ASSESSORIA JURÍDICA PARA CONDOMÍNIO



Qual é o papel da assessoria jurídica para condomínio?

DIREITOS DE VIZINHANÇA: sossego e silêncio

Os direitos de vizinhança limitam o domínio, estabelecendo diversos direitos e deveres recíprocos entre os proprietários dos prédios próximos. Tais direitos são verdadeiras limitações impostas em prol da boa convivência e harmonia social, restrições estas inspiradas na lealdade e boa-fé.

Duas, portanto, são as limitações impostas aos vizinhos: 1) regras que geram obrigações de praticar determinado ato, como por exemplo, o dever de deixar o vizinho ingressar em sua propriedade para promover a reparação da construção do prédio daquele (artigo 1.313); 2) regras que geram obrigações de não praticar determinada conduta, como é o caso da proibição imposta ao dono do imóvel de não prejudicar o sossego e a segurança do vizinho (artigo 1.277).

O Código Civil, como mencionado, garante o direito ao sossego no artigo 1277, a saber:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Sobre o tema, algumas decisões judiciais já se manifestaram quanto à constatação de ruídos e barulhos que ferem o direito ao sossego, tais como: 1) os ruídos excessivos, em estabelecimento comercial, localizado próximo ao condomínio residencial; 2) a produção de som alto, em área de lazer, como salão de festa; 3) os ruídos excessivos oriundos de utilização de quadra de esportes; 4) os barulhos provocados por animais; 5) o barulho produzido por manifestações religiosas, no interior das igrejas e dos templos, causando perturbações aos moradores de prédios vizinhos, dentre outros.

 

Seguem julgados a respeito: 

 

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO. ANIMAL EM APARTAMENTO. VEDAÇÃO NA CONVENÇÃO. AÇÃO DE NATUREZA COMINATORIA. FETICHISMO LEGAL. RECURSO INACOLHIDO. I - Segundo doutrina de escol, a possibilidade da permanência de animais em apartamento reclama distinções, a saber: a) se a convenção de condomínio e omissa a respeito; b) se a convenção e expressa, proibindo a guarda de animais de qualquer espécie; c) se a convenção e expressas, vedando a permanência de animais que causam incomodo aos condôminos. II - Na segunda hipótese (alínea b), a reclamar maior reflexão, deve-se desprezar o fetichismo normativo, que pode caracterizar o summum jus summa injuria, ficando a solução do litígio na dependência da prova das peculiaridades cada caso. (STJ. REsp 12.166/RJ, Rel. Ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, Quarta Turma, DJ 04/05/1992, p. 5890).

 Ação de fazer cumulada com indenização de danos materiais e morais. Som produzido pelo estabelecimento da ré considerado incomodativo. Perturbação do sossego e do bem estar público. Proibição legal. Violação aos direitos de vizinhança. Necessidade da ré realizar instalações acústicas e ajustar ou reformar as portas e outros instrumentos capazes de causar barulho incomodativo ao abrir e fechar. Obrigação de fazer. Instalação térmica desnecessária. danos morais devidos. Desnecessidade de provas. Existência deles admitida através de um juízo de experiência ante a prova dos fatos. Fixação deles em r$6.000,00, adequada. impossibilidade de minoração. Sucumbência recíproca face o decaimento do autor quanto aos danos materiais. Condenação do autor a arcar com 30% das despesas processuais e a ré com os 70% restantes. Recurso parcialmente provido. (TJPR. 9ª C.Cível. AC 0502043-3. Foro Central da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Des. Eugenio Achille Grandinetti - Unânime - J. 21.08.2008).

E quais soluções para a composição dos conflitos podem ser tomadas? Num primeiro momento, deve-se avaliar se o incômodo causado ao vizinho é tolerável ou intolerável. Sendo um incômodo normal ou tolerável, não cabe qualquer tipo de exigência. Por outro lado, no caso do incômodo intolerável, cabe reclamações ao síndico, após o prejudicado ter esgotado a fase de comunicação direta com o autor do dano. Não sendo resolvido o conflito dessa forma, seguem as outras situações:

 

• Ação judicial para reduzir o barulho;
• Ação judicial para requerer que o barulho cesse definitivamente, sob pena de pagamento de multa diária;
• Indenização por danos materiais e morais (o prejudicado não consegue produzir seu trabalho em função da perturbação, sofre perdas financeiras, etc.).

Maiores informações: http://lyraduque.com.br/direito_imobiliario.htm.

VENDA DE IMÓVEL ALUGADO

O locador pode vender o imóvel no curso do contrato de locação? Sim. Essa é a única hipótese de pedido antecipado do imóvel pelo locador. As outras situações de retomada do imóvel são provocadas pelo locatário pelo descumprimento do contrato e, nesse caso, o pedido de despejo é devido.

O procedimento para a venda é o seguinte:

1. Comunicar a venda, por escrito, e esclarecer ao locatário acerca do seu direito de preferência, na forma dos artigos 27 e 28 da Lei do Inquilinato;

2. Após o prazo, sem qualquer manifestação do locatário, o locador pode iniciar o trâmite de venda do imóvel;

3. O novo proprietário poderá ou não continuar com a locação;

4. Se o contrato de locação for averbado na matrícula do imóvel, no entanto, o novo proprietário deverá permanecer com a locação, na forma do artigo 8º da Lei do Inquilinato. 

AQUISIÇÃO IMOBILIÁRIA: desconto na compra do primeiro imóvel

Na compra do primeiro imóvel, por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o adquirente tem direito a 50% (cinquenta por cento) de desconto nos emolumentos cobrados para a viabilização da escritura.

A Lei 6.015 de 1973 assim dispõe em seu artigo 290:

Art. 290. Os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária para fins residenciais, financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, serão reduzidos em 50% (cinqüenta por cento).

O desconto só será concedido ao comprador mediante as seguintes condições: 1) o adquirente não pode ser possuidor de outro bem imóvel; 2) bem imóvel deve ser utilizado para residenciais; e 3) o comprador deve utilizar recursos do Sistema Financeiro da Habitação.

Questionamentos o seguinte: Se o comprador, por desconhecimento da norma, não pleitear o desconto autorizado pela lei, ainda assim terá direito ao pleito do reembolso? O pedido de reembolso não é devido, pois o comprador decaiu desse direito.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA E CONTRATO DE LEASING

Empresa de revenda de veículos e banco são condenados a indenizar cliente que adquiriu veículo já alienado. No caso abaixo relatado, percebemos que o negócio jurídico foi complexo, pois combinou compra e venda e financiamento do bem.

A decisão indica a responsabilidade solidária da empresa e do banco. Nesse caso, cabe mencionar os seguintes artigos do Código Civil:

Art. 264. Há solidariedade, quando na mesma obrigação concorre mais de um credor, ou mais de um devedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida toda.

Art. 275. O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto.

No mesmo sentido, podemos aplicar o artigo 14 do Código de Defesa do Consumidor, in verbis:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Segue a notícia divulgada no site do Tribunal de Justiça do Paraná.

 "A 17.ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná manteve, por unanimidade de votos, a sentença do juiz da 10.ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, Luciano Carrasco Falavinha Souza, que condenou, solidariamente, a Emily Car Veículos e o Banco Itaú S.A. a devolver a um cliente (J.P.N.) que adquiriu um veículo sob a forma de arrendamento mercantil (leasing) a quantia paga por ele (ficando, assim, extinto o contrato) e a pagar-lhe, a título de danos morais, a importância de R$ 10.000,00, bem como determinou a retirada de seu nome dos cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa diária no valor de R$ 1.000,00”.

Narrou J.P.N., nos autos da ação proposta, que, após a formalização do contrato de financiamento referente à aquisição de um veículo Fiat Pálio, descobriu, pelo Certificado do Veículo, que este pertencia a um terceiro (A.K.) e estava alienado ao banco HSBC. Por essa razão, ele ficou impossibilitado de utilizar o veículo.
O juiz de 1.º grau aplicou ao caso o Código de Defesa do Consumidor, registrando que “a conduta antinormativa é evidente, pois o réu realizou serviço defeituoso, na forma como indicado no art. 14 do CDC, na medida em que tomou para si, em arrendamento mercantil, bem de terceiro, em prejuízo do autor, que não poderia ter celebrado o financiamento, cujo bem também estava gravado com alienação fiduciária”. (grifo nosso).

Disponível em: http://portal.tjpr.jus.br/web/guest/home?p_p_id=101_INSTANCE_8D7Q&p_p_lifecycle=0&p_p_state=normal&p_p_mode=view&p_p_col_id=column-2&p_p_col_pos=2&p_p_col_count=4&_101_INSTANCE_8D7Q_struts_action=%2Ftagged_content%2Fview_content&_101_INSTANCE_8D7Q_redirect=%2Fweb%2Fguest%2Fhome&_101_INSTANCE_8D7Q_assetId=2954360.