lhe atingirem a honra, a boa fama ou a respeitabilidade, ou se se destinarem a fins comerciais’”.
No caso, considerou o magistrado, em que pese não tenha sido produzida prova específica do dano sofrido pelo autor, “este é presumível, pois o mesmo teve sua imagem associada a serviços sobre os quais não tinha conhecimento”.
Ademais, continuou o Juiz Herrmann, “a visualização de sua foto no site poderia prejudicá-lo profissionalmente, levando os visitantes da página a crer que o autor laborava na empresa ré”. Foram inegáveis, considerou, os transtornos causados pela publicação da fotografia no site da empresa que “superam o mero dissabor cotidiano”. (TJ/RS. Proc. nº 71002210037). (Grifos nossos).

Disponível em: http://www.tjrs.jus.br/site_php/noticias/mostranoticia.php?assunto=1&categoria=1&item=107989

DIREITO EMPRESARIAL - área médica: Contrato de parceria ou sociedade?

Os contratos de parceria são comuns na área de saúde (médica, estética, odontologia, fisioterapia, etc.). Veja o questionamento que recebi de uma leitora do blog.

Pergunta: Um médico que deseja estruturar um consultório médico e cede espaço para outro profissional da área de saúde, nos dias que ele estiver ausente da sala, configuraria uma sociedade ou posso fazer um contrato de parceria?

Minha resposta: Bem, para responder aos seus questionamentos, preciso saber se a intenção do médico é firmar um contrato societário com o outro profissional. Caso não seja o caso, seria interessante avaliar a possibilidade de firmar um contrato de locação pelo uso do espaço e, ainda, um contrato de parceria para repasse de alguma porcentagem sobre os valores auferidos pelo último. É isso que seu cliente pretende firmar?

Caso queiram fazer mais perguntas sobre o tema, fiquem à vontade (contato@lyraduque.com.br).

DICAS: CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇO

Diariamente clientes, alunos e empresários me perguntam: Como elaborar um bom e seguro contrato de prestação de serviço?

O contrato de prestação de serviço é um tipo de acordo muito confeccionado no universo empresarial, em especial, nas seguintes àreas: imobiliária, médica, transporte, confecções, exportação, engenharia, telecomunicações, propaganda, marketing, educação, contábil, comércio eletrônico, hospedagem de sites, dentre outras.

Segue uma dica essencial para firmar qualquer tipo de contrato de prestação de serviço: é de suma importância especificar pontualmente o escopo e as etapas que envolverão a execução dos serviços.

Contratos de prestação de serviços de turismo: responsabilidade dos contratantes

Quem deve indenizar o consumidor contratante por problemas na aquisição de serviços turísticos? Há nítida divergência nos Tribunais a respeito. Segue abaixo um caso no qual a agência de turismo indenizou, em primeiro plano o consumidor, e, após, ingressou com ação regressiva em face da operadora de pacotes turísticos e da companhia aérea.

"TRANSPORTE AÉREO. AÇÃO REGRESSIVA PROPOSTA POR AGÊNCIA DE TURISMO CONTRA OPERADORA DE PACOTES TURÍSTICOS E COMPANHIA AÉREA. REEMBOLSO DE VALORES PAGOS A CLIENTES QUE TIVERAM VÔO DE RETORNO ANTECIPADO em UM DIA.
Evidenciado nos autos que a apelante, agência de turismo que apenas comercializa pacotes organizados por Varig Travel, não contribuiu de nenhuma forma para a concretização dos danos, os quais foi compelida a reparar, uma vez que acionada por clientes, impõe-se a procedência da ação regressiva.
Reprogramação no vôo atribuída tão-somente à modalidade de contratação – vôo charter – a qual possibilita alterações na rota, no horário e no local de embarque.
Advertência nos bilhetes que não afasta a obrigação de reparar os danos causados a passageiros em viagem ao Nordeste do Brasil, e que tiveram antecipado em um dia o vôo de retorno.
Responsabilidade da operadora de pacotes turísticos, Varig Travel, e da companhia aérea, BRA.
Valores e pagamento incontroversos. Apelação provida". (TJ/RS. Apelação 70011384807).

DIREITO IMOBILIÁRIO - Como elaborar contratos de locação comercial?

Fugir do tipo “contrato padrão”. Não existem modelos que se ajustem perfeitamente ao seu negócio. Cada acordo demanda a construção de um contrato especial.

• O primeiro passo: não deixar as cláusulas genéricas e com obscuridades.
• Criar uma estrutura clara e coerente dos contratos, a saber: objeto, forma e condições de pagamento, reajustes, índice escolhido, duração do contrato, garantia, extinção, cláusula penal, etc.
• Observe as cláusulas que possam prejudicar o seu empreendimento, tais como: restrição de horário comercial, penalidades exageradas, prazo contratual, etc.
• Fique atento à cláusula de reajuste do aluguel.
• Observe a multa para o caso de rescisão do contrato.
• Acompanhe sempre a execução do contrato.

ESPECIALIZAÇÃO EM DIREITO CIVIL E EMPRESARIAL FDV/2010

Divulgo a especialização em Direito Civil e Empresarial que coordeno na Faculdade de Direito de Vitória (FDV).

O curso de 2010 conta com um novo módulo: DIREITO IMOBILIÁRIO.

Disponível em: http://www.fdv.br/downloads/Pos/cursos/empresarial.pdf

DIREITO EMPRESARIAL: Empresas partem para negociação

Segue interessante artigo sobre a tendência que vem cada dia mais crescendo no ambiente corporativo: a busca, no Judiciário, para fechar acordos em ações.

"Por inciativa própria, companhias tentam finalizar processos

Adriana Aguiar, de São Paulo

Empresas que respondem a um grande número de processos judiciais começam a ver na conciliação uma oportunidade de melhorar a imagem perante o mercado e reduzir custos gerados por ações judiciais. Em 2009, companhias como o Grupo Pão de Açúcar, a AES Eletropaulo e bancos como o Santander e Bradesco tomaram a iniciativa de procurar o Judiciário e propor acordos com o objetivo de encerrar processos. Na prática, a medida têm representado economia para as empresas.Em agosto do ano passado, o Grupo Pão de Açúcar, por exemplo, procurou o Tribunal Regional do Trabalho (TRT) do Rio de Janeiro, para tentar fechar acordos em 368 ações herdadas do Sendas Distribuidora. Com a anuência da presidência da corte, foram realizadas 267 audiências de conciliação do grupo, em 17 sessões, entre agosto e dezembro. Mais da metade desses conflitos resultou em acordo, totalizando 154 processos a menos para a companhia. As negociações somaram R$ 2,8 milhões - sendo R$ 1,8 milhões de imposto de renda (IR) e recolhimento previdenciário (INSS). A AES Eletropaulo que investe na conciliação desde 2006, conseguiu reduzir de 20 mil para 9 mil os processos que tratam de fraude na obtenção de energia elétrica - prática conhecida como "gato" - segundo o advogado sênior da AES Eletropaulo, Alexandro Catanzaro Saltari. O Banco Santander, que possui um núcleo em seu departamento jurídico para cuidar de ações que possam resultar em conciliação, agendou diversas reuniões com tribunais do Rio de Janeiro e São Paulo para tentar um mutirão de julgamentos. As conversas ainda são incipientes e a mais adiantada é com o TRT do Paraná. O Bradesco também informou, por meio da sua assessoria de imprensa, que sempre está aberto aos métodos alternativos de solução de conflitos.A desembargadora Gloria Regina Mello, que presidiu todas as audiências do Pão de Açúcar no TRT fluminense, afirma que a experiência foi positiva e pioneira no tribunal por ter sido uma iniciativa da própria empresa. "Optamos por não encaminhar propostas prontas sobre o valor oferecido ao ex-empregado, para que houvesse uma discussão mais aprofundada na audiência, que trouxesse uma maior satisfação para as partes envolvidas", diz. Todos os processos levados para a negociação tramitavam na segunda instância (com recurso de revista). Na maioria dos casos discutia-se o pagamento de horas extras, equiparação salarial e gratificações. O Grupo Pão de Açúcar também ficou satisfeito com os resultados. A assessoria de imprensa do grupo informou que essa foi uma forma de contribuir para o bom andamento do Judiciário e facilitar o andamento dos processos.O sucesso da iniciativa, levou outras empresas a procurarem o TRT interessadas em realizar experiência semelhante, segundo a desembargadora. "Muitas vezes, a decisão judicial não satisfaz nenhuma das partes envolvidas. O acordo abrevia a tramitação do processo, soluciona o conflito e chega a um denominador comum ", afirma Glória Mello.O departamento jurídico da AES Eletropaulo também colhe os frutos do uso da conciliação. "Essa prática já nos rendeu excelentes resultados com relação à arrecadação imediata das condenações por fraude", afirma Alexandro Catanzaro Saltari, advogado sênior da empresa. Somente na última Semana de Conciliação - promovida pelo Conselho Nacional de Justiça (CNJ), no início de dezembro - , a AES Eletropaulo indicou oito mil processos e arrecadou cerca de R$ 600 mil, de acordo com o advogado. Para avaliar os processos que poderiam ser submetidos a uma conciliação, a empresa conta com uma central formada por dois advogados e 20 prepostos. Das ações indicadas pela empresa, cerca de 50% resultam em acordo, diz Saltari. "Há até juízes que nos citam como exemplo quando a questão é conciliação. E como servimos de modelo, já recebemos diversas visitas de empresas interessadas em implantar projetos semelhantes", afirma o advogado.O diretor jurídico do banco Santander, Arnaldo Laudísio, afirma que uma das principais vantagens da conciliação está no fato de a medida reduzir o valor gasto com os processos, tais como encargos legais e juros, em ações em que não possuem chances de serem favoráveis ao banco ao fim da tramitação. Para selecionar processos com esse perfil e acompanhá-los, o banco dispõe de 12 advogados, dentre os 160 profissionais que formam o departamento contencioso da instituição financeira". (Grifos nossos)

Disponível em: http://www.stj.myclipp.inf.br/default.asp?smenu=noticias&dtlh=79157&iABA=Not%EDcias&exp=