ALTERAÇÃO NA LEI DO INQUILINATO: LOCAÇÃO BUILT TO SUIT

No dia 20/12/2012 foi publicada no Diário Oficial da União a Lei 12.744/2012, que alterou a Lei 8.245 de 1991 (Lei do Inquilinato). A alteração objetivou cuidar de três assuntos:

1. Tipificar a locação "built to suit";
2. Considerar válida a cláusula de renúncia ao direito de revisão do valor do aluguel pelo tempo que durar o contrato "built to suit";
3. Ampliar o valor da multa contratual nesse tipo de locação, para o caso de resilição do contrato, isto é, a extinção antecipada do negócio por vontade de uma das partes.

A locação built to suit consiste num negócio de longa duração, na qual o locador promoverá uma construção que atenderá ao fim empresarial objetivado pelo locatário. Em outras palavras, o locatário, que não tem interesse na aquisição de um imóvel, contrata o locador que construirá o bem, conforme as necessidades do inquilino.

Tem-se, nesse caso, um contrato misto que congrega normas do contrato de locação de imóvel urbano não residencial combinado com o contrato de empreitada.

Antes da publicação da Lei 12.744, tal contrato era tratado como atípico por maioria da doutrina. Todavia, com a recente alteração na Lei do Inquilinato, entendemos que esse contrato misto passa a ser tipificado.

Segue o inteiro teor da Lei 12.744/2012:

“Art. 1º Esta Lei altera o art. 4o e acrescenta art. 54-A à Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que "dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes", para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada.

Art. 2º O caput do art. 4º da Lei nº 8.245, de 1991, passa a vigorar com a seguinte redação:

"Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

..............................................................................................." (NR)

Art. 3º A Lei no 8.245, de 1991, passa a vigorar acrescida do seguinte art. 54-A:

"Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.

§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

§ 3º ( VETADO)."

Art. 4º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação".

Maiores informações: www.lyraduque.com.br.

A RESPONSABILIDADE DO ESTADO POR OMISSÃO NA SEGURANÇA PÚBLICA

Segue matéria divulgada no jornal A Tribuna, de Vitória - ES, sobre o tema "Vítima de ladrões pode ir à Justiça pedir indenização". Apresento algumas considerações sobre o tema.

O caso apresentado enseja a responsabilidade do Estado por omissão na segurança pública.  O Estado não pode se afastar do seu dever de garantir a segurança da sociedade, conforme reforça a Constituição Federal no artigo 144, a saber: 

"A segurança pública, dever do Estado, direito e responsabilidade de todos, é exercida para a preservação da ordem pública e da incolumidade das pessoas e do patrimônio (…)".

Quando os acontecimentos são habituais, sempre ocorrem com a mesma frequência e em intensidades já esperadas, sem a devida ação do Estado que permita evitar danos ligados aos problemas de segurança pública, o ordenamento jurídico brasileiro prevê a responsabilidade do Poder Público pelos danos causados à população e, assim, cabe falar em indenização aos prejudicados.

A fundamentação jurídica para tal responsabilização reside no artigo 37, §6, da Constituição da República, a saber: 

“As pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa”.

Contudo, os Tribunais, nesses casos, divergem quanto à espécie de responsabilidade a ser aplicada frente à omissão do Estado. Uma posição defende que a vítima deverá comprovar a culpa do Estado e todos os prejuízos suportados, vez que tal situação se relaciona com a chamada responsabilização civil subjetiva, ou seja, o dever de provar a culpa do Estado será do próprio cidadão.

Em linha contrária, a outra posição defende que, ainda que se verifique a omissão do Estado, deve ser aplicada a responsabilidade objetiva, isto é, o prejudicado precisa apenas demonstrar a ocorrência do dano e o nexo de causalidade entre o prejuízo suportado e a atuação do Estado.

INDENIZAÇÃO PARA MENOR QUE CONTRAIU MENINGITE EM HOSPITAL

Segue matéria publicada no jornal A Tribuna, Vitória-ES, sobre o caso de uma menor que contraiu meningite num hospital em Vitória.

O caso foi discutido numa ação judicial e, em caráter liminar, foi deferida uma indenização no valor de quatro salários mínimos à menor.

Sobre a responsabilidade civil do hospital, o Código Civil Brasileiro dispõe  que:

Art. 950. Se da ofensa resultar defeito pelo qual o ofendido não possa exercer o seu ofício ou profissão, ou se lhe diminua a capacidade de trabalho, a indenização, além das despesas do tratamento e lucros cessantes até ao fim da convalescença, incluirá pensão correspondente à importância do trabalho para que se inabilitou, ou da depreciação que ele sofreu.
Art. 951. O disposto nos arts. 948, 949 e 950 aplica-se ainda no caso de indenização devida por aquele que, no exercício de atividade profissional, por negligência, imprudência ou imperícia, causar a morte do paciente, agravar-lhe o mal, causar-lhe lesão, ou inabilitá-lo para o trabalho. 

E também determina o Código de Defesa do Consumidor que:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PELO SFH PARA O PORTADOR DE CÂNCER

Quando firmado o contrato para financiamento do imóvel pelo Sistema Financeiro Habitacional (SFH), contrata-se conjuntamente um seguro, que objetiva a quitação do imóvel para o caso de invalidez ou morte do mutuário.

A quitação poderá ser requerida, via ação judicial, quanto à parte do contratante portador da doença, e mediante a comprovação da invalidez, na mesma proporção que a renda do contratante foi utilizada para o financiamento. Por exemplo, se o portador da doença (mutuário) comprometeu 50% da renda, nesse caso, terá a metade do imóvel quitado. Agora, se ficar comprovada a invalidez total, o portador tem o direito à quitação plena do contrato de  financiamento imobiliário.

Veja o entendimento do TRF da 1^a Região sobre o tema:

“CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. SFH. QUITAÇÃO DO FINANCIAMENTO HABITACIONAL E BAIXA DA HIPOTECA QUE GRAVA O IMÓVEL ANTE O ACOMETIMENTO DE INVALIDEZ PERMANENTE (AUTORA PORTADORA DE NEOPLASIA). DÉBITOS VENCIDOS ANTERIORES À DOENÇA. IRRELEVÂNCIA. SEGURO RELATIVO AO SALDO DEVEDOR. IMPROVIMENTO DOS APELOS”. (AC 22849 BA 2004.33.00.022849-5. Relator(a): Desembargadora Federal Selene Maria de Almeida. Julgamento: 04/07/2007. Órgão Julgador: Quinta Turma. Publicação: 24/08/2007 DJ p.105).

QUESTÕES CONTRATUAIS DE DIREITO CONDOMINIAL

O escritório LYRA DUQUE ADVOGADOS (http://www.lyraduque.com.br) oferece ao mercado imobiliário treinamentos e palestras sobre o tema "Direito Condominial". 

No dia 28/11/2012, o escritório, representado por sua advogada Bruna Lyra Duque, ministrou palestra sobre o tema "Questões contratuais do Direito Condominial", na Feicond, a convite do SIPCES (http://www.sipces.org.br).

OBJETIVO: A palestra trata de assuntos ligados à segurança jurídica para assinatura e gestão de contratos com administradoras, contratos com prestadores de serviços diversos e implementação de procedimentos jurídicos para recuperação de crédito em razão da inadimplência dos condôminos.

Sobre o tema inadimplemento, alguns procedimentos podem ser incorporados pelo condomínio a fim de reduzir e/ou controlar o não pagamento das dívidas.

CONTRATO DE SEGURO DE VIDA

O problema do cálculo atuarial nos contratos de seguro é uma realidade amarga para o consumidor. No julgado abaixo, princípios do Código Civil foram utilizados para proteger o segurado que durante anos assumiu o pagamento do prêmio.

"DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE SEGURO DE VIDA, RENOVADO ININTERRUPTAMENTE POR DIVERSOS ANOS. CONSTATAÇÃO DE PREJUÍZOS PELA SEGURADORA, MEDIANTE A ELABORAÇÃO DE NOVO CÁLCULO ATUARIAL. NOTIFICAÇÃO, DIRIGIDA AO CONSUMIDOR, DA INTENÇÃO DA SEGURADORA DE NÃO RENOVAR O CONTRATO, OFERECENDO-SE A ELE DIVERSAS OPÇÕES DE NOVOS SEGUROS, TODAS MAIS ONEROSAS. CONTRATOS RELACIONAIS. DIREITOS E DEVERES ANEXOS. LEALDADE, COOPERAÇÃO, PROTEÇÃO DA SEGURANÇA E BOA FÉ OBJETIVA. MANUTENÇÃO DO CONTRATO DE SEGURO NOS TERMOS ORIGINALMENTE PREVISTOS. RESSALVA DA POSSIBILIDADE DE MODIFICAÇÃO DO CONTRATO, PELA SEGURADORA, MEDIANTE A APRESENTAÇÃO PRÉVIA DE EXTENSO CRONOGRAMA, NO QUAL OS AUMENTOS SÃO APRESENTADOS DE MANEIRA SUAVE E ESCALONADA.

1. No moderno direito contratual reconhece-se, para além da existência dos contratos descontínuos, a existência de contratos relacionais, nos quais as cláusulas estabelecidas no instrumento não esgotam a gama de direitos e deveres das partes.

2. Se o consumidor contratou, ainda jovem, o seguro de vida oferecido pela recorrida e se esse vínculo vem se renovando desde então, ano a ano, por mais de trinta anos, a pretensão da seguradora de modificar abruptamente as condições do seguro, não renovando o ajuste anterior, ofende os princípios da boa fé objetiva, da cooperação, da confiança e da lealdade que deve orientar a interpretação dos contratos que regulam relações de consumo.

3. Constatado prejuízos pela seguradora e identificada a necessidade de modificação da carteira de seguros em decorrência de novo cálculo atuarial, compete a ela ver o consumidor como um colaborador, um parceiro que a tem acompanhado ao longo dos anos. Assim, os aumentos necessários para o reequilíbrio da carteira têm de ser estabelecidos de maneira suave e gradual, mediante um cronograma extenso, do qual o segurado tem de ser cientificado previamente. Com isso, a seguradora colabora com o particular, dando-lhe a oportunidade de se preparar para os novos custos que onerarão, ao longo do tempo, o seu seguro de vida, e o particular também colabora com a seguradora, aumentando sua participação e mitigando os prejuízos constatados.

4. A intenção de modificar abruptamente a relação jurídica continuada, com simples notificação entregue com alguns meses de antecedência, ofende o sistema de proteção ao consumidor e não pode prevalecer.

5. Recurso especial conhecido e provido. (STJ. REsp 1073595 / MG RECURSO ESPECIAL 2008/0150187-7. Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI. S2 - SEGUNDA SEÇÃO. Data de Julgamento: 23/03/2011. DJe 29/04/2011)".

CLÁUSULAS ABUSIVAS EM CONTRATOS DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO

Diversas são as cláusulas abusivas hoje praticadas nos contratos de financiamento. Citaremos, no entanto, apenas algumas cláusulas neste post. 

1. Cláusula que impõe "venda casada" de serviços pela instituição financeira. Exemplo: para o Banco conceder o empréstimo impõe ao consumidor a abertura de conta corrente, assinatura de contratos de seguro, aquisição de cartão de crédito, etc.

2. Cláusula que determina a cobrança pela análise de crédito. Veja o recente Enunciado do CJF:

Enunciado número 432 do Conselho da Justiça Federal sobre o art. 422: "Em contratos de financiamento bancário, são abusivas cláusulas contratuais de repasse de custos administrativos (como análise do crédito, abertura de cadastro, emissão de fichas de compensação bancária, etc.), seja por estarem intrinsecamente vinculadas ao exercício da atividade econômica, seja por violarem o princípio da boa-fé objetiva".

3. Cláusula que impõe "tarifa genérica" sem deliberação do valor ou da forma de sua apuração.

4. Cláusula que determina a cobrança acumulada de juros sobre juros, incidindo a instituição financeira na prática vedada pelo ordenamento jurídico e chamada de anatocismo. Sobre o tema, segue decisão:

"EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE MÚTUO BANCÁRIO. JUROS REMUNERATÓRIOS. ABUSIVIDADE CABALMENTE DEMONSTRADA POR PERÍCIA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. SENTENÇA RESTABELECIDA. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos de financiamento bancários firmados entre as instituições financeiras e seus clientes, sendo possível a declaração de nulidade de cláusula manifestamente abusiva. Cabalmente comprovada por perícia, nas instâncias ordinárias, que a estipulação da taxa de juros remuneratórios foi aproximadamente 150% maior que a taxa média praticada no mercado, nula é a cláusula do contrato. Recurso especial conhecido e provido". (REsp 327727 / SP, Ministro Cesar Asfor Rocha, segunda seção, data de julgamento: 02/10/2003). (grifo nosso)

5. Cláusula que autoriza a instituição a cobrar pela emissão de boleto ou ficha de compensação. Sobre o tema, veja abaixo decisão do TJ-SP.

“CONTRATO BANCÁRIO. TARIFA DE EMISSÃO DE BOLETO. (…). 1 – Cobrança de taxa de emissão de boleto de cobrança que se o configura como conduta abusiva. Precedente do STJ: "Sendo os serviços prestados pelo Banco remunerados pela tarifa interbancária, conforme referido pelo Tribunal de origem, a cobrança de tarifa dos consumidores pelo pagamento mediante boleto/ficha de compensação constitui enriquecimento sem causa por parte das instituições financeiras, pois há dupla remuneração pelo mesmo serviço, importando em vantagem exagerada dos Bancos em detrimento dos consumidores, razão pela qual abusiva a cobrança da tarifa, nos termos do art. 39, V, do CDC ce art. 5 1 , § I, I e III, do CDC". Precedentes do Tribunal de Justiça de São Paulo” (TJ-SP. Apelação 990.10.278772-9 – 18ª Câmara de Direito Privado – Rel. Des. Alexandre Lazzarini – j. 24.08.10 – v.u.).

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_contratual.htm.

NOVAÇÃO EM CONTRATOS DE FINANCIAMENTO

O QUE É NOVAÇÃO? Com a novação há o fim da relação obrigacional e início de outra, com troca dos sujeitos ou do objeto ou com troca do objeto e dos sujeitos ao mesmo tempo. Pode, então, ser subjetiva ou objetiva. Entende-se que há duplo efeito na novação: a intenção da novação é criar para extinguir.

Sobre a necessidade de constituição de uma nova obrigação, o 1º Tribunal de Alçada Civil de São Paulo já se manifestou sobre o tema (PENTEADO JUNIOR, 2004, p. 12): 

A novação representa a constituição de uma nova obrigação, em substituição de outra, que fica extinta. Exige-se, pois, a constituição de uma nova obrigação. O que não ocorreu no caso dos autos. O que houve foi uma dação em pagamento de parte do débito. Não se constituiu, em absoluto, nova obrigação em substituição à anterior (Primeiro Tribunal de Alçada Civil/SP. Apelação n. 616.571 – 3).

O STJ, numa decisão sobre a novação, no contrato de financiamento imobiliário do Sistema Financeiro de Habitação,  assim se manifestou:

RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. SFH. CESSÃO DE DIREITOS SEM ANUÊNCIA DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. CONTRATO DE GAVETA. ILEGITIMIDADE ATIVA "AD CAUSAM". 1. O art. 22, da Lei 10.150/2000, somente autoriza a equiparação do terceiro adquirente, que obteve a cessão do financiamento sem a concordância do agente financeiro, ao mutuário originário, para todos os efeitos inerentes aos atos necessários à liquidação e habilitação junto ao FCVS, se o contrato de mútuo possui a cobertura do aludido Fundo e a transferência ocorreu até 25 de outubro de 1996 2. No caso de contrato sem cobertura do FCVS, o art. 23, da Lei 10.150/2000, estabelece que a novação ocorrerá a critério da instituição financeira, estabelecendo-se novas condições financeiras. 3. Não tem legitimidade ativa, para ajuizar ação postulando a revisão de contrato de financiamento vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação, terceiro ao qual o contrato foi transferido fora das condições estabelecidas na Lei 10.150/2000. 4. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp 1171845/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/10/2011, DJe 18/05/2012) (grifo nosso).

Maiores informações: www.lyraduque.com.br.

INADIMPLÊNCIA NO CONDOMÍNIO

Divulgo entrevista concedida ao jornal A Tribuna sobre o tema "Bom pagador arca com inadimplência".

A matéria também está disponível no link http://www.fdv.br/images/fdvnaimprensa/2012/novembro/dvidascondomnios.bmp.

INDENIZAÇÃO PELOS DANOS OCASIONADOS PELAS CHUVAS

Chuvas em novembro, Poder Público permanece inerte e população, mais uma vez, assume o prejuízo. Cabe pedido de indenização?

A situação se repete no Estado do Espírito Santo quanto aos danos ocasionados pelas chuvas. Passamos por mais problemas ocasionados pelas chuvas intensas, ruas alagadas, cidadãos desabrigados e o Poder Público permanece inerte, além de ficar omisso, durante os meses sem chuvas, quanto às ações preventivas que poderiam ser tomadas antecipadamente.

É claro que, em eventos climáticos, aparecem questões previsíveis e imprevisíveis, como é o caso da intensidade das chuvas em grau não antes imaginável, o que gera tragédias sem igual.

Por outro lado, quando os acontecimentos são habituais, sempre ocorrem com a mesma frequência e em intensidades já esperadas, sem a devida ação do Estado que permita evitar as tragédias, o ordenamento jurídico brasileiro prevê a responsabilidade do Poder Público pelos danos causados à população e, assim, cabe falar em indenização aos prejudicados.

A fundamentação jurídica para tal responsabilização reside no artigo 37, §6, da Constituição da República, a saber:

“As pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa”.

Contudo, os Tribunais, nesses casos, divergem quanto à espécie de responsabilidade a ser aplicada frente à omissão do Estado. Uma posição defende que a vítima deverá comprovar a culpa do Estado e todos os prejuízos suportados, vez que tal situação se relaciona com a chamada responsabilização civil subjetiva, ou seja, o dever de provar a culpa do Estado será do próprio cidadão.

Em linha contrária, a outra posição defende que, ainda que se verifique a omissão do Estado, deve ser aplicada a responsabilidade objetiva, isto é, o prejudicado precisa apenas demonstrar a ocorrência do dano e o nexo de causalidade entre o prejuízo suportado e a atuação do Estado.

Entendemos que essa temática objetiva é a mais razoável, diante de tantos danos reiteradamente suportados pelos cidadãos por problemas previsíveis provocados pelas chuvas, isso porque os entes públicos têm o dever de exercer a sua atividade administrativa com absoluta segurança.

RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA: ENTREGA DOS DOCUMENTOS PARA FINANCIAMENTO BANCÁRIO

O financiamento imobiliário é, sem dúvida alguma, um recurso utilizado pelos compradores do imóvel. No entanto, quando ocorre atraso na liberação do financiamento por negligência da construtora, não pode o comprador ser prejudicado.

Veja decisão do Tribunal de Justiça do ES sobre o tema.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. 1) ATRASO NA ENTREGA DE OBRA. JUROS E CORREÇÃO MONETÁRIA SOBRE O SALDO DEVEDOR AFASTADOS. 2) RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA DE ENTREGAR DOCUMENTOS NECESSÁRIOS AO FINANCIAMENTO BANCÁRIO DO IMÓVEL. 3) RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. 1) Nos casos em que se denota da documentação anexa à exordial que houve atraso injustificado na conclusão da construção de prédio residencial, é viável a antecipação dos efeitos da tutela para obstar a incidência de juros, correção monetária e demais encargos sobre o saldo devedor, por não ter os adquirentes conseguido o financiamento bancário por este exato motivo. Precedente do TJRJ: Agravo de Instrumento 0028767-97.2010.8.19.0000. 2) Caso assim não fosse, o adquirente, de forma injusta, veria seu saldo devedor aumentar por fato de inteira responsabilidade da construtora, que não entregou a documentação necessária e requerida pelas instituições financeiras. 3) Recurso conhecido e desprovido. Vistos, relatados e discutidos, estes autos em que estão as partes acima indicadas, acorda a Egrégia Segunda Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas que integram este julgado, à unanimidade de votos, conhecer do presente recurso para desprovê-lo, nos termos do voto proferido pelo E. Relator. (TJES, Classe: Agravo de Instrumento, 35129000135, Relator : ÁLVARO MANOEL ROSINDO BOURGUIGNON, Órgão julgador: SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Julgamento: 04/09/2012, Data da Publicação no Diário: 13/09/2012). (grifo nosso).

Maiores informações: www.lyraduque.com.br.