ALTERAÇÃO NA LEI DO INQUILINATO: LOCAÇÃO BUILT TO SUIT

No dia 20/12/2012 foi publicada no Diário Oficial da União a Lei 12.744/2012, que alterou a Lei 8.245 de 1991 (Lei do Inquilinato). A alteração objetivou cuidar de três assuntos:

1. Tipificar a locação "built to suit";
2. Considerar válida a cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel pelo tempo que durar o contrato "built to suit";
3. Ampliar o valor da multa contratual nesse tipo de locação, para o caso de resilição do contrato, isto é, a extinção antecipada do negócio por vontade de uma das partes.

A locação built to suit consiste num negócio de longa duração, na qual o locador promoverá uma construção que atenderá ao fim empresarial objetivado pelo locatário. Em outras palavras, o locatário, que não tem interesse na aquisição de um imóvel, contrata o locador que construirá o bem, conforme as necessidades do inquilino.

Tem-se, nesse caso, um contrato misto que congrega normas do contrato de locação de imóvel urbano não residencial combinado com o contrato de empreitada.

Antes da publicação da Lei 12.744, tal contrato era tratado como atípico por maioria da doutrina. Todavia, com a recente alteração na Lei do Inquilinato, entendemos que esse contrato misto passa a ser tipificado.

Segue o inteiro teor da Lei 12.744/2012:

“Art. 1º Esta Lei altera o art. 4o e acrescenta art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que "dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes", para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada.

Art. 2º O caput do art. 4º da Lei nº 8.245, de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

..............................................................................................." (NR)

Art. 3º A Lei no 8.245, de 1991, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 54-A:

"Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

§ 3º ( VETADO)."

Art. 4º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação".

Maiores informações: www.lyraduque.com.br.

A RESPONSABILIDADE DO ESTADO POR OMISSÃO NA SEGURANÇA PÚBLICA

Segue matéria divulgada no jornal A Tribuna, de Vitória - ES, sobre o tema "Vítima de ladrões pode ir à Justiça pedir indenização". Apresento algumas considerações sobre o tema.

O caso apresentado enseja a responsabilidade do Estado por omissão na segurança pública.  O Estado não pode se afastar do seu dever de garantir a segurança da sociedade, conforme reforça a Constituição Federal no artigo 144, a saber: 

"A segurança pública, dever do Estado, direito e responsabilidade de todos, é exercida para a preservação da ordem pública e da incolumidade das pessoas e do patrimônio (…)".

Quando os acontecimentos são habituais, sempre ocorrem com a mesma frequência e em intensidades já esperadas, sem a devida ação do Estado que permita evitar danos ligados aos problemas de segurança pública, o ordenamento jurídico brasileiro prevê a responsabilidade do Poder Público pelos danos causados à população e, assim, cabe falar em indenização aos prejudicados.

A fundamentação jurídica para tal responsabilização reside no artigo 37, §6, da Constituição da República, a saber: 

“As pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa”.

Contudo, os Tribunais, nesses casos, divergem quanto à espécie de responsabilidade a ser aplicada frente à omissão do Estado. Uma posição defende que a vítima deverá comprovar a culpa do Estado e todos os prejuízos suportados, vez que tal situação se relaciona com a chamada responsabilização civil subjetiva, ou seja, o dever de provar a culpa do Estado será do próprio cidadão.

Em linha contrária, a outra posição defende que, ainda que se verifique a omissão do Estado, deve ser aplicada a responsabilidade objetiva, isto é, o prejudicado precisa apenas demonstrar a ocorrência do dano e o nexo de causalidade entre o prejuízo suportado e a atuação do Estado.

INDENIZAÇÃO PARA MENOR QUE CONTRAIU MENINGITE EM HOSPITAL

Segue matéria publicada no jornal A Tribuna, Vitória-ES, sobre o caso de uma menor que contraiu meningite num hospital em Vitória.

O caso foi discutido numa ação judicial e, em caráter liminar, foi deferida uma indenização no valor de quatro salários mínimos à menor.

Sobre a responsabilidade civil do hospital, o Código Civil Brasileiro dispõe  que:

Art. 950. Se da ofensa resultar defeito pelo qual o ofendido não possa exercer o seu ofício ou profissão, ou se lhe diminua a capacidade de trabalho, a indenização, além das despesas do tratamento e lucros cessantes até ao fim da convalescença, incluirá pensão correspondente à importância do trabalho para que se inabilitou, ou da depreciação que ele sofreu.
Art. 951. O disposto nos arts. 948, 949 e 950 aplica-se ainda no caso de indenização devida por aquele que, no exercício de atividade profissional, por negligência, imprudência ou imperícia, causar a morte do paciente, agravar-lhe o mal, causar-lhe lesão, ou inabilitá-lo para o trabalho. 

E também determina o Código de Defesa do Consumidor que:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PELO SFH PARA O PORTADOR DE CÂNCER

Quando firmado o contrato para financiamento do imóvel pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH), contrata-se conjuntamente um seguro, que objetiva a quitação do imóvel para o caso de invalidez ou morte do mutuário.

A quitação poderá ser requerida, via ação judicial, quanto à parte do contratante portador da doença, e mediante a comprovação da invalidez, na mesma proporção que a renda do contratante foi utilizada para o financiamento. Por exemplo, se o portador da doença (mutuário) comprometeu 50% da renda, nesse caso, terá a metade do imóvel quitado. Agora, se ficar comprovada a invalidez total, o portador tem o direito à quitação plena do contrato de  financiamento imobiliário.

Veja o entendimento do TRF da 1^a Região sobre o tema:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SFH. QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL E BAIXA DA HIPOTECA QUE GRAVA O IMÓVEL ANTE O ACOMETIMENTO DE INVALIDEZ PERMANENTE (AUTORA PORTADORA DE NEOPLASIA). DÉBITOS VENCIDOS ANTERIORES À DOENÇA. IRRELEVÂNCIA. SEGURO RELATIVO AO SALDO DEVEDOR. IMPROVIMENTO DOS APELOS”. (AC 22849 BA 2004.33.00.022849-5. Relator(a): Desembargadora Federal Selene Maria de Almeida. Julgamento: 04/07/2007. Órgão Julgador: Quinta Turma. Publicação: 24/08/2007 DJ p.105).